成都南延线区域商业市场分析XX

区域商业环境分析
根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业的实际成交均价为：
1F：约6万/平米
2F：约4.2万/平米
3F：约3.3万/平米
4F：约2.4万/平米
【西蜀廊桥】
区域商业环境分析
本商业街为洲际酒店自身配套商业，主要针对酒店下榻客人及会展片区的消费人群，辐射面及 影响力有限，目前的租金水平在区域内相对合理。
会展经济圈
大源商圈
（会展、演艺及商务聚集区）
远大商圈
（综合体聚集区）
（高端居住聚集区）
形成南延线商业“铁三角带”
区域商业环境分析
3、区域个案研究
对区域市场项目商业现状的思考
2011年年底，成都商业总体供应量已超过500万平米，如按目前的销售情况推 算，需要近30个月的消化期，未来成都商业将进入白热化的价格大战期。
【荷兰水街】
区域商业环境分析
由于该项目商业街位于南延线尾端，商业的消费人群主要以项目区域内为主，辐射面较小，加 之项目区域目前成熟度不够，因此商业租金偏低。
典型项目 商业实际 情况统计
区域典型楼盘商业实际销售均价对比
区域商业环境分析
从图表统计可以看出， 区域典型楼盘商业分层销 售综合均价为：
1F：5万/平米左右
【南延线区域商业环境分析】
1、区域发展现状
区域商业环境分析
A、区域已成为天府新区发展的中心起步点
天府新区新规划的落实，确定了以南延线为中心起步点的发展方向；成都80多个综合 体将有一半集中在该区域，成都后商业时代即将在这里崛起；未来几年，区域商业将成几 何速度递增发展，成都的国际商业中心已初显雏形。
3、成都商业未来发展前景预测
人南延线
成都商业环境概况
成都商业定位
——西部经济高地 西部金融中心
到2012年成都将初步建设成为西部 金融机构中心、西部金融市场和交易中 心、西部金融服务中心。并将科学规划 金融总部商务区、金融产业集聚区、金 融后台服务业集聚区，这些区域集中分 布在城南片区。
由此可以预计，未来人南延线片区商业类 型仍将以商务、金融、休闲娱乐等为主。
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/18
成都南延线区域商业市场分析XX
特色文化商业水街，建筑形态为独立2层商业，只租不 售；主力店招商免租2年，辅助店招商免租半年，起始 租金为20元/平米/月起。
结论
结论：
通过对区域典型楼盘商业的初步研究分析，由于项目区位、规模及商业形态 的不同，加之商业运营模式的优劣势，项销售价格和租金水平均有一定差异；但 根据一般商业销售价格来看，区域商业初步的销售均价和租金水平折中如下：
成都南延线区域商业市 场分析XX
2020/11/18
成都南延线区域商业市场分析XX
Байду номын сангаас 目录
一、成都商业环境概况
1、发展格局 2、建设规划 3、前景预测
二、南延线商业环境调研
1、发展现状 2、商圈分布 3、个案研究
【成都商业环境概况】
成都商业环境概况 1、成都商业发展格局
中心商业、区域型商业、社区型商业和地铁商业已形成目前成都商业发展的新格局。
四大商业格局
中心商业；市中 心商业中心CBD
区域型商业：城 市商业副中心
社区型商业：成 熟社区商业中心
如：春熙路商圈、 盐市口商圈、骡 马市商圈
如：红牌楼商圈、 新南天地商圈、 建设路商圈、锦 华万达商圈等
如：紫荆商圈、 神仙树商圈、桐 梓林商圈等
地铁商业：地铁 沿线商业中心
如：世纪城商圈、 新会展商圈、远 大商圈等
绕城内项目：12个 绕城外项目：11个
区域商业环境分析
绕城内楼盘：
华宇·蓉国府、保利中心、康 普雷斯、大鼎世纪广场、曙光 国际、天府长城、世豪广场、 布鲁明顿广场、东方希望中心、 仁和春天国际、奥克斯财富广 场、新世纪环球中心
区域商业环境分析
绕城外楼盘：
凯旋南城、ICON尚郡、蜀都中 心、花样年·香年广场、花样 年·福年广场、复地·雍湖湾、 复地·复城国际、建发·天府 鹭洲、新希望国际、保利心语 花园、峰汇中心
区域商业环境分析
E、面向全国的成都会展经济圈已成熟
区域以新会展为中心的商业辐射圈已经成熟，每年的西博会、糖酒会、汽车展销会等全 国类的大型展会都在新会展中心举行，且每年的吸纳人流量近1000万左右；加之大魔方、新 世纪环球中心等大型项目的启动，未来区域的高端配套商业集群发展前景大好。
总体来说：
区域商业价值潜力已逐步呈现！
B、成都的高端商务聚集区域已逐渐形成
目前看来，成都已形成中心城区和城南新区两大高端商务聚集区，预计在未来的几年内 城南新区会逐渐完善和成熟，将进一步吸引外资企业的大量入驻，成为高端服务业和金融业 的聚集地；同时，高端人群的入住也将引领整个区域商业走向高品质、高消费。
区域商业环境分析
C、区域商业品牌规模化、国际高端化已逐渐呈现 区域商业已呈现出高端化、规模化的发展态势，西南最大规模的20万平米的
对于南延线区域已占据成都一半以上综合体的份额量来看，未来区域商业竞争 将十分残酷；
从目前区域在售项目的商业情况来看，90%以上的项目销售情况欠佳，除写字楼 以外，商业部分的销售均价普遍虚高；影响价格虚高的主要因素分以下两种情况：
A：以较高回报率的实际返租模式提高了商业的销售价格 B：以持有部分商业主力店进驻的名头抬高了销售部分商业的价格
成都商业环境概况
美国知名财经杂志《福布斯》发布全球未来10年发展最快城市研究报告，成都位列榜首。 人口增多、基础工业、全球企业涌入
经济总量及增长率位居西部之首、招商引资、交通快速发展
天府新区规划的落实，加大了区域发展的脚步，城市商业发展的重心将向南大步跨越
总路径：打造ICC国际商业中心、商业多元化发展格局
区域商业环境分析
典型个案分析
以本案所在地为中心，选择绕城内与绕城外具 有代表性的典型项目商业部分进行研究，并按商圈 及商业类型的不同进行划分：
区域商业环境分析
【复城国际】
区域商业环境分析
根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业的实际成交均价为：
1F：约5.3万/平米
2F：约2.2万/平米
3F：约1.3万/平米
新世纪环球中心： 1、开发商强大的实力背景 2、区域位置较好，紧邻新会展 3、整体商业规划受政府大力支持（打造全国最顶级演艺中心） 4、自身商业运营的优势打造（自持商业引进国外高端主力大卖场）
区域商业环境分析
区域项目主要以综合体为主，从资金需求方面来看，综合体项目获取资金的渠道方式并不是单 一化的；由于很多综合体项目的商业并不是开发商获取资金的唯一方面，因此对项目商铺定价偏高， 可以慢慢消化，等愿者上钩。
4F：约1万/平米
【布鲁明顿广场】
区域商业环境分析
根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业的实际成交均价为：
1F：4.4万/平米
2F：约2.2万/平米
3F：约1.6万/平米
【世豪瑞丽】
区域商业环境分析
根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业的实际成
交均价为：
1F：约4.7万/平米
2F：约2.8万/平米
伊藤旗舰店、高端奢侈品消费的美美百货、富森家居及苏宁广场精品旗舰店等分 分落户该区域，区域商业发展走向国际化已经迈出了坚实的步伐。
D、地铁1号线的开通将带来新的机遇和挑战 成都地铁1号线的通车运营，大大提高人们出行的便利性，同时也将带动地
铁周边物业的发展。对于商业物业而言，地铁的建设将在一定程度上改变现有的 商业格局，可以预见，地铁周边商业物业将极大受益于人流量的增长。同时，与 地铁相连的物业的商业价值将得以体现，从而改变居民的购物及消费习惯。
2F：2.5-3万/平米左右
3F：2万/平米左右
返租租金
实际租金
30-40
80-90
区域典型楼盘商业实际及返租租金对比
区域商业环境分析
从图表统计可以看出， 区域典型楼盘商业分层实 际综合租金为：
1F：150-200/平米/月左右
2F：80-120/平米/月左右
3F：60/平米/月左右
区域商业环境分析
【凯旋南城】
区域商业环境分析
根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业的实际成交均价为：
1F：约4.2万/平米
2F：约2.0万/平米
3F：约1.6万/平米
【保利心语花园】
区域商业环境分析
由于优惠措施未定，只能根据预期租金进行初步计算： 预计项目商业的实际成交均价为： 住宅底商：约3.7万/平米
【新世纪环球中心】
因此，区域众多项目的商业部分基本以预期2-3年的租金回报返推制定销售价格并予 销售，大大忽略了区域未来商业竞争将带来的幅面效应；所以，区域内的商业发展必 须结合市场行情，合理的制定有效的价格体系，才能在区域市场中占据先机。
区域调查项目数量及位置分布
本次纳入数据统计楼盘共计 23个，以本项目所在地为中心， 分为绕城以内和绕城以外2个部分， 以天府大道、益州大道、剑南大 道两侧物业为主。
成都商业环境概况
中心商业 区域型商业 地铁商业
商圈分布示意图
地铁一号线的率先开通，代表城市向南发 展的战略格局已经拉开序幕！
2、城市发展建设规划
成都商业环境概况
南部新城定位：
科技城南、商务城南、国际城南、宜居城南
项目所在 区域
国际城南定位：
城市新中心，现代化新城区
被定为城市新中心的国际城南，将成为成都 另一新兴商业集中区，引领城市向南发展。
典型个案小结
从区域典型个案分析来看，目前区域众多项目商业销售情况普遍欠佳，其中销售价格较高且销 售情况较为良好的有2个项目：复城国际和新世纪环球中心，其主要影响因素有几点：
复城国际： 1、返租销售（承诺较好且稳定的回报率） 2、区域位置较好，紧邻伊藤旗舰店 3、自身商业运营的优势打造（自持商业引进大型知名主力店）
综合体项目获取资金的渠道：
住宅
写字楼 商务公寓
1、以住宅销售来获取 2、以写字楼销售来获取
快速回笼投资成本
3、以商务公寓销售来获取 4、以商铺销售来获取
商铺
以实现利润最大化
特别关注
区域商业环境分析
铁像寺水街
铁像寺水街整体建筑采用新中式古典风格，并融合老成 都元素。分为“国际天府”、“品质天府”、“时尚天府” 三个主题街区，集美食、精品、娱乐、时尚、文化等消费格 局为一体。
未来升值空间优势明显
2、区域商圈分布
目前南延线区域大致划分为4大商圈： 大源商圈：
以伊藤洋华堂为中心的综合型购物商圈
世纪城及新会展商圈： 以会展、商务、演艺、休闲娱乐类商业为主
远大商圈： 情景式商业街、特色餐饮、休闲娱乐类商业为主
区域商业环境分析
区域商业环境分析
由此可以看出，项目核心区域（会展经济圈）未来通过会展、演艺及商务的 人流吸纳量将大幅度上升，加之区域高端住宅人群的不断入住，将促进区域商业 配套的高端化、规模化、特色化逐步完善并走向成熟。