房产价格分析

对南宁市房产价格的初步剖析

2009年12月以来，为抵制我国部分城市房价飞涨的形势，国家连续出台了一系列针对房产价格的各个层面的调控政策。2 010年以来，国内的经济大事多以房地产行业为主。但我们却不能不看到，房地产业是国民经济的先导产业，也是现代服务业的重要组成部分。一方面连着投资，一方面连着消费，房地产业能否保持平稳健康运行，对于扩大最终消费需求至关重要。从调查中了解到，随着政府宏观调控效果的进一步显现及市场自身的调节，南宁市房地产投资保持平稳增长，市场需求旺盛，销售形势喜人，资金到位良好，市场运行呈健康发展态势。

一、南宁市房地产业的现状

1、土地供给情况。从我市的土地供给情况来看，我市今年半年共拍卖土地XX万亩，比去年全年仅仅相差XXXX亩，可说是半年的时间达到了去年一年的XX%。纵观近年以来的土地供给情况，我们发现从2001年以来，除2005年投入总量同比有所萎缩以外，其余各年投放总量都是在逐步上升。而南宁市的房价也恰恰是从2005年开始猛烈飙升的。

2、商品房建设情况。2007年，经济适用住房完成开工10 1.27万平方米，其中，经济适用住房86.28万平方米，全额集资建房14.99万平方米；竣工84.43万平方米，其中，经济适用住房65.44万平方米，全额集资建房18.99万平方米；2008年我市经济适用住房施工面积61万平方米，竣工面积59万平方米。2010年保障性（政策性）住房11600套，建筑面积74.29万平方米，建设用地约30.02公顷。除保障性住房外，南宁市还加大了对廉租房的建设，目前在建的廉租住房约3592套，总建筑面积179632平方米，能解决近万人的居住问题，较大地改善了城市低收入家庭人民的居住环境。与此同时，商品房开发规模明显扩大。2008年度，建设各类住房约5.23万套，总建筑面积约460.00万平方米，其中商品住房3.81万套，建筑面积363. 3万平方米，同比增长81.35%。受全球金融危机的影响及国家对房地产的调控，南宁市2009房地产虽然也受到冲击，但影响极为细微，相对于同市来看却创立新高。2010年，南宁市计划建设各类住房14200套，建筑面积91.68万平方米，建设用地约67.84公顷。

3、商品房销售情况。经过07、08年商品房销售价格的大涨，南宁市商品房的销售情况一直处于高位运行状态，2009年在南宁的房产历史上应该是一个值得大书一笔的时间段，这一年国内的房价开始下降，而南宁市房价却是一月至七月出现“小阳春”，进入九月以来，南宁市房地产延续了“金九银十”的销售黄金段，进入10月，商品房销售继续火爆，一直到2009年11月份，月成交量才有微量萎缩。2009年12月份南宁市的房产行业进入到一个历史的阶段，在这个月里，南宁市的商品房与二手房的价格与成交量双双创下历史新高。进入2010年，在全国房价一片降声当中，南宁市的房价依然是稳中有升，成交量也稳步增长。

4、商品房销售价格。南宁市房价从2003年开始上涨以来，一直以比较平稳的幅度上涨，即便是出现全球性的金融危机和全国性的房产政策调整，也没能让南宁市的房价停下上涨的幅度。虽然在2009年11月，南宁市房产价格有所回调，但也仅仅是昙花一现，从12月开始又维持在高位运行。2010年1-8月全市房地产企业商品房平均销售价格为6044.76元/平方米，比去年年均销售平均价高出22.3%。

4、走势分析。根据全市房地产市场运行情况和目前的宏观经济形势，房地产开发投资将继续保持稳中有升的增长势头，增速会高于去年同期水平，商品房销售也将保持一定增长，销售增幅的高低在一定程度取决于商品房价格的变化情况。原因有以下几点：一是随着世界经济出现“二次探底”的可能性以及中国经济稳中降温的趋势，国家不太可能会针对房地产行业做出进一步的严厉政策。与之同时伴随的可能是整个经济层面的货币宽松政策，这也给房地产行业以喘息的机会。二是随着整个房地产市场的复苏和转暖，开发企业资金紧张状况有所好转，开发商的投资

信心和热情将会有所增强和提高，房地产开发投资的规模和速度将有所扩大和加快，房地产投资规模和速度的双增效应必将大大带动和促进全市固定资产投资的发展。三是拉动内需的需求，使得房产行业成为内需消费占比重最大的一个行业。

5、后期预测。一方面土地越来越少，土地的价格不可能下跌，随着工资成本的增加等各种成本的增加，南宁市的房价与全国其它省会城市相比，房价处于中等偏低的水平，房屋价格下降的可能性极小；另一方面买房人的观望情绪浓重，经济上存在着一定的压力，房价大幅度上涨的可能性也不大。预计后市南宁市的房屋价格会保持稳中上扬的格局，但幅度不会太大。

二、房地产在南宁市经济发展中的地位和作用

1、促进了城市发展和城市化进程，城市发展给房地产的发展带来了机遇。城市原有居民的刚性需求和农村人口向城市转移，加快推进了城乡一体化建设，同时随着北部湾经济开发区成为国家战略性区域,也给南宁市房地产业的发展带来巨大商机；城市发展改善了基础设施和环境，使房地产产品增加了吸引力；房地产业的发展也促进了城市发展和城市化的进程。房地产开发

改变了城市居民的居住条件，拓展了城市空间，促进城市空间结构的调整，提升了城市档次，改善了城市功能和城市的环境质量。

2、正确引导住房消费。坚持正确的舆论导向，充分认识房地产业在国民经济发展中的中心地位与作用，树立抓房地产业就是抓经济增长、社会进步、财政增收的观念，进一步增强大局意识，结合南宁市房地产市场的实际情况，加强对房地产市场调控措施的正确宣传，加强对企业和消费者的引导，使他们正确理解房地产市场调控的立足点、基本原则和调控目的，以利消费者全面了解房地产市场情况，树立市场信心，从而正确引导理性投资和消费。南宁市在贯彻落实国家房地产政策的同时,也根据自身的特点进一步细化和出台了各种房地产政策规定，如《南宁市廉租住房保障工作细则》、《南宁市经济适用住房管理办法》、《南宁市经济适用住房货币补贴实施方案》等一系列措施。保障了城市低收入家庭居有其屋。

3、带动相关行业经济的增长。房地产业是一个关联度高、产业链长的行业，房地产业作为一个基础性产业，既是投资品又是消费品，它的发展一方面可以直接刺激投资需求，另一方面也可以间接拉动消费需求，与生产、流通和消费各环节都有较高的