民法小案例

1.离婚案。

夫妻购房时男方父母支付了部分购房款，房屋登记在男方一人名下。

女方主张男方父母支付的购房款属于对男女双方的赠与。

男方主张父母支付的购房款属于借款，该借款属于男女双方的夫妻共同债务。男方还提供了借款人只有男方一人的借条予以佐证。

男方父母觉得不靠谱，干脆另案起诉男女双方，以借款纠纷为由要求男女双方共同偿还代付的购房款。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第七条第一款“ 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”的规定，如果男方主张其父母支付的购房款属于对男方的赠与，则该部分购房款以及对应的房产份额就与女方无关了。

但是这个男方却主张是借款是夫妻共同债务。如果是借款，则男方是在婚后借到该笔购房款，该笔购房款是婚后取得，属于夫妻共同财产。那么虽然女方要背负偿还一半代付购房款的义务，但女方享有了该一半代付购房款的所有权，特别是享有的该一半代付购房款所对应的房产增值部分的所有权。

所以男方以及男方父母主张代付购房款为借款，实际上是便宜女方了呀。

而对于女方来说，如果在男方主张是借款的情况下顺水推舟确认借款，那么女方就可以占男方的便宜了。但女方偏不，女方坚持该款项是赠与。但是一旦认定为赠与，因为房产登记在男方一人名下，那么就属于对男方个人的赠与，与女方无关了啊。

所以女方主张代付购房款是赠与，就会便宜男方了。

2.中国用于居住的建设用地使用权只有70 年，那70 年之后怎么办？

2016年11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称《意见》）正式对外公布，对长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向，而这也是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。并且《意见》开头第一句就表明了“产权制度是社会主义市场经济的基石，保护产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。有恒产者有恒心，经济主体财产权的有效保障和实现是经济社会持续健康发展的基础。”释放了对产权保护的积极信号。

其中第十条“健全增加城乡居民财产性收入的各项制度”中提到了关于建设用地土地使用权到期后续期的问题，表示将研究到期后续期的法律安排。原文为：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”

表明：1）土地使用权续期制度肯定要做，并且将会有具体的方案；2）目前对于土地使用权到期后怎么办，依旧尚无定论。

目前“关于土地使用权到期后怎么办？”有如下2个规定：

1、按照新颁布的《物权法》一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

所以土地使用权到期后，可能有以下处理方法：

作为住宅用地和非住宅用地可能会存在一些不一样的情况。

但到底如何续期？是有偿续期还是无偿续期？有偿续期的话，收费标准是什么？目前还没有具体的规定。

现实中已有这样一个产权到期处理案例：

补充说明一点：

我们能做什么？尽可能的在买房的时候预防、避免这个问题呢？

首先要了解，其实，我们购买各类商品房之后，获得是房屋产权，包括了房屋所有权和土地使用权两部分。

房屋产权=房屋所有权+土地使用权

其中，房屋所有权的期限为永久。是私有财产的一种，我国法律规定（《中华人民共和国宪法中华人民共和国物权法》），私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

其中，土地使用权的期限是有年限的。是指国家向组织、机构、个人出让土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》规定，我国土地是归国家和集体所有的，土地使用权出让时，国家根据开发商开发的类型不同，出让的年限也不同，一般如下：

（一）居住用地70年；

（二）工业用地50年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（四）商业、旅游、娱乐用地40年；

（五）综合或者其他用地50年。

也就是说，我们购买的各类商品房，房屋所有权永远归属我们，只要你的房子没有完全毁灭，你就一直享有拥有权。但是土地使用权有50年、70年等，会有到期的问题。

因此，由于房屋有折旧，日常生活中的房产增值，是因为其所占用土地增值。如果要买房，一定要注意它的土地使用权年限，若剩余年限较短，需谨慎购买。

土地使用权年限从什么时候开始算?

不同类型的房屋，产权年限计算起始时间也不同。

1、商品房、经济适用房、两限房产权年限是从开发商拿地之日算起，产权年限与房子建成时间无关。

举个例子：

也就是说，你2016年买到的房子虽然还是70年产权，但买到时只有64年（70-6）的土地使用权。

2、公房的房屋土地使用权年限从交第一笔土地收益金开始计算。

对于一个小区来说，不同楼栋建成时间不一样，因此，一般是按照本栋楼第一户办理上市的时间计算。产权年限与房子建成时间无关。

举个例子：

3.买50 年产权的商住两用型房子有什么隐藏的风险？

50年产权的商住楼不存在任何“风险”。但是“缺点”倒是有一些。

1、首先50年产权不能落户，未来刚需接盘的少，增值幅度比住宅低。

2、50年产权属于商业地产，政策上是要征收房产税的，每年征收购房价格的0.84%，但是现在实际上没有执行这一条，以至于绝大多数人都不知道，未来政策走向就不好说了，住宅要开始收增量的话商住楼的房产税估计也是要收的了。

3、卖出时交易税费高。商业地产过户时需要缴纳各种各样的税费，个人所得税是必征的（不像住宅可以满五唯一的情况下减免），契税按3%征收。还有一个最大的问题，商住两用房在出售时，如果买入和卖出之间有差价的话，则需就增