地块开发项目建设可行性研究报告

目录第一部分：项目概况一、宗地位置··5二、宗地现状··5三、项目周边的社区配套1、交通状况··62、教育状况··63、医疗水平··64、大型购物中心··65、银行··66、其他··6四、项目周边环境··6五、市政配套1、道路现状及规划发展··72、供、排水状况··7六、规划控制要点··7七、土地价格··7第二部分：法律及政策性风险分析一、土地法律性质评估1、现状··82、规划··8二、政策性风险评估··8三、总体评价··8第三部分：市场分析一、2010年房地产市场的政策动向··9二、成都住宅市场分析1、成都市房地产市场历年市场状况（1）、成都市07年-10年房地产市场状况··10 （2）、成都市历年住宅·市场投资状况··11（3）、成都市历年普通住宅投资增长情况分析··12 （4）、成都市历年投资成份状况··13（5）、成都市历年投资开发分析··142、区域住宅市场各项指标成长状况··14三、区域内供应产品特征1、城西市场背景简述··152、城西区域市场特征··163、城西区域商品房住宅市场供应状况··174、城西区域商品房住宅市场成交状况··185、2010年各月份不同建筑类型商品房供求状况··186、2010年各月份不同建筑面积商品房供求状况··207、区域内表现最好个案状况··228、分析：本案在区域市场内的机会点··239、结论··24四、目标市场定位及产品定位1、市场定位（1）、户型定位··25（2）、项目形象定位··25（3）、项目客户定位··25（4）、价格定位··26（5）、销售定位··262、产品建议··27第四部分：规划设计分析一、初步规划设计思路1、设计概念··282、主要产品类型··28二、规划设计的可行性分析1、各硬指标转化成现实产品的可能性··282、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响··283、土地本身特征对产品设计的影响和考虑··294、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑··295、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑··296、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑··297、市场分析结果对产品设计的影响和考虑··30第五部分：项目开发一、土地升值潜力初步评估··31二、工程计划··32三、销售计划··32第六部分：投资收益分析一、成本预测1、项目投资估算依据··332、项目投资概算··33二、经济效益分析1、项目销售收入估算··352、项目销售回款计划··363、销售利润测算··36第七部分：风险分析一、盈利能力分析··37二、项目不确定性分析1、风险分析（1）、风险因素识别··38 （2）、风险程度分析··38 （3）、风险的防范··392、敏感性分析··393、项目盈亏平衡分析··40三、社会效益和影响分析··40第八部分：可研究性结论与建议一、拟建方案的结论性意见··41二、项目主要问题的解决办法和建议··41三、项目风险及防范建议··41第九部分：附件附件一：项目开发成本估算表··43附件二：资金来源与运用表··44附件三：项目损益及利润分配表··45附件四：现金流量表··46第一部分：项目概况一、宗地位置“金沙云庭”该宗地位于四川省成都市金沙遗址路，金沙派出所旁。

二、宗地现状1、四至范围：东面是“金沙西苑”楼盘，西到蜀金璐，北达金沙遗址路，南面至清江西路。

2、此处地势平坦，与周边地势持平。

3、宗地内无水渠及较深的沟壑，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。

4、该宗地位于金沙遗址路，被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，距金沙遗址博物馆仅200米。

是内金沙高尚住区内最后的可开发的低密度风景住区。

三、项目周边的社区配套1、交通状况（1）、公交车状况：公交5路金沙遗址路站下；7路、13路金阳路站下；163路金凤路站下；14、83、96、111、502路青羊大道北站下；77、19、113、62、47、81、305、69、801、809路金沙车站下。

（2）、该宗地出行主要可以依靠公交和驾车，并不需要发展商自己解决。

（3）、该宗地位于规划地铁2号线沿线，以后交通将更加便捷。

2、教育状况在教育状况方面，则有以下多所学校：金沙幼儿园、金沙小学、石室联合中学金沙西园分校、青羊实验中学、实验外国语学校、西南财经大学。

（金沙云庭业主子女可优先录取入读石室联合中学金沙西园分校。

）3、医疗水平在“金沙云庭”周围，有多家医院，包括：成都金沙医院、成都妇女儿童医院、西区医院、中医附院、四川省人民医院、满地可医院。

4、大型购物中心、主要商场和菜市场周边商场包括西单商场、欧尚、麦德龙、家乐福光华店和金沙大型室内菜市。

5、银行周边银行包括有：中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、成都商业银行、交通银行金沙支行、兴业银行、恒丰银行。

6、其他在“金沙云庭”周边还包括有：加油站、中餐厅、火锅餐厅、快餐、酒吧、茶楼、KTV、美容院、洗浴健身中心等等。

四、项目周边环境“金沙云庭”在金沙派出所旁边，所以周边治安很好，并无大事件发生。

然而该宗地被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，不论是对环境，还是对空气质量都是十分有利的。

五、市政配套1、道路现状及规划发展目前为止，“金沙云庭”周边的道路状况十分良好，蜀金路、金沙遗址路、清江西路、金凤路和青羊大道等等路面十分平整，完好。

2、供水、排水完整无破损，通讯（有线电视、电话、网络）完全接入。

六、规划控制要点该宗地总占地面积是41492.87平方米，建筑面积是160000平方米。

总净用地面积为63亩，规划设计条件中规定：绿化率≥30%，，容积率≤1.8，建筑密度总≤30%，建筑高度≤21米，此宗地为二类住宅用地（可兼容商业≤10%）。

七、土地价格由成都市国土资源局查询得知，该宗地（编号：QY（252/211）：2009-003）于2009年4月15日进行公开拍卖，起始价为460万元/亩，成交的土地价格为590万元/亩。

则，该宗地总地价为590*63=37170万元。

第二部分：法律及政策性风险分析一、土地法律性质评估1、现状1）、土地所有权归属：国有建设用地2）、土地使用权归属：开拓置业3）、土地的用途：商住混合用地4）、土地使用年限：住宅从2009年4月15日至2079年4月14日，还剩68年零4个月，商业从2009年4月15日至2049年4月14日，还剩38年零4个月2、规划1）、规划所有权归属：国有建设用地2）、规划的用途：商住混合用地3）、规划土地使用年限：住宅70年，商业40年二、政策性风险评估由于该宗地周边的金沙西墅居住区正在建设中，开工面积在3万平方米左右，是由政府组织实施的项目。

该项目上马一定会对金沙西墅居住区造成一定的压力，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这个样项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据公司与当地政府的良好关系，通过多方工作，应能解决立项问题。

三、总体评价该项目总体来讲法律手续都相对简单顺畅，开拓置业与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，合同风险相对较低。

然后该宗地拟规划为商业居住用地，土地性质基本明确。

第三部分：市场分析一、2010年房地产市场的政策动向从上半年全国整体市场来看，虽然在中央出台新政后，全国各主要城市前前后后地出台了一些地方细则，至今仍有部分城市未出台“新国十条”的执行细则，但无论地方政府是否出台了地方细则，各个房地产市场都同样地受到了政策的强烈冲击，只是冲击稍有差异而已。

全国各地目前的表现基本一致，主要是表现在销售数量急剧下滑，但是由于价格表现并不明显，致使消费者仍然处于浓烈的观望情绪中，这说明房地产新政策已经起到一定的效果。

1、新政局部奏效，市场快速触底“抑需求”初见成效新房成交跌至低谷首先见效的是需求被全面抑制。

随着非基本需求被快速挤出，各地住宅成交量骤降。

从上半年各地成交的月度走势看，年初2个月，在季节性因素和2009年底出台的楼市降温政策的双重影响下，成交冷淡。

然而，逼出供应量的目的暂未有效。

今年上半年，各地政府通过提高土地供应面积，并对开发商海外融资网开一面，希望加速开发商现有项目的建设速度，以增加住宅市场的有效供应。

但从市场反应看，土地供应量的增加，反而令开发商有较大选择余地，激发了购地需求；且目前地价受政策调控已从高位回落，利于开发商加强土地储备。

2010年上半年，中原监测全国12个城市居住用地成交4228公顷，同比上升166%。

在政策调控下，尽管开发商拿地趋于理性，土地成交溢价率持续下降，但流标率始终维持低位，土地市场供求仍较活跃。

2、基本需求稳定，支撑低位反弹当前政策调控的重点，应该理解是为了挤出投资需求的泡沫，但对首套购房等基本的购房需求仍然鼓励，以令住宅恢复其原本的居住属性。

因此，基本需求的大小成为影响下一步楼市走向的关键。

对各城市来说，由于城市化进程的推进所带来的城市人口的增加，及城市生活水平提高所引发的购房需求，是构成住宅基本需求的主体。