加油站评估过程
加油站评估方案报告
加油站评估方案报告一、引言随着汽车保有量的迅猛增长,加油站作为提供燃油服务的重要环节,对汽车行业的发展起到了至关重要的作用。
因此,对加油站的评估工作变得尤为重要。
本报告旨在提出一套科学、系统的加油站评估方案,为相关机构和企业制定决策提供科学依据。
二、加油站评估指标体系的建立1.场地选择与规划:评估加油站的地理位置是否合理、是否符合交通规划、是否具备良好的可达性,以及是否进行了充分的规划设计。
2.设备设施:评估加油站的油罐、泄漏监测系统、加油泵等设备是否达到标准要求,是否保持良好运行状态。
3.安全措施:评估加油站的消防、防爆、防雷等安全措施是否合规,并对应急处置措施进行评估。
4.环境保护:评估加油站在供油过程中是否有泄漏风险,是否进行油气回收、废水处理等环保措施。
5.服务质量:评估加油站的服务人员是否专业、礼貌,设施是否整洁,服务是否便捷、高效。
三、加油站评估方案的实施步骤1.数据收集:收集加油站基本信息、设备设施运行情况、环保管理措施、服务质量等数据,可通过问卷调查、实地勘察等方式进行。
2.指标权重的确定:根据加油站在整个评估中所占的重要程度,对不同指标的权重进行量化分配。
3.指标评分方法:针对每个指标,建立相应的评分方法,确保评分的科学性和客观性。
4.评估结果计算:根据数据收集和指标评分方法,计算出每个加油站的评估结果,并按照权重进行综合计算。
5.结果分析与总结:对评估结果进行分析,找到存在的问题和优点,为进一步改善加油站运营提供建议。
四、加油站评估方案的应用价值1.促进加油站管理:通过评估,发现加油站存在的问题和薄弱环节,及时采取措施改进管理,提升加油站的服务质量和效益。
2.为相关机构制定政策提供依据:评估结果可作为政府部门制定加油站规划、发放加油站经营许可证等决策的依据。
3.提高消费者权益保护:评估结果的公开透明,使消费者能够对加油站的服务质量有一个更加客观的了解,增强消费者的选择权和维权能力。
运用收益法对加油站评估的过程和体会
运用收益法对加油站评估的过程和体会收益法是一种经济学上的评估方法,适用于各种类型的业务评估,包括加油站。
通过收益法对加油站进行评估,我们可以了解其价值,并确定其未来收益潜力。
本文将介绍收益法的具体步骤和我的体会。
第一步:确定加油站的净收益净收益是指加油站每年所获得的利润减去运营成本。
一般来说,加油站的运营成本包括员工工资、维护费用、租金等。
净收益是评估加油站价值的重要指标。
通常情况下,评估者通过查看加油站的财务报表和其他运营记录来计算净收益。
未来收益是指加油站在未来的几年内有望获得的收益。
收益法给予未来收益更高的权重,因为收益法假设投资者会根据未来收益来决定是否购买加油站。
评估者可以通过分析市场趋势和消费者需求来预测未来收益。
一旦确定了加油站的净收益和未来收益,评估者可以使用折现率来计算加油站的现值。
折现率是指投资者期望获得的回报率。
通过将未来利润折现至现在,评估者可以得出加油站的市场价值。
折现率越低,加油站的市场价值就越高。
我的体会:通过运用收益法对加油站进行评估,我们可以深入了解加油站的完整运营情况并确定其价值。
在评估的过程中,预测净收益和未来收益是最重要的,因为这些因素会直接影响加油站的市场价值。
评估者需要谨慎分析市场趋势和市场需求,以预测加油站未来的收益潜力。
最终,通过计算折现率和未来收益,评估者可以得出加油站的市场价值。
收益法是一种可靠的评估方法,可以为购买者、出售者和投资者提供有用的信息,帮助他们做出明智的决策。
加油站值多少钱?看看评估师的算法
加油站值多少钱?看看评估师的算法摘要:长期以来,我国城市加油站用地主要是划拨方式供给,缺乏市场交易实例。
随着土地使用制度改革的不断深入,加油站房地产估价在理论上、方法上都值得深入探讨。
本文结合加油站房地产估价实例,从理论上简单分析了加油站房地产及以收益为基础评估其价格的特点和技术要点,介绍了收益法评估加油站房地产价格实务中的一些做法和经验。
随着城市交通的发展,城市加油站与人们的日常生活和经济活动的联系越来越密切,加油站房地产价格已成为房地产估价领域中一个值得探讨的课题。
我国目前加油站市场交易案例还不多见,加油站估价一般难以采用市场比较法,在采用收益法评估城市加油站房地产的价格时,由于加油站的收益除受区位条件的影响外,经营管理水平等因素对其收益的影响也很大,使得加油站价格的评估一定要设法弄清其客观的收益、成本和有关费用标准,才能科学、合理地评估加油站房地产的价格。
本文结合加油站地价、房地产价格评估的实例,就采用收益法评估加油站房地产价格的方法作一些探讨。
一、加油站房地产估价的一般特点加油站作为一种特殊用途的房地产,在评估中必须充分了解其自身特点,才能正确把握其价格的影响因素和影响关系,从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。
1、位置极其重要并且分布离散性较强加油站作为一种经营性房地产,一般情况下,各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大,对其经营收益的影响也不大,加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量,另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
因此,位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站,可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等,经营收益有天壤之别。
可以说,加油站房地产的价格主要取决于位置,位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
另外,不象其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集,加油站之间一般都有一定的距离间隔,位置分布离散性较强。
柴油加油站安全评价细则范文(二篇)
柴油加油站安全评价细则范文柴油加油站是一种关键的能源供应设施,它为各种车辆提供柴油燃料。
然而,柴油加油站的安全问题一直备受关注。
为了确保加油站的安全运营,需要进行定期的安全评价。
本文将提供一份细致全面的柴油加油站安全评价细则范文,用于指导相关人员进行安全评价工作。
一、加油站设施安全评价1. 油罐安全评价1.1 油罐外观检查:检查油罐表面是否有严重的腐蚀、破损、漏油等情况,是否有明显的变形或凹陷。
1.2 安全阀检查:检查油罐上的安全阀是否正常工作,是否有堵塞或损坏。
1.3 油罐底部检查:检查油罐底部是否有泄漏的痕迹,是否有沉积物或杂物。
2. 加油泵安全评价2.1 泵的泄漏检查:检查加油泵是否有泄漏现象,是否有油渗漏或滴漏。
2.2 泵的接地评价:检查加油泵是否良好接地,是否符合相关规范要求。
2.3 泵的启动评价:检查加油泵的启动方式是否安全可靠,是否存在异常启动或停止问题。
3. 加油枪安全评价3.1 加油枪泄漏评价:检查加油枪是否存在泄漏现象,是否有油渗漏或滴漏。
3.2 加油枪自动停止功能评价:检查加油枪的自动停止功能是否正常工作,是否存在停止不灵敏或启停频繁等问题。
3.3 加油枪连接器评价:检查加油枪连接器的密封情况,是否紧固可靠,是否有损坏或变形。
二、加油站安全操作评价1. 操作流程评价1.1 接待与服务评价:评估加油站员工接待客户的礼貌程度,服务态度是否友善,是否能提供准确有效的加油服务。
1.2 加油员操作评价:评估加油员的操作规范程度,是否能熟练操作加油设备,是否存在违规操作行为。
1.3 加油流程评价:评估加油站的加油流程是否合理、科学,是否存在操作环节不清晰或过于繁琐的问题。
2. 安全管理评价2.1 消防设施评价:评估加油站的消防设施是否完备,如灭火器、喷淋系统、疏散通道等,是否能满足相关安全要求。
2.2 防爆设施评价:评估加油站的防爆设施是否到位,如防静电、防漏电等设备,是否符合国家标准要求。
运用收益法对加油站评估的过程和体会
运用收益法对加油站评估的过程和体会
在对加油站进行评估时,我们可以运用收益法进行分析。
收益法是一种评估企业价值的方法,其核心是评估企业未来的现金收益。
首先,我们需要确定加油站的收益来源。
加油站的主要收益来源是销售汽油、柴油等燃料,以及销售加油站内的便利店商品。
其次,我们需要预测加油站未来的收益。
这需要考虑市场需求、竞争情况、加油站的销售能力等因素。
最后,我们需要确定加油站的资本化率,即加油站的现金流量与资本化的比率。
在运用收益法进行加油站评估时,我们需要注意以下几点:
1. 收集准确的数据和信息,包括加油站的历史销售数据、市场分析报告、竞争对手的情况等。
2. 确定加油站的收益来源,并预测未来的收益。
3. 考虑加油站的运营成本,包括人工成本、租金、水电费等。
4. 确定加油站的资本化率,需要考虑加油站的折旧、维修等因素。
在运用收益法进行加油站评估的过程中,我们需要对市场、竞争、运营成本等方面进行深入分析,以便准确预测加油站未来的收益和价值。
这种方法不仅可以帮助我们评估加油站的价值,还可以为投资人提供重要的决策依据。
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加油站资产评估
加油站资产评估加油站是比较常见的一种特殊性物业,主要分布于交通道路的两侧.它是一种收益性物业,为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括:无形资产(土地使用权和特许经营许可证)、固定资产(房屋和加油站设施设备)。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备.加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时,向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》,这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种:收益还原法和成本法.一、收益还原法:加油站为收益性的物业,其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采用以下两种方法:1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益,结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益;2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量,从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算.评估机构在评估时应首先评估整体资产价值,然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值,余下作为加油站房地产价值。
即:加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值—加油站配套机器设备价值.无形资产不具备独立的经济实体状态,依附于特定主体,但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源,脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益.因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益,一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法,将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式:无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”,具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等,可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法:加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值.加油站土地价值可以采用土地取得价值,或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修正法测算其宗地价格.在深圳市,市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定:按市场地价计收地价的加油、加气站,位于一级地段的加油站按1200万元/个、加气站按300万元/个计收,加油加气混合站按1500万元/个计收,根据位置不同,位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的9、8、7、6折计,出让年限为20年。
加油站土地估价方法
加油站土地估价方法随着人们的生活水平不断提高,汽车已经成为现代交通工具的代表。
因此,加油站成为城市商业园区的重要组成部分。
加油站在城市商业园区中的投资经营商机越来越大。
然而,如何对加油站土地进行合理的估价,对于其投资经营是至关重要的。
以下是关于“加油站土地估价方法”的文章。
一、了解市场趋势了解当地的市场趋势、加油站数量和其所占比例以及加油站投资情况等情况,能够为加油站土地的估价提供重要参考依据。
二、考虑加油站的位置加油站的位置对于其经营业绩十分重要,因此,考虑加油站的地理位置,周围环境、同类竞争情况以及周围人口密度等因素,是进行加油站土地估价的一部分内容。
三、考虑未来的规划考虑未来的规划,看看土地是否在城市的发展重心,有没有城市规划的发展空间,以及对周边区域未来的影响,加油站土地的估价也不能忽视这些因素。
四、考虑土地出租收益如果加油站土地是出租的,那么需要考虑土地出租收益。
考虑加油站的租期、租金、租赁合同等信息,可为加油站土地估价提供参考。
五、参考区域的销售价格参考周边区域的房地产销售价格,以及邻近地段的房产销售价格,可能会为估价提供参考。
六、考虑土地的市场价值由于加油站业务的特殊性质,因此在进行土地评估时,一般都会注重加油站土地的市场价值,这将有助于确定估价范围。
七、参考历史数据了解过去相应市场的历史数据,包括土地的出售记录和价格情况,可以为加油站土地估价提供参考。
八、利用专业技术利用专业技术进行测量和评估,对加油站土地的估价更为准确和科学,同时可以保证数据的安全可靠性。
总之,在进行加油站土地估价时,需要综合考虑市场趋势、位置、规划、出租收益、销售价格、市场价值、历史数据以及专业技术等因素。
通过合理地综合分析,才能得出较为准确的估价结果。
加油站土地评估
加油站作为一种商服用地,在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性,即有明显的超额垄断利润,根据《城镇土地估价规程》,对于具有垄断性质的用地,评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中(如抵押、作价出资等)基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估,在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正,这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的,但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看,存在较大问题:一是:不动产价值的本质是不动产权益(包括权力、利益和收益),权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的,如一个宾馆的大堂,一个保龄球馆的一个球道,一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作,因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作,就毫无使用价值,反过来,附着于不动产的不可分割的权益,应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作,如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”,其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中,土地和特许经营权是加油站收益的根本基础,土地座落决定加油站的区位,包括临道路类型(或者说所临道路机动车通行量)、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等,也就是决定了加油站的收益多少,而特许经营权是实现这种收益的充要条件,二者密不可分,因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益(或者说垄断收益),否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险,因为就一具体加油站看,特许经营权是不可分离的,但特许经营权权益本身是无形的,它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租?就目前看,答案是否。
加油站项目土地评估技术过程
支 1.30 1.25 1.04 1.10 1.05 1.02 1.00 路 由于估价对象临X021线,属综合型主干道,临街深度大于18米, 根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“临 街深度修正系数表”,确定其临街深度修正系数为1.00。 ②宗地面积修正系数 估价对象评估土地面积为1681.0平方米,根据《某县城区和乡镇集 镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地面积状况修正系数表”确
生活次干 综合型主 生活型主 交通型次 临道路状况 道或交通 干道 干道 干道 型主干道 距公交站点 距离 交通 条件 客运码头 距火车站距 离 距长途汽车 站距离 供水保证率 <100 <500 <500 <400 100 100-200 500-800 500-800 400-700 100-98 200-350 800-1200 800-1200 700-1100 98-95 350-500 12002000 12001500 11001400 95-90
较劣 200-500 m2 0.98 500-1000 m2 0.97
劣 <200 m2 0.96 <500 m2 0.94 <2000 m2
2000-5000 m2
工矿仓 1.05 1.03 1.00 0.96 0.94 储 ③宗地形状修正系数 估价对象宗地形状规则,根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地 价成果更新技术报告》中“宗地形状修正系数表”确定估价对象宗地形状 修正系数为Kv=1.04。 宗地形状修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准 说明 商服用地 住宅用地 形状规 则 1.04 1.05 形状较 为规则 1.02 1.03 对土地利 形状不规 用无不良 则,对土地 影响 利用不合理 1.00 1.00 1.00 0.98 0.97 0.96 形状不规 则,对土地 利用产生严 重影响 0.96 0.95 0.94
加油站评估案例
加油站评估案例
嘿,朋友们!今天来给你们讲讲一个超有意思的加油站评估案例。
加油站,那可是车的“能量补给站”啊!就好比我们人饿了要找饭馆吃饭一样。
有一次,我和我的伙伴小李一起去评估一个加油站。
我们到了那儿一看,嘿,那场面还真热闹!车来车往的。
我们开始仔细观察,我就问小李:“这加油站的位置咋样啊?”小李摸摸下巴说:“位置还算可以吧,但也不是绝佳,要是再靠近点主干道就更好了。
”然后我们又去看加油机,“哎呀,这些加油机都有点旧了呀,这工作效率能行吗?”我略带担忧地说。
加油站的工作人员赶忙过来解释说会尽快更新设备。
接着我们又去看油品质量。
这可不是小事啊,要是油品不好,那不是坑了车主们嘛!我们认真查看各项指标,还和工作人员交流油品的来源。
我打趣地问工作人员:“你们这油品不会有啥问题吧?”工作人员连忙摇头表示绝对没问题。
我们还考察了服务态度,一个司机加完油后说:“这里的工作人员态度都还不错,挺热情的。
”这让我们挺满意。
通过这次评估,我们发现这个加油站有它的优势,比如位置还可以,服务态度不错,但也有一些需要改进的地方,像加油机比较旧。
所以啊,加油站也不是随随便便就能经营好的呀,就像我们做任何事情都得用心去做,才能做得好,不是吗?
总之,这次的加油站评估案例让我学到了很多,也让我更加了解这个行业。
加油站可不是仅仅提供油那么简单,这里面的门道多着呢!你们觉得呢?。
加油站的能效评估与降耗措施
能效评估旨在发现加油站在能源利用 方面的不足和问题,提出改进措施, 提高能源利用效率,降低能源消耗和 排放,提高经济效益。
能效评估的标准和指标
标准
能效评估的标准包括国家或地区的相 关法律法规、行业标准和国际公认的 能效评估标准等。
指标
能效评估的指标主要包括能源消耗、 排放、经济效益等。其中,能源消耗 包括油品消耗、电能消耗等;排放包 括废气、废水、固体废弃物等;经济 效益包括产值、利润等。
加油站作为重要的能源基础设施,其降耗措施有助于推动全社会节 能减排,促进可持续发展。
建立长效机制的措施
制度保障
制定和完善相关法律法规和政策,明确加油站能效标准和降耗要求 ,加强监督管理和执法力度。
技术创新
鼓励和支持加油站采用先进的节能技术和设备,推动技术研发和应 用,提高能效水平。
培训与宣传
加强加油站工作人员的节能意识和技能培训,提高整体素质;同时通 过各种渠道宣传节能减排理念,提高社会认知度。
加油站的能效评估与 降耗措施
目录
CONTENTS
• 加油站能效评估概述 • 加油站能效现状分析 • 加油站降耗措施与建议 • 加油站能效提升案例分析 • 未来展望与持续改进
01
加油站能效评估概 述
能效评估的定义与目的
定义
加油站能效评估是对加油站能源利用 效率的评估,通过量化分析加油站能 源消耗、排放和经济效益等指标,评 估其能效水平。
THANKS
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02
加油站能效现状分 析
当前能效水平评估
评估方法
采用专业的能效评估工具和方法 ,对加油站的能源消耗进行全面 评估,包括油品储存、输送、加 油等环节的能耗。
评估结果
加油站评估方法
加油站评估方法
加油站评估?那可真是个重要的事儿!咱先说说步骤吧,嘿,你得先看看加油站的地理位置咋样,是不是在交通要道上呢?接着检查设备,加油机灵不灵啊?储油罐有没有问题呀?然后再看看服务咋样,工作人员态度好不好呢?
注意事项也不少呢!安全肯定是第一位的,你想想,加油站那可是有易燃易爆物品的地方,可不能马虎。
检查的时候得小心再小心,不能有明火啥的。
还有就是设备的维护,得按时保养,不然出了问题可就麻烦啦。
说到安全性,那可真是重中之重啊!加油站就像个火药桶,稍有不慎就可能出大事。
所以安全措施必须到位,消防设备得齐全,工作人员得经过专业培训。
稳定性也很重要啊,要是加油机老是出故障,那不得耽误事儿嘛。
应用场景那可多了去了。
比如你要开个加油站,不得先评估评估嘛。
或者你想买个加油站,也得知道它值不值那个价呀。
优势呢,一个好的加油站能带来不少利润呢,而且方便大家加油,多好的事儿啊。
给你举个实际案例吧,有个加油站之前生意不咋好,后来经过专业评估,改进了服务,更新了设备,嘿,生意一下子就火起来了。
这就说明评估多重要啊!
加油站评估真的很有必要,它能让加油站更好地为大家服务,也能让经营者赚到钱。
咱可不能小瞧了这个事儿。
加油站资产评估案例
加油站资产评估案例
加油站资产评估是指将加油站的实物资产和土地价值准确估值,以确定加油站价值及分析其收益性能。
企业申请者可以利用加油站资产评估,加强加油站的管理,改善财务状况,提高竞争力,以制取更大的利润。
具体的做法如下:
1、实施加油站资产评估的第一步是评估该加油站的实物资产,包括房屋、建筑、土地、公用设施和服务设施;
2、对加油站所有资产进行评估,确定当前市场价格,并以此评估他们的资产净值;
3、估计投资回报率,判断加油站资产的收益性能。
综上所述,加油站资产评估既可以帮助加油站实现更佳的财务状况,亦可以帮助投资者准确地识别投资回报率,增强投资的信心,从而确保投资的可持续发展。
企业可以在投资前先进行加油站资产评估,盘活加油站资产,提升营运状况,进而发挥公司竞争力,实现良好的业绩,以达到实现企业利润最大化的目的。
加油站销量评估测算--油站入门必读
2014.6.5
工作流程
第一阶段 调研与评估
• 法务分析
内容
• 油站调研
• 销量预测
第二阶段 商务谈判
第三阶段 建设
油站营运
第四阶段 证照办理开业
• 商务标的 • 合作模式 • 权利义务 • 付款节点
• 施工证照 • 工程队伍 • 工程监理 • 相关验收
• 资产性证照 • 经营性证照
3、站前道路为城区主干道路,道路将向西延伸贯穿城 西新区,未来车流量增长潜力巨大。
4、随着XX工业园产业和企业集聚,规模企业将达到 350家,2015年决战工业500亿的实现,未来站前道路 车流和物流量提升潜力大。
劣势
1、加油站面积相对较小,我司需重新设计布局,提高 进站便利性。 2、上游异侧150米存在中石化竞争站,我司需经过品 牌宣传、精细营销努力提升进站率和销量。
1
商圈 什么决定油站的销量?
车流
进Hale Waihona Puke 率BS/020416/SH-WZ(2000GB)
销量? 销量=车流×进站率×单车加油量
1、商圈
BS/020416/SH-WZ(2000GB)
人口
GDP
主要产业 5km范围 2年以内规
及分布 商圈调研
划
成品油总量
车辆保有量 及增长率
竞争站
4
竞争站
品牌
销量
BS/020416/SH-WZ(2000GB)
全面、深入地分析竞争对手及消费总量!
10
南桥加油站
BS/020416/SH-WZ(2000GB)
警惕改道引发的风险!
11
要求
站况调研
商圈分析
公司组织 现场勘查
加油站土地拍卖评估方法上课讲义
方法比较
基准地价系数修正法 方法不完善成熟,需要进一步实践修正。 收益还原法 比较接近实际情况。 成本逼近法 特许经营权费≠垄断地租,偏远农村可考虑此方法。
加油站土地拍卖估价案例
一. 项目概况
估价对象位于××市××区,北靠××路,南临××路,随着城镇的扩张, 汽车消费的不断升温,往来货柜车、私家车、公交车等车流量将会日益增大,地 理位置优越。 地块宗地号:××××××;该地块土地面积1681.0平方米;土地 用途为加油站用地;规划建筑密度为≤15%,建筑限高为≤7.5米,容积率≤0.2,总 建筑面积397.0平方米;土地使用权年限:40年。
收益还原法
• 年正常净收益 年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-各类费用
评估要点 根据周边类似加油站(稳定经营)历史经营情况推算单位面积净收益。 比较当地市场平均情况
收益还原法
2.加油站整体资产价值(收益还原法) P - 加油站整体资产价值;a - 年正常净收益; r – 还原率;n – 剩余使用年限
车流量
日均(周均)车流量分档
入口
入口方便程度
规模
加油枪、油罐等数量
经过调查和统计各加油站的收益水平及影响因素进行分析、制订相应 的修正系数修正评估加油站估价对象土地价格。
收益还原法
加
油 站
土地使用权价值
含特许经营权价值
整
体
房屋价值
资
产
价
配套机器设备价值
值
加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-配套机器设备价值-房屋现值
收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。 通过估价人员选取与估价对象类似的实例,调查搜集近期发生在实例上的
经营状况等资料,分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表:
第7讲(上)加油站评估
4.
租金模型
4.1 推导可持续实现的租金 4.2 运营成本 4.3 一致性 4.4 评估所需要的必要数据 4.5 汽车旅馆评估
4.5.1 区位分析 4.5.2 建筑权利 4.5.3 评估要点
5.
加油站评估举例
中国人民大学土地管理系
中国人民大学土地管理系
中国人民大学土地管理系
中国人民大学土地管理系
中国人民大学土地管理系
上海市某加油站评估案例
在估价时点,加油站汽油进价为2700元/吨、 销价为3120元/吨;柴油进价为2450元/吨、 销价为2715元/吨,销量中汽油占85%、柴 油占15%,采用加权平均计算进销差价, 加油站售油量为3318485升。汽油、柴油公 斤与升的换算系数为0.738、0.846。
中国人民大学土地管理系
4.1 推导可持续实现的租金
小加油站年加油量低于3百万升 超过6百万升的加油站为大加油站
中国人民大学土地管理系
收益构成
汽油和其他油的销售 (固定和可变价格) 商店营业额(与地点相关) 汽车清洗:平均加油1000升会清洗2-3次 汽车服务 其他服务
中国人民大学土地管理系
成本类型
1. 2.
3.
4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.
12.
13. 14. 15.
16.
人员成本 保险 设备租金 修理 水、管道系统 排水或者排污 电 暖气 辅助和消费资料 管理 广告 法律和咨询费 利息 其他 营业税 租金
中国人民大学土地管理系
租金利息率
通常为6-8% 营业额非常高的加油站可以达到11%
中国人民大学土地管理系
加油站市场简介及特点
加油站的风险评估与应对措施
02
定期开展安全意识教育,提高员工的安全意识。
人员行为监管
03
对员工行为进行监管,及时纠正不安全行为,防止事故发生。
环境因素风险应对措施
防雷防静电
采取防雷防静电措施,减少雷电和静电对加油站的影响。
防火防爆
加强消防安全管理,配备消防设施,制定火灾和爆炸事故的应急 预案。
环境保护
加强环保管理,减少对周边环境的污染。
人员操作风险
人员安全意识不足
员工缺乏安全意识,可能导致违规操作或不规范行为。
人员培训不足
员工未经过充分培训,对加油站安全规定和操作规程不熟悉,容易发生操作失误 。
环境因素风险
天气条件
极端天气如暴雨、大风等可能导致设备损坏或油品泄漏。
ห้องสมุดไป่ตู้地质条件
加油站所在地的地质条件可能对加油站的安全产生影响,如地震、滑坡等自然灾害。
风险分类
加油站的风险主要分为设备设施风险 、作业风险、人员风险、环境风险和 事故风险等。
风险评估的目的和意义
目的
通过对加油站进行全面的风险评估, 识别出潜在的风险源,为采取相应的 应对措施提供依据,降低或消除风险 。
意义
提高加油站的安全管理水平,保障员 工和周边居民的生命财产安全,减少 环境污染和事故损失。
02
评估内容包括设备设施的完好性、操作规程的合规性、员工的
安全意识和技能等。
建立风险评估档案,记录每次评估的结果和发现的问题,为后
03
续改进提供依据。
持续改进应对措施
根据风险评估结果,制定针对性的改进措施,降 低加油站的风险等级。
对高风险点进行重点整改,加强安全防护措施, 优化操作流程。
建立问题整改跟踪机制,确保各项改进措施得到 有效执行,并及时反馈整改效果。
加油站的评估流程
加油站的评估流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成,希望大家下载以后,能够帮助大家解决实际的问题。
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加油站油品供应商评估制度
加油站油品供应商评估制度1. 引言本文档旨在制定一个全面、客观的加油站油品供应商评估制度,以确保加油站选用的油品供应商能够满足质量和合规要求。
该评估制度将帮助加油站管理层选择合适的供应商,并保证顾客得到优质可靠的油品。
本文档将详细介绍评估制度的目的、涉及的评估标准和评估流程。
2. 目的加油站油品供应商评估制度的目的是帮助加油站管理层做出准确、可靠的供应商选择,确保油品供应商能够提供符合质量标准、合规要求和安全性的产品。
该制度旨在提高油品供应链的透明度和稳定性,以及保护顾客和加油站的利益。
3. 评估标准评估供应商时,加油站管理层应考虑以下标准:3.1. 质量控制供应商应具备一套严格的质量控制体系,能够确保油品符合国家和行业标准。
管理层应评估供应商的质量控制流程、实验室设施和质量认证情况。
3.2. 合规要求供应商应符合所有相关法规和监管要求,包括但不限于环境保护、安全生产和产品标识。
管理层应评估供应商的合规政策、操作程序和证书。
3.3. 安全性供应商应采取适当的措施确保油品的安全性,包括储存和运输过程中的安全控制。
管理层应评估供应商的安全管理制度、设施和相关许可证。
3.4. 供应稳定性供应商应具备稳定的供应能力,能够按照加油站的需求及时供应油品。
管理层应评估供应商的生产能力、库存管理和供应历史。
4. 评估流程加油站油品供应商评估的流程如下:4.1. 筛选供应商管理层根据需求和供应商名单筛选潜在供应商。
筛选依据包括供应商的业绩、声誉和相关认证情况。
4.2. 评估供应商管理层与潜在供应商进行面谈,并评估其质量控制、合规要求、安全性和供应稳定性。
评估依据可以包括供应商提供的相关文件、参观供应商的实际运营情况等。
4.3. 评估报告管理层根据评估结果撰写评估报告,包括对各供应商的评估得分和综合评价。
评估报告将成为选择供应商的重要依据。
4.4. 选择供应商根据评估报告,管理层选择最合适的供应商进行合作,并与供应商签订合同。
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一、加油站房地产估价的一般特点
加油站作为一种特殊用途的房地产,在评估中必须充分了解其自身特点,才能正确把握其价格的影响因素和影响关系,从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。
1、位置极其重要并且分布离散性较强
加油站作为一种经营性房地产,一般情况下,各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大,对其经营收益的影响也不大,加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量,另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。
因此,位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站,可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等,经营收益有天壤之别。
可以说,加油站房地产的价格主要取决于位置,位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。
(1)社会平均数据的取得要选择类似区域内的多个加油站,通过比较分析和综合处理确定。
类似区域的确定以加油站价格影响因素如:道路密度、车流量和加油站分布密度作为指标。
(2)要合理剔除收益中垄断带来的超额利润,但应注意到,加油站作为一种日益众多的房地产,有些地区或区域可能因为加油站数量的过多,并不存在垄断利润或只有很少份额的垄断利润,因此,垄断利润需要根据各地加油站数量和实际状况具体分析,不宜采用固定的利润水平。
剔除收益中垄断带来的超额利润方法可以通过扣除行业合理利润和采用适当的还原利率的方法来解决。
其行业合理利润应以社会平均利润水平为基础,根据区域加油站经营状况,适当考虑目前加油站经营收益中的垄断收益成分,合理扣除企业经营利润。
(二)技术思路
根据以上分析,加油站是在经营期间有持续性经济收益的经营性房地产,可采用收益法估价。
但加油站的经营状况个性很强,为了排除因经营因素或统计资料数据偏差的影响,评估中先按基准地价土地级别区域选择正常案例,采用相关指标的平均值,测算某土地级别区域内加油站单位面积房地产的价格,然后扣除房屋和建构筑物价格,得到单位面积土地的平均价格作为该级别加油站土地基准价格,然后在该级别加油站土地基准价格的基础上根据基准地价级差得到各级别加油站土地单价,再以加油站地价影响因素编制修正系数,经因素修正得到各宗地的价格,最后加上该加油站房屋和建构筑物价格得到加油站房地产的价格。
三、评估实例介绍
(一)选择加油站样点
截至2002年6月底,上海市已建成经营性加油站共计732座(另有12座水上加油站为船舶加油,不作为本次估价样点案例),从地域看,内环线内67座,占总量的9%。
经整理分析分布在市区范围内全部加油站的运营费用、成本和收益资料,通过比较,选择了其中资料比较全面、可靠且运营状况比较正常,位于市区二到七级地段的11个加油站作为分析样点。
各样点加油站房地产基本状况见下表1
(二)、确定计算公式、基准级别和样点资料
1、计算公式
经实地调研和整理分析各加油站提供的经营资料,得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本,测算一定区域内各加油站的年平均销售收入,扣除年运营中平均的有关税、费和设备折旧费及合理利润等后得到年净收益,然后用适当的投资收益率还原得到加油站包括建筑物及构筑物在内的总价值,再扣除建筑物及构筑物的现值得到土地价格。
计算公式如下:
Pl=a/r×(1-1/(1+r)40)- Pc
其中:Pl -土地总价格;
a-加油站年净收益,见‚式;
r-加油站土地与建、构筑物综合还原率;
Pc-加油站建筑物、构筑物现值。
建筑物及构筑物主要包括加油站房屋、雨蓬、围墙、场地;
公式:年净收益=销售收入-销售成本-运营费用-设备折旧-经营利润-应交税费
、确定基准级别
由于11个样点加油站中位于2、3、4、5和7级地段的分别有2家,有1家位于六级地段,故以该平均价格作为四级地段加油站用地的基准价格,然后按照基准地价的级差关系确定2到7级各级别加油站用地的基准价格。
3、样点加油站经济指标
经整理分析11家加油站的销售状况、运营费用和收益资料汇总见下表2:
(二)测算过程如下:
1、计算单位加油站年净收益
1)、年销售毛收入
年平均销售毛收入=平均年销售收入-平均年销售成本=平均年加油量×(平均销售价-平均进货价)
在估价时点,我市加油站汽油进价平均为2700元/吨、销价为3120元/吨;柴油进价平均为2450元/吨、销价为2715元/吨。
各加油站的年销售量中,平均汽油占85%、柴油占15%,采用加权平均计算进销差价。
汽油、柴油公斤与升的换算系数分别取0.738、0.846。
11家加油站销售量的平均值为3318485升/站。
则:
平均年销售收入=3318485×12/8×[(3120-2700)
×0.738×85%+(2715-2450)×0.846×15%]/1000=1442947 (元/站)
2)、确定年平均运营费用
年平均职工费用
根据11个加油站各年职工的工资、奖金,二金、福利费等费用情况,采用先计算各加油站的三年平均值,再计算11个加油站的平均值的方法,得到年平均职工费用为514385元/站。
‚年平均水电费
指维持加油设备及职工工作用水和用电的费用。
同上述方法计算得到年平均水电费为29578元/站。
ƒ年平均修理费
指维持加油站加油设备正常运转和相关设施修理的费用。
同上述方法计算得到年平均修理费为62314元/站。
…年平均办公及管理费
指加油站正常运作职工所需的办公用品、管理人员的业务管理费用等。
同上所述方法计算得到年平均办公及管理费为2067元/站。
合计;年运营费用=514385+29578+62314+2067=608344元/站
3)确定年折旧费
指加油设备正常运转期间每年的价值折旧,包括油泵和储油罐折旧。
经测算平均值得到11家加油站平均油泵数为4.182台/站。
油泵年折旧
年折旧=平均油泵数×年每台折旧额
按每台油泵平均价格为3万元、使用年限为15年,以直线折旧计。
则:
年每台油泵折旧额=30000/15=2000元/台,故
年折旧额=4.182×2000=8364元/站
‚储油罐年折旧
同上,按每台储油罐平均价格为4万元、使用年限为20年,则:
年每台储油罐折旧额=40000/20=2000元/台
年储油罐折旧额=4.182×2000=8364元/站
合计:年折旧费=8364+8364=16728元/站
4)计算年平均经营利润
经营利润指每个加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的利润,可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。
流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额,主要为每次进货所需资金。
年平均流动资金=年平均进货成本/年平均需进货次数
年平均进货成本=年平均销售油量×平均进货价
年平均需进货次数=年销售油量/储油能力
根据11家加油站储油罐体积计算总储油能力和销售量之和,得到年平均需进货次数38次,即年流动资金周转次数为38次,平均每站年销售量同前,则可计算得年平均流动资金为244334元/站。
根据有关调查数据,目前本市普通商业行业利润在8%~10%,加油站行业投资年基准收益率为11%,故直接取11%为加油站行业经营利润率,则:年平均经营利润=(平均流动资金+运营费用)×利润率
=(244334+608344)×11%
=93784元/站
5)计算年平均应交税额
根据我市加油站营业应交税额征收规定,按照增值税征收标准,取销售收入的17%作为应交税额,计算得年平均应交税额=1442947×17%=245301元/站
6)年平均净收益
年平均净收益=年销售收入-年销售成本-年运营费用-年折旧费-年经营利润-年应交税额
=1442947-608344-16728-93784-245301
=478790元/站
2、确定综合还原利率
考虑到商业性房地产房屋还原利率在8~10%之间,土地还原利率在6~8%左右,加油站行业基准收益率为11%。
加油站当前收益水平较高,来自土地的收益较多。
根据估价师的经验,综合考虑土地收益还原率和房屋还原率,取10%作为加油站土地和建、构造筑物一体的综合还原利率。
3、计算加油站包含建筑物及构筑物的还原总价
还原总价指包括建筑物及构筑物在内的可经营年限为40年(商业用地出让最高使用年限)的价值,按公式 计算,则:
还原总价=478790/10%×(1-1/(1+10%)40)
=4682112元/站
4、计算土地平均价
格
1)建筑物现值
建筑物及各构筑物的现值按照其年折旧额乘以尚可使用年限计算。
根据各加油站建筑物总体上的建筑状况,统一按钢混框架结构计算确定建筑重置价标准,各项造价标准依据建设工程造价现行定额标准确定,具体为:。