嘉德置地的运作模式
2019年北京太阳宫凯德mall考察报告
楼层品牌简介
B2层主力商户：华联BHG超市
地铁10号线太阳宫站出站后能够直接到达购物中心的B2层，该楼层的 主力店是BHG超市。
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楼层品牌简介
B1层主力商户：海底捞火锅、玩具反斗城、亚惠美食广场
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS、CK、ISPACE、KFC、麦当 劳、必胜客、许留山、面包新语、星巴克、COSTA、中国银行
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平面规划
太阳宫凯德mall地下2层，地上5层共7个经营楼层，单层建筑面积约12000㎡， 总建筑面积将近90000㎡，是凯德在北京面积最大的购物中心。 由于是改造项目，与大多数凯德mall类似，建筑本身存在一定缺陷。例如中庭 立柱较多，遮挡视线让中庭并不通透；除地下两层外，地上楼层商铺进深较浅， 不利于主力店布局；局部存在阴阳铺；中庭共享等空间狭小等等。 整体看来项目动线简单明了，长度适中，逛起来较为舒适；动线两侧铺位进深 小面宽大，利于商家形象展示；部分开阔处利用中岛商户进行填充，合理的利 用了面积。 楼层规划方面，B2层超市及外租区；B1层餐饮轻食、美食广场；L1、L2时尚服 饰、西餐甜品；L3儿童相关业态；L4、L5餐饮美食 由于地下两层的可租赁面积较大，且地面楼层缺少大面积的铺位，因此本身应 该在三楼儿童区域的玩具反斗城被放在了负一层，而应该上四楼的海底捞也被 放在了这一层。
楼层品牌简介
L2层主力商户：GAP、WE、拉夏贝尔、VERO MODA、 SELECTED、PAGE ONE、太平鸟、热风、西遇、满记甜品
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楼层品牌简介
L3层主力商户：莫莉幻想、小鬼当佳、东方爱婴、丽家宝贝、迪士尼 英语、纽约国际儿童俱乐部、小小运动馆、悠游堂、疯狂钢琴
我国房地产业利用海外基金的现状及发展对策
与国内房地产开发商合资合作 ， 提供 资金支持 ， 与国 内开发商进行利 润分成 。如荷兰 Ｉ Ｇ Ｎ
１ ７ Ｏ
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与首创集 团合作开发的太平洋新城项 目。二是与开发商形成战略伙伴关系 。对开发企业直
接投资参 股 或成立 新 的投资 公 司 ， 利用 开发 商寻 找土 地 和新 项 目。２０ ０ ４年顺 驰 中 国控 股有 限公 司与摩根 士丹 利房 地产 基金 达成 战略合 作 投 资 意 向 ， 同进 行 房 地 产开 发投 资 。三 是 共
波浪 潮 。
一
、
我 国房 地产 业利外 ， 地产基 金 是一 个发 展 了数 十 年 的成 熟 行 业 ， 于产 业 基金 的一 种 ， 般 是 指 房 属 一 房地 产信 托投 资 。在 美 国等 大多 数 国家房 地 产 信 托投 资 基 金 专 ｆ， 房地 产 项 目的开 发 、 －Ｎ于 Ｉ 租 赁 、 售 和消 费等 方面 ， 分散 的社 会 资金 于一 体 ， 投 资体制 上 采用专 家 经 营 、 业化 管 销 集 在 专
直接在国内成立独资项 目公司 ， 进行投资与开发 。比较典型的是新加坡嘉德置地 ， 该集团在 北 京 的投 资项 目均 以外 商独 资企业 的形 式开 发 。 ２投 资收租 型 。有 两种 投资 方式 ， 、 第一 种 方式 是 投 资 成熟 物业 ， 期持 有 收 租 营利 ， 长 不
介入前 期开 发 。 。例如 ， 嘉德 置地 收购 的安 贞华 联 和 望京 华 联 总建 筑 面 积 为 １ 平 方 米 的 ３万
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凯德商用中国公司介绍(中文版)
Vijayawada Belgaum Panaji Hubli-Dharwar Andhra Pradesh Goa Karnataka Bangalore Chennai Mangalore Pondicherry Mysore Pondicherry Salem Tiruppur Kozhikode Tiruchirappalli Coimbatore Lakshadweep Madurai Kerala Tamilnadu Thiruvananthapuram Kochi
北京来福士中心 北京, 中国
合您广场 槟城, 马来西亚
Vivit Square 东京, 日本
Forum Value Mall 班加罗尔, 印度
1.数据截止2011年10月31日；新币市值为50亿，以S $ 1＝￥5的近似汇率换算； 2.不包括凯德商用在Horizon Realty Fund的权益,因其不受其管理； 3.此处是以物业资产总值计，而并未按凯德商用实际权益计算。 11
欧洲
中国
韩国
日本
印度
泰国
>110
个城市
越南
马来西亚
住宅 办公楼 购物商场 服务公寓 综合房产
新加坡
>20
个国家
印尼
澳大利亚
房地产金融服务
来福士房产 跨领域业务 学校/教育设施 (嘉德希望基金援建)
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凯德商用中国公司介绍*2011年12月*
市场战略“3+3+2”
• 集中于核心市场
核心市场 - 新加坡，中国，澳大利亚 辅助市场 - 越南，马来西亚，欧洲* 机遇市场 - 日本，印度
(凯德商用产业在华设立的企业)
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凯德商用中国公司介绍*2011年12月*
丁力业简介
丁力业个人简介性别:男职务:“深国投商用置业（集团）有限公司”创始人之一，核心管理团队领袖。
自2003年公司成立至今，丁力业一直担任公司首席执行官，现任公司董事长兼首席执行官，全面负责公司经营和管理工作。
具体介绍：名字有点陌生，但提到西溪印象城的幕后东家，大家都明白了。
那个大型购物中心“购物+体验”印象模式，丁力业就是投资方。
丁力业以超40亿元的投资总额，在2013年让印象城落户杭州西溪、宁波。
成为风云浙商原因a.近年来，丁力业响应浙商回归的号召，在浙江新建了多个大型商业综合体项目，总投资超40亿人民币。
其中位于杭州城西的西溪印象城项目是杭州购物面积最大的城市综合体，建筑面积21万平方，它的出现极大地改变了杭州的商业生态，所倡导购物+体验的大型购物中心模式也越来越受到消费者的推崇。
b.深国投商用置业是国内商业地产开发商中国际化程度最高的企业。
2013年，美国基金巨头黑石集团和工银亚洲入股集团，是目前国内商业地产行业金额最大的融资之一。
c.丁力业是将全球最大零售企业沃尔玛引进中国的第一人，并与沃尔玛组成了战略联盟，是沃尔玛在中国最重要的商业伙伴之一。
管理理念与能力表现●在他的管理下，集团在大陆地产界成功首创了“地产+金融+商业运营管理”的模式，在地产金融领域与大批国际知名企业如：新加坡嘉德置地、摩根士丹利、美国西蒙集团、高盛、凯雷等建立了战略合作，在中国大陆累计共同开发管理了超过六十七个商业地产项目。
●作为“非典型”的温商，丁力业从事住宅和商业地产事业逾二十五年，成功创造了以“印象城”为代表的、中国最领先的商业地产开发、运营及资本运作模式。
丁力业凭借对商业地产发展趋势的洞察、对中国国情的了解，以及与国际资本市场深入、广泛的合作，成为国内商业地产领军人物。
管理职能对成功的作用丁力业以其从事住宅和商业地产事业逾二十五年的经验，充分发挥管理中的计划职能，设定计划，明确未来目标，由此开创以“印象城”为代表的、中国最领先的商业地产开发、运营及资本运作模式。
上海商业考察报告
上海商业考察报告第一部分上海简介上海市，简称沪，别称申，是中华人民共与国直辖市与国家中心城市，中国第一大城市。
上海位于中国东部弧形海岸线的中间，地处长江三角洲最东部，东向东海，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接，最北部为处于长江入海口中的崇明岛。
上海是移民城市，常住人口逾2300万，其中流动人口近40%。
经济：上海生产总值约占中国的4%，且位居大中华地区城市之首，2011年全市生产总值为19195.69亿元，世界排名第11位，其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。
上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。
上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业，此六大支柱产业约占生产总值的一半。
人均生产总值达到82,560元，折合12,784美元。
上海现在以工业与服务业并重。
轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门，在计划经济时期为中国最重要的轻工业生产基地，永久牌自行车、上海牌手表、蝴蝶牌缝纫机等均为其著名代表，“上海制造”曾经作为高质量产品的代名词行销全国，不过1980年代后，轻工业日渐走向衰落。
而以江南制造总局为起点，上海的重工业持续繁荣，诞生了上海宝钢、上汽集团等世界五百强企业。
城市交通：2011年，全上海公交线路1100多条，公交车近17000辆，公交网络已经覆盖每一个行政村，日客运量为770万人次轨道交通是又一重要的市内交通交通工具，在客流量上与公交车平分秋色。
包括12条地铁线路（含金山铁路），1条磁悬浮线路，1条有轨电车线路，于1995年4月正式开始运营。
上海地铁总里程已超过400公里，是世界最长的地铁网络，将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流近700万。
上海出租汽车始于1908年，1930年曾经达到一个高峰，自1980年以来，出租汽车业重新活跃，目前全市共有运营汽车达5万辆，出租车扬招点也陆续设立。
凯德中国--新加坡嘉德置地集团
嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。
我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：∙持续为股东创造价值∙提供优质的产品和服务∙吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略∙集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。
∙平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。
我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。
多方的平衡策略有助我们降低商业风险。
∙壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。
我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。
二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。
凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。
三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。
凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
沿海集团与国际房地产标杆企业SGPP比较
沿海集团与国际房地产标杆企业SGPP比拟中国的房地产市场目前正处于由高度分散走向集中的阶段，中国房地产企业的集中度也在不断提高。
在长三角、珠三角、环渤海与、##等重点市场，由于竞争的加剧，主流的开发商已进入以企业品牌加项目品牌为主导的精细化竞争状态。
与此同时，随着中国经济的高速开展，以与对人民币升值的预期不减，全球资本加速流向中国的房地产市场，并以直接投资〔如美国Hines 汉斯集团〕、参股开发企业母公司或项目公司等形式，逐渐渗入中国房地产市场，参与到与本土房地产企业的激烈竞争中来。
可以预见，未来的中国房地产市场，除了本土企业间的竞争外，与国际房地产企业的直接比赛也指日可待。
为此，我们选取美国Pulte Homes Inc.〔简称PHM〕、日本Mitsubishi Estate Group 〔简称三菱地所〕、新加坡CapitaLand Limited〔简称嘉德置地〕、##长江实业(集团)##〔简称长江实业〕共4 家国际房地产企业标杆，在国际层面与沿海集团进展规模性〔Scale〕、成长性〔Growth〕、盈利性〔Profitability〕与开展潜力〔Potential〕方面的比拟，力求帮助沿海集团深入了解优秀房地产企业标杆的经营情况，在未来企业战略的制定、业务的开拓、绩效的评估等方面以资借鉴。
报告所用数据来自沿海集团填报的“2007 中国房地产百强企业研究数据信息表〞。
国际房地产标杆企业简介〔1〕美国：Pulte Homes Inc. (NYSE: PHM)Pulte Homes, Inc., (NYSE: PHM) 是万科的标杆企业。
该公司1956 年在美国密歇根州成立，从事住宅开发与相关金融服务，在27 个州52 个市场中运营，是在纽约证券交易所上市的财富150 公司。
其直属子公司包括Pulte Diversified panies, Inc., Del Webb Corporation(“Del Webb〞)和其他从事住宅开发的子公司。
商业地产战略转型基础条件论文
商业地产战略转型的基础条件摘要：在国家调控日益加码和房地产行业深入发展的背景下，加大商业地产投资成为房地产行业的一股热潮，众多主流房企正试图实施商业地产战略转型。
但是，商业地产的固有特点决定了该转型必须在具备一定的资源储备和核心优势基础上方可进行，忽略商住地产之间的差异将为其长远发展带来隐患。
本文将通过对商业地产特点的分析，提出实施商业地产战略转型的基础条件。
关键词：商业地产战略转型基础条件产行业结构升级趋势凸显及国家宏观调控常态化实施，商业地产以其高端化形象、经营现金持续流入和规避国家调控等特点，成为房地产行业延伸产业纵深、分散运营风险及扩大行业影响力的一个重要选项，众多原本专注于住宅开发的主流房企正积极谋划向商业地产战略转型。
同时，尽管商业地产红极一时，但行业中也存在盲目开发、空置率居高及回报率趋低等问题。
究其原因在于，传统房企往往忽略商住地产之间的固有差异，习惯于以住宅模式进行商业地产运营，对战略转型商业地产困难预估不足，导致企业在前期融资、中期建设招商、后期运营管理乃至组织安排等方面应对不足，这在近几年商业地产项目供应井喷的背景下显得尤为突出。
本文将在分析商业地产特点的基础上，探讨传统房企战略转型的基础条件。
1.商业地产的主要特点商业地产是兼具地产开发、商业运营和资本运作三重属性的复合型行业，与传统住宅开发强调的“高周转”不同，商业地产注重“长期持有”及持有期间的租金收入、物业升值和资本运作，其涉及的专业领域和需求的核心资源也远多于住宅开发。
1.1价值体系复杂商业地产价值体系远较住宅复杂，这构成了商住间的根本差异。
从价值组成来看，传统住宅地产主要体现为“开发价值”，即房企开发项目所获取的“销售收益”；商业地产价值除开发价值外，还体现在“资本价值”、“租赁价值”和“商业价值”等三个方面，即持有期间的资产增值、租赁收益和消费终端的经营收益，这其中最核心的是商业价值，它直接或间接影响了其他三项价值。
凯德置地案例分析
凱德置地案例分析一、簡介1. 基本資料：總部：新加坡成立時間：1994總裁：廖茸桐資產總值：99 億美元（截至2010年底）凱德中國是新加坡嘉德置地集團在華投資業務の統稱。
它包括凱德置地（中國）投資有限公司、凱德惠居（中國）、凱德商用中國和雅詩閣中國四大業務單位以及其所涉及の房地產金融業務，由凱德中國常務委員會協調管理。
凱德中國是中國領先の房地產外企，是中國最大の商場擁有者和經營者，是中國最大の服務公寓業主和運營商，是業界領先の房地產基金和信託基金經理。
凱德置地是新加坡嘉德置地集團在華の全資子公司。
凱德置地自1994 年來一直致力於全國高品質住宅、寫字樓及綜合商業專案の投資、開發與管理。
凱德置地在中國開發高品質住宅、商業專案，規模逾1,000萬平方米，管理資產約500億人民幣。
其中標誌性の綜合商業專案品牌來福士由凱德置地自行開發管理，集住宅、商場、辦公樓、服務公寓、酒店等多種業態，在城市交通樞紐區域打造“城中之城”。
2. 發展歷程2000 年，新加坡政府控制の淡馬錫財團將旗下の發展置地和百騰置地合併為嘉德置地，其在華業務也更名為凱德置地。
☐1994年進入中國☐1999年底、2000年初進入北京☐2002年獲得“外商獨資投資有限公司”資質☐2002年結束虧損，實現盈利☐2004年4月正式宣佈進入北京☐2005 年4 月進入寧波☐2005 年11 月進入廣州☐2006 年4 月全面啟動華南房地產業務☐2006 年5 月進入成都☐2006 年5 月進入杭州☐2007 年10 月成立天津分公司☐2008 年10 月27 日，首都第一座來福士在新加坡國務資政李光耀の見證下正式揭幕3. 業務分佈凱德中國在中國40多個城市運營著120餘個專案。
凱德中國於1994年進入中國。
以上海為起點，在中國40個城市擁有約5000名員工和運營約110 個專案，核心業務涵蓋住宅、綜合商務房產、商場、服務公寓、房地產金融，已建立起一條從投資、開發、運營、物業管理、財務諮詢到房地產金融の整合性房地產價值鏈。
商铺销售培训课程PPT课件
产权返租模式
操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店
3.以攻为守法
当估计顾客有可能提出反对意见时，抢在他们提出之前，有针对性的提出阐述发动攻势，有效的排除成交的潜在障碍。
4.当众关联法
利用人们的从众心理制造人气，大量的成交气氛令顾客有紧迫感，以此来促进大量购买。
5.引而不发法
在正面推销不起作用的情况下，可找顾客感兴趣的话题，展开广泛的交流，并做出适当的引导和暗示，让顾客感到购买的好处，而达到成交。
11.激将促销法
当顾客已出现购买的信号，又忧郁不决的时候，销售人员不是从正面鼓励购买，而是从反面用某种语言和语气，暗示对方缺乏某种成交的主观或客观条件，让对方为了自尊下决心排板成交。
五、客户分类 及应对方法、话术
客户分类及应对方法、话术（一）
由于人的能力、气质和性格的不同，消费者呈现出各自的个性特征。我们把这些特征划分为12种类型。
客户心理分析
一般而言，客户分类的依据不同，其分类的结果可能就会有很大的差别。例如依据客户的性格、职业、年龄、性别等分类。但是通俗的分类就是按照客户的购买行为的客户心理分析，进一步认识客户的真正需求，从而达到我们销售的目的。 商品房买卖业务而言，通常认为客户的购买行为具有以下的共同的心理特征：
感性购买动机
四、逼定的常用方法
1.感情联络法
通过投顾客感情之所好，帮顾客解决所需，使双方有亲和感、需求的满足感，从而促发认同感，建立心理相融的关系，使买卖双方买矛盾的心理、距离缩小或消除，而达到销售目的。
中国业务分布
Shanghai 200001, PRCTel: 86 21 3311 4633 Fax: 86 21 6340 3733凯德置地上海市西藏中路268号来福士广场19楼电话：86 21 3311 4633 传真：86 21 6340 3733中国业务分布在中国，新加坡嘉德置地集团以独资控股形式成立凯德置地，这让集团在中国能顺利地进行运作，并且能更灵活地运用资金和管理业务。
凯德置地在中国市场收益的增加促使了整个集团利润的增长，为集团做出了重要贡献。
至2006年中，凯德置地共建成6,590套住宅，并且建成总面积为270,167平方米的商用房产。
目前，还有35,800多套住宅和398,000多平方米的商用项目在建。
目前，凯德置地有16-18个住宅项目正在建设中，分别是：位于上海市长宁区的天山河畔花园，共1,268套；位于上海市闵行区的西郊·林茵湖畔，共429套；位于上海市宝山区的柏丽华庭，共700套；位于北京市朝阳区的上元B区和C区，共1,494套；位于北京市朝阳区的卓锦·万代，共247套；位于北京市朝阳区的马甸项目和京棉项目，分别约200和900套；位于广州市天河区的天河新作，386套；位于广州市白云区的金沙洲项目，约3000套；位于宁波市江北区的住宅项目，约1,000套；位于杭州市拱墅区的杭州项目，约1200套；成都将在2014年前开发5-7个项目，约25,000套。
凯德置地在中国已建成商业综合资产270,000平方米，包括旗舰项目上海来福士广场、厦门汇腾大厦，和已经脱售的上海百腾大厦、新茂大厦；在建的商业项目398,000多平方米，包括北京来福士、北京凯德置地大厦、广州天河新作、宁波市江北区项目、北京西环广场和京棉项目。
在全国，凯德置地还拥有和管理着29家购物中心。
在中国，其兄弟公司雅诗阁集团拥有和管理着3,000多套服务公寓。
Shanghai 200001, PRCTel: 86 21 3311 4633 Fax: 86 21 6340 3733凯德置地上海市西藏中路268号来福士广场19楼电话：86 21 3311 4633 传真：86 21 6340 3733 CapitaLand’s Track Record in ChinaIn 2002, CapitaLand China became a “wholly owned foreign enterprise”investment company. This has enabled CapitaLand to operate as a local player in China, with flexibility in capital flows and administration. China has become a major contributor of the group’s oversea profits.By the mid of 2006, CapitaLand China has sold out over 6,590 residential units and completed 270,167 sqm of commercial space in China. There are more than 35,800 units and 398,000 sqm of commercial space are under construction.Currently 16-18 residential developments are under construction. They are: Oasis Riviera (1,268 units), Westwood Green (429 units) and Parc Trésor (700 units) in Shanghai; La Forêt Zone B & C (1,494units) , Orchid Garden (247 units) , Madian Project (approx 200 units) and Jingmian Project (approx 900 units) in Beijing; Beau Monde (386 units) and Jinshazhou project (approx 3,000 units) in Guangzhou; Jiangbei project in Ningbo (approx 1,000 units); Gongshu Project in Hangzhou (approx 1,200 units); and there will be 5-7 projects in Chengdu (approx 25,000 units) by 2014.CapitaLand China has completed 270,000sqm commercial and integrated development in China, including flagship development Raffles City Shanghai and Xiamen Huiteng Metropolis, and the sold Pidemco Tower and Plot-9. Nearly 398,000sqm commercial space is under construction, inclusive Raffles City Beijing, Beijing CapitaLand Tower, Beau Monde, Ningbo Jiangbei Project, Beijing Xihuan Plaza and Jingmian Project. CapitaLand also manages and owns 29 retail malls in China.Through its subsidiary The Ascott Group, CapitaLand owns and manages more than 3,000 service apartments in China.。
凯德中国--新加坡嘉德置地集团
嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。
我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：•持续为股东创造价值•提供优质的产品和服务•吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略•集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。
•平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。
我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。
多方的平衡策略有助我们降低商业风险。
•壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。
我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。
二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。
凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。
三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。
凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
房托基金运作模式
一、凯德置地（一）背景概况凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市。
集团的房地产和房地产基金管理业务集中于核心市场新加坡和中国。
集团也同时是亚洲最大的房地产基金管理者之一。
凯德集团凭借其雄厚资产、多元房地产领域知识、先进产品设计和开发技能、积极资本管理策略以及庞大市场网络，持续开发优质房地产产品与服务。
凯德集团旗下的上市公司包括澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托。
集团在中国的三大业务单位，包括凯德中国、凯德商用中国和雅诗阁中国，核心业务涵盖住宅、办公楼、购物中心、服务公寓、综合房产及房地产金融，总管理资产超过2,000亿元人民币。
凯德中国业务结构图嘉德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。
作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。
凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。
凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。
雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。
在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。
目前在全国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。
嘉德资产管理有限公司是世界领先的房地产基金管理者，是专门从事房地产基金管理和金融咨询的亚洲市场先锋。
集团旗下管理着5支房地产投资信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中国业务的信托有2支，私募基金有9支。
（二）凯德置地经营模式：地产开发+资本运作资金链条：凯德置地主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust，简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。
“寒冬”里的“繁荣”——浅探嘉德置业的度冬术
案例解析C AS E ANALYSIS6■文/何德媛黄珍珠2008年下半年进入“冬季”的房地产市场上，有一家来自新加坡的房地产企业表现犹为抢眼。
与不断打出打折牌尽显困境的国内企业不同，新加坡嘉德置地的中国公司凯德置地却表现出一派繁荣的景象。
10月底，嘉德置地集团旗下最具特色的综合商用项目品牌“来福士”接连大动作：27日，北京首座来福士在新加坡国务资政李光耀的见证下正式揭幕；28日，成都来福士广场动工；30日，上海来福士五周年盛典；杭州来福士设计方案通过审批。
凯德置地下半年还将继续推出宁波、成都的项目，在北京亦有16个项目同时运作。
其实纵观嘉德置地的历史不难发现，嘉德自诞生起就与危机和困境结下了不解之缘。
诞生于1997年亚洲金融危机，2000年刚起步的嘉德置地就遭遇了“终极风暴”：互联网泡沫破灭、经济危机、911恐怖袭击、巴厘岛爆炸案、非典、伊拉克战争逆境持续了四年，嘉德置地却在困境中崛起。
嘉德与逆境同生共息，每一次地产的冬天都仿佛是嘉德的春天，召示着嘉德置业下一轮的发展。
这就不得不让我们对这个新加坡房地产企业产生巨大的兴趣，是什么力量使嘉德在这种逆境中成长起来，又是什么秘诀使嘉德在全球金融危机大环境下仍然保持强劲的发展劲头呢？永远的真理——不把鸡蛋放进同一个篮子现代投资组合理论指出，投资于多种不完全正相关的风险资产，可以降低投资组合的总体风险，也就是“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。
投资越分散越安全，只是利益就会比较低了。
在投资时，分散投资组合是一个很重要的原则，是规避风险的有效手段。
嘉德置业正是坚持和实践着这种分散投资的理念。
作为亚洲最大的房地产企业，嘉德置地与其他的房地产公司不一样。
地理上，嘉德置地的业务遍及全球20多个国家，以在中国的凯德为例，其业务也不拘泥于一两个城市，而是将触角均匀地伸向了全国各个方向，平衡布局。
此外除了住宅开发之外，集团业务还包括综合性的商业、写字楼、酒店式公寓“寒冬”里的“繁荣”——浅探嘉德置业的度冬术2009.26等。
中国房地产三种战略投资模式
中国房地产三种战略投资模式Page1房地产行业投资存在十一种主要投资市场，有三种典型的投资模式投资模式以资产投资为主导模式特征①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩收租型物业银行抵押资产银行不良资产土地资产开发项目-股权开发项目-债权房地产公司-股权房地产公司-债权有并购价值的房地产公司有重组价值的房地产公司有上市潜力的房地产公司通过系统地对目标资产实施投资运作及管理运作，寻求投资资本的收益和增值以股权投资为主导把为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务作为主要经营业务以投资银行模式为主导将房地产资本运营(如房地产并购、房地产公司重组、房地产公司上市策划等)作为的主要经营业务MowayManagementConulting,SingaporePage2三种房地产投资投资模式的的特征构成业务模式营运模式盈利模式金融模式资产投资模式股权投资模式投资银行模式价值链：融资+收购+持有经营+退出产品：资产管理与经营租金收入(持有)资产增值收益(经营)资本增值收益(证券化)房地产信托投资基金房地产股权投资基金模式特征：资产经营管理退出机制：资产转让/股权转为主让/受益权转让/上市价值链：融资+参股+退出退出机制：股权转让/股权回购/项目结算/项目清算产品：股权投资模式特征：融资服务为主股权溢价收益(股权)经营利润分享(股权)利息收益(债权)股权债权房地产投资基金价值链：融资+收购+整合+退出退出机制：股权转让/上市产品：资源整合服务模式特征：资本运作为主股权溢价(转让)资本增值收益(上市)股权房地产并购投资基金MowayManagementConulting,SingaporePage3房地产投资的四个典型代表房地产投资的四个典型代表①国内首家房地产集团旗下的房地产金融全面解决方案提供商，致力成为具备全球影响力的、中国领先的房地产金融集团凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华业务统称，由凯德中国常务委员会统一管理，独特的“地产开发+资本运作”战略使其快速成长为全国性的房地产企业②标杆企业战略模式③于2022年金地集团明确了一体两翼发展战略，形成较为成熟的房地产基金运作经验④亚洲著名的房地产基金管理公司，具有较强的房地产资产证券化运作能力，截止到2022年集团旗下管理的总资产价值达726亿人民币Page4MowayManagementConulting,Singapore复地投资集团战略：形成房地产基金、股权投资及资产管理三个投资版块复地投资集团业务架构复地投资集团业务布局通过与房地产行业相关的私募基金、投资和资产管理增加企业利润复地集团复地投资集团战略目标5年总利润/无跟投1.5亿5年总利润/跟投3亿开发版块投资集团独立基金3年总融资规模基金和融资人民币基金外币基金投资商业地产收购住宅投资土地投资项目投资资产管理合作基金1.5亿3亿IPO基金1.5亿3亿主题基金1.5亿3亿海外基金MowayManagementConulting,Singapore4亿8亿元Page5凯德中国战略：形成房地产投资开发与房地产金融两个投资版块凯德中国业务架构凯德中国凯德中国战略模式从投资、开发到房地产金融的整合性一体化产业链运作模式房地产投资开发嘉德资产管理公司由嘉德资产管理公司进行“私募基金+房地产投资信托”的系统化资本运作凯德中国业务布局投资开发住宅投资及开发商业地产投资及开发城市综合体投资开发物业及资产运管理租赁营运资产管理房地产投资信托基金房地产私募基金核心业务涵盖住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融，建立起一条从投资、开发、运营、物业管理、财务咨询到房地产金融MowayManagementConulting,SingaporePage6金地集团战略：形成住宅投资、房地产金融、商业地产投资三个版块金地集团业务架构金地的战略目标金地集团到2022年，金融业务就将给集团贡献约20%的利润金融业务住宅投资基金商业地产基金一级土地开发基金住宅投资商业地产并购金地的业务布局商业物业收购美元基金人民币基金股权基金在金地的地产金融布局中，成立全资公司稳盛投资作为房地产金融操作平台，专注于房地产开发投资，目前发起成立美元房地产基金及数只人民币基金，管理规模总计约合25亿元；计划未来推出商业地产基金、保障性住房和一级开发的房地产金融产品并购基金夹层基金MowayManagementConulting,SingaporePage7 ARA集团战略：以资产证券化为目标，形成房地产信托基金、私募基金、房地产管理服务及金融咨询服务四个版块ARA集团业务架构ARA战略模式ARA集团房地产与金融相结合初期投资规模扩张与多元业态发展，后期走向核心业务集中与价值链整合增长ARA的业务布局房地产信托私募基金房地产管理服务金融咨询服务置富产业基金亚腾基金置富产业基泓富产业信托新达信托基金ARAHarmony金Fund阿马实业投资新达信托基伊斯兰远东金信托房地产基金凯诗物流信托亚洲资产收基金益基金汇贤产业信托主要业务：管理私募股权基金、REIT及投资亚洲地区房地产。
中国十大商业地产公司简介
一、大连万达集团股份有限公司(一)主要产业：商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假(二)高层管理：(三) 组织结构：为适应集团发展战略的需要，集团对组织结构进行了较大幅度的调整，将原来的三层次结构优化为二层次结构，从而实现了组织结构的扁平化，提升了组织的运作效率，而且对集团现有的专业资源进行了整合，系统地梳理， 清晰和强化了项目开发和物业经营两类业务的运作流程和资源配置。
(四)运作模式：只租不售订单式商业地产具有战略伙伴关系的主力店占购物中心70%面积的商业，其余30%为招商的小店铺，并根据不同区域选择不同品牌。
平均租金：不就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。
将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其他城市。
(五)招商提成模式：商业地产\万达\厦门湖里万达广场室外步行街招商激励方案_2011.doc(六)官方主页：/二、 SOHO 中国有限公司(一) 主要产业：高档商业地产开发(二) 高层管理：1. 执行董事：董事会主席：潘石屹行政总裁：张欣总裁：阎岩财务总裁：唐正茂2. 高级管理层：公司副总裁：赖楚珊（法律事务）、王胜江（销售管理）、徐强（工程项目管理）、吴宣霆（物业管理与客户服务）、阴杰（设计研发管理）。
上海分公司联席总经理：贺亚楠（销售管理）、李强（工程项目管理）。
金融总监及合资格会计师：赵桂林。
(三) 组织结构：(四) 运作模式：散售商业地产模式。
开发商不持有物业，全部分割为产权式小商铺分散出售(五) 招商提成模式：图表 1 SOHO 中国产品业态分布组合（单位：万平方米）1.高额的佣金：一线销售人员的佣金高达1%。
2.严格的末位淘汰制：淘汰未达销售任务小组，被淘汰人员仍然作为项目的“编外人员”继续项目销售活动，但不属于公司正规编制，新进优秀销售人员的引进，刺激销售团队及人员间的竞争。
图表 2 SOHO中国客户与营销对位的销售奖励机制(六)官方主页:/三、凯德置地(中国)投资有限公司凯德中国是嘉德置地集团在华业务统称。
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全业务链发展模式
房地产开发
地产投资
核心业务
• 住宅房产 • 商业房产 • 商用综合房产 • 服务公寓
物业管理
房地产金融 服务
• 休闲娱乐产业
服务公寓运 营
资产管理
“1+1＞2”
嘉德置地把全业务链发展模式 带到了中国，并不断复制和调整，现 已具备了房地产金融-房地产开发-物 业服务-酒店服务-资产管理的全业务 链条，不同业务体系形成合力，达到 “1+1＞2”的效果，不同业务部门 之间分工明确，由基金负责融资，由 凯德置地负责地产开发，由雅诗阁、 资产管 理 房地产 开发 房地产 金融
在中国进行房地产投资。
西直门嘉茂购物中心
13.2亿元从金融街手中 收购西环广场的商用部分， 改造成现在的西直门嘉茂购
物中心，并分别于2008年2
月和9月将其一期和二期售 予嘉茂中国信托（CRCT）。
凯德 ·中国
嘉德置地设立了嘉德商用产业中国发展基金和嘉德商有产业中国孵化基金，共 募集10亿美元专注于中国的商业项目，两个基金定位不同，一个投资于开发环节， 一个投资于持有培育和改选环节，两者结合，对嘉德置地旗下各项业务的开展提供有 力支撑。
以新开10家左右的速度在扩张。
运作模式的三个突出特点
贯穿整条房地 产价值链的多 元业务
地产金融框架
升计划
通过整合其独特的综合性商用地产业务平台，凯德商用——
帮助商用地产业主管理资产，并实现资产效益的最大化； 通过创建上市和未上市的商用地产基金，将资产转化为资本； 通过管理并增资此类基金，实现商用地产业主和投资者的回报最大化
上市REITs
嘉德置地旗下有5
支上市REITs，其中雅诗
阁公寓信托（ART）和嘉 茂中国信托（CRCT）在 中国境内持有物业。 CRCT是新加坡首个专注 于中国零售型房地产的 REITs，主要投资目标是 对中国境内持有型商业零 售设施进行长线投资。
凯德中国项目发展的资金来源
凯德的营运模式
CRCT在新加坡交易所上市，接受投资人认购基金单位，由嘉德商用中国基金管理 公司担当CRCT基金的管理人，该基金通过离岸注册的壳公司持有位于中国境内的购物
凯德新动向
凯德商用中国项目遍布全国42个城市运营着120余 个项目，管理资产超过2000亿元。凯德在全球有102个购 物中心，在中国有60个，据悉，从去年起对目前旗下所拥
有的47家以“嘉茂”和“嘉信茂”品牌命名的购物中心
（包括11个未开业项目）进行变更，更名为“凯德MALL” 或“凯德广场”，部分地标性物业名称保留，凯德商用更 是加大在中国的投入，拟在三到五年内，把在中国目前拥 有并购物中心数量扩大到100家。
中心资产，与此同时，由嘉德旗下的商用物业管理公司提供物业服务。
由此可见，为CRCT提供基 金管理和物业管理的公司都是嘉 德的子公司，这样，嘉德在持有 商业物业一定比例权益、获取租 金和升值收益的同时，还可以通 过提供基金管理服务和物业管理
服务收取费用。通过REITs结构，
嘉德置地可以不断将成熟商业项 目注入套现，减少商业项目中的 资金沉淀，加速资本的高效流动， 充分提高资金利用率。
嘉德置地的运作模式
“凯德”简介
作为进入中国最大的外资商业地
产投资和运营管理商，凯德 （capitaland，在新加坡企业名称为
“嘉德”）无疑是一支不容忽视的重要
力量。嘉德置地在全球范围内的购物中 心数量超过了100座，持有和管理的商
业面积超过1000万平方米。其中，在中
国拥有60多家购物中心。凯德还在一、 二甚至三线城市快速扩张，每年在中国
嘉德商用和凯德自己成立的商业管理
公司负责后期项目运营，全业务链模 式是其能够纵横全球的重要优势之一。
酒店服 务
物业服 务
房地产金融
嘉德置地在房地产金融业务方面走在了亚洲前列，截至2009年底，嘉
住宅、办公楼、科技园等多种类型。其中，有9支私募基金和2支上市REITs
德集团在全球共有17支私募基金和5支上市的REITS，投资领域涵盖了零售、
2003年，嘉德置地便成立了“凯德置地中国住宅基金”，筹集资金0.61亿美元，
用于凯德在上海和北京的项目。鉴于中国对外资的严格审查和监管，该基金的发起实 际上是对中国房地产投资的一次投石问路。
2005年，嘉德成立了凯德中国发展基金，私募规模达4亿美元。该基金成立7天后，
凯德置地就以10.7亿元拿下宁波江北区一块9.8万平方米的土地。2006年6月6日，嘉 德商用发起总额6亿美元的嘉德商用产业中国发展基金，主要投资于与深国投合作开 发、以沃尔玛为主力店的一系列购物中心项目，也投资凯德或第三方拥有的其他购物 中心。 雅诗阁酒店式服务公寓、来福士品牌城市综合体、嘉德商业都拥有各自对应的私募 基金，如雅诗阁服务公寓（中国）基金、来福士中国基金和中信凯德科技园基金等。