资产评估师《建筑工程评估基础》知识点：房地产价格的种类
三 房地产价格的类型
• ７、对不动产的投资规模 • ８、管理或政策因素 • ―――反映政府从全局利益出发对产业的 规范和引导，客观是起着扶植或抑制的作用。 ９、国际因素 • 国际环境－＞较大影响（战争）
• 另外：容积率、绿地覆盖率、建筑密度也影 响土地价格
二．建筑物
• 1、结构、装修 • 2、各种设施及完损程度 • 1)基础设施：供水、排水、排污、供电、 供气、供热、通讯等生产、生活必需的基本 条件。 • 2)配套设施: 商务中心、停车场、邮电、 银行、修配、美容美发、健身房、娱乐厅、 影剧院、学校、公园、运动场等。 • 3、楼层、朝向 • 4、用途、质量
（二）决定供给量的因素
1、该种房地产的价格水平 2、该种房地产的开发成本 3、该种房地产的开发技术水平 4、开发商对未来的预期
三、房地产的均衡价格
• ----指房地产的市场需求量与市场供给量相等 时的价格，也就是房地产市场需求曲线与市 场供给曲线相交时的价格。
P E
供给S
需求D Q
供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响
§2-3 房地产的供求与价格
一、房地产的需求
（一）形成需求有两个条件： 1、消费者愿意购买 2、消费者有能力购买 （二）决定需求量的因素 1、该种房地产的价格水平 2、消费者的收入水平 3、相关房地产的价格水平 4、消费者的偏好 5、消费者对未来的预期
二、房地产的供给
（一）形成供给有两个条件：
1、开发商或拥有者愿意供给 2、开发商或拥有者有能力供给
六、按房地产交易方式来划分
――拍卖价格、招标价格、协议价格
七、按商品房销售中出现的价格划分 1、起价：指所销售的商品房的最低价格 2、标价：报价、表格价，是商品房出售者 在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型 的商品房的出售价格 3、成交价：商品房买卖双方的实际交易价 格 4、均价：销售商品房的平均价格，有标价 的平均价格和成交价格的平均价格
房地产估价---知识点
房地产估价---知识点第七章地价评估1、地价体系是一定区域范围内，由若干相互联、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥其不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。
2、路线价法是对面临特定街道且可及性相当的市街地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，设此平均价格为该特定街道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道路的其他宗地地价的一种估价方法。
3、路线价法的计算步骤①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制定价格修正率表；⑥计算临街土地的价值；4、路线价法适用的对象和条件①路线价法主要适用于城市土地的估价，尤其是城市商业街两侧土地的估价②前提条件：A、城市规划较完整，街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐；B、评估区域有较多的交易实例，土地交易发展规范；C、必须保证深度价格修正与其他价格修正体系的精确度（因为路线价确定以后，各幅土地的价格主要取决于该土地的价格修正体系）5、高层建筑地价分摊解决方法①各部分占有的土地份额②各部分享有的土地面积③各部分享有的低价数额第六章假设开发法1、假设开发法的概念是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、假设开发法的理论依据预期原理3、假设开发法适用的对象和条件适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，具体有：①由生地建造房屋然后租售②由毛地建造房屋然后租售③由熟地建造房屋然后租售④由生地开发成为熟地然后租售⑤由毛地开发为熟地然后租售⑥由旧房装修改造成为新房然后租售⑦在建工程4、假设开发法求取房地产价格的步骤①调查待开发房地产的基本情况（区位，实物，权益，市场）②选择最佳的开发利用方式③估计开发经营期④预测开发完成后的房地产价值⑤估算各项成本费用⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值5、假设开发法的基本公式⑴计假设开发法最基本的公式①计息方法：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费折现方法：②待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费⑵根据估价对象调整的公式①求生地价值的公式：A、适用于在升地上进行的房屋建设的公式生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费B、适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费②求毛地价值的共公式：A、适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费B、适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费③求熟地价值的公式：熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费④求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费⑤求旧房价值的公式旧房公式=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费⑶根据经营方式调整的公式①适用于开发完成后出售的公式待开发房地产的价值=用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值Vp-开发成本C②适用于开发完成后出租、营业的公式待开发房地产的价值=用收益法测算的开发完成后的房地产价值Vr-开发成本C第五章收益法1、收益法的概念又称收益还原法、收益资本化法、投资法或收益现值法，在土地经济理论和土地估价中又称为地租资本化法。
房地产价格的种类 Word 文档 (2)
房地产价格的种类房地产价格的种类进行房地产估价，必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。
不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。
1、市场价格、理论价格、评估价格A市场价格房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。
它是已经完成了的事实。
这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。
市场价格可分为公平市价和非公平市价。
公平市价，是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。
这个价格对交易双方来说也是经济合理的。
反之则为非公平市价。
公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售，买方只按其愿付的价格购入，卖方认为是最高价而买方认为是最低价，双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。
公平市价形成的条件归纳起来有下列七个(A)公开市场；(B)交易对象具备市场性(C)交易双方具备充分信息(D)交易双方不受任何压力(E)理性的经济行为(F)适当的期间完成交易(G)正常合理的付款方式B理论价格房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。
理论价格不是事实，但又是客观存在的。
C评估价格房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。
评估价格也不是事实。
在评估市价时，房地产的评估价与市价有着密切的关系。
由于房地产缺乏完全市场，在许可买卖的制度下，专门有估价机构为交易双方提供服务，这种情况下的评估价往往会成为市价。
值得注意的是，由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同，同一宗房地产，不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。
所以为求评估价格客观合理，必须建立健全估价制度，制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。
一般来说，具有丰富经验的估价人员评估出的价格，较接近于市价。
评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。
房地产价格的种类
房地产价格的种类
对于销售人员来说最基本的来说应该能区分和理解以下几个价格概念：
1、房地产总价：是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。
房地产总价格不能表明房地产的价格水平。
2、房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。
3、楼面价格：以建筑面积、使用面积、居住面积等为计价单位的价格。
4、均价：总价/建筑面积
5、中心价：多层住宅指的是三、四层的价格
房地产价格构成
目前房地产综合开发价格大体上包括
1、征地补偿费
2、拆迁安置补偿费
3、其他土地开发费包括三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费
4、住宅建筑安装工程费
5、附属工程费
6、室外工程费
7、公共设施配套工程费
8、环卫绿化工程费
9、政府性收费及“四源”费，煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂
10、土地出让金及市政费
11、两税一费即营业税、城市建设维护税、教育附加费
12、管理费
13、利润。
房地产估价的分类
房地产估价的分类房产评估是以房产为估价对象，以时价来反映其价值的技术经济活动。
房产在评估中居于标识地位，可分为两种状况：一是房产全部权转移的估价，其评估范围包括房产本身的价格及与房产相关联的地产价格的估算。
估价的结论是房产的全部价值和关联土地使用权转让价的总和。
二是保存房产全部权的房产租赁价格的评估，其实质是房产使用权零星出售价格的估算，并按房产的使用年限测定房产的出租价格。
价格构成工程为：折旧费、修缮费、治理费、地租、保险费、税金和利润七个因素。
地产评估是对地产价格的估算，并以时价来反映土地财宝的交换价格。
地产在评估中居于标识性地位，也可分为两种状况：一是土地产权转移价格的评估，包括土地全部权的转移和使用权的转让两种类别。
前者发生在集体上地向国有土地转移的过程中，这种转移同时伴随着上地上一切附着物及土地全部权、使用权、收益权、最终处置权的转移。
评估范围包括，土地全部权费用，土地使用权费用（如劳动力安置费等）；附着物补偿费用（如房屋建筑补偿费、青苗补偿费等）三个方面。
后者常指国有土地使用权在法律允许范围内的出让与转让，其评估范围包括土地使用权价格和附着物的补偿价格。
二是保存土地权属的土地租赁价格评估，其实质是对肯定期限内土地总收益的年折算费用的估算。
费用构成工程包括、附着物的年折旧费、治理费、肯定地租、级差地租、税金和利润。
房产评估与地产评估的主要联系是：房离不开地，房产转时，地产也随之转移；地上有房，地产转让时房产也伴同转移。
房估价时要考虑地，地价成为房价的一个因子。
地产评估时要考房，房价成为地价的一个因素。
两者的主要区分是：房产评估以占主导地位，房产是交易的主体，交易的目的是保存现有房产的续使用，地产只是房产连续使用的一个条件。
地产评估以地占主导地位，地产是交易的主体，取得地产是目的，土地上的房屋及其附着物只是一个关联因素，对土地权属获得者来说，其使用价值退居次要地位，或仅仅只考虑其残值。
因此，两者无论是在评估方法、价格构成工程上，还是在评估的重点上，都有肯定的区分。
房地产评估知识点
第一章导论1、房地产价格的特征（1）地价是地租的资本化：地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。
（2）权益价格具有重要性：房地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的房地产转移方式不同，形成的房地产权益不同，其权益价格也不同，评估时必须仔细考虑。
（3）增值性与折旧性：由于土地可永续利用，伴随地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，土地往往具有自然增值的属性。
房产随着时间的流逝，房屋会发生物理性损耗和功能性损耗，发生贬值，产生折旧现象。
（4）用途相关性：房地产价格与其用途相关性极大。
（5）个别性：没有两宗土地的条件完全一致，在房地产价格的形成过程中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。
（6）可比性：可以根据房地产价格的形成规律，对影响房地产价格的因素进行比较，从而比较房地产的价格。
2、房地产评估，又称房地产估价，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估价。
3、交易价格与评估价值的区别：在目前的房地产估价实务中，大多数情况下评估的是市场价值。
市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。
受各种偶然因素和交易心态影响，可能是公平交易，也可能是非公平交易。
其一般具有如下特点：①具体一宗房地产一定年期的实际交易价格②交易双方收支价款的依据③交纳契税和管理费的依据评估价值或评估价格是指依据一定的评估方法对房地产的客观合理价格所作的估计，它以市场交易价格为基础和参照对评估对象做出的假设判断，而不是对评估对象实际交易价格的推测，更不是对评估对象实际交易价格的保证。
其根据使用目的及作用，可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等。
4、房地产的概念：房地产是房屋和土地的总称，是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是房产和地产构成的统一体。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
5、土地的特性：(1)自然特性：①位置的固定性②质量的差异性③不可再生性④效用永续性(2)经济特性：①供给的稀缺性②可垄断性③土地利用多方向性④效益极差性6、房地产的特性：①位置固定性②数量有限性③用途多样性④长期使用性⑤大量投资性⑥保值增值性⑦投资风险性⑧难以变现性⑨外部影响性⑩使用限制性7、不动产：土地及其定着物。
资产评估师《建筑工程评估基础》知识点：房地产价格的种类
资产评估师《建筑工程评估基础》知识点：房地产价格的种类知识点：房地产价格的种类1.根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。
使用权价格：使用权的交易价格。
抵押权价格是为房地产抵押而评估的房地产价格。
租赁权价格是承租方为取得房地产租赁权而向出租方支付的价格。
2.价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格（1）市场交易价格房地产在市场交易中实际成交的价格。
（2）评估价格房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价、交易底价、课税价格等几种。
3.按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格（1）土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等（2）建筑物价格指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。
（3）房地产价格指建筑物连同其占用的土地的价格。
【扩展】基准地价：在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。
房屋重置价格，在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。
4.按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等房地产总价格：指一宗房地产的整体价格房地产单位价格楼面地价（单位建筑面积地价），是指平均到每单位建筑面积上的土地价格【区分】房地产单位价格能反映房地产价格水平的高低，而房地产总价格则一般不能说明房地产价格水平的高低容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率5.其他价格类型。
房地产价格的种类
房地产价格的种类房地产价格种类繁多，不同的价格所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。
在房地产估价上经常遇到或涉及到如下几类价格。
（一）市场价格、理论价格和评估价格1．市场价格。
是指房地产交易双方的实际成交价格。
它可分为公平市场价格（也称为公允市价）、限定价格和非公平市场价格等。
公平市场价格是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素（如不了解市场行情、垄断、强迫交易等）的影响。
2．理论价格。
通常是指房地产的公开市场价值（也称公允价值），其含义是预计一宗物业在竞争性的公开市场上于某个时点能够成交的合理价格。
因此，公开市场价值是基于如下假设的：有一个自愿的卖者；有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情况，进行议价；在此期间的市场状态、物业价值将保持稳定；该房地产可以在公开市场上自由转让；不考虑特殊买家的额外出价。
3．评估价格。
从市场价格、公开市场价值的内涵中我们不难看出，房地产估价实质上不是评估房地产的价格，而是评估房地产的价值。
因此，房地产估价严格说来是房地产价值（不是价格）的评估。
（二）土地价格、建筑物价格和房地价格（三）总价格单位价格和楼面地价（四）所有权价格、使用权价格和其他权利价格（五）买卖价格、租赁价格、抵押价格、征用价格和课税价格（六）拍卖价格、招标价格和协议价格（七）基准地价、标定地价和房屋重置价格这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提出的估价标准。
该法第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
”1．城市基准地价。
根据其意义及有关规定定义如下：它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。
2．标定地价。
是指标志性宗地在某一时点的价格。
所谓标志性宗地，可借鉴日本的称谓叫做标准宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。
房地产价格评估精要
三、建筑物贬值（折旧）的估算 （一） 贬值原因 （二）贬值的估算
第三节 房地产价格的市场法评估
一、 比较法基本原理 二、市场比较法估价步骤
1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 建立价格可比基础 4. 进行交易情况修正 5. 进行交易日期修正 6. 进行区域因素修正
6. 进行具体的计算 二、应用举例
第六节 在建工程评估
一、在建工程ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ特点 二、在建工程评估方法
三、折现率估算 1. 市场提取法（比较法） 2. 资本资产定价模型 3. 投资资本结构组合法
r = rm×m + re×（1-m）
4. 债务保证率法
r = DCR× rm×m DCR = NOI / Im
四、残余法
A = VL × rL + Vb × rb VL =（A - Vb × rb）/ rL 或 Vb =（A - VL × rL）/ rb
利息-销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费 ■ 7、将在建工程完成为房地产租售 在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-
销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费
（二）假设开发法估价步骤: 1. 调查估价对象的基本情况 2. 选择最佳开发利用方式 3. 估计开发周期 4. 预测开发完成后的房地产价值 5.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税 费、开发利润、购买估价对象应负担的税费
五、收益法应用举例
第五节房地产价格的假设开发法评估
一、假设开发法基本理论
（一）假设开发法原理及适用范围
■ 1、将生地开发为熟地租售 生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费
最新《房地产估价》讲义(第2讲-房地产价格)
第2讲 房地产价格重点：掌握房地产价格的特征和影响房地产价格和因素，了解房地产价格的种类。
难点：熟悉房地产的供求关系。
2.1 房地产价格的概念房地产价格是房地产的效用、相对稀缺性及其市场供需关系相互作用的结果。
房地产价格的形成条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。
⎩⎨⎧地产价格房产价格 ⎩⎨⎧地租资本化价格商品价值 2.2 房地产价格的特征共同之处：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。
2.2.1 土地价格的特征1. 土地价格没有一个波动中心。
一般商品有生产成本；土地无生产成本，地价是地租的资本化。
一般商品是劳动创造的；土地不是劳动创造的。
2. 土地价格主要由需求价格决定，并呈不断上升趋势。
（土地的供给总量是固定的，人类对土地的需求却不断增加）3. 土地价格具有明显的地域性。
4. 土地价格受到各国政府政策的控制。
2.2.2 房地产价格的特征1. 房地产价格受区位影响明显。
2. 房地产价格是关于房地产权益的价格。
⎪⎩⎪⎨⎧其他权利、利益房地产的使用权房地产的所有权3. 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。
4. 房地产价格是在长期综合考虑中形成的。
5. 房地产价格容易受交易者的个别因素影响。
2.3 房地产供求与均衡价格2.3.1 房地产需求2.3.1.1 房地产需求的概念房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个价格水平上愿意而且能够购买的房地差商品或劳务的数量，也可以叫做房地产市场需求，即房地产的有效需求。
2.3.1.2 影响房地产需求的因素1. 城市人口数量和结构的变化。
2. 房地产价格水平。
3. 消费者的收入水平。
4. 消费者的偏好。
5. 相关物品的价格水平。
6. 消费者对未来的预期。
2.3.1.3 房地产需求曲线2.3.2 房地产供给2.3.2.1 房地产供给的概念房地产供给是指生产者在某一定特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，也可叫做房地产市场供给。
房地产价值和价格的种类1
四、房地产价值和价格的种类（1）使⽤价值和交换价值在经济学⾥，⼴义的价值有使⽤价值和交换价值之分。
⼀种商品的使⽤价值，是指该种商品能满⾜⼈们某种需要的效⽤；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或⽐例，通常⽤货币来衡量，即交换价值表现为⼀定数量韵货币或其他商品。
⼈们在经济活动中⼀般简称的价值，是指交换价值。
任何物品能够成为商品，⾸先必须是有⽤物。
没有使⽤价值肯定就没有交换价值，但反过来不⼀定成⽴，即没有交换价值不⼀定就没有使⽤价值，如空⽓。
作为商品的房地产，既有使⽤价值也有交换价值。
（2）投资价值和市场价值投资价值⼀词有两种含义：⼀是指值得投资，⼆是指从某个特定的投资者的⾓度所衡量的价值。
房地产的投资价值，是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是该投资者基于个⼈的需要或意愿，对该房地产所估计的价值。
房地产的市场价值，是指该房地产对于⼀个典型的投资者(他代表了市场上⼤多数⼈的观点)的经济价值。
市场价值是客观的、⾮个⼈的价值，⽽投资价值是建⽴在主观的、个⼈的因素基础上的价值。
在某⼀时点，市场价值是惟⼀的，⽽投资价值因投资者的不同⽽不同。
投资者评估的房地产的投资价值⼤于或等于该房地产的市场价格是其投资⾏为（或交易）能够实现的基本条件。
（3）成交价格、市场价格、理论价格(⼀)成交价格成交价格简称成交价，是交易双⽅实际达成交易的价格。
成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和⾮正常成交价格。
理解成交价格，还应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：1．卖价是站在卖者的⾓度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。
2．买价是站在买者的⾓度，指买者购买房地产时所愿意⽀付的价格。
3．卖价和买价都只是买卖双⽅中某⼀⽅所愿意接受的价格。
在实际交易中，只有当买者所愿意⽀付的价格，⾼于或等于卖者所愿意接受的时，交易才可能成功。
⾄于最终的成交价格是在此和价格之间，还是刚好为或价格，取决于买卖双⽅的谈判能⼒，以及该种房地产市场是处于卖⽅市场还是买⽅市场。
课程资料：房地产价格和价值的种类(一)
房地产价格和价值（一）一、本章考情分析及本讲考点本章由原教材第三章和第四章合并而来。
按以往考试分值情况统计，合并之后平均分值为12～14分。
应该属于重点章或次重点章。
本章概念多、易混淆点多，而且有的客观题考点涉及本章和第一章两章内容，有五个一级考点和六个二级考点。
本章出计算型客观题的考点有四个：抵押价值和再次抵押价值、楼面地价、名义价格和实际价格、期房价格。
2013年和2009年考试在“再次抵押价值”上各出了一道计算题，另外，无租约限制价值、出租人权益价值、承租人权益价值也能出计算型客观题，至今在考试中尚未出过，提请大家注意。
本讲考点1．【挂牌价格】。
2015年考点。
2．【评估价值】。
2010年、2009年、2006年、2005年考点。
3．【市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值】。
其中的“投资价值”、“现状价值”是一级考点。
除市场价值外，其他五种价值类型都属于非市场价值，2016年～2009年考点，2016年考了市场价值、现状价值。
4．【抵押价值和再次抵押价值】。
一级考点。
2007～2010年连续四年有考点，其中2009年、2007年考题相同。
2013年、2009年在“再次抵押价值”上出了计算题。
5．【成本租金】。
2007年考点。
6．【保险价值】。
2016年、2011年考点。
7．【完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值】。
二级考点。
2013年教材对“完全产权价值”单独说明并进行了修订，2015年、2014年、2013年、2011年、2007年考点。
二、内容讲解第三章房地产价格和价值第一节房地产价格和价值的种类一、价格和价值（一）价格价格是商品价值的货币表现，价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。
价值三要素：使用价值（史记：之前教材称为“有用性”我备注为“使用价值”）、稀缺性和有效需求。
使用价值是指物品能用来满足人们的某种需要。
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资产评估师《建筑工程评估基础》知识点：房地产价格的种类
知识点：房地产价格的种类
1.根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格
一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。
使用权价格：使用权的交易价格。
抵押权价格是为房地产抵押而评估的房地产价格。
租赁权价格是承租方为取得房地产租赁权而向出租方支付的价格。
2.价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格
（1）市场交易价格
房地产在市场交易中实际成交的价格。
（2）评估价格
房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价、交易底价、课税价格等几种。
3.按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格
（1）土地价格
包括基准地价、标定地价和土地交易价格等
（2）建筑物价格
指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。
（3）房地产价格
指建筑物连同其占用的土地的价格。
【扩展】
基准地价：在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。
房屋重置价格，在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。
4.按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格
房地产单位价格
楼面地价（单位建筑面积地价），是指平均到每单位建筑面积上的土地价格
【区分】房地产单位价格能反映房地产价格水平的高低，而房地产总价格则一般不能说明房地产价格水平的高低
容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率
5.其他价格类型。