汉正国际商务港概念性规划设计方案

汇报

尊敬的各位领导及专家：

汉正国际商务港概念性规划设计方案是按照“整体搬迁、彻底转型”的总体导向，建设“国家级现代服务业创新示范区”和“世界级滨水商贸旅游区”为目标，结合目前汉正街地区用地规划要求，就该项目重新调整规划设计方案。我司现做如下汇报：

一、项目背景

1.1问题的引出

武汉是华中地区最大都市，是全国七大中心城市之一，全市常住人口近1000万人。

汉正街是硚口的一面旗帜，是硚口人民也是武汉人民的骄傲。但是近年来随着汉正街自身商业模式、经营环境、交通条件等原因，面临了严重的发展瓶颈，汉正街的更新改造已迫在眉睫。

1.2项目开发面临的矛盾

●开发容量与环境

城市核心区土地资源紧张，要求平衡拆迁容量，必然要采取高容量开发模式。如何协调开发容量与环境关系，使之成为环境友好型、可持续发展型的开发项目。

●开发容量与交通

城市核心区高容量开发易给现有交通条件造成压力。如何有效组织用地范围的交通系统，协调利用周边区域交通条件，理顺城市核心区交通困扰，打造人性化的便捷交通网络。

●开发容量与市政公共空间利用

在城市核心区大型城市综合体开发中需有效组织人车分流的步行系统。必须打造跨越及穿越市政道路的天桥、平台、地下通道等。建成立体、安全、舒适的空间步行系统。

●开发容量与地下空间利用

城市核心区的集约开发为提高土地利用率，建构完善的步行系统，提高投资效益，增加地下商业空间利用。

二、项目区位及用地现状分析

2.1区位分析

汉正街地处龟山之北，坐落于汉水与长江交汇的北部地域。中国自古有“山之南为阳，水之北为阳”的说法，汉正街处在中国两条赫赫有名的大江之北，这种得天独厚的位置在中国绝无仅有，从堪舆学上来说，可谓是占尽了天地灵气。而更加稀有的是，两江汇聚处，又有一龟山，从地形上来看，形成“二龙抢珠”之势，也可说是“虎踞龙盘”，这样的位置居家则旺家，开铺则旺铺。

本案位于汉正街东南部，汉水北部，南望龟山，与黄鹤楼隔长江相望；城市三环线南北穿过基地西侧。

东临友谊南路，北接汉正街，西靠多福路，南至沿江大道，规划范围总面积约17.42公顷，是热闹繁华的汉正街中的一块宝地。

2.2用地现状分析

汉正街地块主要为居住和商业混杂的综合用地，地块内有两所小学（先锋小学和板厂小学），一所中学（五十九中），二座工厂（水产冷冻厂和陶瓷公司）。地块内商居混杂严重，商家扎堆，“三合一”场所尤多（吃住、作坊、储存销售混杂一起），物流站点小、散、乱，严重影响货物的流转速度。市场管理不力，占地经营现象严重，经营环境脏、乱、差，缺乏统一管理，服务意识薄弱。现状建筑多为混合结构、砖木结构，随意搭盖现象严重，且生活销售、储藏合一，存在着严重的消防安全隐患。

2.3现状交通分析

地块北临汉正街，东靠友谊南路，南向为沿江路，西侧由小巷道通往多福路，除汉正街为10—12米宽道路外，其余各道路均为城市主次干道。地块内道路为1—3米不等的不规则巷道，宽度窄，断头路多，联系不畅，不成体系，商户占道经营较多，交通经常受堵。地块南侧沿汉江分布有水上交通。三、控规及城市设计指导

3.1控规土地使用规划图

3.2《武汉市主城区绿地系统规划（2011-2020年）》

3.3《xxxx地区用地规划》

(1)规划区位：城市核心区位

中轴线——xx火车站到南岸嘴

汉正街位于该中轴的核心，沿线重要功能商圈云集，有王家墩商务圈、武商武广商圈、江汉路商圈、六渡桥商圈、月湖琴台文化中心、南岸嘴、龙王庙公园、沿江商务区等。

景观核心区位

汉正街地区既要赋予传承城市中轴的历史使命，又要与周边道路、景观、交通相互融合，未来将是我市新业态、新经济、新形象、新生活的城市地标；同时也是武汉市地理、文化、形象和城市功能的重要制高点。

(2)规划目标

按照“国家现代服务业创新示范区、长江流域新城市形象、世界级滨水商贸旅游区、世界上独有的岸线风景”的目标，坚定不移的推进综合整治与搬迁改造，复兴汉正街500年商业街的历史地位，重塑汉正街的辉煌。

(3)功能定位及商业业态

传统商业向现代商务的转变及城市地标型+商贸中心型

(4)规划理念(5)空间布局( 6)天际线(7)规划条件

四、项目定位

按照“国家现代服务业创新示范区、长江流域新城市形象、世界级滨水商贸旅游区、世界上独有的岸线风景”的目标，通过商业业态、经营格局、物流形式的脱胎换骨、更新升级；建筑形态、空间布局、环境景观精心设计；立体化协调发展，增强汉正街项目的竞争力和活力，并通过主题形象的全力打造，使其成为世界一流的滨水商贸、电子商务、文化会展、休闲旅游为一体的多元化城市综合体，重塑汉正街的辉煌。

五、规划设计

规划用地被道路及绿地划分为大小不等的八个地块，设计通过多元化、垂直化、园林化、人性化和可持续性五个方面打造，使之成为国内一流的多元化城市综合体和独有的滨水商贸旅游区。

5.1总平面规划

●总平面图、总体经济技术指标

规划用地面积：17.42公顷

规划净用地：14.41公顷

道路控制用地：3.01公顷

容积率：5.27（6.38）

地上总建筑面积：91.73万平米

（1）住宅建筑：14.78万平方米

（2）商业建筑：24.80万平方米

（3）SOHO：34.29万平方米

（4）办公：11.86万平方米

（5）酒店: 6万平方米

绿化率（含屋面绿化）：44%

建筑占地面积：5.93万平方米

建筑密度：34%（41%）

5.2规划特色

根据项目定位和现代滨水商贸旅游理念，规划设计从商业业态、建筑风貌、空间构成上将项目打造为六大特色板块。

5.3规划结构

一轴、两带、三中心、六片区

“一轴”：地块中间纵向规划路

“两带”：连接地块东西建筑的空中商业大道、滨水景观带

“三中心”：财富广场、汉正文化广场、滨江文化公园

“六片区”：双子星财富中心、汉正文化走廊、汉江摩尔（Mall）、空中商业大道、现代批发展示中心、沿江亲水平台

5.4规划交通组织

5.5日照分析

本分析是根据《城市居住区规划设计规范》和《武汉市规划管理技术规定（草案）有关建筑日照标准进行计算》。

经计算分析结果：本项目住宅满足大寒日从8点至16点有效日照时间内有不少于1个小时日照要求。

5.6规划构思

(1)多元化