成都南延线区域商业市场分析XX
应标书
1、华阳镇概况
1.1 华阳镇概况： 华阳位于成都市南郊，长 13 公里、深 80 米的天府大道（南延线）直通天府
广场。成都市城市向南发展和市行政中心南迁以及本镇的区位、资源、交通、人 居环境等得天独厚的优势，使这里成为推进城乡一体化的一片热土。全镇幅员面 积 70 平方公里，人口 111265 人（其中城镇人口 65527 人），辖 13 个社区，14 个村。城区面积约 8 平方公里（按照成都市城市规划修编，华阳到 2020 年城区 面积为 27 平方公里，人口 35 万）。 1.2 华阳历史文化厚重：
2、区域规划分析
2.1 道路规划 站华路——元华路
片区概况在城南新区建设中，政府将首先启动站华路、元华路、红星路南延 线等道路基础设施的建设，将城区和新区串联起来。站华路因起止点分别为火车 南站至华阳而得名，元华路则是与之平行的另一条城际快速通道。与早期形成的 人民南路沿线不同，两条道路围合而成的区域似乎更像是地产巨头之间资本的竞 技场，三环路外是和记黄埔开发的南城都汇，一墙之隔的是九龙仓地块，华润置 地两次拿到大源组团共超过 200 亩地块的开发权，中海地产也在这里拿下 110 亩 土地，而中粮地产投资开发的“凯莱.丽景雅筑”就在这条线的南端，本土老牌 开发商武城集团下属的南星实业已经在这里开发了融城理想，来自香港的新世界 将在华阳投入上百亿打造“河畔新世界”……
据悉，政府此次斥资近 100 亿元投入到南部新区的起步区建设，并拟定 3 年 时间实现搬迁，这意味首成都政治中心的南移已成定局。据了解，行政办公区规 划布置在天府大道的西侧，总占地面积约 60 公顷，市级机关包括成都市委、市 人大、市政府、市政协和法院、检察院等近七十个部门全部将搬迁至此。目前， 已有成都海关、联通公司、三峡总公司、中油西南公司等单位入区建设。 2.3 华阳镇发展规划 成都市向南发展的战备要求
四川省成都市2004年房地产市场调查报告
成都市房地产市场调查报告目录♦一、成都市房产宏观市场分析♦二、成都市区域市场调查分析♦三、成都市房产类型调查分析♦四、项目周边区域的竞争楼盘分析♦五、项目概况♦六、项目分析♦七、项目认知一、成都市房地产宏观市场分析2003年成都社会经济指标——GDP为1870亿元——社会消费零售总额771亿元——人均GDP2300美元资料来源《统计年鉴》2004年一季度成都房地产开发概况数量：新开盘项目共计35个（包含亮相项目）供应总量约109.12万㎡类型：小户型住宅商业物业区域分布状况环域分布状况03—04年度成都房地产小结消费者研究二、成都房地产区域市场分析城西区域市场表现：成都的传统居住区域城西成为成都楼市的一大亮点巨大的投放量在短时间内就被市场消化了近80％原因：城西的生活配套设施的日益完善，并且房价低于城南房价结构：城西二环至三环外住宅价格在3000元/㎡左右浮动代表楼盘：向左向右、博瑞都市花园、楠极地等城南区域市场表现：人南南延线楼市发展迅速，但是由于大量土地手续办理还需要较长的时间，新城南近年的开发量不会很大。
所以城南的可供选择的楼盘不多。
城南的房价平在成都一直保持领先。
但住房却一直供不应求。
值得思考！原因：由于成熟的城市配套和高品质的楼盘建筑，形成已久的居住偏好，导致了区域房价的攀升和高价位。
房价结构：城南的房价基本维持在3500元/㎡这个价格线左右。
代表楼盘：玉林都市金岸、sohu沸城、水漪袅铜、棕北国际等城东区域市场表现：向东发展总体格局采用带状形式。
2004年，城东房价急剧上涨。
东湖片区、建设路、望江路、蜀都大道是城东高价位楼盘的主要集中区，华润翡翠城和万科城市花园的开发，以及新加坡吉宝集团的进驻，使得城东的楼盘品质得到大幅度提升。
原因：稀缺的城市景观使得目前越来越重视居住环境的市民所追逐的。
房价结构：二环路区域内的楼盘价格普遍超过了3000元/㎡代表楼盘：蜀都花园、万科城市花园、南府锦、中海九眼桥项目、吉宝粼江峰阁等城北区域市场表现：城北的房价已有提升。
成都新都地块可行性分析报告
成都新都地块可行性分析报告目录1. 内容简述 (2)1.1 项目背景 (3)1.2 项目目的 (4)1.3 报告范围与假设 (4)2. 项目概述 (5)2.1 地块信息 (6)2.2 位置与交通 (7)2.3 周边环境 (8)3. 市场分析 (9)3.1 房地产市场现状 (11)3.2 目标客户群体分析 (12)3.3 竞争对手分析 (13)4. 财务分析 (15)4.1 成本预算 (16)4.2 投资回报分析 (18)4.3 经济效益预测 (18)5. 法律与政策分析 (19)5.1 法律法规要求 (21)5.2 政策支持与限制 (21)6. 技术可行性分析 (23)6.1 地块土质与地质条件 (24)6.2 建设技术要求 (26)6.3 环境影响评估 (27)7. 社会可行性分析 (28)7.1 社区影响评估 (30)7.2 社会接受度 (31)7.3 文化建设 (33)1. 内容简述本报告旨在对位于成都新都区的特定地块进行全面的可行性分析，以评估其作为商业、住宅或者综合开发项目的潜力。
本报告将对该块地的地理位置进行详细分析，考虑其与成都市中心、交通网络（包括高速、地铁、公交）的连接性，以及地块周遭的配套设施完备度。
也会研究地块现状，如土地利用情况、地形地貌、生态环境等，评估其是否适宜大规模开发。
将深入分析市场需求和供给情况，包括对成都地区当前的房地产市场趋势、人口结构变化、以及潜在的经济增长点等进行考量。
通过竞争分析，了解周边类似地块的情况，识别市场空缺和目标客户群体。
在经济可行性方面，报告将围绕土地获取成本、建设成本、预期收益、运营费用以及财务回报周期等问题进行详尽计算和比较。
还会考量政策环境、环保标准以及未来可能面临的挑战和风险。
本报告将提供一份全面的、多维度地块的投资建议，包括但不限于环境、社会经济、管理和技术上的可行性评估。
其目的是为了帮助决策者做出明智的投资选择，最大化地利用土地的价值，同时确保环境友好和社会和谐发展。
成都写字楼市场调查报告
一、宏观环境分析1.经济环境2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长,1—4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15％。
第三产业总值累计7015。
29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5。
7%。
2011年1—4季度居民消费价格总指数累计105.3％，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段.城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8％，人均消费支出累计13696元,同比增长13。
1%。
2.区域环境成都是西部大开发的龙头城市,是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽,随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。
加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。
2012年1月，市场进入冷清阶段。
写字楼市场新增供应2。
35万平方米，环比下降94。
54％，同比下降83。
38%.销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势,租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61％，成都优质写字楼空置率16。
24%，环比下降2.05％,空置率持续下降。
2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55％,其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34％。
二、微观环境分析1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。
成都综合商圈分析
说起商业中心，成都人总会自然而然地想起购物中心云集、写字楼林立的春熙路商圈。
今后，一个位于城西的新商业中心将走进市民的视野。
记者昨日从青羊区商务局获悉，金沙·光华商圈的打造方案已经成形，这里将继春熙路商圈之后，逐渐成为成都的第二个商业中心。
商圈：不“以街为市”金沙·光华商圈包含了青羊区二环路以外的所有地带，这个地区又以三环路为界分为东区和西区。
这个区域拥有浣花溪、金沙遗址这样独具魅力的公园和历史遗迹。
青羊区商务局局长杨晓敏认为，随着城市的扩张和容积率的提升，金沙片区的人口预计将增加1.5-2倍，他说：“城西的大部分楼盘都是商住楼，居住在这里的市民有相当的消费需求和能力，这为商圈的打造提供了基础。
”按照打造方案，这个片区将成为一个集商贸、居住、旅游于一体的新型商业中心。
据了解，与春熙路商圈的“以街为市”不同，新的商业中心将采用组团式、集群式的布局方式。
青羊区现代服务业推进办公室主任袁平这样描述：“这个区域内将云集大型超市、大型购物中心、体育健身场所、游乐设施、公共绿地。
市民带上家人驾车或乘车抵达商业中心，花上一整天在这里休闲购物，也不会觉得乏味。
”东区：特色繁华商业区金沙·光华商圈(东区)东起二环路、西邻三环路、南接清水河、北至金牛界。
这个区域的具体发展按“三轴”：光华大道、青羊大道、日月大道，及“四片”：光华村片区，贝森-新文化宫片区、金沙三角片区、金沙遗址-同盛路片区来进行不同的安排布局。
光华大道沿线以引进大型电器、服装服饰、图书音像专业店、专卖店为主；日月大道沿线以引进大型家具和家居用品、灯饰、建材等专业店、专卖店为主；青羊大道沿线则重点引导餐饮、娱乐集群式发展，注重引入品牌餐饮、娱乐连锁店。
西区：新兴的商务办公中心金沙·光华商圈(西区)东起三环路、西邻外环生态带、南接武侯区、北至日月大道。
这个区域，也被划分为三个片区。
●新行政中心片区，依托树德中学(光华校区)及区行政中心西移的带动效应，加快建设甲级写字楼、超五星级酒店，形成新的商务办公集聚区。
恒瑞新川中心成都天府新区商业说辞(2)
区域说辞先生/女士，您好！您现在看到的是爱在城南的区域图。
这块蓝色板块即为本项目所在地。
我们项目位于天府大道与红星路南延线交汇处。
从整个区域图上面，一共划分为3个板块，会展板块，大源板块以及我们项目所在地的新川板块。
会展板块从08年世纪城落成为起点逐步形成。
随着政府南迁，高新管委会建立，大批量写字楼沿天府大道坐落，吸引200多家世界500强企业入驻。
（如华为，腾讯，阿里巴巴等）目前该区域办公人群180万，居住人群达到200万。
政府为了解决该区域人口居住消费问题，前期打造了大源板块。
该区域土地接近饱和，城市商业化也溢出。
由此政府考虑核心发展由西向东，借由红星路南延线通车以及新川创新科技园的建设，形成我们项目所在地的新川板块。
新川创新科技园是新加坡政府和四川省政府合作的全新综合型城市发展项目,也是国家级新区——天府新区重点工程。
总投资超过千亿，以865亩新川之心为核心占地方圆10平方公里.建成以后，以节能环保，生物制药，电子信息，金融物流等高端产业为主。
已面向全球招商，进入实质性谈判及储备项目，逾150个，总投资超过500亿，建成以后预计居住人口约20多万，就业人口超15万。
整个新川科技园分为6个组团1组团：天府门户 2组团：北服南创 3组团：商业核心 4组团：生物医药 5组团:高端制造 6组团：高新孵化园）我们项目紧邻科技园1、2、组团。
其中1组团是世界500强聚集地，建成以后，是整个科技园的门面。
目前已经拿地开工建设的有OPPO手机，北大方正总部，拓尔思商业总部以及迈科智能总部。
还有十多家已经拿地，准备开工。
2组团是企业总部与高新技术产业聚集地。
目前开工建设的有蓝盾信息总部，水晶球，明信投资。
目前项目周边的配套也是相当完善。
（3组团一幼儿园已建设完成90%，二幼3幼已准备开工建设，6组团一幼二幼以及一小已经正式启动招标工作）在交通方面：项目交通非常便捷,项目紧邻天府大道和红星路南延线之间，门口新川大道可直接通往左右两侧主干线,左侧天府大道可直通一环到达天府广场，右侧红星路南延线年底将开通BRT快速公交路线。
成都南延线市场调查
均价4480元/平方米
• 户型区间：54-192平方米
• 项目分四期推出，一期于2008年3月份正式推出1、2、10、11号楼，1 号楼、2号楼、11号楼为27+1层高层建筑，10号楼为32+1层高层建筑。
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成都南延线市场调查
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成都南延线市场调查
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成都南延线市场调查
售楼处盛世公开,恭迎光临,VIP贵宾卡限量申领中
成都南延线市场调查
• 项目本次开盘推出1号楼2单元、2号楼2单元、10号楼、11号楼1单元、 14号楼1单元房源约600套，户型面积区间：85-193㎡。
• 项目地处华阳老城区，周边环境一般。 • 项目距离南延线直线距离约300米，共13栋高层电梯、1栋商业中心。 • 60米超大楼间距。 • 60-190平方米30余种户型，户型种类丰富。 • 项目配置有20000平方米商业街。 • 项目以低价入市，开盘当天成交约60%，成交金额达1亿元，市场反映
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成都南延线市场调查
宏信·南樾
• 开发商：四川宏信实业有限公司
• 楼层状况：26F
• 占地面积：10万平方米
• 总建筑面积：22万平方米
• 项目地址：人南延线与麓山大道交汇处
• 物业管理费：1.8元/平方米
• 销售价格：特价房4398元/平方米起（限A、B户型共20套）
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优惠后均价4500元/平方米
• 物业管理费用：1.6元/平方米
• 主力户型面积：60-140平方米
• 开盘时间：2008年1月
• 总户数：1129户
• 停车位：625
• 销售价格：均价5200元/平方米
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成都写字楼案例分析
星宸国际
开盘时间:2012年11月5日 入住时间:预计2014年6月底 建筑面积:192271平方米 开间面积：126-1500平方米 地下停车位数量：1098个 开发商:成都星宸投资有限公司 地址 高新区益州大道中段555号 1、2#楼总高26层，其中负一层至地上3层为商业
占地面积:29694平方米 均价13500元/平方米
2013年 2012年 8 14872 24470
310 63352 86563 0 0 0 86563
87823 112409 12800
310 63352
该项目面积区间为50-500平米，其中100-200平米为客户购买首选，月均去化速度约为6套/月
蓝海OFFICE
成都市场写字楼案例分析
案例分布
案例分析
调研案例分布
蓝海OFFICE
超甲级写字楼 甲级写字楼
星宸国际
棕榈泉中心
东方希望天祥广场 美年广场
案例分布
案例分析
棕榈泉国际中心
200米高地标性 超甲写字楼
费尔蒙公寓
楼层及高度：地面43层，地下3层，地面高度200米； 单层面积及层高：中区单层面积约2000平米，高区则为1900平米，层高4.1米； 入户大堂：11米挑高，六星级豪华精装大堂； 特色楼层：30层、38层及41层设置特色楼层，层高可达6米，满足高端企业楼层相邻的要求； 车位数量：1400个 写字楼体量：7.7万方 周边配套：各大银行、地铁、公交、酒店、餐饮 具体位置：成都市高新区天府大道中段199号 高端精品商业 物业管理：棕榈泉联英物业 物业管理顾问：仲量联行
形象诉求
MINI服务式写字楼（serviceoffice又称为商务中心）
推广主要内容是突出地段和产品面积区间。 然后用软文来教育消费者服务式写字楼的优点和稀缺。
大源组团情况介绍
大源组团情况介绍大源组团一直作为天府新城核心区域发展，同时政府大力推动，区域发展状况备受社会关注。
自05年高新区规划正式出台，大源组团发展大幕拉开，至今已7年之余。
本文将从区域发展背景，区域规划，房地产市场现状等多个方面全面解读其片区发展价值及其未来发展潜力分析。
1、区域分析1.1区位概况大源组团板块指外环路（绕城高速）天府大道南延线以南，成昆铁路以东，高新区界以北区域。
整体面积为12.2平方公里，距市区仅10公里。
成都将天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。
而大源组团位于天府新城核心居住板块。
图1：大源组团区域图1.2大源组团发展轨迹自96年成都城市规划起，成都向南发展的发展思路就从未发生过改变。
南部始终是承载成都“全国、世界”一流战略梦想的发展载体。
而大源板块是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区。
从2005年至今，大源组团在历时7年完成居住成熟化。
2007年-2010年，住宅开建，大源组团居住环境初显规模；2010年，地铁一号线正式通车，为大源组团带来巨大的人气；2011年，以伊藤洋华堂旗舰店开业为代表，大源内商业项目开始陆续上市。
如今，中海兰庭、华府西苑、华润凤凰城均交房入住，区域内常驻人口达到12万以上，人口构成为高知、产业引导人群。
图2：大源组团发展时间轴1.3配套设施：交通：公交5、26、898路都已经开始通过区域核心地带；地铁1号线位于城市向南推进的主轴线上，规划中的地铁5号线将直接贯通于大源居住生活区；教育：目前教育配套主要是以政府公立小学、幼儿园为主，七中高中部现已入驻，形成国际化完善教育体系；商务：目前已有洲际、希尔顿两家五星级大酒店以及四星级假日酒店的落户，主要分布在会展中心周围。
未来将共有6家五星级酒店落户大源组团；市政配套：目前已经规划落地6个市政配套。
图3：地铁1号线南延线站点图图4：大源组团配套图1.4商圈分析大源板块已知含有大型商业的综合体有6个，分别为保利国际广场、世豪广场、复城国际、美年广场，已知商业体量约为50万平米。
典型项目分析--银泰泰悦湾(版)
中心。
超过10家五星级酒庖：会展洲
1.5公里 际酒庖、万豪酒庖、希尔顿酒
庖、温德姆至尊酒庖等。
遍布8个大型贩物中心：茂业百
1.5公里 货、中航城市广场、美美百货、
奥克斯广场等。
配备4个大型影院：“成都大魔
1.5公里 斱”、新世纨环球中心、奥克
斯广场、仁和春天广场。
临江意境图
全干挂石材让颗粒感配合深色金属饰件，三段式设计，强化立面节奏与韵律，突出新古典主义建筑的比例之美。6.1米底层架空， 8米入户凯旋门，五星级酒庖式入户大堂强调归家的仪式感，体现非凡的气度。
16
泰悦湾项目产品表现分析
建筑立面分析 景观分析
户型分析
泰悦湾景观
自然景观：泰悦湾被锦江环绕，完全吻合了中国古代建筑风水学中“水抱有情为吉”的观点，幵且项目打造 270°阔景露台，让建筑更好地融入自然；
3 户型斱正实用，但可选性较少
户型设计斱正实用，大多数户型南北朝向，舒适性较高。但目前在售仅为110㎡与 150㎡户型，且后期新户型也较少，缺少选择性。
16
4 泰悦湾市场营销分析
近期销售情况 近期营销推广 客户情况
242
泰悦湾市场营销分析
泰悦湾销售情况
近期销售情况 近期推广情况
客户情况
泰悦湾销售情况（案场数据，截止2012年2月10日）
25
泰悦湾市场营销分析
近期销售情况 近期推广情况
客户关注 （斱式：置业顾问访谈）
客户情况
类型
访谈 项目
项目名称 泰悦湾
关于 样板间 110㎡受省外投资客欢迎
12
泰悦湾项目规划分析
泰悦湾规划总结
区位分析 配套分析
写字楼租赁谈判技巧
写字楼租赁谈判技巧【篇一：写字楼租赁谈判技巧】办公楼租赁谈判技巧刘必荣是台湾著名的谈判专家，此次讲授的题目是“和风谈判课程”入门篇——风之卷：谈判技巧。
本次培训是围绕“准备谈判的七个要件”展开的。
市场就是战场，不打没有准备的战，因此事前的准备很重要，在写字楼租赁事务中，我们的对手很清晰，一群数口精明，以客观条件为依据，善于作出理性分析和判断的生意人，如何作出有效的谈判准备。
准备谈判的七个要件：每次谈判前都应该以双方的立场和角度考虑以上的条件项。
1、关系。
写字楼租赁过程中，谈判双方的关系有两种，一种是由中介公司与业主谈，另一种则由客户亲自与业主谈。
而行业内有以关系确认先后的原则，即如果客户已经委托了中介公司进行谈判，并与业主达成客户身份确认，那么如果该客户之后找上门来，业主也应该认定为与中介公司的关系；反之，如果是客户先于中介公司与业主达成确认，那么谈判就与中介公司无关。
2、沟通管道。
就写字楼租赁而言，租赁谈判团队的架构相对简单，经办人——经理——总经理，除开这条主线外，还有情况是客户通过物业管理公司或本人直接找到总经理谈的。
由于写字楼租赁属于较大的决策行为，因此应当谈判行为应该逐步推进，应由经理或以下人员充当黑脸，经理或以上人员充当白脸，让客户感觉谈判是可行的，使开价和谈判过程中都充满弹性。
3、利益。
写字楼租赁，作为物业方需要守住的利益（must）是：较高的租金水平，稳定可信的公司；而可收可放的利益（want）是：租约、租金递增、免租期、车位优惠、复原费、解约条件等；而可让步的利益（give）是：装修期、佣金/手续费等。
谈判前我们要创造更多谈判筹码，把want利益伪装为must利益立场，把give当做want看待，控制交换和换牌的节奏。
4、正当性。
就写字楼而言，即支撑利益立场的证据，如下：5、方案。
当我们清晰了利益立场后。
我们先分析power是怎样，是否需要谈判，假设对方有求于我方，而双方的高低强弱胜负分明，那就不需要谈，只管开条件就行。
成都商圈介绍
骡马市商圈骡马市商圈的现状骡马市商圈是北至江汉路，南接西大街-青龙街，东临人民中路二段，西临饮马河。
据不完全统计，目前骡马市商圈最近一两年内新投入资金在100亿左右，主要集中在青龙街、八宝街、西大街和顺城街周围。
该区域内座落有成都市40%以上的高档商务写字楼，汇集了成都市60%的外资机构；60余家世界500强企业及跨国公司；以及国内外各大银行和金融机构，高档酒店、大型购物广场，大型餐饮休闲娱乐场所等。
百年骡马市未来金商圈骡马市，这三个字与春熙路、盐市口一样，在成都市民中耳熟能详。
作为成都市三大传统商圈之一，历经三百年沧桑巨变，骡马市商圈在城市经济生活中，由上个世纪八九十年代的盛世繁华逐渐变得萧条。
虽然历史的车轮总是向前，但早已深入人心的骡马市并未被人们遗忘，如今正以惊人的速度凤凰涅槃。
自去年11月玉带桥拆除，人民中路恢复双向通车后，骡马市就加快了复苏的步伐，百盛商场、五星电器、百佳超市、东渡国际、钱江银通地产……众多大型物业、商业地产纷至沓来，青羊区政府酝酿已久的骡马市商圈再造规划也日益成熟，一场声势浩大的商圈再造工程大幕已经拉开，一个传承百年历史同时独具魅力的骡马市商圈将以全新的姿态呈献给世人，她将是中西文化、传统与现代的完美缔造。
让我们扯下她蝉蜕前神秘的面纱，提前去感受一番其“现代商务-大型购物-休闲娱乐-生活配套”模式带来的全新感受。
回顾篇传统骡马市商圈：延续三百年商贸历史骡马市街名由来已久，享有很高的知名度。
其商贸历史可以上溯到300多年前。
清代初，成都驻有满、蒙八旗，为适应满族贵族买马的需要，在少城外，皇城后门处设骡马市场。
康熙、雍正之后，四川无大战乱，马队作用减小，马市迁到城外，但街名犹存。
上世纪50年代初，在原骡马市基础上扩建为人民路，骡马市作为地片名保留，沿用至今。
在骡马市的历史上，曾经拥有不少的光环，成都第一家电影公司诞生于灯笼街，荣乐园、在骡马市发祥的陈麻婆豆腐等餐饮店家喻户晓。
成都国际城南介绍
成都国际城南在成都城南，一场城市的国际化运动正如火如荼地进行着。
从“城南”到“新城南”，再到“国际城南”，每一次称谓的变化都堪称一次飞跃，国际城南已成为成都乃至整个中国西部国际化进程中最为重要的排头兵，被誉为“成都离世界最近的地方”。
以高新软件业为主题的区域定位，吸引世界五百强的多家企业入驻；新领馆区的规划与建设，让“国际城南”这一称谓名副其实。
地铁1号线通车在即，国际城南版图已成；孵化园、软件园、高端写字楼密集扎堆；中国第三大领馆区蓝图已成、500强企业纷纷落户；南湖梦幻岛、极地海洋世界并排……大盘、豪宅、城市综合体、五星级酒店林立，让板块的成熟度快速提高。
沿天府大道一路向南，1000亩和黄南城都汇、1500亩世纪城、1600余亩的河畔新世界、4000亩的麓山国际社区、6000亩南湖度假风景区、2008亩的成都雅居乐花园等“造城运动”轰轰烈烈；而伴随着花样年美年广场、天府新城广场项目、保利国际广场、复地项目、世豪广场、鸿昌嘉泰等项目的启动，未来三到五年时间里，天府新城将崛起为成都国际化程度最高、生活配套完备、区域生活环境完备的高尚宜居新城。
城南之盛：数个10万平米以上商业项目亮相9家五星级酒店，数个10万m2以上购物中心，天堂岛海洋乐园、Galleria购物中心相继启动。
2010年，国际城南的商业不再小打小闹吗，几个“明星级”商业运营商将悉数登场：中航城市广场、凯丹广场（Galleria购物中心）、美年广场、苏宁电器商业广场等一批项目如期动工，上海复地确定年内启动，伊藤洋华堂入驻大源片区……目前的国际城南，已经吸引了宜家、欧尚、荷兰gtc、铂仕精品百货等商业巨头入驻，国内外投资商对该区域发展潜力异常看好。
从目前情况来看，城南商业除了大世界家乐福、三环路附近的欧尚、宜家之外，基本都是临街商铺。
商业经营品种不多，档次不高。
而从2010年开始，以世豪广场，伊藤旗舰店为发端，国际城南将来会涌现出数个10万平方米以上的购物中心，它们的出现将在南延线发展中承载着商业升级换代的使命，将彻底颠覆城南商业在人们心中的印象。
成都商圈概况
锦华商圈
•
•
建设路已经成为成华区的金融、商务、行政、信息咨询、商业零售和娱乐中 心； 以伊藤洋华堂、SM广场、龙湖三千集等为主的商业中心，聚集了大量 的人气；租售价格较高。
名称 范围 建设路商圈 以建设路为轴线，延伸至二环路，横向扩展至新鸿路、 建设南路一带 建设路大商圈覆盖面积约3.7平方公里，核心区位于东 二环路沿线枢纽地段聚集了5000平方米以上大型卖场 14家，
• 市中心的三大商圈（春熙路商圈、盐市口商 圈、骡马市商圈），成都最为重要的商业核心 区，主要为历史原因而形成的，现正自我升级换 代，其档次和规模将进一步扩大，中短期内核心 地位不会被取代。 随着城市发展扩张，各个区域形成了区域商业 中心，主要辐射各自所在区域。城西和城南的 区 域商业中心较多；区域发展相对滞后的城东、城 北分布较少。但随着成都“东调”战略的实施， 城东已形成东二环商圈；南部副中心商圈和金融 商务大道的规划并实施也带动了区域商业中心的 发展；随着“北改”的不断推进，城北区域商业 中心获得了较大发展；另外成都周边城市随着经 济的不断发展，也形成了相应的商业中心。
各商圈商铺出租供应量
600 500 400 300 200 100 0
出租 套数
以上数据基于搜房网商铺出租信息
商铺出租供应量集中于三环以内，以春熙路、骡马市、双楠等商圈为主； 三环外，天府新城及双流商圈供应量较突出，主要由于天府新区建设，产生大量住 宅、办公物业供应，从而刺激商业发展。
各商圈商铺出租供应分布图
售价 元/㎡
城东区域由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，现已初步形成以建设路商 圈、万年场商圈、锦华商圈为主的城东区域商业中心。
中产城东商圈特区域征
• 区域在建大型居住区总规模较大，其中有 华润24城、首创A-Z Town、万科金域蓝湾 等，区域房地产开发催生区域商业中心形 成；
成都市中心城区核心商圈特征综合分析
商圈概念。
国外研究人员对商圈的研究起步较早，美国学者Reily 于1929年提出零售业引力法则，解释了都市人口与零售引力的相互关系[5]。
德国经济地理学家Christaller 于1933年提出中心地理论，阐述某区域中各中心地的分布及其相对规模，是第一个正式提出商圈概念的研究者 [6， 7]。
目前，国内外已积累了较丰富的商圈相关研究成果，但也存在不少局限性。
大部分研究集中于对理论与方法的探讨，对应用实践的探讨有限。
此外，部分研究分析较理想化，与现实情况匹配度较低，造成对城市商圈的综合分析不够充分。
随着云时代的来临，大数据吸引了越来越多的关注。
大数据库中的信息不仅可作为获取实时数据的主要来源，而且对网络时代人们的日常出行有着重要的作用。
数据的动态性、丰富性和有效性为研究者带来便利。
通过挖掘不同大数据库中的POI 点数据、交通路网等信息，建立消费者与商圈之间的纽带，可为商圈规划发展提供借鉴。
本文以成都市为例，主要以春熙路商圈、建设路商圈、红牌楼商圈和凯德广场商圈四个商圈为研究对象，基于POI 点数据、OSM 线面数据及API 实时数据的挖掘方法，通过地理信息系统工具，综合分析核心商圈的服务区面积、邻近度和等时圈三类特征，以期为成都市核心商圈的交通建设、交通发展政策的制定提供依据，同时为使用GIS 技术通过多种数据定量分析城市商圈提供一种思路。
1 数据类型与特点1.1 研究区域本文研究区域为成都市中心城区第一圈层，分别为锦江区、武侯区、青羊区、成华区和金牛区五个区，共摘要 文章基于POI 点数据、OSM 交通线网数据和API 实时交通路况等数据，采用GIS 工具对成都市中心城区核心商圈的服务区面积、邻近度、等时圈三类特征进行综合分析，探讨不同商圈的空间布局、交通网络等情况。
结果表明，成都市中心核心商圈存在服务区不平衡、交通体系不完善等问题。
关键词 核心商圈；服务区；邻近度；等时圈；成都市中图分类号 TU984文献标识码 ADOI 10.19892/ki.csjz.2023.24.33Abstract Based on POI data, OSM traffic line network data andAPI real-time traffic conditions data, this paper uses GIS tools to comprehensively analyze the service area, proximity, travel and other time circle characteristics of the core business districts in downtown Chengdu, and discusses the spatial layout and traffic network of different business districts. The results show that there are some problems such as imbalanced service areas and imperfect traffic system in the core business districts of Chengdu City center.Key words core business districts; service area; proximity; isochronous circle; Chengdu城市的总体经济水平真实反映了整个国家经济的发展状况[1]。
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区域商业环境分析
绕城内楼盘：
华宇·蓉国府、保利中心、康 普雷斯、大鼎世纪广场、曙光 国际、天府长城、世豪广场、 布鲁明顿广场、东方希望中心、 仁和春天国际、奥克斯财富广 场、新世纪环球中心
区域商业环境分析
绕城外楼盘：
凯旋南城、ICON尚郡、蜀都中 心、花样年·香年广场、花样 年·福年广场、复地·雍湖湾、 复地·复城国际、建发·天府 鹭洲、新希望国际、保利心语 花园、峰汇中心
区域商业环境分析
根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业的实际成交均价为：
1F：约6万/平米
2F：约4.2万/平米
3F：约3.3万/平米
4F：约2.4万/平米
【西蜀廊桥】
区域商业环境分析
本商业街为洲际酒店自身配套商业，主要针对酒店下榻客人及会展片区的消费人群，辐射面及 影响力有限，目前的租金水平在区域内相对合理。
会展经济圈
大源商圈
（会展、演艺及商务聚集区）
远大商圈
（综合体聚集区）
（高端居住聚集区）
形成南延线商业“铁三角带”
区域商业环境分析
3、区域个案研究
对区域市场项目商业现状的思考
2011年年底，成都商业总体供应量已超过500万平米，如按目前的销售情况推 算，需要近30个月的消化期，未来成都商业将进入白热化的价格大战期。
未来升值空间优势明显
2、区域商圈分布
目前南延线区域大致划分为4大商圈： 大源商圈：
以伊藤洋华堂为中心的综合型购物商圈
世纪城及新会展商圈： 以会展、商务、演艺、休闲娱乐类商业为主
远大商圈： 情景式商业街、特色餐饮、休闲娱乐类商业为主
区域商业环境分析
区域商业环境分析
由此可以看出，项目核心区域（会展经济圈）未来通过会展、演艺及商务的 人流吸纳量将大幅度上升，加之区域高端住宅人群的不断入住，将促进区域商业 配套的高端化、规模化、特色化逐步完善并走向成熟。
【凯旋南城】
区域商业环境分析
根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业的实际成交均价为：
1F：约4.2万/平米
2F：约2.0万/平米
3F：约1.6万/平米
【保利心语花园】
区域商业环境分析
由于优惠措施未定，只能根据预期租金进行初步计算： 预计项目商业的实际成交均价为： 住宅底商：约3.7万/平米
【新世纪环球中心】
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/18
成都南延线区域商业市场分析XX
【南延线区域商业环境分析】
1、区域发展现状
区域商业环境分析
A、区域已成为天府新区发展的中心起步点
天府新区新规划的落实，确定了以南延线为中心起步点的发展方向；成都80多个综合 体将有一半集中在该区域，成都后商业时代即将在这里崛起；未来几年，区域商业将成几 何速度递增发展，成都的国际商业中心已初显雏形。
区域商业环境分析
典型个案分析
以本案所在地为中心，选择绕城内与绕城外具 有代表性的典型项目商业部分进行研究，并按商圈 及商业类型的不同进行划分：
区域商业环境分析
【复城国际】
区域商业环境分析
根据优惠幅度及租金回报率约5.3万/平米
2F：约2.2万/平米
3F：约1.3万/平米
成都商业环境概况
美国知名财经杂志《福布斯》发布全球未来10年发展最快城市研究报告，成都位列榜首。 人口增多、基础工业、全球企业涌入
经济总量及增长率位居西部之首、招商引资、交通快速发展
天府新区规划的落实，加大了区域发展的脚步，城市商业发展的重心将向南大步跨越
总路径：打造ICC国际商业中心、商业多元化发展格局
【荷兰水街】
区域商业环境分析
由于该项目商业街位于南延线尾端，商业的消费人群主要以项目区域内为主，辐射面较小，加 之项目区域目前成熟度不够，因此商业租金偏低。
典型项目 商业实际 情况统计
区域典型楼盘商业实际销售均价对比
区域商业环境分析
从图表统计可以看出， 区域典型楼盘商业分层销 售综合均价为：
1F：5万/平米左右
因此，区域众多项目的商业部分基本以预期2-3年的租金回报返推制定销售价格并予 销售，大大忽略了区域未来商业竞争将带来的幅面效应；所以，区域内的商业发展必 须结合市场行情，合理的制定有效的价格体系，才能在区域市场中占据先机。
区域调查项目数量及位置分布
本次纳入数据统计楼盘共计 23个，以本项目所在地为中心， 分为绕城以内和绕城以外2个部分， 以天府大道、益州大道、剑南大 道两侧物业为主。
2F：2.5-3万/平米左右
3F：2万/平米左右
返租租金
实际租金
30-40
80-90
区域典型楼盘商业实际及返租租金对比
区域商业环境分析
从图表统计可以看出， 区域典型楼盘商业分层实 际综合租金为：
1F：150-200/平米/月左右
2F：80-120/平米/月左右
3F：60/平米/月左右
区域商业环境分析
4F：约1万/平米
【布鲁明顿广场】
区域商业环境分析
根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业的实际成交均价为：
1F：4.4万/平米
2F：约2.2万/平米
3F：约1.6万/平米
【世豪瑞丽】
区域商业环境分析
根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业的实际成
交均价为：
1F：约4.7万/平米
2F：约2.8万/平米
B、成都的高端商务聚集区域已逐渐形成
目前看来，成都已形成中心城区和城南新区两大高端商务聚集区，预计在未来的几年内 城南新区会逐渐完善和成熟，将进一步吸引外资企业的大量入驻，成为高端服务业和金融业 的聚集地；同时，高端人群的入住也将引领整个区域商业走向高品质、高消费。
区域商业环境分析
C、区域商业品牌规模化、国际高端化已逐渐呈现 区域商业已呈现出高端化、规模化的发展态势，西南最大规模的20万平米的
成都商业环境概况
中心商业 区域型商业 地铁商业
商圈分布示意图
地铁一号线的率先开通，代表城市向南发 展的战略格局已经拉开序幕！
2、城市发展建设规划
成都商业环境概况
南部新城定位：
科技城南、商务城南、国际城南、宜居城南
项目所在 区域
国际城南定位：
城市新中心，现代化新城区
被定为城市新中心的国际城南，将成为成都 另一新兴商业集中区，引领城市向南发展。
典型个案小结
从区域典型个案分析来看，目前区域众多项目商业销售情况普遍欠佳，其中销售价格较高且销 售情况较为良好的有2个项目：复城国际和新世纪环球中心，其主要影响因素有几点：
复城国际： 1、返租销售（承诺较好且稳定的回报率） 2、区域位置较好，紧邻伊藤旗舰店 3、自身商业运营的优势打造（自持商业引进大型知名主力店）
3、成都商业未来发展前景预测
人南延线
成都商业环境概况
成都商业定位
——西部经济高地 西部金融中心
到2012年成都将初步建设成为西部 金融机构中心、西部金融市场和交易中 心、西部金融服务中心。并将科学规划 金融总部商务区、金融产业集聚区、金 融后台服务业集聚区，这些区域集中分 布在城南片区。
由此可以预计，未来人南延线片区商业类 型仍将以商务、金融、休闲娱乐等为主。
四大商业格局
中心商业；市中 心商业中心CBD
区域型商业：城 市商业副中心
社区型商业：成 熟社区商业中心
如：春熙路商圈、 盐市口商圈、骡 马市商圈
如：红牌楼商圈、 新南天地商圈、 建设路商圈、锦 华万达商圈等
如：紫荆商圈、 神仙树商圈、桐 梓林商圈等
地铁商业：地铁 沿线商业中心
如：世纪城商圈、 新会展商圈、远 大商圈等
综合体项目获取资金的渠道：
住宅
写字楼 商务公寓
1、以住宅销售来获取 2、以写字楼销售来获取
快速回笼投资成本
3、以商务公寓销售来获取 4、以商铺销售来获取
商铺
以实现利润最大化
特别关注
区域商业环境分析
铁像寺水街
铁像寺水街整体建筑采用新中式古典风格，并融合老成 都元素。分为“国际天府”、“品质天府”、“时尚天府” 三个主题街区，集美食、精品、娱乐、时尚、文化等消费格 局为一体。
伊藤旗舰店、高端奢侈品消费的美美百货、富森家居及苏宁广场精品旗舰店等分 分落户该区域，区域商业发展走向国际化已经迈出了坚实的步伐。
D、地铁1号线的开通将带来新的机遇和挑战 成都地铁1号线的通车运营，大大提高人们出行的便利性，同时也将带动地
铁周边物业的发展。对于商业物业而言，地铁的建设将在一定程度上改变现有的 商业格局，可以预见，地铁周边商业物业将极大受益于人流量的增长。同时，与 地铁相连的物业的商业价值将得以体现，从而改变居民的购物及消费习惯。
成都南延线区域商业市 场分析XX
2020/11/18
成都南延线区域商业市场分析XX
目录
一、成都商业环境概况
1、发展格局 2、建设规划 3、前景预测
二、南延线商业环境调研
1、发展现状 2、商圈分布 3、个案研究
【成都商业环境概况】
成都商业环境概况 1、成都商业发展格局
中心商业、区域型商业、社区型商业和地铁商业已形成目前成都商业发展的新格局。
特色文化商业水街，建筑形态为独立2层商业，只租不 售；主力店招商免租2年，辅助店招商免租半年，起始 租金为20元/平米/月起。
结论
结论：
通过对区域典型楼盘商业的初步研究分析，由于项目区位、规模及商业形态 的不同，加之商业运营模式的优劣势，项销售价格和租金水平均有一定差异；但 根据一般商业销售价格来看，区域商业初步的销售均价和租金水平折中如下：
对于南延线区域已占据成都一半以上综合体的份额量来看，未来区域商业竞争 将十分残酷；