保利花园个案分析
保利地产案例分析
目录
• 保利地产简介 • 保利地产的商业模式 • 保利地产的竞争优势 • 保利地产的挑战与对策 • 保利地产的未来展望
01
保利地产简介
公司背景与发展历程
保利地产是中国的一家大型房地产开 发商，成立于1992年，总部位于北京。
保利地产在国内外多个城市设有分支 机构，是中国房地产行业的领军企业 之一。
公司初期主要从事房地产开发和销售， 随着业务的发展，逐渐扩展到物业管 理、商业地产、旅游地产等领域。
公司业务与产品
保利地产的业务涵盖了房地产开发、物业管理、商业运营、旅游地产等多个领域。 公司主要产品包括住宅、商业中心、酒店等，以满足不同客户的需求。
保利地产注重产品的品质和设计，致力于为客户提供高品质的居住和商业环境。
品牌营销策略
公司注重品牌营销，通过 广告宣传、公关活动等多 种方式提升品牌知名度和 美誉度。
03
保利地产的竞争优势
品牌优势
品牌知名度
保利地产作为国内知名的房地产 企业，其品牌具有较高的知名度 和美誉度，这有助于提升消费者 对项目的信任度和购买意愿。
品牌价值
保利地产注重品牌建设，通过持 续的创新和市场拓展，不断提升 品牌价值和影响力，从而在市场 竞争中占据优势。
管理风险主要来自于企业内部 管理问题，如决策失误、人才
流失等。
完善管理制度
建立科学的管理体系和流程， 确保企业高效运作。
人才培养与引进
重视人才培养和引进，提高企 业核心竞争力。
风险管理
建立完善的风险管理体系，及 时识别和应对潜在风险。
05
保利地产的未来展望
市场趋势与预测
城市化进程加速
随着城市化进程的加速，房地产市场需求将持续增长，为保 利地产的发展提供广阔空间。
保利集团案例分析
目录1公司简介 2 2 组织架构 3 3保利2003—2005年的主要财务指标 3 4保利大事纪5保利集团1公司简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股子公司，是保利集团房地产业务的主要运作平台之一。
保利房地产集团已进入规模经营的阶段，形成了自身的优势和发展潜力，目前在全国十大城市同期运作40余个项目，坚持以中高端精品住宅为主，辅之以城市地标性商用物业等，业务涵盖房地产开发、设计、建筑、销售、物业管理等全过程。
保利房地产（集团）股份有限公司从1992年正式进入房地产行业，迄今已发展了整整14个年头。
作为中国房地产行业发展的见证人，保利地产随着行业的不断规范和完善，自身也在不断进步和壮大。
2005年，在国资委属下的房地产企业中，保利综合实力排名第一；2005年保利地产荣获全国房地产公司品牌价值五强，2006年度保利地产集团成功入选中国房地产企业综合实力前五强，保利地产集团始终坚持诚实守信的经营原则，是国家建设部首批授予的"放心房"履行承诺企业，中国工商银行授予最高信用等级(AAA)企业，广东省消委会首批房地产诚信企业，广东省资信20强和广州纳税最高信用等级企业。
保利地产集团在房地产开发中一贯主张“和谐生活，自然舒适”，保利地产不断发展壮大的过程，就是一部打造先进性和谐人居的历史。
保利地产专注于项目的开发，不断提升产品的质量，为老百姓建造高素质的精品住宅，从上个世纪开发保利花园开始，保利地产对于和谐、自然、舒适的产品特色营造，代表了一个新居住时代的发展方向，引领着时代的潮流，得到了社会各界和广大消费者的广泛认同和高度赞赏。
保利房地产（集团）股份有限公司确立“务实、创新、规范、卓越”为企业经营理念，始终坚持以经济效益为中心，以房地产为主业，积极提高核心竞争力和凝聚力，目前拥有大批高素质专业人才，以务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的广泛认同，保利地产品牌已深入人心。
保利花园建议案分析
❖活动形式——
核心
“中国加油”为主题的 T恤衫设计比赛
作品展示
在商场内消费者直接 参与设计，作品将在 商场内展示
作品评选 1、商场内消费者投票评选 2、报纸媒体刊登读者评选
获奖作品展示拍卖
获奖作品将在售楼处集 中展示拍卖，以慈善基 金名义进行捐献。
搭载平台（扩大宣传影响作用）——商场、报纸媒体
保利慈善拍卖晚宴
展示区
舞台区
观礼区 迎 宾 区
❖观礼区：前排摆放白色简椅，供贵宾休息，后方为 嘉宾观礼区；
❖舞台区：绿色地毯，主背景板突出主题，两侧设立 异型耳板，突出“福”和“自然”的和谐；
❖展示区：高品质简易封闭阳蓬，内设展示区（投影 屏幕动态展示、展示板、沙盘等）、洽谈区（摆放桌 椅和茶歇）
活动流程
• 8:30- 8:50 路程（统一乘车前往，沿途通过车载TV或领队进行前期传导） • 8:50- 8:58 预热（南狮采青表演） • 8:58- 9:01 开场表演（“福鼓表演”） • 9:01- 9:03 司仪开场（开场渲染） • 9:04- 9:07 领导致辞（项目概要介绍） • 9:07- 9:10 老业主讲话（突出在保利居住愉悦和幸福） • 9:10- 9:13 开盘剪彩 • 9:13-10:13 咨询洽谈（进入展示区） •10:13-10:33 回到售楼处
活动置景
❖风格：大气、别致，以融汇于自 然之中的绿色突出主题，辅以高品 质的白色，突出整体的层次感；
❖区域：氛围迎宾区、观礼区、舞 台区、展示区四个部分；
展示区
舞台区
观礼区 迎 宾 区
展示区
舞台区
观礼区 迎 宾 区
❖迎宾区：绿白相间的气球拱门和绿色地毯，形成一 条“绿色通道”直通观礼区，通道两侧摆放大幅的人 物图片，突出人群的欢乐状态，展现出人与自然，人 与人在绿色氛围中的和谐；
保利地产案例分析
同比增长 27.9 30.2 40.7 30.5 10.9
比重 自年初累计 100 71.8 4.1 11.9 12.2
上年同期
100
70.5
3.7
11.6
14.2
8
行业简介
2007-2011年全国商品房销售额及同比增长率变动趋势
2020/4/23
9
行业简介
事实上，早在楼市调控之初，包括万科、保利等传统的住宅龙头房企，就纷 纷宣称要向商业地产转型，20%的商业物业持有率成为多家开发商在商业地产 领域的发展目标。按照目前城市化的进程，每年大约有1500万-2500万人进入城 市，成为新的城市人口。这些至少每年要增加商业地产需求1500万到2000万平 方米，而且在不断地推进不断地增加，这给商业地产带来巨大前景。“十二五” 规划也把扩大内需放在首位，就是要提高消费能力。有专家预测，中国可能在 “十二五”规划末期超越美国，成为世界第一大消费市场，而目前国内商业地 产的整体持有率还不足5%，与20%的预期目标还有很大差距，因此，商业地产 具有较大的发展空间。
2020/4/23
16
行业分析
c、差异程度与替代成本分析
不管是新加入者还是在位竞争者，采用差异化都尤为重要，而要实现差异化战略， 企业需要付出相当的努力。房地产企业要想在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必由 之路，同样的商品，附加不同的服务其特色就不一样，对顾客的吸引程度也就不一样。 特色的商品再加上特色的服务，比较优势就转化为竞争优势，或进一步转化为企业的 核心竞争力。
房地产业内人士崔琳表示：中国房地产行业集中度再度提升 从集中度方面来看，大型房企的集中度将继续上升。美国房地产市场经历了前十 大房企集中度由1990年代的10%发展至如今的30%，根据美国房地产市场的经验， 中国房地产企业的集中度仍将有相当大的提升空间。从资本集中度来看，随着房地 产调控日趋常态化，房地产企业的经营环境也发生变化，受资金、拿地等因素的限 制也变得更大。在这样的前提下，上市企业在融资、规避风险等多方面将继续表现 出较大的优势。 她表示，在整体集中度不断上升的大背景下，各阵营房地产企业未来发展路径也 将出现分化。对第一梯队而言，在万科(000002.SZ)率先踏入千亿俱乐部之后，保利 地产(600048.SH)、中国海外发展(0688.HK)、恒大地产(3333.HK)、绿地集团、绿城中 国(3900.HK)等企业也将紧随其后，成为千亿企业的潜力备选。
豪宅法律纠纷案例分析题(3篇)
第1篇案例背景：位于我国某一线城市的A小区，因其地理位置优越、环境优美、配套设施齐全，成为许多高端人士的居住首选。
该小区内一栋名为“天籁苑”的豪宅，更是以其奢华的设计、精良的装修和稀缺的户型，成为市场追捧的焦点。
然而，近期天籁苑业主李先生与开发商B公司之间因房屋质量问题引发了一场法律纠纷。
案情简介：李先生于2019年购买了一套天籁苑的豪宅，总价为1500万元。
在入住前，李先生对房屋进行了严格的验收。
然而，在入住后不久，李先生发现房屋存在以下问题：1. 房屋外墙渗水严重，导致室内墙面发霉；2. 地面瓷砖有空鼓现象，存在安全隐患；3. 门窗密封不严，导致室内温度波动较大；4. 厨卫管道存在漏水现象。
李先生与B公司协商解决上述问题时，B公司表示将进行维修，但维修过程中发现更多质量问题。
李先生要求B公司承担房屋维修费用，并赔偿其因此遭受的损失。
然而，双方在赔偿金额及维修责任上存在严重分歧，最终导致纠纷升级。
案例分析：一、法律关系分析本案涉及的法律关系主要包括：1. 李先生与B公司之间的买卖合同关系；2. 李先生与B公司之间的维修服务合同关系；3. 李先生与B公司之间的侵权责任关系。
二、争议焦点分析1. 房屋质量问题是否属于开发商B公司的责任范围？2. B公司是否应当承担维修费用及赔偿损失？3. 维修费用的计算标准及赔偿金额的确定。
三、法律依据及分析1. 关于房屋质量问题是否属于开发商B公司的责任范围根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。
出卖人交付的标的物不符合质量要求的，应当按照当事人的约定承担违约责任。
”本案中，李先生与B公司签订了房屋买卖合同，约定了房屋的质量标准。
B公司交付的房屋存在质量问题，违反了合同约定，应当承担违约责任。
2. 关于B公司是否应当承担维修费用及赔偿损失根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
保利法律纠纷案件查询(3篇)
第1篇一、前言保利集团，作为我国知名的大型综合性企业集团，近年来在房地产开发、物业管理、文化娱乐等领域取得了显著成绩。
然而，随着企业规模的不断扩大，法律纠纷也日益增多。
本文旨在对保利集团近年来涉及的法律纠纷案件进行梳理和分析，以便为企业和相关部门提供有益的参考。
二、案件概述1. 案件背景保利集团成立于1992年，总部位于广州，是一家以房地产开发为主，涵盖物业管理、文化娱乐、金融投资等多个领域的综合性企业集团。
近年来，随着我国房地产市场的发展，保利集团的业务规模不断扩大，但也面临着越来越多的法律纠纷。
2. 案件类型保利集团涉及的法律纠纷主要包括以下几类：（1）合同纠纷：如建设工程合同纠纷、商品房买卖合同纠纷等。
（2）侵权纠纷：如商标侵权纠纷、专利侵权纠纷等。
（3）劳动争议：如劳动合同纠纷、社会保险纠纷等。
（4）行政纠纷：如行政处罚纠纷、行政许可纠纷等。
三、具体案例分析1. 案例一：建设工程合同纠纷2019年，某省某市某区政府与保利集团签订了一份建设工程合同，约定由保利集团承建该区政府的一栋办公楼。
然而，在施工过程中，由于设计变更等原因，导致工程进度延误。
区政府以保利集团未按时完成工程为由，向法院提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失。
经法院审理，判决保利集团败诉，需支付违约金及赔偿金。
分析：本案中，保利集团在签订合同时未充分了解工程实际情况，导致施工过程中出现诸多问题。
企业应加强合同管理，确保合同条款的合理性和可行性。
2. 案例二：商标侵权纠纷2020年，某知名品牌发现保利集团旗下某酒店未经授权使用了其商标，遂向法院提起诉讼。
经法院审理，判决保利集团败诉，需立即停止侵权行为并赔偿经济损失。
分析：本案中，保利集团在经营过程中未能充分了解商标法律法规，导致侵权行为的发生。
企业应加强知识产权保护意识，确保自身合法权益。
3. 案例三：劳动合同纠纷2021年，某员工因与保利集团解除劳动合同产生纠纷，向劳动仲裁委员会申请仲裁。
保利花园(花园前组团)营销策划执行案(DOC38页)
保利花园“花园前”组团营销策划执行案保利地产营销中心二00四年三月二十二日目录一、营销推广情势基础。
4 （一）、广州市房地产市态分析。
4 （二）、本案竞争环境分析判断。
5二、本案产品素质分析。
61、31号楼/32号楼产品分析。
62、 33号楼产品分析。
8三、营销推广的难点与必须面对的问题。
91、本案部分大户型的推售问题。
92、产品质素的提升存在不足。
103、推售技术层面的难题。
10四、目标客户定位。
111、目标客户群体。
112、目标客户群消费形态分析。
12五、形象定位与塑造。
141、案名选择：花园前。
142、形象定位策略。
143、形象内涵。
154、形象解构。
165、形象塑造计划。
17六、价格定位。
18七、“花园前”推售计划与销售安排。
20 （一）推售整体思路。
20 （二）、推售计划及销售目标（2004年4月——12月）。
20八、推售计划及销售安排。
211、业主员工内部认购期：（4月1日～4月15日）。
212、内部认购期（4月16日～5月7日）。
213、公开发售日（5月8日）。
224、强销期（5月9日～5月31日）。
225、续销期（6月1日～12月30日）。
22九、“花园前”广告策略及费用预算。
231、广告策略性阶段划分。
232、花园前五一档期的广告推广发布计划。
243、广告主题表现与执行计划。
25十、活动跟进。
281、活动进行的指导思想。
282、童子军招募报名、保利童子军开营仪式及开盘仪式。
28 十一、媒体炒作与操作计划。
30 十二、售点建设。
31 十三、“花园前”推广预算与销售绩效控制标准。
32 十四、附件。
32附表一：开盘日抽奖活动流程 (32)附表二：开盘日抽奖活动流程图 (35)附表三：场地人流控制图 (36)附表四：内部认购及公开发售流程 (37)一、营销推广情势基础（一）、广州市房地产市态分析◆房地产市场在稳定中前进，价格有所下降2003年商品房上市量和成交量同步增长，全市预售商品房成交登记面积为907万平方米，增长14.09%,其中原八区557万平方米，增长8.37%。
重庆茶园保利堂悦个案分析课件
户型分析（小高层）
小高层 E2醇品 套内约96㎡
餐厅
厨房 次卫 次卧1
客厅 次卧2
主卫
主卧
户型点评：
优点： •超7.1㎡大横厅设计，舒适度佳； •入户玄关设计，私密性佳； •主卧套房设计，舒适度高 •1梯1户配置，整体品质较高； 缺点： •玄关处采光相对较差。
半赠送
户型
套内面
积 （㎡）
实得面积 （㎡）
111㎡ 96㎡
13F
13F
12F
12F
11F
11F
10F
10F
9F
9F
8F
电电
8F
7F
7F
6F
梯 梯 6F
5F
5F
保利地产案例分析
设立专门团队跟踪研究
应
政策动向，及时获取政
对
策信息，为决策提供支
策
持。
略
1.
严格遵守相关法律法规， 政
确保公司业务在合法合
策
规的框架内进行。
跟
踪
保利地产密切关注政策
2.
动向，及时调整战略布
战 略
局和业务模式，以适应
调
政策变化。
整
根据政策变化，适时调
3.
整土地储备、项目开发、
合 规
销售策略等，确保公司
之一。
02
保利地产项目分析
项目一：城市综合体
总结词：集购物、办公、居住等多功能 于一体的城市空间
城市综合体的建设能够提升城市形象， 促进区域经济发展，同时也为市民提供 便捷的生活服务。
通过合理的规划设计，将商业、办公、 居住等不同功能区域有机融合，形成互 利共生的生态系统。
详细描述
城市综合体是保利地产近年来重点发展 的项目类型，旨在打造一个集购物、办 公、居住等多功能于一体的城市空间。
市场风险总结
市场风险是房地产企业面临的主要风 险之一，主要由于市场需求、竞争态 势和价格波动等因素引起。
3. 差异化竞争
通过产品创新、服务升级等方式，形 成自身竞争优势，避免同质化竞争带 来的风险。
01
02
应对策略
保利地产通过市场调研、精准定位和 差异化竞争等手段，降低市场风险的 影响。
03
1. 市场调研
政策支持
消费升级
随着居民收入水平的提高，消费者对 住房品质和配套设施的需求将不断提 升，为保利地产的高端产品提供市场 机遇。
政府对房地产市场的调控政策将趋向 稳定，为保利地产提供良好的发展环 境。
2011保利花园案子总结
2011保利花园案子总结第一篇：2011保利花园案子总结2011年保利花园年度案总结1.货量盘点：车库，底店，住宅2.回顾一下这几年的销售过程:1>07年一期保利地产旗下保利花园是第一个大的房地产公司进军包头，不仅仅在品牌影响力，还有战略的影响让包头人民深入人心。
销售率非常好。
在客户的分流工作做的非常好消化率在90%以上。
但是在一期的交房中由于是在冬天，园林和区间道路上还不完善，而且包头人民对保利地产的期望过高，人们觉得花普宅的的价格要享受别墅一样的待遇，至使我们的品牌荣誉受到了损害，所以开发商也采取了很多手段挽回我们损失的荣誉，如:尽快的完善配套和园林，当时政府不允许收天然气入网费，也及时的退换给业主，并加强保利品牌的营销和宣传力度，提升产品的升级。
提高物业的服务水平和档次。
销售人员耐心的解决业主提出的问题。
又给我们赢得了良好的口碑。
2>08年由于受到金融危机的影响。
使人们的手里没中缺乏资金，也是我们的销售受到了非常大的冲击3>09年总能掌握市场的需求的最前沿，蓄客的节奏，准备度，掌控客户的手段高，更好的提高转化率。
由于中国从经济危机的影响尽快的走出来，已让房地产市场回到了阳春的日子，从三月份开始我们尽量加快抢占市场的份额，开盘方式也从集中的开盘模式转化为小步快跑的开盘模式中来。
从一栋开盘到一单元开盘，或是半个单元的开盘中提高销售率，这样就要求我们的销售人员尽快在一些客户的快速挖掘中，客户的转化率中加强，针对这种情况我们不仅仅要求销售管理者，也加强销售人员对市场的随时监控，更要求管理者和销售人员的工作做的非常细，要让了解别的楼盘的详细信息和他们的销售人员了解的一样清楚。
做到真正的知己知彼。
更要求我们做到1.对客户的掌控度要提高2.也要调动客户的积极性，制造现场的氛围，提高现场的杀客能力。
3.加强团多配合作战，一个人拿不下的客户要两个人甚至多个人上，互相配合，这就要求我们的销售团队，增强团队意识的培养。
保利定价策略
二期鸟瞰图 二期各栋面积统计
商业面积 总建面
套数
38
19 86 54 66 263套 8
西1-1
西2 西3-1 西4-1 东6 地下室
本报告是严格保密的。
3897.07
2904.4 8796.3 5098.05 7254.15
711.49
680.36 330.3 922.2 549.4
4608.56
客户了解项目的途径
3000左右 11 13 3 4 0 4 3000～3400 3400～3600 3600～3800 3800～4000 4000～4200 4200～4500 未定
2 4 2 1
11 2
3
6 3 1 2 6
23
8
8
报纸 路牌广告 家博会 派单 网络 路过 朋友介绍 郴州 省府 附近 保利品牌 承建商 展场 广告 其他
户型优势：
本项目的户型区间为82平米的两房和120平米的三房，区域内同 质化产品相对较少； 本项目二期多数户型具备大开间短进深的特征，且均做到了明厨 明卫。
本报告是严格保密的。
16
VIP客户需求分析
本报告是严格保密的。
17
VIP客户需求调查
二期办理VIP卡的客户主要集中在60～70年代及 70～80年代后，80后也有小部分，总的来说， 70年代后出生的人总共23位，占47%,接近一半， 可以在后期针对客户年龄特征有针对性地开展一 些贴近他们的活动.
意向楼层
7, 14% 19, 39% 10, 20%
0
西一栋 西二栋 西三栋 未定
11
23
13, 27%
2
13
1～4 5～7 8～10 11 其它 （未定）
广州保利花园2005全年策划方案
保利花园2005年全年策划推广案二零零五年二月 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房目录一、广州市场情况分析 (4)1.1广州市场分析 (4)1.1.1广州宏观经济分析 (4)1.1.2房地产投资状况分析 (7)1.1.3政策法规对房地产的影响 (9)1.1.4影响房地产市场未来发展的主要经济因素 (15)1.1.5热点区域分析 (17)1.2海珠区房地产市场分析 (23)1.2.1海珠区宏观经济分析 (23)1.2.2影响海珠区房地产发展的因素 (26)1.2.3区域板块分析 (28)二、项目分析（SWOT） (36)2.1项目优势 (36)2.2项目劣势 (38)2.3项目存在的机会 (39)2.4项目面临的威胁 (40)三、零五年度推广策略 (42)3.1市场状况分析 (42)3.2项目现有情况分析 (43)3.2项目推广目标 (44)3.3下年度推广策略 (44)3.4下年度推广主题分述 (46)四、项目定位 (47)4.1目标客户群定位 (47)4.2价格定位 (50)4.2.1价格定位考虑因素 (50)4.2.2价格定位思路 (51)4.2.3定价准则 (53)4.2.4各栋的定价建议 (53)4.2.5预计回收资金额 (59)五、各阶段推广计划 (60)5.1第一阶段：3--5月推广计划 (60)5.1.1阶段市场状况预测 (60)5.1.2阶段推广计划 (61)5.1.3推售单位 (62)5.1.4销售建议 (63)5.1.5广告计划及炒作安排 (63)5.1.6现场包装要求 (66)5.1.7销售情况预测 (66)5.2第二阶段：6—8月推广计划 (68)5.2.1阶段市场情况分析 (68)5.2.2阶段推广计划 (69)5.2.3推售单位 (69)5.2.4销售手法 (70)5.2.5广告计划及炒作安排 (71)5.2.6现场包装要求 (72)5.2.7销售情况预测 (72)5.3第三阶段：9—10月推广计划 (74)5.3.1阶段市场情况分析 (74)5.3.2阶段推广计划 (75)5.3.3推售单位 (75)5.3.4销售手法 (76)5.3.5广告计划及炒作安排 (76)5.3.6现场包装要求 (77)5.3.7销售情况预测 (77)5.4第四阶段：11—12月推广计划 (79)5.4.1阶段市场情况分析 (79)5.4.2阶段推广计划 (79)5.4.3推售单位 (80)5.4.4销售手法 (80)5.4.5广告计划及炒作安排 (80)5.4.6现场包装要求 (81)5.4.7销售情况预测 (82)阶段推广小结 (84)附录 (86)一、广州市场情况分析1.1广州市场分析1.1.1广州宏观经济分析广州经济增长迅速、健康发展2004年广州市经济发展保持快速、稳定的增长态势。
成都保利堂悦项目个案分析20170831
2.3 项目解析-｢ 户型配比｣
项目配比房源共计597套，其中高层465套，商业叠拼132套
户型配比
分 类
产品
平层118 平层128
面积
120㎡ 126-128㎡
合套数
54 50
总套数
设计配比
11.61% 10.75%
27F 4F 4F 4F 3F 4F 4F 30F 30F
29F
图例：
复式160㎡ 复式148㎡
春天花语、保利狮子湖等多个项目实施运作，在成都地产中具有较大 的影响力。
2.2 项目解析-｢ 规划指标 ｣
占地 总建筑面积 住宅面积 商业面积 容积率 建筑密度 绿地率 产品业态 建筑风格 梯户比 楼层 层高 车位比 装修情况 约44亩 8.70万㎡ 5.81万㎡ 2.19万㎡ 3 22%-35% 30% 120-160㎡平层、跃层 110-145㎡叠拼 现代欧式 叠拼：1T2 高层：2T3 叠拼：8层 高层：29/30层 叠拼：6.2m 高层：3.1m 约1:1.6 精装（标准3千）、清水
可做餐饮商铺套数：64 可做餐饮套数比：73.6%
2.4项目解析 -｢高层户型分析｣
• C2户型 建筑面积:117㎡ 3房2厅2卫
户型优势：
1.2T3户，形态好 2.户型朝南，通风采光较好 3.客厅尺寸较大,舒适性较好
户型劣势：
1.临路有一定的噪音影响 2.户型不方正，卧室空间利用率较低 3.右下角次卧开间2.9m,采光面较小 4.主卧与次卧没有区分，私密性较差
成熟居住区
1公里
成熟居住区
茶店子站
地铁7号线
教育配套
5
1.3 区域地块解析-｢地块情况-项目四至｣
项目周边以成熟小区为主，生活氛围浓厚
2010年7月8日青岛保利·百合花园案例分析87P
二、保利集团保利地产的产品线与运作模式
目前，保利地产的产品以住宅为主和持有城市核心地段商业项目为辅，未 来在以住宅开发为主的同时，适度加强商业地产投资力度。保利目标是到2012 年商业地产方面的投资要占总投资额的30%。
保利的在售项目主要以高端项目、城市改善型和城郊改善型住宅为主，同时 兼顾部分城市栖居型和商务型住宅。
一、保利集团当前状况与发展历程
从 7 个人、56 万资金、27 平方米的简陋办公环境开始创业，到88 个楼盘 遍及全国近20 个城市，到国内综合实力排名第二的房地产上市公司，保利地产用了 16 年的时间。
从2006 年7 月底上市的年营收40 亿元，到迈入400 亿元销售门槛，保利地产只 用了3 年的时间，这是其他企业远远不及的速度。
保利地产发展历程
1、保利地产发展阶段与关键节点 ������ 1992-1997 奠基阶段
1992 年9 月，广州保利房地产开发公司成立——由中国保利集团公司全资子公 司保利南方集团有限公司全额出资。 ������ 1997-2002 形成阶段——逐渐成长为区域龙头企业
保利地产制定了“坚持以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中小 型房地产项目”的五年规划，完成了公司进行房地产开发的资本和经验积累，培 养了第一批专业的房地产开发和经营队伍。
面向超高端人群的国际高尔夫花园系列 2005 年，位于重庆的保利国际高尔夫花园产品的诞生，标志着保利高端住 宅家族又增添了一个新的成员。该系列产品主要是高端标准的别墅、洋房物业， 项目内拥有一流的高尔夫球场，属于典型的生态别墅小区。基于项目的高端规 划和物业管理，项目目标定位于包括大公司董事级在内的社会高端财富人群。 目前，该系列产品只位于重庆和南昌。
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一房两厅单卫 （可变两房）
128 37.00% 7800
20%
/
111
两房两厅双卫 （可变三房）
64 18.50% 7900
23%
/
131
两房两厅双卫 （可变三房）
64 18.50% 7900
28%
C1
136
三房两厅双卫 （可变四房）
22 6.50% 8100 11/16层 344
80%
C2
135
三房两厅双卫 （可变四房）
➢ 保利花园项目总占地280亩，分四期开发。一 期占地68亩，共8栋楼，于2011年12月30日 前交房。目前售楼部位于四期地块内，临靠武 侯大道。
➢ 小区内配套： 拜伦广场—欧式风情商业街； 儿童会所—画室、琴房、手工、游戏、少儿图 书馆等多功能完备空间； 女士会所—SPA美容中心，茶艺、插花、咖啡 等； 私家院线，露天游泳池等
一房两厅单卫 （可变两房） 两房两厅两卫 （可变三房） 三房两厅两卫 （可变四房） 三房两厅两卫 （可变五房） 四房两厅两卫 （可变五房）
总计
面积段（㎡） 76-78 98-113
135-137 176.46 180.3
套数 188 676 132 22 22 1040
比例 18.08%
65% 12.72%
代表户型分析 复式户型：三房两厅单卫（可变五房） 建筑面积：176.46㎡
户型点评： ➢豪华复式空中别墅，成 就生活无限尊荣； ➢大尺度入户花园，实用 性强又彰显气度； ➢厨房配备独立生活阳台， 享受轩朗视野； ➢主卧配备独立卫生间或 储藏室，居住舒适性感较 高
保利花园一期推售策略
推售房源分布 推售房源分析 推售节奏分析
22 6.50% 8100
80%
C3
136
三房两厅双卫 （可变四房）
22 6.50% 8100
80%
E1
180
四房两厅双卫 （可变五房）
22 6.50% 8300
60%
第三批次推售产品
7栋4单元
7栋2单元
G2 G3 G1
G3 G2 D1 D1 G1
7栋3单元
7栋1单元
户型 G1 G2 G3 D1
销售中心
N
W
E
S
区位配套
自身配备完善，区域内未来配套齐全，目前尚不完善
区位： 位于武侯规划的国际社区核心板块，北 侧紧邻武侯大道及地铁3号线
配套： ➢ 区域内配套（规划）：
1、置信未来广场将引进家乐福大型卖场 2、中粮大悦城将配备大型商业配套 3、武侯区政府进驻本区域 4、周边及自身商业配套 ➢ 区域周边配套： 双楠片区生活配套如伊藤洋华堂、人人 乐等； 教育配套包括石室外国语学校、金苹果 幼稚园 ，武侯区实验中学等
2.1% 2.1% 100%
代表户型分析 一房两厅单卫（可变两房） 建筑面积：77.8㎡
户型点评： ➢该户型朝小区中庭， ➢客厅衔接弧形阳台； ➢明厨明卫，厨房配置生活阳台，通风采 光较好； ➢约10.8平米大阳台，可打造为书房； ➢主卧配置转角观景飘窗。
代表户型分析 两房两厅双卫（可变三房） 建筑面积：110.9㎡
开发商
保利地产
项目地址
武侯武侯大道与聚龙路 交汇处
总占地（亩）
260
总建面（万㎡）
50
总户数
4223
容积率
2.80
建筑风格
新古典主义
绿化率
30%
物业形态 11F小高层/16F中高层
车位比
1：1
梯户比
2梯4户/1梯3户
户型
77-180㎡
入市时间
2010年5月30日
整体规划
区域内规模较大、品质较高的品牌开发商项目
一期一批次（1栋、6栋）
套型
两房两厅双卫 （可变三房） 一房两厅单卫 （可变两房） 两房两厅双卫 （可变三房） 两房两厅双卫 （可变三房）
套数 占比 均价 60 16.50% 8000 60 16.50% 8300 120 33.50% 7600 120 33.50% 8000
楼层数
总计推售 开盘当天去 套数 化率
户型点评： ➢户型多具备可变空间，附加值较 高； ➢主卧与客厅均配备较大面积阳台 或飘窗，采光、观景效果俱佳； ➢餐厅、客厅均配有阳台，两面通 透，舒适性高 ➢主卧开间较大且配备独立卫生间 或储藏室，居住舒适性感较高
代表户型分析 三房两厅单卫（可变四房） 建筑面积：110.9㎡
户型点评： ➢大尺度可变空间，附加值高； ➢主卧带转角飘窗、独立卫生间和 衣帽间，成就无限尊荣与享受； ➢大尺度阳台及生活阳台配备，实 用性强 ➢主、客分区，次卧亦带转角飘窗， 房屋均好性强
保利花园一期产品分析
户型分布 户型配比 户型分析
户型分布
两房、三房户型分布在外围，中庭全部是四房、五房户型
76-78㎡一变两房
135-137㎡三房变四房
98-1131㎡两房变三房
176.46㎡三房变五房 复式
180.3㎡四房变五房
户型配比
两房变三房产品为主力户型，四房以上户型用于提升整体价值
户型
16层 （1 层 360 底 商）
41.67% 70.00% 41.67% 59.17%
第二批次推售产品
8栋1单元 3栋2单元
8栋2单元
2
2 1
31
2
1
3
4
1 3
4 2
1 3
2
8栋3单元 3栋1单元
一期二批次（3栋、8栋）
户型
面积（㎡）
套型
套数 占比
均价
楼层数
总计推售 开盘当天去 套数 化率
F3
76
保利花园项目分析简报
——谨呈佳州地产
2010.8.25
目录
• 基本情况 • 产品分析
• 推售策略
• 营销推广
5月30日 7月1日 8月14日 8月20日 现场包装 户外广告
报广 活动
一期一批次 一期二批次 一期三批次 一期四批次
保利花园项目基本情况
基础数据 整体规划 区位配套
基础数据
保利花园基本概况
推售房源分布示意
一批次
6#
临街及带底商住宅，一期组团中位
5#
置最差产品，支持低价开盘的策略。
6#
二批次
5#
推出8号楼的差异化产品，提升产
7#
品价值和形象；一并推出与一批次
产品素质类似的3号楼，以明星产
品带动瘦狗产品去化。
三批次
1#
4#
8#
8号楼去化过快，对于去化1、3、
6号楼的余货支撑不够，继续推出7 号楼楼王产品以支撑销售。
2# 3#
四批次
为避免推出2号楼遭遇3号楼的窘境， 推出相对较好的4号楼产品。
第一批次推售产品 77-113的两房、三房产品，
6栋2单元
6栋3单元
6栋1单元
2
3 1
2 4
3 1
4
1 4
2 3 1 4
2 3
6栋4单元
1栋1单元
1 4
2 3 1 4
2 3
1栋2单元
户型 A1 A2 B1 B2
面积（㎡） 110 77 98 113