万达城市综合体成本预测与分析
郑州二七万达广场城市综合体项目营销策划_150p_2012年_销售推广策略
迚行业界资源及老业主的泛关系宠户营销
3、三大核心问题 》 如何PK升龙？
品牌区分——万达广场 中国商业地产第一品牌 产品/投资价值强化——中心景观半宅，楼栋/产品/户型价值 年内开业，城市中心价值提升力立竿见影 跑在前面——开盘、交房节点前置
郑州二七万达广场2012年度营销策划服务
（技术标文本）
Together | 通和
目弽
一、2011年郑州房地产市场回顾不2012市场预测
二、区域市场分枂不年度营销难点
三、库存房源盘整 四、2012年度营销策略
1、三大核心问题
2、把握三大节点 3、做好三个升级 4、避免一个隐患 五、2012年度营销推广工作计划不铺排 六、新销售中心包装不创新物料
三、库存房源盘整
1、库存房源盘整
序号
1 2 3 4 5 6 7
统计业态 SOHO 客外步行街 住宅 政店回购住宅 底商 商务酒庖 车位
截止到11年底已售情冴 截止到11年底库存量（吨未推） 销售面积（㎡） 35081 3410 116481 38275 销售面积（㎡） 49559 6951 90563 45113 1125 6619.82 1000-
郑州住宅限购令2011年3月4日开始实施。
调控成果——销售萎缩、存量激增，降价通道已经形成。
郑州市场2012年表现—— 一月商品住宅销售2007套，环比下降52.6%；1 月商品住宅均价5799元，环比下降3.51%。
市场应对——大幅降价促销，以价换量，抢卙刚需的第一波释放
通和观点——1、项目价格的实质性回落+刚性需求的长期累积+信贷政策的定向扶持， 共同推劢的第一波刚需放量入市，是一次难得的需要主劢把握的走量机会，是各企业和 项目争夺的重点，是全年销量重要的支撑； 2、一旦错过上卉年第一波刚需放量入市的机会，在调控核心政策（多次置业的限购+ 限贷）的重压下，（下卉年）市场或将迚入新一轮再探底和再平衡，即宠户再观望、需 求再累积、项目再降价、刚需再放量。
“万达广场”模式城市综合体研究
“万达广场”模式城市综合体研究王飞翔杭州华联置业有限公司【摘要】建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
万达集团历经十余年打造的以“万达广场”为品牌的城市综合体实现了快速发展，预计２０１２年实现开业７０座万达广场。
对万达模式城市综合体的研究极具现实意义。
【关键词】商业地产万达广场城市综合体综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。
随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。
创立于１９８８年大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国开业４９座。
持有物业面积９０３万平米。
万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Ｈｏｔｅｌ），写字楼（Ｏｆｆｉｃｅ），公共空间（。
ｕｂｌｉｃＳ。
ａｃｅ），购物中心（Ｓｈｏ。
ｉｎｇｍａｌｌ），文化娱乐休闲设施（Ｃｕｌｔｕｒｅ＆Ｒｅｃｒｅａｔｉｏｎ），公寓楼（Ａ。
ａｒｔｍｅｎｔ）等，提取这六大方面的英文字母首个单词，简称ＨＯ。
ＳＣＡ。
一、“万达广场”演进过程万达广场历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店。
发展到第三代城市综合体，包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。
万达广场发展的三个阶段第一阶段（２００２－２００３）第二阶段（２００４－２００５）第三阶段（２００６至今）商业内容单一主力店加少量商铺多业态商业广场多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接城市综合体涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能经营模式主力店租赁；商铺销售以租赁为主住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市新开发区或ＣＢＤ代表项目长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京沈阳、武汉、南宁北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、评价业态比较单一，体量较小。
城市综合体开发运营模式
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
万达城市综合体成本预测与分析
填表指引本表为可研目标成本、计划目标成本、目标控制成本、预目标成本和目标成本测算的统一格式。
本表填报的主要责任部门为成本控制部。
其中规划指标集团规划部确认，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定并经集团规划部确认；报批报建费根据集团发展部或规划设计部提供的《报批报建费用清单》、项目相关“问题清单”及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。
管理费用、财务费用、营业税金及附加、所得税等非工程成本，请财务部提供或集团领导确认。
第一级的成本项目（显示为红字）及其下的第二级成本项目（显示为蓝字）为集团统一设定，第三级（显示为黑字）以下的成本项目可根据实际情况进行调整。
成本测算时应明确各成本项目的工作界面和工作内容，保存在电子文档中，在文件打印时，成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。
新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。
项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。
项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。
单体建安造价表、单体综合造价需结合项目的具体建设内容和子目的划分进行完善，保证和成本表中的数值一致电梯10、未考虑商业转让费用及商业部分的税金11、所得税：按照销售收入的5％预征5、酒店开办费：按照3000万元6、销售费用：按照销售收入的3％，含销售大厅、面积测量和交易手续费7、财务费用：按照贷款10亿，期限2年，贷款利率8％。
8、预备费：按照工程成本（扣除土地价款，且不含三费及税）的3％9、土地增值税：按照销售收入的1％预征或按汇算清缴7.98%9、考虑招商费用及旺场费用1000万元，开业庆典费用200万元内装修百货：全部精装，按照建筑面积630元/m2超市：地面水磨石，其他简单装修，按照建筑面积220元/m2室内步行街：步行街店内部分50%简装按照建筑面积300元/m2，50%清水房；公共部分精装修按照施工面积（地面800元/m2＋墙面800元/m2＋吊顶200元/m2），玻璃顶按照投影面积1800元/m2KTV：1000万元的装修费用（含陈设、设备）写字楼：公共部位精装，按照建筑面积800元/m2小户型公寓：全部精装，按照建筑面积600元/m3白金五星酒店：全部精装，按照建筑面积3500元/m2（不含酒店厨房和洗衣设备）其他业态及单体建筑：仅公共部位（电梯厅、楼梯间，公共卫生间等）的精装修通风空调住宅、公寓：不考虑中央空调写字楼：按照建筑面积350元/m2白金五星酒店：合资品牌电梯并考虑轿箱精装费用项目成本测算编制说明1、土地价款：土地出让金 亿(含契税、基础设施配套费）2、政府行政性事业收测算费：参考调研依据测算3、前期工程准备费：酒店、步行街、百货装修设计费平均按照200元/m2建筑面积4、建安费用:外装饰住宅、公寓、写字楼外窗：断桥铝中空玻璃，按照施工面积650元/m2商业外墙：石材为主、局部铝板和玻璃幕墙，按照施工面积650元/m2住宅外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积180元/m2公寓外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积350元/m3底商外墙：保温、石材、玻璃门，按照施工面积650元/m25A写字楼外墙：保温、幕墙和石材为主、局部仿石涂料，按照施工面积650元/m2白金五星酒店外墙：保温、幕墙、石材，按照施工面积1000元/m2项目规划经济技术指标项目名称地块位置单位数量备注一、规划用地m270000二、总建筑面积m2230000.001、持有部分总建筑面积m2150000.001.1 商业社区m2120000.001.2 戴斯酒店m2 1.3 政府酒店m21.4 地下车库m2300002、销售部分总建筑面积m280000三、地上总建筑面积m2160000.001、商业社区m280000.002、滨江商业m23、戴斯酒店m24、政府酒店m25、高层住宅m280000四、地下建筑面积m2600001、商业社区m2300002、酒店部分m203、地下停车场m230000.00五、停车位个1、城市广场个2、酒店部分个3、高层住宅个4、多层住宅个六、容积率七、覆盖率八、总户数户1、高层住宅户656.002、多层住宅户购物中心面积分布明细商业业态业态明细楼层分布面积（m2）备注1、百货地上六层2、超市地下一层3、建材超市小计数码地上一层电游地上二层KTV 地上三层影城地上四层夹层地上四层小计地上一层地上二层地上三层物业管理用房6、地下部分地上部分小计地下部分小计总计4、娱乐广场5、室内步行街序号预征汇算清缴预征420#REF!420219255.72582#REF!19255.725823339.6054503#REF!4813.931454418916.12037#REF!14441.7943650.4649914010.4649914010.46499140160.450383818#REF!0.34385224770.831687141#REF!0.6349639588-34102.9041#REF!-38577.230141项目项目投资分析项目净收入所得税预征所得税土地增值税销售部分利润总额销售部分所得税销售部分净利润销售毛利率销售净利润率投资净利率税清缴汇算清缴#REF!#REF!#REF!#REF!0.464991401#REF!#REF!#REF!编制日期：大商业酒店写字楼4200042000420004200075,763 22,470 43,992#REF!11,014 3,550 1,235 1,852 - 4633,550 1,235 1,852 - 463 - - - - 2,061 880 880 #REF!240 63,006 16,635 35,990 #REF!8,916 1,269 441 607 #REF!165 38,396 10,737 22,359 #REF!6,436 16,188 3,119 9,437 #REF!1,362 805 280 385 #REF!105 1,946 677 931 #REF!254 2,251 783 1,077 #REF!294 253 88 121 #REF!33 1,898 510 1,074 #REF!267 92 32 44 #REF!12 - - -#REF!- 2,002 696 957 #REF!261 13 4 6 #REF!2 2,310 803 1,105 #REF!301 2,310 803 1,105 #REF!301 420 146 201#REF!5519,530 4,882 14,647 0.46 0.34874355119.33%-38,646 14,647 -43,992 #REF!-11,014黄色部分不填写，仅填写白色部分 １.１ 土地费用 １.２ 回迁房抵地价 ９ 营业税金及附加 ３.８ 预备费 ５ 酒店开办费 ４ 物业启动与商业招商费 ３.１ 前期工程准备费 ３.５ 园林环境工程费 ３.６ 配套设施费 ２ 政府行政事业性收费 １０ 土地增值税七、销售净利润率 ６ 管理费用 ８ 营销费用 ７ 财务费用六、销售毛利率五、销售部分净利润三、销售部分利润总额四、销售部分所得税 ３.２ 主体建筑工程费八、投资净利率九、项目净收入建设项目投资计划表编制单位：项 目一、项目总收入金额（万元）持有物业 １ 土地费用 ３.３ 主体安装工程费 ３.７ 其他建设工程支出备注销售物业整个项目 ３.４ 社区管网工程费二、各项支出总额 ３ 建造成本 1 销售收入 2 税收返还编制日期：2010-12-24- - 28,000 80,000 3,500.00住宅- 14,000 14,000 10,000.00住宅车库底商42,00094,000销售总收入 2 高层住宅收入 3 小高层住宅收入 5 车库收入 6 其他收入 4 商业收入 1 多层住宅收入建设项目销售计划表编制单位：按可售面积销售价格（元/m2)备 注总金额（万元）可售面积（Ｍ２）按建筑面积销售价格（元/m2)项 目建设项目名称：XX项目制 表 单 位：工作界面工作内容面积（m2)造价指标(元/m2） 计划总金额（万元） 按建筑面积摊（元/平方米）计算方法或依据文件70000507.103,549.70 154.33 3,264.70- 285.00 - - - - - - - - - - - - - 23000089.63 2,061.45 90.09- 76931.47110846.25 36.98151900.54801,215.20 53.10 - - - - - - - - - - - - - - - - 1,268.75 55.16 230000 1.534.50 1.50 按建筑面积暂估- - - - 230000- 按建筑面积暂估70000214.00 0.61 - - 23000020.04 461.00 20.04 施工图审查费230000123.00 1.00 18.00 0.78 11.35 0.49 0.90 0.04 23000013.83 318.00 13.83 - - 酒店精装设计费100- - 商业精装设计费21600.0050108.00 4.70- - - 23000035.00 1.52- - - 35.00 1.52 210.00 9.13 4.5 独立售楼处与样板房 2.6 模型制作 2.7 效果图设计 2.8 施工图设计 4 临时设施费 3.1 临时道路 3.4 场地平整 2.11 制图、晒图、赶图 3.3 临时用水 2.9 人防设计 2.10 装修设计 1.14 招投标管理 1.2 详勘1.1 初勘 1.15 竣工验收各项报批费用2.4 热力三、前期工程准备费 1 勘测丈量费 2 增容费 2.1 供水 2.2 供电 1.8 白蚁防治 1.9 墙改基金1.10 建筑面积丈量 1.11 路口开设2.4 方案评审 2.5 交通、环境影响分析 4 拆迁补偿费 2.1 规划设计（总图） 2.3 方案设计 1.1 住宅配套及事业性收费 1.4 交易中心手续费 1.5 人防报建 1.2 商业配套及事业性收费 1.3 标底编制2.3 燃气 2 规划、设计、可研费3.3 红线外道路、绿化建设费 3.4 接口补偿费4.1 地上、地下建筑物或附着物的 4.2 安置及动迁支出 4.3 农作物补偿 1.7 散装水泥集资 1.12 规划管理 1.13 拆迁管理二、政府行政事业性收费 1.6 消防配套设施 1.5 耕地占用税 1.6 土地变更用途和超面积补交的 2 合作款项 2.1 补偿合作方地价 2.2 合作项目建房转入分给合作方 3 红线外市政设施费 3.1 红线外水、电、气、热设施与建设项目成本计划表成本科目一、土地费用 1 地价款及市政配套费 2.2 可行性研究 1.1 土地出让金 1.2 市政基础设施配套费 1.3 契税 3.2 红线外通讯建设费 1.4 土地使用费 1.3 沉降观测 1.4 验线、复线、定线、放线、面 5 市政配套设施的其他支出 1 报批报建费 3 三通一平费 3.2 临时用电 4.1 临时围墙 4.2 临时办公室 4.3 临时场地占用 4.4 临时围板（广告围档） 5 其他支出工作界面工作内容面积（m2)造价指标(元/m2） 计划总金额（万元） 按建筑面积摊（元/平方米）计算方法或依据文件成本科目38,396.46 1,669.412,057.60 89.46室外部分土方挖、填、运457.60 19.90 地下连续墙- -不含承台PHC桩，打桩，接桩，桩头处理1,600.00 69.57 静载试验、小应变- - 井点降水- - - - 8,920.46 387.85 承台、±0.00及以下主体结构混凝土、钢筋、模板、措施费600007,870.46342.191、商业社区混凝土、钢筋、模板、措施费30000########3,520.23 153.05 钢筋60kg/m2;混凝土0.33m3/m2,模板2.5m2/m2,双层SBS防水做法0.4m2/m22、酒店 混凝土、钢筋、模板、措施费- -3、地下停车场混凝土、钢筋、模板、措施费30000########4,350.23189.14 钢筋95kg/m2;混凝土0.8m3/m2,模板2.2m2/m2,双层SBS防水做法1.7m2/m2,维护结构、抹灰找平、防水600001,050.0045.651、商业社区砌筑、抹灰、地面及措施费30000150450.00 19.57 砌体0.02m3/m2，抹灰刮腻子涂料2.2m2/m2、地面细石混凝土找平2、酒店 砌筑、抹灰、地面及措施费0- -3、地下停车场抹灰、地面及措施费30000200600.00 26.09 抹灰刮腻子涂料1.6m2/m2、地面细石混凝土找平、排水沟及篦子、措施费等1704.677515,797.42686.84如无地下室：承台、主体结构；如有地下室：±0.00以上主体结构1600001704.677513,637.42 592.931、商业社区混凝土、钢筋、模板、措施费80000904.687,237.42 314.67钢筋60kg/m2;混凝土0.33m3/m2,模板2.6m2/m2,屋面防水3层做法0.12m2/m2（SBS卷材2层3+3mm；保护层；保温层；找平层） 2、滨江商业 混凝土、钢筋、模板、措施费- -3、戴斯酒店混凝土、钢筋、模板、措施费0- -4、政府酒店混凝土、钢筋、模板、措施费0- -5、高层住宅混凝土、钢筋、模板、措施费800008006,400.00 278.26钢筋50kg/m2;混凝土0.3m3/m2,模板2.8m2/m2,屋面防水3层做法0.06m2/m2（SBS卷材2层3+3mm；防水涂料；保护层；保温层；找平层）,卫生间、厨房、阳台防水0.6m2/m2维护结构、抹灰找平、防水、屋面基层；1600002,160.0093.911、商业社区砌筑、抹灰、地面及措施费80000100800.00 34.78 砌体0.1m3/m2，室内抹灰2.2m2/m2 2、滨江商业 砌筑、抹灰、地面及措施费- - 3、戴斯酒店砌筑、抹灰、地面及措施费- - 4、政府酒店砌筑、抹灰、地面及措施费- - 5、高层住宅砌筑、抹灰、地面及措施费800001701,360.00 59.13 砌体0.22m3/m2，室内抹灰2.8m2/m2222.20 1,394.39 60.63 如采用玻璃幕墙在外立面中统计81.40651.1928.31 3.2 地上砌筑及粗装修3 地上结构及粗装修 2.1 地下主体结构3.1 地上主体结构四、主体建筑（装修）工程费 4 门窗工程4.1 室外门窗1.2 基坑支护 1.1 土石方 1 地基与基础工程 1.3 独立基础基2.2 地下砌筑及粗装修 1.4 桩基检测 1.5 降水 1.6 基础处理 2 地下结构及粗装修1、商业社区800001.5812.66 0.55 2、滨江商业 - - 3、戴斯酒店- - 4、政府酒店- -5、高层住宅塑钢门窗制作、安装8000079.82 638.53 27.76 单元门1.3110.500.461、商业社区80000- - 2、滨江商业 - - 3、戴斯酒店- - 4、政府酒店- -5、高层住宅三防门制作、安装800001.31 10.50 0.46 入户门10793.421、商业社区800000- -2、滨江商业 00- -3、戴斯酒店00- -4、政府酒店00- - 5、高层住宅三防门制作、安装800001078.72 3.42 27.50 146.806.381、商业社区甲级防火门制作、安装、验收8000010.5084.00 3.65 2、滨江商业 - - 3、戴斯酒店- - 4、政府酒店- -5、高层住宅防火门制作、安装、验收8000015122.80 5.346、商业社区地下室甲级防火门制作、安装、验收300006.00 18.00 0.78 7、酒店地下室0- -8、地下停车场甲级防火门制作、安装、验收300002.00 6.00 0.26 102.1507.222.051、商业社区防火卷帘门制作、安装8000040.15321.19 13.96 2、滨江商业 0- - 3、戴斯酒店0- - 4、政府酒店0- - 5、高层住宅80000- -6、商业社区地下室防火卷帘门制作、安装3000058.04 174.11 7.577、酒店地下室-8、地下停车场防火卷帘门制作、安装300003.96 11.88 0.52- 1、商业社区自动旋转门制作、安装80000-2、滨江商业 00-- 3、戴斯酒店0- - 4、政府酒店0- - 5、高层住宅800000- - 4,195.80 182.43 屋面瓦或上人屋面面层16000046.92 750.7032.641、商业社区屋面8000081.25650.00 28.26 屋面保温，防水两层（2+4），保护层两层，找坡，找平两层2、滨江商业 0- -3、戴斯酒店0- -4、政府酒店0- -5、高层住宅屋面8000012.59 100.70 4.38 屋面保温，防水两层（2+4），找坡，找平两层外墙面层、外墙装饰物160000215.32 3,445.10149.791、商业社区玻璃幕墙和铝板为主，局部石材、外墙保温80000319.382,555.00 111.09 2、滨江商业 0- - 3、戴斯酒店0- - 4.4 防火卷帘 5.2 外立面 4.2 单元门 5.1 屋面 4.3入户门 4.3 防火门 4.5 其他 5 室外精装修4、政府酒店0- -5、高层住宅保温、涂料80000111.26 890.10 38.70 1,001.85 6,030.79 262.21433.883,471.04 150.911、商业社区80000433.88 3,471.04 150.912、滨江商业 0- - 3、戴斯酒店0- - 4、政府酒店0- - 5、高层住宅80000- - 46.67 373.3916.231、商业社区8000019.61 156.91 6.822、滨江商业 00- -3、戴斯酒店00- -4、政府酒店00- - 5、高层住宅80000.0027.06 216.48 9.41 7.38 59.042.57 1、商业社区800000- - 2、滨江商业 00- - 3、戴斯酒店00- - 4、政府酒店00- -5、高层住宅800007.3859.04 2.57 - - 1、商业社区800000- - 2、滨江商业 00- - 3、戴斯酒店00- - 4、政府酒店00- - 5、高层住宅800000- - 46.63373.00 16.22 1、商业社区8000046.63373.00 16.222、滨江商业 00- - 3、戴斯酒店00- - 4、政府酒店00- - 5、高层住宅80000- - 29.01 347.2215.101、商业社区80000.0029.01347.22 15.102、滨江商业 0.00- 3、戴斯酒店0.000- - 4、政府酒店0.000- - 5、高层住宅80000.000- - 18.45 147.66.421、商业社区80000.000- - 2、滨江商业 0.000- - 3、戴斯酒店0.000- - 4、政府酒店0.000- -5、高层住宅80000.0018.45 147.60 6.42 600002601,56067.806、商业社区地下室30000419.831,259.50 54.76 7、酒店地下室00- - 8、地下停车场30000100300.00 13.04 按80元/m2考虑地面环氧、墙面和顶棚综合20元/m16,187.64 703.81- 6.9 地下室、停车场 6.4 厨房 6 室内精装修 6.7 阳台、露台 6.6电影院五、主体安装工程费 1 室内水暖气电管线设备 6.3 楼梯间 6.5 卫生间 6.1 大堂 6.2 电梯厅给水管道室内外界限划分：以建筑物外墙皮1.5m为界；入口处设阀门者以阀门为界排水管道室内外界限划分：应以出户第一个排水检查井为界- -1、商业社区PPR给水管道及控制系统8000042336.00 14.61 2、滨江商业 PPR给水管道及控制系统0- - 3、戴斯酒店PPR给水管道及控制系统0- - 4、政府酒店PPR给水管道及控制系统0- -5、高层住宅PPR给水管道及控制系统8000035280.00 12.17 6、商业社区地下室PPR给水管道及控制系统3000042126.00 5.48 7、酒店地下室PPR给水管道及控制系统0- -8、地下停车场PPR给水管道及控制系统300001030.00 1.30室内外界限划分：以建筑物外墙皮1.5 m为界；入口处设阀门者以阀门为界- -1、商业社区8000065520.00 22.612、滨江商业 0- -3、戴斯酒店0- -4、政府酒店0- -5、高层住宅8000065520.00 22.61 6、商业社区地下室3000065195.00 8.48 7、酒店地下室0- - 8、地下停车场3000040120.00 5.22室内外界限划分：地下引入室内的管道应以室内第一个阀门为界，地上引入室内的应以墙外三通为界- -1、商业社区8000017.33 138.60 6.03 2、滨江商业 室内燃气管道的敷设0- -3、戴斯酒店0- - 4、政府酒店0- - 5、高层住宅80000.0025.83 206.64 8.986、商业社区地下室3000015.8047.40 2.06 7、酒店地下室0- - 8、地下停车场30000- -室内外界限划分：以室内电表箱或低压配电柜为界- -1、商业社区强电、弱电钢管的敷设800002802,240.00 97.39 按建筑面积暂估 2、滨江商业 强电、弱电钢管的敷设00- - 3、戴斯酒店强电、弱电钢管的敷设00- - 4、政府酒店强电、弱电钢管的敷设00- -5、高层住宅强电、弱电钢管的敷设80000120960.00 41.74 按建筑面积暂估 6、商业社区地下室强电、弱电钢管的敷设30000280840.00 36.52 按建筑面积暂估 7、酒店地下室强电、弱电钢管的敷设00- -8、地下停车场强电、弱电钢管的敷设30000220660.00 28.70 按建筑面积暂估 1.2 室内采暖系统 1.4 室内电气系统（强、弱电预埋 1.3 室内燃气系统 1.1 室内给排水系统- - - -如纯住宅地上部分防排烟列在消防电中，地下部分单列- -1、商业社区冷暖中央空调、通风、排烟系统800002151,720.00 74.782、滨江商业 冷暖中央空调、通风、排烟系统0- -3、戴斯酒店冷暖中央空调、通风、排烟系统0- -4、政府酒店冷暖中央空调、通风、排烟系统0- -5、高层住宅冷暖中央空调、通风、排烟系统80000540.00 1.746、商业社区地下室冷暖中央空调、通风、排烟系统30000215645.00 28.04 7、酒店地下室0- - 8、地下停车场3000035105.00 4.57 1,850.00 80.431、商业社区电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）80000110880.00 38.262、滨江商业 电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）00- -3、戴斯酒店电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）00- -4、政府酒店电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）00- -5、高层住宅电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）8000080640.00 27.83 按投标报价暂估6、商业社区地下室电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）30000110330.00 14.35 按投标报价暂估7、酒店地下室电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）00- -8、地下停车场电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）300000- -- - 1.5 其他支出 3 消防系统 2 室内空调、电梯设备 2.1 通风、空调及安装 2.2 电梯及其安装管道界限的划分：喷淋系统水灭火管道：室内外界限以建筑物外墙皮1.5 m为界；入口处设阀门者以阀门为界；设在高层建筑物内的消防泵间管道应以泵间外墙皮为界；消火栓管道：室内外界限以建筑物外墙皮1.5 m为界；入口处设阀门者以阀门为界- - 消火栓、喷淋系统1、商业社区消火栓、喷淋系统8000060480.00 20.87 2、滨江商业 消火栓、喷淋系统0- -3、戴斯酒店0- -4、政府酒店0- - 5、高层住宅消火栓系统8000015120.00 5.22 6、商业社区地下室消火栓、喷淋系统3000060180.00 7.83 7、酒店地下室0- -8、地下停车场消火栓、喷淋系统3000060180.00 7.83 - - 1、商业社区消防报警系统8000040320.00 13.912、滨江商业 消防报警系统0- -3、戴斯酒店消防报警系统0- -4、政府酒店消防报警系统0- -5、高层住宅消防报警系统800001080.00 3.48 6、商业社区地下室消防报警系统3000040120.00 5.22 7、酒店地下室消防报警系统0- - 8、地下停车场消防报警系统3000040120.00 5.22 - - - - 1、商业社区地下室停车出入口的收费管理系统300000- - 按建筑面积暂估2、酒店地下室停车出入口的收费管理系统00- - 3、地下停车场停车出入口的收费管理系统300001854.00 2.35 - - 1、商业社区电视、网络800000- - 2、滨江商业 电视、网络00- - 3、戴斯酒店电视、网络00- - 4、政府酒店电视、网络00- - 5、高层住宅80000- 6、商业社区地下室30000- 7、酒店地下室电视、网络00- - - - 1、商业社区卫星电视接收系统800000- - 2、滨江商业 卫星电视接收系统00- - 3、戴斯酒店卫星电视接收系统00- - 4、政府酒店卫星电视接收系统00--5、高层住宅80000540.00 1.746、商业社区地下室300000- - 7、酒店地下室卫星电视接收系统00- - 230000123.00 1.00按总建筑面积暂估2300000- - 含在楼宇自控内2300000- - 230000369.00 3.00 按总建筑面积暂估230000246.00 2.00 按总建筑面积暂估2300000- - 230000369.00 3.00 按总建筑面积暂估2300005115.005.00按总建筑面积暂估 4.10 楼宇自控系统 4.11 周界安防 4.7 防盗报警系统 4.4 三表远传系统 4.5 家居智能化系统 3.2 消防电系统 4.8 综合布线系统 4.9 程控交换机系统 4.6 公用电视工程 4 弱电（智能化）系统 4.1 停车管理 4.2 电信网络 4.3 卫星电视 3.1 消防水系统230000369.00 3.00按总建筑面积暂估230000369.00 3.00 按总建筑面积暂估2300007161.00 7.00 按总建筑面积暂估230000246.00 2.00 按总建筑面积暂估- - 停车场引导系统制作、安装300000- - 停车场引导系统制作、安装00- -停车场引导系统制作、安装3000026.00 0.26- 厨房设备采购、安装- - 设备采购、安装- -发电机组采购安装23000017391.00 17.00 制作、安装160000- - 230000805.00 35.00 - -给水与市政给水管道的界限应以水表井为界；无水表井的，应以与市政给水管道碰头点为界。
福州仓山万达案例分析
福州仓山万达广场
交通概况：
地址：福州市仓山区浦上大道尤溪州大桥往南下桥200米
公交站
公交线路：42、82、89、98、99、117、133、125、315、321、507、513
综合体功能布局
A区的商业综合体由购物中心、 商务酒店、甲级写字楼、室外步行 街组成。室外步行街地上两ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ店铺，酒
店部分共3层，商务酒店10层位于步行 街店铺上方，购物中心地上3—6层，2 栋甲级写字楼位于综合体之上，共21层。 其中购物中心建筑面积10.7万平米。商 务酒店0.75万平米。甲级写字楼4.20万 平方米。
服务空间包括休息空间，卫生间， 吸烟室，走道，楼梯间等。其位置可 在营业空间中部，并可以结合中庭设 置，以便于使用
中庭的出现使营业空间的水平流线更为清晰，能 有效避免死角和遗漏。中庭的设置不仅丰富室内空间 环境，也有助于商业气氛的创造。许多商家利用中庭 作为举办各种促销活动的场所，尽管牺牲了少量建筑 面积，但却改善了购物环境，吸引了大量客流.
平面布局分析
商业平面功能布局分析
地下一层平面图
二层平面图
一层平面图
三层平面图
空间设计
无障碍设计是商业建筑设计中的 一个重要内容，由于门口直接与营业 厅相连，所以在入口处不设高差。
中庭的出现使室内核心空间得到强化。营业空间 围绕中庭设置，便于确定购物方向。当处在远离中庭 的其他空间时，也能通过对中庭方位的判断而决定下 一步的行动路线。
良好的流线组织可以使商场每 一寸营业空间都能充分发挥其最大 功效，并创造出良好的购物环境， 也能使购物者方便快捷地完成购物
城市综合体 (HOPSC
CITY COMPLEX
A)
1.国内主流模式： 万达模式、红星美凯龙 模式、宝龙模式 2.国际知名品牌及设计
万达设计方案
1.整合城市空间，提升城市形象。
2.创造舒适、便捷、高效的使用环境。
3.实现可持续发展，降低环境影响。
4.确保建筑安全，提升抗灾能力。
5.体现地域文化特色，增强项目识别度。
三、设计原则
1.合法性原则：确保设计符合国家及地方的建筑法规和标准。
2.功能性原则：满足不同功能区域的合理布局和高效使用。
万达设计方案
第1篇
万达设计方案
一、项目背景
万达项目位于我国某城市核心区域，占地面积约XX平方米，是一个集商业、办公、居住等多功能于一体的城市综合体。项目周边配套设施齐全，交通便利，具有极高的商业价值和居住品质。为确保项目顺利推进，提高项目品质，特制定本设计方案。
二、设计原则
1.合法合规：严格遵守国家法律法规、行业规范及地方政策，确保项目设计合法合规。
a.商业区域：位于项目核心位置，占地面积XX平方米，包括购物中心、餐饮、娱乐等业态。
b.办公区域：占地面积XX平方米，包括甲级写字楼、企业总部等。
c.居住区域：占地面积XX平方米，包括高品质住宅、公寓等。
d.配套设施：包括绿化、停车场、物业管理等。
e.交通组织：优化交通流线，实现人车分流，提高交通效率。
2.人性化设计：以人为本，充分考虑用户需求，提高居住、办公、购物等舒适度。
3.创新性：运用现代设计理念，结合地域文化特色，打造具有创新性的城市综合体。
4.可持续性：注重生态环保，提高资源利用效率，实现经济、社会、环境可持续发展。
5.安全性：确保项目施工及使用安全，降低安全隐患。
三、设计方案
1.总体规划
-耐久性设计：延长建筑使用寿命，降低维护成本。
4.机电工程设计
-供暖制冷：采用先进的暖通系统，提高能源使用效率。
万达大商业、夜景外立面装修及售楼处景观成本测算汇报
工作内容
园建部分 硬景铺装 商业铺装 绿化部分
中乔木 地被
单位
m2 m2 m2 棵 m2
数量
935.00 935.00 331.00 15.00 66.20
成本测算
350.00 350.00 368.56 6500.00 250.00
合计
327250.00 327250.00 327250.00 121994.00 97500.00 16550.00
9900.00
3000.00
22
贺州万达城市综合体项目（一期）售楼处景观方案一测算 展示区部分（区块二）
序号
工作内容
单位
数量
成本测算
合计
优化建议
5
主入口门楼
m2
200.00
1800.00
360000.00
调整门楼面积
6
迎宾景墙
m
12.00
1500.00
18000.00
调整高度及长度
7
迎宾景墙
m
20
总图给水
m2
1148.00
10.00
11480.00
总图排水
m2
1148.00
10.00
11480.00
措施费
m2
1148.00
10.00
11480.00
不可预见费
项
停车场部分测算总价 （含拆改及变更）
测算总价（含拆改及 变更）
展示区启动会指标
0.08 1148.00 6963.00 6963.00
二
优化后总面积及 平米指标
单位
m2 m2 m m m m
m2 m2
建议数量
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。
本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。
长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。
第一代万达：长沙解放西路万达（悦荟广场）说到第一代万达，有一段往事不可回避。
2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。
澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。
麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。
2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。
与麦格理达成协议，并借此套现31亿。
在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。
上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。
现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。
不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。
第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。
项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。
所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。
单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
万达商业综合体建造标准
1万达商业综合体建造标准1.1 万达商业综合体建造标准——建筑、结构部分备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行1.2 万达商业综合体建造标准——内装部分备注：在规划阶段，步行街店铺按照50%的比例为餐饮类店铺（毛坯，租户自行装修）估算成本。
1.3 万达广场购物中心建造标准——景观部分备注：本表除特殊说明外，其他均计入景观成本。
1.4 万达广场购物中心建造标准——给水排水、燃气部分1.5 万达广场购物中心建造标准——暖通部分备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行。
1.6 万达广场购物中心建造标准——强电部分业态类别联合发展业态待定业态室内步行街物管用房地下车库其他功能用房业态名称万千百货万达院线大歌星KTV大玩家电玩电器超市大型酒楼健身儿童城零售娱乐特色餐饮洗浴走廊、中庭店铺设备用房员工食堂非机动车库垃圾房员工卫生间其他用房（疏散楼梯间、通道、仓库等）强电供、配电系统供电电源双（多）路市电，供电电源电压等级一般为110KV、66KV、35KV、20KV、10KV；10KV（20KV）电源为优先选用电源开闭所根据项目所在地供电部门要求，确定是否设置开闭所；开闭所转接容量及所带负荷应根据经供电部门审批的供电方案确定变电所百货、超市为独立供配电系统，其余除电器、大型酒楼需根据工程实际状况、计量要求、容量及双方合约内容确定是否设置独立变电所外，其余均由物业变电所供电由物业变电所供电变电所中压配电柜柜体均为国产优质变压器顺特、施耐德、许继等品牌库产品低压配电柜柜体均为国产优质封闭式母线国产优质电缆桥架国产优质中压断路器A版：西门子、ABB、施耐德；B版、C版：国产VSI型低压断路器A版、B版、C版：西门子、ABB、施耐德、默勒双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：合资柴油发电机组{合资或国产优质（康明斯、帕金斯、奔驰，三菱、沃尔沃等）}供电计量超市、百货、回迁商业根据双方交房条件可实行高压计量外，其他业态均实行低压计量，变电所所有低压出线均设计量表；计量精度：高压互感器0.2级；计量表0.5级；低压互感器、计量表0.5级低压计量动力配电系统动力配电柜(箱) A版、B版、C版：国产优质双电源切换箱A版、B版、C版：国产优质控制箱A版、B版、C版：国产优质备用电源（EPS、UPS）应急供电时间应满足当地消防部门要求低压断路器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；业态类别联合发展业态待定业态室内步行街物管用房地下车库其他功能用房业态名称万千百货万达院线大歌星KTV大玩家电玩电器超市大型酒楼健身儿童城零售娱乐特色餐饮洗浴走廊、中庭店铺设备用房员工食堂非机动车库垃圾房员工卫生间其他用房（疏散楼梯间、通道、仓库等）隔离开关A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；交流接触器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：国产优质或合资所有ATS均选用PC级热继电器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；降压起动控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；软启动控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；变频控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；电缆08版民用电气设计规范执行照明配电系统照明配电箱A版、B版、C版：国产优质应急双电源切换箱A版、B版、C版：国产优质照明时钟控系统合资或国产优质备用电源（EPS、UPS）应急供电时间应满足当地消防部门要求低压断路器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；隔离开关A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：国产优质或合资所有ATS均选用PC级室内照明灯具A版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；B版、C版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源光源显色指数Ra≥80；色温：居住类、酒吧--≤3300K；办公、商业--3300K∽5500K 室外照明灯具A版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；B版、C版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源疏散照明灯具国产优质(消防部门审批合格) 应急供电时间应满足当地消防部门要求开关(电气附件) A版、B版：合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）；C版：合资或国产优质（奇胜、TCL等）插座(电气附件) A版、B版：合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）；C版：合资或国产优质（奇胜、TCL等）电线、电缆08版民用电气设计规范执行备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行。
“万达广场”(步行街)规划_设计意见及建议(关注点)100项
【关注点9】：商业管理用房的设计要求；
（二）关于步行街的平面规划设计建议
【关注点11】：步行街设计规模及原因分析
【关注点12】：步行街整体布局的问题
【关注点13】：步行街内部交通组织的建议
【关注点13】：步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等），涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：
1)步行街的长度以280～350米为宜。（规划院强制条文已列）
2)步行街出பைடு நூலகம்口设置位置的合理性；
3)步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性；
4)步行街出入口的数量与客流动线的匹配性；
（一）关于项目总体的平面规划设计
【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局
1）、新兴业态内容的增加及比重；
2）、各主力店的比邻关系及匹配；
【关注点6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）
停车场（规模、车位数等）
1)万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）
6营运阶段反馈设计建筑问题逐步完善设计和建筑品质三作用和目的根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审图纸审核方案会签并形成会签意见的要求以及集团商管公司与规划院关于设计工作流程和操作要点为不断完善万达广场的设计品质和建筑品质集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编形成根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审图纸审核方案会签并形成会签意见的要求以及集团商管公司与规划院关于设计工作流程和操作要点为不断完善万达广场的设计品质和建筑品质集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编形成万达广场步行街规划设计意见及建议关注点100项万达广场步行街规划设计意见及建议关注点100项以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导并将在不断总结和完善的过程中能进一步充实和丰富集团万达广场强制性设计准则真正使我们的万达广场成为人文建筑绿色建筑品味建筑
城市综合体：万达广场营运手册
序号内容大纲页码内容索引(一)序言4(二)营运部组织架构52.1组织架构2.2.职能定位2.2.1客户管理职能2.2.2物业管理职能2.2.3策划管理职能2.2.4经营管理职能(三)主要岗位工作职责63.1营运部主要工作职责3.1.1营运总监工作职责3.1.2业务经理工作职责3.1.3市场推广经理工作职责3.1.4工程经理工作职责3.1.5物业经理工作职责3.2项目部主要工作职责3.2.1项目经理工作职责3.2.2项目业务经理工作职责3.2.3项目工程部经理工作职责3.2.4项目物业部经理工作职责(四）工作标准174.1项目工作检查标准184.1.1项目经理工作检查要点4.1.2项目业务部经理工作检查要点4.1.3项目工程部经理工作检查要点4.1.4项目物业部经理工作检查要点4.2卖场管理标准224.3.1卖场管理工作界面及工作标准4.3.2业务人员服务的工作标准4.3.3业务人员卖场管理注意事项4.3业务管理工作标准244.3.1花车管理4.3.2促销活动管理4.3.3广告位管理4.3.4商场形象管理4.3.5合同管理4.3.6费用缴纳管理4.3.7商户转租与撤场4.3.8商户管理4.3.9客户满意度调查4.3.10市场调查4.3.11经营分析及客流分析4.4策划标准394.4.1营运部推广与项目推广工作界面及工作标准4.4.2市场推广部工作文件4.4.3商场卖场布置工作标准4.5工程管理工作标准414.5.1工程物业职能授权4.5.2有偿/无偿服务的工作界面4.5.3物业移交4.6物业标准554.6.1保洁人员的服务标准4.6.2保安人员的服务标准4.6.3环境卫生管理的工作标准(五）运营管理制度595.1前期物业管理制度595.1.1商业物业接管验收管理5.1.2商业物业业主/租户交房管理5.1.3商业物业集中装修管理5.2运营中的物业管理665.2.1装修管理5.2.2工程遗留问题整改管理制度5.2.3商业物业能源损耗管理制度5.2.4招投标管理理制度5.3营运管理管理制度805.3.1商户档案管理制度5.3.2商户费用收取管理制度5.3.3合同续租管理制度5.3.4合同转租管理制度5.3.5合同业态变更管理制度5.3.6商户经营规范管理制度5.3.7商户进场管理制度5.3.8商户撤场管理制度5.3.9商户促销活动管理制度5.3.1商户求助报修管理制度5.3.11商户临时场租管理制度5.3.12商户起诉审批管理制度5.3.13商户经营渠道管理5.3.14商户营销管理5.3.15商户持续经营能力的管理5.3.16商户竞争能力管理5.4商业项目不同阶段营运管理工作重点985.4.1商业项目开发期间运营管理重点5.4.2商业项目开业培育期间营运管理工作重点5.4.3商业项目提升期间运营管理工作重点5.5推广管理100 5.5.1商场推广活动管理制度5.5.2商场品牌形象管理制度5.5.3媒体宣传管理制度（一）序言公司经营管理手册业务管理篇编写主要是为了让目前在营5个项目中层业务管理人员了解其岗位职责，知悉其主要的工作内容、业务制度和流程，统一业务部门的规范化作业，同时加强与其他部门的沟通。
中原万达广场项目分析
2011年5月—2012年:缓开慢售，追求溢价最大化。（万达订单式地产模式注定其资
金压力较轻，加之其商业街癿销售回款可支持其缓开慢售策略）。
中原万达广场项目分析
中原万达广场周边配套
中原区为郑州市老区域之一，
90年代初为郑州人流密度大癿
地区，附近国营工厂几十万人， 但国企改制后，该地区近些年 发展较慢，配套设施不发达区 域相比尚有差距，如周边无大 型百货、无大型超市及娱乐场 所，从这点上来看中原万达广 场城市综合体癿定位是准确癿。
达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所、
神采飞扬电玩城、万达索菲特白金五 星级酒庖等主力庖。
万达产品战略
商业模式之万达产品战略转型：
第一阶段：利用沃尔玛癿商业号召力，同时不时代华纳影城等机构结成战略合作伙伴 关系，投资于贩物中心，将黄金铺位高价出售。 第二阶段：若干没有散售癿贩物中心整体出售，溢价变现。
郑州中原万达广场。
万达城市布局图
万达战略布局
战略转变的因素：
土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对 较低，丏升值潜力大。 规划配套：副中心不新区中心觃划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。
城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新
产品类别 商 业 街 内街 外街 面积 1.8万 （户型配比见 附表) 套数 157 套 6层 销售均价 约3万 2.8万 （最高4.1最 低2.3） 开盘时间 2010.12 2010.11.13 3.4%（占总体量） 备注
贩物中心
自持物业
共分六层，主力庖有沃尔 玛、国美电器、万千百货 （中端时尚） 6T16 53.2%（占总体量） 2T4
城市商业综合体概念及发展趋势概述
休闲
城市商业综合体外部特征
高可达性
处于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域。 拥有与外界联系紧密的交通网络语信息网络。
高密度、集约性
高楼林立的建筑形象，城市的标志。 人口密度大，昼夜人口、工作日语周末人口，
功能不同而形成互补。
整体统一性
建筑风格统一，各个建筑相互配合、影响与联系。 与外部空间环境统一、协调。
城市商业综合体构成
城市商业综合体意义
“城市商业综合体”通过各 种空间功能的互补，建立相 互依存的价值关系，从而使 其适应不同时期、不同时段、 不同群体的城市生活多元化 需求。并能进行自我更新、 发展与调整。
居住人 口产生 的消费
娱乐
商务人 口产生 的消费
购物
相关消费链 形成人流消 费共享带动
交通人 口产生 的消费
城市商业综合体代表性项目
万达城
城市商业综合体代表性项目
万达城
城市商业综合体代表性项目
万达广场对城市的贡献
区域升值的“发动机”
上海五角场万达广场开业之前，当地的楼面 地价并不高，开业后瞬时带动了整个区域的 土地价值，周边住宅的租金增幅明显；宁波 鄞州万达广场开业前，区域常住人口不到5 万人，周边住宅入住率极低，开业后，繁华 的生活圈迅速成型，周边住宅入住率空前提 升……
城市商业综合体诞生的必然
城市发展的需求
随着城市土地资源紧张，城市核心的房地产项目开发将 越来越追求集约化，比如在一幢高层建筑内集合办公、 餐饮、商业、住宅等服务场所的综合建筑体。
城市商业综合体诞生的必然
城市生活的需求
现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快 捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高 效率的生活和工作，于是城市商业综合体便应运而生。
万达大商业内装成本要点分析
1、服务台个数、长度控制； 2、休息座椅及绿植总价控制，限价10万以内，仅首层配置。
大商业室内步行街成本分析
分区名称
图片
CAD示意
分区说明
二 辅 助 通 道
第一道防火门以外，连接室外、卫生间、楼梯间、电梯厅等空间通道 注： 不包括楼梯间前室；货梯厅与通道共用时，一般计入货梯厅 成本包含： 1、地面 2、天花 3、墙面 成本占比5%
1、关注街区墙面装饰材料面积比例； 2、关注街区防火门面层饰面装饰； 3、关注消火栓饰面装饰；
1、街区墙面以干挂石材为主，需搭配其他材料，石材限价500元/㎡以内； 2、街区防火门面层一般为不锈钢包封或仿木纹贴皮等； 3、根据商管一店一色的要求，街区消火栓饰面由商家完成，项目只完成基层板。
1、墙面占造价比例较大，需重点关注； 2、注意消火栓饰面一般由商家完成； 3、施工过程中需注意控制样板段施工面积。
建造标准
A版
B版
C版
D版
单位 （元/㎡）
建造成本
2950
2350
1650
暂未确定
按装修面积计算（含步行街公共部分和主力店公共部分、洗手间、地下电梯厅、不含精品店铺内装） 注：餐饮铺装修客户自理，其他铺50%装修，建造成本为300元/㎡。
二、重要技术参数 注：奢侈品店层高与A版不同。
大商业室内步行街建筑特点
分区说明
一 步 行 街 区
人行区域第一门以内（通常第一道门为防火门） 成本包含： 1、街区地面 2、街区天花 3、街区墙面 4、街区隔断 5、其他部分 重点区域 成本占比50%以上
大商业室内步行街成本分析
万达广场分析概述
万达广场经历了哪三代开发模式?万达广场分析概述万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）：五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。
万达商业地产的最大特色——订单模式订单模式一：联合发展即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。
万达选择战略合作伙伴有三个标准：1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业3：国内相关行业的前三名到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
订单模式二：平均租金将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。
订单模式三：先租后建即招商在前，建设在后。
或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。
为什么要招商在前？1、因为招商绝非招一个主力店的问题。
做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。
很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。
2、因为这样可以降低风险。
由于万达广场在开工前，大部分商业而积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。
订单模式四：技术对接也叫共同设计。
万达广场项目投资分析报告
万达广场项目投资可行性分析报告年级专业：10 财务管理小组成员：于平施喆李欣崔焯羽陈嫣雨河海大学商学院2013。
11目录一、项目背景分析................................................................................................... - 2 -1、项目概括...................................................................................................... - 2 -2、项目的主要技术经济指标.......................................................................... - 2 -3、项目方案...................................................................................................... - 3 -4、项目功能面积分布...................................................................................... - 3 -二、项目投资估算与资金筹措............................................................................... - 4 -1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表...................................... - 4 -2、项目投资计划与资金筹措表...................................................................... - 5 -三、项目借款还本付息分析................................................................................... - 5 -四、项目销售与租赁收入测算............................................................................... - 6 -五、项目销售与租赁税金及附加测算................................................................... - 7 -六、项目财务评价................................................................................................... - 8 -1、本项目财务分析的假设前提...................................................................... - 8 -2、损益表与项目静态盈利能力分析............................................................ - 10 -3、现金流量表与动态盈利能力分析............................................................ - 10 -4、项目资金来源与运用表............................................................................ - 12 -七、项目盈亏平衡分析......................................................................................... - 13 -1、销售部分盈亏平衡分析............................................................................ - 13 -2、租赁部分盈亏平衡分析............................................................................ - 13 -八、项目财务评价结论......................................................................................... - 13 -一、项目背景分析1、项目概括银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元,是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。
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填表指引本表为可研目标成本、计划目标成本、目标控制成本、预目标成本和目标成本测算的统一格式。
本表填报的主要责任部门为成本控制部。
其中规划指标集团规划部确认，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定并经集团规划部确认；报批报建费根据集团发展部或规划设计部提供的《报批报建费用清单》、项目相关“问题清单”及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。
管理费用、财务费用、营业税金及附加、所得税等非工程成本，请财务部提供或集团领导确认。
第一级的成本项目（显示为红字）及其下的第二级成本项目（显示为蓝字）为集团统一设定，第三级（显示为黑字）以下的成本项目可根据实际情况进行调整。
成本测算时应明确各成本项目的工作界面和工作内容，保存在电子文档中，在文件打印时，成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。
新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。
项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。
项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。
单体建安造价表、单体综合造价需结合项目的具体建设内容和子目的划分进行完善，保证和成本表中的数值一致电梯10、未考虑商业转让费用及商业部分的税金11、所得税：按照销售收入的5％预征5、酒店开办费：按照3000万元6、销售费用：按照销售收入的3％，含销售大厅、面积测量和交易手续费7、财务费用：按照贷款10亿，期限2年，贷款利率8％。
8、预备费：按照工程成本（扣除土地价款，且不含三费及税）的3％9、土地增值税：按照销售收入的1％预征或按汇算清缴7.98%9、考虑招商费用及旺场费用1000万元，开业庆典费用200万元内装修百货：全部精装，按照建筑面积630元/m2超市：地面水磨石，其他简单装修，按照建筑面积220元/m2室内步行街：步行街店内部分50%简装按照建筑面积300元/m2，50%清水房；公共部分精装修按照施工面积（地面800元/m2＋墙面800元/m2＋吊顶200元/m2），玻璃顶按照投影面积1800元/m2KTV：1000万元的装修费用（含陈设、设备）写字楼：公共部位精装，按照建筑面积800元/m2小户型公寓：全部精装，按照建筑面积600元/m3白金五星酒店：全部精装，按照建筑面积3500元/m2（不含酒店厨房和洗衣设备）其他业态及单体建筑：仅公共部位（电梯厅、楼梯间，公共卫生间等）的精装修通风空调住宅、公寓：不考虑中央空调写字楼：按照建筑面积350元/m2白金五星酒店：合资品牌电梯并考虑轿箱精装费用项目成本测算编制说明1、土地价款：土地出让金 亿(含契税、基础设施配套费）2、政府行政性事业收测算费：参考调研依据测算3、前期工程准备费：酒店、步行街、百货装修设计费平均按照200元/m2建筑面积4、建安费用:外装饰住宅、公寓、写字楼外窗：断桥铝中空玻璃，按照施工面积650元/m2商业外墙：石材为主、局部铝板和玻璃幕墙，按照施工面积650元/m2住宅外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积180元/m2公寓外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积350元/m3底商外墙：保温、石材、玻璃门，按照施工面积650元/m25A写字楼外墙：保温、幕墙和石材为主、局部仿石涂料，按照施工面积650元/m2白金五星酒店外墙：保温、幕墙、石材，按照施工面积1000元/m2项目规划经济技术指标项目名称地块位置单位数量备注一、规划用地m270000二、总建筑面积m2230000.001、持有部分总建筑面积m2150000.001.1 商业社区m2120000.001.2 戴斯酒店m2 1.3 政府酒店m21.4 地下车库m2300002、销售部分总建筑面积m280000三、地上总建筑面积m2160000.001、商业社区m280000.002、滨江商业m23、戴斯酒店m24、政府酒店m25、高层住宅m280000四、地下建筑面积m2600001、商业社区m2300002、酒店部分m203、地下停车场m230000.00五、停车位个1、城市广场个2、酒店部分个3、高层住宅个4、多层住宅个六、容积率七、覆盖率八、总户数户1、高层住宅户656.002、多层住宅户购物中心面积分布明细商业业态业态明细楼层分布面积（m2）备注1、百货地上六层2、超市地下一层3、建材超市小计数码地上一层电游地上二层KTV 地上三层影城地上四层夹层地上四层小计地上一层地上二层地上三层物业管理用房6、地下部分地上部分小计地下部分小计总计4、娱乐广场5、室内步行街序号预征汇算清缴预征420#REF!420219255.72582#REF!19255.725823339.6054503#REF!4813.931454418916.12037#REF!14441.7943650.4649914010.4649914010.46499140160.450383818#REF!0.34385224770.831687141#REF!0.6349639588-34102.9041#REF!-38577.230141项目项目投资分析项目净收入所得税预征所得税土地增值税销售部分利润总额销售部分所得税销售部分净利润销售毛利率销售净利润率投资净利率税清缴汇算清缴#REF!#REF!#REF!#REF!0.464991401#REF!#REF!#REF!编制日期：大商业酒店写字楼4200042000420004200075,763 22,470 43,992#REF!11,014 3,550 1,235 1,852 - 4633,550 1,235 1,852 - 463 - - - - 2,061 880 880 #REF!240 63,006 16,635 35,990 #REF!8,916 1,269 441 607 #REF!165 38,396 10,737 22,359 #REF!6,436 16,188 3,119 9,437 #REF!1,362 805 280 385 #REF!105 1,946 677 931 #REF!254 2,251 783 1,077 #REF!294 253 88 121 #REF!33 1,898 510 1,074 #REF!267 92 32 44 #REF!12 - - -#REF!- 2,002 696 957 #REF!261 13 4 6 #REF!2 2,310 803 1,105 #REF!301 2,310 803 1,105 #REF!301 420 146 201#REF!5519,530 4,882 14,647 0.46 0.34874355119.33%-38,646 14,647 -43,992 #REF!-11,014黄色部分不填写，仅填写白色部分 １.１ 土地费用 １.２ 回迁房抵地价 ９ 营业税金及附加 ３.８ 预备费 ５ 酒店开办费 ４ 物业启动与商业招商费 ３.１ 前期工程准备费 ３.５ 园林环境工程费 ３.６ 配套设施费 ２ 政府行政事业性收费 １０ 土地增值税七、销售净利润率 ６ 管理费用 ８ 营销费用 ７ 财务费用六、销售毛利率五、销售部分净利润三、销售部分利润总额四、销售部分所得税 ３.２ 主体建筑工程费八、投资净利率九、项目净收入建设项目投资计划表编制单位：项 目一、项目总收入金额（万元）持有物业 １ 土地费用 ３.３ 主体安装工程费 ３.７ 其他建设工程支出备注销售物业整个项目 ３.４ 社区管网工程费二、各项支出总额 ３ 建造成本 1 销售收入 2 税收返还编制日期：2010-12-24- - 28,000 80,000 3,500.00住宅- 14,000 14,000 10,000.00住宅车库底商42,00094,000销售总收入 2 高层住宅收入 3 小高层住宅收入 5 车库收入 6 其他收入 4 商业收入 1 多层住宅收入建设项目销售计划表编制单位：按可售面积销售价格（元/m2)备 注总金额（万元）可售面积（Ｍ２）按建筑面积销售价格（元/m2)项 目建设项目名称：XX项目制 表 单 位：工作界面工作内容面积（m2)造价指标(元/m2） 计划总金额（万元） 按建筑面积摊（元/平方米）计算方法或依据文件70000507.103,549.70 154.33 3,264.70- 285.00 - - - - - - - - - - - - - 23000089.63 2,061.45 90.09- 76931.47110846.25 36.98151900.54801,215.20 53.10 - - - - - - - - - - - - - - - - 1,268.75 55.16 230000 1.534.50 1.50 按建筑面积暂估- - - - 230000- 按建筑面积暂估70000214.00 0.61 - - 23000020.04 461.00 20.04 施工图审查费230000123.00 1.00 18.00 0.78 11.35 0.49 0.90 0.04 23000013.83 318.00 13.83 - - 酒店精装设计费100- - 商业精装设计费21600.0050108.00 4.70- - - 23000035.00 1.52- - - 35.00 1.52 210.00 9.13 4.5 独立售楼处与样板房 2.6 模型制作 2.7 效果图设计 2.8 施工图设计 4 临时设施费 3.1 临时道路 3.4 场地平整 2.11 制图、晒图、赶图 3.3 临时用水 2.9 人防设计 2.10 装修设计 1.14 招投标管理 1.2 详勘1.1 初勘 1.15 竣工验收各项报批费用2.4 热力三、前期工程准备费 1 勘测丈量费 2 增容费 2.1 供水 2.2 供电 1.8 白蚁防治 1.9 墙改基金1.10 建筑面积丈量 1.11 路口开设2.4 方案评审 2.5 交通、环境影响分析 4 拆迁补偿费 2.1 规划设计（总图） 2.3 方案设计 1.1 住宅配套及事业性收费 1.4 交易中心手续费 1.5 人防报建 1.2 商业配套及事业性收费 1.3 标底编制2.3 燃气 2 规划、设计、可研费3.3 红线外道路、绿化建设费 3.4 接口补偿费4.1 地上、地下建筑物或附着物的 4.2 安置及动迁支出 4.3 农作物补偿 1.7 散装水泥集资 1.12 规划管理 1.13 拆迁管理二、政府行政事业性收费 1.6 消防配套设施 1.5 耕地占用税 1.6 土地变更用途和超面积补交的 2 合作款项 2.1 补偿合作方地价 2.2 合作项目建房转入分给合作方 3 红线外市政设施费 3.1 红线外水、电、气、热设施与建设项目成本计划表成本科目一、土地费用 1 地价款及市政配套费 2.2 可行性研究 1.1 土地出让金 1.2 市政基础设施配套费 1.3 契税 3.2 红线外通讯建设费 1.4 土地使用费 1.3 沉降观测 1.4 验线、复线、定线、放线、面 5 市政配套设施的其他支出 1 报批报建费 3 三通一平费 3.2 临时用电 4.1 临时围墙 4.2 临时办公室 4.3 临时场地占用 4.4 临时围板（广告围档） 5 其他支出工作界面工作内容面积（m2)造价指标(元/m2） 计划总金额（万元） 按建筑面积摊（元/平方米）计算方法或依据文件成本科目38,396.46 1,669.412,057.60 89.46室外部分土方挖、填、运457.60 19.90 地下连续墙- -不含承台PHC桩，打桩，接桩，桩头处理1,600.00 69.57 静载试验、小应变- - 井点降水- - - - 8,920.46 387.85 承台、±0.00及以下主体结构混凝土、钢筋、模板、措施费600007,870.46342.191、商业社区混凝土、钢筋、模板、措施费30000########3,520.23 153.05 钢筋60kg/m2;混凝土0.33m3/m2,模板2.5m2/m2,双层SBS防水做法0.4m2/m22、酒店 混凝土、钢筋、模板、措施费- -3、地下停车场混凝土、钢筋、模板、措施费30000########4,350.23189.14 钢筋95kg/m2;混凝土0.8m3/m2,模板2.2m2/m2,双层SBS防水做法1.7m2/m2,维护结构、抹灰找平、防水600001,050.0045.651、商业社区砌筑、抹灰、地面及措施费30000150450.00 19.57 砌体0.02m3/m2，抹灰刮腻子涂料2.2m2/m2、地面细石混凝土找平2、酒店 砌筑、抹灰、地面及措施费0- -3、地下停车场抹灰、地面及措施费30000200600.00 26.09 抹灰刮腻子涂料1.6m2/m2、地面细石混凝土找平、排水沟及篦子、措施费等1704.677515,797.42686.84如无地下室：承台、主体结构；如有地下室：±0.00以上主体结构1600001704.677513,637.42 592.931、商业社区混凝土、钢筋、模板、措施费80000904.687,237.42 314.67钢筋60kg/m2;混凝土0.33m3/m2,模板2.6m2/m2,屋面防水3层做法0.12m2/m2（SBS卷材2层3+3mm；保护层；保温层；找平层） 2、滨江商业 混凝土、钢筋、模板、措施费- -3、戴斯酒店混凝土、钢筋、模板、措施费0- -4、政府酒店混凝土、钢筋、模板、措施费0- -5、高层住宅混凝土、钢筋、模板、措施费800008006,400.00 278.26钢筋50kg/m2;混凝土0.3m3/m2,模板2.8m2/m2,屋面防水3层做法0.06m2/m2（SBS卷材2层3+3mm；防水涂料；保护层；保温层；找平层）,卫生间、厨房、阳台防水0.6m2/m2维护结构、抹灰找平、防水、屋面基层；1600002,160.0093.911、商业社区砌筑、抹灰、地面及措施费80000100800.00 34.78 砌体0.1m3/m2，室内抹灰2.2m2/m2 2、滨江商业 砌筑、抹灰、地面及措施费- - 3、戴斯酒店砌筑、抹灰、地面及措施费- - 4、政府酒店砌筑、抹灰、地面及措施费- - 5、高层住宅砌筑、抹灰、地面及措施费800001701,360.00 59.13 砌体0.22m3/m2，室内抹灰2.8m2/m2222.20 1,394.39 60.63 如采用玻璃幕墙在外立面中统计81.40651.1928.31 3.2 地上砌筑及粗装修3 地上结构及粗装修 2.1 地下主体结构3.1 地上主体结构四、主体建筑（装修）工程费 4 门窗工程4.1 室外门窗1.2 基坑支护 1.1 土石方 1 地基与基础工程 1.3 独立基础基2.2 地下砌筑及粗装修 1.4 桩基检测 1.5 降水 1.6 基础处理 2 地下结构及粗装修1、商业社区800001.5812.66 0.55 2、滨江商业 - - 3、戴斯酒店- - 4、政府酒店- -5、高层住宅塑钢门窗制作、安装8000079.82 638.53 27.76 单元门1.3110.500.461、商业社区80000- - 2、滨江商业 - - 3、戴斯酒店- - 4、政府酒店- -5、高层住宅三防门制作、安装800001.31 10.50 0.46 入户门10793.421、商业社区800000- -2、滨江商业 00- -3、戴斯酒店00- -4、政府酒店00- - 5、高层住宅三防门制作、安装800001078.72 3.42 27.50 146.806.381、商业社区甲级防火门制作、安装、验收8000010.5084.00 3.65 2、滨江商业 - - 3、戴斯酒店- - 4、政府酒店- -5、高层住宅防火门制作、安装、验收8000015122.80 5.346、商业社区地下室甲级防火门制作、安装、验收300006.00 18.00 0.78 7、酒店地下室0- -8、地下停车场甲级防火门制作、安装、验收300002.00 6.00 0.26 102.1507.222.051、商业社区防火卷帘门制作、安装8000040.15321.19 13.96 2、滨江商业 0- - 3、戴斯酒店0- - 4、政府酒店0- - 5、高层住宅80000- -6、商业社区地下室防火卷帘门制作、安装3000058.04 174.11 7.577、酒店地下室-8、地下停车场防火卷帘门制作、安装300003.96 11.88 0.52- 1、商业社区自动旋转门制作、安装80000-2、滨江商业 00-- 3、戴斯酒店0- - 4、政府酒店0- - 5、高层住宅800000- - 4,195.80 182.43 屋面瓦或上人屋面面层16000046.92 750.7032.641、商业社区屋面8000081.25650.00 28.26 屋面保温，防水两层（2+4），保护层两层，找坡，找平两层2、滨江商业 0- -3、戴斯酒店0- -4、政府酒店0- -5、高层住宅屋面8000012.59 100.70 4.38 屋面保温，防水两层（2+4），找坡，找平两层外墙面层、外墙装饰物160000215.32 3,445.10149.791、商业社区玻璃幕墙和铝板为主，局部石材、外墙保温80000319.382,555.00 111.09 2、滨江商业 0- - 3、戴斯酒店0- - 4.4 防火卷帘 5.2 外立面 4.2 单元门 5.1 屋面 4.3入户门 4.3 防火门 4.5 其他 5 室外精装修4、政府酒店0- -5、高层住宅保温、涂料80000111.26 890.10 38.70 1,001.85 6,030.79 262.21433.883,471.04 150.911、商业社区80000433.88 3,471.04 150.912、滨江商业 0- - 3、戴斯酒店0- - 4、政府酒店0- - 5、高层住宅80000- - 46.67 373.3916.231、商业社区8000019.61 156.91 6.822、滨江商业 00- -3、戴斯酒店00- -4、政府酒店00- - 5、高层住宅80000.0027.06 216.48 9.41 7.38 59.042.57 1、商业社区800000- - 2、滨江商业 00- - 3、戴斯酒店00- - 4、政府酒店00- -5、高层住宅800007.3859.04 2.57 - - 1、商业社区800000- - 2、滨江商业 00- - 3、戴斯酒店00- - 4、政府酒店00- - 5、高层住宅800000- - 46.63373.00 16.22 1、商业社区8000046.63373.00 16.222、滨江商业 00- - 3、戴斯酒店00- - 4、政府酒店00- - 5、高层住宅80000- - 29.01 347.2215.101、商业社区80000.0029.01347.22 15.102、滨江商业 0.00- 3、戴斯酒店0.000- - 4、政府酒店0.000- - 5、高层住宅80000.000- - 18.45 147.66.421、商业社区80000.000- - 2、滨江商业 0.000- - 3、戴斯酒店0.000- - 4、政府酒店0.000- -5、高层住宅80000.0018.45 147.60 6.42 600002601,56067.806、商业社区地下室30000419.831,259.50 54.76 7、酒店地下室00- - 8、地下停车场30000100300.00 13.04 按80元/m2考虑地面环氧、墙面和顶棚综合20元/m16,187.64 703.81- 6.9 地下室、停车场 6.4 厨房 6 室内精装修 6.7 阳台、露台 6.6电影院五、主体安装工程费 1 室内水暖气电管线设备 6.3 楼梯间 6.5 卫生间 6.1 大堂 6.2 电梯厅给水管道室内外界限划分：以建筑物外墙皮1.5m为界；入口处设阀门者以阀门为界排水管道室内外界限划分：应以出户第一个排水检查井为界- -1、商业社区PPR给水管道及控制系统8000042336.00 14.61 2、滨江商业 PPR给水管道及控制系统0- - 3、戴斯酒店PPR给水管道及控制系统0- - 4、政府酒店PPR给水管道及控制系统0- -5、高层住宅PPR给水管道及控制系统8000035280.00 12.17 6、商业社区地下室PPR给水管道及控制系统3000042126.00 5.48 7、酒店地下室PPR给水管道及控制系统0- -8、地下停车场PPR给水管道及控制系统300001030.00 1.30室内外界限划分：以建筑物外墙皮1.5 m为界；入口处设阀门者以阀门为界- -1、商业社区8000065520.00 22.612、滨江商业 0- -3、戴斯酒店0- -4、政府酒店0- -5、高层住宅8000065520.00 22.61 6、商业社区地下室3000065195.00 8.48 7、酒店地下室0- - 8、地下停车场3000040120.00 5.22室内外界限划分：地下引入室内的管道应以室内第一个阀门为界，地上引入室内的应以墙外三通为界- -1、商业社区8000017.33 138.60 6.03 2、滨江商业 室内燃气管道的敷设0- -3、戴斯酒店0- - 4、政府酒店0- - 5、高层住宅80000.0025.83 206.64 8.986、商业社区地下室3000015.8047.40 2.06 7、酒店地下室0- - 8、地下停车场30000- -室内外界限划分：以室内电表箱或低压配电柜为界- -1、商业社区强电、弱电钢管的敷设800002802,240.00 97.39 按建筑面积暂估 2、滨江商业 强电、弱电钢管的敷设00- - 3、戴斯酒店强电、弱电钢管的敷设00- - 4、政府酒店强电、弱电钢管的敷设00- -5、高层住宅强电、弱电钢管的敷设80000120960.00 41.74 按建筑面积暂估 6、商业社区地下室强电、弱电钢管的敷设30000280840.00 36.52 按建筑面积暂估 7、酒店地下室强电、弱电钢管的敷设00- -8、地下停车场强电、弱电钢管的敷设30000220660.00 28.70 按建筑面积暂估 1.2 室内采暖系统 1.4 室内电气系统（强、弱电预埋 1.3 室内燃气系统 1.1 室内给排水系统- - - -如纯住宅地上部分防排烟列在消防电中，地下部分单列- -1、商业社区冷暖中央空调、通风、排烟系统800002151,720.00 74.782、滨江商业 冷暖中央空调、通风、排烟系统0- -3、戴斯酒店冷暖中央空调、通风、排烟系统0- -4、政府酒店冷暖中央空调、通风、排烟系统0- -5、高层住宅冷暖中央空调、通风、排烟系统80000540.00 1.746、商业社区地下室冷暖中央空调、通风、排烟系统30000215645.00 28.04 7、酒店地下室0- - 8、地下停车场3000035105.00 4.57 1,850.00 80.431、商业社区电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）80000110880.00 38.262、滨江商业 电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）00- -3、戴斯酒店电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）00- -4、政府酒店电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）00- -5、高层住宅电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）8000080640.00 27.83 按投标报价暂估6、商业社区地下室电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）30000110330.00 14.35 按投标报价暂估7、酒店地下室电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）00- -8、地下停车场电梯的购置、安装、测试、调试（合资品牌并考虑轿箱精装费）300000- -- - 1.5 其他支出 3 消防系统 2 室内空调、电梯设备 2.1 通风、空调及安装 2.2 电梯及其安装管道界限的划分：喷淋系统水灭火管道：室内外界限以建筑物外墙皮1.5 m为界；入口处设阀门者以阀门为界；设在高层建筑物内的消防泵间管道应以泵间外墙皮为界；消火栓管道：室内外界限以建筑物外墙皮1.5 m为界；入口处设阀门者以阀门为界- - 消火栓、喷淋系统1、商业社区消火栓、喷淋系统8000060480.00 20.87 2、滨江商业 消火栓、喷淋系统0- -3、戴斯酒店0- -4、政府酒店0- - 5、高层住宅消火栓系统8000015120.00 5.22 6、商业社区地下室消火栓、喷淋系统3000060180.00 7.83 7、酒店地下室0- -8、地下停车场消火栓、喷淋系统3000060180.00 7.83 - - 1、商业社区消防报警系统8000040320.00 13.912、滨江商业 消防报警系统0- -3、戴斯酒店消防报警系统0- -4、政府酒店消防报警系统0- -5、高层住宅消防报警系统800001080.00 3.48 6、商业社区地下室消防报警系统3000040120.00 5.22 7、酒店地下室消防报警系统0- - 8、地下停车场消防报警系统3000040120.00 5.22 - - - - 1、商业社区地下室停车出入口的收费管理系统300000- - 按建筑面积暂估2、酒店地下室停车出入口的收费管理系统00- - 3、地下停车场停车出入口的收费管理系统300001854.00 2.35 - - 1、商业社区电视、网络800000- - 2、滨江商业 电视、网络00- - 3、戴斯酒店电视、网络00- - 4、政府酒店电视、网络00- - 5、高层住宅80000- 6、商业社区地下室30000- 7、酒店地下室电视、网络00- - - - 1、商业社区卫星电视接收系统800000- - 2、滨江商业 卫星电视接收系统00- - 3、戴斯酒店卫星电视接收系统00- - 4、政府酒店卫星电视接收系统00--5、高层住宅80000540.00 1.746、商业社区地下室300000- - 7、酒店地下室卫星电视接收系统00- - 230000123.00 1.00按总建筑面积暂估2300000- - 含在楼宇自控内2300000- - 230000369.00 3.00 按总建筑面积暂估230000246.00 2.00 按总建筑面积暂估2300000- - 230000369.00 3.00 按总建筑面积暂估2300005115.005.00按总建筑面积暂估 4.10 楼宇自控系统 4.11 周界安防 4.7 防盗报警系统 4.4 三表远传系统 4.5 家居智能化系统 3.2 消防电系统 4.8 综合布线系统 4.9 程控交换机系统 4.6 公用电视工程 4 弱电（智能化）系统 4.1 停车管理 4.2 电信网络 4.3 卫星电视 3.1 消防水系统230000369.00 3.00按总建筑面积暂估230000369.00 3.00 按总建筑面积暂估2300007161.00 7.00 按总建筑面积暂估230000246.00 2.00 按总建筑面积暂估- - 停车场引导系统制作、安装300000- - 停车场引导系统制作、安装00- -停车场引导系统制作、安装3000026.00 0.26- 厨房设备采购、安装- - 设备采购、安装- -发电机组采购安装23000017391.00 17.00 制作、安装160000- - 230000805.00 35.00 - -给水与市政给水管道的界限应以水表井为界；无水表井的，应以与市政给水管道碰头点为界。