乌鲁木齐市房地产市场研究报告下
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3.1天山区房地产市场发展研究
3.1.1区域市场
1、区域概况 天山区位于乌鲁木齐市东南部，辖区总面积200平方千米，
另有草场2.32万公顷， 内有汉、哈、维吾尔等44个民 族55.01万人，约占全区人口 1/4。辖区驻有自治区党、政、 军和新疆生产建设兵团的首脑 机关，是乌鲁木齐市的政治、 经济、文化、科技、教育、 金融中心。
3
2、人口组成
2008年 2009年
总户数 （万户）
16.63
17.14
总人数 （万人）
54
55.01
3、财政收入及支出
非农业人口 （万人）
45.26
45.72
少数民族人口 （万人）
18.18
19.68
2009年财政收入比上年 增加1.07%；财政支出 比上年增加20.78%
4
4、社会消费品零售总额
路与天山区、水磨沟区毗邻，西临 一零四团与头屯河区向望，南起乌拉 泊与乌鲁木齐县接壤，北至新医路 与新市区为邻，总面积422.5平方千 米，城区面积25平方千米，区辖八 一、友好南路、友好北路、西山、 扬子江路、长江路、和田街、炉院 街、雅玛里克山、红庙子10个街道 办事处，全区117个社区居委会， 2009年末全区总人口52.49人
类别 幼儿园 小学 中学
个数 52 25 27
名称
妇联幼儿园等
第三小学，第六小学，第十六小学等
乌鲁木齐第三中学，乌鲁木齐四中学，乌鲁木 齐第十中学，34中学，41中学等
大学
5
新疆师范大学，新疆石油学院，新疆农业大学 等
15
3）景观条件分析 区内拥有一号冰川、雅玛里克山、人民公园、
儿童公园、人民会堂、自治区博物馆、地质矿产陈 列馆、国际博览中心、红庙子道观、五一夜市、公 园酒吧街等景观资源。
与水磨沟区、米东区相邻，西以乌鲁木齐 北站三路为界与头屯河区相接，南以新医路 中心线为界与沙区相连，北以古牧地镇二 村水渠至沙厂北线路至高速公路、五一农 场、乌昌公路、中心线为界与米东区乌鲁 木齐县，头屯河区接壤，总面积143平方 千米，全区总人口51.82万人。
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2、人口组成
2008年 2009年
总户数 （万户）
16.89
17.14
总人数 （万人）
51.46
52.49
非农业人口 （万人）
43.37
43.87
少数民族人口 （万人）
12.74
12.34
3、2008-2009年财政收入及支出
2009年财政收入比上年 增加12.25%；财政支出 比上年增加28.73%
2009年天山区社会消费总额124.48亿元，比上 年增加了8.95%。
5
3.1.2区位条件分析
1）交通条件分析 天山区有兰新铁路、312国道纵贯南北，城区主次干道阡陌纵横，公共交
通四通八达。 2）教育医疗条件分析
天山区拥有多家医疗机构，自治区人民医院、自治区中医院、南门中医 院、儿童医院、友谊医院等医疗机构417家，三家等医院2所。
类别 幼儿园 小学
个数 40 37
名称
实验小学，兵二中附小，第一小学，第二小学，第五小学， 第九小学等
中学
27
乌鲁木齐第一中学乌鲁木齐八一中学，新疆实验中学，新疆 兵团二中，乌鲁木齐第八中学等
大学
新疆大学，教育学院等
6
3）景观条件分析
天山区旅游资源丰富，集中了革命烈士陵园、西路军旧址、等革命遗址， 还拥有二道桥民俗一条街、燕儿窝景区等景观资源。
源自文库16
3.2.3商品房市场分析
1、供求关系分析
2009年1-12月沙依巴克区商品房的整体供求比为1：0.79，供过于求， 主要原因是年底大量新增供应所致。
17
2、商品住房价格分析
2009年沙依巴克区多层成交均价3262元/㎡，小高层5046元/㎡，高层
4989元/㎡；多层呈逐步上涨态势，小高层、高层均价波动较大。
第三部分 乌鲁木齐市重点区域市场发展前景
1
3.1天山区房地产市场发展研究 3.2沙依巴克区房地产市场发展研究 3.3新市区房地产市场发展研究 3.4水磨沟区房地产市场发展研究 3.5头屯河区房地产市场发展研究 3.6米东区房地产市场发展研究 3.7达坂城区房地产市场发展研究 3.8乌鲁木齐县房地产市场发展研究
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3、社会消费品零售总额
2009年沙依巴克区社会消费总额124.27亿元， 比上年增加了11.82%。
13
3.2.2区位市场分析
1）交通条件分析 沙依巴克区交通便利，通讯发达，得天独厚的
地缘、地理环境使沙区具备了优越的经济发展条件， 欧亚大陆桥的兰新铁路与南北疆铁路横贯城区，312 国道、216国道、吐乌大高速、乌奎高速与通往南北 疆各地的公路及市区道路纵横交错，形成了铁路线、 国道线、公路线四通八达的交通网络。
7
3.1.3商品房市场分析
1、供求分析 2009年，1-12月天山区商品房的整体供求比1：0.66，略显
供过于求，供应量较少，共4661套；商品房成交40.66万平方米，共4311套。
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2、商品住宅价格分析
天山区2009年全年多层成交均价3435元/㎡，小高层4744元/㎡，高层 5319元/㎡；多层和小高层住宅价格呈现缓慢上涨态势，2009年1月分别上涨 了10.09%和20.59%。
9
3.1.4住宅市场分析
产品分析
2009年住宅供应31.35万平方米中，多层9.09万平方米，占总面积的 29%；小高层3.56万平方米，占11%；高层18.7万平方米，占60%。
10
3.2沙依巴克区房地产市场发展研究
3.2.1区域市场
1、区域概况 沙依巴克区位于乌鲁木齐市河滩公路以西，东隔河滩公
14
2）教育医疗条件分析
沙依巴克区拥有比较完整的幼儿教育、基础教 育、高等教育、职业教育、成人教育体系。有新疆 师范大学、新疆工学院、新疆石油学院、新疆农业 大学等高等院校5所，中等专业学校4所，普通中学 25所，小学27所。辖区有自治区中医院、自治区邮 电医院、市中医院、军区总医院等大型医院16家。
18
3.2.4住宅市场分析
产品分析
2009年供应的100.14万平方米住宅中，多层66.54万平方米，占总面积的 66%；小高层4.48万平方米，占5%；高层28.22万平方米，占28%；别墅占 1%。
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3.3新市区房地产市场发展研究
3.3.1区域市场
1、区域概况 新市区位于乌鲁木齐市西北部，东以河滩路中心线为界，
3.1天山区房地产市场发展研究
3.1.1区域市场
1、区域概况 天山区位于乌鲁木齐市东南部，辖区总面积200平方千米，
另有草场2.32万公顷， 内有汉、哈、维吾尔等44个民 族55.01万人，约占全区人口 1/4。辖区驻有自治区党、政、 军和新疆生产建设兵团的首脑 机关，是乌鲁木齐市的政治、 经济、文化、科技、教育、 金融中心。
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2、人口组成
2008年 2009年
总户数 （万户）
16.63
17.14
总人数 （万人）
54
55.01
3、财政收入及支出
非农业人口 （万人）
45.26
45.72
少数民族人口 （万人）
18.18
19.68
2009年财政收入比上年 增加1.07%；财政支出 比上年增加20.78%
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4、社会消费品零售总额
路与天山区、水磨沟区毗邻，西临 一零四团与头屯河区向望，南起乌拉 泊与乌鲁木齐县接壤，北至新医路 与新市区为邻，总面积422.5平方千 米，城区面积25平方千米，区辖八 一、友好南路、友好北路、西山、 扬子江路、长江路、和田街、炉院 街、雅玛里克山、红庙子10个街道 办事处，全区117个社区居委会， 2009年末全区总人口52.49人
类别 幼儿园 小学 中学
个数 52 25 27
名称
妇联幼儿园等
第三小学，第六小学，第十六小学等
乌鲁木齐第三中学，乌鲁木齐四中学，乌鲁木 齐第十中学，34中学，41中学等
大学
5
新疆师范大学，新疆石油学院，新疆农业大学 等
15
3）景观条件分析 区内拥有一号冰川、雅玛里克山、人民公园、
儿童公园、人民会堂、自治区博物馆、地质矿产陈 列馆、国际博览中心、红庙子道观、五一夜市、公 园酒吧街等景观资源。
与水磨沟区、米东区相邻，西以乌鲁木齐 北站三路为界与头屯河区相接，南以新医路 中心线为界与沙区相连，北以古牧地镇二 村水渠至沙厂北线路至高速公路、五一农 场、乌昌公路、中心线为界与米东区乌鲁 木齐县，头屯河区接壤，总面积143平方 千米，全区总人口51.82万人。
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2、人口组成
2008年 2009年
总户数 （万户）
16.89
17.14
总人数 （万人）
51.46
52.49
非农业人口 （万人）
43.37
43.87
少数民族人口 （万人）
12.74
12.34
3、2008-2009年财政收入及支出
2009年财政收入比上年 增加12.25%；财政支出 比上年增加28.73%
2009年天山区社会消费总额124.48亿元，比上 年增加了8.95%。
5
3.1.2区位条件分析
1）交通条件分析 天山区有兰新铁路、312国道纵贯南北，城区主次干道阡陌纵横，公共交
通四通八达。 2）教育医疗条件分析
天山区拥有多家医疗机构，自治区人民医院、自治区中医院、南门中医 院、儿童医院、友谊医院等医疗机构417家，三家等医院2所。
类别 幼儿园 小学
个数 40 37
名称
实验小学，兵二中附小，第一小学，第二小学，第五小学， 第九小学等
中学
27
乌鲁木齐第一中学乌鲁木齐八一中学，新疆实验中学，新疆 兵团二中，乌鲁木齐第八中学等
大学
新疆大学，教育学院等
6
3）景观条件分析
天山区旅游资源丰富，集中了革命烈士陵园、西路军旧址、等革命遗址， 还拥有二道桥民俗一条街、燕儿窝景区等景观资源。
源自文库16
3.2.3商品房市场分析
1、供求关系分析
2009年1-12月沙依巴克区商品房的整体供求比为1：0.79，供过于求， 主要原因是年底大量新增供应所致。
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2、商品住房价格分析
2009年沙依巴克区多层成交均价3262元/㎡，小高层5046元/㎡，高层
4989元/㎡；多层呈逐步上涨态势，小高层、高层均价波动较大。
第三部分 乌鲁木齐市重点区域市场发展前景
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3.1天山区房地产市场发展研究 3.2沙依巴克区房地产市场发展研究 3.3新市区房地产市场发展研究 3.4水磨沟区房地产市场发展研究 3.5头屯河区房地产市场发展研究 3.6米东区房地产市场发展研究 3.7达坂城区房地产市场发展研究 3.8乌鲁木齐县房地产市场发展研究
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3、社会消费品零售总额
2009年沙依巴克区社会消费总额124.27亿元， 比上年增加了11.82%。
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3.2.2区位市场分析
1）交通条件分析 沙依巴克区交通便利，通讯发达，得天独厚的
地缘、地理环境使沙区具备了优越的经济发展条件， 欧亚大陆桥的兰新铁路与南北疆铁路横贯城区，312 国道、216国道、吐乌大高速、乌奎高速与通往南北 疆各地的公路及市区道路纵横交错，形成了铁路线、 国道线、公路线四通八达的交通网络。
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3.1.3商品房市场分析
1、供求分析 2009年，1-12月天山区商品房的整体供求比1：0.66，略显
供过于求，供应量较少，共4661套；商品房成交40.66万平方米，共4311套。
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2、商品住宅价格分析
天山区2009年全年多层成交均价3435元/㎡，小高层4744元/㎡，高层 5319元/㎡；多层和小高层住宅价格呈现缓慢上涨态势，2009年1月分别上涨 了10.09%和20.59%。
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3.1.4住宅市场分析
产品分析
2009年住宅供应31.35万平方米中，多层9.09万平方米，占总面积的 29%；小高层3.56万平方米，占11%；高层18.7万平方米，占60%。
10
3.2沙依巴克区房地产市场发展研究
3.2.1区域市场
1、区域概况 沙依巴克区位于乌鲁木齐市河滩公路以西，东隔河滩公
14
2）教育医疗条件分析
沙依巴克区拥有比较完整的幼儿教育、基础教 育、高等教育、职业教育、成人教育体系。有新疆 师范大学、新疆工学院、新疆石油学院、新疆农业 大学等高等院校5所，中等专业学校4所，普通中学 25所，小学27所。辖区有自治区中医院、自治区邮 电医院、市中医院、军区总医院等大型医院16家。
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3.2.4住宅市场分析
产品分析
2009年供应的100.14万平方米住宅中，多层66.54万平方米，占总面积的 66%；小高层4.48万平方米，占5%；高层28.22万平方米，占28%；别墅占 1%。
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3.3新市区房地产市场发展研究
3.3.1区域市场
1、区域概况 新市区位于乌鲁木齐市西北部，东以河滩路中心线为界，