深圳市更新项目规划指标的计算模板
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。
作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。
近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。
本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。
要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。
此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。
”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。
标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。
深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。
城市更新部分指标的确定文件
1、土地贡献率《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）第十二条（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。
（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3,000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%，2、容积率深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）（2015-09-01）（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
（二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。
普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。
3、城市更新项目中新型产业用地可建设研发用房及配套商业、单身宿舍。
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号）第九条之相关规定：城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%，则研发用房占总建筑面积的70%。
第四条第五款：产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。
《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》第三条：创新型产业用房的配建比例为研发用房的12%；研发用房占新型产业用地项目计容建筑总面积的70%，故创新型产业用房占项目计容总建筑面积的8.4%。
4、保障性住房的配建《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》第四条改造方向为居住用地的项目的配建比例是指配建保障性住房的建筑面积占该项目规划批准住宅建筑面积的比例。
年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划(表一).doc
2010 年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划（表一）申报拆除序城市更新单元名称重建用地申报单位区位面积号（公顷）福田区华强北上步片区第三更新单元 2.8 深圳嘉年实业股份有限公街道司福田区华强北上步片区第七更新单元 4.34 中国电子信息产业集团有街道限公司福田区华强北上步片区第十四更新单元 4.59 中国电子信息产业集团有街道限公司深圳市华强新城市发展有福田区福田街华强南西片区、西临街片区6.36 限公司道更新单元深圳市时代财富实业集团有限公司福田区莲花街华泰小区更新单元 5.31 深圳华泰企业公司道福田区香蜜湖建业小区北区更新单元 5.30 深圳市建业建筑工程有限街道公司福田区香蜜湖龙溪花园更新单元 6.03 深圳市中洲粤华投资有限街道公司福田区园岭街上步片区 B213 更新单元 3.02 深圳市爱华电子有限公司道罗湖区翠竹街太宁路金钻豪园更新单元 3.34 深圳市翠芳园投资开发有道限公司罗湖区翠竹街爱国路木头龙更新单元7.70 深圳市益田集团股份有限道公司罗湖区东晓街草莆城中村南片更新单元 6.52 深圳市草莆吓屋实业股份道合作公司罗湖区东晓街深圳市草莆吓围实业股份草莆城中村北片更新单元 6.71 合作公司，深圳市草莆新屋道吓实业股份合作公司罗湖区东晓街罗湖新高技术第二工业园区1.32 深圳市中设实业有限公司道更新单元罗湖区东晓街0.71 深圳三顺制药有限公司布心路三顺制药厂更新单元道罗湖区莲塘街国威路 68 号国威电子科技大道1.63 深圳国威电子有限公司厦更新单元罗湖区南湖街建设路深圳酒店区域更新单道1.52 深圳市深圳酒店有限公司元备注依据《上步片区城市更新规划》整合为同一更新单元纳入水贝国际珠宝交易广场（中华自行车厂）城市更新单元1 / 5序城市更新单元名称重建用地申报单位备注区位面积号（公顷）罗湖区清水河清水河国际汽车物流产业园6.29 深业泰富物流集团股份有街道更新单元限公司罗湖区清水河银湖三九片区更新单元12.03 新三九地产有限公司街道南山区南山街南油工业区福华厂区更新单4.27 深圳世纪星源股份有限公道元司南山区南山街向南村旧村更新单元 5.10 深圳市向南实业股份有限道公司南山区南山街南山村旧村更新单元18.64 深圳市南山荔源实业股份道有限公司南山区南头街南苑新村更新单元8.25 深圳市金晖房地产开发有道限公司南山区沙河街康佳集团总部厂区更新单元 3.96 康佳集团股份有限公司道南山区沙河街鹤塘小区、沙河商城更新单1.72 深圳市沙河实业（集团）有道元限公司南山区蛇口街南水工业村更新单元 4.15 深圳市蛇口南水实业股份道有限公司南山区桃源街长源村更新单元15.36 深圳市南山区城中村（旧道村）改造办公室南山区粤海街澳科公司琼宇路 10 号工业区2.07 澳科电缆有限公司道更新单元南山区招商街沿山路宝耀片区更新单元 5.88 深圳市招商创业有限公司道盐田区海山街海涛花园更新单元 5.28 深圳市盛世盈丰投资发展道有限公司盐田区沙头角桥东片区更新单元 5.37 深圳市荣津房地产开发有街道限公司盐田区盐田街龙眼园旧村二期更新单元 2.62 深圳市裕泰实业股份有限道公司盐田区盐田街盐田旧墟镇更新单元21.90 深圳市好好年投资有限公道司宝安区大浪街陶吓旧村片区更新单元 2.16 深圳市大浪陶吓股份合作道公司宝安区大浪街水围旧村片区更新单元 3.36 深圳市大浪水围股份合作道公司宝安区大浪街赤岭头一片区更新单元9.58 深圳市大浪赤岭头股份合道作公司宝安区大浪街赤岭头二片区更新单元 3.91 深圳市大浪赤岭头股份合道作公司序城市更新单元名称重建用地申报单位备注区位面积号（公顷）宝安区大浪街龙胜旧村片区更新单元9.93 深圳市大浪龙胜股份合作道公司宝安区观澜街悦兴围片区更新单元 2.65 深圳市福民悦兴二股份合道作有限公司宝安区观澜街竹村片区更新单元12.89 深圳市兴超房地产开发有道限公司宝安区龙华街老围村片区更新单元 2.06 深圳市龙华老围股份合作道公司宝安区龙华街上油松老围片区更新单元 2.95 深圳市龙华上油松股份合道作公司宝安区龙华街河背老村片区更新单元 3.72 深圳市龙华河背股份合作道公司宝安区龙华街龙华第三工业区更新单元25.20 深圳市龙华街道投资管理道公司宝安区沙井街新桥第二工业区更新单元8.46 深圳市沙井新桥股份合作道公司宝安区沙井街马安山锦胜工业园更新单元 2.57 耀骏贸易（深圳）有限公司道宝安区沙井街德普电子物流配送中心片区1.75 深圳市德普投资发展有限道更新单元公司宝安区松岗街东方四队片区更新单元 4.07 深圳市东方四队股份合作道公司宝安区松岗街红星村北片区更新单元 4.31 深圳市宝安区松岗镇红星道经济发展公司宝安区松岗街红星村南片区更新单元9.97 深圳市宝安区松岗镇红星道经济发展公司宝安区松岗街沙浦工业区片区更新单元42.80 深圳市沙浦股份合作公司道宝安区西乡街华宝饲料厂片区更新单元 4.11 深联实业（深圳）有限公司道宝安区西乡街骏业工业区更新单元 4.73 深圳市共乐经济发展有限道公司宝安区西乡街臣田国际汽车城更新单元 5.58 深圳市臣田股份合作公司道宝安区新安街华联新安片区更新单元7.24 华联控股股份有限公司道龙岗区布吉街禾坑肚耕作口公交站更新单4.01 佳翰实业（深圳）有限公司道元龙岗区布吉街惠康路与中元路路口片区更8.51 深圳市龙岗区布吉镇经济道新单元发展有限公司序城市更新单元名称重建用地申报单位备注区位面积号（公顷）龙岗区大鹏街金沙湾酒店更新单元 3.47 深圳市金沙湾大酒店有限道公司龙岗区横岗街银海商业街更新单元 4.30 深圳市天然银海实业有限道公司龙岗区横岗街保安窝肚旧村更新单元 6.17 深圳市横岗保安股份合作道公司窝肚分公司龙岗区横岗街六联片区更新单元 6.70 深圳市富思源房地产开发道有限公司龙岗区横岗街康乐工业城更新单元 6.82 和中发展有限公司道龙岗区横岗街大福旧村更新单元7.83 深圳市横岗保安股份合作道公司龙岗区横岗街六约南片塘坑片区更新单元8.08 深圳市六约股份合作公司道龙岗区横岗街六约北片深坑片区更新单元9.02 深圳市六约股份合作公司道龙岗区横岗街六约中心片区更新单元10.55 深圳市六约股份合作公司道龙岗区横岗街六约北片区龙塘片区更新单10.56 深圳市六约股份合作公司道元龙岗区横岗街松柏社区老街更新单元14.64 深圳市嘉长源投资发展有道限公司龙岗区横岗街新坡塘片区及新园路石化塑17.10 深圳市横岗保安股份合作道胶城更新单元公司新坡塘分公司龙岗区横岗街保安片区更新单元22.29 深圳市横岗保安股份合作道公司龙岗区葵涌街土洋社区沙鱼涌更新单元 2.01 深圳市葵涌沙鱼涌股份合道作公司龙岗区葵涌街官湖社区官湖村二期更新单4.86 深圳市葵涌官湖股份合作道元公司龙岗区葵涌街溪涌社区上洞新村更新单元7.60 深圳市葵涌上洞股份合作道公司龙岗区龙城街雅骏眼镜制造厂更新单元 5.98 雅骏眼镜制造厂有限公司道龙岗区龙城街龙西楼吓、对面岭片区更新33.08 深圳市龙西股份合作公司道单元龙岗区龙岗街南约积谷田更新单元 5.16 深圳市云龙城投资发展有道限公司龙岗区龙岗街南联向前村更新单元13.42 深圳市龙岗南联股份合作道公司序城市更新单元名称重建用地申报单位备注区位面积号（公顷）龙岗区南湾街丹竹头泰兴花园更新单元 3.99 泰兴玩具（深圳）有限公司道龙岗区南湾街吉厦社区更新单元7.91 深圳市吉厦股份合作公司道龙岗区平湖街元屋围片区更新单元 2.05 深圳市新南股份合作公司道龙岗区平湖街力元吓片区更新单元12.20 深圳市新南股份合作公司道光明新区公明薯田埔第一工业区地块更新3.96 深圳市公明薯田埔股份合街道单元作公司光明新区公明塘尾沙头面工业区地块更新6.10 深圳市公明塘尾股份合作街道单元公司光明新区公明薯田埔旧屋村地块更新单元 6.67 深圳市公明薯田埔股份合街道作公司光明新区公明塘尾旧村更新单元8.11 深圳市公明塘尾股份合作街道公司光明新区公明公明中心地区华发片区更新11.62 深圳中恒华发股份有限公街道单元司坪山新区坪山洋母帐更新单元 1.53 深圳市坪山洋母帐股份合街道作公司坪山新区坪山谷仓吓片区更新单元 6.73 深圳市坪山沙坣股份合作街道公司坪山新区坪山均田片区更新单元20.31 深圳市坪山坪环股份合作街道公司备注：1.列入本计划内的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。
深圳城市更新项目地价测算实操
笔者以自编例题来讲解地价测算，权属和规划设置的比较简单，项目规划指标表、权属表、权属图如下：
开发建设用地面积 总计容建筑面积 容积率 居住（除保障房） 保障房 商业
项目规则指标
7100 42600 6.00 22239 7581 12780
项目拆除用地面积 非农建设用地 两规 合法用地合计 合法用地占比
二、地价测算的原理
测算前的准备工作完成之后，我们接下来要进行地价测算。地价测算一定是在“权属明确”和“规划明确”的两大前提下进行的，“权 属”相当于前生，即过去形成的合法用地；“规划“相当于后世，即土地未来的规划功能；地价其实是承接从前生”过渡到“后世”的桥梁。 不过，有些项目前生后世都比较复杂，那怎么计算？这时，需要有综合系数，把“前生、后世”小结之后再进行计算。
项目合法权属
10500 3200 3800 7000 66.67%
第一步、思考整理好的权属资料和规划资料
根据资料分析，项目非农建设用地3200㎡，两规3800㎡。但是，项目开发建设用地面积7100㎡。所以，项目有100m2需要进 行历史用地处置。
第二步、查询基准地价，并完成系数修正
假设项目的居住基准地价、商业基准地价分别是1200元、2200元，因为项目是以居住为主导功能，所以商业的部分需要做年期 修正，修正至70年。
深圳城市更新项目地价测算实操
一、地价测算前的准备
工作地价测算前，我们需要着手进行前期准备工作，比如：画初步的拆除范围线、核合法用地的权属、制定初步的规划方案、梳理范围 内的国有未出让用地等等。其中，初步的规划方案是准备工作的重点和难点，对一些公司来说，规划指标一般是交给规划设计部门来做的， 但是有一些部门架构暂不齐全的房企，初步的规划指标工作可能是交给投资拓展部门来完成的，等项目有眉目了，再找规划院作初步的规划 方案。笔者认为，面积小、功能单一的项目规划指标制定相对简单，投拓部门可以去做；面积大、权属复杂、规划功能多的地块，必须要有 专业的规划研究人员制定。在实际测算中，容积率零点几的差距都可能会导致测算结果的天填之别，所以，我们要尽可能严谨和合理地制定 初步规划方案。
(更新单元规划制定计划)细款
2010年深圳市城市更新单元规划制定计划根据《深圳市城市更新办法》，城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
《深圳市城市更新单元规划制定计划》是城市更新单元规划编制与审批的前提条件，对下年度城市更新单元规划编制管理工作进行指导。
所有拟实施拆除重建类更新活动区域须参照本指引要求申报纳入《深圳市城市更新单元规划制定计划》后，方可编制城市更新单元规划。
一、申报情形满足以下条件的区域可申请纳入----《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》：（一）法定图则中已划定城市更新单元的区域，可申请纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》，或申请调整城市更新单元范围后纳入计划。
（二）尚未编制法定图则或法定图则中尚未划定城市更新单元，但具有下列情形之一，确需更新的特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧村等），可拟定城市更新单元范围后申请纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》：（1）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。
二、申报条件（一）城市更新单元范围拟定条件要求调整或自行拟定城市更新单元范围的，其范围须满足以下要求：（1）在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，以相对成片的区域作为城市更新单元1；（2）城市更新单元总用地面积不宜小于3公顷，城市更新单元内拟拆除重建的区域面积不宜低于更新单元总用地面积的70%。
（3）现状建筑物建成时间超过20年的，可以以用地权属范围为单元拟定城市更新单元。
（二）改造意愿条件城市更新单元范围内权利主体的改造意愿须满足以下条件之一后方可进行申报。
各区政府（含新区管委会，下同）还可根据情况增设其他改造意愿条件或要求。
城市更新项目投资测算实操手册
城市更新项目投资测算实操手册目录第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程 (2)一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑 (2)（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决 (2)（二）项目投资的三个时间段：老旧现状、拆除重建及新建建筑 (2)二、城市更新项目投资测算的流程 (3)（一）城市更新项目投资测算相关子表及相关基本概念 (3)（二）城市更新测算准备工作 (4)三、城市更新测算难点 (5)（一）项目总建筑量的确定 (5)（二）两房配建量的确定 (9)（三）地价测算 (10)第二部分深圳市拆除重建类城市更新项目地价表搭建实务 (19)一、测算表搭建的前提 (19)（一）未来.规划指标的确定 (19)（二）当下.土地市场价格的确定 (21)（三）历史.合法用地面积及改造类型的确定 (21)二、测算过程中改造类型面积占比的测算 (22)（一）改造类型面积占比测算的重点说明 (22)（二）两种不同思路的对比与选择 (23)三、地价表的搭建与地价汇总 (25)（一）地价表搭建过程中横排与竖排注意事项 (25)（二）各改造类型/各规划功能对应地价表的搭建 (26)（三）地价的汇总 (29)四、案例测试 (30)城市更新项目投资测算实操手册第一部分深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑（一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决深圳发迹于广东惠阳宝安县，1979 年正式建市，1980 年设置特区后强势崛起；随着珠三角城市群的形成，广深两核人口及产业吸聚效益凸显。
继 2004 年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》发布，2005 年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重负，环境承载能力、土地及空间难以为继；产业转型升级及城市更新亦随之被提出。
城市更新，城中村首当其冲，随着深圳土地国有化、违建查处及征收补偿等系列政策的出台，深圳市城市更新五类合法用地体系形成，集体土地征转多样化状态呈现。
深圳城市更新一级土地开发计划节点(模板)
项目基础信息及
完成项目 2
测算结果
初审
5
评审通过
达成基本 5
商务合作
条件
5
共计 20
合作协议文本 签订合作协议
5 意愿征集表范表 确定
项目启动
决策会完
确定达到立项报
成项目部 60 审条件所需意愿
进场
征集材料
拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部
项目部
项目部
项目可行性分析报告、测算
项目可行性分析报告、测算、启动 方案等 合作框架协议
阶段
二级节点
三级节点
项目拓展
获取项目信息 决策会
合作协议签订
获取项目信息 项目内部初审会 信息核查及测算复核 投资决策会 投资协议拟定 签署投资协议
意愿征集
拟定意愿征集方式及意愿征集调查表的格式、内 容（根据项目开展的实际情况、权利主体类别、 用地权属情况等确定相适应的意愿征集工作开展 所需资料表格）
75
项目部
10
完成招标
5
测绘合同签订
项目启动 决策会完
40
同业主现场查丈 完成并记录留底
成项目部
所测各栋均有正
进场
10 式的纸质版查丈
报告，并归档数
5
现场复核照片
5
正式测绘报告
75
10
完成招标
3
签订合同
20
报告定稿
3
项目启动
决策会完
成
15
3
经促局收函
修改意见 经促局复函
3 科工贸信委收函
13
调研报告
会审批
取得产业升级复函
四级节点
城市更新计划运营管控节点（深圳）
深圳城市更新项目投资测算
深圳城市更新项目投资测算分析PRESENTED BY刘利兵bingliliu@PART ONE 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标项目的评价在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。
在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。
在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。
其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。
对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。
其主要参考指标为：IRR、EBITDA。
房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。
销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。
销售利润率=销售利润/项目销售总收入IRR—内部回报率（Internal rate of return），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。
实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。
是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。
房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标（持有物业评价指标）EBIT—全称为earnings before interest and tax ，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。
EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。
城市更新专项规划—文本1010学习资料
深圳市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2010-2015）文本·图集深圳市规划和国土资源委员会二〇一〇年十月目录总则 (1)第一章目标与策略 (3)第一节更新目标 (3)第二节更新策略 (4)第二章更新方式与改造功能 (8)第一节更新方式引导 (8)第二节改造功能引导 (10)第三章密度分区与城市设计 (12)第一节密度分区指引 (12)第二节城市设计指引 (14)第四章配套设施与综合交通 (16)第一节完善配套设施体系 (16)第二节优化综合交通体系 (17)第五章保障性住房配建 (20)第一节配建原则 (20)第二节配建比例 (20)第六章近期重点地区 (22)第一节重点地区划定 (22)第二节分类改造指引 (22)第七章实施机制 (25)第一节强化城市更新年度计划管理 (25)第二节构建城市更新单元规划制度 (26)第三节完善城市更新政策保障体系 (26)第四节健全城市更新工作体制机制 (27)第五节建立城市更新实施评估机制 (28)附件1：近期重点地区改造指引 (29)附件2:深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行） (36)附图一：区位分析图 (63)附图二：“三旧”用地现状分布图 (64)附图三：“三旧”改造规划图 (65)附图四：“三旧”改造用地功能布局图 (66)附图五：密度分区指引图 (67)附图六：城市设计指引图 (68)附图七：公共设施规划布局图 (69)附图八：市政基础设施规划布局图 (70)附图九：综合交通规划布局图 (71)附图十：保障性住房配建指引图 (72)附图十一：近期重点地区图 (73)总则第一条为有序推进深圳市城市更新工作，充分发挥城市更新在落实《珠江三角洲改革发展规划纲要》，加快特区一体化发展、提升城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，促进经济和社会可持续发展，制定本规划。
第二条规划编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城乡规划法》3、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》4、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》5、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）6、《深圳市城市更新办法》（深府令第211号）7、《中国共产党深圳市第五次代表大会报告》8、其他相关规划及标准第三条本规划编制遵循“政府主导、多方参与、全面统筹、科学评估、低碳更新、有序推进”的原则。
深圳市城市更新单元规划编制技术规定
（2）涉及调整法定图则、发展单元规划用地性质的，应进行规划功能专项研究；
（3）涉及突破法定图则、发展单元规划确定的建筑总量或居住总量，以及法定图则未覆盖地区，应进行道路交通和市政工程设施专题/专项研究，以及公共服务设施和城市设计专项研究，科学确定开发强度；
说明城市更新单元采用的拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式，明确不同更新方式对应的空间范围。
（6）功能控制
说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求。
若工程涉及商业、服务业等经营性功能的地下空间开发，需要单独说明经营性功能地下空间的功能与建设规模。
1.4
城市更新单元规划编制，应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。
1.5
城市更新单元规划主要包含以下内容：
（1）更新目标与方式。包括目标定位、拟采用的更新方式及其对应的空间范围。
（2）更新单元范围。根据土地与建筑物核查结果，以空间范围控制为手段明确单元更新权益划分。划定“拆迁用地范围”，“独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地范围”以及“开发建设用地范围”。
具体内容和深度参照详细蓝图执行。
（8）利益平衡
说明更新单元现状权益状况，包括单元内权益主体的类型、数量、空间分布特征等，分析现状权益分布对更新单元的空间布局、交通组织、地块划分、合宗开发、权利与责任分配等产生的影响；
说明更新改造适用的相关政策，包括适用地价规范；贡献用地的规模和比例；保障性住房和创新型产业用房配建比例；政府参与溢价分成比例等，分析这一特定政策背景对更新单元用地性质、开发强度、拆建比等产生的影响；
深圳市城市更新地价测算介绍
分用途项目修正系数 = ∑（各类用地类型或改造类型面积占可开发建设用地的比值×对应适用
用途修正因子）
①-计算确定
②-查表确定
13
（一）城市更新新供应用地地价
①面积分摊规则，计算改造类型占比
测算次序
用地类别或改造类型
1
小地块城市更新项目应移交未移交用地
已办零星国有未出让用地
6
国有已批用地改造为公共管理与服务设施用地（包括文体设施、医疗卫生、教
育设施、社会福利用地）
国有已批用地属于按农村城市化历史遗留违法建筑处理规定处理给原农村集体
经济组织及其继受单位且权属未转移的用地
7
历史用地处置
14
（一）城市更新新供应用地地价
②对应适用用途修正因子—四大类（查表确定）
15
用地类别或改造类型
基
础
附表3 产权条件修正系数表
修
附表4 产业发展导向修正系数表
正 系
附表5 产业项目类型修正系数表
数
附表6 地上商业楼层修正系数表
附表7 地下空间修正系数表 项
目
修
附表10 拆除重建类城市更新项目修正系数计算表
正
系
数
5
政（策一亮）城点市更新新供应用地地价
（1）基础修正系数
基础修正---附表1：建筑类型适用地价标准及修正系数表 ➢ 建筑类型对应《深标》，未涵盖的配建类型按主体确定
第一，计算商业楼层：5700/(10000*0.25)=2.28(向上取整) 3层
第二，计算每层的商业建筑面积：5700/3=1900平米(三层平均)
10
政（策三 一亮）城点市更新基新础供修应正用系地数地价
基础修正--附表6：地上商业楼层修正系数表 ➢ 新供应：可用综合系数测算 ➢ 已建成：按照规划验收的实际商业楼层测算
《深圳市地价测算规则》附表(20年修订稿)附表1建筑类型适用地价标准及修正系数表【模板】
（2020年修订稿）
附表1 建筑类型适用地价标准及修正系数表
序号
建筑类型
适用地价
类型
修正
系数
1
厂房（含新型产业用地中的厂房）
工业
1
2
仓库（含物流用地中的仓库）
1
3
公用设施、市政设施及施工配套设施、训考场、殡葬设施
0.3
交通设施（不含加油站、加气站、训考场、社会停车场（库）），综合管廊
2．在完成竣工验收后，或竣工验收前（含竣工超面积测算补缴地价情形）但规划许可文件或供应合同中已明确约定商业楼层和相应建筑面积的，按照相关文件中明确的商业楼层和相应建筑面积测算地价；其余情形的商业楼层和相应建筑面积按照宗地面积和建筑覆盖率等条件计算。
3.按照宗地面积和建筑覆盖率等条件计算各楼层商业面积时，宗地面积应扣除规划许可文件或供应合同中明确需要独立占地建设的学校等配套设施；规划许可文件或供应合同中明确需要设置在首层或其他具体楼层的配套设施，可在对应的商业楼层面积中扣除。满足上述规定后，各楼层商业面积按照逐层依次向上填充的规则确定。
0.9730
1.0700
1.0823
1.2242
24
0.7134
0.8341
0.8196
0.8976
59
0.9759
1.0721
1.0850
1.2279
25
0.7286
0.8496
0.8360
0.9168
60
0.9786
1.0741
1.0875
1.2314
26
0.7432
0.8642
0.8515
0.9351
2．宗地地价测算中土地使用年期的计算从地价测算时点起至土地使用期满时点为止，不足1年的按1年计。
城市更新项目地价公式测算表(精品干货)
其中：
（1）城中村部分
城中村
（2）旧屋村部分
旧屋村
（3）旧工业区部分 （4）其他 三、其他费用（如土地溢价等）
旧工升级-住办商 旧工升级-其他拆
建
四、不可预见费
合计
总地价 （万元） 341,380 206,080 156,050 13,710
1,553 7,385 2,435 24,948 135,300 110,137
补偿标准（元/㎡· 月） 45 0 0 0 -
补偿期限（月）
36 0 0 0 -
（二）还建成本：
还建物业
还建住宅 还建商业 还建办公 还建商务公寓 还建酒店
合计
建筑面积（㎡）
202,118 45,810 33,750 14,625 22,050 318,353
建造成本（元/ ㎡） 4,250 4,250 4,250 4,250 4,250 -
①关内原农村集体划定红线范围内城中村、工业区；②关外划给原农村集体非农建设用地；③1993年后 的；⑤市政府2006年确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积。 计算示例如下：
所称城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农
项目基本指标 用地功能 住宅
补偿标准（元/ ㎡25）
-
60
-
50
-
40
---ຫໍສະໝຸດ 补偿标准（元/㎡· 月） 15 60 30 15 -
还建过渡期限（月）
36 36 36 36 -
补偿标准（元/㎡· 月） 15 60 30 15 -
补偿期限（月）
3 3 3 3 -
补偿标准（元/㎡· 月） 45 0 0 0 -
城市更新项目前期工作计划模板
1.10 土地及建筑物确权材料准备
1.11 土地及建筑物确权核查、确认
二
更新单元专项规划编制、审批
2.1 完成《更新单元专项规划编制》
2.2 区主管部门技术咨询并修改完善
完成时间
前置条件
输出成果
主责部门
对接单位
《项目定位报告》
投资策划部
《设计合同》
规划设计部
确定项目定位
《概念设计方案》
规划设计部
《更新意愿证明材料》
完成上会并取得会议纪要
1、《更新单元规划批复》；2பைடு நூலகம் 《建设用地方案图》、《用地规划
《改造实施主体确认书》；
许可证》
《宗地图》 土地出让条件 《土地使用权出让合同》
规土委直属管理局 市政府常委会
规土委直属管理局
规土委直属管理局 规土委直属管理局 规土委直属管理局
建筑物已拆除确认文件
区城市更新职能部门
6.2 完成《注销房地产权属证书委托书》
《注销房地产权属证书委托书》
搬迁人
6.3 申请办理房地产权属证书注销登记
1、《注销房地产权属证书委托书 》2、建筑物已拆除确认文件等
？
6.4 建设用地市政府报务备案通过
6.5 建设用地方案图、用地规划证办理
七
土地出让合同签订
7.1 申请制作宗地图
7.2 提出申请，由城市更新科提出土地出让条件
7.3 土地资产科测算地价并签订土地出让合同
八
后续项目开发关键节点
8.1 方案报建通过
8.2 桩基开工 8.3 工程规划许可证 8.4 施工许可证办理
8.5 营销中心开放 8.6 首期开盘
8.7 竣工备案
1、《更新单元规划批复》；2、 《改造实施主体确认书》；3、《 项目实施监管协议》；4、《土地 权属证明材料》
【投资】城市更新测算表-房地产
现状办公
50,000
现状工业 合计
195,000 422,000
（4）临时安置补助费
功能类型
建筑面积（㎡）
现状住宅
154,000
现状商业
23,000
现状办公
50,000
现状工业 合计
195,000 422,000
（5）停产停业补助费
功能类型 现状住宅 现状商业 现状办公 现状工业
合计
建筑面积（㎡） 154,000 23,000 50,000 195,000 422,000
-
地块容积率 #REF! #REF! #REF!
建筑面积 （㎡） #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
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补偿费（万元） 6,160.00 1,150.00 2,500.00 3,900.00 13,710.00
补偿费（万元） 385.00 138.00 250.00 780.00
1,553.00
补偿费（万元） 693.00 414.00 5,400.00 877.50
7,384.50
补偿费（万元） 693.00 414.00 450.00 877.50
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分期应缴地价（政府地价）汇总表
一期
二期
三期
四期
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整个项目分期地价（政府地价）支付比例
一期
更新项目规划指标的计算
更新项目规划指标的计算前言一个更新项目拿到手，可行还是不可行，总结起来就是干两个事：一是核查项目五类用地、规划等基础数据，分析项目在政策上，走不走得下去；二是经济测算，看看有没有钱挣。
据路透社消息，杜局近期会组织一场五类用地的专题讲座，作为杜局粉丝，让我们一起期待杜局对第一部分的讲解吧。
说到经济测算，不可或缺的数据有：对方售价（包含杂七杂八的介绍费、中介费、台底费等等）、回迁体量、规划指标等。
如果项目的专项规划还没过（甚至连更新计划都还没进的，哪来的指标？！），这就难倒一大片测算人员了，首先公司不可能特意花钱委托规划院来研究吧，更不可能听信那些中介说的指标吧（中介老爷以为更新局和规划国土委是自家开的印刷店，指标想印多少就多少，8的容积率还不够，那我给你18）这里，简单分享一下规划指标的计算方式，可能不大准确，但基本上简单测算，用来应付老板肯定是够了。
首先为大家澄清一点，深圳的规划国土部门、更新部门是很严肃的机构，他不是中介老爷家的（哪怕他是北京来的）。
大家都知道，深圳有一整套非常完整的容积率测算指引，规划建面由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积，三个部分组成。
下面进入正题：假设拿到这么一个项目，拆迁范围线共10万平方米，经过核查五类合法用地，有7万合法用地，3万未征转村集体用地，经过核查图则规划功能R2 C，其中01地块3.5万平方米，02地块2.5万平方米，其余土地为贡献政府的GIC和道路用地。
第一阶段：先算基础建筑面积，共5步第一步：确认密度分区，定基准容积率（查这张图，确定密度分区）再查《深标》：假设项目都在密度一区，则居住基准容积率为3.2，商业为5.4.。
第二步：地块规模修正01地块：3.5万平方米，居住修正为1-0.15，商业修正为1-0.15。
02地块：2.5万平方米，居住修正为1-0.1，商业修正为1-0.1。
第三步：周边道路修正01地块四边临路，修正系数为1 0.3。
02地块三边临路，修正系数为1 0.2。