4.【新员工入职学习资料】《碧桂园项目开发基本流程》
碧桂园开发项目管理制度
碧桂园开发项目管理制度第一部分项目管理的概念和意义项目管理是指在有限的资源约束下，通过策划、组织、领导和控制，以实现项目目标为目的的管理活动。
项目管理的主要目标是确保项目在成本、时间和质量方面达到预期目标，并最大限度地满足相关利益相关者的需求。
对于房地产开发企业来说，项目管理能够帮助企业实现项目的高效开发和规范运营，从而提升企业的竞争力和盈利能力。
第二部分项目管理的基本原则1. 目标明确原则：确立明确的项目目标，制定明确的项目计划，并对目标和计划进行监控和调整。
2. 组织协调原则：建立健全的组织结构，明确各岗位的职责和权限，保障项目的高效运作。
3. 资源合理利用原则：优化资源配置，提高资源利用效率，降低项目成本。
4. 风险防范原则：识别和评估项目风险，采取有效措施降低风险可能对项目造成的影响。
5. 质量保障原则：建立完善的质量管理体系，确保项目交付物符合质量标准。
6. 沟通协作原则：加强内外部沟通，促进团队协作，确保项目各项工作能够顺利进行。
7. 绩效评估原则：建立绩效评估体系，对项目经理和项目团队进行绩效考核，激发工作积极性。
第三部分项目管理的基本流程1. 项目前期准备项目立项：评估项目市场前景和潜在风险，明确项目经营策略和可行性研究，形成项目决策报告。
项目规划：确定项目范围、目标、进度和成本，编制项目计划和预算，确立项目组织结构。
2. 项目实施阶段项目启动：组建项目团队，启动项目实施工作，确保项目启动顺利进行。
项目执行：按照项目计划开展各项工作，监督和控制项目进度、成本和质量，及时发现和解决项目问题。
3. 项目收尾阶段项目验收：对项目交付物进行验收，确认项目是否达到预期目标。
项目总结：总结项目经验，形成项目总结报告，为以后类似项目的实施提供经验借鉴。
第四部分项目管理的细化管理细则1. 项目决策项目决策的主要内容包括项目立项审批、项目投资决策和项目变更决策。
项目立项审批需要项目规划书、可行性分析报告等相关文件，项目投资决策需要资金计划、预算报告等相关文件，项目变更决策需要变更申请书、变更评审报告等相关文件。
碧桂园集团全套项目开发指引【全攻略】
碧桂园集团全套项目开发指引【全攻略】内容提要：第一部分:获取优质土地，定位精准第二部分:做好前期策划，快速开工第三部分:聚焦展示区域，完美开盘第四部分:过程管控到位，质量优良第五部分:重视精装策划，打造精品第六部分:注重细节完善，完美交楼第一部分获取优质土地，产品定位精准获取一块优质土地，项目就成功了一大半。
集团要求各区域及投资团队要拿“能够获得成就共享的地”。
土地获取需要经历土地信息收集、意向地块谈判、集团立项、定位策划、定案、摘牌及后续办证等工作和程序。
为了确保获取优质土地并保障新项目按照“碧桂园模式”进行开发，应该着重做好以下工作：一.组建精干团队1、前期项目团队区域有意向地块后，就应该着手组建前期项目团队。
项目团队越早组建、越早介入投资谈判，对项目风险识别、后续快速开发越有利。
为降低项目风险，最好由有经验的老项目总出任新项目的总经理。
2、前期策划小组区域投资部或项目总牵头，组织项目部及区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能专业人员到现场就各专业各业务板块进行深入研究，同时组成项目前期策划小组，对该项目进行论证及编制各专业的计划及安排，尤其是实现项目摘牌即开工、工程关键线路、人山人海及绿化工作面第一时间提供等的策划方案。
二.深入市场调研1、研究市场（1）研究市场容量及城市发展：城区人口有多少，消费能力如何，研究市场的年供货量及成交量，是否有辐射影响市场，市场属于内需型需求还是外向型需求，城市主轴、新区或行政部门往哪个方向发展，市场存量及往年销售情况如何等。
（2）研究市场价格：当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品价格差异；要选择最好的、有一定规模的竞品进行调研。
除意向地块所在区域外，还应增加例如中心城区等多个不同区域的价格研究，当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异，了解背后的真实价格。
若带装修销售，要了解竞品的真实装修成本，客户接受程度如何；可以卖多少钱、成本如何。
开发项目流程
开发项目流程
开发项目流程是指在开发软件、网站或者其他产品时的一系列步骤和方法。
以下是一个基本的开发项目流程，包括需求分析、设计、开发、测试、发布和维护。
首先，在项目开始之前，需要进行需求分析。
这个阶段的目标是明确客户的需求和要求，并将其转化为详细的功能和特性列表。
需求分析的过程包括与客户的定期沟通、收集用户反馈和研究竞争产品。
接下来，根据需求分析的结果，进行设计阶段。
在这个阶段，需要确定系统的整体架构、数据库设计、用户界面设计等。
设计阶段还包括制定开发计划、编写开发文档和绘制流程图等。
一旦设计完成，开发阶段就开始了。
在这个阶段，开发团队按照设计文档的要求进行编码工作。
通常，开发过程采用敏捷开发方法，根据需求的优先级，每一小部分要求完成后进行测试和整合。
测试阶段是确保系统质量的关键步骤。
在测试阶段，测试团队根据预先设定的测试计划进行测试，包括功能测试、性能测试、兼容性测试等。
测试结果被记录下来，并根据反馈所进行的修改和改进。
当开发和测试完成后，项目进入发布阶段。
在这个阶段，开发团队将软件、网站或产品部署到生产环境中。
发布前需要进行一系列的准备工作，如数据库迁移、配置服务器等。
最后，项目进入维护阶段。
在维护阶段，团队将持续监控产品的性能和稳定性，并及时修复和更新。
维护阶段也是收集用户反馈和改进产品的阶段。
总结来说，开发项目流程包括需求分析、设计、开发、测试、发布和维护。
每个阶段都有特定的任务和目标，团队成员需要密切合作并按照计划进行工作，以确保项目的成功完成和产品的质量。
碧桂园开发项目管理制度范文
碧桂园开发项目管理制度范文碧桂园开发项目管理制度目录一、前言二、项目管理概述2.1 项目管理定义2.2 项目管理原则2.3 项目管理目标三、项目管理生命周期3.1 项目定义阶段3.2 项目计划阶段3.3 项目执行阶段3.4 项目收尾阶段四、项目组织结构4.1 项目发起人4.2 项目经理4.3 项目团队五、项目管理流程5.1 项目立项流程5.2 项目计划流程5.3 项目执行流程5.4 项目监控流程5.5 项目收尾流程六、项目管理工具6.1 项目管理软件6.2 项目管理模板6.3 项目管理文档七、项目管理培训与评估7.1 项目管理培训7.2 项目管理评估八、项目管理经验总结九、附录一、前言项目管理是现代企业管理的重要组成部分，对于碧桂园开发公司而言更加重要。
随着碧桂园开发公司日益增长的项目数量和复杂度，项目管理的规范化、标准化和科学化已成为必然的需求。
本文档旨在建立碧桂园开发项目管理制度，建立统一、科学的项目管理流程和规范，提高项目管理的质量和效率，保证项目能够按时交付、按质量要求完成。
二、项目管理概述2.1 项目管理定义项目管理是指通过对项目范围、进度、成本、质量、资源等要素进行有效的规划、组织、指挥、协调和控制，以实现项目的目标和利益最大化的管理活动。
项目管理包含项目启动、项目计划、项目执行、项目监控和项目收尾等各个阶段和环节。
2.2 项目管理原则（1）目标导向原则：项目管理的核心是以项目目标为导向，确保项目实现既定目标。
（2）综合管理原则：项目管理需要综合运用计划、组织、指挥、协调和控制等管理手段和方法，确保项目各个方面的协调和协同。
（3）风险管理原则：项目中存在各种风险，项目管理要及时识别、评估和规避风险，确保项目的顺利实施。
（4）团队合作原则：项目管理是一个团队活动，需要建立良好的团队合作和沟通机制，充分发挥团队成员的专业能力和创造力。
2.3 项目管理目标（1）保质保量：确保项目按照既定质量要求和时间要求完成，确保项目产出达到预期目标。
4.【新员工入职学习资料】《碧桂园项目开发基本流程》[优质ppt]
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• 研究市场价格 当地别墅/洋房销售价格 如何；若带装修销售， 客户接受程度如何；可 以卖多少钱【见项目指引第
5页】
• 研究竞争对手的产品 特别研究销售好、去化 快的竞品项目
• 研究项目产品核心卖点 • 研究产品去化速度 • 研究产品性价比 • 研究当地最早和最新的
设
尽量提高售建比，减少地下室面积（建独立多层车库）
计
前
所有户型都要设置样板房，须控制规划户型的数量
置
新项目都要设置豪装别墅及公司通用标准装修别墅板房
做好首层架空层的展示和体验，并尽量避免建临建板房
提前通过规划部门预审
成立项目公司
4 法务部
3 财务资金部
2 集团办
5
合规办 6
经营决策委员
会（总裁办） 7
成立项目公司
股东及法定 代表人签名
1 投资部/ 区域项目
成立项目公司
成立项目公司
土方图
摘牌
规划图
勘探图
品牌导入
摘牌第一天就应该在当地城市中心见到碧桂园的广告牌！ ----主席语
勘探
三通一平
土方工程
五证一书
市政配套
规划申报
立项审批
设计
提前开工
•桩基提前开工规划报批 总平面图、桩基施工图、施工图 审查报告、电子数据
指标
数据
指标
获取方式
直接招拍挂 每亩单价(万元)
119
容积率 亩产利润（万元）
3.97
总地价（万元） 17,000
127
土地获利倍数
1.03
总可售面积(万㎡)
碧桂园八步法运营图(v02)
外墙 抹灰
铝合 金门 窗框 安装
后175天
厨卫 防水 卫生 间沉 箱
后190天
电梯 到货 及安 装
后220天
电梯 场地 移交 安装 单位
后165天
内墙 抹灰 工程
后135天
砌筑 工程
成就 共享 风险 分析 会
后360天
屋面 工程
标准 层砌 体样 板
后34天
主体 结构 封顶
后65天
项目 开盘 后评 估会
前ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ天
总包 单位 确定
后48天
园建 工程 施工 单位 确定
后125天
机电 安装 工程 确定
后130天
装修 工程 单位 确定
后140天
提交 规划 设计 条件
前30天
户型 方案 区域 审批 完成
前10天
主席审批 规划设计 方案
前3天
规划 报建 文本
后20天
提交 详勘 报告
后15天
桩基 础施 工图
后25天
示范 区外 装工 程(含 挂石)
后80天
低层
地下室 地下室，豪装 地下室，豪装 外挂石
前112天
前100天
前105天
前90天
前7天
多层洋房
装修 地下室，装修 装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修 地下室，装修
11层
营销管理
户型 配比 城市 展厅 方案 报批
后22天
预售许可证 项目 定价 方案 确定
碧桂园新员工入职培训ppt课件
培训形式：线 上课程、线下 实践、小组讨 论和案例分析
等
培训评估：通 过考试、问卷 调查和反馈等 方式对培训效
果进行评估
培训方式：线上 +线下
培训时间：共计2 周，每周5天
培训内容：企业 文化、产品知识、 销售技巧等
考核方式：笔试、 实操演练、小组 讨论等
PART FOUR
碧桂园的使命：创造美好生活， 实现梦想家园
其他相关背景 信息，如行业 趋势、竞争对
手情况等
提高新员工的专业技能和 知识水平
帮助新员工了解企业文化 和价值观
培养新员工的团队协作和 沟通能力
确保新员工能够胜任岗位 工作并为公司创造价值
PART THREE
课程目标：使 新员工了解公 司文化、价值 观和职业发展
规划
课程内容：公 司介绍、产品 知识、市场分 析、团队协作 和沟通技巧等
核心价值观：以人为本，追求 卓越，回报社会
企业文化：团结、拼搏、创新、 共赢
品牌形象：高品质、绿色生态、 可持续发展
职业素养：包括沟 通协作、时间管理、 问题解决等能力
工作态度：积极主 动、认真负责、持 续学习等态度
培训目标：提升新 员工的职业素养和 工作态度
培训内容：包括职 业规划、团队合作 、工作方法等方面 的课程
案例分析：分享成功 案例，深入剖析团队 协作与沟通技巧在实 际工作中的应用
实践操作：通过实 际操作，提升团队 协作与沟通技巧的 实践水平
案例分析：选取 具有代表性的实 际案例，进行深 入剖析，帮助新 员工理解业务场 景和问题解决思 路。
实战演练：通过 模拟实际工作场 景，让新员工亲 身体验并实践解 决问题的方法， 提高实际操作能 力。
开发项目的流程
开发项目的流程一、项目启动。
1.1 想法诞生。
开发项目啊，就像种下一颗种子，得先有个想法。
这个想法可能来自生活中的一个小烦恼，就像你出门老是忘带钥匙，那就可能萌生出做个智能门锁的想法；或者是看到某个市场需求很大，大家都想在手机上方便地订外卖，那外卖相关的项目想法就冒出来了。
这时候的想法就像星星之火，可以燎原呢。
1.2 团队组建。
有了想法，就得找帮手啦。
这就好比盖房子得找建筑工人一样。
要找那些各有所长的人，有擅长技术的“技术大神”，能把代码写得溜溜的；有懂设计的，能让项目看起来美观又实用，就像给房子精心装修一样；还有会管理项目进度的，像个“大管家”，确保一切井井有条。
大家凑在一起，那就是八仙过海，各显神通。
二、项目规划。
2.1 需求分析。
这一步可重要啦。
得把项目的需求摸得透透的，就像了解自己的手掌纹一样。
要知道用户到底想要啥，是想要速度快呢，还是功能多。
比如说做个打车软件，用户可能就希望能快速打到车，司机也能方便接单，这就是最基本的需求。
要是需求没搞清楚，那就像盲人摸象，只知其一不知其二，后面肯定会出乱子。
2.2 制定计划。
需求清楚了，就该制定计划了。
这计划得详细，啥时候完成哪个部分，就像画一幅地图一样，清楚地标明每个阶段的路线。
把大项目分成一个个小目标，就像把一个大蛋糕切成小块，一口一口吃，这样才不会噎着。
每个小目标都有明确的时间节点，谁负责也得清清楚楚，不能像无头苍蝇一样乱撞。
三、项目开发。
3.1 技术实现。
这时候就是技术人员大显身手的时候了。
他们就像魔法师一样，把代码敲得噼里啪啦响，让那些功能一个个从无到有。
遇到问题也不怕，得像打地鼠一样，一个一个解决。
有时候可能会遇到很棘手的技术难题，就像在黑暗中摸索，但是只要坚持，总会找到解决办法的。
3.2 测试优化。
开发完了可不能就这么了事。
得测试呀，这就像给新做的衣服挑挑毛病，看看有没有线头，合不合身。
测试人员要像啄木鸟一样，把那些隐藏的问题都找出来。
项目的开发流程
项目的开发流程项目的开发流程是指在一个项目从概念到最终实施的整个过程中所经历的各个阶段和环节。
一个成功的项目开发流程能够确保项目按时按质完成，达到预期的目标。
在本文中，我们将详细介绍一个典型的项目开发流程，包括项目立项、需求分析、设计、开发、测试、上线和维护等各个阶段。
1. 项目立项阶段。
项目立项阶段是项目开发流程的第一步，也是非常重要的一步。
在这个阶段，项目发起人或者相关部门需要确定项目的目标和范围，明确项目的需求和期望成果。
同时，还需要评估项目的可行性和风险，制定项目的预算和时间表，确定项目的组织结构和人员配置。
2. 需求分析阶段。
需求分析阶段是项目开发流程的第二步，也是非常关键的一步。
在这个阶段，项目团队需要与项目发起人和相关利益相关者充分沟通，了解他们的需求和期望，收集并整理需求文档，明确项目的功能和性能要求，制定详细的需求规格说明书。
3. 设计阶段。
设计阶段是项目开发流程的第三步，也是非常关键的一步。
在这个阶段，项目团队需要根据需求规格说明书，进行系统架构设计、数据库设计、界面设计、算法设计等工作，制定详细的设计文档，明确系统的整体结构和各个模块之间的关系。
4. 开发阶段。
开发阶段是项目开发流程的第四步，也是非常关键的一步。
在这个阶段，项目团队需要根据设计文档，编写程序代码，实现系统的各个功能和模块，进行单元测试和集成测试，确保系统的稳定性和可靠性。
5. 测试阶段。
测试阶段是项目开发流程的第五步，也是非常关键的一步。
在这个阶段，项目团队需要进行系统测试、性能测试、安全测试、兼容性测试等各种测试工作，发现并修复系统中的各种缺陷和问题，确保系统的质量和稳定性。
6. 上线阶段。
上线阶段是项目开发流程的第六步，也是非常关键的一步。
在这个阶段，项目团队需要将系统部署到生产环境中，进行最后的验收测试和用户培训工作，确保系统能够顺利上线并投入使用。
7. 维护阶段。
维护阶段是项目开发流程的最后一步，也是非常重要的一步。
房地产知识及项目开发流程--全套详细内部资料
开发商经过正常的销售后剩下 了少量没有竞争力的房子， 这些房子或朝向不好、采光不足， 或是楼层不佳、位处两级， 其中一层大多不带小院且遮挡严重
- 7-
外销房
外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了 外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可 以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织 和个人。
内销房
内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了 商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当 地企事业单位和居民。
- 8-
尾房
- 17 -
房屋契税 产权置换
是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。
产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换 的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中 介代办置换手续。
房地产按揭
“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译， 住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以 所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业 提供担保的个人住房贷款。“按揭”的通俗意义是指 用预购的商品房进行贷款抵押。
产权证书
产权证书是指“房屋所有权证”和 “土地使用权证”。房屋产权证书包括： 产权类别、产权比例。房产坐落地址、 产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、 使用面积、共有数纪要、他项权利纪要 和附记，并配有房地产测量部门的分户 房屋平面图。
- 15 -
大产证
大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开 发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地 产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定， 颁发房地产权证。大产证是开发商首先要取得的产权证，是开发 商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。
4.【新员工入职学习资料】《碧桂园项目开发基本流程》
充土地
争取优 惠条件
项目定 位精准
深入市 场调研
争取优惠
必须争取
降低预售条件 第一步，告知原委（站在
政府角度上）； 第二步，打消顾虑（站在
客观角度上）； 第三步，押保证金（站在
信任的角度上）
• 可以押1.3~1.5倍的建设（达 到预售条件前）保证金（500 元/平方米）。
3.深入市场调研
研究市场
研究产品
研究客户
• 研究市场容量及城市发 展：除了城市人口，城 区人口有多少；城市的 发展方向
• 研究客户群体 有影响力、有钱人有多 少，在哪里，怎样的人 才会来购买我们的房子
• 研究市场价格 当地别墅/洋房销售价格 如何；若带装修销售， 客户接受程度如何；可 以卖多少钱【见项目指引第
项目
资金流量 销售回笼 融资收支 开发付款
合计(亿元）
资金平衡时间 12个月（周期
（2014年10月）
年）
24个月
36个月
42个月
1.81
0.87
21.41 -
4.76 2.00
19.61
5.89
1.74
0.47
1.91
1.81
6.88
15.74
21.41
21.41
2.00
1.00
-
-
7.13
16.28
做好施工现场总平面布置：做到临设先行、道路先行、管线 先行、计划先行、样板先行
制定重点区域的专项计划：市政、土建、机电、挂石、国振、 装修、园艺、绿化交叉、平行、流水施工，单体中的土建、 机电、装修、分段分面施工
前期策划
新项目要必须选择标准化产品或成熟的产品
把项目最有利的、能马上动工的地方安排销售展示区
碧桂园项目开发基本流程
指标
数据
指标
获取方式
直接招拍挂 每亩单价(万元)
119
容积率 亩产利润（万元）
3.97
总地价（万元） 17,000
127
土地获利倍数
1.03
总可售面积(万㎡)
45.85 总销售收入(万元) 214,131
亩数 楼面地价（元）
销售净利率 IRR
10
数据 143 450 8.44% 19%
定案审批
三 、现金流表
3.深入市场调研
研究市场
研究产品
研究客户
• 研究市场容量及城市发 展：除了城市人口，城 区人口有多少；城市的 发展方向
• 研究客户群体 有影响力、有钱人有多 少，在哪里，怎样的人 才会来购买我们的房子
• 研究市场价格 当地别墅/洋房销售价格 如何；若带装修销售， 客户接受程度如何；可 以卖多少钱【见项目指引第
444
3,183
751
371
102
商业（含售楼部）
8,429
662
底商
12,000
454
总体情况
4,670
382
3,505
2,327
1,935
358
3,285
4,860
3,402
920
3,073
822
394
127
13
定案审批
《投资测算表》
14
定案审批
定位策划会：
规划
户型
装修
园林
15
前期策划
第二部分 工作皆前置，摘牌即开工
首次开工时间
2014-2-18 首次预售时间 2014-8-1
首次竣工交楼时间
项目的开发流程
项目的开发流程项目的开发流程是指在项目启动后，按照一定的步骤和方法进行的一系列开发活动的全过程。
一个完整的项目开发流程，通常包括项目立项、需求分析、系统设计、编码实现、测试、上线部署和运维等阶段。
下面将详细介绍项目的开发流程。
首先，项目立项是项目开发的第一步。
在这个阶段，项目组需要明确项目的目标、范围、时间和成本等基本信息，制定项目计划，并进行项目可行性分析。
通过项目立项阶段的工作，确定项目的可行性，为后续的开发工作奠定基础。
其次，需求分析是项目开发的重要环节。
在这个阶段，项目组需要与客户充分沟通，了解客户的需求和期望，对需求进行详细的调研和分析，明确项目的功能和性能要求，并编写需求规格说明书。
需求分析的结果将直接影响后续的系统设计和编码实现工作。
然后，系统设计是项目开发的核心环节。
在这个阶段，项目组需要根据需求分析的结果，设计系统的整体架构和模块结构，编写系统设计文档，明确系统的功能模块、数据流程和接口规范等。
系统设计的质量将直接影响后续的编码实现和测试工作。
接着，编码实现是项目开发的具体实施阶段。
在这个阶段，开发人员根据系统设计文档，按照规范和标准进行编码工作，编写程序代码，并进行单元测试。
编码实现的质量将直接影响系统的稳定性和性能。
紧接着，测试是项目开发的重要保障环节。
在这个阶段，测试人员对系统进行全面的测试，包括单元测试、集成测试、系统测试和验收测试等，确保系统的功能和性能符合需求规格说明书的要求。
测试的结果将直接影响系统的上线部署和运维工作。
最后，上线部署和运维是项目开发的最后阶段。
在这个阶段，项目组将系统部署到生产环境，进行系统的安装、配置和优化工作，并进行系统的监控和维护，确保系统的稳定和可靠运行。
上线部署和运维的工作将直接影响系统的使用效果和用户体验。
总结而言，项目的开发流程是一个系统工程，需要项目组成员的密切配合和高效协作。
只有严格按照项目的开发流程进行工作，才能保证项目的质量和进度，实现项目的成功交付。
某项目开发基本流程
某项目开发基本流程某项目开发基本流程：一、需求分析阶段在项目开发的开始阶段，首先需要进行需求分析。
需求分析是项目开发的基础，它包括对项目的目标、功能、需求以及约束条件的详细了解和明确。
需求分析的目的在于建立项目的需求规范，确定项目的目标和范围，为后续的开发工作提供基础。
1.1、确定项目的目标和范围在需求分析阶段的第一步，需要明确项目的目标和范围。
通过与客户沟通，了解客户的需求和期望，确定项目的目标和所要实现的功能，以及项目的范围和界限。
1.2、开展需求收集和分析在需求分析阶段的第二步，需要开展需求的收集和分析工作。
这一步骤中，需要与客户进行反复的沟通和交流，明确客户的需求，并将需求进一步分解为具体的功能和模块。
1.3、编写需求规格说明书在需求分析阶段的最后一步，需要将收集和分析的需求整理成需求规格说明书。
这一文档的目的在于对项目需求进行规范化和详细化的描述，包括项目的功能、性能要求、界面设计等。
二、设计阶段在需求分析阶段完成后，就需要进入到设计阶段，根据需求规格说明书进行产品设计。
设计阶段主要包括架构设计、系统设计、数据库设计等。
2.1、架构设计在设计阶段的第一步骤，需要进行系统的架构设计。
架构设计主要包括系统的组成模块、模块之间的关系、数据流程和控制流程等。
架构设计是项目开发的关键，它直接决定了项目的结构和组织方式。
2.2、系统设计在设计阶段的第二步骤，需要进行系统的详细设计。
系统设计包括模块的设计、接口的设计、类的设计等。
系统设计的目的在于将架构设计转化为具体的代码实现。
2.3、数据库设计在设计阶段的最后一步骤，需要进行数据库的设计。
数据库设计包括数据库的结构、表的设计、字段的设计等。
数据库设计直接关系到项目的数据存储和管理。
三、开发阶段在设计阶段完成后，就可以进入到开发阶段，根据设计文档进行具体的编码实现。
开发阶段主要包括编码、测试和集成。
3.1、编码在开发阶段的第一步骤，需要进行具体的编码实现。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
线
卫生 交通 环评
水保 林业
立项审批
立项申
请书
立项批文
节能规 划
设计
概念性规划（概规） 修建性详细规划（修规） 方案设计
初步设计
施工图设计 设计变更
提前开工
•桩基提前开工规划报批
总平面图、桩基施工图、施工图 审查报告、电子数据
《建设工程桩基础报建证明书》
特殊情况处理
能不能做，值不值得做。
专家论证（大泽项目）
《施工许可证》
《建设工程规划
许可证》或《桩 基础报建证明书》 甲乙方人工工资 担保金（函） 企业资质证明 中标通知
招投标备案
审图报告
施工组织设计
施工单位安全生 产许可证明材料 安全施工措施费支付计划
项目经理资质证 书及安全考核证
一
• 土地获取阶段 • 规划报建阶段 • 施工报建阶段 • 施工阶段 • 竣工验收阶段
二 三 四 五
开工
桩位平面图 一层平面图 测绘委托 总平面图 电子数据
开工验线
《开工验线测 量报告》 开工验线报告 规划局报批 《建设工程规 划许可证》
市政工程报装
网络智能化 供电
电视
市政配套 工程报装
供水
电信
燃气
进度管理
控制设计
协调施工
单位
变更
流水施工 交叉作业 施工穿插
监控三级 计划
进度管 理
前期策划
新项目要必须选择标准化产品或成熟的产品 把项目最有利的、能马上动工的地方安排销售展示区
规 划 设 计 前 置
要特别重视户型（与客户需求匹配、不是天女散花）
容积率（尽量做满容积率）
尽量提高售建比，减少地下室面积（建独立多层车库） 所有户型都要设置样板房，须控制规划户型的数量 新项目都要设置豪装别墅及公司通用标准装修别墅板房 做好首层架空层的展示和体验，并尽量避免建临建板房 提前通过规划部门预审
329 713 1,193 751 2,327
113 165 258 371 1,935
31 70 102 358
30层高层洋房（精装修） 商业（含售楼部） 底商
12,000 4,670
454 382
3,285 3,073
4,860 822
3,402 394
920 127
总体情况
定案审批
《投资测算表》
首次预售总货量 8.5亿，40%， 首期开盘认购金额 7.4亿，35%， （亿元，万㎡） （开盘1个月内，亿元） 17.7万 15.5万
首次开工时间
12个月投入自有资金 成就共享实现日期
2014-2-18
1.899
首次预售时间
回笼集团资金
2014-8-1
1.810 20%
首次竣工交楼时间
首次竣工交楼金额 首期成就共享奖励金额
集体建设用地
符合土地利用总体规划
充分准备
组建精
干团队
加强风 险控制 争取优
优质
土地
惠条件
项目定 位精准
深入市 场调研
争取优惠
必须争取 降低预售条件 第一步，告知原委（站在 政府角度上）； 第二步，打消顾虑（站在 客观角度上）； 第三步，押保证金（站在 信任的角度上）
• 可以押1.3~1.5倍的建设（达 到预售条件前）保证金（500 元/平方米）。
水电 环保 消防
规划
竣工验 收
电梯
防雷 人防
燃气
三级计划里程碑会议
交楼准备会
• 在首批集中交付前，评审确定集中交付方案，
明确各项准备事项
复盘
总结经验，汲取教训！
共勉
谢谢聆听！
规划委员会
规划公示
《建设工程规划许可证》
一
• 土地获取阶段 • 规划报建阶段 • 施工报建阶段 • 施工阶段 • 竣工验收阶段
二 三 四 五
施工图审查
结构
给排水
施工图审
建筑
防雷
电气
施工图审查
监理
施工
施工备案
设计
勘探
氡气检测
施工准备阶段
1 2 3 4 5 6
临时施工工地申请
临时建筑报建
临时市政路口及管线接口审批 施工占道报批 临时占用城市绿化报批 障碍物拆除、迁移报批
摘牌第一天就应该在当地城市中心见到碧桂园的广告牌！ ----主席语
《国有土地出让合同》
用地红线放点
建围墙
初勘
《房地产开发资质证》
人员资格证
劳动合同
资金证明
《建设用地规划许可证》
《建设项目选 《建设项目用 址意见书》 地预审报告书》
《建设用地批 准书》
《国有土地使用证》
地款
契税
交易服务费
勘探
临时施工工地申请
规划局 《土地使用权出让合 同书》 临时用地位置图
《土地使用权出让合同书》
《建设工程规划许可证》
临时用地位置图
《临时用地合同书》
用地方案图
临时建筑报建
临建方案规划 报建 临建方案消防 报建
临建规划验收
临建消防验收
临建施工图消防
报建 临建施工图规划 报建
临时市政路口及管线接口审批
定案审批
五、产品成本情况
产品类型
售价（元） 单方土地成本（元）
单方建造成本 单方净利 单方其他（元） （元） （元） -
亩产利润（万 元）
地下车位 公寓（装修） 30层高层洋房（板房）
2,674 4,800 8,389 4,749 8,429
662 454 444 662
2,458 3,260 6,485 3,183 3,505
研究客户 • 研究土地影响客户
• 研究客户需要的产品
研究目标客户对住房有 什么需求
【见项目指引第6页】
组建精 干团队
• 研究产品性价比
• 研究当地最早和最新的 城市公园，当地最容易 生长、最便宜的树【见项
目指引第6页】
加强风 险控制
争取优
优质
土地
惠条件
项目定 位精准
深入市 场调研
关注所在城市范围第三产业①（人的产业或内生产业）所6比例（40%以下慎重，60%以上可以偏乐观）；城市 8 人群存款②如何；了解供需比③（年销售面积/已出让可供应面积）
0.47 15.74 1.00 16.28
1.91 21.41 19.50
1.81 21.41 19.61
19.61
定案审批
四、产品定价情况 首期定价（元 /㎡） 2,600 4,800 8,000
产品类型
参考楼盘1
参考楼盘2
参考楼盘3
定价理由
地下车位 公寓（装修） 30层高层洋房（板房）
30层高层洋房（精装修） 4,600 商业（含售楼部） 底商 总体情况 8,000 12,000 4,791
合理地配置开发资源:克服瓶颈如收地、报批报建、设计出图、 招投标、材料采购保障示范区的完美实现 做好施工现场总平面布置：做到临设先行、道路先行、管线 先行、计划先行、样板先行 制定重点区域的专项计划：市政、土建、机电、挂石、国振、 装修、园艺、绿化交叉、平行、流水施工，单体中的土建、 机电、装修、分段分面施工
划。
预售
房号编制、门牌号报批、立项批复、规划批 复、总平面图、公安门牌号批复 预售查丈、经批准的建筑施工图、电子数 据、预售测绘报告 预售价格报批
预售
《预售许可证》办理、验资报告、工程进度 报告、商品房预售方案、预售款监管协议、 预售查丈报告、《房地产预售许可证》 房地产预售备案，《房地产买卖合同》 （预售）备案回执 售楼广告设置报批
确定初勘、深勘
勘探点数量
孔的位置、数量、吊线深度、土样（条
形土样） 基础选型
三通一平
临水、临电、排污接点 临水、临电需求量与供应区域；自抽水 时化验处理 前瞻性施工道路的规划
配合外包工程的谈判、合同签定
土方工程
根据规划图做好土方平衡 淤泥翻晒回填与利用 出现土方量过大，难以处理的情况，应 与设计院沟通，适当修改规划
定案审批
定位策划会：
园林 装修 户型
规划
前期策划
第二部分 工作皆前置，摘牌即开工
规划设计前置
做好
前期 策划
强势推进收地
• 系统解决方案 • 合理配置资源 • 克服关键瓶颈 • 施工总平面图
勘探先行进场 提前开展招标
抢重点保绿色 政府关系维护
摘 牌 即 开 工
前期策划
系统解决方案：因果关系、先后次序，形成系统的解决方案
协助开盘
协助按褐银行与公积金管理中心洽谈
开盘策划与交警、公安、消防联动
危机管理
碧桂园的常规开盘流程
签协议 打印认购书
选楼 派筹 签到 轮候区 主持人读筹 验筹区 选楼区 电脑销控 认购资料包
交款 刷卡 现金
签约轮候区
签约区 核价区
发票区
竣工验收备案
交管局报批 规划局报批 城管局报批
临时道路及路口接 口审批
临时市政路口及管线接口审批
施工用水 报批 施工排水 报批 施工用电 报批
管线接口审批
施工占道与迁移
《挖掘、占用城市道路许可证》 同意路灯迁移及管线加固复函
《树木砍伐、移植许可证》
《占用道路许可证》
施工占道与迁移
电力线拆除、迁移报批 电信线拆除、迁移报批 给排水管道拆除、迁移报批 红线内树木砍伐、移栽报批 其它障碍物拆除、迁移报批
研究市场 • 研究市场容量及城市发 展：除了城市人口，城 区人口有多少；城市的 发展方向 • 研究客户群体 有影响力、有钱人有多 少，在哪里，怎样的人 才会来购买我们的房子 • 研究市场价格 当地别墅/洋房销售价格 如何；若带装修销售， 客户接受程度如何；可 以卖多少钱【见项目指引第