福建霞浦项目定位策划报告
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致：金顶丰年房地产开发有限公司
霞浦赤岸（罗汉溪）项目
定位策划提 案
Contents目录
1 众亘营销策划公司介绍 2 项目及区域房地产市场的分析 3 项目商业用地范围的市场分析、产品定位和营销策划 4 项目酒店用地业态的市场分析、产品定位和营销策划 5 项目住宅部分的市场分析、产品定位和营销策划 6 项目财务测算
火车站人数统计 旅游人群到达及离开
32 本报告是严格保密的。
3、项目商业用地范围 规划和设计条件分析
的规划和设计条件分析
33 本报告是严格保密的。
4、商业物业的产品 定位及营销思路
项目商业物业定位初步思考
构及人们消费结构分析
26 本报告是严格保密的。
1、霞浦县经济产业结 人们消费结构分析
构及人们消费结构分析 霞浦人的消费特征、消费习惯、单日消费 特点
27 本报告是严格保密的。
2、霞浦县商业发展 霞浦县商业发展历程
与商业地产开发分析
28 本报告是严格保密的。
2、霞浦县商业发展 商圈商业现状、主商圈和街道商业分析
7
本报告是严格保密的。
1、本项目地块及周边 本项目周边配套条件的分析
环境分析
8
本报告是严格保密的。
1、本项目地块及周边 环境分析
本项目用地规划条件的研究分析
A-03 /B-04住宅地块有利条件：
适宜打造高品质居住社区
•建筑密度：≤28%
别墅类产品、多层、小高层、高
•容积率：≤2.3
层产品均可在项目内实现
10 本报告是严格保密的。
2、霞浦县城及其周边 霞浦概况
乡镇环境分析
11 本报告是严格保密的。
2、霞浦县城及其周边 霞浦人口分析
乡镇环境分析
12 本报告是严格保密的。
2、霞浦县城及其周边 霞浦经济环境分析
乡镇环境分析
13 本报告是严格保密的。
2、霞浦县城及其周边 霞浦城区结构与相互关系
乡镇环境分析
地块周边及内部水景，别墅类、
•建筑限高： ≤ 80m
需•要多层市以下场（研含多究层）、住宅产面宽品：策≤ 划50m与建筑多设层产计品的充居住分品质相得到结保障合，
不利条件：
建筑面宽限制，增加了户型设计
寻找到合理化的解决难度方，会案造成高层建筑的进深过大。
商业高度要求会造成商业体量较
•建筑限高： ≤ 80m
大
•高层住宅面宽： ≤ 36m
酒店物业成为本项目开发的难点
•商业高度：≥15m •90㎡以下建筑面积比例： ≥ 60%
90平米套型面积的限制几乎无法 实现，根据市场情况配置户型配比
建筑密度限制，很难在别墅产品
9
本报告是严格保密的。
和高层之间平衡合理化的比例
1、本项目地块及周边 项目SWOT分析
环境分析
与商业地产开发分析
29 本报告是严格保密的。
2、霞浦县商业发展 商业未来供应格局（在售及潜在商业供应）
与商业地产开发分析
30 本报告是严格保密的。
2、霞浦县商业发展 霞浦县商业格局及未来规划
与商业地产开发分析
31 本报告是严格保密的。
3、项目商业用地范围 用地周边交通的人流分析
的规划和设计条件分析
数据分析
18 本报告是严格保密的。
3、霞浦房地产市场宏观 未来土地供应分析
数据分析
19 本报告是严格保密的。
太阳能光伏产业园区——一期规划面积 2000-3000亩，打造高新产业集群
政府规划： 2011年要加快火车站周边占地107公顷的商务片区 规划建设，推进休闲公园、站前公交首末站和机 动车辆客运站、商务办公和高端住宅等一批项目 的前期工作，启动赤岸大道北段商务带建设和五 星级迎宾馆招商、征地和安征迁工作。年内计划 投资3亿元以上，开工建设火车站货运场配套道路 等项目。
2
本报告是严格保密的。
3
本报告是严格保密的。
第一部分 众亘营销 策划公司介绍
p公司背景 p案例范例
4
本报告是严格保密的。
第二部分 项目及区域房地产市场的分析
p本项目地块及周边环境分析 p霞浦县城及其周边乡镇环境分析 p霞浦房地产市场宏观数据分析 p核心问题的提出与解决思路方法
1、本项目地块及周边 项目概况
环境分析
霞浦新区 总用地面积：约108.9万㎡； 土地用途决定了项目为城市综合体； 罗汉溪、规划河道，项目具有天然 的环境优势； 容积率决定了项目的规模体量；
建筑限高： ≤ 80米
编号
面积 土地 （亩） 用途
A03、B04 104.602 住宅
主要规划设计指标
容积率
建筑密度 绿地率
≤2.3
≤28%
≥30%
北侧铁路现状 本案 赤岸东侧现状
现地 状块 及周 规边 划
霞浦七中
福宁 医院 万福嘉华
霞浦一中
周边暂无教育配套，本项 目用地附件将建设第三小 学，建设局的邓副局长告 知，本案不属于该小学范 围，可挂靠龙头小学。其 他社区居民可入三小。
20 本报告是严格保密的。
永辉超市
3、霞浦房地产市场宏观 房地产市场未来三年走势预测
25 本报告是严格保密的。
第三部分 项目商业用地范
围
市场分析、产品定位
和营销策划
p霞浦县经济产业结构及人们消费结构分析 p霞浦县商业发展与商业地产开发分析 p项目商业用地范围的规划和设计条件分析 p商业物业的产品定位及营销思路 p其他物业的定位及营销思路
1、霞浦县经济产业结 霞浦县经济产业结构分析
数据分析
21 本报告是严格保密的。
Fra Baidu bibliotek、核心问题的提出与解 商业用地核心问题的提出与解决思路
决思路方法
22 本报告是严格保密的。
4、核心问题的提出与解 酒店用地核心问题的提出与解决思路
决思路方法
23 本报告是严格保密的。
4、核心问题的提出与解 住宅核心问题的提出与解决思路
决思路方法
24 本报告是严格保密的。
14 本报告是严格保密的。
2、霞浦县城及其周边 霞浦人民收入水平
乡镇环境分析
15 本报告是严格保密的。
2、霞浦县城及其周边 霞浦近、中、远期发展规划的分析
乡镇环境分析
16 本报告是严格保密的。
3、霞浦房地产市场宏观 近三年房地产市场运行情况
数据分析
17 本报告是严格保密的。
3、霞浦房地产市场宏观 房地产市场现状分析
33.911 商业 2.0≤FAR≤2.5 ≤35%
≥20%
B03
25
酒店 1.9≤FAR≤2.1 ≤22%
≥33%
5
本报告是严格保密的。
出让 年限 住宅 70年
商业 40年
1、本项目地块及周边 本项目用地现状的分析
环境分析
6
本报告是严格保密的。
1、本项目地块及周边 本项目交通条件的分析
环境分析
霞浦赤岸（罗汉溪）项目
定位策划提 案
Contents目录
1 众亘营销策划公司介绍 2 项目及区域房地产市场的分析 3 项目商业用地范围的市场分析、产品定位和营销策划 4 项目酒店用地业态的市场分析、产品定位和营销策划 5 项目住宅部分的市场分析、产品定位和营销策划 6 项目财务测算
火车站人数统计 旅游人群到达及离开
32 本报告是严格保密的。
3、项目商业用地范围 规划和设计条件分析
的规划和设计条件分析
33 本报告是严格保密的。
4、商业物业的产品 定位及营销思路
项目商业物业定位初步思考
构及人们消费结构分析
26 本报告是严格保密的。
1、霞浦县经济产业结 人们消费结构分析
构及人们消费结构分析 霞浦人的消费特征、消费习惯、单日消费 特点
27 本报告是严格保密的。
2、霞浦县商业发展 霞浦县商业发展历程
与商业地产开发分析
28 本报告是严格保密的。
2、霞浦县商业发展 商圈商业现状、主商圈和街道商业分析
7
本报告是严格保密的。
1、本项目地块及周边 本项目周边配套条件的分析
环境分析
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本报告是严格保密的。
1、本项目地块及周边 环境分析
本项目用地规划条件的研究分析
A-03 /B-04住宅地块有利条件：
适宜打造高品质居住社区
•建筑密度：≤28%
别墅类产品、多层、小高层、高
•容积率：≤2.3
层产品均可在项目内实现
10 本报告是严格保密的。
2、霞浦县城及其周边 霞浦概况
乡镇环境分析
11 本报告是严格保密的。
2、霞浦县城及其周边 霞浦人口分析
乡镇环境分析
12 本报告是严格保密的。
2、霞浦县城及其周边 霞浦经济环境分析
乡镇环境分析
13 本报告是严格保密的。
2、霞浦县城及其周边 霞浦城区结构与相互关系
乡镇环境分析
地块周边及内部水景，别墅类、
•建筑限高： ≤ 80m
需•要多层市以下场（研含多究层）、住宅产面宽品：策≤ 划50m与建筑多设层产计品的充居住分品质相得到结保障合，
不利条件：
建筑面宽限制，增加了户型设计
寻找到合理化的解决难度方，会案造成高层建筑的进深过大。
商业高度要求会造成商业体量较
•建筑限高： ≤ 80m
大
•高层住宅面宽： ≤ 36m
酒店物业成为本项目开发的难点
•商业高度：≥15m •90㎡以下建筑面积比例： ≥ 60%
90平米套型面积的限制几乎无法 实现，根据市场情况配置户型配比
建筑密度限制，很难在别墅产品
9
本报告是严格保密的。
和高层之间平衡合理化的比例
1、本项目地块及周边 项目SWOT分析
环境分析
与商业地产开发分析
29 本报告是严格保密的。
2、霞浦县商业发展 商业未来供应格局（在售及潜在商业供应）
与商业地产开发分析
30 本报告是严格保密的。
2、霞浦县商业发展 霞浦县商业格局及未来规划
与商业地产开发分析
31 本报告是严格保密的。
3、项目商业用地范围 用地周边交通的人流分析
的规划和设计条件分析
数据分析
18 本报告是严格保密的。
3、霞浦房地产市场宏观 未来土地供应分析
数据分析
19 本报告是严格保密的。
太阳能光伏产业园区——一期规划面积 2000-3000亩，打造高新产业集群
政府规划： 2011年要加快火车站周边占地107公顷的商务片区 规划建设，推进休闲公园、站前公交首末站和机 动车辆客运站、商务办公和高端住宅等一批项目 的前期工作，启动赤岸大道北段商务带建设和五 星级迎宾馆招商、征地和安征迁工作。年内计划 投资3亿元以上，开工建设火车站货运场配套道路 等项目。
2
本报告是严格保密的。
3
本报告是严格保密的。
第一部分 众亘营销 策划公司介绍
p公司背景 p案例范例
4
本报告是严格保密的。
第二部分 项目及区域房地产市场的分析
p本项目地块及周边环境分析 p霞浦县城及其周边乡镇环境分析 p霞浦房地产市场宏观数据分析 p核心问题的提出与解决思路方法
1、本项目地块及周边 项目概况
环境分析
霞浦新区 总用地面积：约108.9万㎡； 土地用途决定了项目为城市综合体； 罗汉溪、规划河道，项目具有天然 的环境优势； 容积率决定了项目的规模体量；
建筑限高： ≤ 80米
编号
面积 土地 （亩） 用途
A03、B04 104.602 住宅
主要规划设计指标
容积率
建筑密度 绿地率
≤2.3
≤28%
≥30%
北侧铁路现状 本案 赤岸东侧现状
现地 状块 及周 规边 划
霞浦七中
福宁 医院 万福嘉华
霞浦一中
周边暂无教育配套，本项 目用地附件将建设第三小 学，建设局的邓副局长告 知，本案不属于该小学范 围，可挂靠龙头小学。其 他社区居民可入三小。
20 本报告是严格保密的。
永辉超市
3、霞浦房地产市场宏观 房地产市场未来三年走势预测
25 本报告是严格保密的。
第三部分 项目商业用地范
围
市场分析、产品定位
和营销策划
p霞浦县经济产业结构及人们消费结构分析 p霞浦县商业发展与商业地产开发分析 p项目商业用地范围的规划和设计条件分析 p商业物业的产品定位及营销思路 p其他物业的定位及营销思路
1、霞浦县经济产业结 霞浦县经济产业结构分析
数据分析
21 本报告是严格保密的。
Fra Baidu bibliotek、核心问题的提出与解 商业用地核心问题的提出与解决思路
决思路方法
22 本报告是严格保密的。
4、核心问题的提出与解 酒店用地核心问题的提出与解决思路
决思路方法
23 本报告是严格保密的。
4、核心问题的提出与解 住宅核心问题的提出与解决思路
决思路方法
24 本报告是严格保密的。
14 本报告是严格保密的。
2、霞浦县城及其周边 霞浦人民收入水平
乡镇环境分析
15 本报告是严格保密的。
2、霞浦县城及其周边 霞浦近、中、远期发展规划的分析
乡镇环境分析
16 本报告是严格保密的。
3、霞浦房地产市场宏观 近三年房地产市场运行情况
数据分析
17 本报告是严格保密的。
3、霞浦房地产市场宏观 房地产市场现状分析
33.911 商业 2.0≤FAR≤2.5 ≤35%
≥20%
B03
25
酒店 1.9≤FAR≤2.1 ≤22%
≥33%
5
本报告是严格保密的。
出让 年限 住宅 70年
商业 40年
1、本项目地块及周边 本项目用地现状的分析
环境分析
6
本报告是严格保密的。
1、本项目地块及周边 本项目交通条件的分析
环境分析