文化产业创意孵化园建设项目可行性研究报告

文化产业创意孵化园建设项目可行性研究报告

1总论

1.1项目名称

文化产业创意孵化园建设项目

1.2项目承办单位概况

单位名称：某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司注册地址：

法人代表：

承办单位简介：

某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司成立于2011年5月11日，是国有独资有限责任公司，注册资金800万元。

公司坐落于某某市千山区东解放路338号，现拥有员工22人，组织机构健全，架构合理。公司主要从事房地产开发与销售等业务。公司成立至今，已成功开发建设玉龙湾一期、玉龙湾二期、果子园、惠民花园小区等项目。

1.3可行性研究报告编制依据

（1）《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；

（2）国家发展和改革委员会颁布的《投资项目可行性研究指南(试用版)》；

（3）国家发展和改革委员会第40号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》；

（4）辽宁瑞尔工程咨询有限公司与某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司签定的可研报告编制委托合同书；

（5）《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（6）某某市城市发展规划；

（7）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料；

（8）某某市城乡规划设计院提供的总平面图；

1.4编制原则

（1）以国家和省市有关法律、法规和标准为原则，以省、市有关部门的批文、批件为依据，在相关规划文件指导下进行；

（2）根据某某市国民经济和社会发展计划及某某市城市发展规划，考虑建设单位在经济上承受能力，合理确定项目的建设规模和实施步骤；

（3）根据某某市发展趋势，结合项目单位现状，合理筹措资金，科学使用；

（4）依据某某市总体规划，对建设项目进行合理布置，通过精心策划、精心设计、精心施工、精心管理，使项目创造出良好的社会效益；

（5）项目建设在满足功能的前提下，尽量降低工程造价，使项目投资发挥最大经济效益和社会效益；

（6）结合项目所在地域的社会、环境和经济现状，以及未开的发展趋势，对本项目建设进行合理的定位，为地域经济发展和构建和谐社会做出贡献。

1.5研究工作的范围

本可行性研究报告主要研究范围：

1、项目建设的必要性、可行性和意义；

2、项目建设规模及建设内容；

3、项目选址及建设条件；

4、工程方案；

5、公用工程和辅助设施；

6、节能与环保；

7、组织管理；

8、项目实施计划和工程招投标管理；

9、投资估算与资金筹措；

10、工程建设的财务评价。

1.6项目概况

1.6.1项目拟建地点

文化产业创意孵化园项目拟建于某某市铁东区千山东路702号。

该区域交通便利，地理、地质、抗震、气象条件均可满足项目需

要。

1.6.2建设规模与内容

某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司现有地块为规划的住宅用地，地号为4-2-26号。占地面积为142415.21m2，总建筑面积为494135平方米，其中住宅建筑面积为414646 m2，公建建筑面积为79489m2。项目容积率3.47，建筑密度27.04%。拟建-1~24层居民住宅楼26栋。绿地45288m2，绿地率31.80%。

其中，4-2-26号地块公建建筑面积79489m2中的40153 m2为本项目建筑面积，位于4-2-26号地块东侧居民住宅楼的底层网点，建设文化产业创意孵化园项目，规划建设成为集聚科技成果转化、科技创意、文化创意、电影广告、新兴媒体等项目和企业的文化创意孵化基地，建成后拟采取对外出租的经营模式。

1.6.3主要建设条件

项目建设用土地无其它地上附着物，无耕地，已具备项目所需建设条件。

项目建设主要原辅材料来源于当地。当地原辅材料资源丰富，供应有保证。

从项目建设的社会经济状况、交通运输状况、基础设施条件以及自然环境方面分析，加上某某市的投资环境、人力资源优势及区位优势，为项目建设提供了可靠的保证。

项目建设地各项公用及配套设施齐全。供电能力、供水、通讯等

配套设施完善、供应能力充足，完全可满足项目建设需要。

1.6.4项目资金投入和效益情况

本项目总投资10185.52万元，全部自筹。

建设投资构成中，土地费占16.48%，建筑安装工程费占59.13%，基础设施费占6.62%，出租费占2.11%，其余各项费用占15.66%。

本建设项目的建设期为22个月，建成后拟采取出租的经营模式，可实现财务净现值14917.40万元（税前），财务内部收益率38.40％（税前），投资回收期3.81年。

1.6.5项目实施进度建议

本工程自2012年12月开始前期准备工作，2014年10月完成各项验收工作，项目建设期22个月。

1.6.6主要经济技术指标

某某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司4-2-26号地块的主要技术经济指标见表1-1，其中，本项目建筑面积为40153m2。

表1-1 主要技术经济指标

1.7产业政策分析

本项目属于文化创意产业建设项目，根据国家发改委《产业结构调整指导目录（2011年本）》，本项目属“三十六、教育、文化、卫生、体育服务业”中的“7、文化创意设计服务”，为鼓励类项目。

因此，本项目的建设符合国家产业政策。

2项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文化产业的发展是日新月异。许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。发展文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设，构建社会主义和谐社会的重要内容。

为促进文化产业的发展，国家制定了《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》，某某市制定了《中共某某市委关于贯彻落实党的十七届六中全会精神加快建设文化强市的实施意见》，同时出台《某某市文化产业发展规划纲要》。

《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》中提出到2015年，我国文化改革发展的主要目标是：现代文化产业体系和文化市场体系基本建立，文化产业增加值占国民经济比重显著提升，文化产业