征地区片综合地价的概念与构成
铁岭市人民政府办公室关于发布实施铁岭市征地区片综合地价标准的通知
铁岭市人民政府办公室关于发布实施铁岭市征地区片综合地价标准的通知文章属性•【制定机关】铁岭市人民政府办公室•【公布日期】2023.04.20•【字号】铁政办发〔2023〕6号•【施行日期】2023.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】法制工作正文铁岭市人民政府办公室关于发布实施铁岭市征地区片综合地价标准的通知各县（市）、区人民政府，市政府有关部门、直属机构：为进一步做好全市征地管理工作，根据省自然资源厅《关于开展征地区片综合地价调整工作的通知》（辽自然资办发〔2022〕65号）有关要求，经市政府同意，现将调整后的铁岭市征地区片综合地价标准予以公布，并就实施征地区片综合地价有关事宜通知如下：一、本通知中的征地区片综合地价标准，是指征收农民集体农用地的土地补偿费和安置补助费标准，不包括法律规定用于社会保险补贴的被征地农民社会保障费用、地上附着物和青苗等的补偿费用。
二、征收农民集体建设用地、未利用地等其他土地的补偿标准，以区片综合地价标准为基础，按以下系数调整：建设用地1.0；未利用地0.8。
三、区片综合地价中，土地补偿费占比20% ，安置补助费占比80%。
四、建设项目施工和地质勘查等需要临时使用集体土地、国有农用地和未利用地，每年按征地区片综合地价的15%给予补偿。
五、此次调整后的铁岭市征地区片综合地价标准自2023年1月1日起实施。
附件：铁岭市征地区片综合地价标准表铁岭市人民政府办公室2023年4月20日一、文件出台背景依据依据辽宁省自然资源厅《关于开展征地区片综合地价调整工作的通知》（辽自然资办发[2022]65号）及《关于公布实施征地区片综合地价的通知》（辽自然资发[2023]24号）文件要求，制定本通知。
二、目标任务采用农用地价格修正法，征地实例比较法和产值倍数法计算各区片价格，初步确定征地区片综合地价，建立征地区片综合地价管理信息系统。
三、工作进展经过前期准备、资料收集、内业处理、意见征询和平衡、成果听证、成果论证和上报审批等工作步骤完成了新一轮区片综合地价调整工作。
山东省征地区片综合地价表
Ⅲ-1 Ⅲ-2
3701240001
40000
Ⅰ
平阴县
3701240002
30000
Ⅱ
3701250001
40000
Ⅰ
济阳县
3701250002 3701260001
32000 37500
Ⅱ Ⅰ
商河县
商河县
3701260002
32500Leabharlann 北至商中河、316省道；东至后位村东界、前位村东界、柳行村东界、豆 付店村东界、油坊村东界；南至油坊村南界、西三里南界、班家村南界、 彭家村南界、孟家村南界；西至孟家村西界、商中河。
Ⅰ
3701010002
80000
Ⅱ-1
济南市市 区
3701010003 3701010004 3701010005
80000 80000 80000
Ⅱ-2 Ⅱ-3 Ⅱ-4
3701010006 3701010007
60000 60000
北至：天桥、历城行政区界；西至：天桥行政区界；东至：历城行政区 界；南至：济青高速、黄河北岸。 市辖区除Ⅰ、Ⅱ区片以外的范围。 北至沉沙池、东关街、黄河路、北山东居委会东南边界、东关村北边界； 东至东关村东边界、东南沟村东界、北圣井西南边界、东桥口西北边界、 西桥口东边界；南至西桥口村、东三里居委会南边界及尹庄、大佛寺、南 土楼、中土楼等4个村的105国道以北部分；西至中土楼西边界、北土楼西 边界。 Ⅰ区片以外的平阴县行政区域范围。 北至西八里村居委会北边界、五里后居委会北边界、三里井居委会北边界 、小邝居委会北边界、榆梁居委会北边界；东至东关居委会东边界、黄 河；南至南关居委会南边界、窑头居委会南边界、洪楼居委会南边界、朱 家居委会南边界、丁刘居委会南边界、朱家居委会飞地南边界；西至朱家 居委会飞地西边界、丁刘居委会西边界、马家居委会西南边界、尚家村居 委会西南边界、马家居委会西北边界、济阳县林场西边界、西八里村居委 会西边界。 Ⅰ区片以外的济阳县行政区域范围。 北至马官寨东南边界、羊角岭西南边界、北关、东关北边界；东至316省 道；南至316省道；西至商中河。
辽宁征地区片综合地价标准
辽政办发〔2010〕2号辽宁省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知各市人民政府，省政府各厅委、各直属机构：为做好土地征收工作，维护被征地农民合法权益，根据《》（国发〔2004〕28号）要求，省国土资源厅会同有关部门制定了《辽宁省征地区片综合地价标准》。
经省政府同意，现就实施征地区片综合地价标准有关问题通知如下：一、本征地区片综合地价标准，是指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以综合地价标准为基础按以下系数调整：建设用地1.0；未利用地0.8。
未经批准任何单位和个人不得擅自改变或降低征地区片综合地价标准。
二、被征收土地上有附着物和青苗的，对地上附着物和青苗的所有权人要另行补偿。
具体补偿标准（林木补偿费除外）由各设区的市政府制订，报省政府备案。
青苗补偿费按征地时当季作物的产值价计算。
三、依法征收农民家庭承包土地的，征地补偿费的80%归被征地农户，20%归集体经济组织；征收土地集体经济组织未发包以及实行其他方式承包的土地，征地补偿费归集体经济组织，依法分配或使用。
四、建设项目施工和地质勘查等需要临时使用农村集体土地或国有土地，使用期为1年的，补偿标准为征地区片综合地价的15%；使用期限为2年的，补偿标准为征地区片综合地价的20%。
五、建设项目经批准使用国有农用地和未利用地的，比照该区域内集体农用地和未利用地区片综合地价标准补偿。
六、《辽宁省征地区片综合地价标准》自发布之日起执行。
凡过去省及省以下各级政府制定的有关征地补偿标准与本通知不一致的，以本通知为准。
1七、对《辽宁省征地区片综合地价标准》实施以前，已按法定程序和权限批准征收的土地（含2009年经批准新开工建设的国家、省重点基础设施项目用地），仍按原批准的征地补偿方案执行。
八、征地区片综合地价标准每3年调整一次，由省国土资源厅提出调整方案，报省政府批准后组织实施。
附件：辽宁省征地区片综合地价标准二○一○年一月七日沈阳市征地区片综合地价表23456大连市征地区片综合地价表7891011鞍山市征地区片综合地价表121314抚顺市征地区片综合地价表151617本溪市征地区片综合地价表1819丹东市征地区片综合地价表20212223锦州市地区片综合地价表242526营口市征地区片综合地价表2728阜新市征地区片综合地价表293031辽阳市征地区片综合地价表323334铁岭市征地区片综合地价表353637朝阳市征地区片综合地价表38394041盘锦市区征地区片综合地价表42葫芦岛市征地区片综合地价表43444546。
国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知(国土资发〔2005〕144号,2005年7
国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知国土资发〔2005〕144号（2005年7月23日）各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局)：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发(2004)28号下称《决定》)要求各省、自治区、直辖市“制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价”。
为指导各地贯彻落实好《决定》精神加快开展制订和公布征地的统一年产值标准和区片综合地价工作，现就有关问题通知如下。
一、关于制订征地统一年产值标准和区片综合地价的必要性制订征地统一年产值标准和区片综合地价目的是为征地补偿提供依据，直接为征地服务。
制订征地统一年产值标准要考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格及农用地等级等因素，在一定区域范围内(以县域范围为主)，在主导性农用地类别和耕作制度条件下，以前三年主要农产品平均产量、价格及相关附加收益为主要依据进行测算。
以统一年产值标准为基数，同时综合考虑当地经济发展水平、居民生活水平、被征地农民社会保障需要等其他条件，确定补偿倍数，计算征地补偿费用。
征地区片综合地价是征地综合补偿标准，制订时要考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素进行测算。
已经完成了农用地定级的地区，应充分吸收农用地定级成果。
已按《农用地估价规程》完成农用地征用价格评估的地区，要充分考虑评估结果。
要尽量采用多种方法分析测算，合理确定一定区域范围内的统一征地区片综合地价。
制订征地统一年产值标准和区片综合地价，是依法合理做好征地补偿安置工作、维护被征地农民切身利益、保障经济建设健康发展的重要基础性工作，是贯彻落实《决定》和国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发[2004]238号)等文件精神，解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题的重要举措。
征地区片综合地价的概念及内涵
征地区片综合地价的概念及内涵？征地区片综合地价是依据被征收土地的地类、产值、土地区位、农用地等级及当地人均耕地数量、土地供求关系、经济开展水平和城镇居民X生活保证水公平因素，划分区片并测算的直接用于征收土地的补偿标准。
征地区片综合地价实质为征地补偿标准，不包含地上附着物和青苗补偿费。
为什么要实施征地区片综合地价？实施征地区片综合地价是为了更好地落实国家征地X，推动农村征收土地制度改革，完善征收土地补偿安置机制，标准征收土地补偿安置行为，维护被征收土地农民的合法权益，实行征收土地补偿同地同价，确保失地农民生活水平不降低，长远生计有保证。
问：实施征地区片综合地价的意义？1、实施征地区片综合地价，有利于合理确定征地补偿标准，解决补偿标准偏低问题。
现行征地补偿为土地的现状补偿，补偿标准采纳以被征收“该耕地〞的前三年平均年产值乘以法定补偿倍数的方法，这种方法考虑因素单一，产值及补偿倍数偏低，造成征地整体补偿水平偏低。
区片价在测算因素方面，综合考虑了土地区位、农用地等级、土地供求关系、当地经济开展水平和城镇居民X生活保证水公平多方面因素；在测算方法方面，突破了法律规定的年产值倍数法。
从结果看，与现行补偿标准比拟，未利用地、建设用地、一般农田将有较大幅度提高。
2、实施征地区片综合地价，有利于做到征地补偿同地同价，完成补偿的公平性。
现行征地补偿是以被征收“该耕地〞的年产值做为补偿测算依据，在实际工作中不同地类、不同工程之间存在征地补偿同地不同价，甚至差距悬殊的问题，造成被征地农民集体和农户心理不平衡。
区片价公布后，在同一区片内为同一价格，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途、种植农作物的不同而有差异，确保同地同价。
3、实施征地区片综合地价，有利于预防征地补偿的随意性，标准征地行为。
现行的征地补偿产值倍数的测算方法，由于产值和倍数的不确定性，在确定征地补偿标准时留有很宽的人为调整空间，随意性较大。
江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知
江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知文章属性•【制定机关】江西省人民政府•【公布日期】2020.02.28•【字号】赣府字〔2020〕9号•【施行日期】2020.02.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知赣府字〔2020〕9号各市、县（区）人民政府，省政府各部门：根据2019年8月26日新修正的《中华人民共和国土地管理法》要求，全省组织开展了征地补偿标准调整即征地区片综合地价制定工作，现将调整结果予以公布，原征地补偿标准同步废止。
现将有关事项通知如下：一、高度重视新征地补偿标准实施工作。
征地区片综合地价由土地补偿费和安置补助费组成，构成比例为1∶1，不包括法律规定被征地农民养老保险缴费补贴、征地涉及的青苗和地上附着物等补偿费用。
征地区片综合地价是征收农村集体土地补偿的重要参考依据，是实际征收土地补偿费用的低限标准。
各地、各有关部门要高度重视，严格标准，认真实施。
非农建设用地需要收回国有农用地、未利用地，符合国家规定的，参照执行邻近农村集体土地的征地区片综合地价给予补偿。
大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准，按国务院有关规定执行。
二、进一步落实好被征地农民养老保险费用。
全省继续执行被征地农民养老保险缴费补贴资金预存制度。
各地在进行用地报批时，以征收实际土地面积计算，按每亩不低于6000元的标准提取，预存到人力资源社会保障部门指定的被征地农民养老保险缴费补贴资金专户。
市、县（区）人民政府应当将被征地农民纳入相关的养老等社会保障体系，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
三、统筹做好新老征地补偿标准的衔接过渡。
新修正的土地管理法于2020年1月1日起实施，在2020年1月1日至本次区片综合地价公布实施期间，各地报批用地征地补偿标准按《江西省人民政府关于调整全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字〔2015〕81号）规定执行的，须按本次公布的区片综合地价标准及时补齐差价。
山东省人民政府关于山东省征地区片综合地价的批复-鲁政字〔2020〕74号
山东省人民政府关于山东省征地区片综合地价的批复
正文：
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山东省人民政府关于山东省征地区片综合地价的批复
省自然资源厅：
你厅《关于呈请批复征地区片综合地价的请示》(鲁自然资〔2020〕140号)收悉。
为保障被征地农民合法权益，按照《中华人民共和国土地管理法》有关规定，现批复如下：
一、本征地区片综合地价是指征收一般农用地的土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以征地区片综合地价为基础按以下系数调整：永久基本农田1.2，建设用地1.0，未利用地0.8。
征地区片综合地价中的土地补偿费与安置补助费的分配比例，由各设区的市人民政府研究明确。
二、《山东省征地区片综合地价》由你厅统一印制下发，自2020年6月1日起执行。
鲁政字〔2015〕286号文件批复的征地区片综合地价同时停止执行。
三、本文件出台前已经依法批准征收的土地，仍按原批准的征地补偿方案执行。
四、你厅要会同有关部门加强对征地区片综合地价执行情况的监督，按照同地同价、维护权益的原则，严格执行规定价格，确保征收土地程序合法，补偿资金到位，依法维护被征地农民的合法权益。
山东省人民政府
2020年5月30日
——结束——。
土地征收的补偿标准和区片综合地价有什么关系
⼟地征收的补偿标准和区⽚综合地价有什么关系在现实⽣活中对⼟地进⾏征收的情形是⾮常多的，⽽征收⼟地的时候，就需要对被征收⼈进⾏相应的补偿，经济补偿是有⼀定标准的，那么⼟地征收的补偿标准和区⽚综合地价有怎样的关系?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。
⼀、⼟地征收的补偿标准和区⽚综合地价有什么关系征地区⽚综合地价是指在城镇⾏政区⼟地利⽤总体规划确定的建设⽤地范围内，依据地类、产值、⼟地区位、农⽤地等级、⼈均耕地数量、⼟地供求关系、当地经济发展⽔平和城镇居民最低⽣活保障⽔平等因素，划分区⽚，并采⽤农地价格因素修正、征地案例⽐较和年产值倍数等⽅法测算的区⽚征地综合补偿标准。
征地区⽚价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。
征地区⽚综合地价评估的基本原则1.维护被征地农民合法权益原则。
征地区⽚价要确保被征地农民原有⽣活⽔平不因征地⽽降低，并体现长远⽣计和未来发展的需要。
2.同地同价原则。
在同⼀区⽚内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地⽬的及⼟地⽤途不同⽽有差异。
3.协调平衡原则。
征地区⽚价不得低于当地原征地补偿标准，省级⾏政区域内各市县的征地区⽚价应相互衔接。
4.公开听证原则。
根据《国⼟资源听证规定》，征地区⽚价要依法组织听证，⼴泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各⽅⾯的意见和建议。
⼆、征地拆迁中如何判断“公共利益”(1)合法合理性。
财产权是公民不可侵犯的基本权利，只有在法定条件下才可出于公共利益的考虑依法对基本权利加以克减和限制，故须坚持法定与合法原则，也即法律保留和法律优先。
各国⽴法中关于公共利益的表述，主要有概括规定、列举规定、概括与列举相结合的规定等三种⽅式，其共性是必须具有“公众的或与公众有关的使⽤”之内涵。
此外，关于公共利益的考虑，还应符合⽐例原则，具有必要性与合理性。
如果征收征⽤之⽬的可通过其他代价较⼩的⽅式实现，则⽆必要征收征⽤。
(2)公共受益性。
纵观各国⽴法和⾏政实务，许多国家对于公共利益之“公共性”的理解都⽇益宽泛，凡国家建设需要、符合⼀般性社会利益的事业，都北认为具有公共性，例如国民健康、教育、公共设施、公共交通、公共福利、⽂物保护等公共事业发展的需要。
黑龙江省征地区片综合地价实施办法
黑龙江省征地区片综合地价实施办法第一条为推进农村征收土地制度改革，完善征收土地补偿安臵机制，规范征收土地补偿安臵行为，维护被征收土地农民的合法权益，实行征收土地补偿同地同价，根据《中华人民共和国土地管理法》、《黑龙江省土地管理条例》等有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条本省行政区域内征收农村集体所有土地的补偿安臵，适用于本办法。
第三条在本省行政区域内征收土地的补偿标准，执行被征收土地所在行政辖区的征地区片综合地价。
本办法所称征地区片综合地价，是指根据被征收土地的地类、产值、土地区位、农用地等级及当地人均耕地数量、土地供求关系、经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的直接用于征收土地的补偿标准。
不包括地上附着物和青苗的补偿标准。
征地区片原则上以行政村为基本单元进行划分，区片边界原则上应当与村行政界线相协调。
第四条市（地）、县（市）政府（行署）负责组织测算编制征地区片综合地价，按照国家和省有关规定组织听证；国土资源部门组织区域间征地区片综合地价的平衡。
第五条各市（地）、县（市）政府（行署）应根据区域经济发展水平、土地供求关系、城乡社会保障制度等方面的发展变化，每2年至3年对征地区片综合地价测算调整一次，经市（地）政府（行署）审核同意并向社会公布后实施，同时报省政府备案，抄送省国土资源厅。
征地区片综合地价一经公布实施，要严格执行，不得擅自降低。
第六条征收土地补偿费用即征地补偿费，根据当地征地区片综合地价和征收土地面积进行核算。
第七条按征地区片综合地价确定的征地补偿费，70%用于安臵被征地农民的补助，30%用于持有集体土地所有权的集体经济组织安排基础和公益设施建设、兴办村办企业和被征地农民的生活补助等。
当地政府要根据当地城镇社会保障水平，统筹考虑被征地农民的安臵，切实解决被征地农民的就业、住房等社会保障问题。
当地政府根据人力资源社会保障部门测算的额度将被征地农民的养老保险费用纳入征地补偿费，单独计算。
自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知
自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知文章属性•【制定机关】自然资源部•【公布日期】2019.12.09•【文号】自然资办发〔2019〕53号•【施行日期】2019.12.09•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知自然资办发〔2019〕53号各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：新修改的《土地管理法》将于2020年1月1日实施，加快做好征收农用地区片综合地价（以下简称“区片综合地价”）制定工作事关新法的顺利施行。
现就有关问题通知如下：一、立足现有工作基础，加快制定区片综合地价近年来，各地贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）要求，制定实施了征地统一年产值标准和区片综合地价。
2019年8月修改的《土地管理法》对制定区片综合地价作出新的规定。
各地要立足现有工作基础，对照新的规定要求，改进技术方法，加快推进区片综合地价制定工作。
目前实行征地统一年产值标准的地方，要按照制定区片综合地价的要求调整方法、重新测算；已经公布区片综合地价的地方，凡符合新法规定的，可以继续执行，不符合新法规定的，要按照新法规定的区片综合地价内涵调整完善，并重新公布后继续执行。
区片综合地价制定过程中，要做好前后政策衔接，实现征地补偿标准平稳有序过渡。
二、注意把握好几个问题（一）准确把握区片综合地价的内涵。
新法规定的区片综合地价是征收农民集体农用地的土地补偿费和安置补助费标准，不包括法律规定用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用、征收农用地涉及的地上附着物和青苗等的补偿费用。
（二）合理划定区片。
以县（市、区）为单位，根据农用地条件相近的原则，将县域划分为一个或几个区片，作为测算区片综合地价的基本单元。
划定区片原则上不打破村级行政界线，可以将同一乡镇的多个行政村归并为一个区片，也可以将不同乡镇的多个行政村归并为一个区片；确有必要的，可依据河流、道路等线状地物确定区片边界。
从资源价值角度分析征地区片综合地价的构成
格等 ， 但从我 国的社会经 济现 实情 况 出发 ， 目前可 以实现 的农地征地 区 片综合地 价只 能包括土地 质量价格 ． 社会保 障价格和粮食 安全价
格 。 中 补 偿 给 农 民个 人 的 比 例 应 不 低 于 ６０％ 。 其 关 键 词 ： 源 价 值 征地 区 片综 合 地价 构 成 资 中 图分 类号 ： ３ Ｆ １ ０ 文献标 识 码 ：Ａ
意 付 出一 部 分 资 金 。 地 作 为 一 种 耕 的 资 源 性 资 产 ， 价 值 是 生 产 力决 其 格和耕地 的无形价值之 和。 地的 耕 值 ， 是 它对 一 个 国 家 或 地 区 的 粮 就
稀缺 性内 ， 据 地类 、 依 产 节 功 能 ， 部 分 功 能 虽 不 能 直 接 用 作 生 产 这 值 、 地 区 位 、 用 地 等级 、 均 耕 地数 量 、 或 消 费 ， 对 人 类 的 生 存 发 展 至 关 重要 直 土 农 人 但 。 土地供 求关系 、 当地 经 济 发 展 水 平 和 城 镇 接 使 用 价 值 是 间 接 使 用 价 值 的 基 础 和 前 居 民最 低 生 活 保 障 水 平 等 因 素 ， 划分 区 片 提 ， 接 使 用价 值 体 现 在 土 地 使 用 的 效 用 直 并 测 算 的 征 地 综 合 补 偿标 准 ， 则上 不 含 上 ， 间 接 使 用价 值 体现 在 补 偿 费 用 上 ， 原 而 即 地 上 附 着物 和 青 苗 的 补偿 费 。 算 征 地 区 表 现 在 人 类 对 资 源 功 能 的破 坏 修 复 费 用 。 测 片 综 合 地价 的 方法 可 采 用 农 地 价 格 因 素 修 因此 农 用 地 的 生 态 安 全价 格 也 应 成 为 农 用 正 、 地 案 例 比 较 和 年 产 值 倍 数 等 方 法 进 地 价 格 的 基 本 成 分 之 一 。 征
征地区片价及更新方法
通常计算土地收益的现值之和,可以采用收益还 原法计算,将农地农用的未来预期年净收益折现的方 法计算,考虑土地使用年期的收益还原法计算公式如 下:
P为农用地经济来源功能价格； a为农用地未来预期年净收益; b为农用地年净收益每年递增的幅度; r为农用地还原利率; n为土地使用年限。
当n为无限年期的情况下,其计算公式为： 式中各字母含义同上。
（2）确定修正因素和系数 修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、
土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低 生活保障水平。
采用综合评分法确定因素的修正系数。因素修
正幅度大小要适当，并根据当地实际情况确定。修 正系数最小为零，并以零为基础向上修正。修正系 数参照下面的方法确定。
①土地区位：将测算范围内的区片，根据距离市
这种方法其实是土地估价方法中成本逼近法的逆用， 征地区片价也即土地取得费。公式为：
（四）对区片综合地价进行验证和调整
对区片综合地价进行验证和调整的目的是保
证征地区片价测算结果能够与现行征地补偿标 准相衔接，保证被征地农民原有生活水平不下 降。
对区片综合地价进行验证和调整时，要求
对现有征地补偿标准、农民生活水平和经济收 入水平进行全面的调查，切实保证区片综合地 价测算结果能够满足被征地农民的生产、生活 和长远发展的需要。
（2）统一可比内涵
征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内 涵一致。主要是指在对案例进行整理时，要将青苗 补偿费、附着作物补偿费和其他额外损失的补偿费 用等剔除出去。
（3）进行比较 对征地案例的比较修正应考虑区域因素、个别因素和
时间因素等。 区域因素是指区片所在地区的自然条件与社会、经济、
行政等因素相结合所产生的地区特性，并对土地价格水 平产生影响的因素。区域因素包含的内容主要有区片的 位置、交通状况、区域环境条件、城市规划、土地使用 限制、区域农业发展程度。
山东省征地区片综合地价标准
山东省征地区片综合地价标准山东省作为我国东部沿海地区的重要省份，经济发展日益迅猛，土地资源的征用和利用也成为了一个备受关注的问题。
为了规范土地征用补偿标准，山东省制定了征地区片综合地价标准，以确保土地征用补偿的公平合理性。
本文将对山东省征地区片综合地价标准进行详细介绍。
首先，山东省征地区片综合地价标准是根据土地使用权出让价格、农村宅基地使用权出让价格、城镇建设用地使用权出让价格、国有建设用地使用权出让价格等因素进行综合考量，综合形成的一套补偿标准体系。
其中，土地使用权出让价格是指政府将国有土地使用权出让给社会经济组织和个人的价格，农村宅基地使用权出让价格是指政府将宅基地使用权出让给村民的价格，城镇建设用地使用权出让价格是指政府将城镇建设用地使用权出让给社会经济组织和个人的价格，国有建设用地使用权出让价格是指政府将国有建设用地使用权出让给社会经济组织和个人的价格。
其次，山东省征地区片综合地价标准的制定是经过充分调研和科学论证的，充分考虑了土地的位置、土地的用途、土地的品质、土地的市场价值等因素，确保了补偿标准的合理性和科学性。
同时，山东省还建立了健全的监督和检查机制，对征地补偿标准的执行情况进行监督，确保了补偿标准的执行效果。
再次，山东省征地区片综合地价标准的实施，对于保障农民合法权益、促进农村经济发展、推动城镇化进程具有重要意义。
通过合理的征地补偿标准，可以有效保障农民的土地权益，增加农民的收入，激发农民的生产积极性，促进农村经济的发展。
同时，合理的征地补偿标准也可以为城镇化进程提供土地资源保障，推动城镇化进程的顺利进行。
总之，山东省征地区片综合地价标准的制定和实施，是为了规范土地征用补偿行为，保障农民合法权益，促进农村经济发展和城镇化进程。
这一举措对于山东省乃至全国的土地资源管理和利用具有重要意义，也为其他地区的土地资源管理提供了有益借鉴。
希望山东省的这一做法能够得到更多地区的认可和推广，为我国的土地资源管理和利用提供更多有益探索和实践。
(完整版)2附件3区片价测算方法
附件3征地区片综合地价测算方法二Ο一二年二月一、概念及内涵征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在县（市、区）行政区内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。
征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。
二、征地区片价更新调整的基本原则1、维护被征地农民合法权益原则。
征地补偿标准要与本地当前经济社会发展水平相适应，充分考虑确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。
2、协调平衡原则。
征地补偿标准的确定要充分尊重历史，注意本地征地补偿水平的前后衔接。
征地补偿标准不得低于当地原征地补偿标准，相邻区域的征地补偿标应相互衔接。
3、同地同价原则。
在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及用途不同而有差异。
4、公开听证原则。
根据《国土资源听证规定》要求，依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。
三、征地区片价测算的基本要求1、征地区片价不设定宗地补偿费修正体系。
按照同地同价的原则，征地区片价一旦制订，同一区片内不同项目征地都将采用同一标准进行补偿。
2、一个县（市、区）的征地区片价原则上控制在2-3个级别。
在确定区片的补偿水平时要进行整体控制，既要考虑不同地区土地条件的差异性，又要便于不同区域征地区片价的相互比较和协调，因此征地区片价级别不易过多。
3、征地区片价应设定对应的基准时点，一般3年更新一次。
为保证征地补偿标准与社会经济发展水平相适应，及时反映市场变化对征地补偿标准的影响，征地区片价应设定基准时点，并定期调整。
本次征地区片综合地价对应的基准时点为二Ο一二年一月一日，有效期为三年。
四、工作步骤1、确定测算范围征地区片价测算范围为县（市、区）行政辖区全域覆盖。
征地区片综合地价指的是什么
征地区⽚综合地价指的是什么
征地区⽚价测算范围重点在⼟地利⽤总体规划确定的城市、集镇建设⽤地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更⼤范围。
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征地区⽚综合地价指的是什么
征地区⽚综合地价(以下简称征地区⽚价)是指在城镇⾏政区⼟地利⽤总体规划确定的建设⽤地范围内，依据地类、产值、⼟地区位、农⽤地等级、⼈均耕地数量、⼟地供求关系、当地经济发展⽔平和城镇居民最低⽣活保障⽔平等因素，划分区⽚并测算的征地综合补偿标准 原则上不含地上附着物和青苗的补偿费。
⼯作步骤：
1.确定测算范围；
2.划定区⽚；
3.测算区⽚综合地价；
4.对区⽚综合地价进⾏验证和调整；
5.测算结果听证和修改；
6.确定征地区⽚价；
7.整理与编制成果。
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河南省征地区片综合地价标准
河南省征地区片综合地价标准河南省征地区片综合地价标准是指在河南省范围内，对征地区片的土地进行评估定价的标准。
这一标准的制定对于保障农民合法权益、推动土地资源合理利用、促进经济社会可持续发展具有重要意义。
首先，河南省征地区片综合地价标准的制定要充分考虑土地的地理位置、土地用途、土地质量等因素。
在评估地价时，需要综合考虑土地所处的地理位置，比如是否临近城市、交通便利程度等因素，以及土地的具体用途，比如是否用于农业、工业、商业等，还要考虑土地的质量，比如土壤肥沃程度、水资源情况等。
只有充分考虑这些因素，才能制定出科学合理的地价标准。
其次，河南省征地区片综合地价标准的制定要符合市场规律。
在制定地价标准时，需要充分调研市场行情，了解土地的实际交易价格，以及土地的供需关系等因素。
只有与市场实际情况相符合的地价标准，才能更好地引导土地资源的合理利用和流转。
此外，河南省征地区片综合地价标准的制定要充分考虑农民的合法权益。
在制定地价标准时，需要充分听取农民意见，保障农民的合法权益，确保征地补偿合理、公平，让农民能够分享土地增值的利益，从而增强他们对土地流转的积极性。
最后，河南省征地区片综合地价标准的制定要与国家相关法律法规相一致。
在制定地价标准时，需要遵循国家相关法律法规，确保地价标准的合法性和规范性，同时也要与国家土地政策相一致，促进土地资源的合理利用和保护。
总之，河南省征地区片综合地价标准的制定需要充分考虑土地的地理位置、用途、质量等因素，符合市场规律，保障农民的合法权益，与国家法律法规相一致。
只有这样，才能制定出科学合理的地价标准，推动土地资源的合理利用和流转，促进经济社会可持续发展。
河南省征地区片综合地价标准
河南省征地区片综合地价标准河南省征地区片综合地价标准是指在河南省范围内，对于征地区片的土地使用权价值进行评估和确定的标准。
征地区片综合地价标准的制定，对于土地征收和补偿工作具有重要的指导意义，也是保障农民合法权益的重要举措。
首先，征地区片综合地价标准的制定应当充分考虑土地的位置、土地用途、土地质量、土地市场行情等因素。
在确定综合地价标准时，应当综合考虑土地的农业生产潜力、生态环境保护价值、土地资源开发潜力等因素，科学合理地确定土地的使用权价值。
其次，征地区片综合地价标准的制定应当遵循公开、公平、公正的原则，确保征地补偿的合理性和公平性。
在制定综合地价标准的过程中，应当广泛征求各方意见，充分听取农民、专家学者、地方政府等相关主体的意见和建议，确保综合地价标准的科学性和合理性。
再次，征地区片综合地价标准的制定应当充分考虑土地的实际情况和市场行情，确保征地补偿的及时性和充分性。
在制定综合地价标准时，应当结合土地的实际使用情况和市场行情，科学确定土地的使用权价值，避免因标准过低导致农民利益受损，也避免因标准过高导致国家资源浪费。
最后，征地区片综合地价标准的制定应当与土地使用规划、土地利用政策等相互配套，形成相互协调、相互促进的制度体系。
在制定综合地价标准的过程中，应当与相关部门密切配合，确保综合地价标准与土地利用规划、土地利用政策等相互衔接，形成统一的土地管理体系。
综上所述，河南省征地区片综合地价标准的制定应当充分考虑土地的实际情况和市场行情，遵循公开、公平、公正的原则，与土地利用规划、土地利用政策相互配套，确保征地补偿的合理性和公平性。
只有这样，才能更好地保障农民的合法权益，促进土地资源的合理利用和保护。
黑龙江省征地区片综合地价实施办法
黑龙江省征地区片综合地价实施办法（修订稿）第一条为推进农村征收土地制度改革,完善征收土地补偿安置机制,规范征收土地补偿安置行为,维护被征收土地农民的合法权益,实行征收土地补偿同地同价,根据《中华人民共和国土地管理法》、《黑龙江省土地管理条例》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)的有关规定,结合我省实际,制定本办法。
第二条本省行政区域内征收农村集体所有土地的补偿安置,适用于本办法。
第三条在本省行政区域内征收土地的补偿标准,执行被征收土地所在行政辖区的征地区片综合地价。
本办法所称征地区片综合地价,是指根据被征收土地的地类、产值、土地区位、农用地等级及当地人均耕地数量、土地供求关系、经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素,划分区片并测算的直接用于征收土地的补偿标准。
不包括地上附着物和青苗的补偿标准。
征地区片原则上以行政村为基本单元进行划分,区片边界原则上应当与村行政界线相协调。
第四条市(地)、县(市)人民政府(行署)负责组织测算编制征地区片综合地价,按国家和省有关规定组织听证;国土资源管理部门组织区域间征地区片综合地价的平衡,呈报省政府审核同意后,由市(地)人民政府(行署)公布实施。
第五条各市(地)人民政府(行署)要在2008年12月31日前,公布本市(地)及所辖县(市、区)征地区片综合地价,公布内容包括征地区片综合地价及实施的时间、相关要求等,并于公布后5个工作日内将有关情况报省政府备案,同时抄送省国土资源厅。
征地区片综合地价一经公布实施,要严格执行,不得擅自降低。
各市(地)、县(市)人民政府(行署)应根据区域经济发展水平、土地供求关系、城乡社会保障制度等情况的发展变化,每2年至3年对征地区片综合地价测算调整一次,经省政府审核同意后公布实施。
第六条征收土地补偿费用即征地补偿费,根据当地征地区片综合地价和征收土地面积进行核算。
第七条按征地区片综合地价确定的征地补偿费, 70%用于安置被征地农民的补助,30%用于持有集体土地所有权的集体经济组织安排基础和公益设施建设、兴办村办企业和被征地农民的生活补助等。
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征地区片综合地价的构成
关于征地区片综合地价的构成目前在实践中也存在着 差异。近年来结合国土资源大调查工程，广东、江苏、河 南、辽宁等省的部分县市结合农用地分等定级估价工作， 开展了征地区片综合地价的评估试点工作，这为实行按照 征地区片综合地价进行征地补偿提供了前提和基础。但是 各地在具体确定征地区片综合地价的构成上存在着较大的 差异，见表 $ 。
征地区片综合地价的概念
征地价格是实行按价征地时征地补偿标准的泛称，即被 征地方由于失去土地而获得的土地价格。目前关于征地价格 的具体概念有征地区片价、征地区片综合地价两种说法。 “ 征地区片价”来源于国土资源部发布的 《 农用地估价规程》 。该规程规定，征地区片价主要根据农 （ !" # ! $%%& — ’%%( ） 用地的利用条件和农用地对农民的社会保障水平确定，即征 地价格主要由农用地质量价格和农用地的社会保障价格构 成。这个规程进一步规定，农用地质量价格主要考虑被征收 农用地本身的质量条件进行确定；农用地社会保障价格是指 农民失去土地后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业 培训等应得到的补偿，主要按照失地农民的基本生活保障标 准，采取趸缴养老保险金的计算方式计算补偿标准。而征地 “ 区片综合地价”来源于 《 国务院关于深化改革严格土地管 理的决定》 ，其第十二条规定， “ 省、自治区、直辖市人民 政府要制订并公布各 市县征地的统一年产 值标准或区片综合地 价，征地补偿做到同 地同价” 。随后国土资 源部发布的 《 关于完 善征地补偿安置制度 的指导意见》明确提 出，在有条件的地区， 省级国土资源部门可 会同有关部门制定省 域内各县 （ 市）征地 辽宁省沈阳市 广东省佛山市南海区 广东省惠阳县 河南省南乐县 地区名称 农用地 质量价格
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征地区片综合地价构成及评估方法比较
征地区片综合地价构成 农用地（ 耕地） 分摊社会保障 农用地（ 耕地） 分 摊平均教育费用 粮食安全 价 格 生态安全 价 格
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理论探讨
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图 ! 我国土地征用出让过程产权转移及经济关系示意图
行的征地税费征收方式， 在征地价格外另行征收， 但是国家应 研究进一步规范和理顺征地过程中的税费体系，减少税费项 目， 统一税费标准， 以解决目前征地过程中“ 搭车” 收费过多、 过滥等现象。 目前在征地过程中， 用地单位支付的相关税费种 类繁多， 数额在征地总费用中所占比重也较大， 而且这些税费 征收后的使用方向也没有明确的规定，既提高了用地单位的 用地成本， 也影响了被征地农民利益的保障。 尤其在实行按价 征地以后， 征地价格与有关税费之间的关系也需要研究， 以建 立合理的征地价格构成体系。 !
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征地补偿费与征地价格的对应关系
图 ! 反映了我国征地过程中的产权转移关系和经济补偿 由此可 关系， 图 " 反映了征地补偿费与征地价格的对应关系。 见，农民和农村集体放弃集体土地所有权和使用权所获得的 是征地补偿费，而在征地过程中国家和地方政府同时获得相 关税费， 其中耕地占用税、 耕地开垦费、 造地费等都是政府用 于开发新耕地的， 以满足耕地被占用后补充耕地的要求， 实际 上相当于用于解决粮食安全问题乃至生态问题。 因此， 征地总 价格构成中应该含有粮食安全价格和生态安全价格。 但是， 还 要考虑征地价格不同构成的流向和功能。 农用地质量价格、 农 用地社会保障价格等，主要是为了解决农民和农村集体失去 土地后的生活和安置问题， 应支付给农民和农村集体； 而粮食 安全价格、 生态安全价格等， 是为了解决粮食生产和生态环境 建设问题， 不管是支付给农民还是给政府， 都要用于增加耕地 面积和提高耕地质量上。 从过去的操作方式看， 这部分费用主 要由政府收取， 然后用于耕地整理和开发。因此， 考虑到政策 衔接关系， 在征地价格中可以包含粮食安全价格、 生态安全价 格， 但要保证其用于耕地开发整理上。 另外，考虑到政策改革的衔接性和现行征地税费的征收
理论探讨
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征地区片综合地价的概念与构成
! 中国农业大学土地资源管理系 国土资源部土地整理中心
近年来由于征地补偿标准过低和征地过程中土地产权关 系不清等原因， 在各种建设用地征地实践中引起很多矛盾， 并 引起社会各界甚至中央领导的高度重视，因此改革征地补偿 制度已经成为目前最迫切的问题。 在具体改革方向的研究中， 实行按价征地是目前呼报省级人民政府批准后公布执行，实行征地 补偿。制定区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农 用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水 平和城镇居民最低生活保障水平等因素。由此可见，两个概 念尽管说法不同，但在本质上是一致的。因此，可以将征地 区片综合地价定义为：征地区片综合地价 （ 也称征地区片 价） ，是指为宏观调控征地价格水平，在县 （ 市）级行政区 范围内，按照区域内农用地的质量状况、人均耕地水平和区 域位置状况、农村社会经济发展水平等，划分征地区片，并 按照各征地区片的条件分别评估确定的区片农用地平均征地 价格。征地区片综合地价是实行按价征地、保证征地过程中 同地同价的基础和依据，是确定具体地块征地价格的基准。
结论与建议
实行按价征地是在市场经济条件下进行征地补偿的必然 选择。征地区片综合地价是由地方政府组织评估并发布的一 定区域的征地价格平均水平，主要受区域内农用地的质量状 况、 人均耕地水平和区域位置状况、 农村社会经济发展水平等 因素影响。 从政策改革的衔接性和可操作性角度考虑， 征地区 片综合地价可以仅考虑给被征地农民和集体的经济补偿部 分， 即由农用地质量价格、 农用地社会保障价格和失地农民教 育费用分摊等部分构成， 而农用地的粮食安全价格、 生态价格 考虑应由政府征收， 并专款用于农用地开发整理， 可以沿用现
由表 ! 可见，各地所确定的征地价格构成的主要差异是 征地价格中是否含有农用地的粮食安全价格和生态安全价 格。 那么， 征地价格的构成中是否应该含有粮食安全价格和生 态安全价格呢？我们可以从征地过程中的产权转移关系和现 行的征地补偿关系等方面进行分析。
方式， 如果粮食安全价格、 生态安全价格由政府收取， 则可以 沿用过去的耕地占用税、 耕地开垦费的征收方式， 那么这两部 分就可以不包含在征地价格中。