房屋买卖常见法律纠纷_图文ppt课件
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房屋买卖法律问题及案例分析91页PPT
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
房屋买卖法律问题及案例分析 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
《房地产法律案例》课件
根据《合同法》规定，双方自愿签订的合同合法有效，对双方具有法律
约束力。
02 03
抵押权实现
根据《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍 卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
违约责任
甲方未按照约定还款，构成违约，应承担违约责任，赔偿乙方因此造成 的损失。
。
甲方可以通过法律途径维护自己的合法 权益，如提起诉讼等。同时，建议在签 订租赁合同时尽量明确相关条款，以减
少纠纷的发生。
03
案例三：土地使用权出让合同纠纷
案例概述
甲、乙、丙三人合伙开发房地产项目，并签订了一份《合作 开发房地产合同》。合同约定了各方的出资额、股权比例、 利润分配等内容，但未约定风险承担。后因项目开发出现问 题，甲、乙、丙三人之间产生了纠纷。
合同签订后，甲方按约交付房 屋，乙方也支付了租金。
租赁期满后，乙方未按照约定 归还房屋，甲方多次催促未果 ，遂提起诉讼。
案例分析
合同约定
双方签订的租赁合同中是否有关于续租、提前退租 等条款的约定，以及这些条款是否符合法律规定。
违约责任
乙方是否存在违约行为，如未按时归还房屋等，以 及违约责任的承担方式。
《房地产法律案一：房屋买卖合同纠纷 • 案例二：房屋租赁合同纠纷 • 案例三：土地使用权出让合同纠纷 • 案例四：房屋抵押贷款合同纠纷 • 案例五：房地产合作开发合同纠纷
01
案例一：房屋买卖合同纠纷
案例概述
甲、乙双方签订房屋买卖合同，约定乙方向甲方购 买位于某小区的房屋。
同时，如果甲在项目开发中存在疏忽和失误，给项目造成了损失，则其应当承担 相应的赔偿责任。
最新深圳二手房交易二十种常见纠纷及其预防PPT课件
预防方式：签订看楼书应约定有效期及心理 房价价位，超过期限及心理价位看楼书无效。通 过乙中介成交时务必先行知会甲中介，同等条件 下优先选择甲中介成交。跳开中介私自成交属违 约行为，中介追索佣金于法有据，可以协商佣金， 不可以跳单。
十二、无权代理纠纷
表现形式：签约时业主本人不在，亲属代签 合同并收取定金，合同履行过程中房价上涨，业 主本人不追认合同。
预防方式：签约时务必请代理人出示业主书 面收取委托书，没有授权委托书的，务必电话业 主本人录音确认，并在签约后及时找业主本人补 签合同。
十三、夫妻房纠纷
表现形式：房屋登记在夫妻共同名下，签约 时只有一方签字，合同履行过程中，另一方不予 认可导致交易受阻。
痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美 景。生 死存亡, 现实的 袅风拍 打着痋 痋的心 灵
预防方式：先取得贷款承诺书后过户是二手 房交易的基本流程，按揭贷款是二手房贷款的合 法方式，经营贷、消费贷都是虚假套贷，即便买 方无意诈骗也存在被银行发现而撤销贷款的可 能，建议务必坚持先取得贷款承诺后过户，如买 方必须经营贷或消费贷且业主必须卖房，需由买 方另行提供担保人或担保物。
达到毁约目的。
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预防方式：务必在合同中明确约定，业主负 有保证自己及家庭成员配合买方申请免税的义 务，由于业主本人或其家庭成员不予配合，由此 增加的税款由业主承担。
三、户口纠纷
表现形式：合同没有约定户口迁移时间及违
痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美 景。生 死存亡, 现实的 袅风拍 打着痋 痋的心 灵
范围，并约定因政策或银行原因按揭不能的，买 方可以解除合同。
六、借名纠纷
表现形式：买方不具备购房资格而与业主签 订合同，同时签订《买方主体变更确认书》，约 定买方可以户到其指定人名下，届时未能找到符 合购房条件的新买方，导致对业主构成违约，或 找到他人借名买方后与被借名方发生产权纠纷。
十二、无权代理纠纷
表现形式：签约时业主本人不在，亲属代签 合同并收取定金，合同履行过程中房价上涨，业 主本人不追认合同。
预防方式：签约时务必请代理人出示业主书 面收取委托书，没有授权委托书的，务必电话业 主本人录音确认，并在签约后及时找业主本人补 签合同。
十三、夫妻房纠纷
表现形式：房屋登记在夫妻共同名下，签约 时只有一方签字，合同履行过程中，另一方不予 认可导致交易受阻。
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预防方式：先取得贷款承诺书后过户是二手 房交易的基本流程，按揭贷款是二手房贷款的合 法方式，经营贷、消费贷都是虚假套贷，即便买 方无意诈骗也存在被银行发现而撤销贷款的可 能，建议务必坚持先取得贷款承诺后过户，如买 方必须经营贷或消费贷且业主必须卖房，需由买 方另行提供担保人或担保物。
达到毁约目的。
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预防方式：务必在合同中明确约定，业主负 有保证自己及家庭成员配合买方申请免税的义 务，由于业主本人或其家庭成员不予配合，由此 增加的税款由业主承担。
三、户口纠纷
表现形式：合同没有约定户口迁移时间及违
痋袅初现,芳罔的红云拉长了痋山的美 景。生 死存亡, 现实的 袅风拍 打着痋 痋的心 灵
范围，并约定因政策或银行原因按揭不能的，买 方可以解除合同。
六、借名纠纷
表现形式：买方不具备购房资格而与业主签 订合同，同时签订《买方主体变更确认书》，约 定买方可以户到其指定人名下，届时未能找到符 合购房条件的新买方，导致对业主构成违约，或 找到他人借名买方后与被借名方发生产权纠纷。
房地产交易及相关法律适用PPT课件
2021
4
四、房地产抵押、按揭、租赁
1.抵押 （1）抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式
向抵押权人提供债务履行担保的行为。
（2）抵押权的范围
债权范围：主债权、利息、迟延利息、违约金、损 害赔偿金、实现抵押权的费用
涉及物的范围：房地产本身、在建房屋、附属物、 从权利、孳息；
新建房屋
2021
5
（3）抵押权的对外效力 对用益物权的影响 抵押权间的影响 对租赁权的影响 （4）各相关主体的权利义务
2021
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《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题 的批复》规定：“消费者交付购买商品房的全部 或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工 程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件 中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建 筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他 债权。”
2021
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8.建设工程价款优先受偿权
案例
2008年2月，河北沧州中级人民法院受理沧州集团 中捷盐场对沧州化工有限公司的破产申请。经审 计、评估，沧州化工可供分配的财产总计15617 万元，债务总额为85006万元。大元建设集团于 2003年至2005年为沧州化工建设聚氯乙烯项目， 后因建设资金不到位，工程被迫停止。至破产时 至，沧州化工还欠大元建设工程款8000万元。
在建工程继续建造资金的贷款，以其合法 方式取得的土地使用权连同在建工程的投 入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款 银行作为偿还贷款履行担保的行为。
2021
8
案例
原告某房地产开发有限公司诉被告某市房产管理 局、第三人某市建筑安装工程总公司一案中，因 原告拖欠第三人的工程款，原告与第三人就此达 成协议。将正在开发建设的临青新村一期工程A、 B幢楼中的B楼计19 套1708. 15 平方米的房屋抵 押给第三人。并到被告处办理了房屋抵押登记。
商品房买卖纠纷主要法律问题PPT
8
4、交付通知的法律意义及风险预防
案例：买受人起诉某开发商称，未收到交房通知，至今未收房，要求交房 并按约定承担延迟交付XXX天的违约责任。开发商抗辩称该房屋为成批交付， 早以邮政特快专递方式统一发出通知，有邮局回执为证。但法院认为回执 上不能看出信件内容，且签收非本人，故不能认定开发商已书面通知，遂 判决支持买受人诉请。
6
交付标准是当事人约定的商品房交付时应达到的实物状态
包括：质量、环境、配套、装修、品牌、型号等，均可自由约定。 ------具体约定应避免过于明确，最好模糊。
不符合交付标准的，卖方应承担违约责任，包括整改（修理更换）、 差价赔偿等，但买方不享有单方解约权，不应支持其拒收维权；是否涉及 延迟交付责任应依约定。无约定的，如不影响正常居住，不应成为拒收理 由：在符合交付条件的前提下，房屋已满足交付使用的法定要求，对交付 标准的违反，不影响合同目的实现（合同法第94条），也不构成根本违约。 -----南沙珠江湾项目部分业主因装修质量问题拒绝收楼。
人；———订约合同目的不达。 5）交付时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件；----穗版合同：逾期超
过240日，买受人可解约。 6）实测与预测面积差异达到约定的解除合同的标准；----司法解释第14条：
面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的， 应予支持。 7）商品房明显存在重大质量瑕疵。司法解第12条：因房屋主体结构质量不合格 不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格， 买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第13条：因房屋质量问题严重 影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。---是否严 重影响正常居住使用，证明责任在买受人，实践中主要依据鉴定机构报告判断。 另，质量瑕疵也可以无形，比如因室内有害气体及放射性物质超标，致买受人 无法使用房屋，或使用房屋致身体健康受害，买受人请求解除合同，一般会得 到支持。
4、交付通知的法律意义及风险预防
案例：买受人起诉某开发商称，未收到交房通知，至今未收房，要求交房 并按约定承担延迟交付XXX天的违约责任。开发商抗辩称该房屋为成批交付， 早以邮政特快专递方式统一发出通知，有邮局回执为证。但法院认为回执 上不能看出信件内容，且签收非本人，故不能认定开发商已书面通知，遂 判决支持买受人诉请。
6
交付标准是当事人约定的商品房交付时应达到的实物状态
包括：质量、环境、配套、装修、品牌、型号等，均可自由约定。 ------具体约定应避免过于明确，最好模糊。
不符合交付标准的，卖方应承担违约责任，包括整改（修理更换）、 差价赔偿等，但买方不享有单方解约权，不应支持其拒收维权；是否涉及 延迟交付责任应依约定。无约定的，如不影响正常居住，不应成为拒收理 由：在符合交付条件的前提下，房屋已满足交付使用的法定要求，对交付 标准的违反，不影响合同目的实现（合同法第94条），也不构成根本违约。 -----南沙珠江湾项目部分业主因装修质量问题拒绝收楼。
人；———订约合同目的不达。 5）交付时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件；----穗版合同：逾期超
过240日，买受人可解约。 6）实测与预测面积差异达到约定的解除合同的标准；----司法解释第14条：
面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的， 应予支持。 7）商品房明显存在重大质量瑕疵。司法解第12条：因房屋主体结构质量不合格 不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格， 买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第13条：因房屋质量问题严重 影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。---是否严 重影响正常居住使用，证明责任在买受人，实践中主要依据鉴定机构报告判断。 另，质量瑕疵也可以无形，比如因室内有害气体及放射性物质超标，致买受人 无法使用房屋，或使用房屋致身体健康受害，买受人请求解除合同，一般会得 到支持。
房屋买卖合同纠纷及风险防范讲义课件
认购书的性质
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适 用法律问题的解释》
❖ 第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、 意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一 定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买 卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违 约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔 偿的，人民法院应予支持。
成交公示 ❖ 充分评估购房能力，提前了解和咨询贷款事
目录
一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷 二、存量房(二手房)买卖（三级市场）纠纷 三、房地产权属纠纷（结合婚姻法解释三）
典型纠纷
1、深圳购房者惠州大亚湾购房，签了认购书， 交了定金，发现不能获得银行贷款要求退房， 开发商拒绝退定金。
2、买方购买一套二手房，成交价约定为业主实 收100万，同时约定按原价（评估价）过户。 临近过户时，业主眼看房价上涨，要求以实 际成交价过户，营业税、个人所得税都要买 方承担，逼买方放弃购买。
❖ 违约金标准？过高 过低
❖ 开发商规定买方逾期付款需按日支付违约 金（无上限），开发商迟延交房的最多只 承担房屋总价2%的违约金
❖ 房管部门登记办证时间是否应当由出卖人 承担逾期办证违约责任？
❖ 收楼异议书
5、购买商品房的注意事项
❖ 实地考察，不要盲目相信广告 ❖ 提前收集信息 规划与国土资源委员会房地产
宝安某楼盘在其广告中大力宣传碧海湾高 尔夫景观，在业主提供的售房宣传册上记者 看到，一、二、三栋楼户型点评标明，高尔 夫美景一览无余。但根据设计院的规划方案 显示，该楼盘和碧海湾高尔夫之间的规划用 地将建32层的商品房，高尔夫景观将不复存 在。
针对业主的维权，在该楼盘针对客户联合
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适 用法律问题的解释》
❖ 第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、 意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一 定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买 卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违 约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔 偿的，人民法院应予支持。
成交公示 ❖ 充分评估购房能力，提前了解和咨询贷款事
目录
一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷 二、存量房(二手房)买卖（三级市场）纠纷 三、房地产权属纠纷（结合婚姻法解释三）
典型纠纷
1、深圳购房者惠州大亚湾购房，签了认购书， 交了定金，发现不能获得银行贷款要求退房， 开发商拒绝退定金。
2、买方购买一套二手房，成交价约定为业主实 收100万，同时约定按原价（评估价）过户。 临近过户时，业主眼看房价上涨，要求以实 际成交价过户，营业税、个人所得税都要买 方承担，逼买方放弃购买。
❖ 违约金标准？过高 过低
❖ 开发商规定买方逾期付款需按日支付违约 金（无上限），开发商迟延交房的最多只 承担房屋总价2%的违约金
❖ 房管部门登记办证时间是否应当由出卖人 承担逾期办证违约责任？
❖ 收楼异议书
5、购买商品房的注意事项
❖ 实地考察，不要盲目相信广告 ❖ 提前收集信息 规划与国土资源委员会房地产
宝安某楼盘在其广告中大力宣传碧海湾高 尔夫景观，在业主提供的售房宣传册上记者 看到，一、二、三栋楼户型点评标明，高尔 夫美景一览无余。但根据设计院的规划方案 显示，该楼盘和碧海湾高尔夫之间的规划用 地将建32层的商品房，高尔夫景观将不复存 在。
针对业主的维权，在该楼盘针对客户联合
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》
房屋买卖合同纠纷常见类型 PPT
一、“阴阳合同”逃税款引发纠纷 在一些二手房屋买卖
过程中，买卖双方常常会签订价格不同的两份合同，这 就是所谓的“阴阳合同”。 “阳合同”，系由
双方签订后向有关部门备案的那份合同，价格一般都很 低。在成都地区一般只要不低于成都市房产管理局根据 各区域情况发布的指导价格即可办理登记，并依据
此价格交纳各项税费。这种操作方式确实可以为买卖双 方尤其是买方节省不少税费(尽管法律规定交易税是由卖 方承担，但实际操作中一般已由卖方将其转嫁给
，当日下午王某将房产证交付王某，王某收到房产证后 一次性付清余款30万元”。 三方返回经纪公司后签订了 《买卖房屋合同书》，李某向王某交付房款8
万元。当日下午，李某与王某联系房产证事宜，却再也 找不到王某。心急如焚的李某与中介四处查问，发现王 某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在这一起案
件中，不管李某还是中介均未查看来自某是否持有所售房 屋合法有效的房产证。如果任何一方认真审查房产证， 李某不可能如此轻易得手。 还有的在买卖中对对
般系卖方)。为了便于卖方举证，在“阴合同”中对此问 题则要做专门的技术性处理了。 所谓“阴合同”，则是
双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格
一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购 买价格和意图。为了解决“阴阳合同”部分内容(尤其是 有关价格的约定)的相互冲突问题，双方应在“
阴合同”中特别注明“甲乙双方于XX年XX月XX日签订并 用于备案登记的《房屋买卖合同》仅用于办理房屋买卖 备案和权属登记之用，不能用于确定甲乙权
，丈夫诉妻子，卖房者主动起诉说自己卖房违了法等情 况。法庭上，被告不仅对原告的诉称一概认可，还主动 替原告说话，极力促成原告胜诉。原被告双方配合
默契、唱双簧，目标都在于收回你已购买或许已经入住 的房屋。 余某在其丈夫去世后，与其子生活在一起。 2005年3月，余某将原有房屋卖与郑某，郑某
过程中，买卖双方常常会签订价格不同的两份合同，这 就是所谓的“阴阳合同”。 “阳合同”，系由
双方签订后向有关部门备案的那份合同，价格一般都很 低。在成都地区一般只要不低于成都市房产管理局根据 各区域情况发布的指导价格即可办理登记，并依据
此价格交纳各项税费。这种操作方式确实可以为买卖双 方尤其是买方节省不少税费(尽管法律规定交易税是由卖 方承担，但实际操作中一般已由卖方将其转嫁给
，当日下午王某将房产证交付王某，王某收到房产证后 一次性付清余款30万元”。 三方返回经纪公司后签订了 《买卖房屋合同书》，李某向王某交付房款8
万元。当日下午，李某与王某联系房产证事宜，却再也 找不到王某。心急如焚的李某与中介四处查问，发现王 某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在这一起案
件中，不管李某还是中介均未查看来自某是否持有所售房 屋合法有效的房产证。如果任何一方认真审查房产证， 李某不可能如此轻易得手。 还有的在买卖中对对
般系卖方)。为了便于卖方举证，在“阴合同”中对此问 题则要做专门的技术性处理了。 所谓“阴合同”，则是
双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格
一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购 买价格和意图。为了解决“阴阳合同”部分内容(尤其是 有关价格的约定)的相互冲突问题，双方应在“
阴合同”中特别注明“甲乙双方于XX年XX月XX日签订并 用于备案登记的《房屋买卖合同》仅用于办理房屋买卖 备案和权属登记之用，不能用于确定甲乙权
，丈夫诉妻子，卖房者主动起诉说自己卖房违了法等情 况。法庭上，被告不仅对原告的诉称一概认可，还主动 替原告说话，极力促成原告胜诉。原被告双方配合
默契、唱双簧，目标都在于收回你已购买或许已经入住 的房屋。 余某在其丈夫去世后，与其子生活在一起。 2005年3月，余某将原有房屋卖与郑某，郑某
房屋买卖合同审判实务(律协授课版)(1)---副本PPT课件
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6.缴税
缴税预审
地税审核
审核通过 预约缴税
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7.过户
资金监管 （自由选择）
资金监管 到账
资金监管流程
买卖双方到托 管银行开卡
买卖双方签署 资金托管协议
买方存钱
预约过户
银行按照买卖 双方约定时点
解冻资金
卖方收款
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8.物业交割
• 物业交割主要是房屋附属设施设备、装饰装修、物 业、供暖、水、电、燃气、电信等费用的交割。
• 模拟庭审中，民一庭庭长郭燕枝担任审判长和我本人及另外一位法 官组成合议庭参加案件审理。来自东城律协、西城律协的律师分饰 原、被告及代理人、证人。
• 模拟庭审以我院之前审理的一件买卖合同纠纷案件为素材，进行真 实演练。开庭前合议庭组织双方当事人召开了庭前会议，明确了原 告的诉讼请求和被告的答辩意见，对双方提交的证据进行了初步质 证。庭审过程中，合议庭围绕两个争议焦点问题进行了详尽的法庭 调查，原被告双方进行了充分的陈述和激烈的辩论。庭审结束后， 合议庭进行评议，并当庭宣判。
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2.查档（房源核验）
• 主要查询房屋是否存在法院查封、抵押、债券纠纷登记等限制 买卖交易正常操作的因素，同时也可验证产权人的身份是否和 产权证上的姓名一致； • 非X京房本查档同时需办理“存量房信息录入”及“核地址” 手续
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3.购房人资格审核
中介收取 审核资料
中介系统填写 审核信息
打印《购房承诺 书》、《家庭购 房申请表》购房
“3.17新政”具有公共政策的性质，其具体的限贷、限购、限售等措施，对部分房屋买卖合同会造成成本增 加或履行不能等障碍。
对于合同订立后由于“3.17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导 致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。
常见二手房屋买卖法律风险防范ppt课件
三峡买卖网 /
常见二手房屋买卖法律风险防 范
另附：婚姻房产处理
北京市盈科律师事务所丁宏学
个人简介
• 云南师范大学中文毕业、云南大学法律毕业，曾游学 于北大、中国政法大学，专注于法律。
• 2006进入北京中祺律师事务所，辗转游走，2007年 执业，2009年加入北京盈科律师事务所；
婚姻房产
• 父母婚后为子女购房： 对子女的赠与 • 第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动
产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚 姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自 己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一 方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一 方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各 自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约 定的除外。
• 2006-2008主要从事刑事案件，后转移于建筑工程、 房屋等民事案件领域，2011年专注于二手房买卖。
• 二手房案例：郑某诉丁某确认房屋所有权案、翁某诉 郑某腾房案、杨某与某中介公司定金纠纷案、韩某诉 张某违约赔偿案（经济适用房）、邢某诉某中介及买 方违约赔偿案等
概述
• 未来房屋市场，二手房市场将成为主导 二手房交易占美国房地产市场总交易量的9成左右,其 萎靡不振直接拖累了美国房地产市场乃至就业市场的 复苏。
实务中的二手房交易典型纠纷
• 一房二卖、多卖 1、北京高院意见 第十三条 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖
合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的， 原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的； （2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的 ； （3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综 合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、 合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
常见二手房屋买卖法律风险防 范
另附：婚姻房产处理
北京市盈科律师事务所丁宏学
个人简介
• 云南师范大学中文毕业、云南大学法律毕业，曾游学 于北大、中国政法大学，专注于法律。
• 2006进入北京中祺律师事务所，辗转游走，2007年 执业，2009年加入北京盈科律师事务所；
婚姻房产
• 父母婚后为子女购房： 对子女的赠与 • 第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动
产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚 姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自 己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一 方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一 方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各 自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约 定的除外。
• 2006-2008主要从事刑事案件，后转移于建筑工程、 房屋等民事案件领域，2011年专注于二手房买卖。
• 二手房案例：郑某诉丁某确认房屋所有权案、翁某诉 郑某腾房案、杨某与某中介公司定金纠纷案、韩某诉 张某违约赔偿案（经济适用房）、邢某诉某中介及买 方违约赔偿案等
概述
• 未来房屋市场，二手房市场将成为主导 二手房交易占美国房地产市场总交易量的9成左右,其 萎靡不振直接拖累了美国房地产市场乃至就业市场的 复苏。
实务中的二手房交易典型纠纷
• 一房二卖、多卖 1、北京高院意见 第十三条 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖
合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的， 原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的； （2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的 ； （3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综 合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、 合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
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律师分析：
赵某某未取得李某法定代理人书面授权,亦无充分证据 证明其受李某法定代理人口头授权,故应认定赵某某无 权代理李某处分案涉房屋。
即便张某与李某间存在债权债务关系,赵某某亦无权以 李某名义将房屋处分给张某用以抵债,故合同无效。
张某明知房屋产权人系李某,仅凭现有证据不能证明张 某有充分理由相信赵某取得处分该房代理权,况张某实 际并未支付合理对价,故不能认定张某善意。合同被确 认无效后,因该合同取得的财产应返还,故张某应将案涉 房屋归还李某。
本案的焦点问题： 原告仅能依据定金罚则要求被告双倍返还定金，还是原告可以
在定金之外，进一步主张实际损害赔偿？ 法院经审理认为，被告的违约行为致使原告未能及时签订合同，
丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成原告房价差价 损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故原告要 求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合 法律规定，应予支持；鉴于原、被告签订协议并在其中约定违 约金的主要目的是为了促使双方按期签订《上海市房屋买卖合 同》，是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约，且原告 支付的定金20万元，仅占房屋总价970万元的2％，故由法院酌 定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元。
涨，卖方违约数量暴增，对于 在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说， 不得不面对卖方的违约，卖方自愿以双倍返还定金的 方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥 补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方如何主 张自己所受到的损失？
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二、代理人未经授权签署的合同引发的 纠纷
这种情形对于卖方亦比较多见，尤其是家庭成员之间代为 出售房屋，一旦房价上涨，卖方往往不愿意再出售房屋， 或对代理人的行为不予追认。
房屋买卖常见法律纠纷的类型
1、房价暴涨暴跌引发的法律纠纷 2、未经授权的代理人签署的买卖合同引发的法律纠纷 3、房款支付引发的法律纠纷 4、房屋交付引发的法律纠纷 5、房屋面积差异引发的法律纠纷 6、户口迁出引发的法律纠纷 7、“凶宅”的法律纠纷
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律师提示
任何二手房买卖合同，房屋的出售方必须为房屋的产权人。 有些房屋只登记一位产权人，而有些房屋登记多位产权人， 尤其在国内一套房屋的产权人通常是有一家三口，甚至还 有其他合买、共同投资的情形。但无论产权人有几位，都 必须一一验明出售方真实身份，确保买卖合同及其他法律 文件的签字是其本人或其本人委托的代理人亲笔签字。对 于未成年人，则必须由其法定代理人代为签署买卖合同及 相关法律文件。避免他人在未经授权的情形下，代为出售 房屋。
案例2：
赵某死亡，其妻李某患精神分裂症。赵某之兄赵某某 持李某身份证件,以抵债为由,将李某名下公房以7万元 低价售予张某。李某能否要回房子?
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当前房地产市场行情中，卖方以未经其同意为由，拒绝承 认合同较多。因此，作为买受人应注意，签署合同究竟是 不是产权人，若不是，则要求出具授权的委托书。因此， 对于房屋买卖中，买方应严格审查出售方的资格问题。
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房屋买卖常见纠纷 法律知识讲解
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案例1：
原告张某与被告梁某以及居间方中介公司签订《房地产买 卖居间协议》，约定房价款970万元、定金人民币20万元， 原告同意在被告签署本协议后30天内与被告在居间方处签 订正式《上海市房地产买卖合同》（以下简称“合同”）。 “协议”签订后，原告即支付定金20万元。但临近正式合 同签署之日，被告通过他人向居间方提出要求原告增加房 价80万元，原告予以拒绝，最终双方未能签署正式合同。
原告因被告违约未能买到合适的房屋，要求判令：1、被告 赔偿原告因违约导致房价上涨损失人民币205万元；…
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法院判决
赵某某未取得李某法定代理人书面授权,亦无充分证据 证明其受李某法定代理人口头授权,故应认定赵某某无 权代理李某处分案涉房屋。
即便张某与李某间存在债权债务关系,赵某某亦无权以 李某名义将房屋处分给张某用以抵债,故合同无效。
张某明知房屋产权人系李某,仅凭现有证据不能证明张 某有充分理由相信赵某取得处分该房代理权,况张某实 际并未支付合理对价,故不能认定张某善意。合同被确 认无效后,因该合同取得的财产应返还,故张某应将案涉 房屋归还李某。
本案的焦点问题： 原告仅能依据定金罚则要求被告双倍返还定金，还是原告可以
在定金之外，进一步主张实际损害赔偿？ 法院经审理认为，被告的违约行为致使原告未能及时签订合同，
丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成原告房价差价 损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故原告要 求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合 法律规定，应予支持；鉴于原、被告签订协议并在其中约定违 约金的主要目的是为了促使双方按期签订《上海市房屋买卖合 同》，是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约，且原告 支付的定金20万元，仅占房屋总价970万元的2％，故由法院酌 定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元。
涨，卖方违约数量暴增，对于 在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说， 不得不面对卖方的违约，卖方自愿以双倍返还定金的 方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥 补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方如何主 张自己所受到的损失？
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二、代理人未经授权签署的合同引发的 纠纷
这种情形对于卖方亦比较多见，尤其是家庭成员之间代为 出售房屋，一旦房价上涨，卖方往往不愿意再出售房屋， 或对代理人的行为不予追认。
房屋买卖常见法律纠纷的类型
1、房价暴涨暴跌引发的法律纠纷 2、未经授权的代理人签署的买卖合同引发的法律纠纷 3、房款支付引发的法律纠纷 4、房屋交付引发的法律纠纷 5、房屋面积差异引发的法律纠纷 6、户口迁出引发的法律纠纷 7、“凶宅”的法律纠纷
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案例2：
赵某死亡，其妻李某患精神分裂症。赵某之兄赵某某 持李某身份证件,以抵债为由,将李某名下公房以7万元 低价售予张某。李某能否要回房子?
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案例1：
原告张某与被告梁某以及居间方中介公司签订《房地产买 卖居间协议》，约定房价款970万元、定金人民币20万元， 原告同意在被告签署本协议后30天内与被告在居间方处签 订正式《上海市房地产买卖合同》（以下简称“合同”）。 “协议”签订后，原告即支付定金20万元。但临近正式合 同签署之日，被告通过他人向居间方提出要求原告增加房 价80万元，原告予以拒绝，最终双方未能签署正式合同。
原告因被告违约未能买到合适的房屋，要求判令：1、被告 赔偿原告因违约导致房价上涨损失人民币205万元；…
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