原创：深度解析保利和熹会的运营模式
会展场馆的经营模式
会展场馆的经营模式我国会展场馆分布散乱，面积普遍偏小，各地场馆供求关系不一，场馆的管理模式存在一定的局限，导致我国场馆利用率低，很多展会外流。
下面是店铺为大家准备的会所的经营与管理，希望大家喜欢!会展场馆的经营模式法国与德国同属会展业强国。
海外会展委员会技术、工业和经济合作署(CFME—ACTIM)是代表法国政府行使宏观管理权的唯一的会展管理机构。
具体运作模式：展馆设施由法国中央及地方政府投资兴建，然后组成国有场馆公司负责展馆的经营管理，只开展场馆服务业务，不进行会展项目的运营。
展览公司不拥有展览设施，也不参与展馆经营，主要从事会展项目经营。
对于这种“泾渭分明”的业务划分方式(即公有民营的纯场馆经营模式)，法国行业主管部门认为，这能够促进会展公司之间的公平竞争，也有利于场馆经营者专心做好场馆服务工作，体现出比德国更细的社会分工，有利于提高会展服务专业水平。
在具体会展项目中，会展公司采取与德国相同的方式，与各会展服务公司签订合同，将会展服务工作委托给会展专业服务公司代理，最终完成会展的运作。
法国每年举办国际专业展有120个左右，参展企业50万家，参观商621万。
著名的展会有SIAL食品展、SIM农业展等。
会展场馆的特点目前我国的会展场馆建设还处于国家和地方政府的垄断建设管理的阶段，会展场馆还是“事业单位”，它首先要体现的是政府某些部门的行政意志，而不是按市场规律进行经营。
目前中国展览场馆饱和甚至局部过剩的现象，跟这种“事业”的观念的存在有很大的关系。
我国目前的会展场馆主要表现为以下的几大特点：1.会展场馆规模偏小，国际影响力差，市场容量有限。
先进国家的会展场馆大多有很大规模和国际影响力，如德国汉诺威展览会拥有世界上最大、最具影响力的展览场地，总占地100多万平方米，是世界展览会的发源地，已有800年举办展览的历史。
而我国虽然有会展场馆近200个，但大多规模偏小，展馆面积在5万平方米以上的寥寥无几。
集团客户营销可遵循4C模式
消 费 时 间和 精力 ， 升 总体 客 户 价 值 。 提 例 如 ， 营 商 可 以针 对 集 团客 户提 供 主 运 动 服 务 功 能 ， 期 发送 账 单 ， 备 专 职 定 配 客 户 经 理 ， 设 营业 厅 专 属 集 团 业务 通 安
道 等 。集 团客 户 的 这 些 专属 服 务 可 以帮
三 种 类 型 ： 递 祝 福 和 关 心 、 递 企 业 传 传
‘ 利” 让 消费者更 方便地 购 买商品， 乏 是
“ 沟通 ”由指 广告 告 知 转 变成 与顾 客 进 行 沟通 。 目 ， 营商虽然站 在顾 客 角度制 定 前 运 策略 ， 但从 营销政 策的规 定看更多是 为了
圆 运 精 营 品
Ｃｏｍｍｕｎｃ ｔ ｓＷ ｏ ｌ ｉａ ｉ ｒ Ｗｅｅ ｌ ｏｎ ｄ ｋｙ
集团客ｌ营销 户 ｒ
虽然目前运营商会从顾客角度出发制定集团客 户策略，但是实际的效果却与初衷背离，这种做法 会损害到运营商的市场竞争力。
特约撰稿 人 Ｉ 郭健
绣 差
要 真 正 做 到 以 客 户 为 中 心 ， 需 要 知 就 道 顾 客 需 要 的 并 不 是 集 团 的铃 声 ， 而
条 短 信 息 用 以传 递 祝 福 ， 在 操 作 上 这
ｌ： Ｃ 以客户为中心
以客户 需 要 为 中心 是４ Ｃ模 型 中 第 一 个 要 考 虑 的 问题 ， 是 企 业 整 个 也 营 销 策 划 的 起 点 。以 集 团 铃 声 为 例 ，
买 过 程 中获 得 最 多 便 利 。针 对 集 团 客
户业务 ， 们 要 遵循 便 利性 原 则 ， 我 将
本 。以通常 的集 团客户话 音套 餐 为例 ， 成 本 测 算 要从 顾 客 角 度 ， 不 是 从 运 营 商 而 的角 度。 如 ， 例 某地 方运 营商 面 向政 府部
开题申请报告-保利地产营销策略研究资料
（3）发展趋势
观念决定行为。企业建立起营销组织，营销人员进入相应的岗位后，确立正确而先进的营销观念对于营销活动的有效性至关重要。进入20世纪90年代以后，企业的营销观念已由“大众化营销”转变为“个性化营销”，并由此产生了1:1的“定制化营销”。佩铂和罗杰斯在《1:1的未来》一文中指出“在1:1的未来，你自己将会发现在一段时间内是对一个顾客在开展商业竞争……你并不企图把一种产品尽可能销售给更多的顾客，取而代之，你将会向一个顾客出售尽可能多的产品——它们是长期的和跨越不同产品线的”。随着互联网及IT新技术的蓬勃发展才真正给了1:1思想以实际的价值。国内1:1概念的徒然兴起其实也是伴随着国内客户关系管理的热潮而得以如此实现的。甚至有人提出为客户提供个性化的一对一营销将重新改写营销概念，甚至“引爆中国营销的第三次革命”。
主题词
1、主题词数量不多于三个，2、主题词之间空一格（英文用/分隔）
中文
保利地产STP战略
保利房地产营销中的STP战略一、保利地产简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。
总部位于广州。
2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业。
经过多年的发展和整合重组，房地产主业形成了保利南方集团及其控股的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）。
保利始终坚持“和谐生活、自然舒适”的品牌主张，巧妙实施文化地产经营战略，融合深厚的文化积淀与不凡的品味追求，全力打造具有独特气质的地标性建筑，业已形成集商务办公、酒店、商品住宅、别墅、文化商业为一体的产品结构，项目遍布北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、长春、包头、沈阳、丹东、济南、青岛、武汉、长沙、岳阳、南昌、苏州、杭州、成都、广州、深圳、南宁、昆明、贵阳、佛山、惠州等19个省市自治区、25个大中城市，共有房地产项目101个（不含竣工和参股项目），在建面积1120万平米，占地面积2560万平米，规划面积3500万平米，2008年实现销售认购240亿元，排名中国房地产行业的前列。
旗下上市的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）名列中国国有房地产企业品牌价值第一名，房地产上市公司综合实力第二名，被评为中国最具成长性上市公司第一名。
保利林语溪是保利地产进入南重庆的首个标杆力作。
2013年10月，保利林语溪以销售套数259套，销售金额1.51亿的数字，赢得区域销售冠军，成功塑造了保利地产进入南重庆的标杆精品项目。
项目紧临轻轨3号线，背靠南山自然景观资源，能够同时享受轻轨便捷的交通和自然舒适的山居。
项目总建筑面积近20万方，容积率2.32，绿化率约32%，规划有跃式洋房、山景高层、精装公寓、情景商业四大业态，是一个低容积率、高舒适度的项目。
北京养老地产市场简述及案例
北京养老地产市场简述及案例2016年12月“9064”养老服务体系下的产品表现形式2011年民政部发布《社会养老服务体系建设十二五规划》，提出9730的养老指导方针，即90%的老人在社会化服务下通过家庭照料养老，7%通过购买社区服务照顾养老，3%的老年人入住养老机构集中养老。
北京、上海等一线城市当前推行的服务体系为9064居家养老社区养老机构养老⏹鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院等设施资源改造用于养老服务。
⏹居家养老的喘息服务上门服务为主要形式⏹对自理老人：提供家政服务、生活照料、老年食堂、法律服务、精神慰藉等服务。
⏹对不自理、半自理老人：提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。
⏹以设施建设为重点，主要表现形式为供养型、护养型、医养型。
如养老院、养老公寓、康复中心等；⏹公立以福利性质为主，提供基本养老服务，民营以盈利性质为主，开展中高端养老服务；⏹现有住宅的适老化改造服务⏹以老年为服务对象的宜居生态地产⏹日间照料中心、托老所等⏹老年活动中心、就餐点等⏹养老院、敬老院等（非盈利为主）⏹养老公寓（中高端民营，盈利性）产品服务内容养老产品实例---以北京太阳城为例（具备医养结合特点）居家式住宅/别墅产品形式为普通住宅和别墅，用户购买房屋产权。
用户可全家入驻，自理老人可单独居住。
房屋内部采用适老化设计，社区物业24小时值班，由专业家政提供上门服务。
租住式集体公寓采用房屋租金+增值服务形式。
主要接收健康老人，提供食宿、护理、日常照料等服务。
有单床和双床两种房型，生活照料方面有规范流程，提供房间清洁服务、助浴服务等，餐饮由营养师提供配餐，有医生定期巡检。
安养式集体公寓采用房屋租金+增值服务形式。
主要以接收半自理/不自理老人，提供医疗、康复、保健、生活护理、心理慰藉服务，与租住式公寓的区别主要在于提供24小时医护人员巡诊和24小时特别看护服务，提供临终关怀服务。
互动营销案例
互动营销案例随着科技的快速发展和互联网的普及，营销方式也发生了翻天覆地的变化。
传统的广告宣传已经不再是唯一的选择，而互动营销则成为了一种新兴的营销方式。
互动营销是指通过互动的方式来吸引消费者的注意力，从而达到营销的目的。
这种营销方式具有很多的优势，如能够提高品牌的知名度和美誉度，增加销售额和客户忠诚度等。
下面将介绍几个成功的互动营销案例，以期为大家提供一些参考和灵感。
案例一：纽约大都会博物馆纽约大都会博物馆是世界著名的艺术博物馆之一，拥有着众多的珍贵文物和艺术品。
为了吸引更多的年轻人来参观博物馆，他们推出了一项名为“#MetKids”的互动营销活动。
这个活动是专门为儿童和年轻人设计的，通过一系列有趣的互动游戏和活动来引导他们了解博物馆的收藏和历史。
这个活动采用了多种媒体形式，如网站、应用程序、视频等，让年轻人可以在不同的平台上参与到活动中来。
通过这个活动，纽约大都会博物馆成功地吸引了更多的年轻人来参观博物馆，提高了博物馆的知名度和美誉度。
案例二：可口可乐可口可乐是全球知名的饮料品牌，拥有着众多的忠实粉丝。
为了进一步提高品牌的知名度和美誉度，他们推出了一项名为“Share a Coke”的互动营销活动。
这个活动是通过在可口可乐瓶身上印上顾客的名字，让顾客可以分享自己的可口可乐，从而增加品牌的亲和力和用户忠诚度。
这个活动非常成功，吸引了大量的用户参与，让可口可乐的销售额也得到了大幅提升。
同时，这个活动也让可口可乐品牌更加亲民化和人性化，增加了用户对品牌的认同感。
案例三：亚马逊亚马逊是全球最大的在线零售商之一，拥有着强大的品牌影响力和用户基础。
为了进一步提高用户的购物体验和用户忠诚度，他们推出了一项名为“亚马逊Go”的互动营销活动。
这个活动是通过无人店铺的形式，让用户可以通过扫描二维码进入店铺，随后通过人脸识别和感应器等技术来实现自动结账和购物。
这个活动非常成功，吸引了大量的用户参与，让亚马逊的销售额也得到了大幅提升。
国内剧院经营管理的几种模式
３ 业主和专业管理公司成立 合资公司管理
进行管理人员的培训等单向业务，但也 属这一类。
以上几种模式各有特色，至于业主
这种模式是一种合作管理的模式， 到底需要哪一种管理模式，要根据自己
也是原来隶属于政府部门的剧院、剧场 的目的，基于自身的现实情况进行研究
进行改革的产物。具体的做法是：业主 分析，广泛调查比较，慎重决策。总体
文化市场相对繁荣，经营情况也还不错。 定的补贴，具体数量由双方以设定的演 管出场次为基础进行测算得出。
属于这种模式。在剧院新的时候，其经
这种管理模式以北京保利剧院、北 ４ 业主聘请专业公司作为顾
营情况尚可，近年设备老化、建筑陈旧， 经营情况一般。
目前，国家大剧院在业主机构内有 一个经营管理部，将来是由自己经营管 理，还是在市场上招标产生经营管理单 位尚未最终确定。前一阶段，社会上一 部分专家也在呼吁尽快解决这一问题。
ENTERTAINMENT TECHNOLOGY
国内剧院 经营管理的几种模式
北京保利鼎工程咨询公司高级经济师、注册房地产估价师 赵国昂
【摘 要】 介绍了目前国内的剧院经营管理的几种模式，分析了利弊。 【关键词】 剧院 经营管理
剧院经营管理模式的确立是剧院定 做研究，在项目建设过程之中应早定模
位的一件大事，它不应发生在剧院建成 式、早定班子、早接设备，以便在建成
之后，事实上，在项目策划阶段就应该 之后，早日进行试演出，尽快进入正常
提到议事日程上来。剧院经营管理模 经营阶段。
式，决定了剧院的总体设计、功能定位、
经营管理模式主要涉及以下几个
功能用房的布局和某些技术参数的量 问题：谁来经营？谁来管理？管理
56 演 艺 设 备 与 科 技 ＥＮＴＥＲＴＡＩＮＭＥＮＴ ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ
商业地产“投融管退”构成完整闭环大资管模式解析
商业地产“投融管退”构成完整闭环大资管模式解析管场时的KPI运用在运营管理中，投资者关注重点是商业项目的现有投资收益和未来资产增值。
这其中EBITDA-U仍是十分重要的KPI，而另一个重要KPI是代表购物中心收益增长能力的同店增长。
影响“同店增长”有三大因素。
一是持续经营商户的交易条件，主要为租期和增长率两大KPI，而非传统租金或销售坪效。
二是商户退租率，这是衡量经营的重要KPI之一。
三是整体商户入住率，这是体现商业物业出租效率的KPI。
企业制度重设的逻辑出发仍是投资回报率。
在LP中不占控股地位的开发商，如果在GP上绝对控股，不仅可以获得更多的管理收入，还可以主导项目的走向，这些技巧在组织结构设计中就应考虑。
国内的四种组织协作模式“大资产管理”是以资产增值为目标的管理工作，涵盖了运营管理的基本职责，从单一的招商及物业服务，发展为跨越了会员管理、数据业务、供应链整合、新业态发展，甚至PE募集、发行与退出等多个复杂领域，且对系统一致性整合有较高要求。
这就要求企业在组织架构上进行相应的改变。
目前，国内商业地产的组织模式可分为四种。
在预算管理模式中，商业部门相当于集团的一部分，属于成本中心，行业内大部分公司采用此类模式。
轻资产的委托管理模式，是指城市地产公司将商业资产委托给商业管理公司进行管理，商管公司通过收取委托管理费、物业管理费、广告费等获取收益，万达即采用此类模式。
轻资产的分租模式则指城市地产公司将商业资产以内部定价的形式租赁给商管公司，商管公司收取租金差价、物业管理费、广告费等获取收益，保利即此类代表。
重资产的代建模式，是商管公司采取重资产操作模式，其中开发环节由城市地产公司进行代建，商管公司实质是一个全价值链运作的商业投资公司。
为便于资产处置，在预算管理模式下，商业物业的资产是装在项目子公司里，通常为复合型的资产。
如果要将资产打包进行REITs上市，必须要将持有部分的资产出售转移到独立公司，直接出售可能涉及到大量的税务。
保利发展控股盈利能力分析
保利发展控股盈利能力分析目录一、内容描述 (2)1.1 研究背景 (3)1.2 研究目的与意义 (3)1.3 研究方法与数据来源 (4)二、保利发展控股概况 (5)2.1 公司简介 (6)2.2 经营范围与主营业务 (7)2.3 市场地位与竞争优势 (8)三、保利发展控股盈利能力分析 (9)3.1 盈利能力指标概述 (10)3.2 利润构成分析 (11)3.2.1 营业收入 (12)3.2.2 净利润 (13)3.2.3 毛利率与净利率 (14)3.3 不同业务板块盈利能力分析 (15)3.3.1 房地产销售收入 (16)3.3.2 物业出租收入 (17)3.3.3 其他业务收入 (18)3.4 竞争力与盈利能力关系分析 (19)四、影响保利发展控股盈利能力的因素 (21)4.1 宏观经济环境 (22)4.2 行业竞争格局 (23)4.3 公司战略与运营管理 (24)4.4 财务风险控制 (25)五、结论与建议 (26)5.1 结论总结 (28)5.2 改进措施与建议 (28)5.3 研究局限与未来展望 (30)一、内容描述本文档旨在深入分析保利发展控股的盈利能力，通过全面剖析公司的营业收入、净利润、毛利率等关键财务指标，展现其盈利状况及运营效率。
结合行业背景和市场趋势，探讨公司盈利能力背后的驱动因素，以及可能存在的风险和挑战。
在此基础上，提出针对性的策略建议，以期为公司未来的盈利能力提升提供有力支持。
盈利能力概述：对公司近年来的盈利能力进行总体评估，包括盈利水平的稳定性和增长潜力。
利润构成分析：详细拆解营业收入、净利润等关键指标的来源，揭示各部分对公司盈利能力的影响。
毛利率与净利率分析：通过对比不同业务板块的毛利率和净利率，分析公司盈利模式的核心竞争力。
现金流量与盈利能力：考察公司现金流量的充裕程度及其对盈利能力的支撑作用。
行业对比与市场地位：将保利发展控股与同行业其他公司进行对比，分析其在行业中的盈利水平和市场地位。
【价值链分析理论知识】
【价值链分析理论知识】战略从全然上是公司在价值链上正确定位的艺术，包括选择正确的商业、正确的产品和细分市场、正确的增加价值的活动。
在如此一种易变的竞争环境少，战略不再仅仅是价值链中一系列固定活动的安排了。
成功的公司不仅仅增加价值*它们还将增加的价值再投资。
它们战略分析的中心不再是公司本身，甚至不再是整个行业，而是整个价值制造系统。
在那个系统中，不同的经济角色(如供应商、商业伙伴、联盟、顾客等)共同合作来制造价值。
他们的关键战略任务是，重新安排新的价值群中各角色的作用和他们之间的关系以动员新的联合体和各个角色去制造价值。
他们的潜在战略目标是在公司的能力和顾客之间制造一种不断改进的和谐。
换句话说，成功的公司把战略看做是有系统的社会创新，即对复杂的商业系统进行连续的设计和再设计。
角色和关系宜家公司并没有在事先确定的一系列增加价值的活动中为自己定位。
相反，它开始系统地再制造价值并重新设计向各种经济角色交付价值的商业系统公司为顾客和供应商提供工作共享、共同生产的安排迫使他们用一种新的方式来摸索价值。
构造企业价值链为了诊断和分析竞争优势，企业有必要依照价值链的一样模型，构造具有企业自己特色的价值链。
企业在构造价值链时，需要依照利用价值链分析的目的以及自己的生产经营特点，将每一项活动进行分解。
分解的适宜程度取决于以下3点：有不同的经济含义；对差异化有庞大潜在阻碍；在成本上表现为一个较大的份额或一个不断增长的份额。
企业应该将能够充分说明企业竞争优势或劣势的子活动单独列出来，以供分析使用。
关于那些不重要的活动，则能够归纳在一起进行分析。
活动的顺序一样按照工艺流程进行，也能够依照需要进行安排。
不管如何样的顺序，企业的治理人员都应从价值链的分类中得到直观的判定。
一旦确定了价值链的要紧要素之后，就能够进行战略成本分析工作，立即公司的部门成本会计数据分解成各项具体活动的成本。
学习价值链心得公司预备研讨价值链，没人教，跑了书店也没找着教材，只好自己琢磨。
保利集团公司组织结构分析
保利集团公司组织分析白文远商管100East China University of Science Technology摘要：保利地产是中国十大房地产企业之一,更是当代大型国有企业中的代表。
保利地产从一个单一的小公司成长为现代化的集团企业，经营范围从广州扩展到全国几十个城市，业务领域从房地产扩展到国际贸易，文艺等多个行业。
在保利集团不断发展壮大的过程中，其公司的组织结构的设计，发展与变革是至关重要的。
只有合理的组织结构才能使企业不断成长，并不断壮大。
在这篇文章中,对保利集团的组织结构研究，不仅着眼于其现有的组织结构，还会关注其发展历程与生存环境，员工结构，以及其特殊的出身等诸多因素对保利集团的影响，并一次来审视保利地产组织结构的合理性与可发展性。
通过对这些项目的研究来审视在实践中组织设计，发展与变革理论的具体作用。
关键词：保利集团组织设计组织发展组织变革1.公司简介：对一个企业的组织结构的研究，首先要了解这个企业，不仅要了解它的现在，还要了解它的过去，即它的成长；不仅要了解他的经营，还要了解他的文化。
这样才能通过研究，来预测的它的未来。
1.1简介公司名称：中国保利地产｛集团｝股份有限公司总部地点：广州经营范围：房地产公司公司性质：上市公司成立时间：1992年 9月14日总资产： 1950亿元1.2保利集团发展历程保利房地产（集团）股份有限公司广州成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。
2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市（代码（600048），2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。
房地产企业REITs融资绩效分析——以保利地产租赁住房信托投资基金为例
近年来，社会各界对REITs推出的预期逐渐增强。
但受到国内政策与法律环境、商业地产租金回报率和管理团队水平等因素的限制，我国房地产企业推出的大多为类REITs产品，与其他国家标准REITs有明显区别［1］。
近年来国家一系列相关政策的出台，为投资信托基金在我国的发展带来重大机遇。
目前我国的REITs仍处于从类REITs 向标准REITs转型阶段，急需探索出一套满足我国房地产企业发展需求的本土化REITs模式［2］。
本文以此为目标，以保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利地产）租赁住房资产证券化产品为例，分析其运作模式、融资动机及绩效，为房地产企业利用REITs拓宽融资渠道提供参考。
一、保利地产租赁住房REITs概况及融资动因分析（一）保利地产基本情况保利地产是大型中央直属房地产企业，1992年成立，于2006年7月在上交所正式上市，目前总市值近2000亿元人民币。
2019年，公司荣获《财富》福布斯世界500强排名第245位，这充分显示出公司在房地产行业的强劲实力和巨大发展潜力。
公司始终坚持以不动产投资开发作为主营方向，围绕不动产投资开发，搭建了综合服务板块和不动产金融平台，形成一专两翼的产业布局。
近年来，公司实力持续提升，销售规模稳居行业前五。
保利地产发行租赁住房REITs前三年（2015—2017年）的主要财务数据如表1所示。
2015—2017年，保利地产总资产三年平均值为5227.61亿元，总负债、营业收入和净利润的均值分别为3982.67亿元、1414.96亿元和178.59亿元。
在实施REITs融资前，保利地产经营规模逐年扩张，盈利能力平稳增长，财务状况较好。
但是，实施REITs融资前三年经营活动产生的现金净流量和现金及现金等价物净增加额均出现过负值，存在一定的波动性。
（二）保利地产租赁住房REITs简介保利地产作为房地产行业中的龙头企业，本次“储架式”发行租赁住房REITs的模式具有一定的创新性，本文分别从参与主体、底层物业资产、操作思路和融资特点等方面进行分析（资料来源：中联前海开源-保利地产住房租赁REITs计划说明书）。
地产天天见（第42期）：养老产业有什么更好的盈利模式吗？
养老产业有什么更好的盈利模式吗？我国早年养老行业规模扩展缓慢，近来年来政策重要性明显提升。
早在2006年国务院发布《关于加快发展养老服务业的意见》，首次提出鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，带动了第一波民办养老机构的创办风潮，例如，房企中最早涉足养老产业的绿城于2007年在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套。
但此后的数年间，由于市场教育不成熟、盈利模式不清晰、地方相应支持政策不完善等等原因，养老行业再度陷入沉寂，大部分养老机构的投资人在政策的鼓励下建店试水，但在首家门店市场表现不佳之后，就逐渐放缓了后续的投入。
2019年以来，养老行业支持政策出台更加密集。
2019年4月国务院发布《关于推进养老服务发展的意见》，提出28条具体举措，意在推动养老产业健康发展。
2019年9月，根据《民政部关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》提出到2022年养老机构护理型床位占比不低于50%;养老服务设施达标率达到100% ;2022年底前培养培训1万名养老院院长、200万名养老护理员、10万名专兼职老年社会工作者。
根据2021年3月制定的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，至2025年，我国将支持300个左右培训疗养机构转型为普惠养老机构、1000个左右公办养老机构增加护理型床位，支持城市依托基层医疗卫生资源建设医养结合设施，加大养老护理型人才培养力度，扩大养老机构护理型床位供给，养老机构护理型床位占比提高到55%。
2022年10月的二十大报告中也提及“积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业”，与十九大不同的是，将“应对人口老龄化”上升为国家战略。
图表1. 国家层面有关养老行业政策梳理资料来源：克而瑞，中银证券更宽松的行业准入门槛、更明确的政策细则支持，使得养老产业再度引发关注，产业规模扩展仍具较大空间。
保利集团养老参考资料
为积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业，以实际举措加快推进老龄产业的社会化、市场化进程，经中国老龄产业协会、中国保利集团公司和广东省老龄工作委员会洽商并报请商务部批准，10月9—11日期间，在广东省广州市举办首届“中国国际老龄产业博览会”暨“2014中国国际老龄产业高峰论坛”。
“积极投身养老产业，是切实履行央企责任的重要表现。
”中国保利集团党委常委、保利地产董事长宋广菊说，“养老是一个让人轻松不起来的话题，目前中国养老产业的发展程度远远滞后于老龄化的步伐，而发展养老服务业是应对老龄化问题的长久之计，国务院对加快发展养老服务业也做出了系统安排和全面部署。
我们看到了国家解决养老产业发展的决心和面对老龄化社会到来所做的努力。
”对此，保利集团通过打造养老产业链，对发展中国式养老做出了积极有益的探索。
我国应对老龄化的经济基础薄弱，长期面临养老与保障的双重压力按联合国标准，中国已于1999年进入了老龄化社会，2004年底65岁以上人口占总人口比例为7.6%。
根据民政部公布的数据，截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，预计2020年突破2.43亿，2025年将达到3亿。
我国养老形势严峻有三大表现。
一是未富先老。
发达国家一般在人均GDP为5000—10000美元时，自然进入老龄化社会，如美国1950年60岁以上人口占12.5%，人均GDP为10645美元；日本1970年60岁以上人口占10.6%，人均GDP为11579美元；而2000年中国60岁以上人口占10.1%，人均GDP仅为3976美元。
二是未备先老。
我国的社会体系，特别是社会养老保障和养老服务体系尚未做好应对人口老龄化的准备。
三是抚养比高。
到老龄化高峰期，我国的老年人抚养比将达到78%，相当于三个劳动力养两个老年人。
同时，老龄人口地域、城乡分布不均衡。
我国老龄化呈由东向西梯次分布特征，最早进入老龄化的上海和最迟进入老龄化的宁夏时间差达33年。
原创：深度解析保利和熹会的运营模式
原创：深度解析保利和熹会的运营模式一．基本概况1.和熹会概况北京保利安平养老产业投资管理有限公司由保利地产及安平投资有限公司共同出资建立。
北京市海淀区和熹会老年公寓是“保利安平·和熹会”的第一个项目。
正式运营于2012年11月22日，总建筑面积约2.2万平米，由保利西山林语社区内酒店进行适老化改造而成。
和熹会总建筑面积22300平米，建筑共7层，其中地下1层，地上6层。
现有共200个房间，床位230余张。
其中部分约20个房间用于培训，165个入住，共210多人。
和熹会是“医养结合”型养老机构，为民办非企业单位，即民办非营利性养老机构，定位中高端养老市场。
最早定位自理老人，后来在运营中发现刚需是介助、介护，从而开始向不自理型老人转变。
经过两年的运营，和熹会目前入驻人数在北京同期同档同类养老机构中排名第一，基本现金流平衡，趋势向好。
不计入房产折旧的前提下，现金流平衡。
从2014年4月有结余。
和熹会现为养老服务行业重点调研单位，养老服务标准化测试和人才实训基地，完成了初、中级养老护理员技能视频的拍摄，养老服务品牌显现出效果，发布9本书，养老院长实用陪护手册。
未来和熹会还预计将在西塘、广州和成都开设多加养老机构。
2.入住老人概况和熹会现有老人中，其中56%不自理老人，44%自理老人。
预计到年底将达到60%不自理，40%自理。
入住老人特点有四高。
第一是年龄高，平均年龄82.2岁，最年轻的69岁，最大的98岁，其中90岁以上老人15位。
第二是知识层次高，入住的老人大多是老大学生，我国的第一代建设者、科学家、第一代工作者，烈士后代。
第三退休前职务高，基本为处级以上干部。
第四是服务需求高。
尤其是精神需求，所以对管理者和服务人员提出的需求高。
3.组织架构组织架构，和熹会内部设五部一室。
管理、照护、医疗、膳食、行政、社工、后勤。
理事会领导下的院长负责制。
100人团队，平均年龄36岁，最小20岁，员工与老人比例为1：2。
北京保利·和熹会的成长与烦恼入住率低
北京保利·和熹会的成长与烦恼入住率低经过一年多的运营，保利地产首个养老地产试点项目北京保利·和熹会有了一个不错的成绩：入住老人达164位，入住率为61%；除去折旧等费用，盈亏基本持平。
2013年营业初期，外界曾一度传言保利·和熹会“一个月亏损一百万元”。
“初期入住率偏低时，亏损的确很高，但并没有传言中的高，月均几十万元。
但从今年前4个月的情况来看，虽然还在亏损但已经收窄，市场在往好的方向发展。
”北京保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京坦言。
作为北京标志性的高端养老项目之一，位于西山林语的和熹会曾因收费高、位置偏远而备受市场冷遇。
如今，凭借口碑相传和完善的照护体系，北京保利·和熹会不断刷新着入住人数。
专业养老机构的形象也逐渐深化和被认可。
尽管市场向好，但仍有问题牵绊着钱京和北京保利·和熹会，分别是入住率低、护理人员短缺、支持资金难获得等，钱京希望政府的支持力度再大一些。
“降价”疑云“和熹会也降价了？”从去年10月开始，北京养老市场开始有了这个传言，并言之凿凿地指出，降价后“和熹会的入住率一下子就上去了”。
对此，钱京解释称，和熹会主要是把会员标准做了调配，导致入住价格上下浮动了一两个百分点。
“原来只有10万元的会费，现在调整为5万元、10万元、20万元的会费。
不同会员享受原定床位费75%、60%、50%的优惠，总体算下来下浮3%，价格变化并不明显”。
钱京补充表示，“但这个调整的确对入住率有帮助”。
北京保利·和熹会采用的收费模式是“会员制+房租”。
此前，它们的会员费是10万元（押金制，随走随退），加上医疗押金2万元，每人每月伙食费900元，看护费500元及以上不等。
房屋租金则根据居住面积和朝向从5000元~11000元/月；每个房间两张床位，单张床位租金是房间租金的一半。
从2013年8月开始，会员费标准由单一的10万元调整为5万元、10万元、20万元3个级别。
养老机构运营四要素
养老机构运营四要素因素一：人俗话说，用对的人才能去做正确的事，所以首先要找到适合的人。
在养老机构运营要素中，首当其冲的是人的因素。
"适合的人"分为两类。
一类是具有专业特长的、为养老机构提供医疗保障的专家。
"保利安平”就汇聚了一批国内医学专家，由他们组成"保利安平∙和熹会"医疗专家顾问团。
他们以不同方式参与和熹会服务，形成竞争优势。
另一类是决心致力养老行业、拥有一定专业素质的从业人员。
就拿"北京和熹会"的服务团队来说，他们的平均年龄不超过32岁，大部分都具有养老服务、管理、临床医学、护理、康复、营养学、心理学等专业背景。
这样一群人组成的服务团队，才可以为入住长者提供专业、全面的照护服务。
因素二：运营模式规模与发展，采用符合养老市场需求的运营模式。
中国养老产业起步晚，在现有的社会资产中，适合养老机构的物业并不多。
想要自己投资新建物业用于养老机构是经营场地，是不大可能现实的奢望。
高昂的租金，更是变成了压倒许多风雨飘摇中养老机构最后一根稻草。
养老产业是微利产业，养老机构的盈利能力十分有限，想培植养老机构长久发展，充裕的资金输入、可供使用的物业储备是必不可少前提条件。
一家养老机构具备了物业、资金，想要运营稳健，还需要具备强大的医疗支撑。
设一个医务室、配置几名护理员，是不足已应对社会对养老机构的实际需求的。
能够吸引长者入住、形成市场竞争力的医疗支撑要以强大的医疗资源为基础的。
因素三：环境找到适合的地方，设立适合的机构。
这里所提到的环境因素，综合了自然环境、市场环境、机构硬环境、生活环境四个不同层面的内容。
其中，自然环境、市场环境属于大环境。
大环境选择至关重要，除了自然资源，更加看重区域条件及市场因素，比如核心城市的核心区域。
以"北京和熹会"为例，"北京和熹会"地处西山，自然环境优越，•座落在北京西北环外,交通便捷，属于核心城市核心区域；归属的京西区域，高校科研机构林立、政府事业单位众多，离退体人员数量庞大，区域内大量的、有支付能力的、有需求的客源。
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原创:深度解析保利和熹会的运营模式一.基本概况1.和熹会概况北京保利安平养老产业投资管理有限公司由保利地产及安平投资有限公司共同出资建立。
北京市海淀区和熹会老年公寓是“保利安平·和熹会”的第一个项目。
正式运营于２０12年1１月22日，总建筑面积约２.２万平米,由保利西山林语社区内酒店进行适老化改造而成。
和熹会总建筑面积22300平米，建筑共7层，其中地下１层，地上６层。
现有共２00个房间,床位230余张。
其中部分约2０个房间用于培训，１65个入住，共210多人。
和熹会是“医养结合”型养老机构，为民办非企业单位,即民办非营利性养老机构,定位中高端养老市场。
最早定位自理老人，后来在运营中发现刚需是介助、介护，从而开始向不自理型老人转变。
经过两年的运营,和熹会目前入驻人数在北京同期同档同类养老机构中排名第一,基本现金流平衡,趋势向好。
不计入房产折旧的前提下,现金流平衡。
从2014年4月有结余。
和熹会现为养老服务行业重点调研单位，养老服务标准化测试和人才实训基地，完成了初、中级养老护理员技能视频的拍摄,养老服务品牌显现出效果,发布９本书，养老院长实用陪护手册。
未来和熹会还预计将在西塘、广州和成都开设多加养老机构。
2．入住老人概况和熹会现有老人中，其中5６%不自理老人，44%自理老人。
预计到年底将达到6０%不自理,４0%自理。
入住老人特点有四高。
第一是年龄高，平均年龄82.2岁，最年轻的６9岁,最大的9８岁,其中90岁以上老人15位。
第二是知识层次高,入住的老人大多是老大学生，我国的第一代建设者、科学家、第一代工作者，烈士后代。
第三退休前职务高，基本为处级以上干部。
第四是服务需求高。
尤其是精神需求，所以对管理者和服务人员提出的需求高。
3.组织架构组织架构,和熹会内部设五部一室。
管理、照护、医疗、膳食、行政、社工、后勤。
理事会领导下的院长负责制。
100人团队，平均年龄36岁,最小20岁，员工与老人比例为1:２。
其中照护人员与老人1：６。
服务团队年轻化,专业化，所有照护师均有大专以上学历，执业护士资格，养老护理员持证率100%。
新进入的尚未持证的养老护理员，需在入职后几个月内,经过培训,考试,拿到证书。
照护团队平均年龄32.2岁,主要由养老服务与管理、临床医学、护理、康复、营养学、心理学等专业人员构成。
４．服务模式六位一体:医疗，康复，心理，娱乐,膳食，生活,提供专业化服务。
医疗康复由医务室负责,共１5人，其中４个医生，7个护士，药剂师,化验师,康复师，还配有营养、心理和康复专业顾问。
其他方面由照护团队负责,各住区配有照护长和照护服务人员，负责本楼层日常生活、娱乐、膳食、心理等服务。
其中执业护士与护理员1：2。
和熹会已经初步建立'责任制整体照护'服务模式,每名责任照护者均负责一定数量的老人,提供全面、全程、连续的照护服务,我的老人我负责,8小时在岗,24小时负责。
照护是全方位的专业照顾，身心并护。
老人公分7个服务等级，自理，介助3级,介护３级。
5．培训模式和熹会建立了养老服务技能培训室,全员培训急救技能，分ＣＰR、噎食、跌倒三部分。
书写养老服务技能培训大纲，4个模块50个大纲,40个多媒体教室，多媒体教室同时也用于组织老人进行各种学习活动。
制定培训职责和制度培训课程五大块：新员工培训课程,照护管理培训课程,护士培训课程，服务礼仪录像,照护服务技能视频。
6.照护队伍培养为照护队伍提供职业生涯规划,最终实现管理者,内训师和照护专家三条路，共十个级别。
在培训方面，每年6-7月份有２0个学时的晋级理论培训和30学时的操作培训,每年7月底进行理论考试和照护技能的考核。
制定与职业生涯相符的薪酬体系，提高队伍的执行力，绩效考核到位。
在照护长方面:不敢管——以身作则，如何管——公正公平,分层管——二级管理。
在照护人员方面：绩效考核——满意度、服务质量、服务投诉，经济杠杆——多劳多得，优绩优酬,实事求是——遵章守纪,奖勤罚懒。
北京市养老机构,平均离职率35%，和熹会平均２5％,且基本是主动提出辞退。
7. 健康管理与评估除医务室外，和熹会还设有９99急救点，并准备开办社区托老所，为周围老人提供服务。
二.运营风险与对策１．不良事件2014和熹会共发生不良事件２9例,其中26例跌倒，2例医疗，1例压疮。
２6例跌倒中：环境导致7例，房间１7例，厕所2例。
跌倒的老人中一般以上为80岁以上的老人,不自理区稍多,凌晨与早上为高发期。
2.对策——人的教育和管理首先要提升照护服务人员的工作成熟度,从三点来进行:照护队伍稳定性，照护队伍的能力,照护队伍执行力。
其次要提升老人防跌倒的意识，提升老人服务的依从性，从洗澡、穿衣、起床等生活的各个方面预防老人摔倒,愿和熹会老人笑做＇不倒翁'。
如在穿衣方面:衣服要舒适——合身宽松;穿裤——要坐着穿;鞋子要合适——不高不软——防滑。
洗澡方面做到“四个稳”，即凳子要稳,水温要稳，地面要稳,起身要稳,和“三不”，即不锁门，不宜长,不宜热。
３.案例分析和熹会一年内共出现噎食五例,其中挽救四例。
其中一8８岁介助3级奶奶，早餐因食用鸡蛋黄出现噎食，出现呼吸困难,面色青紫,惊恐症状,护理员立即用专业急救手法进行救助,挽救老人生命。
这件事归功护理人员接受的急救培训，同时也归功于个人学习力。
在管理改进方面,从此介助2级以上,改吃鸡蛋羹。
４．收费标准此外,和熹会还提供特别一对一的护理服务,每月费用为9８0０元。
三.项目分析1．项目优势·首先,和熹会位于北京保利西山林语社区内,紧挨京密引水渠，背靠北京西山，环境优良，通常被认为是北京空气质量最好的地区。
和熹会建筑为西山林语内酒店改造而成,相对于新建养老机构，成本较低。
·定义为非营利性机构，能够最大限度地享受政府的各种政策支持。
·和熹会内部医疗康复设施齐备，人员素质较高，能够为老人提供比较专业的医疗康复和急救服务，内部设有9９9急救中心，可以随时应对突发状况。
·同时周边医疗配套齐全,距离三零九医院约6.8公里,1５分钟车程，同时距离北京老年医院约４.９公里，１0分钟车程。
·能够为内部护理人员提供专业培训，保证服务质量。
·和熹会内部每层都设有公共区域,能够方便行动不便的老人进行社交活动,缓解老人的孤独感。
·工作人员平均年龄较轻，有助于老人与年轻人进行接触,从而维持与社会的联系。
·周边配套生活设施较齐全，超市、饭店、银行等均在步行范围内可到。
·内部新设立了日间社区老年中心(托老所），面对周边社区住户,虽尚未开业，但这种将机构养老与社区养老有机结合的模式可供以后参考。
·开展了针对入住老人的培训，减少意外发生的可能。
2.项目劣势·交通不便，和熹会距离北京市中心大约30公里,驾车仍需约1小时时间，最近地铁站距离１2站公车，驾车约20分钟。
·部分房间设计为两人间，但大多入住老人为单人入住,所以为了能够拥有较私密空间，部分老人需要付2份床位费，加重了支付的负担。
·在刨除房屋成本与折旧费用后,和熹会经过两年的运营,才达到现金流持平，略有盈余。
这种养老机构的盈利模式仍不清晰。
·北京和熹会是保利安平的第一个养老项目,其余项目均还在规划与建设中，模式的复制能力未知，尚未形成有效的全国性的品牌效应。
·和熹会现在尚未链接医保,虽有配套的医疗设施，但依旧可能造成老人就医的不便。
四．思考与启迪１．和熹会最开始时定位自理老人，后发现非自理型老人为市场刚需，遂转型,预计到今年年底非自理老人将达到60%,且年龄较高。
这表明在目前中国机构养老市场中，介助介护老人是市场的主流客户,各养老机构应充分考虑这点。
同时,介助介护老人对于服务的要求会更高，和熹会对于护理人员的培训方法模式等,值得借鉴。
在很多国家,所有在养老机构工作的工作人员必须持有红十字会颁发的急救证书,和熹会的案例说明这一点在养老机构中是非常必要的，然而这类培训的组织,以及谁来为护理人员支付培训费用等问题，都需进一步解决。
2. 在费用方面，因为配备了相对齐备的医疗康复服务，和熹会收费已超过部分工薪阶层家庭所能承受的范围，但是对于养老机构本身来说,这样的收费标准仅仅刚刚能够维持现金流平衡，支付问题需进一步研究与探讨。
3. 和熹会共有２00个房间,满负荷运营入住老人应在30０以下,属于中等规模的养老机构。
其运营管理模式能否被大型养老机构（床位在6０0-1000，甚至以上)复制,还值得探讨。
4.与之前参观过的养老机构相比，和熹会并不是硬件条件非常出色的一家,但是其配套服务,人员素质都是同行业中的佼佼者。
这表明，在养老机构中,在硬件条件达到一定标准后,其服务质量才是高入住率的关键。
这也符合中国老人生活较简朴，要求不高，但医疗、照护和心理需求较高的特点。
５. 除了对于员工的培训,和熹会还在内部展开了对于入住老人的培训，教老人在日常生活中怎样防止跌倒的课程,一方面减少了意外发生的可能性，同时又增强了老人对于服务的依从性，还能满足老人的心理需求。
６. 医保问题是养老机构需要解决的一个重要问题，老年人的医疗支出水平高，对于大多数家庭来说，没有医保的支持很难维持。
没有医保的进入可能造成养老机构空有良好的医疗配备，老人却依然要到机构外就医，造成资源的浪费和老人生活的不便。
本文作者为和君健康养老事业部研究员1939：参加调查“日本养老产业您最想了解什么？”，７月中旬将邀请日本专家重点解答相关问题。
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