第五章 不动产估价方法之收益还原法
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收益还原法不动产估价
未来的钱折合成现在的货币额是多少。
三.收益还原法的公式
I: V=a/r
式中： V ----不动产价格；
a ----不动产的纯收益； r ----不动产的还原利率。
假设前提
纯收益每年不变； 还原率无变化； 获取这个收益的年限是永远，无限年 期的。
使用限制
土地制度不同
• 土地使用权的流转 • 《土地管理法》规定土地最高出 让年限
不同情况下折旧费公式变形：
当土地可使用年限＞房屋耐用年限，计算
残值，公式为：
年折旧费=(房屋重置价-残值) /房屋可使用年限 =房屋重置价*(1-残值率) /房屋可使用年限
当土地可使用年限＜房屋耐用年限，残值
为0，公式为：
年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限
第四步 计算纯收益
不动产租赁中的纯收益求取
收益还原法
引言
收益还原法是目前国际上公认最经 典的不动产估价方法，它是以马克思地 租理论为基础，在国外广泛的应用于收 益性质的资产估价，被房地产业界誉为 估价方法中的“王后”。
讲课内容
收益还原法的概念 收益还原法的原理 收益还原法的公式 收益还原法的特点 收益还原法的适用范围 实例
一、收益还原法的概念
概 念 ： 收 益 还 原 法 （ Income Capitalization Method）是将待估不 动产每年的预期客观纯收益以一定 的还原利率，统一折算到估价期日 现值的一种估价方法。
二、收益还原法的原理
理论基础：土地收益理论 土地是一种天然存在的稀缺性资源。之所
以存在价格，是因为它一种特殊的商品，其价 格是由利用土地所获得的超额利润来决定的。
解：（1） 将地价分成两部分来计算，先计算前5年的收益价格
第05章 收益还原法
在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。 2. 房屋重置价：也称房屋重置成本，是指根据估价期日的 人工和建筑材料价格，并按照目前的材料、标准与设计， 建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根据当地
同类建筑物的建造成本进行分析计算。
3. 房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况。
4. 房屋年折旧：是指房屋在使用过程中因损耗而在租金 中补偿的那部分价值，计算中通常以单位年期为准。 5. 房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限内由于物 理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采
式中：P、a、r、b、n同前。
（六）纯收益按一定比率递增或递减
1．土地使用年期无限
a P rs
（5-8）
式中：P、a、r同前； s——纯收益逐年递增或递减的比率， 2．土地使用年期有限
1 s n a P 1 r s 1 r
（5-9）
2．土地使用年期有限
P
i 1
t
ai
1 r i
1 1 t r (1 r ) 1 r n t a
（5-4）
成立条件：年期无限；其它同①②③。
（四）未来若干年后的土地价格已知
t 1 i 1
P
ai (1 r ) i
Pt (1 r ) t
（3）企业经营收益：指企业在正常的经营管理水平下每年所 获得的客观总收益。
在计算总收益时，还应该准确分析测算由评估对象所引
起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并 为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
（二）总费用计算方法
土地总费用分3种情况： 1．房地出租中总费用的计算 总费用包括： （1）维修费：指为保证房屋的正常使用每年需支付的修缮 费。它的计算方法一般有造价比例法、定期轮休法、经验估 计法等，通常可按建筑物的重置价的1.5%～2%计算。 （2）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。 分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出， 另一是管理人员的工资支出，通常以年租金的2%～5%计。
同类建筑物的建造成本进行分析计算。
3. 房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的新旧状况。
4. 房屋年折旧：是指房屋在使用过程中因损耗而在租金 中补偿的那部分价值，计算中通常以单位年期为准。 5. 房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限内由于物 理、经济和功能等因素引起的房屋折旧总额，通常采
式中：P、a、r、b、n同前。
（六）纯收益按一定比率递增或递减
1．土地使用年期无限
a P rs
（5-8）
式中：P、a、r同前； s——纯收益逐年递增或递减的比率， 2．土地使用年期有限
1 s n a P 1 r s 1 r
（5-9）
2．土地使用年期有限
P
i 1
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1 1 t r (1 r ) 1 r n t a
（5-4）
成立条件：年期无限；其它同①②③。
（四）未来若干年后的土地价格已知
t 1 i 1
P
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Pt (1 r ) t
（3）企业经营收益：指企业在正常的经营管理水平下每年所 获得的客观总收益。
在计算总收益时，还应该准确分析测算由评估对象所引
起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并 为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
（二）总费用计算方法
土地总费用分3种情况： 1．房地出租中总费用的计算 总费用包括： （1）维修费：指为保证房屋的正常使用每年需支付的修缮 费。它的计算方法一般有造价比例法、定期轮休法、经验估 计法等，通常可按建筑物的重置价的1.5%～2%计算。 （2）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。 分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出， 另一是管理人员的工资支出，通常以年租金的2%～5%计。
第五章房地产估价方法之收益还原法
第五章房地产估价方法之收益还原法
按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： In＝P x [ (1+i)n – 1 ]
n个计息周期后的本利和为： Fn ＝ P( 1 + i) n
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。 由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际 状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。
例子：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地 ，所地段的基准地价目前为1 200元／m2。该基准地价在评估 时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假 设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准 地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前 的价格。 解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上 就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年(原 取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。具体计算略
➢ 利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额( 即本金)之比，一般以百分数表示。
i＝
i1 P
x 100%
式中 i1 － 一个计息周期的利息；
上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。
注意：如果已知年利率为6％，则月利率为 6％ 12
第五章房地产估价方法之收益还原法
利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与 借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：
现金流量时间标度
第五章房地产估价方法之收益还原法
(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方 法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法 。
按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： In＝P x [ (1+i)n – 1 ]
n个计息周期后的本利和为： Fn ＝ P( 1 + i) n
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。 由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际 状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。
例子：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地 ，所地段的基准地价目前为1 200元／m2。该基准地价在评估 时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假 设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准 地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前 的价格。 解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上 就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年(原 取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。具体计算略
➢ 利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额( 即本金)之比，一般以百分数表示。
i＝
i1 P
x 100%
式中 i1 － 一个计息周期的利息；
上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。
注意：如果已知年利率为6％，则月利率为 6％ 12
第五章房地产估价方法之收益还原法
利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与 借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：
现金流量时间标度
第五章房地产估价方法之收益还原法
(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方 法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法 。
第五章 不动产估价方法之收益还原法
北京师范大学珠海分校不动产学院
对于资金的时间价值，可以从两个方面理解： (1)从投资角度：随着时间的推移，资金的价值会增加，这种 现象叫资金增值。在市场经济条件下，资金伴随着生产与 交换的不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润。
(2)从消费角度：资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的 角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利 润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的 补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的 补偿。
第五章
收益还原法
收益还原法的概念 收益还原法的理论依据 收益还原法适用的对象和条件 收益还原法的操作步骤
1
收益还原法的基本原理
收集并验证与估价对象 未来预期收益有关的数据资料 预测估价对象的未来收益
2 收益还原法操作步骤
求取报酬率或资本化率
选用适宜的收益公式计算收益价格
现金流量时间标度北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院2如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末而是发生在计息周期的期间为了简化计算公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生称为期末惯例法3为了与期末惯例法保持一致在把资金的流动情况绘成现金流量图时都把初始投资p作为上一周期期末即第0期期末发生的这就是在有关计算中出现第0周期的由来
北京师范大学珠海分校不动产学院
适用对象和条件
适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限于估价对 象本身现在是否有收益，只要他属于的这类不动产有收益 即可 ；
适用条件：收益法评估地价格，取决于未来地预期，因此，
收益法地适用条件是不动产未来的收益和风险都能够比较 准确地量化。
第五章 收益还原法
③未来若干年后的房地产价格已知 当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格 的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年 不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下：
④纯收益按等差级数递增或递减 a、房地产使用年期无限
b、房地产使用年期有限 式中：P、a、r、b、n同前。 公式中符号的选取，当纯收益按等差级Байду номын сангаас递增时取 上面的符号，递减时取下面的符号。
• 还原利率应按下列方法确定： • 1. 不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的， 且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯收益 与其价格的比率的均值作为还原利率。 • 2. 安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整 值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期 存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和 不动产市场等状况对其影响程度而确定。 • 3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型 投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对 应的范围，确定其还原利率。 • 在确定土地还原利率时，还应注意土地所有权价格的还原利率和土地 使用权价格的还原利率存在区别。土地所有权的权利大于土地使用权， 其风险也比土地使用权小。因此，其二者的还原利率是有差别的。
• 五、应用范围 • 收益还原法是以求取房地产纯收益为途径 评估房地产价格的方法，它仅使用于有收 益或有潜在收益的土地、建筑物、和房地 产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他 情况下的适用性有待考虑。
第二节 收益法估价步骤
• 五、确定土地还原利率 • 还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑 物还原利率，三者之间的关系应按下面公式确定： • r=(r1L+r2B)/(L+B) • 式中：r——综合还原利率； • r1——土地还原利率； • r2——建筑物还原利率； • L——土地价格； • B——建筑物价格。
房地产估价方法之收益还原法
In＝P x n x i n个计息周期后的本利和为：
Fn ＝ P( 1 + i x n ) 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周 期为“年”。
2、复利计息息 复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前 计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”，俗称 “利滚利”。
例子：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单 价2 000元／m2，乙房地产的收益期限为30年，单价1 800 元／m2。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的 高低。
(4)用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整
上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例 房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调 整是特别有用的。
资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点 发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解 释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另 一时间点上的价值”。
例如，现在借入100元，年利率是15％，一年后要还 的本利和为115元，这就是说，现在的100元与一年后的 115元虽然绝对值不等，但它们是等值的。即其经济价值 是相等的。
现金流量时间标度
(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方 法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法 。
(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现 金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期 期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
房地产的价格 ＝
房地产的净收益 利率
例如：某人拥有的房地产每年可以产生2万元的净收益，此
人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万
Fn ＝ P( 1 + i x n ) 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周 期为“年”。
2、复利计息息 复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前 计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”，俗称 “利滚利”。
例子：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单 价2 000元／m2，乙房地产的收益期限为30年，单价1 800 元／m2。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的 高低。
(4)用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整
上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例 房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调 整是特别有用的。
资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点 发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解 释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另 一时间点上的价值”。
例如，现在借入100元，年利率是15％，一年后要还 的本利和为115元，这就是说，现在的100元与一年后的 115元虽然绝对值不等，但它们是等值的。即其经济价值 是相等的。
现金流量时间标度
(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方 法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法 。
(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现 金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期 期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
房地产的价格 ＝
房地产的净收益 利率
例如：某人拥有的房地产每年可以产生2万元的净收益，此
人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万
收益还原法
承租人权益评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值 等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后 的现值之和。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有 价值，反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是 负价值。
30
STEP 5 确定资本化率
(一)资本化率的实质——一种投资的收益率
一、收益法的基本原理
4、基本公式 （2）最简单的情形
V=a / r
假设前提：1、a每年不变；2、r每年不变且大于0；3、年期无限。
例 有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获 得的总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万 元，该类不动产的收益率为8％，则该宗不动产的收 益价格为：
V＝（20-12）/ 8％＝100 万元
收 益 率
投资风险
收益率与投资风险的关系图
31
STEP 5 确定资本化率
(二)资本化率的种类
1、土地资本化率rL
2、建筑物资本化率rB
(三)资本化率的确定方法
3、综合资本化率rO
1、市场提取法
r V r V L r V V O
L BB
LB
2、安全利率加风险调整值法 3、投资收益率排序益，r为未来各年还原利 率，V为待估房地产的收益价格。
a1
a2
V
a3
r r r r r r 1
1
1
11
2
1
11
2 1
3
....
an
r r r 1
11
2 ....1
n
假设前提：1、房地产未来纯收益每年不同；2、房地产 还原利率每年不同；3、房地产未来可收益年限为n年。
27
30
STEP 5 确定资本化率
(一)资本化率的实质——一种投资的收益率
一、收益法的基本原理
4、基本公式 （2）最简单的情形
V=a / r
假设前提：1、a每年不变；2、r每年不变且大于0；3、年期无限。
例 有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获 得的总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万 元，该类不动产的收益率为8％，则该宗不动产的收 益价格为：
V＝（20-12）/ 8％＝100 万元
收 益 率
投资风险
收益率与投资风险的关系图
31
STEP 5 确定资本化率
(二)资本化率的种类
1、土地资本化率rL
2、建筑物资本化率rB
(三)资本化率的确定方法
3、综合资本化率rO
1、市场提取法
r V r V L r V V O
L BB
LB
2、安全利率加风险调整值法 3、投资收益率排序益，r为未来各年还原利 率，V为待估房地产的收益价格。
a1
a2
V
a3
r r r r r r 1
1
1
11
2
1
11
2 1
3
....
an
r r r 1
11
2 ....1
n
假设前提：1、房地产未来纯收益每年不同；2、房地产 还原利率每年不同；3、房地产未来可收益年限为n年。
27
房地产估价—第五章-收益还原法
V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
无限年：
• 预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元， 此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元， 收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9% 。请计算该房地产的收益价值。
• ㈡ 净收益按等差级数递减的公式 • 有限年（只有这一种情况 ？）：
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
a b 1 nb V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
• 未来第n年的净收益为a-(n-1)b
净收益按等比级数递增（减）的公式 ㈠ 净收益按等比级数递增的公式
a V lim n r g 1 g n 1 ( ) 1 r
上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切。
房地产估价5第五章 收益还原法
V
a r
1
1
1
rt
1
Vt r
t
200 8.5%
1
1
1
8.5%6
1
5000
8.5%6
3975.44元 / 平方米
第五章 收益法
房地产估价
例 5-15
预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元 和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房 地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。
…… a
0 1 2 3 …… t t＋1 …… n
V a1 a2 a3 ...... at a ...... a
6、选用适当的还原利率 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格
第五章 收益法
房地产估价
§5-2 收益还原法的计算公式
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
at ……
an
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
n
V i i1
ai 1 rj
j 1
V
a1 1 r1
a2
i
n
i 1
Ci 1 r
i
第五章 收益法
房地产估价
Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci 每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n
V
A
1
1
gA
n
C
1
1
gC
n
r g A 1 r r g C 1 r
Ai每一期不变，Ci 每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为n
ai=a(1+g)i-1
a a(1+g) a(1+g)2 …… a(1+g)n-1
第五章 收益还原法
Page � 21
第一节
收益还原法的基本原理
� （五）土地纯收益按一定数额递减的公式
Page � 22
第一节
收益还原法的基本原理
� （六）土地纯收益按一定比率递增的公式
� 纯收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收 益为有限年；二是收益期为无限年。 收益期为有限年的公式 1.收益期为有限年的公式 � 1.
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第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为有限年的公式 1.收益期限为有限年的公式 � 1.
Page � 14
第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为无限年期的公式 2.收益期限为无限年期的公式 � 2.
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第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为无限年期的公式 2.收益期限为无限年期的公式 � 2.
Page � 6
第一节
收益还原法的基本原理
� 上述思想在下述前提条件下成立：纯收益每年不变、资 本化利率每年不变、获取纯收益的年限为无限年、投资 土地的风险与银行存款的风险相当。 � 普遍适用的收益还原法原理表述为：将估价基准日视为 现在，现在购买一宗有一定年限收益的土地，预示着在 其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果 现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之 和等值，则这一货币额就是该宗土地的价格。
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第一节
收益还原法的基本原理
� 2. 收益期限为无限年的公式
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第一节
收益还原法的基本原理
� （五）土地纯收益按一定数额递减的公式
� 纯收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一 种，其公式为
Page � 20
第五章2 房地产估价收益还原法
其中： 租赁收入包括⑴有效毛租金收入⑵租赁保证金、 押金等利息收入 租赁费用包括：维修费、管理费、保险费、税金 等
（2）商业经营性房地产的净收益 净收益＝商品销售收入-商品成本-商业利 润（非房地产产生的利润） （3）生产性房地产的净收益 净收益=产品销售收入-产品成本-利润（非
V P n (1 r ) 1
6）房地产价格的计算公式
a V r
a1
a2
a3
an
0
r1
1
r2
2
r3
n
第一年末纯收益a的贴现值：
1 a1 R1 a1 1 r1 1 r1
r为还原利率 R1为贴现值
第二年纯收益的贴现值：
a2 R2 (1 r1 )(1 r2 )
为折现系数 1 (1 r1 )
a 1 V 1 n r (1 r )
894.4 1 8821 V 1 .3(万美元) 45 10% (110%)
净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 正常可观的运营费用
潜在毛收入： 是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可 获得的收入。（理想状态）
有效毛收入： 是指由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金 以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 （比较符合实际）
2）估算运营费用
收益还原法
1定义
就是把地租收入（纯收益）作为想象中的 一种资本的利息，用一定还原利率去还原 出地租的购买价格即地价的一种方法。
a V r
收益还原法的基本思路：以收益还原法计算房地 产价格的原理与银行存款一样，将房地产取得的 年净收益视为银行存款利息，按照一定的利率， 还原出存入的本金，即房地产价值总额。
（2）商业经营性房地产的净收益 净收益＝商品销售收入-商品成本-商业利 润（非房地产产生的利润） （3）生产性房地产的净收益 净收益=产品销售收入-产品成本-利润（非
V P n (1 r ) 1
6）房地产价格的计算公式
a V r
a1
a2
a3
an
0
r1
1
r2
2
r3
n
第一年末纯收益a的贴现值：
1 a1 R1 a1 1 r1 1 r1
r为还原利率 R1为贴现值
第二年纯收益的贴现值：
a2 R2 (1 r1 )(1 r2 )
为折现系数 1 (1 r1 )
a 1 V 1 n r (1 r )
894.4 1 8821 V 1 .3(万美元) 45 10% (110%)
净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 正常可观的运营费用
潜在毛收入： 是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可 获得的收入。（理想状态）
有效毛收入： 是指由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金 以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 （比较符合实际）
2）估算运营费用
收益还原法
1定义
就是把地租收入（纯收益）作为想象中的 一种资本的利息，用一定还原利率去还原 出地租的购买价格即地价的一种方法。
a V r
收益还原法的基本思路：以收益还原法计算房地 产价格的原理与银行存款一样，将房地产取得的 年净收益视为银行存款利息，按照一定的利率， 还原出存入的本金，即房地产价值总额。
房地产估价—第五章收益还原法
第三十页，编辑于星期一：十七点 二十三分。
第三十一页，于星期一：十七点 二十三分。
第三十三页，编辑于星期一：十七点 二十三分。
第三十四页，编辑于星期一：十七点 二十三分。
第三十五页，编辑于星期一：十七点 二十三分。
第三十六页，编辑于星期一：十七点 二十三分。
第三十七页，编辑于星期一：十七点 二十三分。
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第二十四页，编辑于星期一：十七点 二十三分。
第二十五页，编辑于星期一：十七点 二十三分。
第二十六页，编辑于星期一：十七点 二十三分。
第二十七页，编辑于星期一：十七点 二十三分。
第二十八页，编辑于星期一：十七点 二十三分。
第二十九页，编辑于星期一：十七点 二十三分。
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第二十一页，编辑于星期一：十七点 二十三分。
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不动产估价(收益还原法)
总收益的测算
总收益产生的形式： 租金收入：土地租金、房地出租的租金、 押金或保证金的利息 企业经营收益：正常经营管理水平下每 年所获得的客观总收益 计算总收益时，还应准确分析测算由评 估对象所引起的其他衍生收益，确定的 原则是只要由评估对象所产生的并为其 产权主体所取得的收益均应计入总收益 之中。另外，还应充分考虑收益的损失。
• [解] 要比较该两宗房地产价格的高低，需要 将它们先转换为相同年限下的价格。为了计算 方便，将它们都转换为无限年下的价格： • 甲房地产P∞= P50/K50 = 2114.81元/平方米 乙房地产P∞= P30/K30 = 2179.47元/平方米 • 名义上:乙低于甲 • 实际上：乙高于甲
• (3)用于比较不同年限价格的高低 要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房 地产的年限不同，直接比较是不妥的。如果要 比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价 格。 • 转换成相同年限下价格的方法与上述不同年限 价格之间的换算方法相同。 例5：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益 年限为50年，单价2000 元／㎡，乙房地产的 收益年限为30年，单价l800元／㎡。假设还原 率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。
六、纯收益按一定比率递增或递减的公式
1、无限年期：
a p rs
• • • • •
公式假设前提： ①纯收益按一定比率s递增或递减； ② r每年不变,递增时r>s ；递减时r+s>0; ③土地使用年期为无限年。 递增时取减号，递减时取加号
2、有限年期
n a 1 s P 1 rs 1 r
实际上是收益还原法基本原理的公式化， 是收益还原法公式的最一般形式， 前面六类公式都是它的特例。
不动产估价收益还原法公式
有限年
P=
a 1+s n 1−( ) r−s 1+r a r+s
净收益按一定比率 递减的情形
无限年
P=
同上 s——净收益逐年递减的比率 同上
有限年
P=
a 1−s n 1−( ) r+s 1× PL + R B × PB ) (PL + PB )
R 0 ——综合资本化率 R L ——土地资本化率 PL ——土地价格 L——土地价格站不动产价格的比例 B——建筑物价格占不动产价格的比例 R——资本化率（%） M——贷款比率（%） ，指抵押贷款额占不动产价格的比率 R M ——抵押贷款资本化率（%） ，第一年还本付息额与抵押贷款额的比率 R E ——自又资金要求的正常收益率
有限年 P=
t
i=1
ai a 1 + 1− n−t i t (1 + r) r(1 + r) （1 + r）
预知未来若干年后 的不动产价格的情 况 净收益按等差级数 递增的情形
有限年 P=
t
i=1
ai Pt + (1 + r)i (1 + r)t
其他同上 t——预计不动产在该年末出售 Pt ——未来第 t 年末该不动产的价格 其他同上 b——净收益按等差技术递增的数额 同上
有限年限且其他因 素不变的情形
资本化率 大于零的 情况 资本化率 等于零的 情况
P=
a 1 1− r (1 + r)n 1 (1 + r)n
Kn = 1 −
P=a×n
净收益在前若干年 有变化的情形
无限年 P=
t
i=1
ai a + i (1 + r) r(1 + r)t
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第五章
收益还原法
收益还原法的概念 收益还原法的理论依据 收益还原法适用的对象和条件 收益还原法的操作步骤
1
收益还原法的基本原理
收集并验证与估价对象 未来预期收益有关的数据资料 预测估价对象的未来收益
2 收益还原法操作步骤
求取报酬率或资本化率
选用适宜的收益公式计算收益价格
例如：某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益，此 人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万 元的利息，对于该人来说，这宗不动产与40万元的资金等 价，即值40万元。
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普通适用的收益还原法的表述：
将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收 益的不动产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断 地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内 的净收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗不动产的 价格。
收益还原法的操作步骤
运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行： ①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估 价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料；
②预测估价对象地未来收益 ③求取报酬率或资本化率 ④选用适宜地收益法公式计算收益价格
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第 2节
现金流量与资金时间价值
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资金时间价值
同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不 同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 。
这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例 来说明最容易理解。如果现在将1 000元存人银行，一年后 得到的本利和为l 060元，经过1年而增加的60元，就是在1 年内让出了1 000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说 ，这60元是1 000元在1年中的时间价值。
利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与 借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为： In＝P x n x i n个计息周期后的本利和为： Fn ＝ P( 1 + i x n ) 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周 期为“年”。
ห้องสมุดไป่ตู้ 现金流量
现金流量的概念
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独 立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或 流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出， 流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称 净现金流量。
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现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状 态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标 图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。 绘制现金流量图的基本规则是： (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一 刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息 周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示 资金运动的时间始点或某一基准时刻。
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利息与利率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补 偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过 一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过 程可表示为： F n ＝ P ＋ In
式中 F n －本利和； P－本金； In－利息；
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对于资金的时间价值，可以从两个方面理解： (1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金 增值。 (2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资 的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得 的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应 得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所 应获得的补偿。
3 收益还原法总结和运用举例
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重点掌握内容：
重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其 中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净 收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握 的内容。
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第 1节
收益还原法的基本原理
概念
是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一 定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的
一种估价方法。
是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收 益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。
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理论依据：
预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的 因素而是未来的因素。 对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与 将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 不动产的价格 ＝ 不动产的净收益 利率
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适用对象和条件
适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限于估价对 象本身现在是否有收益，只要他属于的这类不动产有收益 即可 ；
适用条件：收益法评估地价格，取决于未来地预期，因此，
收益法地适用条件是不动产未来的收益和风险都能够比较 准确地量化。
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现金流量时间标度
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(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方 法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法 。 (3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现 金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期 期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。 (4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现 金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量 ，向下者表示负现金流量。
利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额( 即本金)之比，一般以百分数表示。
i1 i＝ x 100% P 式中 i1 － 一个计息周期的利息； 上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。 注意：如果已知年利率为6％，则月利率为 6％ 12
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收益还原法
收益还原法的概念 收益还原法的理论依据 收益还原法适用的对象和条件 收益还原法的操作步骤
1
收益还原法的基本原理
收集并验证与估价对象 未来预期收益有关的数据资料 预测估价对象的未来收益
2 收益还原法操作步骤
求取报酬率或资本化率
选用适宜的收益公式计算收益价格
例如：某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益，此 人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万 元的利息，对于该人来说，这宗不动产与40万元的资金等 价，即值40万元。
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普通适用的收益还原法的表述：
将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收 益的不动产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断 地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内 的净收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗不动产的 价格。
收益还原法的操作步骤
运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行： ①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估 价对象及其类似不动产地收入、费用等数据资料；
②预测估价对象地未来收益 ③求取报酬率或资本化率 ④选用适宜地收益法公式计算收益价格
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第 2节
现金流量与资金时间价值
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资金时间价值
同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不 同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 。
这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例 来说明最容易理解。如果现在将1 000元存人银行，一年后 得到的本利和为l 060元，经过1年而增加的60元，就是在1 年内让出了1 000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说 ，这60元是1 000元在1年中的时间价值。
利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与 借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为： In＝P x n x i n个计息周期后的本利和为： Fn ＝ P( 1 + i x n ) 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周 期为“年”。
ห้องสมุดไป่ตู้ 现金流量
现金流量的概念
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独 立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或 流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出， 流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称 净现金流量。
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现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状 态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标 图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。 绘制现金流量图的基本规则是： (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一 刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息 周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示 资金运动的时间始点或某一基准时刻。
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利息与利率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补 偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过 一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过 程可表示为： F n ＝ P ＋ In
式中 F n －本利和； P－本金； In－利息；
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对于资金的时间价值，可以从两个方面理解： (1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金 增值。 (2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资 的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得 的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应 得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所 应获得的补偿。
3 收益还原法总结和运用举例
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重点掌握内容：
重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其 中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净 收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握 的内容。
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第 1节
收益还原法的基本原理
概念
是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一 定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的
一种估价方法。
是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收 益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。
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理论依据：
预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的 因素而是未来的因素。 对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与 将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 不动产的价格 ＝ 不动产的净收益 利率
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适用对象和条件
适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限于估价对 象本身现在是否有收益，只要他属于的这类不动产有收益 即可 ；
适用条件：收益法评估地价格，取决于未来地预期，因此，
收益法地适用条件是不动产未来的收益和风险都能够比较 准确地量化。
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(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方 法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法 。 (3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现 金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期 期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。 (4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现 金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量 ，向下者表示负现金流量。
利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额( 即本金)之比，一般以百分数表示。
i1 i＝ x 100% P 式中 i1 － 一个计息周期的利息； 上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。 注意：如果已知年利率为6％，则月利率为 6％ 12
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