物业保安培训教材

物业保安培训材料上海市公安局浦东分局治安一支队（基层指导科编）二○一○年三月前言保卫工作是一种提供社会安全防范报务的职业或活动，其性质是对公共设施、人身或财产等目标实施安全保卫。

保卫工作具有业务的综合性；阵地的广泛性；与单位的工作、生产、经营、教学及科研等活动的密切联系性和预防性四个特点。

随着我国社会主义市场经济的发展和完善，保安产业也不断发展壮大，保安服务业的产生，有利于增加社会就业，有利于社会治安的综合治理，有利于社会的稳定，有利于构建和谐社会。

物业保安是保安行业一种，是公安队伍的一支辅助力量，小区居民能够安居乐业，物业保安发挥着重要作用。

导语物业保安，是通过一定的技术手段和方法，预防和终止人为和自然灾害事故的发生，如电线短路、电梯关人、水管爆裂、火灾事故的预防和及时处置，以及人为事故、偷盗及其他刑事案件、流氓活动和各种破坏活动的预防和制止，以确保业主或使用者人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活的正常秩序得到维护。

根据中华人民共和国《物业管理条例》（2003年5月28日国务院第九次常务会议通过，自2003年9月1日起施行）、《保安服务管理条例》、《上海市居住物业小区公共区域安全防范管理暂行规定》等相关文件要求，为加强对物业保安队员的管理，结合本地区具体实际，制定物业保安队员的基本条件、遵守的七个严禁、工作职责、规范、巡逻防范、现场保护、简易民间纠纷调解等方面进行业务交流。

一、物业保安队员应当符合的基本条件 (5)二、物业保安队员应配备必要的装备 (5)三、物业保安队员工作职责 (5)四、物业保安队员工作权限 (6)五、物业保安队伍规范化建设措施 (7)六、物业保安队员主要工作内容 (9)七、如何发现违和处置法犯罪嫌疑人 (21)八、爆炸物、可疑物等危险物品的处理 (22)九、社区信息的收集 (22)十、物业保安队员的礼仪规范 (25)十一、必须自觉遵守七个严禁 (26)一、物业保安队员应当符合的基本条件：（一）年满18周岁，身体健康，品行良好；（二）具有初中以上学历的中国公民；（三）获得《保安员证》。

有下列情形之一的，不得担任物业保安队员：(一)曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者3次以上行政拘留的；(二)曾因故意犯罪被刑事处罚的；(三)被吊销保安员证未满3年的；(四)曾两次被吊销保安员证的。

二、物业保安队员应配备必要的装备橡皮警棍、统一呼号的手持电台、手电、警笛、夜间工作的还要备有反光背心等三、物业保安队员工作职责：（一）向业主、使用人进行安全防范和遵守公共秩序的宣传教育。

开展公共安全和治安防范的宣传教育，提高居民群众的安全防范意识，增强群众的法制意识，在住宅小区内开展以“防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故、防矛盾激化”为重点的“五防”安全检查，注意发现隐患，并消除安全隐患。

（二）在物业管理区域内实施驻点执勤、巡逻和安全防范检查。

维护本住宅小区内的治安秩序，开展巡逻守护、预防、制止违法犯罪行为，控制本住宅小区案件的发生。

本住宅小区内发生的案件、事件应及时报告公安机关和通知事主，采取措施保护现场，协助公安民警维护现场秩序，提供有关情况，同时加强小区巡逻检查，发现和抓获现行违法犯罪嫌疑人员。

（三）面向小区，服务群众。

接受居民群众合理求助，竭诚为群众服务，努力帮助居民群众排忧解难，积极参加抢险救灾，保护人民群众的生命财产安全。

（四）制止影响物业管理区域公共秩序的其它活动。

（五）具体实施其它物业保安服务。

四、物业保安队员工作权限（一）制止犯罪，扭送嫌犯。

对违法犯罪人员有制止、报告以及扭送公安机关的权力，但无拘留、关押、审讯、侦察、没收财产及罚款的权力；（二）保护现场，及时救护。

对发生在住宅小区内的各类案件和事故，有采取应急措施、保护现场不受破坏的权力，但无勘查现场的权力；（三）制止违法，教育挽救。

对触犯治安管理处罚法的人，有制止、劝阻和批评教育的权力，但无治安处罚的权力；（四）正当防卫，处置适当。

保安在值勤过程中，可配备非杀伤性的器械用具，当遇到违法人员不服制止，甚至行凶、报复时，有正当防卫的权力，但无滥用武力的权力；（五）按规行事，忠于职责。

对出入住宅小区的人员、车辆及其所携带、装载的物品，有按照合同约定进行验证、检查的权力，但无搜查他人身体、携带物品、或者扣押他人的合法证件的权力；（六）不得有剥夺、限制他人人身自由的权力；（七）不得有辱骂、殴打他人或者唆使殴打他人的权力；（八）不得有其他违反法律、法规的越权的权力，每个保安队员的行为必须在国家法律、法规允许范围内进行。

五、物业保安队伍规范化建设措施（一）统一登记、审证。

各物业公司在建立物业保安队伍时，由物业公司填写《上海市企事业单位内部安全保卫组织申报登记、审批表》，向所在地公安派出所申报登记。

派出所应按有关规定认真审核，并统一登记。

物业公司聘用的保安人员逐人填写《上海市居住物业保安人员申请登记表》，并由物业公司向所在地公安派出所进行申报登记。

由公安派出所负责进行审核，审核中发现申请人不符合条件的，及时通知申报单位，建议不予录用。

对符合条件的人员，于受理之日起7日内告知物业公司或申请人，并将名单报区物业保安队伍建设工作联席会议办公室备案。

已经建立的物业保安队伍按有关标准和要求进行清理整顿。

（二）统一教育培训。

1、新招聘录用的保安队员必须进行岗前培训。

通过培训使保安队员在政治思想、组织纪律、保安业务技能方面初步达到相关要求，尽快熟悉和掌握区域治安形势和社区内维护治安工作的任务和要求。

2、物业保安人员每二年组织轮训一次，轮训时间不得少于20课时，轮训考核合格的，由相关部门换发《岗位证书》和《执勤证》。

（三）统一服装标志。

根据公安部关于保安服务行业应“统一服装，统一标志”的总体要求，保安人员上岗执勤时，必须着制式服装。

（四）统一奖惩考核。

1、建立奖励制度。

“区物保办”建立年度考核奖励机制和一案一奖制度，对年度工作突出的各公安派出所、物业公司保安队伍集体和个人进行表彰、奖励。

2、各物业公司制定季（月）度考核奖励办法，对成绩突出的保安队伍班、组和个人进行奖励。

3、实行社区治安捆绑考核责任制。

结合警务改革，以社区治安稳定、有效遏制刑案高发势头为标准，将物业保安队伍建设与本辖区社区民警的工作实行捆绑考核，各派出所要制定相应的考核办法。

切实增强社区民警对物业保安工作指导、督促的责任感。

4、建立督查制度。

有关职能部门要加强对物业保安队伍建设工作的调查研究，不断强化对物业保安队伍的业务指导，定期、不定期的组织开展对各单位物业保安队伍工作情况的监督检查，并负责年（季）度考核及评先创优工作。

考核结果与小区经费责任制和企业资质评定挂钩，记入诚信档案。

六、物业保安队员主要工作内容（一）物业巡查1、物业巡查的任务（1）维护巡逻区域内的治安秩序；（2）防范、发现和制止各种违法犯罪行为；（3）及时处置突发事件；（4）检查、发现安全方面的隐患；（5）劝解、制止在区域内发生的纠纷。

2、物业巡查的基本方法（1）保安队员在巡查时，要坚持“五个一”巡查观察法。

即：问一问、穿一穿、摸一摸、推一推、照一照。

（2）巡查住宅区，经常定时、不定时地通过对讲机或跟踪查验各责任区域执勤人员、固定岗保安员履行岗位职责情况，督导工作，协助处理有关情况，加强复杂地段和事故多发地段的治安巡查。

（3）及时将责任区域内发生的治安问题及其处理情况综合整理，向有关领导汇报，并传达到其他责任区的保安队员。

（4）组织召开“周治安情况分析会”，总结一周内的治安防范工作，详细讲评本周发生的治安问题及其处理情况，分析住宅小区治安形势新动向，讲评、交流各责任区域巡查的工作情况。

（5）督导自行车、助动车、电瓶车、摩托车保管站的安全保管工作，督导住宅小区道路泊车、行车的管理，保持辖区内设置的各类消防、安全、交通等标志齐全、醒目。

（6）严格按照上级部门或者本单位制定的有关规章制度、工作纪律和岗位职责，按月定期考核责任区域内保安队员履责情况，并报告有关领导。

对不能履行岗位职责，工作不负责任，违反制度或有关规定，不参加会议、学习、训练和集体活动的巡查人员应予以教育和处罚。

（7）掌握物业保安正确使用技防知识。

现如今大多数住宅小区按照有关部门规定装置居民住宅小区技防系统，这就要求各保安主管部门将这方面的技能纳入业务培训的重要内容，本人仅从实用角度出发，提点一般要求，一是物业保安要会操作电视监控系统的回放7天内任意时间段内进出小区车辆、人员情况；二是熟知本住宅小区摄像头、周界报警系统的安装位置，经常性地进行测试，确保摄像头、周界报警系统始终处在正常运作状态，测试情况要记录在案；三是熟知本住宅小区内各住户安装电子监控的情况，并要做到对住户报警有求必应，防止因自身履职不当原因而引起业主不满或者造成业主损失。

3、巡查操作要求（1）物业管理区域内实行全年365天全天候保卫巡查服务。

（2）为防盗、防火、防灾害事故和维持物业管理区域的公共秩序，保安员要按规定的路线巡查，以确保每小时巡查一遍住宅小区。

发现可疑人员应进行许多询问、验证，必要时可带回办公室处理。

（3）在物业管理区域内制止占用公共区域场所任意施工的行为。

确保夜间20：00到次日8：00及法定节假日不产生装修施工噪声。

（4）巡查中遇到业主提出的要求，应及时提供相应的服务或立即通知有关人员到现场处理。

（5）当接到物业监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到出事现场进行处理，并及时向上报告发生的情况，并将处理结果反馈监控中心。

遇到紧急情况按紧急预案执行。

4、巡查对业主的提醒和告知小区业主内有下列行为者，保安队员应及时劝阻，加以制止，并视情节的轻重报告或扭送公安机关，由公安机关依法处理：（1）业主使用音量过大或发出高分贝噪声的音箱器材，影响他人正常工作和休息。

（2）擅自撬开他人信箱，隐匿、毁弃或私自开拆他人邮件、电报、信函等。

（3）携带、存放枪支弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险物品。

（4）非法制造、贩卖和携带匕首、弹簧刀等管制刀具。

（5）吸毒、贩毒、嫖娼、卖淫，制造、销售各类赌具或者聚赌。

（6）窝藏各类违法犯罪嫌疑人。

（7）利用住宅为盗窃、抢劫、诈骗活动提供方便或隐藏赃物的。

（8）利用住宅制造、复制、出售、出租或传播淫秽书画录像物品。

（9）擅自安装、使用家庭电网或改装、破坏正常供电线路。

（10）损坏、移动消防器材、标志，挪用消防水源。

（11）未经同意进入他人住宅，损毁他人财物。

（12）故意损坏小区内各种公共设施。

（13）在住宅小区内使用汽步枪、弹弓或能给他人身体造成伤害的器具进行射击、弹射和投掷。

5、如何对居民小区重点部位开展巡查小区巡与防，重点部位不疏漏；绿化茂密处，是否藏匿人和物；乱停自行车，提醒上锁进车棚；楼道电控门，是否锁闭拉一拉；偏僻黑暗处，手电仔细照一照；围墙弯角处，到此两边瞧一瞧；水泵变电房，门窗锁具查一查；车辆停放处，车况门窗看一看；楼层易攀处，抬头观察望一望。