物业管理公司运作方案(最新稿)

物业管理运作方案
一、物业管理的目的
1．利用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。

2．通过良好的物业管理，延长物业的经济使用寿命，充分发挥物业的使用价值。

3．通过完善的物业管理，使物业保持良好的运行状况，使物业容易出售、出租，并保值、增值。

4．为物业业主、物业承租人提供高效、优质、经济的服务，维护和提升正和房地产开发公司的品牌、信誉。

5．通过良好的物业管理，促进人居环境的改善。

二、物业管理的对象
各种类型物业
三．物业管理的内容
1．经营：
受委托的物业销售、出租，有偿的物业管理服务，中介服务，拓展多种经营。

2. 管理：
(1)掌握房地产的变动和使用状况，使房屋得到及时修缮，
保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、
完好程度、设备使用情况等及时、准确记录建帐，及时
变更有关记录。

(2)物业公司自身管理机构的人事、财务、日常事物的综合管理。

3．服务：及时、准确、周到地满足用户要求，如保证水电供应、维修、保洁、保安、绿化及其他特约服务。

四．物业管理的经营宗旨
经营宗旨宜按《服务·信誉·品牌·效益》运作。

服务是物业管理工作的基点，是提升企业信誉、创建品牌、提高效益的基础。

寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理，创造最佳经济效益。

五．机构设置
1．机构设置
(1)物业管理公司为独立核算企业。

(2) 机构设置宜精简，应充分利用社会化的分工。

(3) 作业层中，除需要长期、固定、应急工作的工作岗位(如
电工、水泵运行兼管道维修工)外，其他工作(如土建、维
修、园林绿化、保洁、保安等)可与专门经营单位签订长期
合作协议负责派员管理。

(4) 特约服务工作(如医疗保健、票务、洗衣、购物等)可与服务
单位挂钩，按中介方式提供服务。

(5)管理层应相对稳定。

2．管理机构设置
(1)物业公司公司管理层全面负责物业管理公司的经营管理工作，
对董事会负责。

(2)物业管理处负责物业的日常管理。

物业管理处下设公共事物
部、维修部、保洁绿化部、保安消防部。

公共事务部职责：
1、参与新接物业接管验收工作；
2、负责用户入住、装修、报修、投诉、求助、回访工作的组
织、接待处理工作；
3、负责用户邮件、包裹分发及物品代管工作；
4、负责管理处与用户之间沟通协调的组织工作：
5、负责康乐文体、文化活动的组织、实施及设施的管理工作：
6、负责有偿便民服务及特殊服务的组织工作；
7、完成上级安排的其他工作。

维修部工作职责：
l、负责公用设备、设施和建筑物、场地的维修处理工作；
2、负责编制各种设备、设施的维修保养计划并组织实施；
3、负责用户各类用具的维修工作：
4、负责各类检测设备的管理；
5、协助参与设施设备的采购评审工作：
6、负责水电的正常供应；
7、完成上级安排的其他工作；
保安消防部工作职责：
1、辖区范围内24小时保安服务；
2、负责封闭管理区域人员物品出入管理；
3、负责对辖区内三无人员、装修人员进行管理；
4、负责交通及停车场管理；
5、参与突发事件处置和火警、火灾抢救工作；
6、负责防火管理；
7、完成上级安排的其他工作；
保洁绿化部工作职责：
1、责辖区公共环境的清洁、垃圾回收、清运工作；
2、负责辖区楼宇室内外保洁、外墙清洁工作：
3、负责公共设施的保洁工作；
4、负责为用户提供有偿清洁服务：
5、完成上级安排的其他工作
（3）物业经营处
经营部负责房地产开发公司物业的销售、出租及沉淀资产的管
理，负责房地产的中介业务。

(4)财务部负责物业管理费、服务费的收缴及物业管理公司
内部的财务管理。

（5）行政办公室负责各个管理处办公区的日常管理监督工作。

并负责公共事物部各项内务工作的监督和协调工作。

六、追求目标
以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效
益，为企业打造品牌。

七、物业管理要点
运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。

人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。

结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，全心全意为业户服务。

为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。

一种模式
针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。

物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。

建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。

管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。

追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。

二项承诺
1.在物业管理合同签定后一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。

2. 在物业管理合同签定后两年内协助本物业通过“省优秀物业管理
大厦”的评比。

三个重点
1.完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。

同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。

2.环境管理责任到人
辖区的环境管理极为重要，如何为用户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境，是我们非常重视的问题。

多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使辖区的环境卫生状况达到最佳状态，为辖区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

3.安全、消防真抓实干
为确保用户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，以物业本身的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。

紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。

在日常的
管理中，派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入辖区，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。

四项措施
1.根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。

从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。

2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。

如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。

3.我们时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。

4.我们将不间断地充实管理队伍。

采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。