房地产产品研发

第二节 产品整体研发
一、整体研发概述 整体规划设计主要包括以下方面（以《2000年小康型 城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则》 为依据）：
1.规划结构:用地配置得当,功能组织合理,布局结构清 晰,整体协调有序.
2.道路与交通:构架清楚,分级明确,并与城市公交系统 有机街接
3.住宅群体:住宅类型与标准;可采取多层\高层\中高层 \低层相结合
地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从 而形成一个组团。
（4）混合式:指三种基本形式的结合或变形 的组合形式
行列式
周边式
点群式
（三）住宅群体空间的组合
住宅空间领域是指居民进行户外活动的空间范围，
是进行室外空间布局时的一个重要依据。
1、wenku.baidu.com般可分为以下四种：
私有空间：住宅私有庭院、阳台或露台
二、建筑风格分类及其特点
（一）欧陆风格:西班牙风格\意大利风格\法国风格 \希腊风格
西班牙风格:庭院建筑
意大利风格:采用天然材质,表现光与影的关系
希腊风格:低坡度的山墙或四坡顶,在三角形屋檐下及正门廊的屋顶下有 宽长的上楣带;古典式门廊的顶通常是平的,由若干根圆形或方形的立 柱支撑.正大门上有装饰条,与精制的大理石装饰融于一体.
4.绿地与室外环境:不低于30%,用集中和分散的方式 5.公共服务设施: 6.工程管线布置:供水\雨水\污水\电力\电信\燃气\及
供热等管线要配套. 7.环境质量保障:大气环境\水环境\和声光热环境应符
合规定,并应组织好居住小区环境.
二、整体研发内容
房地产开发区可能是居住区(或居住小区)、干道 及其两侧的沿街地段、工业区、商业区(或步 行街)、大型的体育中心和文化娱乐中心、风 景旅游区以及科技工业园等,无论是建筑面积 还是投资额,居住区占的比例较大.
第三节 建筑风格的研发
一、建筑风格概述 建筑风格是一代人文思想的重要组成部分,作为凝固 的社会思潮深刻地体现出人类的价值和美学观.
建筑风格的特点： 1、地域性：不同的地域存在不同的主体和客体
主体：特定的审美意象，包括文化传统、宗教信仰和 人情风俗等。 客体：特定的自然环境，包括具体的气候、地段环境、 地形地貌等； 2、时域性：建筑本身是一种时空的产物。 不同的时域有着不同的社会历史形态，有其特定的物 质和精神追求。古典主义、国际风格、后现代主义等。 3、对象性：指不同的建筑类型 由于其使用的主体不同，建筑物的功能要求和建筑个 性特征不同，因而在创作中其风格的表现有别 4、多元共融性：跨越地区、民族甚至国度。多样共融
二、房地产产品研发与各职能部门的关系
三、房地产产品研发的原则和流程
（一）原则
1.因时因地因人制宜
2.充分挖掘潜在价值:现在与未来
3.先总后分的原则:整体与局部
4.先外后内的原则:
5.先分后合的原则:先楼屋\楼层之间的关系
6.先专后普的原则
（二）流程
1.产品调查
2.项目定位
3.产品规划设计
4.产品细节设计
粉红色的外墙，白色线条，通花栏杆，外飘窗台，绿 色玻璃窗
特征：粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在建 筑外形上，较多地出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶 或通花栏杆、石膏线脚饰窗等。具有强烈的装饰效 果，在色彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合。
（二）新古典主义 风格
吸取了类似欧陆风 格的一些元素处理 手法,但加以简化或 局部适用,配以大面 积墙及玻璃或简单 线脚构架,在色彩上 以大面积线色为主, 装饰味相对简化,追 求一种轻松、清新、 典雅的气氛.
因此，在这里我们主要以住宅的开发为例进行分 析。
（一）住宅建筑造型的选择
一般应考虑以下因素:
（1）住宅标准:面积指标和设计标准(应符合国家标准《住 宅建筑设计规范》，多种户型和多种面积标准)
（2）住宅层数:根据城市规划的总体要求和综合经济效益来 考虑
考虑用地的经济\建筑造价\施工条件\建筑材料供应\市政工 程设施\居民生活水平\居住方便的程度等因素
（3）满足户室比的要求:不同人口组成的家庭对住宅的需要
（4）因地制宜的原则:考虑所在城市特点和当地居民的生活 习惯
（5）结合地形节约用地
（二）住宅群体平面的组合 （1）行列式:条式单元住宅或联排式住宅按
一定朝向和合理间距成排布置的方式 （2）周边式:住宅沿街坊或院落周边布置的
形式. （3）点群式:点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿
（三）现代主义 风格
大都以体现现代 特征为主，没有 过分的装饰，一 切从功能出发， 讲究造型适度、 空间结构图明确 美观，强调外观 的明快、简洁。
（四）后现代主 义风格
强调建筑的复杂 性和矛盾性，反 对简单化、模式 化、讲求文脉、 追求人情味、崇 尚隐喻与象征的 手法，大胆地运 用装饰和色彩， 提倡多样化和多 元化。
法国风格:高大陡峭的四坡屋顶或侧山墙屋顶,别墅常常是一层,大门和窗 户细而长,门和窗上都有沿垂直方向的小网格,成排成列;周围有一系 列柱子支撑形成围廊,给居住者提供了360度的全景视野,装饰简单,三 角屋顶高而陡
欧陆风格建筑艺术装饰气势恢宏，集华丽、高贵、典 雅于一体，宏大与华贵之余，注重建筑细部的装修。
半私有空间：住宅单元入口周围的空间
半公共空间：住宅组团内的公共绿地和住宅之间的 空间
公共空间：小区级集中公共绿地、公共建筑活动场 地。
2、住宅群体空间的组合方式 成组成团的组合方式 （如点群式） 成街成坊的组合方式 （如行列式）
4、综合布置管线工程
城市管线工程种类很多,如何使这些管线工程 在空间的安排上、在建造的时间上很好地 配合而不发生矛盾，需要城市规划部门加 以全面的综合解决。
4.3.3 整体研发内容
5、用地规划 住宅小区规划用地包括住宅用地、公共建筑
用地、道路用地及公共绿地。在进行规划 是要充分考虑国家、行业的相关政策及各 种指标。 （见教材133页表格）
6、住宅区用地竖向设计
竖向设计是指在一块场地上进行垂直于水平 面方向的布置和处理.
竖向设计是小区纵方向上的一个设计,不光是 地面以上的坡面设计,不同高度居民楼的放置 (主要是日照间距),不同高度植物的放置(会不 会影响正常行车视线或观景视线),整个小区的 天际线是否美观等等,还有地下停车场,地下管 线的排布等等