房地产企业企业所得税政策.doc
房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发[2009]31号)
![房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发[2009]31号)](https://img.taocdn.com/s3/m/c8320d3d55270722192ef767.png)
房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
房地产开发企业所得税
房地产开发企业所得税1. 简介房地产开发企业所得税是指房地产开发企业根据国家税法规定和相关政策，就其所得利润应纳税的一种税收。
本文将从以下几个方面介绍房地产开发企业所得税的相关内容。
2. 税收政策根据国家税收政策，房地产开发企业的所得税主要包括企业所得税和城市维护建设税。
企业所得税是指企业根据其所得利润缴纳给国家的税款，税率根据企业所得利润不同而有所不同。
城市维护建设税是用于城市基础设施建设和维护的税款，税率通常为企业所得税的一定比例。
3. 纳税对象房地产开发企业作为纳税人，必须按照规定将应缴的所得税和城市维护建设税依法纳入国家税务部门。
纳税对象主要包括房地产开发企业及其分支机构、合资企业和外商投资企业等。
4. 税前应纳所得税计算房地产开发企业的应纳税所得额是指企业在一定纳税期内的总收入减去各项费用、成本以及加计扣除项目后的金额。
常见的费用包括房地产开发过程中的购地费用、建筑施工费用、人员薪酬、物资采购费用等。
加计扣除项目包括高新技术企业加计扣除、科技型小型企业加计扣除、研发费用加计扣除等。
5. 税收申报和缴纳房地产开发企业在纳税期限内，必须按照规定进行税收申报和缴纳。
通常，纳税人需要填写企业所得税纳税申报表，将企业所得利润、各项费用、加计扣除项目等相关信息报给税务机关，并按照税务机关的要求缴纳税款。
6. 税收优惠政策为鼓励房地产开发企业的发展，国家税务部门提供了一系列的税收优惠政策。
企业根据自身的情况，可以享受国家对于房地产开发企业所得税的一些减免、优惠政策。
如免征企业所得税政策、减半征收企业所得税政策等。
7. 税务风险和合规房地产开发企业在纳税过程中，必须遵守税法规定，按时申报和缴纳税款。
同时，应密切关注税收政策的变化，及时进行税收筹划和规避潜在税务风险。
8. 结语房地产开发企业所得税是房地产行业中一个重要的税收项目。
企业应严格按照国家税法规定进行申报和缴纳税款，同时合理利用税收优惠政策，降低税收负担，提高企业的经济效益。
房地产企业企业所得税政策.doc
房地产企业企业所得税政策\doc 房地产企业企业所得税政策第一章引言1\1 文档目的1\2 目标受众1\3 法律依据第二章企业所得税的适用范围和对象2\1 企业所得税的适用范围2\2 纳税主体第三章纳税基础和计算方法3\1 纳税基础3\2 税前扣除项目3\3 税率和计算方法第四章免税和减免政策4\1 免税政策4\2 减免政策第五章扣缴和征收管理5\1 扣缴义务和责任5\2 扣缴比例和计算方法5\3 征收管理措施第六章税务申报和纳税申报6\1 税务申报义务6\2 纳税申报程序和要求6\3 监管和处罚措施第七章风险防范和合规要求7\1 监控风险要点7\2 合规要求第八章附件附件一：企业所得税法律文本附件二：相关法律文件法律名词及注释：1\企业所得税：国家对企业所得征收的一种税收，根据企业的利润额、支付的薪资等因素来确定征收额度。
2\纳税主体：被纳税义务人，指根据法律规定应当缴纳企业所得税的企业。
3\税前扣除项目：指企业在计算所得税前可以扣除的合法开支和费用。
4\免税政策：指某些符合特定条件的企业可以在一定时间段内不用缴纳企业所得税的政策。
5\减免政策：指某些符合特定条件的企业可以在一定时间段内按照一定比例减免企业所得税的政策。
6\扣缴：指代扣代缴企业所得税的行为，主要责任在于从企业的应付款项中提取所得税并支付给税务机关。
7\征收管理：指税务机关对企业所得税的征收、监管和管理活动。
8\税务申报：指纳税人按照税法规定，向税务机关报送企业所得税相关信息和申报表。
本文档涉及附件：1\企业所得税法律文本（附件一）2\相关法律文件（附件二）。
房地产业企业所得税政策要点
目录
• 政策背景与概述 • 房地产业企业所得税政策要点解析 • 政策影响与实施效果 • 政策完善与建议 • 案例分析
政策背景与概述
01
政策背景
01
房地产业作为国民经济的重要支柱产业，对经济增长和就业具 有显著贡献。
02
过去几年，国家针对房地产市场过热和房价上涨过快的问题，
案例二：某房地产企业享受税收优惠政策案例
总结词：优惠政策
详细描述：某房地产企业根据国家税收优惠政策，成功申请并享受到了相应的减免和抵扣，有效降低了企业的税收负担，提 高了企业的市场竞争力。
案例三：某房地产企业所得税风险防范案例
总结词：风险控制
详细描述：某房地产企业通过建立完善的税务管理制度和风险防范机制，有效规避了企业所得税风险 ，确保了企业的稳定发展。具体措施包括加强税务审计、及时掌握税法变化等。
税前扣除项目
成本费用扣除
房地产业企业的成本费用可以在计算 应纳税所得额时进行扣除，如开发成 本、销售费用、管理费用等。
损失弥补
房地产业企业在经营过程中发生的亏 损，可以在一定期限内进行弥补，以 降低应纳税所得额。
政策影响与实施效果
03
对房地产业的影响
抑制房价上涨
通过增加企业所得税负担，降低房地产开发企业的利润空间，从 而抑制房价上涨。
出台了一系列调控政策，以稳定市场和促进健康发展。
企业所得税政策作为国家宏观调控的重要工具之一，对于引导
03
和规范房地产业发展具有重要意义。
政策概述
政策目标
通过调整企业所得税政策，引导房地产业健康发 展，稳定市场预期，促进经济增长和就业。
政策对象
房地产业内企业，包括房地产开发企业、房地产 中介服务企业等。
房地产开发企业所得税政策----北京市地方税务局企业所得税处
（三）视同销售收入的处理
• 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个 人的非货币性资产等行为，应视同销售， 于开发产品所有权或使用权转移，或于实 际取得利益权利时确认收入（或利润）的 实现。
• 可以作为广告和宣传费、业务招待费计算 基数
• 从关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例 超过2：1标准以及支付关联方的利息超过规定标 准而发生的利息支出，超过部分不得扣除。
• 企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定 提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交 易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关 联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出， 在计算应纳税所得额时准予扣除。
关于房地产开发企业将开发产品转 为自用的处理问题
• 房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照 《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问 题的通知》（国税函[2008]828号）有关规定和 《通知》第二十四条的规定执行。
• 房地产开发企业在2008年1月1日前（不含），将 开发产品转为自用的，凡已进行会计处理，计提 折旧并在计算企业所得税时予以扣除的，按照 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所 得税问题的通知》（国税发[2006]31号）和《国 家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所 得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）的 有关规定执行。
建造的邮电通讯、学校、 医疗设施应单独核算成本，其中，由企业 与国家有关业务管理部门、单位合资建设， 完工后有偿移交的，国家有关业务管理部 门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项 目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期
（四）贷款担保的处理
• （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属 于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、 受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的， 如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格， 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款 于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的 实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中 约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购 买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计 算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确 认收入的实现。
税务总局明确房地产企业所得税预缴政策
R I f
Of
国家税务总局近日公布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。
通知指出，对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%;符合规定的经济适用房开发项目不得低于3%。
这一通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。
通知自2008年1月1日起执行。
已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。
通知规定，对于非经济适用房开发项目，位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%;位于其他地区的，不得低于10%。
通知还规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
通知称，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
税务总
局明确
房地产
企业所
得
税
预
缴
政
策
ea l Estate n orma t ion Chi n a 1。
房地产企业所得税政策讲解
房地产企业所得税政策讲解1. 引言房地产业在中国的经济中占据着重要的地位，对于房地产企业来说，纳税是不可避免的责任。
房地产企业所得税是指房地产企业依法缴纳的利润所得税，对房地产企业的经营状况和税负有着重要的影响。
本文将对房地产企业所得税的政策进行讲解，帮助企业了解和应对相关税收规定。
2. 房地产企业所得税的具体规定根据中国税法的规定，房地产企业所得税是依据企业的实际利润计算并缴纳的。
房地产企业所得税的具体规定主要包括以下几个方面：2.1 纳税人范围根据《中华人民共和国企业所得税法》，房地产企业是指以房地产经营、开发、销售为主要业务的企业。
这些企业包括开发商、房地产中介机构以及相关配套服务企业。
2.2 税率房地产企业所得税的税率根据企业的所在地不同而有所差异。
在一线城市，税率通常为25%，而在二线城市和其他地区，税率为20%。
此外，对于符合条件的小型微利企业，享受优惠税率也是可能的。
2.3 纳税期限和申报方式房地产企业应按照国家税务总局的规定，每年按季度申报纳税。
具体纳税期限和申报方式可以通过税务总局的官方网站查询或咨询当地税务机关。
2.4 税收优惠政策为鼓励房地产企业的发展，中国政府也提供了一些税收优惠政策。
例如，对于符合条件的保障性住房开发企业，可以享受一定的税收减免或者免征政策。
此外，对于符合条件的企业重组、重大技术改造等情况，也可以享受相应的税收优惠。
3. 关键问题和解决方案在实际操作中，房地产企业面临一些关键问题，特别是在税收申报和纳税义务履行方面。
下面列举一些常见的关键问题，并提供相应的解决方案。
3.1 房地产销售与利润核算的问题房地产企业往往面临销售与利润核算的难题，特别是在多个项目同时进行的情况下。
在这种情况下，企业需要建立完善的成本核算和利润分配体系，确保每一笔销售收入和成本都能得到准确的记录和核算。
3.2 税前扣除项目的合理利用房地产企业可以合理利用税前扣除项目，如折旧、摊销、税前捐赠等。
房地产开发企业所得税管理办法
房地产开发企业所得税管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业的所得税管理，确保税收法律法规的正确实施，根据《中华人民共和国企业所得税法》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产开发的企业。
第三条房地产开发企业应按照本办法的规定，依法申报并缴纳所得税。
第二章纳税义务人第四条房地产开发企业作为独立的法人实体，为所得税的纳税义务人。
第五条企业应以其实际取得的收入总额为基数，依法计算应纳税所得额。
第三章应纳税所得额的确定第六条企业所得税的应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
第七条房地产开发企业的收入总额包括但不限于销售房产收入、租赁收入、转让土地使用权收入等。
第八条不征税收入包括政府补助、特定非营利组织捐赠等，具体范围按照国家相关规定执行。
第九条免税收入包括国家规定的税收优惠政策所涉及的收入。
第十条各项扣除包括成本、费用、税金、损失等，具体扣除项目和标准按照国家相关规定执行。
第四章税前扣除项目第十一条企业在计算应纳税所得额时，可以依法扣除以下项目：（一）生产经营成本；（二）销售费用、管理费用和财务费用；（三）税金及附加；（四）损失；（五）其他按照法律法规允许扣除的项目。
第五章税收优惠政策第十二条房地产开发企业依法享受国家规定的税收优惠政策，包括但不限于高新技术企业优惠、小型微利企业优惠等。
第六章纳税申报第十三条房地产开发企业应按照税务机关的规定，定期进行纳税申报，报送纳税申报表及其附列资料。
第十四条企业应保证申报资料的真实性、准确性、完整性。
第七章税务检查第十五条税务机关有权对房地产开发企业的纳税情况进行检查，企业应予以配合。
第十六条对于税务检查中发现的税收违法行为，税务机关将依法处理。
第八章附则第十七条本办法由国家税务总局负责解释。
第十八条本办法自发布之日起施行，原有与本办法不一致的规定同时废止。
房地产企业所得税政策解析
2021/9/18
13
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处 理
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已取得了初始产权证明； （三）开发产品已开始投入使用。 以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以
2021/9/18
21
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
（五）完工项目确定计税成本核算终止日 国税发[2009]31号第三十五条规定：开发产品完工以后，
企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成 本核算的终止日，不得滞后。可以归纳为以下几点：
1.开发产品当年度完工必须结算计税成本（完工指税法视同 完工条件）。
2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年 5月31日前任一时点为核算终止日。汇算清缴根据12月31 日账面数据可在5月31日前纳税调整。（国税函2011年34 号文件）
3.会计成本：未入账的成本费用均可以预提；计税成本：预 提成本费用不超过国税发[2009]31号第三十二条规定的范 围和标准。所以预提成本汇算清缴也要纳税调整。
未提项目。
2021/9/18
24
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
（七）未完工开发产品不进行汇算清缴。
未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成
2.根据计税成本结算额，对以前销售收入实际毛利额与预计 毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。
3.计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴 前。
房地产开发企业所得税政策
房地产开发企业所得税政策1. 背景介绍房地产开发企业是指从事房地产开发经营活动的企业。
随着房地产市场的快速发展，各级政府纷纷出台相应的税收政策，以引导和管理房地产市场。
所得税作为重要的税种之一，对于房地产开发企业来说具有重要的意义。
2. 房地产开发企业所得税税率根据国家税收政策规定，房地产开发企业需要缴纳企业所得税。
房地产开发企业的所得税税率为25%。
在计算所得税时，房地产开发企业可以采用以下两种方法之一：•分季度计税：根据企业的经营状况，每季度进行一次税前利润核算，并按照当期利润的25%缴纳税款。
•年终汇算：在每年年底进行税前利润核算，然后缴纳当年全年利润的25%作为所得税。
3. 房地产开发企业所得税优惠政策为了鼓励和支持房地产开发企业的发展，政府还出台了一系列的所得税优惠政策。
常见的所得税优惠政策包括：•投资补贴：对于房地产开发企业的投资项目，政府可以给予一定的投资补贴，将其纳入进项税额的抵扣范围，并减少应缴纳的所得税额。
•长期资本收益免税：对于持有房地产开发企业股权且持有时间超过一定年限的投资者，其通过出售股权所得取得的长期资本收益可以免征所得税。
•技术转让收益免税：对于房地产开发企业通过技术转让取得的收益，可以在一定条件下免征所得税。
4. 减免和退还房地产开发企业所得税在特定情况下，房地产开发企业还可以享受减免和退还所得税的政策。
例如：•投资固定资产一次性扣除：对于购置新的固定资产的房地产开发企业，可以将购置固定资产的金额一次性扣除，并减少应缴纳的所得税额。
•投资特定区域免税：对于投资于特定区域的房地产开发企业，可以在一定期限内免征所得税。
5. 申报和纳税房地产开发企业在享受所得税优惠政策的同时，也需要按照国家的税收法规进行申报和纳税。
具体步骤包括：•填写所得税申报表：按照税务局要求，房地产开发企业需要按照特定格式填写所得税申报表，并携带相关财务文件和证明材料进行申报。
•缴纳所得税款：根据房地产开发企业实际的经营情况和利润额，计算应缴纳的所得税款，并在规定的时间内缴纳税款。
企业所得税处理之房地产企业所得税政策
（1）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证.(未取 得销售资格的开发项目不存在土地增值税清算的问题) （2）预售合同、销售合同，作为衡量销售收入的依据。 （3）建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本 的终止日） （4）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表
产权审批
商品房交付使用后，由 业主（开发商代理）向 房管局报送购买房产的 资料，交纳契税，办理 房产证
（四）收入实现的条件
第六条：
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分 成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购 买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、 购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果 销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应 按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于 收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的 实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得 直接从销售收入中减除；
分为六章三十九条，并更名为《办法》较原 31号文《通知》更正式。
二、新31号文框架
第一章 总则 （共4条）
本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发 产品完工条件及核定征收的管理。
第二章 收入的税务处理 （共6条） 本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率
等进行规范。
第三章 成本费用扣除的税务处理（共14条） 本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规
（四）收入实现的条件
思考：第六条规定带来的影响？
（四）收入实现的条件
第六条：
1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于 实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确 认收入的实现。 2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合 同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款 方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
房地产企业所得税政策解析
房地产企业所得税政策解析1. 引言房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一，其发展对国家经济发展起着重要的推动作用。
为了规范房地产企业的税收行为，国家制定了相应的税收政策，其中包括房地产企业所得税政策。
本文将对房地产企业所得税政策进行深入解析，帮助读者了解相关政策内容和纳税义务。
2. 房地产企业所得税的基本原理房地产企业所得税是指房地产企业在经营过程中所获得的所得按照一定税率征收的税款。
按照我国税法的规定，房地产企业所得税是属于企业税种中的一种，其纳税义务由房地产企业自行履行。
根据企业所得税法的规定，房地产企业所得税的计算方法为：企业所得税 = 应纳税所得额 × 税率 - 速算扣除数。
其中，应纳税所得额是指房地产企业在一定会计期间内计算出的纳税所得额，税率是指税法规定的适用于房地产企业的税率，速算扣除数是为了简化计算而引入的一种扣除方式。
3. 房地产企业所得税的计算方法3.1 应纳税所得额的计算应纳税所得额是房地产企业计算纳税所得的基础，其计算方法与一般企业所得税相似。
一般而言，应纳税所得额 = 全年营业收入 - 全年成本 - 抵免- 减免。
具体计算时，需要注意以下几个方面：•全年营业收入包括房地产销售收入、租金收入等。
•全年成本包括房地产施工成本、销售费用、管理费用等。
•抵免是指按照法律规定可以抵免的金额，例如研发费用、不动产投资等。
•减免是指按照税收政策规定可以减免的税款，例如小型微利企业所得税优惠政策等。
3.2 税率和速算扣除数的确定房地产企业所得税的税率和速算扣除数是根据税法规定确定的。
具体而言，税率和速算扣除数根据房地产企业的不同纳税方式、区域、行业等因素而有区别。
目前，我国普通房地产企业所得税的税率是25%，速算扣除数是1500元。
需要注意的是，特定类型的房地产企业可以享受税收优惠政策，例如小型微利企业可以按照一定比例减免税款。
此外，企业在跨境交易中涉及房地产的，还需了解相关的国际税收协定和政策。
企业所得税处理之——房地产企业所得税政策
详细列明房地产企业的各项收入，确保无遗 漏、无错误。
正确计算应纳税所得额
根据收入、成本费用等数据准确计算应纳税 所得额。
合理确认成本费用
按照税法规定确认成本费用，注意与财务会 计的差异调整。
填报附表和附报资料
根据税务机关要求填报相关附表和附报资料 ，确保申报完整。
税务检查与风险防范
房地产项目销售阶段税务处理
销售收入确认时点与金额
确认时点
房地产销售收入的确认时点一般为签订销售合同并交付房屋 时。对于采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同 或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付 款的，在实际付款日确认收入的实现。
确认金额
销售收入确认金额应等于销售合同或协议约定的总价款，包 括现金、实物、有价证券和其他经济利益。对于合同或协议 约定的销售价款与实际销售价款不一致的情况，应按照实际 销售价款确认收入。
05
房地产企业所得税汇算清缴工作 要点
汇算清缴时间节点把握
确定汇算清缴年度
明确需要进行企业所得税汇算清缴的年度，确保按时进行申报。
了解汇算清缴时间
熟悉汇算清缴的时间节点，包括申报、缴纳税款等，避免错过重 要时限。
延期申报与审批
如遇特殊情况需延期申报，应提前向税务机关申请并获得批准。
申报表填报注意事项
房地产企业所得税是指对房地产企业 生产经营所得和其他所得征收的一种 税。
随着我国房地产市场的快速发展，房 地产企业所得税政策也在不断调整和 完善，以适应市场变化和经济发展需 要。
政策目的与意义
促进房地产市场健康发展
增加财政收入
通过征收企业所得税，可以引导房地 产企业合理开发、经营土地和房屋， 防止过度投机和浪费资源。
房地产企业所得税政策解读
房地产企业所得税政策解读房地产业一直是国民经济中重要的支柱产业之一，对于促进经济增长和推动城市发展起着不可忽视的作用。
然而，随着房地产行业的快速发展，政府也出台了一系列的相关税收政策，以规范行业秩序、加强税收管理和优化税收结构。
本文将对房地产企业所得税政策进行解读，帮助企业了解税收政策的具体要求和优惠政策。
1. 税收政策的背景房地产企业所得税政策的出台，是为了合理调节行业发展，遏制投机行为，促进企业规范经营和税收合规。
随着房价的上涨和市场火爆，一些房地产企业通过各种手段提高房价，追求巨额利润，导致市场泡沫风险不断积聚。
为了遏制这种投机行为，政府加大了对房地产企业的税收监管力度，通过所得税政策来规范行业经营行为，推动企业合规经营。
2. 房地产企业所得税政策解读2.1 税收基础及税率房地产企业所得税的税基是企业在一定年度内实际所得额。
具体计算方法是，企业应依法填报和缴纳增值税，并依照国家税务机关的规定，根据纳税征收机关的核定，提取租金、利息、财产转让所得、取得财产转让收益等。
房地产企业所得税税率为25%，适用于全国范围内的房地产开发、销售、租赁等企业。
此外，一些地方行政机关根据当地实际情况，对房地产企业所得税税率进行了适度调整，以推动地方经济发展。
2.2 税收优惠政策为了鼓励房地产企业加大投资，降低企业成本，政府还制定了一系列的税收优惠政策，以推动行业持续健康发展。
首先，房地产企业在购买固定资产时可以享受税前扣除的政策。
根据规定，房地产企业在取得固定资产时可以在一定期限内按照一定比例将其计入成本或者当前期损益。
其次，对于经过批准的房地产企业，可以享受企业所得税优惠政策。
具体来说，如果企业从事房地产开发、销售、租赁等业务，且符合一定条件，可以享受减免、免征或者减半征收的税收待遇。
另外，对于自住房产售后再次购买自住房的个人，可以享受个人所得税减免政策。
根据规定，个人再次购买自住房的，可以在取得资产收益时，将售出住房的房屋价款和房屋使用权所付价款，从应纳税所得额中扣除。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知.doc
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
房地产开发企业所得税
房地产开发企业所得税概述
预售调 增调减
主要政策规定
一.区分完工和未完工开发产品分别征税 就企业而言分为完工和未完工二部分计算所得纳税
；就开发产品而言分为未完工和完工后二个阶段纳 税 （一）完工开发产品 按一般制造业产品规定，分别确定计算收入、扣除 项目，计算应纳税所得额 完工的标志（除土地开发之外）为下列条件之一： 1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 2. 开发产品已开始投入使用 3.开发产品已取得了初始产权证明
初始产权证 笔产权转让手续较
明之一
早者
所处位置不 预计利润率 同规定不低 于5%-15%
经济适用房 不低于3%
限未完工 不限未完工（折旧 ）
主要政策规定
二.完工开发产品收入 （一）收入的范围 1.销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等
价物及其他经济利益 2.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确
1.征收方法 （1）查账征收是基本的征收方法 （2）核定征收方法
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三 十五条规定的情形（因账务设置或核算无法确定收 入、成本或费用），税务机关可对其以往应缴的企 业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规 范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等 税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先 确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理
收益性支出和资本性支出等原则
具体的扣除项目，凡没有行业特点的（也即国税发 [2009]31号未提及或虽规定不冲突）按税法规定： 如不允许扣除项目；捐赠、招待费、广告和宣传费 、利息支出、工资附加费、资产税务处理等
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
房地产开发经营业务企业所得税处理办法1. 引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产开发经营业务已成为经济的重要组成部分。
为规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，保障国家税收收入，特制定本处理办法。
2. 业务概述房地产开发经营业务涉及土地购置、规划设计、建设施工、销售转让等多个环节。
企业所得税的税务处理需考虑各环节的成本、收入及相关税费。
3. 所得税处理方法（1）一般原则：房地产开发经营业务所得税应按照《中华人民共和国企业所得税法》及相关法规计算缴纳。
（2）计税依据：企业所得税的计税依据为应纳税所得额，即企业每一纳税年度的收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
（3）纳税期限：房地产开发企业应按照月度或季度预缴所得税，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。
4. 特殊规定（1）预售收入处理：房地产开发企业预售房屋取得的收入，应按规定预缴企业所得税。
（2）土地增值税处理：房地产开发企业销售房屋时，应按规定缴纳土地增值税，该税种与企业所得税分别计算。
（3）成本费用扣除：房地产开发企业的成本费用扣除应遵循真实性、合理性和相关性原则，并按照税法规定进行列支。
5. 案例分析本部分将列举房地产开发经营业务所得税处理的典型案例，旨在加深对税法条款的理解和实际应用。
6. 目的和背景本处理办法的制定旨在规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，确保税收政策的公平性和透明度，同时适应房地产市场发展的新形势，为企业提供清晰明确的税务指导。
7. 适用范围本处理办法适用于中华人民共和国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产中介服务机构等。
8. 经营业务税处理（1）收入确认：房地产开发经营业务收入应在房屋销售合同签订且房屋所有权转移时确认。
（2）成本核算：房地产开发经营业务应合理划分各项成本费用，并按照税法规定进行扣除。
成本核算应遵循权责发生制原则，确保数据的真实性和准确性。
最新整理房地产企业所得税税务筹划.docx
最新整理房地产企业所得税税务筹划房地产企业所得税税务筹划研究在我国房地产行业不断发展的过程中，国家对于房地产行业也出台了一系列的宏观管理政策，涉及到房地产行业的相关税收政策也是有所调整。
当前，在房地产企业的成本支出中，税收支出特别是所得税的支出在企业的支出中占有一定的比例，对于企业的项目开发以及经营管理也都有着重要的影响。
为了提高企业的盈利能力，促进企业的长远发展，房地产企业管理部门必须重视所得税的筹划，在国家法律法规框架范围内，通过对自身管理、经营活动、财务业务以及涉税事务的分析，提高所得税的税务筹划水平，合法合规合理的降低房地产企业的税负。
一、房地产企业所得税特点及税收筹划作用分析所得税是房地产企业税负的重要内容之一，就是对房地产企业取得收入征收的税种，房地产企业的所得税主要是依据我国的企业所得税法以及房地产开发经营业务企业所得税处理办法作为税收的法律依据。
根据相关的数据统计资料表明，目前企业所得税已经成为我国仅次于增值税的第二大税种，而房地产企业则是我国所得税的重要纳税主体，所得税也已经成为房地产企业生产经营中的重要税种。
（一）房地产企业所得税的特点1、不存在税负转嫁问题企业所得税就是对纳税主体所得收入征收的税种，因此对于所得税而言，纳税与负税主体，不会出现税负转嫁的问题。
2、所得税是以净所得作为征税依据企业所得税的应缴税额就是应纳税所得额与适用税率乘积，并扣除减免及抵免税额，因此，所得税充分体现了按能负担。
3、所得税的弹性较高企业的所得税与房地产企业的实际收入所得有着直接的联系，所得额较高对应的税基与税率就高，反之则会降低，因此与纳税主体的经营情况有着直接关系。
4、税额较大房地产行业属于资金密集型的行业，房地产开发企业的投资时间长，资金量大，因此税基也相对较大，所得税的税金数额相比其他企业更高。
（二）房地产企业开展所得税税收筹划的必要性1、降低房地产企业的税负房地产企业项目开发资金流量大，涉税种类多，税金数额较高，开展所得税的税负筹划，主要是通过合理的筹划，有效地减少税负支出，因而节税效果明显。
房地产开发企业所得税
房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税是指房地产开发企业在经营活动中所获得的各项收入应缴纳的税款。
随着我国经济的快速发展，房地产业逐渐成为支撑国民经济的重要支柱行业之一。
因此，了解房地产开发企业所得税的相关政策与规定对于企业及税务部门都具有重要意义。
一、房地产开发企业所得税的征税依据房地产开发企业所得税的征税依据主要包括企业经营收入、企业经营成本以及其他税收优惠政策。
其中，企业经营收入是指房地产开发企业在销售商品房、房地产租赁以及提供相关服务等过程中所实现的收入总额。
企业经营成本是指企业为实现经营收入所发生的各项支出，包括土地成本、建筑材料成本、人力资源成本等。
而其他税收优惠政策则是指国家根据实际情况对房地产开发企业给予的减免或优惠的税收政策。
二、房地产开发企业所得税的税率和计算方式房地产开发企业所得税的税率一般由国家税务部门根据国家政策制定，目前我国房地产开发企业所得税税率为25%。
具体计算方式为：企业应纳税所得额 = 经营收入总额 - 经营成本总额 - 投资收益 - 其他扣除后的费用 - 附加税额 - 应纳税额中减除非税收入的减免等。
根据计算结果，企业需要按照相关税法与规定及时缴纳所得税。
三、房地产开发企业所得税的申报和缴纳时间房地产开发企业所得税的申报和缴纳时间一般按照纳税年度进行。
企业需要在纳税年度结束后的3个月内向税务部门申报所得税，同时缴纳相应的税款。
对于特定情况下需要延期申报或缴纳税款的企业，应当按照税务部门的规定进行申请并且履行相关手续。
四、房地产开发企业所得税的减免与优惠政策为了促进房地产市场的稳定发展，国家对房地产开发企业的所得税征收给予了一定的减免与优惠政策。
这些政策包括但不限于：“两免三减半”政策、房地产企业重大项目所得税优惠政策、开发商租金减免政策等。
具体的减免与优惠政策可根据实际情况向税务部门了解并进行申请。
五、房地产开发企业所得税的合规管理和风险防范房地产开发企业在申报和缴纳所得税过程中应严格遵守国家法律法规，确保合规经营，并加强内部管理以防范税务风险。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第三章房地产企业企业所得税政策第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件）一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。
第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。
二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。
第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。
三、收入实现的条件。
第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
（一）新旧政策的不同点：1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入；2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。
也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。
因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。
（二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。
按照以上规定，企业在2008年以后以“预收账款”为基数计算的广告费、业务宣传费、业务招待费将允许扣除（因为预收账款已经被确认为收入）。
四、视同销售收入第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
新办法取消了“将开发产品转作固定资产”视同销售的规定。
这样一来，营业税、土地增值税、企业所得税的规定基本一致。
是否视同销售，最根本的标志是“产权是否转移”。
五、预计毛利率的规定。
第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
1、新旧变化：这一规定，与以前的政策相比有较大的变化。
（1）与国税发【2006】31号文件相比，第一、除经济适用房以外，毛利率普遍下调5%；第二、使用3%毛利率的项目，在经济适用房的基础之上，又增添了限价房和危改房，范围扩大。
（2）与国税函【2008】299号文件相比，又将“预计利润率”改为“预计毛利率”。
这样计算出来的“预计毛利额”与“预计利润额”含义大不相同。
六、预计毛利额和应纳税所得额的计算方法。
第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
”【相关链接1：与预计收入相关的费用、税金及附加是否允许扣除】国税发【2006】31号文件规定：“在未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。
”国税发【2009】31号文件规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
”两者的不同在于原政策规定“扣除相关的期间费用、营业税金及附加”后再计入当期应纳税所得额”；新政策没有扣除规定，那么按新办法是否应扣除相应费用及税金？分析：看以下两个公式：毛利额＝销售收入－销售成本所得额＝利润总额＝（假设不需调整）＝销售收入－销售成本－销售税金－期间费用从以上公式可以看出，毛利额与所得额是两个不同的概念。
是无法合并的。
只有将毛利额经过调整变成所得额后才能合并。
而要想将毛利额变成所得额只有在扣除“相应的税金及其费用”后才能实现。
根据以上分析，按照新办法规定，计算企业应纳税所得额时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。
特别是按照前面关于收入的界定原则，与预计收入相匹配的广告费、业务宣传费、业务招待费也应予以扣除。
【相关链接2：应纳税所得额到底应如何计算】新办法规定：“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
”那么应纳税所得额到底应如何计算？【案例3—1】（1）某房地产公司（坐落在省城）2008年度开发A项目，预售房款78000000元，当年开发产品未完工。
当年缴纳营业税金及附加4329000元，期间费用6500000元。
2009年度 A项目全部完工，实现收入120000000元，开发成本60000000元，该项目2009年度缴纳营业税金及附加2331000元。
（2）2009年度又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收入45000000元，开发成本27000000元，缴纳营业税金及附加2497500元。
该企业2009年度期间费用共发生8900000元。
计算该企业2008、2009两年应缴纳企业所得税（假设不需进行其他纳税调整）。
分析并计算：1、2008年：企业的利润总额＝0―6500000＝―6500000元该企业产品未完工，应根据国税发【2009】31号文件第八条、第九条规定计算缴纳企业所得税。
应纳税所得额＝78000000×15%―4329000―6500000＝871000元应纳企业所得税＝871000×25%＝217750元。
2、2009年：企业的利润总额＝120000000＋45000000―60000000―27000000―4329000―2331000―2497500―8900000＝59942500元本期扣除的前期营业税金及附加4329000元应作纳税调增（调整的税金填在“纳税调整表”第六项“其他”栏内）；上期按预计毛利率计算的预计毛利11700000元应予以调减（调整的“预计毛利额”填在“纳税调整表”第五项“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏内。
应纳税所得额＝59942500＋4329000―11700000＝52571500元。
应缴纳企业所得税＝52571500×25%＝13142875元【注：A项目此前销售收入的实际毛利额＝78000000×60000000÷120000000×100%＝36000000元；A项目实际毛利额与预计毛利额的差额＝36000000―11700000＝24300000元】七、成本费用扣除范围。
第十二条：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
以上应注意两个词，一个是“发生的”；一个是“按规定”。
根据这两个词我们可以理解为只要是企业实际发生的符合税法规定的费用、成本税金及附加等都可以扣除。
所谓按规定可以理解为按照《企业所得税法》及其实施条例等规定。
比如：广告费、业务宣费、业务招待费必须按照收入的一定比例计算扣除。
八、取消有关“广告费、业务宣传费、业务招待费”的特殊规定：原来国税发[2006]31号文件规定：“广告费、业务宣传费、业务招待费。
按以下规定进行处理:(1)开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数。
(2)新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
”现在正式取消这一规定。
以上做法表明：（1）不再限制预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数；（2）取消了“新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,向后结转期限最长不得超过3个纳税年度。
”的规定。
九、利息费用的扣除。
第二十一条：企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
注意：利息的扣除与国税发[2006]31号相比变化主要体现在以下两点：1、国税发[2006]31号第（1）条规定，开发产品完工前发生的利息计入“开发成本”，开发产品完工后发生的利息计入“财务费用”，现在规定按会计准则规定执行；2、取消了“借入关联方资金超过其注册子本50%的，超过部分的利息支出不得扣除”的规定。
改按财税[2008]121号执行：在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过2∶1。
【相关链接：企业贷款后又借给关联企业应怎样缴纳营业税？】【案例3—2】假设房地产公司和建筑公司是同一个老总，3月份建筑公司从银行贷款200万元，转入房产公司用，请问两家公司怎样做帐务处理？建筑公司是否需要缴纳营业税？辨析答疑：1、会计处理：（1）建筑公司账务处理：①取得贷款时：借：银行存款贷：短期借款（长期借款）②借给房地产时：借：其他应收款贷：银行存款③收回借款和利息时：借：银行存款贷：其他应收款（借款本金）其他应付款（收回应由房地产公司负担的贷款利息）④还银行贷款及利息时：借：短期贷款其他应付款贷：银行存款（本金加利息）（2）房地产公司账务处理：①借入资金时：借：银行存款贷：其他应付款②按月计息时：借：财务费用（或开发成本）贷：其他应付款③还款、支付利息时：借：其他应付款（本金加利息）贷：银行存款2、税收政策：（1）企业所得税问题：根据国税发[2009]31号文件：“企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。