房地产价格与住房保障规模数学建模

房地产价格与住房保障规模数学建模

重庆交通大学数学模拟建模竞赛

我们参赛选择的题号是（从A/B/C/D中选择一项填写）： B

题目：房地产价格与住房保障规模

房地产价格与住房保障规模

摘要

本文依据1998-2008年全国房地产价格及相关影响因素的变化数据，对房地产价格

问题进行了综合分析和评价，运用层次分析法，多元线性回归法，多元非线性回归法，并应用Matlab 等数学软件，找到了影响房地产价格的主要因素，确定了各主要因素与房地产价格的定量关系，并且以此为出发点，结合有关政策和规划，对未来几年我国或某一地区在不同的保障房建设力度下房地产价格趋势进行了预测。

对于问题1：

利用层次分析法建立了定量评价房地产价格与居民人均GDP ，土地交易价格等影响

因素的层次分析模型。通过建立目标层与准则层，准则层与因素层之间的判断矩阵，得出总体优先级向量A ，再根据向量元素大小确定优先级。总体优先级向量（各元素按照土地交易价格，保障型住房规模，房地产竣工面积，居民平均消费水平，人口密度，人均GDP ，金融政策，税收政策排列）如下：

[]0.3586 0.1368 0.1567 0.0869 0.0435 0.1418 0.0283 0.0474T

W = 由此得出各因素影响力（从大到小）为土地交易价格，房地产竣工面积，人均GDP ，保障型住房规模，居民平均消费水平，税收政策，人口密度和金融政策。

对于问题2：

通过问题一的结论，找到影响房地产价格的主要因素。取土地交易价格因素x1，

房地产竣工面积因素x2，人均GDP 占有量因素x3，保障性住房因素x4，并设房地产价格为y 。最终得到

12341.47580.01140.02960.2211y x x x x =+-+

利用F 检验求证出该模型有显著性意义。

对于问题3：

利用问题二所建立的不同模型，根据有关政策和规划对未来几年我国或某一地区在

不同的保障房建设力度下就房地产价格趋势进行仿真或预测：通过回归方法，分别作出各个因素随时间变化的函数，计算出2011年至2020年的各因素的数值，作为预测未来10年房地产价格的依据。运用Matlab 中的矩阵运算，（见附录）并由模型一，模型二，模型三，可以对房地产价格进行仿真和预测。

对于问题4：

结合第一问当中的重要影响因素，通过仿真预测，写一份房地产价格问题的咨询报告。

关键词：层次分析法，多元回归，逐步回归分析,Stepwise

Ⅰ问题重述

1.1背景

近十年来我国一些城镇的商品房价格上涨过快，过高的房价使城镇中低收入者无力购买住房,为了社会持续稳定的发展,政府一直出台各种文件，对房地产市场进行调控。但由于各部门配合得不协调，房地产的价格在过去的几年时间里快速地上涨，房价成了各种社会矛盾的焦点。与此同时，保障房建设正在加速推进,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会上强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，大规模实施保障性安居工程，加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务，努力改善群众住房条件。物价水平、国内生产总值、国民收入水平、金融政策、税收政策、土地、城市化率等都是影响房地产价格的因素，然后，公租房、廉租房和经济适用房等各类保障性住房的建设力度加大，有利于增加房地产的供给力度，对房地产市场价格会产生较大影响。

1.2问题

1. 对有关统计数据进行分析，用适当方法寻找影响房地产价格的主要因素或指标

2. 建立房地产价格与包括城镇住房保障规模在内的主要因素或指标之间联系的数学模型。

3. 利用所建立的关于房地产价格的数学模型，根据有关政策和规划对未来几年我国或某一地区在不同的保障房建设力度下就房地产价格趋势进行仿真或预测（可以根据模型的需要对未来的情况作适当的假设）。

4. 根据所建立的数学模型和仿真结果，对房地产价格问题提出你们的咨询建议。

Ⅱ问题分析

对问题1当中影响房地产价格主要因素的确定，由于存在着居民平均消费水平，居民人均GDP，房地产竣工面积，土地交易价格，保障房建设规模和相应金融、税收政策等众多因素，故采用层次分析法将房地产价格问题按决策层、准则层、方案层的顺序分解为不同的层次结构，然后得用求解判断矩阵特征向量的办法，求得每一层次的各元素对上一层次某元素的优先权重，最后再加权和的方法递阶归并各备择方案对总目标的最终权重，此最终权重最大者即为最优方案。

对于问题2要求建立房地产价格与包括城镇住房保障规模在内的主要因素之间联

系的数学模型的问题，我们可以应用Matlab绘图软件，分别作出房地产价格y与土地交易价格因素x1，竣工面积因素x2，人均GDP占有量x3，保障住房因素x4，散点图（见附录）。由图观察并探索其间的数学关系，并建立模型。

利用问题二所建立的不同模型，根据有关政策和规划对未来几年我国或某一地区在不同的保障房建设力度下就房地产价格趋势进行仿真或预测：通过回归方法，分别作出各个因素随时间变化的函数，计算出2011年至2020年的各因素的数值，作为预测未来10年房地产价格的依据。运用Matlab中的矩阵运算，（见附录）并由模型一，模型二，模型三，可以对房地产价格进行仿真和预测。

Ⅲ 模型假设

1、各因素之间相互独立，没有影响。

2、所得数据真实可靠。

3、短时间内可以认为各因素与时间的关系不变。

Ⅳ 符号说明

k=1,2,3,4（k ）ω---------------层次分析法判断矩阵权向量

()

max (i=1,2,3,4)i ------------最大特征根

(i=0,1,2,3,4)i b --------------回归线性方程系数

CI -------------------------判断矩阵特征根的变化

CR -------------------------一致性比例

U --------------------------回归平方和

Q --------------------------残差平方和

P --------------------------自变量数目

n --------------------------数据量

Ⅴ 模型的建立及求解

5.11确定影响房地产价格的的主要因素

根据1998年到2008年的数据，以居民人均GDP ，房地产竣工面积，土地交易价格，保障房建设规模和相应金融、税收政策等8项影响因素为方案层，以供给关系，需求因素和宏观经济因素为准则构建准则层，确立房地产价格波动为目标层，得到层次结构模型如下：