2017年重庆房地产年报

成交价格
13293
成交量
198 2015年
社区商业 占比
130万方 66%
街区商业 占比
24万方 12%
专业商业 占比
44万方 22%
13703
185
2016年 2017年
116万方
63%
36万方
19%
33万方
18%
15842
244
192万方
79%
32万方
13%
20万方
8%
商办市场
“特殊年”，公寓爆发，写字楼转型
嘉陵江以北 2017年
嘉陵江以南
38% 51% 59%
62%
西永、李家沱、茶园、跳蹬、龙洲湾
龙兴、中央公园、蔡家、空港、礼嘉
6 8
2016年
49%
4
2015年
41%
企业表现
有地必拍，争相储备，积极入渝，高价落地
企业参拍及拿地次数
金科 碧桂园 万科 荣安 华宇 金辉 东原 金地 美的 保利 旭辉 龙湖 华润 中海 金融街 融创 象屿 新城控股 金茂 荣盛
市场导向，投资转移，租售同权政策触发供销倒挂
公寓供应量 94 公寓成交量
2017年 2016年 2015年 2014年
“繁荣”背后危机依旧，变脸公寓可破局
183 87 75 61 54 56
年份
2013 2014 2015 2016 2017
供应（万方）
112 115 84 68
成交（万方）
61 87 95 61
98
109 183 71 72
2013年 2012年
33
90
土地·变革
土地政策 现房、限价、熔断、评标、竞自持——土地政策全国同步！
现房销售 2017年
3月 现房起拍：
万科老沙区项目
限价、熔断、综合评标
6月 限价、熔断、综合评标：
金地弹子石地块 绿城冉家坝地块 甘肃新厦蔡家地块
竞自持比例
9月 限价、竞自持：
132~8693
120
100 80 60 40 8000
保利
万科 旭辉
100~10168
89~9706
华宇
75~11408
香港 置地
82~12686
3 价
14000 10-20亿
1 1
1 2
1
旭辉 华宇
3
20-30亿
9000
10000
11000
12000
13000
30亿以上
产品规划
刚需冲量，改善撑价，全产品线布局
江 北 嘴
弹子石
东港 工业园
8000元
2016年四季度
石桥铺 二郎
大公馆
石坪 杨家坪 桥 商圈 滩子 双山 大堰 口 大渡口 老城 李家沱 钓鱼 嘴
7500元
2016年三季度
鹿角
跳蹬
第四梯队：二环边缘
鱼洞
龙 洲 湾
市场走势
一稳，二抢、三控、四补，重回“驼峰”状
一季度市场平稳过渡，供应调整；二季度改善入市，刚需恐慌，量价齐涨；三季度政府控价，供应受阻；四季度住宅补价，非住 宅物业冲量。
↑ 110% ↑ 174万方 ↑ 32% ↑ 58万方 ↑ 49% ↑ 85万方
大 学 城
照母山 大竹林
244
185
259
174
434 ↑ 42% ↑ 128万方
306 李家沱
1846 ↑ 9%
1698
↑ 148万方
市场价格
8817
直 线 上 涨
历年最大涨幅，价格层级放大
澄江
重庆板块价格层级
北碚 老城
17'11
17'12
高层市场
1846万方
上涨9%（148万方），住宅比重（73%，下滑5%）
8628元/㎡
上涨30%（2000元），与市场同步
刚需下滑，首改爆发（轻奢成趋势）
2017年
二环撑量，核心撑价
空港 工业 园
56%
34%
7% 3% 蔡 家 中央 公园
2016年
62%
28%
7% 3% 照母山
96
82
2054
茶园 照母山 礼嘉 中央公园 李家沱 大竹林 龙洲湾 蔡家 大学城 西永
市场成交
3668
2017年 2016年 其他 318
历史新高，全国之最，全线领涨，聚焦二环
+29%·830万方
蔡 家 礼嘉 中央 公园
前十组团占4成份额
554 ↑ 74% ↑ 236万方 331
158
商务
商业 别墅 洋房 高层
4615
13 14 17 19 2
破万（10宗）
3032 2848
供应可建体量（万方）
18
20
2595 2253
成交可建体量 （万方）
2882 2612
成交楼面价（元/㎡）
现房（23宗） 评标（2宗） 自持（2宗）
10
15
21 1 3 9 22 23 12 5
7
2015年
2016年
2017年
11 10
致·过去 看·未来
宏观背景
中央定调，房住不炒，自主调控
2016年12月16日中央经济会议
2017年3月 全国两会
2017年10月18日十九大
房子是用来住的，不是用来炒的
熔断 50% 三无人员
现房
竞自持
评标 两年
限价
11500元
2017我们关注的那些事儿
合作 TOP系 横厅 20000元
收购
聚焦
龙复
大学城
西永
白市驿
西彭
两 中空 悦 央 港 路 来 新 园 公 城 博园 台商 礼嘉 园 汽 回兴 工业园 双 照母山 博 农业园区 碑 大竹林 人和-高 中心 井 寸滩 新龙头 口江北 冉 新 江 弹子石 牌 农场 家 坊 寺 北 坝 观音桥 沙滨大石坝 嘴 渝中半 老沙区 路 高九 北滨路 肖 岛 大 路 家 凤 石桥 大公 坪 湾 杨家 南坪商圈 新南 天 铺 二石坪 馆 南山 茶园 坪 湖 路郎 双山桥 大渡 商圈口 滩子 口老 城 华岩 李家沱 钓鱼 鹿角 嘴 龙 跳蹬 洲 鱼洞 湾 蔡家
龙复
北碚 老城 北碚新城-歇马
水土-复兴
空港工业园 两 路
北碚 老城
大学城
西永
白市驿
西彭
中空 蔡家 悦 央 港 来 新 园 公 城 博园 台商 礼嘉 园 汽 回兴 工业园 双 照母山 博 农业园区 碑 大竹林 人和-高 中心 井 寸滩 新龙头 口江北 冉 新 江 弹子石 牌 农场 家 坊 寺 北 坝 观音桥 沙滨大石坝 嘴 渝中半 老沙区 路 高九 北滨路 肖 岛 大 路 家 凤 石桥 大公 坪 湾 杨家 南坪商圈 新南 天 铺 二石坪 馆 南山 茶园 坪 湖 路郎 双山桥 大渡 商圈口 滩子 口老 城 华岩 李家沱 钓鱼 鹿角 嘴 龙 跳蹬 洲 鱼洞 湾
18 17 16 14 13 13 11
4 1 3 4 2
17
603
万达 金地 万科 旭辉 碧桂园 雅居乐
1 3 3 4
4
257
2 10 2 8 3 0 8 8 2 7 2 6 3 6 4
10
2015年
2
54
参拍次数
拿地宗数
收 并 购
融创：万达城、龙兴乐视、茶园坤运、世界花等
恒大：浩铭茶园项目、中航翡翠城、中航小镇等 碧桂园：红鼎高尔夫、浩博几米阳光、中俊项目等
100
118 267 183 191 325 250 390 240 346 246 316 209 260 188 241 202 292 194 277 300 308 350 463 91
2000
0
0
17'01
17'02
17'03
17'04
17'05
17'06
17'07
17'08
17'09
17'10
2017年前十企业总价占比
融创 龙湖 恒大 金科 鲁能 香港置地 万科 保利 旭辉 华宇 200 150 <=100万 100 100-200万 50 200-300万 >300万 0 0 50 高层 100 洋房 别墅 150 200
2017年前十企业业态占比
项目分布
北碚 老城 北碚新城-歇马 水土-复兴 蔡家 两 路
龙湖 融创 和黄
融创
• 九里晴川
ห้องสมุดไป่ตู้
4%
独栋
7%
价格和产品的风向标
龙兴
龙湖
• 岭上 • 天宸 • 天元道 • 美院
• 新江与城 • 西宸原著 • 舜山府
4%40% 金科 恒大 鲁能
叠拼
融创 龙湖 中航
西永 大学城
礼嘉 照母山 大竹林
金科
联排
53%
李家沱
茶园
经济型别墅的主战场
龙 洲 湾
商业市场
投资回归本源，社商主导成交创峰值
36
11 4 6
2017年
外地企业入渝情况 （新进35家，落子17家）
金科 龙湖 中国摩 荣盛
金地、绿城、合景泰富、华远、融信、中 国电建、荣盛、荣安、阳光城等
2016年
前十拿地企业（体量）
289 180 154 147 133 125 106 100 93 92 万科：重庆天地、鹅岭峰、蓝澳岛等
34 30 21 20
抢中心，占新区，全城布局
空港工业园
恒大
北碚 老城 北碚新城-歇马
水土-复兴
空港工业园
融创
大学城
西永
白市驿
西彭
中空 悦 央 港 来 新 园 公 城 博园 台商 礼嘉 园 汽 回兴 工业园 双 照母山 博 农业园区 碑 大竹林 人和-高 中心 井 寸滩 新龙头 口江北 冉 新 江 弹子石 牌 农场 家 坊 寺 北 坝 观音桥 沙滨大石坝 嘴 渝中半 老沙区 路 高九 北滨路 肖 岛 大 路 家 凤 石桥 大公 坪 湾 杨家 南坪商圈 新南 天 铺 二石坪 馆 南山 茶园 坪 湖 路郎 双山桥 大渡 商圈口 滩子 口老 城 华岩 李家沱 钓鱼 鹿角 嘴 龙 跳蹬 洲 鱼洞 湾
17%
8%
李家沱 龙 洲 湾
100-120㎡
≥180㎡
别墅市场
260万方
拔高端，稳中端，走低端
• 欧鹿花园城 • 康桥融府 • 国博城 • 金开融府
上涨49%（85万方），住宅比重（10%，上涨2%），上涨23%（2500元）
13081元/㎡
聚焦大照礼，蔡悦中起航
4成份额
蔡 家 悦 来
联排稳市，叠拼下滑，独栋补位
+23%·1638元
15000-20000 第一梯队：两江四岸+城市核心 10000-15000
北碚新城-歇马
空港工业园 两路 悦 来 园 博 园 中央 公园 空港新 城
限 价 逼 停
9400元
2017年下半年
蔡家
价格横盘
回兴
龙复 台商 工业园
礼嘉
9400元
2017年上半年
西永 大学城
双 碑 井 大竹林 口
2017年前十企业库存
融创
803 613 643 583 256 316 500 350 233 216
7
3
4 2 1 2
5 5 6 龙湖
151~12041
龙湖
恒大 金科
2
1
1
4 1 1 1 2 4 4
2
金科
180~9096
恒大
165~10552
1
4 4 4 4
2
鲁能 1 香港置地 万科 保利
鲁能
108~9403
核心稀缺，聚焦大照礼→蔡悦中
回归传统，去底顶，提升舒适度（电梯入户，横厅、套房）
22%
24%
37%
13%
4%
蔡家 悦 中央 来 公园
聚焦/40%
礼嘉 西永 照母山 大竹林
2016年
33%
25%
27%
11% 4%
2015年
26%
22%
29%
15%
7%
大学城
茶园
2014年
25%
<=100㎡
21%
29%
120-144㎡ 144-180㎡
企业·扩张
业绩榜
业绩翻倍，门槛暴涨至85亿，百亿2018
开发企业销售金额TOP10市场表现对比
2017年 2016年
——份额占比升至41%，六成房企业绩翻倍
↑91% ↑75% ↑122% ↑146%
↑68%
↑37%
↑76%
↑97%
↑391%
↑143%
214 113 融创
182 104 龙湖
174
2017年重庆主城区房地产市场月度走势
500 8050 400 7781 8867 9182 9480 8893
供应量(万方)
8637 9118
成交量(万方)
9367
建面均价(元/㎡)
10000 8760 8000
8782
8170
300
344万方 225万方
386万方 267万方
6000
200
4000
2015年
63%
28%
6%3%
大学城
江北嘴
城市核心区
茶园
2014年
61%
<=90㎡ 90-120㎡ 120-144㎡
28%
144-200㎡
7% 3%
李家沱 龙 洲 湾
200㎡以上
洋房市场
433万方
2017年
上涨42%（127万方），住宅比重（17%，上涨3%），上涨28%（2200元）
10081元/㎡
照母山 人和-高新 龙头 寺
汽博 中心
农业园区 铁山坪 寸滩
全线大涨 二环普涨 核心领涨
第二梯队：三北热点+南区核心 8000-10000 第三梯队：城市近郊+二环热点 8000以下
白市驿 华岩
江北 农场 沙 沙滨路 坪 坝 凤 天 路
冉家坝 新牌坊
大石坝 高九路 大坪
观音桥 北滨路 渝中半岛 肖家湾 南滨路 南坪商圈 新南湖 茶园
78
164
66
115
68
104
76
101
58
101
51
86
18
85
35
恒大
金科
鲁能
香港置地
万科
保利
旭辉
华宇
第一梯队（160亿元）
第二梯队（100亿元）
第二梯队（85亿元）
企业业绩
规模赢天下，价格领市场，储备看未来
260 240 220 200 180 160 140
量
融创
232~9227
2017年前十企业项目表现
金融街礼嘉地块 香港置地大竹林地块
门槛现房：
溢价过50%或竞价达10000元/㎡时现房； 首钢悦来地块
当现场竞价达到出让方最高限价时，需竞自持租赁房屋面积比例及年限； 6月是熔断评标，之后是竞自持比例和竞自持年限；
土地表现 西南区成大户，聚焦二环，价格全线上涨，现房频出
2269 3148 +47%·1500
新中式 改善
200亿
长租公寓
2.1
——回顾·展望·趋势——
回顾·二0一七
市场·巅峰 土地·变革 企业·扩张
市场·巅峰
市场供应
上涨15%，住宅托市
2581
193 175 125 123
三北热点+西南二环
前十组团近五成份额
商务
其他
商业 127
186
214
供应结构
住宅80%
122
112
105
96