如何做好精装修工程管理(摘自网络)

如何做好精装修工程管理

一、精装修发展趋势

随着“节能、低碳、绿色、环保”开发理念不断倡导并应用于房地产开发，精装房逐步发展成房企实现产品升级、赢得市场的重要途径，并将在未来成为楼市的主流住宅趋势。然而，精装修住宅在提升项目品质、吸引高品质客户、产生新利润点等方面显示其优势同时，也因其环节复杂、操作难度大、管理成本成倍扩大等弊端，而给大多开发商带来极大考验。近几年，因关键环节管理不善，导致客户对包括万科、星河湾、招商地产等知名品牌房企在内的旗下精装修楼盘项目的投诉可谓层出不穷。因此，精装修房的管理，特别是工程质量管理不容忽视。本文结合精装房管理常见的问题，对如何做好精装修工程管理，提出了一些关键环节的管理解决办法。

二、精装修工程管理的影响因素

客户对精装修的关注点主要在施工质量、用材及品牌、设计风格及水准上，而前两者则是客户对“精装修”房的主要投诉焦点。施工质量问题引起的纠纷约占50%—60% 左右，原因是目前精装修房缺乏具体的技术标准，验收标准执行的仍是建筑的规范。其中参照的一些老规范，检测方法还在实行“目测”、“手摸”等，而不是一个量化的标准。行业内一般用“客户满意度”作为装修房的总体评价指标，其中“工程质量“是构成客户满意度的重要方面。对此，可用三个指标简洁有效地反映工程质量：

● 入伙日一次收楼率≧ A% ；

● 入伙日户均投诉≦ B 条；

● 入伙后4 个月内户均投诉≦ C 条。

而影响装修房工程管理的因素主要分为外部合作资源因素和内部管理因素：

1、外部合作资源因素主要包括土建总包与精装总包的质量意识不强、经验不足，监理单位无精装监理经验、监管不到位，以及材料供方配合意识差等因素。

2、内部管理因素则是决定性的影响因素：从公司管理层面，包括未建立精装修管理标准流程体系，未明确相关工作内容及成果标准，从工程管理层面，一般为未建立精装修工程管理体系。

本文将重点讲述精装修工程管理体系中的几个关键环节。

三、精装修工程管理体系

精装修工程管理体系，按实施阶段可分：前期准备阶段、工作面移交阶段、批量施工阶段、验收交付阶段。精装修产品对专业化程度要求更高，这对整个精装修工程管理提出更高要求，要做好精装修工程管理，应重点把握四个关键环节。

四、精装修工程管理的关键环节

（一）前期准备阶段

1、精装修工程管理策划

精装修工程管理策划是在《工程管理策划书》的基础上将“精装修”单独分项策划，以帮助项目工程管理人员在精装修工程开工前理顺管理思路，对精装修工程管理过程中可能出现的难点及风险进行分析与预控，使项目的精装修工程管理更具有科学性与前瞻性。

策划书的内容应结合实际情况与外部资源现状分析，构建项目精装修工程管理的思路和控制重点，确定过程控制措施和管理制度等。其主要内

容包括施工计划的管理、施工单位与监理单位的培训交底、施工交接面移交管理、对精装总包的管理、对监理单位的管理、对材料的管理、竣工移交管理、维修管理等。

2、精装修工程工期管理

精装修工程的工期编制方法：首先根据项目户型、装修情况等编制一户完成装修的标准工期，然后再根据公司整体计划要求划分流水层段，其最后一流水段应在项目整体完成计划的前一个月左右完成，最后根据流水段的划分计算出项目的人力投入。

一般项目精装修总工期约为6 个月，其中大面积施工的合理工期为3 个月；甲方应按3 个月工期要求施工单位排出施工总进度计划并对其进行审核。

3、精装修样板引路

实行精装修样板引路制度，可锻炼队伍、确立交房标准、进一步调整施工图，并能为成本测算提供依据。精装修样板房通常可分为设计研究样板、销售展示样板、施工管理样板3 类。

其中，施工管理样板房一般根据工程进展在标准层内设立，根据阶段的不同又可分为三类：

● 工作面移交样板：为明确土建总包与精装总包之间工作交接验收标准而制作的样板或样板房；

● 湿作业样板：为明确湿作业完成至可以开展部品安装的标准样板房；

● 完工交付样板：按照最终交付给业主的交楼标准施工的精装修样板房。

4、精装修工程进场交底

做好精装修工程进场交底，可以降低精装修工程参建各方的沟通成本，