资产评估人大版答案第四章-房地产价格评估

第四章 房地产价格评估

一、练习题

1、术语解释

（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价

2、单项选择题

（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产

b.房屋建筑物

c.企业资产

d.资产

（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件

b. 个别因素和市场转让条件

c. 容积率和覆盖率

d. 特别利害关系和特殊动机

（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法

b. 积算法

c. 类比法

d. 倒算法

（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000

b. 12631

c. 72369

d. 12369

（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期

b. 额定工期

c. 协商工期

d. 实际工期

（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000

b. 1910000

c. 1480000

d. 19100000

（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667

b. 925000

c. 789950

d. 58041

（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法

b. 成本法

c. 市场法

d. 功能价值法

（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800

（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。 ....A B C D 建筑总价格

土地总价格土地总面积

土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积

（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，

预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。资本化率为7%，则该地产的评估值最接近于( )万元。

a. 205

b. 429

c. 633

d. 690

（12）待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，则其评估价值最接近于( )万元。

a. 110

b. 61

c. 80

d. 49

（13）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为( ) 元。

a.1000

b.12000

c.4000

d.2000

（14）某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，则被评估房地产的价值最接近( )万元。

a．140 b. 157 c. 141 d. 148 （15）如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于 ( )。

a. 9％

b. 12.5％

c. 7.5％

d. 5％

（16）被评估建筑物历史建造成本为80万元，1997年建成，要求评估该建筑物2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于( )万元。

a. 86

b. 87

c. 90

d. 85

（17）已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。

a. 50

b. 60

c. 80

d. 100

（18）假定被评估房地产可以永续利用，预计前3年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第4年开始年纯收益保持在3万元水平上，折现率为10％，该房地产的评估值最接近于( )万元。

a. 28

b. 32

c. 25

d. 30

（19）被评估土地的剩余使用权年限为30年，参照物剩余使用权年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于( )

a. 0.9659

b. 0.948

c. 1.152

d. 1.054 （20）运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。

a. 土地的非再生性

b. 土地位置固定性

c. 土地用途广泛性

d. 土地利用永续性

（21）某宗地取得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元，当地银行一年期贷款利率为9％，二年期贷款利率为10％，三年期贷款利率为11％，开发周期为3年，第一年投资占总投资的1/2，第二、三年投资各占总投资的l/4，问该土地每平方米应负担利息为( )元。

a. 51.75

b. 30.75

c. 89

d. 71.25

（22）某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8％，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另