征地区片综合地价的概念与构成
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理论探讨
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征地区片综合地价的概念与构成
! 中国农业大学土地资源管理系 国土资源部土地整理中心
近年来由于征地补偿标准过低和征地过程中土地产权关 系不清等原因， 在各种建设用地征地实践中引起很多矛盾， 并 引起社会各界甚至中央领导的高度重视，因此改革征地补偿 制度已经成为目前最迫切的问题。 在具体改革方向的研究中， 实行按价征地是目前呼声最大的。
朱道林 郧文聚
高延娜
区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地 补偿。制定区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农 用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水 平和城镇居民最低生活保障水平等因素。由此可见，两个概 念尽管说法不同，但在本质上是一致的。因此，可以将征地 区片综合地价定义为：征地区片综合地价 （ 也称征地区片 价） ，是指为宏观调控征地价格水平，在县 （ 市）级行政区 范围内，按照区域内农用地的质量状况、人均耕地水平和区 域位置状况、农村社会经济发展水平等，划分征地区片，并 按照各征地区片的条件分别评估确定的区片农用地平均征地 价格。征地区片综合地价是实行按价征地、保证征地过程中 同地同价的基础和依据，是确定具体地块征地价格的基准。
由表 ! 可见，各地所确定的征地价格构成的主要差异是 征地价格中是否含有农用地的粮食安全价格和生态安全价 格。 那么， 征地价格的构成中是否应该含有粮食安全价格和生 态安全价格呢？我们可以从征地过程中的产权转移关系和现 行的征地补偿关系等方面进行分析。
方式， 如果粮食安全价格、 生态安全价格由政府收取， 则可以 沿用过去的耕地占用税、 耕地开垦费的征收方式， 那么这两部 分就可以不包含在征地价格中。
结论与建议
实行按价征地是在市场经济条件下进行征地补偿的必然 选择。征地区片综合地价是由地方政府组织评估并发布的一 定区域的征地价格平均水平，主要受区域内农用地的质量状 况、 人均耕地水平和区域位置状况、 农村社会经济发展水平等 因素影响。 从政策改革的衔接性和可操作性角度考虑， 征地区 片综合地价可以仅考虑给被征地农民和集体的经济补偿部 分， 即由农用地质量价格、 农用地社会保障价格和失地农民教 育费用分摊等部分构成， 而农用地的粮食安全价格、 生态价格 考虑应由政府征收， 并专款用于农用地开发整理， 可以沿用现
征地区片综合地价的构成
关于征地区片综合地价的构成目前在实践中也存在着 差异。近年来结合国土资源大调查工程，广东、江苏、河 南、辽宁等省的部分县市结合农用地分等定级估价工作， 开展了征地区片综合地价的评估试点工作，这为实行按照 征地区片综合地价进行征地补偿提供了前提和基础。但是 各地在具体确定征地区片综合地价的构成上存在着较大的 差异，见表 $ 。
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征地补偿费与征地价格的对应关系
图 ! 反映了我国征地过程中的产权转移关系和经济补偿 由此可 关系， 图 " 反映了征地补偿费与征地价格的对应关系。 见，农民和农村集体放弃集体土地所有权和使用权所获得的 是征地补偿费，而在征地过程中国家和地方政府同时获得相 关税费， 其中耕地占用税、 耕地开垦费、 造地费等都是政府用 于开发新耕地的， 以满足耕地被占用后补充耕地的要求， 实际 上相当于用于解决粮食安全问题乃至生态问题。 因此， 征地总 价格构成中应该含有粮食安全价格和生态安全价格。 但是， 还 要考虑征地价格不同构成的流向和功能。 农用地质量价格、 农 用地社会保障价格等，主要是为了解决农民和农村集体失去 土地后的生活和安置问题， 应支付给农民和农村集体； 而粮食 安全价格、 生态安全价格等， 是为了解决粮食生产和生态环境 建设问题， 不管是支付给农民还是给政府， 都要用于增加耕地 面积和提高耕地质量上。 从过去的操作方式看， 这部分费用主 要由政府收取， 然后用于耕地整理和开发。因此， 考虑到政策 衔接关系， 在征地价格中可以包含粮食安全价格、 生态安全价 格， 但要保证其用于耕地开发整理上。 另外，考虑到政策改革的衔接性和现行征地税费的征收
征地区片综合地价的概念
征地价格是实行按价征地时征地补偿标准的泛称，即被 征地方由于失去土地而获得的土地价格。目前关于征地价格 的具体概念有征地区片价、征地区片综合地价两种说法。 “ 征地区片价”来源于国土资源部发布的 《 农用地估价规程》 。该规程规定，征地区片价主要根据农 （ !" # ! $%%& — ’%%( ） 用地的利用条件和农用地对农民的社会保障水平确定，即征 地价格主要由农用地质量价格和农用地的社会保障价格构 成。这个规程进一步规定，农用地质量价格主要考虑被征收 农用地本身的质量条件进行确定；农用地社会保障价格是指 农民失去土地后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业 培训等应得到的补偿，主要按照失地农民的基本生活保障标 准，采取趸缴养老保险金的计算方式计算补偿标准。而征地 “ 区片综合地价”来源于 《 国务院关于深化改革严格土地管 理的决定》 ，其第十二条规定， “ 省、自治区、直辖市人民 政府要制订并公布各 市县征地的统一年产 值标准或区片综合地 价，征地补偿做到同 地同价” 。随后国土资 源部发布的 《 关于完 善征地补偿安置制度 的指导意见》明确提 出，在有条件的地区， 省级国土资源部门可 会同有关部门制定省 域内各县 （ 市）征地 辽宁省沈阳市 广东省佛山市南海区 广东省惠阳县 河南省南乐县 地区名称 农用地 质量价格
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征地区片综合地价构成及评估方法比较
征地区片综合地价构成 农用地（ 耕地） 分摊社会保障 农用地（ 耕地） 分 摊平均教育费用 粮食安全 价 格 生态安全 价 格
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理论探讨
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ห้องสมุดไป่ตู้
图 ! 我国土地征用出让过程产权转移及经济关系示意图
行的征地税费征收方式， 在征地价格外另行征收， 但是国家应 研究进一步规范和理顺征地过程中的税费体系，减少税费项 目， 统一税费标准， 以解决目前征地过程中“ 搭车” 收费过多、 过滥等现象。 目前在征地过程中， 用地单位支付的相关税费种 类繁多， 数额在征地总费用中所占比重也较大， 而且这些税费 征收后的使用方向也没有明确的规定，既提高了用地单位的 用地成本， 也影响了被征地农民利益的保障。 尤其在实行按价 征地以后， 征地价格与有关税费之间的关系也需要研究， 以建 立合理的征地价格构成体系。 !
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征地区片综合地价的概念与构成
! 中国农业大学土地资源管理系 国土资源部土地整理中心
近年来由于征地补偿标准过低和征地过程中土地产权关 系不清等原因， 在各种建设用地征地实践中引起很多矛盾， 并 引起社会各界甚至中央领导的高度重视，因此改革征地补偿 制度已经成为目前最迫切的问题。 在具体改革方向的研究中， 实行按价征地是目前呼声最大的。
朱道林 郧文聚
高延娜
区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地 补偿。制定区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农 用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水 平和城镇居民最低生活保障水平等因素。由此可见，两个概 念尽管说法不同，但在本质上是一致的。因此，可以将征地 区片综合地价定义为：征地区片综合地价 （ 也称征地区片 价） ，是指为宏观调控征地价格水平，在县 （ 市）级行政区 范围内，按照区域内农用地的质量状况、人均耕地水平和区 域位置状况、农村社会经济发展水平等，划分征地区片，并 按照各征地区片的条件分别评估确定的区片农用地平均征地 价格。征地区片综合地价是实行按价征地、保证征地过程中 同地同价的基础和依据，是确定具体地块征地价格的基准。
由表 ! 可见，各地所确定的征地价格构成的主要差异是 征地价格中是否含有农用地的粮食安全价格和生态安全价 格。 那么， 征地价格的构成中是否应该含有粮食安全价格和生 态安全价格呢？我们可以从征地过程中的产权转移关系和现 行的征地补偿关系等方面进行分析。
方式， 如果粮食安全价格、 生态安全价格由政府收取， 则可以 沿用过去的耕地占用税、 耕地开垦费的征收方式， 那么这两部 分就可以不包含在征地价格中。
结论与建议
实行按价征地是在市场经济条件下进行征地补偿的必然 选择。征地区片综合地价是由地方政府组织评估并发布的一 定区域的征地价格平均水平，主要受区域内农用地的质量状 况、 人均耕地水平和区域位置状况、 农村社会经济发展水平等 因素影响。 从政策改革的衔接性和可操作性角度考虑， 征地区 片综合地价可以仅考虑给被征地农民和集体的经济补偿部 分， 即由农用地质量价格、 农用地社会保障价格和失地农民教 育费用分摊等部分构成， 而农用地的粮食安全价格、 生态价格 考虑应由政府征收， 并专款用于农用地开发整理， 可以沿用现
征地区片综合地价的构成
关于征地区片综合地价的构成目前在实践中也存在着 差异。近年来结合国土资源大调查工程，广东、江苏、河 南、辽宁等省的部分县市结合农用地分等定级估价工作， 开展了征地区片综合地价的评估试点工作，这为实行按照 征地区片综合地价进行征地补偿提供了前提和基础。但是 各地在具体确定征地区片综合地价的构成上存在着较大的 差异，见表 $ 。
图"
征地补偿费与征地价格的对应关系
图 ! 反映了我国征地过程中的产权转移关系和经济补偿 由此可 关系， 图 " 反映了征地补偿费与征地价格的对应关系。 见，农民和农村集体放弃集体土地所有权和使用权所获得的 是征地补偿费，而在征地过程中国家和地方政府同时获得相 关税费， 其中耕地占用税、 耕地开垦费、 造地费等都是政府用 于开发新耕地的， 以满足耕地被占用后补充耕地的要求， 实际 上相当于用于解决粮食安全问题乃至生态问题。 因此， 征地总 价格构成中应该含有粮食安全价格和生态安全价格。 但是， 还 要考虑征地价格不同构成的流向和功能。 农用地质量价格、 农 用地社会保障价格等，主要是为了解决农民和农村集体失去 土地后的生活和安置问题， 应支付给农民和农村集体； 而粮食 安全价格、 生态安全价格等， 是为了解决粮食生产和生态环境 建设问题， 不管是支付给农民还是给政府， 都要用于增加耕地 面积和提高耕地质量上。 从过去的操作方式看， 这部分费用主 要由政府收取， 然后用于耕地整理和开发。因此， 考虑到政策 衔接关系， 在征地价格中可以包含粮食安全价格、 生态安全价 格， 但要保证其用于耕地开发整理上。 另外，考虑到政策改革的衔接性和现行征地税费的征收
征地区片综合地价的概念
征地价格是实行按价征地时征地补偿标准的泛称，即被 征地方由于失去土地而获得的土地价格。目前关于征地价格 的具体概念有征地区片价、征地区片综合地价两种说法。 “ 征地区片价”来源于国土资源部发布的 《 农用地估价规程》 。该规程规定，征地区片价主要根据农 （ !" # ! $%%& — ’%%( ） 用地的利用条件和农用地对农民的社会保障水平确定，即征 地价格主要由农用地质量价格和农用地的社会保障价格构 成。这个规程进一步规定，农用地质量价格主要考虑被征收 农用地本身的质量条件进行确定；农用地社会保障价格是指 农民失去土地后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业 培训等应得到的补偿，主要按照失地农民的基本生活保障标 准，采取趸缴养老保险金的计算方式计算补偿标准。而征地 “ 区片综合地价”来源于 《 国务院关于深化改革严格土地管 理的决定》 ，其第十二条规定， “ 省、自治区、直辖市人民 政府要制订并公布各 市县征地的统一年产 值标准或区片综合地 价，征地补偿做到同 地同价” 。随后国土资 源部发布的 《 关于完 善征地补偿安置制度 的指导意见》明确提 出，在有条件的地区， 省级国土资源部门可 会同有关部门制定省 域内各县 （ 市）征地 辽宁省沈阳市 广东省佛山市南海区 广东省惠阳县 河南省南乐县 地区名称 农用地 质量价格
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征地区片综合地价构成及评估方法比较
征地区片综合地价构成 农用地（ 耕地） 分摊社会保障 农用地（ 耕地） 分 摊平均教育费用 粮食安全 价 格 生态安全 价 格
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行的征地税费征收方式， 在征地价格外另行征收， 但是国家应 研究进一步规范和理顺征地过程中的税费体系，减少税费项 目， 统一税费标准， 以解决目前征地过程中“ 搭车” 收费过多、 过滥等现象。 目前在征地过程中， 用地单位支付的相关税费种 类繁多， 数额在征地总费用中所占比重也较大， 而且这些税费 征收后的使用方向也没有明确的规定，既提高了用地单位的 用地成本， 也影响了被征地农民利益的保障。 尤其在实行按价 征地以后， 征地价格与有关税费之间的关系也需要研究， 以建 立合理的征地价格构成体系。 !