中山市旧村庄全面改造实施细则(试行)-中山国土资源

中山市旧村庄全面改造实施细则（试行）（征求意见稿）第一章总则第一条为推进实施乡村振兴战略，促进城乡协调发展，规范旧村庄的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条本细则所称“旧村庄”是指城镇建成区内，布局较乱、基础设施较差，土地保留集体所有性质，主要由集体经济组织成员经过较长期自然形成的聚居地。

旧村庄改造单元内夹杂的国有用地，应一并纳入改造范围。

以旧厂房为独立改造单元或以旧厂房为主要用途的改造单元，应按照《中山市旧厂房全面改造实施细则》有关规定执行。

第三条旧村庄改造应当坚持以人为本、规划先行，改善人居环境，完善公共配套，有利于保障集体经济和村民长远利益，合理保护和利用历史文物古迹。

旧村庄改造涉及历史街区、不可移动文物、历史建筑等古迹的，应统筹采用全面改造和微改造相结合的方式实施。

第四条旧村庄改造应当坚持村民自治原则，改造过程中涉及的重大事项应按规定公开表决，由镇区监督，并由公证机构公证。

第二章一般规定第五条旧村庄改造涉及的补偿可以采取物业补偿、货币补偿或两者相结合的方式。

第六条旧村庄改造应合理控制开发建设规模，营造宜居环境。

开发建设规模由回迁安置房、集体经济发展物业、公共配套设施和商品房开发面积等组成，应按照改造总成本加合理利润，与商品房开发面积与市场单价的乘积相平衡的原则测算确定。

第七条旧村庄改造的复建规模及其用地，参考以下标准：（一）回迁复建的安置房规模，按改造范围内原有建筑面积的1.0倍计算。

回迁安置房用地单独安排的，可以保留集体性质；也可以由集体经济组织按规定自愿转为国有用地后，按保障性住房用地划拨给集体经济组织使用；集体经济组织及其成员要求出让的，应约定办理有偿使用手续，并明确今后不再申请分配使用宅基地。

回迁安置房用地，其容积率不应高于商品房用地。

回迁安置房用地不单独安排的，须办理有偿使用手续，其集体经济组织相关成员不再分配使用宅基地。

（二）集体经济发展物业建筑面积在改造前原有集体物业建筑面积的基础上，新增的集体经济发展物业应不少于回迁补偿总建筑面积的10%。

集体经济发展物业用地也应尽量独立划定，原则上不得用于经营性房地产开发。

（三）公共服务设施建筑面积及用地应当不少于改造前原来数量标准，其中无偿移交政府的公益性用地或公益性建筑面积应符合《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》有关规定。

第八条对改造范围内原土地房屋等情况，在拆除前由镇区参照公益公建项目标准，组织评估核定补偿安置费用，待办理协议供地手续时，以土地市场评估价核减补偿安置费用后作为协议出让应收的土地出让金参考标准。

如实际补偿安置费用超过的，由项目实施主体自行承担。

第九条旧村庄改造可以按以下两种方式实施：（一）权利人自行改造，包括以下情形：1.集体经济组织（或其全资公司）自行实施改造；2.集体经济组织公开选择市场主体，签订合作协议形成单一主体，并由集体经济组织成员通过签订搬迁补偿协议将房地产权益转移到该单一主体后由其实施。

（二）政府主导改造。

第十条按照上述实施方式，旧村庄改造的申报主体可以按以下方式确定：（一）对集体经济组织自行改造的，由该集体经济组织申报；通过公开选择市场主体实施改造的，在确定市场主体前，也应由该集体经济组织申报。

（二）对政府主导改造的，结合集体经济组织改造意愿，由镇区“三旧”办申报。

第三章前期工作第十一条申报项目改造计划前，应开展改造意愿调查，并达到以下条件：（一）改造单元所在的土地所有权人，按规定公开表决并取得全体成员或全体成员代表的2/3以上同意；（二）改造单元内集体土地上盖物所有权人中，按规定公开表决并取得占建筑物总面积的2/3以上的产权人且占总人数2/3以上的产权人同意；（三）如改造单元内存在国有土地权利人的，也应当取得占国有土地总面积2/3以上的权利人且总人数2/3以上的权利人同意。

第十二条在符合改造意愿条件的前提下，申报主体应拟订项目改造计划，阐明拟改造单元范围、面积、土地用途、实施方式（引入市场主体的需明确公开引入的时点）以及编制改造单元规划、补偿安置方案和项目改造方案等初步时间安排等，并附有关意愿调查、公开表决结果等，向属地镇区申报。

镇区应组织对所申报的项目改造计划（含改造意愿情况）进行初步审查，并按规定通过在集体经济组织公告栏张贴、政府网站等进行公示。

经公示无异议，或有异议但经核实不成立的，镇区应对项目改造计划进行确认。

同等情形下，对改造意愿高的项目，各镇区应优先安排。

第十三条对集体经济组织形成旧村庄改造意愿和计划的，各镇区根据需要可成立专项工作小组，组织或协助集体经济组织开展改造范围内的土地、房屋、文化建筑、公共服务设施等情况进行详细调查、测绘、统计、核实，包括以下内容：（一）改造单元范围、面积，集体土地范围、面积以及国有土地范围、面积等。

（二）集体土地及国有土地上的建设情况。

包括建筑物坐落，产权人，不动产权证号、产权登记用途、登记时间，基底面积、层数、建筑面积，报建、建成时间，现状用途，附着物类型及数量等内容。

第十四条经过前期意愿调查和土地房屋等基础数据调查，集体经济组织可结合实际，可从前期和后期两个阶段公开选择市场主体实施改造。

其中：（一）前期选定，是指在编制改造单元规划、拟定补偿安置方案前，通过市公共资源交易中心公开选定，双方协商确定具体改造单元规划和补偿安置方案。

（二）后期选定，是指集体经济组织已编制完成改造单元规划并落实到控制性详细规划、已表决通过补偿安置方案和规划设计方案后，再通过市公共资源交易中心公开选定项目实施主体。

后期选定的，集体经济组织在前期阶段可委托相关具备资质的规划设计咨询等服务机构编制改造单元规划、拟定补偿安置方案及代办有关手续等。

但委托有关服务机构的，应取得集体经济组织表决同意，有关费用可由集体经济组织支付；或申请由镇区先行垫付，待项目实施主体确定后，由项目实施主体返还；或与相关服务机构约定待确定项目实施主体后由其支付。

第四章改造项目的实施第十五条集体经济组织前期选定合作主体的，应在镇区的指导监督下，按以下流程办理：（一）公开选定意向企业。

集体经济组织根据拟改造用地范围、面积、土地房屋等基础数据、权利人、拟改造用地规划情况（含“三旧”改造专项规划、控制性详细规划等），结合市规划部门制定的“三旧”改造单元规划编制指引，提出改造意向，委托招标代理机构制订招标文件，通过市公共资源交易中心公示不少于30天后，公开选择合作意向企业。

公开选取时，可结合投标人的资质实力、开发经验、责任能力，及其组织编制的改造单元规划（开发规模最小且布局优）、初步设计方案、补偿安置初步方案（集体及其成员利益优）、开发时限承诺和其他优惠条件等合理制定评分标准，由该集体经济组织选定的代表、镇区代表、规划建设领域专家评委三方面联合组成评选小组进行综合评分，择优依次选取不超过3个合作意向企业（投标人少于3个的，按实际投标人确定）。

（二）办理改造单元规划审批。

以综合得分顺位第1名投标人的改造单元规划，作为该项目的改造单元规划，由集体经济组织申报，经镇区组织实质性审查、市规划部门审核，报市政府批准。

（三）公开表决确定合作企业。

根据经批准的改造单元规划，合作意向企业可优化设计方案、细化补偿安置方案等，并在集体经济组织成员大会（或成员代表会议）上公开阐述改造思路、介绍有关具体改造方案。

如合作意向企业仅1个，经表决2/3以上同意的，确定为合作企业；如合作意向企业多于1个的，应逐次表决淘汰票数最少的合作意向企业，最终保留的合作意向企业可确定为合作企业。

但表决中，成员大会（或成员代表会议）对合作企业的补偿安置方案未达到2/3以上同意的，应由该合作企业重新修改完善后，择日重新表决，直到达2/3以上同意为止。

其中，补偿安置方案应包括以下内容：原有建筑物的补偿方式和标准；原有、新增的集体发展物业的补偿方式和标准；历史建筑及其周围环境的保护措施；搬迁费用和临时安置补偿标准；签约奖励标准及其他有关方面的补偿标准等。

（四）签署项目合作协议。

确定合作企业后，集体经济组织应与合作企业拟定项目合作协议，在集体经济组织公告栏公示不少于15天。

经公示无异议，或有异议但经核实不成立的，双方签订项目合作协议，明确开发建设主体、搬迁补偿安置、投资、建设和其他相关权责要求，以及合作终止及相关违约责任等。

（五）确定实施主体资格。

双方约定的开发建设主体，应及时向镇区申请实施主体资格确认，其中申请材料包括：实施主体资格确认申请书、申请人身份证明文件、村企合作协议、经集体经济组织表决通过的补偿安置方案等。

第十六条集体经济组织后期选定合作主体的，应在镇区的指导监督下，按以下流程办理：（一）编制改造单元规划、拟订补偿安置方案。

集体经济组织委托相关服务机构，根据拟改造用地范围、面积、土地房屋等基础数据、拟改造用地规划情况（含“三旧”改造专项规划、控制性详细规划等），结合市规划部门制定的“三旧”改造单元规划编制指引，编制改造单元规划。

集体经济组织可同步组织拟订补偿安置方案。

改造单元规划和补偿安置方案制定过程中，集体经济组织应当广泛听取其成员的意见以及涉及的国有土地权利人的意见。

制定完成后，应在集体经济组织公告栏公示不少于30天。

（二）公开表决确定改造单元规划和补偿安置方案。

由集体经济组织召开集体经济组织成员大会（或成员代表会议），对改造单元规划和补偿安置方案进行公开表决，达到2/3以上同意的，视为通过。

改造单元规划通过后，由集体经济组织按规定程序报批。

（三）制定并公开表决项目设计方案和公开交易方案。

根据经批准的改造单元规划，由集体经济组织委托相关服务机构，制定项目设计方案，并围绕拟选取的市场主体资质实力、开发经验、责任能力、建设周期及开发项目的利益分成等综合设定公开交易条件、合作协议（文本）等方案后，按程序进行公开表决。

(四)公开选定合作企业。

集体经济组织根据土地房屋等基础数据及权利人情况、经批准的改造单元规划、经表决同意的补偿安置方案、项目设计方案和公开交易方案，委托招标代理机构制订招标文件，通过市公共资源交易中心公开选择合作意向企业。

选定后，双方签订《合作协议》，并由约定的开发建设主体申报实施主体资格确认。

第十七条经确认实施主体资格后，实施主体应加紧与改造范围内土地房屋权利人协商并签订《搬迁补偿协议》。

协议签订后，实施主体应每月定期汇总报镇区备案。

第十八条根据经批准的改造单元规划，属地镇区或市规划部门应按照《中山市城市、镇控制性详细规划管理办法》规定程序，同步将相应内容落实到控制性详细规划中。

根据控制性详细规划，镇区应组织实施主体制订项目改造方案（包括集体建设用地自愿转为国有建设用地及其供地方式等内容），由集体经济组织表决通过后，经市“三旧”办组织审核，报市政府批准。