罗湖某商业项目市场分析

第一章市场部分一、深圳商业地产宏观环境分析1、深圳宏观经济环境分析根据深圳市2003年国民经济和社会发展统计公报显示深圳国民经济快速增长。

全年市生产总值（GDP）2860.51亿元，年增长17.3%。

全市完成全社会固定资产投资额946.49亿元，增长20.1%。

全年完成地方财政一般预算收入290.84亿元，按可比口径计算，比上年增长15.8%。

居民储蓄存款余额2199.45亿元，比年初增加442.95亿元，增长25.2%。

投资结构不断优化。

进出口贸易保持高速增长，出口总额连续十一年位居全国大中城市榜首。

出口市场多元化，对主要贸易伙伴的出口均大幅上升。

对香港的出口比上年增长44.2%（占出口总额的41.9%），对美国出口增长23.9%（占出口总额的22.2%）。

另增幅较大的有非洲77.2%、大洋洲41.6%、欧盟15国40.9%、俄罗斯81.8%。

高新技术产品出口迅猛增长全年进出口贸易顺差85.25亿美元，全市实际利用外资50.42亿美元，全年在深圳投资的世界500强跨国公司总数累计达98家。

外资进入第三产业的步伐有所加快。

由此可见深圳市的经济一直在平稳中高速发展，这给房地产行业正常高速提供了经济上实现的可能；对外贸易一直是深圳市的经济支柱之一，而对外贸易一直平稳上升状态，给国际会展中心的运行提供了良好的经济基础和资源。

国际会展中心无疑是深圳市国际贸易和交流最好的平台、是深圳市会展经济的实施平台，国际会展中心运行良好能带来大量的国内国际高层次流动人人士，从而为本案提供了消费基础。

全年旅游住宿设施接待过夜游客1448.82万人次，全年经过一线口岸入出境人数1.27亿人次，同比下降1.6%，入出境交通工具1336万辆（艘）次，增长7.0%。

经特区管理线进入特区人数3.24亿人次，增长4.5%，车辆1.03亿辆次。

旅游业无疑对深圳经济的拉动起了非常重要的作用，对于本案商业经营来讲，外来国际国内旅游人员无疑是本案的重要消费者之一；良好的旅游经济无疑给本案提供强有力的支撑。

证券市场进一步调整。

年末深圳证券交易所上市公司505家，挂牌股票627只，其中，A股491只， B股57只。

上市公司市价总值12652.79亿元，下降2.4%。

上市公司流通市值4977.38亿元，下降0.8%。

全年证券市场总成交金额12151.60亿元，下降13.4%。

可见证券市场对资金的吸引仍然乏力，资金流向仍然将以房地产投资与消费为主体。

2、深圳宏观政策环境分析2004年年底，深圳市国土资源局和深圳市城市规划局共同提出，2005年深圳市关内不出让土地使用权，不进行新的土地招标拍买，只对城市区域范围内进行旧城改造，这一政策严格限制了深圳市关内土地的利用程度，使得2005年新开工的建筑面积从根本上受到限制，从而降低房地产供应量。

2005年3月18日深圳市相关银行以及四大国有银行深圳分行指出，在深圳市的金融信贷业务利率按照央行规定的下限执行，不提高深圳市内房地产信贷业务的首期付款成数，但是资格审查将严格进行。

这一信息反映出银行等金融机构对深圳市房地产市场依然充满信心的同时也在最大可能的程度上抵消了来自中央银行政策变动给深圳市房地产市场带来的不利因素。

深圳市2005年4月1日起禁止房地产企业在项目开发没有取得预售许可证以前进行认筹、登记等任何形式的变相预售。

这将造成销售期增长，使得开发商回收资金时间加长。

3、深圳商业地产供需分析深圳市商业开发面积逐步加大，首次商业网点普查结果表明深圳商业网点超过20万个，人均拥有商业面积达到1.02平方米，接近发达国家人均拥有商业面积的水平。

商场规模逐渐加大，功能逐渐由单一的购物场所功能演变成集休闲、娱乐、运动、餐饮、观光、购物为一体多功能商业场所。

目前深圳连锁企业达到4103个，6000平方米以上商场达到294个，面积500平方米以上的中大型网点总面积占全市零售总面积的62.7％。

也就是说，在深圳约3万人就拥有一个大型商场。

自1998年的以来的商业服务地产市场开发情况统计199819992000200120022003根据上述统计数字和对2004年实际开发情，估计2004年商服地产开发面积应该在60万平方米左右。

自1998年以来的商业服务地产空置率统计根据调查和官方资料分析的出目前深圳商业服务地产基本情况如下: 建筑形态上看有58％的商业网点是开在住宅底层，还有2％的商业网点是由工厂改造转变而来的，而只有12％开设在专用商业建筑里。

58%12%其他深圳市商业建筑形态比例从业态上来看，专业店所占比例最高，达到60％，其次是食杂店，为23.2％，便利店为11.5％，而超市为2％。

专业店食杂店便利店超市其他深圳市商业经营范围分布景况结论：市场在可预见的时间内将正常发展；预计2005年的商服地产的空置率上升幅度不会很大，将维持在1.5%左右浮动。

因为2004年12月全面开发导致写字楼供给增加，带动办公经济的发展和总部经济得发展，从而为商业服务地产带来相关的消费者，导致深圳市商业服务地产需求也将有大幅度的提升，因此商业地产消费市场支持依然强劲。

二、红岭片区商业地产环境分析（一）红岭片区总体状况1、片区概况红岭片区位于深圳市罗湖区的最西侧，与福田区为邻，由笋岗路以南、红岭路以东、深南路以北、人民公园路以西的地块围合而成，面积173.67公顷（其中可建设用地167.07公顷，不可建设用地6.4公顷），现有人口大概8万人。

红岭片区是深圳市早期开发的地区之一，开发程度较高。

片区内的开发以居住用地为主，沿主要街道布置有行政办公、商业用地。

片区内总建筑量为368.6万平方米，平均容积率为2.12。

2、片区发展情况红岭片区的开发建设经历了三个阶段：第一阶段：从深圳经济特区建立到20世纪80年代末，红岭工业区、武警部队、广州军区在各自通过行政划拨取得的土地上开发建设，片区内原农村的村民兴建私宅；第二阶段：从20世纪80年代末到90年代中期，政府和片区内的企事业单位投资开发建设了一些规模较大、附带一些配套的居住组团，片区内可建设用地基本上被开发完毕（已建设用地161.95公顷，占可建设用地的97%）；第三阶段：从20世纪90年代中期至今，片区内部分用地受市场冲击进入更新改造，片区的建设发展处于零星改造阶段。

3、片区存在的问题近年来，随着城市建设和经济飞速发展，红岭片区的土地迅速升值，片区内各用地单位为了攫取土地价值，自发改造的现象日趋频繁，零星的改造导致了诸多问题。

片区用地结构散乱、开发强度大片区内用地单位多达186家，平均每家用地面积不足1公顷，用地结构零碎杂乱。

可建设用地已基本开发完毕，建筑覆盖率高，容积率高。

零星的、以居住用地为主要方向的改造，造成公共配套设施不能满足需求随着深圳城市的迅速发展，红岭片区身处市中心，土地迅速升值。

片区内各用地单位自我改造的冲动特别强烈，且改造的方向以高容积率的商品住宅为主。

高强度开发使得片区内人口密度不断增大，公共配套设施不能满足需求，区内居民生活质量下降。

根据《深圳市城市规划标准与准则》的规定，特区内人均居住用地标准为18-22平方米/人，公共绿地标准为15平方米/人。

教育、文化等方面的配套设施，虽然在数量上基本符合《深圳市城市规划标准与准则》的规定，但分布不均衡，主要分布在片区的南侧（宝安南路以东及深南路沿线的区域）。

幼儿园、托儿所一类的设施没有达到《深圳市城市规划标准与准则》的规定，缺乏独立的用地，室外活动场所不足。

道路交通设施不足、交通条件差道路交通系统的布局及结构不合理是各地旧城区普遍存在的问题。

红岭片区受用地零碎、布局结构不合理以及早期建设缺乏系统规划的控制与引导等因素的影响，片区内停车场地缺乏，道路布局零乱、系统性差，路网密度及道路面积率等指标低于标准要求，尤其是支路网密度仅1.33 km/km2远低于《深圳市城市规划标准与准则》规定的3.0～4.0 km/km2的要求。

零敲碎打、高强度开发的改造模式加剧了片区内的交通压力，交通流量过度向片区内主要道路汇集，使得交通拥挤与堵塞现象愈发严重。

片区内部整体环境质量较差，缺乏必要的公共活动空间在相当长的时期里，红岭片区的改造未受到应有的重视，缺乏整体的规划与控制，整体环境差成为片区重要的问题之一。

近年来开发的若干小区只注重自身的小环境规划，而且是封闭的，小区外的居民无法共享。

整个红岭片区的整体环境较差，公共绿地严重不足、缺乏公共活动空间成为长期困扰环境质量的重要因素。

4、蔡屋围C F D特征在蔡屋围（此处包括了深南路北侧沿线，并且紧靠红岭片区的部分地方），集中了中国人民银行深圳分行、深圳证券交易所、中国工商银行深圳分行、中国建设银行深圳分行、中国农业银行深圳分行、深圳发展银行、不远处的中国银行深圳分行，金融机构密度非常高，同时，蔡屋围上深圳证券交易所也在很大程度上是中国经济的晴雨表。

如果说高新区赚钱、中心区花钱，那么蔡屋围就是收钱了，深圳新增货币也通过这里分发到各区。

因此是深圳当之无愧的CFD 蔡屋围方圆一公里以内，为深圳金融活动的活跃区，聚集了很多金融从业人员，他们的消费能力较高，深圳书城以及刚落成不久的万象城是他们主要消费的场所。

对于那些收入中等的白领来说，到万象城这样高消费的场所消费恐怕压力会比较大，所以他们会更多选择到东门、华强北等这样的消费场所消费。

结论：深圳证券交易所是深圳金融心脏，发展银行大厦等金融机构云集在蔡屋围CFD。

深圳书城是深圳图书消费中心。

深圳大剧院是深圳重要的文化设施。

以地王大厦为标志，蔡屋围CFD是深圳高档办公中心。

华润万象城是蔡屋围CFD商业主要设施，华润万象城具有成为商业旗舰的潜力。

5、片区的规划蔡屋围老村改造蔡屋围改造工程总占地4.6万平方米，规划建筑面积30余万平方米。

经过两年多的谈判，村里选择与京基地产、人民银行合作开发。

改造工程今年年底动工，预计2007年完工，届时，这块集体土地将变成国有土地。

打造深圳的“华尔街”罗湖政府提出了金融中心区改造新思路：在以人民银行为核心的约14公顷范围内，拆除15万平方米的旧建筑，对金融商务设施进行重新布局，以吸引更多的内地、香港和国际金融机构落户，打造深圳的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心，使蔡屋围金融中心区成为名副其实的深圳“华尔街”。

改造首先启动南北两个街区。

据介绍，蔡屋围金融中心改造范围，将以人民银行为核心，西至红岭路、南至深南路、北至红宝路、东侧与公安局用地相邻，面积约14公顷。

改造思路包括：将人民银行办公建筑扩大2万平方米，强化人民银行金融核心地位；新建住宅及配套建筑约16万平方米，办公或商务公寓建筑约9.5万平方米，商场建筑面积约2万平方米。

规划范围内的大剧院及环宇酒店地块作为保留地块。