关于集体土地上的房屋登记的思考

关于集体土地上的房屋登记的思考
【摘要】房屋登记机构对集体土地范围内的房屋登记应慎之又慎，保障村民的宅基地使用权，对维护和谐稳定的社会秩序，有着非常重要的意义。

【关键词】集体土地房屋登记村镇居民住宅
中图分类号：[f287.8] 文献标识码：a 文章编号：
当前，集体土地上的房屋流转成为大家热议的话题，而要使集体土地上的房屋流转就必须先进行房屋登记。

物权法64条为集体土地上的房屋属于村镇居民的私人财产提供了明确的法律依据。

物权法6条确立了以登记为核心的不动产物权公示制度。

但同时《房屋登记办法》82条规定了集体土地上房屋登记的范围，即依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。

结合《土地管理法》第四十三条的规定，集体土地范围内可登记的房屋分为两类：一是村镇居民住宅，包括宅基地上新建、改建、扩建和重建的房屋；二是经依法批准，由乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建造的房屋。

据此在实际工作中，个人名下商业或工业用途的集体土地因不符合法律要求就不能办理房屋登记
一、集体土地上房屋登记具有其特殊性
1、《房屋登记办法》依旧将宅基地使用权视为一种带有身份性质的财产权，与集体经济组织的成员资格相联系。

为了确保房屋所有权人与宅基地使用权人一致，从源头限制宅基地和村镇房屋私下流转，第八十三条规定村民申请住宅所有权初始
登记，须提供申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明和宅基地使用权证明。

这样做的目的在于，限制集体土地上房屋非法流转。

目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，禁止集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。

同时对集体土地上房屋转移登记做出了严格限制。

房屋流转行为，如房屋买卖、赠与、交换、继承、受遗赠会导致权利主体在法律上的变化，因此第八十六条规定村镇房屋转移登记需提供宅基地使用权证明和农村集体经济组织同意转移的证明材料。

如果当事人先办理房屋所有权转移登记后，再去办理宅基地使用权，有可能出现不符合取得宅基地使用权的情形，无法办理宅基地使用权变更，从而造成宅基地使用权主体和房屋所有权主体不一致。

所以集体土地范围内村民住房转移登记以“先地后房”为原则，集体土地范围内的房屋交易过户先进行宅基地使用权变更登记，实际上将宅基地使用权的转移登记作为房屋转移登记的前置，借此将村镇房屋流转限制在农村集体经济组织的成员之间。

为了使集体土地上房屋登记能明显区别于国有土地上房屋登记，《房屋登记办法》第八十九条规定，房屋登记结构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明：“集体土地”字样。

2、宅基地使用权是村民安身立命的非常重要的社会保障
宅基地使用权对于依赖其生存的村民而言，既是“财产权”，也是“身份权”，还是“生存权”。

农民一旦失去宅基地和住房，在农民社会保障制度还不成熟、不健全的情况下，将会失去最基本的生
存条件，甚至会严重影响社会稳定。

所以根据《物权法》184条之规定，现阶段还不允许办理村民住宅的抵押登记。

我们房屋登记机构对集体土地范围内的房屋登记应慎之又慎，保障村民的宅基地使用权，对维护和谐稳定的社会秩序，有着非常重要的意义。

二、目前房屋登记的基本情况及存在的问题
1、房屋登记的基本情况
在《房屋登记办法》出台之前，我们自1988年已开展了集体土地上的房屋登记工作，在多个乡镇进行了试点发证，取得了社会认可和当地农民群众的支持。

在农村，许多农民要求办理房屋登记的要求是非常迫切的，其原因主要是：一是随着法律意识的增强，村民觉得如果自己宅基地上的房屋有房屋所有权证的话，面对政府拆迁征收将有更多话语权。

二是经济的快速发展，使农村村民有较强的融资需求。

广大农民要求发展经济、脱贫致富奔小康的愿望迫切。

宅基地是他们最贵重的财产，应该让这些不动产充分发挥其增值创收的效用。

三是村民房屋流转意愿较为强烈，宅基地上的房屋私下交易频繁。

但是，目前，农村集体土地上房屋登记工作进展缓慢，原因是多方面的。

其一，农村房屋建设管理跟不上，违法建筑面广量大，少批多建、未批先建现象突出，再加上宅基地和集体建设用地登记发证滞后登记发证工作推进困难。

其二，因国家土地管理制度导致集体土地上房屋流转、抵押受限，农民对房屋登记的内在需求受到抑制。

其三，许多集体经济组织在自己经济组织土地上建设村民安置
住宅楼，向非本集体经济组织成员出售，存在大量的所谓“小产权”房，集体土地上房屋登记的试点，也引起了对农村“小产权”房将逐步转正的猜测，再加上个别新闻媒体不负责任的报道，也为基层政府带来了解决“小产权”房问题的压力。

2、房屋登记中遇到的问题
有三类主体不具备集体经济组织成员资格，但在获得房屋时并未违反法律规定。

即因子女上学导致户口迁出集体经济组织的原农村户口人员，因婚姻关系导致村镇房屋共有的非农村户口人员，因继承获得村镇房屋的非农村户口人员。

这三类主体在实际获得村镇房屋时并未违反法律的强制性规定，如果为其办理房屋登记，但因其不具备集体经济组织成员资格，土地管理部门往往不为其办理土地登记，从而陷入光有房屋所有权证没有土地使用权的尴尬境地。

因此，形势的发展要求国家立法部门早日制定一套完整、规范、科学的关于集体土地上房屋登记的法律法规来指导规范房屋登记
部门的行为，保障集体土地上房屋所有权人的合法权益，以更好的促进社会的稳定和经济的发展。

作者简介：孙莉，女， 1975年10月生，山东临朐人，经济师，研究方向：城乡住房建设与管理。