解读《物权法》

（五）共有

共有的类型：（ 第93条）


共有的法律特征（第94、95条）
对共有物的管理、处分和因共有财产产生 的债权债务的享有和负担
（六）所有权取得的特別规定

善意取得制度 拾得遗失物
四、用益物权编

（一）用益物权的基本內容
（二）土地承包经营权


（三）建設用地使用权
（四）宅基地使用权 （五）地役权
财产归 属关系 财产 关系 民事 关系 财产流 转关系 财产继 承关系
有形财产 无形财产 债权 继承权 人格权
物权 知识 产权
人身 关系
人格关系
身份关系
身份权
3、《物权法》

是规范物的归属和利用的法律规则。 归属：

指某项财产归属于谁，实际上就是讲所有权。 所有权，是对自己的财产的权利。如我们对自 己的房屋、汽车、家用电器享有所有权。

《物权法》第39条規定：“所有权人对自 己的不动产或者动产，依法享有占有、使 用、收益和处分的权利。” 所有权人在自己的不动产或者动产上設立 用益物权和担保物权，是所有权人行使其 所有权的具体体現。 但有两个例外的情况：



（1）用益物权中的地役权。

（2）担保物权中的留置权。
（二）国家、集体和私人所有权
用益物权
是指权利人对他人所 有的不动产或者动产，依 法享有佔有、使用和收益 的权利。
（一）用益物权的基本內容

包括土地承包经营权、建設用地使用权、 宅基地使用权和地役权。

以及海域使用权、探矿权、采矿权、取水 权和使用水域、滩塗从事养殖、捕撈權利。 法律适用：应优先适用《海域使用管理法 》等特別法，当特別法沒有规定時，则可 以适用《物权法》的有关规定。
2、建设用地使用权的取得


（2）合同
要注意的问题：

①对合同效力的认定 ②合同中有关条款约定不清或没有约定 时的处理

2、建设用地使用权的取得


（3）登记——登记生效主义
要注意的问题：

①要将建设用地使用权出让合同的效力与建设 用地使用权登记的效力区分开来。

②登记机构给建设用地使用权人发放建设用地 使用权证是其法定义务 。
（二）《物权法》的作用
“
定分止争”
“物尽其
用”
“定分止争”
一兔走，百人逐之，非以兔可 分以为百也，由名分之未定也，夫卖 兔者满市，而盗不敢取，由名分已定 也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且 皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不 取。
——商鞅：《商君书》
“物尽其用”
所有权人通过设立用益物
权，将自己的财产交给最 能发挥物的效用的“他人” 利用。
解读 《物权法》

《物权法》经第十 届全国人大第五次 会议于2007年3月 16日通过，自10月
1日起施行。分5编
19章，247条。
一、什么是《物权法》、《物权法》 有什么作用？

（一）《物权法》是规范物的归属和利用 的法律规则 （二）《物权法》的作用：“定分止争”、 “物尽其用”

（一）《物权法》是规范物的归属 和利用的法律规则

利用：

指利用他人的财产的权利，包括用益物权和担 保物权。
国家财产所有权
所有权
自物权 （完全物权）
集体财产所有权 私人财产所有权 业主建筑物区分所有权
物 权
他物权 （限制物权）
所有权 关系 用益 物权 担保 物权
相邻关系 共有关系 土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 抵押权 地役权 质权 留置权

2、物权

是权利人依法对特定财产直接支配、
利用并排除他人侵犯的权利。

属于民事权利的一种。
即使最穷的人，在他 的寒舍里也敢于对抗国王 的权威。风可以吹进这所 房子，雨可以打进这所房 子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是 没有房主允许，英王不能踏进，他的 千军万马也不敢擅入。
---威廉· 皮特(１８世纪中叶英国首相)
分析

甲乙双方通过合同建立的关系不是相邻关 系，而是地役权关系；

甲乙双方虽然订立了具有地役权内容的合 同，但因为未登记，甲取得的只是不能对 抗第三人的地役权，因此不能对抗丙。甲 只能基于合同要求乙承担违约责任，而无 权要求丙停止兴建高楼和承担侵权责任。
五、担保物权编

（一）担保物权的基本內容

（二）土地承包经营权

承包土地经营权的期限
承包经营权人的权利义务
（三）建設用地使用权

1、关于建設用地使用权的概念
2、建設用地使用权的取得

3、建設用地使wenku.baidu.com权人的权利义务
1、关于建設用地使用权的概念
土 地 使 用
权
土地经营权 建設用地使用权
宅基地使用权
建設用地 使用权人对国 家所有的土地 享有的占有、 使用和收益的 权利。

（五）地役权

《物权法》第156条规定了地役权。
地役权是指土地上的权利人（包括所有权
人、使用权人），为了自己使用土地的方
便或者土地利用价值的提高，通过约定而
得以利用他人土地的一种定限物权。
案例
——甲公司的要求能够得到支持吗？
甲公司购买了一块位于某市邻近海边的土地，并建一栋豪华 酒店。甲公司与该地旁边的乙商店曾订立一项书面合同，约定： 乙商店在20年内不得兴建高层建筑，以阻碍酒店的旅客在酒店上 眺望大海。为此，甲公司每年向乙商店支付10万作为补偿。合同 生效后1年，乙商店因经营不善便将其房屋全部转让给丙公司。 乙商店在与丙公司订立合同时，未向丙公司提及其与甲公司的协 议，丙公司购买乙商店以后拆掉该房屋，并欲兴建一幢15层楼的 旅馆，该旅馆与甲公司的酒店相距约200米。甲公司得知这一情 况后，立即找到乙商店和丙公司交涉，请求丙公司停止兴建旅馆， 遭到拒绝；甲公司便向法院提起诉讼，请求法院责令丙公司停止 兴建旅馆，请求确认乙商店与丙公司之间转让商店的合同无效， 并要求乙商店赔偿损失。
2、建设用地使用权的取得

（1）方式——出让或划拨等

必须通过公开竞价方式出让土地的情形主要包括
以下两种：


①工业、商业、娱乐等经营性用地
②有两个以上意向用地者

通过划拨方式取得土地使用权：国家机关和军事用地；城
市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、 交通、水利等基础设施用地；法律法规规定的用地。

1、《物权法》所说的“物” 2、物权 3、《物权法》
1、《物权法》所说的“物”

是指“有形财产”，即看得见、摸得着的 财产，如土地、房屋、汽车、手机等，是 与无形财产（如专利技术、商业秘密、商 标、著作权）相对应的。 有形财产，以是否可以移动为标准，分为 不动产和动产。土地、建筑物，属于不动 产；船舶、飞机、机动车、彩电、冰箱、 手机等，属于动产。
（二）担保物权的法律效力

在法律另有规定的情况下，担保物权的优先受偿权受到 限制，主要是四种情况：

1、在担保物权设定人欠税的情况下，国家的税收权 优于担保物权。（《税收征收管理法》第45、46条之 规定） 2、特定情况下未清偿职工债权将优先于担保物权。 （《破产法》第109、132条之规定） 3、承租人的优先购买权优于担保物权。（《物权法》 第190条之规定）

5、区分了担保合同的效力与担保物 权的效力。


6、完善了最高额抵押规则。
7、规定了抵押权的存续期间。

8、对不同种类担保物权的实现顺序 作了规定。 9、扩展了留置权的适用范围。

六、占有编


《物权法》重点规定了无权占有。
在占有过程中，被占有的不动产或者动产的使用、收益以
及损害赔偿责任如何确定？这一点因有权占有和无权占有

《物权法》第149条建设用地使用权期满后的处理 作出了规定：

①住宅用地的，建设用地使用权人无须进行续期申请，
在建设用地使用权期间届满时，自动续期；

②非住宅建设用地的续期，应当遵循现行《城市房地产 管理法》第21条规定的原则。
（四）宅基地使用权

宅基地使用权主要特点：

1、宅基地的所有权归集体 2、宅基地使用权的主体是特定的 农村居民 3、宅基地使用权具有有限性 4、宅基地使用权具有福利性
《物权法》的基本内容

第一编“总则”，是对物权制度一般规则的规
定。

第二编“所有权”，规定了国家、集体和私人
财产所有权以及由所有权引起的所有权关系。

第三编“用益物权”，规定了农民的承包经营 权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。 第四编“担保物权”，规定了抵押权、质押权、 留置权。 第五编“占有”，规定了占有的法律适用以及



4、建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权。 （《合同法》第286条之规定 ）
（三）《物权法》对担保物权制度 的补充和完善

1、扩大了可用于担保的财产范围。 2、增加了担保物权的实现条件。 3、修改了《担保法》关于物的担保与 人的担保的规定。

4、简化了担保物权的实现程序。
（三）《物权法》对担保物权制度 的补充和完善
3、建设用地使用权人的权利义务

（1）合理利用土地。 （2）建设用地使用权人建造的建筑物、构 筑物及其附属物设施的归属

《物权法》第142条规定：“建设用地使 用权人建造的建筑物、构筑物及其附属 物设施所有权属于建设用地使用权人， 但有相反证据证明的除外。”
3、建设用地使用权人的权利义务

（3）建设用地使用权人对建设用地使用权享有的 相关权利

（四）相邻关系

《物权法》列明的相邻关系包括：



1、用水、排水； 2、利用相邻土地、建筑物； 3、通风、采光、日照； 4、排放或者施放有害物质； 5、挖掘土地、建造建筑物、铺設管道、 安裝设备； 6、通行 。

处理相邻关系的原则（第84条） 处理相邻关系的依据（第85条）
（二）担保物权的法律效力

（三）《物权法》对担保物权制度的补充
和完善
（一）担保物权的基本內容
以直接 支配特定财 产的交換价 值为內容， 以确保债权 实现为目的 而设定的物 权。
抵押权 质权
担 保 物 权
留置权
（二）担保物权的法律效力

担保物权人享有优先受偿权。 在债务人届期不履行债务或者发生约定的 实现担保物权情形时，担保物权可以担保 财产折价或者从该担保财产变卖、拍卖所 得的价款中优先于一般债权人而获得先位 清偿。


二、《物权法》的基本原則

（一）平等保护原则
（二）物权法定原则


（三）物权公示原则
（四）禁止权利滥用原则
三、所有权编

（一）所有权的基本內容
（二）国家、集体和私人所有权
（三）业主的建筑物区分所有权
（四）相邻关系


（五）共有
（六）所有权取得的特別规定
（一）所有权的基本內容

国家财产所有权：（第45 — 57条） 集体所有权：（第58 — 63条） 私人所有权：（第64 — 66条）
（三）业主的建筑物区分所有权

关于建筑物区分所有权的概念（第70条）


关于车位、车库的所有权问题（第74条）
关于业主大会、业主委员会的設立（第75 条） 关于将住宅改为经营性用房（第77条） 关于物业公司与业主的关系 （第81条）
的区别而存在差别。（《物权法》第242—244条）

当被占有的不动产或者动产遭到第三方侵夺或者妨害時， 占有人能夠行使哪些权利保护自己对不财产的占有？這並 不因有权占有和无权占有的区別而有不同。（《物权法》 第245条）
謝 謝 大 家