万达城市综合体成本预测与分析

填表指引

本表为可研目标成本、计划目标成本、目标控制成本、预目标成本和目标成本测算的统一格

式。

本表填报的主要责任部门为成本控制部。其中规划指标集团规划部确认，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定并经集团规划部确认；报批报建费根据集团发展部或规划设计部提供的《报批报建费用清单》、项目相关“问题清单”及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。

管理费用、财务费用、营业税金及附加、所得税等非工程成本，请财务部提供或集团领导确认。

第一级的成本项目（显示为红字）及其下的第二级成本项目（显示为蓝字）为集团统一设定，第三级（显示为黑字）以下的成本项目可根据实际情况进行调整。

成本测算时应明确各成本项目的工作界面和工作内容，保存在电子文档中，在文件打印时，成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明

参考项目的成本情况。

项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。

项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。

单体建安造价表、单体综合造价需结合项目的具体建设内容和子目的划分进行完善，保证和成本表中的数值一致

电梯

10、未考虑商业转让费用及商业部分的税金11、所得税：按照销售收入的5％预征

5、酒店开办费：按照3000万元

6、销售费用：按照销售收入的3％，含销售大厅、面积测量和交易手续费

7、财务费用：按照贷款10亿，期限2年，贷款利率8％。

8、预备费：按照工程成本（扣除土地价款，且不含三费及税）的3％9、土地增值税：按照销售收入的1％预征或按汇算清缴7.98%9、考虑招商费用及旺场费用1000万元，开业庆典费用200万元内装修

百货：全部精装，按照建筑面积630元/m2

超市：地面水磨石，其他简单装修，按照建筑面积220元/m2

室内步行街：步行街店内部分50%简装按照建筑面积300元/m2，50%清水房；公共部分精装修按照施工面积（地面800元/m2＋墙面800元/m2＋吊顶200元/m2），玻璃顶按照投影面积1800元/m2KTV：1000万元的装修费用（含陈设、设备）

写字楼：公共部位精装，按照建筑面积800元/m2小户型公寓：全部精装，按照建筑面积600元/m3

白金五星酒店：全部精装，按照建筑面积3500元/m2（不含酒店厨房和洗衣设备）其他业态及单体建筑：仅公共部位（电梯厅、楼梯间，公共卫生间等）的精装修通风空调

住宅、公寓：不考虑中央空调

写字楼：按照建筑面积350元/m2

白金五星酒店：合资品牌电梯并考虑轿箱精装费用

项目成本测算编制说明

1、土地价款：土地出让金 亿(含契税、基础设施配套费）

2、政府行政性事业收测算费：参考调研依据测算

3、前期工程准备费：酒店、步行街、百货装修设计费平均按照200元/m2建筑面积

4、建安费用:

外装饰

住宅、公寓、写字楼外窗：断桥铝中空玻璃，按照施工面积650元/m2商业外墙：石材为主、局部铝板和玻璃幕墙，按照施工面积650元/m2住宅外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积180元/m2

公寓外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积350元/m3底商外墙：保温、石材、玻璃门，按照施工面积650元/m2

5A写字楼外墙：保温、幕墙和石材为主、局部仿石涂料，按照施工面积650元/m2白金五星酒店外墙：保温、幕墙、石材，按照施工面积1000元/m2

项目规划经济技术指标

项目名称地块位置单位数量备注

一、规划用地m270000

二、总建筑面积m2230000.00

1、持有部分总建筑面积m2150000.00

1.1 商业社区m2120000.00

1.2 戴斯酒店m2

1.3 政府酒店m2

1.4 地下车库m230000

2、销售部分总建筑面积m280000

三、地上总建筑面积m2160000.00

1、商业社区m280000.00

2、滨江商业m2

3、戴斯酒店m2

4、政府酒店m2

5、高层住宅m280000

四、地下建筑面积m260000

1、商业社区m230000

2、酒店部分m20

3、地下停车场m230000.00

五、停车位个

1、城市广场个

2、酒店部分个

3、高层住宅个

4、多层住宅个

六、容积率

七、覆盖率

八、总户数户

1、高层住宅户656.00

2、多层住宅户

购物中心面积分布明细

商业业态业态明细楼层分布面积（m2）备注

1、百货地上六层

2、超市地下一层

3、建材超市

小计

数码地上一层

电游地上二层KTV 地上三层影城地上四层夹层

地上四层小计地上一层地上二层地上三层物业管理用房

6、地下部分

地上部分小计地下部分小计

总计

4、娱乐广场

5、室内步行街

序号预征汇算清缴预征

420

#REF!420

219255.72582#REF!19255.725823339.6054503#REF!4813.931454418916.12037#REF!14441.7943650.4649914010.4649914010.46499140160.450383818#REF!0.34385224770.831687141#REF!0.6349639588-34102.9041

#REF!

-38577.23014

1项目项目投资分析

项目净收入

所得税预征所得税

土地增值税

销售部分利润总额销售部分所得税销售部分净利润销售毛利率销售净利润率投资净利率