物业经营管理一.ppt
物业管理培训大全ppt课件
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一、物业管理概念
物业管理的性质、宗旨是什么？
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一、物业管理概念
物业管理的性质、宗旨是什么？ 物业管理的性质主要是服务，是集管理、 经营于服务之中，在服务中体现管理并完 善管理与经营。 宗旨是以现代化的经营管理手段为业主 服务，创造一个方便、安全、清静、整洁 的居住和工作环境。其最终目的是实现社 会效益、经济效益、环境效益和心理效益 22 的同步增长。6四、清洁、保洁服务（纲要）
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什么是“推尘”？操作要求有哪些？ “擦拭”的操作要求有哪些？ 擦地机的操作与保养应注意的事项有哪些？ 吸尘器的操作与保养应注意的事项有哪些？ 吸水器的操作与保养应注意的事项有哪些？ 高速抛光机的操作与保养应注意的事项有哪些？ 吹干机的操作与保养应注意的事项有哪些？ 高压水枪的操作与注意的事项有哪些？ 如何使用全能清洁剂？ 如何使用玻璃清洁剂？ 如何使用不锈钢光亮剂？ 如何使用去蜡水？ 如何使用面蜡？ 如何使用封地蜡（底蜡）？ 什么是喷洁蜡？ 如何使用除渍剂？ -
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一、物业管理概念
什么是物业管理？
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一、物业管理概念
什么是物业管理？
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人 的委托，依照国家有关法律规范，按照合同和契 约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术， 以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提 供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价 值和经济价值。（物业管理新定义：物业管理涉及的
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物业管理业务新定义主要包括以下九项内容： 1、物业管理的长期规划 2、物业管理的年代计划 3、物业的财产预测和预算 4、不动产的获得及处理 5、物业规划、业务用房装修标准的设定，机器、器具和用品 的设置以及房间管理 6、建筑和设备的规划和设计 7、新建筑和原建筑的改造更新 8、维护管理和运行管理 9、物业的支援机能和服务
物业经营管理.ppt课件
房地产资产管理
（写字楼、商场）
主 要
职
责
房地产资产管理 （公寓）
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业经营管理
三、物业经营管理中的战略性工作 确定战略 确定标准 构建信息基础 决策分析 进行资产组合 注意：根据每项工作的主要内容来判别属于哪项工作
物业经营管理
自然环境或背景以及在该区位进行房地产投资 所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系
“宁要浦西一张床，不要浦东一套房” ------发展、动态变化的眼光
物业经营管理
二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求
市政公用和公建配套设施完备的程度
居
公共交通便捷程度
住
物 业
环境因素
居民人口与收入
物业经营管理
写
与其它商业设施接近的程度：聚集效应
学习的主要内容
传统物业管理与物业经营管理 物业经营管理的内容是什么？ 物业经营需要掌握和了解那些知识？ 如何确定物业的价格或价值？ 如何评价物业项目的投资？ 如何选择适合投资的物业项目？ 如何加强成本控制？
物业经营管理
第一部分 物业经营管理概述
物业经营管理
第一节 物业经营管理的概念
物业经营管理
（二）公式与系数
1、一次支付的现值系数和终值系数
F
0 12
n-1 n
P
已知资金现值P、i、n，求终值F计算公式：
F=P(1+i)n
【一次支付终值系数：(1+i)n】
已知资金现值F、i、n，求终值P计算公式
P= F /(1+i)n 【一次支付现值系数：1 /(1+i)n】
物业管理授课人寿金宝
《物业管理》
三、酒店物业管理的特征 宾客流动频繁且复杂 服务时间既短又长 服务质量要求高 设备设施维护时间性强 协调性要求高 品牌意识
（三）工业区的特点
区域面积大 、厂房建筑结构独特 、基础设施配套要求 高 、环境易污染 、交通便利、享受优惠政策
《物业管理》
二、工业区物业管理的特点 1. 制度严格，确保实施 2. 安全第一 3. 保证道路畅通 4. 美化环境，文明生产 5. 保证重点设备的正常运行
《物业管理》
三、 工业区物业管理的内容
授课人：寿金宝
物业管理
《物业管理》
第十章
经营性物业的管理服务
《物业管理》
学习目标
1、掌握各类经营性物业的管理服务的主要内容 2、熟悉各类经营性物业的管理服务特点 3、了解各类经营性物业的含义和特点
《物业管理》
第一节
经营性物业管理服务概述
一、经营性物业管理服务的含义与特点
含义： 是针对以经营为目的的房屋建筑（包括附属设
• 制定工业区《物业管理公约》 • 厂房、仓库及附属房屋建筑共用部位的管理 • 工业厂房和仓库内部的管理 • 配套设备设施的管理 • 工业区环境管理 • 安全服务
《物业管理》
第五节 酒店物业管理
一、酒店物业的含义与特点 二、酒店物业管理的内容
• 酒店各种设备、设施运行及维护管理 • 消防、保安管理 酒店环境绿化管理 • 酒店的保洁 宾客的接待服务 • 多种经营管理
备设施），如写字楼、商场、宾馆、酒楼、工业 区等为主要对象的管理服务行为。
《物业管理》
二、经营性物业管理服务的基本内容 制定管理服务计划 做好物业的养护与维修 注重专项服务 提高物业的出租率
《物业管理》
(物业管理课件)物业日常管理与服务PPT
S O 能 对讲报警
SO
S S 化 公共信息服务 S S 系
N O 统 网络专线接入 S S
SS
周界防越系统 S S
SO SS NS
电子巡更系统 S S 室内报警系统 S S 车场管理系统 S S
工商 业业 厂楼 房宇
SO OS NS NS OO NO SO NS NS SO NS
SS NS SS
三、房屋设备管理的特点
2020/10/23
技术改造和设备更新流程图
管理处申报，提供 工作可行性论证报告 工程部初审，制定工程技术方案、技 术要求和施工方案，进行工程预算 总经理或公司办公会议批准
根据具体情况报业主大会和业主委员会通过
资金准备
2020/10/23
由外单位完成
由本公司完成
工程招标 签定合同
专业工程师现场 监督、指导、检查
（O：通常具备 S：有时具备 N：一般不具备）
物业类别 多 高 工 商 物业类别 多 高 工 商
层 层业 业
层 层 业业
住 住厂 楼
住 住 厂楼
设备种类
宅 宅房 宇
宅 宅 房宇
设备种类
变压器 O O O O
水泵
S O SO
供 配电柜
配 电
发电机
公共照明
2020/10/23
O OO O 给
N
OS
O
排 水
O OO O
水箱水池 S O S O
阀门和管 O O 网
沙井和化 O O 粪池
OO OO
物业类别
设备种类 烟感、手动报警 消防控制中心
消 消防水泵 联 消火栓
喷淋系统 自动灭火系统 防排烟系统
空 中央空调 调 局部空调
《物业公司经营分析》PPT课件
6月 964.00
累计 5709.20
分析说明
没有利用 小区 资源
xx上半年基本上以日常管理为主要工作，对小区的经营管理工作尚 未正常开展，下半年将从以下几点工作做好小区创收： 以服务业主，活跃社区文化氛围为主要目的，合理使用公共场地，开展 多样化经营活动，如书展、各类业务咨询等； 与商铺合作，开展各类让利促销或多种形式的便民活动，带动内、外街 商业氛围，共赢互利； 充分利用小区梯间宣传栏，以小区生活信息平台的方式传达各类商业信 息，在丰富业主咨询的同时创收。
2. 二期在7月份已实施临停收费，车辆秩序明显规范，9月份将对一期实行严管，车辆 规范管理将逐见成效；
3. 9-10月份将重点跟进欠费大户的协商工作，与业主做好沟通工作，清理往年拖欠的 管理费。
4. 重点加强保安队伍内部建设及提高公共环境的清洁卫生工作，规范工作流程，努力 提高服务质量，提高业主满意度。
※ 共有大小车库10个，大小水池61个；
领班1人 ，技工1人 ，清钟清洁1人 ； 楼道清洁，设10人； 外围，含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休，设7人； 以上岗位合计，清洁部编制共20人。
（3）绿化部岗位定编
※ 小区绿化面积达5.7万平方米 ※ 小区湖水面积约有1.57万平方米 ※ 小区共有植物220多种，以热带植物为主
0.00
上半年灯具领用费用 1 月2 月3 月4 月5 月6 月
系列1
※ 分析
1. 工程部目前的内部管控不规范，存在物料领用随意，用料浪费等 现象；
2. 小区水景多，水景水泵共有71台，地下车库抽水泵有75台，水泵 一天工作达12小时以上，基本上都是满负荷运作，加上原配质量 一般，到现在水泵的维修及更换成本较高；
领班1人，水车司机1人，捞湖1人；苗圃工1人；机动 岗 1 人；
物业经营管理
物业经营管理物业经营管理是指对物业进行全面管理和运营的一系列活动。
它涵盖了物业维护、设备管理、人员管理、财务管理等多个方面，旨在提高物业的价值和居住环境的质量。
一、物业维护物业维护是物业经营管理的核心内容之一。
它包括对物业建造的日常维修、保养和改善工作。
具体的维护工作可以包括：1. 定期巡视和检查物业设施设备的运行状况，及时发现并解决问题；2. 维护物业建造的外观和内部环境，保持整洁、美观；3. 维修和更换损坏的设备和设施，确保其正常运行；4. 处理居民的维修请求，及时解决问题；5. 做好防火、防水、防盗等安全工作，确保居民的生命财产安全。
二、设备管理设备管理是物业经营管理的重要组成部份。
它包括对物业设备的采购、维修和更新等工作。
具体的设备管理工作可以包括：1. 根据物业的需求，制定设备采购计划，并进行供应商的选择和谈判；2. 对物业设备进行定期维护和保养，延长其使用寿命；3. 及时更新老化或者故障的设备，提高物业设备的性能和效率；4. 建立设备档案，记录设备的维护情况和使用状况，便于管理和查询。
三、人员管理人员管理是物业经营管理的重要环节。
它包括对物业工作人员的招聘、培训、考核和激励等工作。
具体的人员管理工作可以包括：1. 根据物业的需求，制定人员招聘计划，并进行招聘和面试；2. 对新员工进行入职培训，使其熟悉物业的规章制度和工作流程；3. 定期对员工进行业务培训和技能提升，提高其工作能力和服务水平；4. 对员工进行绩效考核，根据绩效结果进行奖惩和激励；5. 建立良好的员工关系，提高员工的工作积极性和满意度。
四、财务管理财务管理是物业经营管理的重要内容之一。
它包括对物业的资金收支、财务报表和预算的管理工作。
具体的财务管理工作可以包括：1. 编制物业的年度预算，包括收入预算和支出预算；2. 对物业的资金收入和支出进行核对和记录，确保财务的准确性和规范性；3. 定期编制财务报表，包括资产负债表、损益表和现金流量表；4. 根据财务报表进行财务分析，评估物业的经营状况和财务风险；5. 提供财务数据和报表给相关方，如业主委员会和监管部门。
物业经营管理
物业经营管理物业经营管理是指对物业进行全面管理和运营的一系列活动。
它涉及到物业的规划、运营、维护和改进等方面，旨在提供高质量的服务，满足业主和住户的需求，保障物业的价值和可持续发展。
一、物业规划物业规划是物业经营管理的基础，它包括以下内容：1. 定义物业的定位和目标：根据物业的性质和所在地区的市场需求，确定物业的定位和经营目标，如商业物业、住宅物业或混合物业等。
2. 制定物业规划方案：根据物业的定位和目标，制定物业规划方案，包括物业的布局、功能区划、设施设备配置等。
3. 进行市场调研和竞争分析：了解物业所在地区的市场需求和竞争情况，为物业规划提供依据。
二、物业运营物业运营是物业经营管理的核心，它包括以下内容：1. 人员管理：招聘、培训和管理物业运营团队，确保团队的专业素质和服务水平。
2. 客户服务：建立健全的客户服务体系，为业主和住户提供高质量的服务，解决他们的问题和需求。
3. 财务管理：制定物业的财务预算和费用收支计划，确保物业的经济运营和资金安全。
4. 设备设施管理：对物业的设备设施进行定期检查和维护，确保其正常运行和安全性。
5. 安全管理：制定物业的安全管理制度和应急预案，确保物业的安全和秩序。
三、物业维护物业维护是物业经营管理的重要内容，它包括以下内容：1. 日常维护：对物业的设备设施进行日常巡检和维护，及时发现和解决问题，确保物业的正常运行。
2. 定期维护：对物业的设备设施进行定期检修和保养，延长其使用寿命，提高其性能和效率。
3. 紧急维修：对突发的设备故障和设施损坏进行紧急维修，确保物业的正常运行和住户的安全。
四、物业改进物业改进是物业经营管理的持续任务，它包括以下内容：1. 改善服务质量：根据业主和住户的反馈和需求，不断改进物业的服务质量，提高客户满意度。
2. 提升设施设备：定期评估物业的设施设备，提出改进和更新方案，提升其性能和效率。
3. 引入新技术：关注物业管理领域的最新技术和趋势，积极引入新技术，提高物业管理的效率和智能化程度。
物业管理服务-培训课件-ppt
第五、可优化公司结构，简明公司程序，降 低不必要的管理成本，提高工作效率 第六、可成为物业管理公司持续改善的推动 力，促进物业管理水平不断提高。 第七、为公司实施全面质量管理打下良好基 础。 第八、满足业主需求，增进公司与业主之间 理解。 第九、提高物业公司形象，利于拓展市场
课程结束。 Thank you!
◆多种经营业务Βιβλιοθήκη 如：投资咨询、房屋中介代理、装修 设计、机电安装等
物业管理vs酒店管理
☆物业管理产权多样化 ☆物业管理代表多数物业业主的意志 ☆物业管理费用由全体业主缴交
推行标准化的意义？
第一、建立一套规范、系统、科学的 服务程序和管理制度 第二、改善管理和服务，有效监督员 工。 第三、提高员工的管理素质，增强服 务质量意识和质量保证能力。 第四、改变服务质量不稳定状况，减 少不合格服务
规 范－服务程序
☆服务程序是指服务的先后次序和步 骤，它看起来无关紧要，实际上也是 衡量物业管理水平的重要标准之一。 ☆如电话接听程序、设备操作程序、 装修审批程序都要严格按照次序一项 接一项、一环扣一环、不可随心所欲、 杂乱无章。
合 理－服务收费
☆物业管理属有尝的服务行为，用户 不交管理费而享受服务是不现实的。 ☆但物业管理公司指定的综合服务收 费标准不应高于政府规定的收费标准 ☆应以“保底微利，以支定收”为原 则
物业管理业务范围有哪些？
◆专项业务 ◆特色业务 ◆多种经营业务
◆专项业务
1、工程管理 2、治安保卫 3、消防安全 4、环境卫生 5、园艺绿化 7、车辆管理
◆特色业务
1、特约服务 如：室内清洁、家电维修、商品代购、 代付各种公用事业费等 2、便民服务 如：商业网点、文体娱乐、教育卫生、 交通网点
物业管理的产生和发展(ppt 46页)
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3 物业的法律属性
• 对政策法规的敏感性 • “权利束”性 • 物业的相邻性
（二）物业的分类
1 按物业基本构成分类
2 按所有权性质
3 按用途
4 按结构材料
5 按完好程度
6 按建筑高度
7 按物业管理特性
这种前期介入并不意味着物业管理的具体工作的介 入，而往往是指物业管理人员向设计部门提供物业 设计方案的咨询意见。
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（二）物业管理部门的成立
物业在竣工交付使用前就应该落实管理单位。如果 准备选聘专业物业管理公司，可以向社会上招标， 通过竞争选聘优秀的物业管理公司；如果开发商准 备自己管，就应成立属下的物业管理部门。
是有些工种如电梯维修工、锅炉工、配电工等应取 得政府主管机关的资质认定方可上岗。
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（四）规章制度的制定
必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。 制定完整的物业管理规章制度，一方面有助于建立
对物业管理实施的监督机制，有利于正确发挥物业 管理企业为业主和租户服务的行业职能。另一方面 能够阐明物业权利主体的权责内容，有利于约束和 规范物业权利主体的行为规范。 例如物业管理公司的职责范围、各类人员岗位责任 制、操作程序和服务规范、住户手册、公共契约等。 这些规章制度应在住户入住前就制定完成，并通过 日后的管理实践，再逐步补充、修改和完善。
人的环境。 6.加强车辆管理，防止车辆丢失、损坏或酿成事故。
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7.搞好维修基金的核收与管理，为用户的长远利益作早期 的筹划。
8.及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾 害给业主造成巨大的财产损失。
9.做好管理费用的核收和使用管理，保证物业管理工作的 健康顺利进行。
物业经营管理
物业经营管理物业经营管理是指对物业进行全面的规划、组织、协调和控制，以实现物业价值最大化的管理活动。
在物业经营管理中，需要考虑到物业的维护、运营、租赁、销售等方面，以确保物业的正常运行和增值。
一、物业维护物业维护是物业经营管理的基础工作，包括对建造物、设备设施、绿化景观等各方面的维护保养。
具体工作包括定期巡查、设备设施的维修保养、绿化景观的修剪和养护等。
通过做好物业维护工作，可以保持物业的良好状态，提升物业的使用价值和市场竞争力。
二、物业运营物业运营是指对物业进行各项运营活动，包括租赁管理、收费管理、客户服务等。
在物业租赁管理方面，需要进行租户招募、合同管理、租金收取等工作。
在物业收费管理方面，需要制定合理的收费标准、做好收费工作，确保物业费用的及时收取和使用。
在客户服务方面，需要及时回应业主的需求和投诉，提供优质的服务，增加业主的满意度。
三、物业租赁物业租赁是物业经营管理的重要环节之一。
在物业租赁方面，需要进行租户的招募和筛选，制定合理的租金政策，签订租赁合同，并进行租金的收取和管理。
同时，还需要进行租户的管理和维护，及时解决租户的问题和需求，确保租户的满意度和续租率。
四、物业销售物业销售是指将物业进行销售的活动。
在物业销售方面，需要进行市场调研，确定物业的销售策略和定价策略。
同时，还需要进行销售推广活动，吸引潜在购房者的关注和购买意愿。
在销售过程中，需要与购房者进行有效的沟通和谈判，最终达成销售交易。
五、物业价值管理物业价值管理是物业经营管理的核心目标之一。
通过对物业进行规划、改造、升级等措施，提升物业的使用价值和市场价值。
具体工作包括对物业进行市场分析，确定改造和升级方案，进行工程管理和监督，确保改造和升级工作的顺利进行。
通过物业价值管理，可以提高物业的投资回报率和市场竞争力。
六、物业安全管理物业安全管理是物业经营管理的重要内容之一。
在物业安全管理方面，需要进行安全风险评估，制定安全管理制度和应急预案。
物业经营管理_第一章 第二节_2012年版
中大网校引领成功职业人生
中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 1、物业管理企业划分为三种类型，不包括以下（ ）。
A:管理型
B:专业型
C:综合型
D:劳动密集型
答案:D
2、物业经营管理的常规工作不包括（ ）。
A:物业保险管理
B:设施设备管理
C:日常维修和维护
D:决策分析
答案:D
3、零售商业物业的分类主要依据其（ ）三个方面。
A:建筑规模
B:经营年限
C:经营商品的特点
D:商业辐射区域的范围
E:
答案:A,C,D
4、物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。
以下的说法（ ）是正确的。
物业经营管理
物业经营管理物业经营管理是指对于一个物业项目的日常运营和管理工作。
它涉及到物业维护、设备管理、财务管理、人员管理等多个方面。
一个高效的物业经营管理能够确保物业项目的正常运营，提高物业价值，提供良好的居住和工作环境。
一、物业维护物业维护是物业经营管理中最基本的任务之一。
它包括对于物业项目内部和外部的维护工作。
内部维护包括对于公共区域、设施设备、楼梯电梯、供水供电等的日常维护和保养工作。
外部维护则包括对于园林绿化、道路照明、围墙栏杆等的维护和修复工作。
物业经营管理需要制定相应的维修计划，定期巡检和维修，确保物业项目的正常运行。
二、设备管理设备管理是物业经营管理的重要组成部分。
它包括对于物业项目内各种设备的管理和维护工作。
设备管理需要建立设备档案，制定设备维护计划，定期检查设备运行状况，及时维修和更换老化设备，确保设备的正常运行和寿命。
三、财务管理财务管理是物业经营管理中的关键任务之一。
它包括对于物业项目的财务收支的管理和控制。
财务管理需要建立健全的财务制度和流程，编制预算和财务报表，进行费用核算和成本控制，确保物业项目的财务状况良好。
四、人员管理人员管理是物业经营管理中不可或缺的一部分。
它包括对于物业项目的员工的招聘、培训、考核和福利待遇的管理。
物业经营管理需要建立合理的人员管理制度，制定明确的工作职责和绩效考核标准，提供良好的工作环境和培训机会，激励员工的工作积极性和创造力。
五、客户服务客户服务是物业经营管理中至关重要的一环。
它包括对于物业项目业主和租户的服务和沟通工作。
物业经营管理需要建立健全的客户服务制度，提供及时有效的解决问题的渠道，回应业主和租户的需求和意见，提供优质的服务，提高客户满意度。
六、安全管理安全管理是物业经营管理中的重要任务之一。
它包括对于物业项目的安全保卫工作和应急管理工作。
安全管理需要建立健全的安全制度和应急预案，加强安全巡查和监控，提供安全培训和教育，确保物业项目的安全和稳定。
物业经营管理
物业经营管理物业经营管理是指对物业进行全面的运营和管理，包括维护物业设施、提供服务、解决问题等方面的工作。
下面是物业经营管理的标准格式文本：一、物业经营管理概述物业经营管理是指对物业进行全面的运营和管理，以提供良好的生活环境和服务为目标。
通过科学合理的管理手段，使物业得到有效的维护和提升，提高物业价值，满足业主和居民的需求。
二、物业管理职责1. 设施维护：定期巡检物业设施，及时发现并解决设施问题，确保设施的正常运行。
2. 安全管理：制定并执行安全管理制度，保障物业安全，做好应急预案，提供安全咨询和培训。
3. 环境卫生：定期清理物业公共区域，保持干净整洁的环境，定期进行病虫害防治。
4. 服务管理：提供优质的服务，包括接待、咨询、报修等，及时回应业主和居民的需求和投诉。
5. 财务管理：制定物业费用收取和使用管理制度，确保收支合理、透明，定期向业主报告财务情况。
6. 社区管理：组织社区活动，促进居民之间的交流和融合，维护良好的社区秩序。
三、物业经营管理的流程1. 收集信息：了解物业的基本情况，包括物业面积、设施状况、业主需求等。
2. 制定计划：根据收集到的信息，制定物业经营管理计划，明确目标和任务。
3. 资源配置：合理配置人力、物力等资源，确保计划的顺利执行。
4. 执行计划：按照计划执行各项工作，包括设施维护、安全管理、环境卫生等。
5. 监督检查：定期进行监督检查，评估工作的完成情况，及时发现问题并采取措施解决。
6. 改进完善：根据监督检查的结果，及时调整和改进工作，提高物业经营管理的效果。
四、物业经营管理的重要性1. 提升物业价值：通过科学合理的管理，提高物业的品质和价值，增加业主的投资回报。
2. 提供优质服务：良好的物业经营管理可以提供优质的服务，提高居民的满意度和幸福感。
3. 维护社区秩序：物业经营管理可以维护社区的良好秩序，提高居民的生活质量。
4. 保障安全环境：物业经营管理可以确保物业的安全，预防事故的发生，保障居民的生命财产安全。
写字楼物业管理方案.pptx
的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。
（二）成立
（大厦） 项目服务中心，配备专业管理人员，
实施专业化管理。
（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经
验，积极培养高素质的管理人才，为
（大厦） 组建一支高素质
的物业管理队伍。
（四）导入 ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制
◎ 具体方案⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ ⋯ （6）
早期物业管理介入二、业主入伙管理方案
三、 治安管理方案
四、 消防管理方案
五、绿化保洁方案
六、 房屋、设施备管理方案
七、娱乐设施管理方案
八、 水系使用管理方案
大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标 准，确保业主综合满意率达到 93%— 95%以上。大厦交付两年内达到 （地区） 物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优 秀示范大厦标准。 管理原则
为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效
益，在物业管理过程将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则：
业主公约，共同创建文明的办公环境。
（三）物管为主、多种经营的原则： 在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一
系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强 物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户） 服务。
管理办法
（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司
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14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视 费； 15、代叫出租车； 16、代办保险； 17、义务安全用电常识宣传。 （二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的 服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门 备案）： 1、大厦内物品搬运； 2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）； 3、机动车辆清洗； 4、提供大厦报警室内系统维护服务； 5、提供小型商务会议场所及服务； 6、商务中心服务； 7、办公区域绿化供应及代为养护； 8、办公区域报警系统维护及接警服务； 9、办公区域设备设施上门维修安装等； 10、代订车、船、机票； 11、代订代送饮用水。 具体方案
物业公司多种经营模式与运营管理
物业公司多种经营开展背景—内外部因素
2017年，物业百强企业多种经营收入均值达13506.21万元，同比增长24.46%。百强企业从满足业主生活需求出 发，不断丰富业主增值服务种类，提升业主及住户生活体验，同时利用互联网信息手段积极布局线上运营，不断 拓展社区经营蓝海，寻求新的多种经营模式，构建企业新的盈利增长点。；2017年，业主增值服务收入占比达 52.14%。总体来看，未来物业多种经营的营收和净利润在总体收入的占比及增速呈逐步增长趋势
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多种经营的核心是立足业主 需求、创造利润
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物业多种经营不能是单纯 的外包、承包
物业公司多种经营开展背景—多种经营的目的
开拓经营渠道，摆脱过度依赖物业费的需要， 寻求新的利润增长点，满足企业发展目标
拥有天然社区资源优势，通过开展社区经营服务， 一方面满足社区居民日益增长的生活需求，提高满 意度，另一方面获得经营收益，促进企业发展
符合企业发展需要，物业发展依靠不了政府和开发 商，只能依靠自己，必须拓展新的业务发展途径
物业公司多种经营开展背景
净利润是衡量企业经营效益的主要指标，是企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营 效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，净利润是评价企业经营绩效的重要基本工具
① 净利润 = 企业当期利润总额 - 所得税后的金额 ② 利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出 ③ 营业利润=营业收入－营业成本－税金及附加－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失+公允
完善组织架构 完善考核机制 制定运营目标
多种经营项目开展及运营管理—怎样开展物业多种经营
制定经营 总体规划
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处理与业主 的利益关系
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物业经营管理服务
策划租户的组合及物色潜在租户； 制定及落实租务策略； 执行租务条件； 确保所管理的物业遵守国家法规； 履行租务管理工作； 进行组无评估、制定租约条款、拟备租 约、收取租金、追收欠租即收回制企业组织形式存在 是以营利为目的 具有法人资格的经济组织
物业管理企业分类
管理型 专业型 综合型
管理型物业管理企业
定位：具有策略性物业管理能力，受业 主委托对物业经营管理绩效承担综合责 任，在物业管理活动中处于总包的位置。 管理重点：物业管理工作的规划与计划， 物业市场营销与租赁管理，预算与成本 管理，专业物业管理服务采购与分包商 管理、现金流管理、绩效评价和客户关 系管理。
主要影响因素：零售商业辐射区域分析 结果和消费者对零售物业的易接近性 商业辐射区域：主要消费者的分布范围 零售商业物业辐射区域分析：可能的顾 客流量，消费者行为、喜好和偏爱及购 买能力分析 商业辐射区域的分类：主要区域，次要 区域和边界区域
工业物业对区位的特殊要求
当地提供主要原材料的可能性 交通运输条件 技术人才和劳动力供给的可能性 水、电等资源供给地充足程度 控制环境污染的政策等
房地产投资系统风险
通货膨胀风险：购买力降低风险 市场供求风险：供求关系变化带来的风险 周期风险：房地产市场周期变化产生的风险 变现风险：房地产流动性不足造成的风险 利率风险：折现率提高或融资成本上升造成的 风险 政策风险：各种政府政策变化造成的风险 政治风险：保险除外责任 或然损失风险：意外灾害造成风险，可投保
物业经营管理（一）
第一章 物业经营管理概述 第二章 房地产投资及其区位选择
物业管理
主要目的 ：要使物业在运行使用过程中 能够保值，而且实现增值。 要求 ：从传统的物业运行管理服务向策 略性的物业资产价值管理方向拓展。 性质：专业服务
物业经营管理的内涵
为了满足业主的目标 综合利用物业管理、设施管理、房地产 管理、房地产组合投资管理的技术、手 段和模式 以收益性物业为对象 为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期 的综合性管理服务
房地产组合投资管理
定位：以投资者的目标和风险收益回报为基础， 制定和执行投资组合战略，监督物业购置、资 产管理、处置和在投资决策，监督现金的管理， 努力分散投资，减少投资组合的整体风险。
主要职责：制定投资组合目标与投资准则；制 定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产 的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具 的应用；监督购置、处置、资产管理和在投资 决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金 管理。
房地产投资区位选择
地理位置 城市社会经济活动中的位置 在整体市场供求关系中的位置 在未来城市发展建设中的位置
居住物业对区位的特殊要求
市政公用设施完备的程度 公共交通便捷程度 环境因素 居民人口和收入
写字楼物业对区位的特殊要求
与其他商业设施接近的程度 周围土地利用情况和环境 易接近性。
零售商业物业对区位的特殊要求
收益性物业
写字楼 零售商业物业 出租型别墅或公寓 工业物业 酒店和休闲娱乐设施等
收益性物业的特点
通常出租给租户使用，可获得经常性租 金收益 是房地产投资信托基金和机构投资者进 行商业房地产投资的主要物质载体
写字楼构成
办公空间的办公室部分 公用部分
写字楼分类应考虑的因素
所处的位置、交通方便性 声望和形象 建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空 间布置 为租户提供的服务 建筑设备系统 物业管理水平和租户类型
综合性物业管理企业
定位：同时具备物业策略管理和物业运 行管理能力的企业。 管理重点：综合型物业管理企业一般在 公司总部设置管理层，履行策略性物业 管理的职能，还设若干专业化的分公司， 履行物业运行过程中专业物业管理的职 能。
物业经营管理的层次
物业管理或设施管理 房地产资产管理 房地产组合投资管理
房地产投资个别风险
收益现金流风险：实际收益为达到预期收益的 风险 未来经营费用风险：经营费用的不确定性造成 的风险 资本价值风险：置业投资的增值风险 比较风险：机会成本风险 时间风险：投资时间或投资时机错误造成的风 险 持有期风险：置业投资持有时间长短选择不当 造成的风险
风险对房地产投资决策的影响
房地产投资之弊
流动性差 投资数额巨大 投资回收期长 需要专门的知识和经验
房地产投资风险
风险的概念：未获取预期收益的可能性 大小。 房地产投资风险：投入资金的安全性、 期望收益的可靠性、投资项目的流动性、 资产管理的复杂性
房地产投资风险分类
无风险：预期收益可以确定地实现 系统风险：因共同性因素变化引起的预 期收益变化 非系统风险：因个别或特定因素变化而 引起的预期收益变化
物业经营管理中的战略性工作
确定战略 确定标准 构建信息基础 决策分析 进行投资组合
物业经营管理的常规工作
现金流和成本管理（重在成本） 常维修和维护 未来维修和维护 设施设备管理 物业保险管理
房地产投资的概念
以获得未来的房地产资产收益或增值为 目的 预先垫付一定数量的货币或实物 直接或间接地从事或参与房地产开发经 营活动的经济行为
传统物业管理活动 与物业经营管理 的 对照
仅限于对房屋及配套 设施设备和相关场地 进行维修、养护、管 理
强调为业主提供价值 管理服务，满足其物 业投资收益或企业发 展战略及主营业务发 展目标的需求。
物业经营管理活动
保证物业正常使用的运行操作管理； 将物业作为一种收益性资产所进行的资 本投资决策、市场营销、租赁管理、成 本控制、物业价值和经营绩效评估等经 营活动
房地产直接投资
开发投资 置业投资
房地产间接投资
购买房地产开发投资企业的债券、股票 购买房地产投资信托基金 房地产抵押支持证券
房地产投资的特性
位置固定或不可移动性 寿命周期长 适应性 各异性 政策影响性 专业管理依赖性 相互影响性
房地产投资之利
相对较高的投资收益水平 能够得到税收方面的好处 易于获得金融机构的融资支持 能抵消通货膨胀的影响 提高投资者的资信等级
物业管理和设施管理
定位在现场操作层面的管理，主要作用 为租户提供及时地服务和保证物业的持 续收入和现金流。 主要职责包括：保持与租户的联系；收 租；财务报告和记录的保存；物业维护； 资本性支出计划；危机管理；安全管理； 公共关系
资产管理
定位：通过物业管理和设施管理来实施 战略计划，并在资产持有期间努力满足 投资者的投资回报目标。 主要职责：制定物业发展战略规划；持 有/出售分析；物业更新改造等主要开支 决策；管理和评价物业管理企业；协助 物业管理的租户关系工作；定期进行资 产的投资分析和运营状况分析
根据项目风险大小确定相应的投资收益 水平 根据风险管理能力选择投资方向 根据风险周期变化特点把握投资时机
房地产投资区位概念
狭义：是指某一具体投资场地在城市中 的地理位置，包括宏观、中观、微观位 置 广义：不仅包含地理位置，还要考虑该 区位所在的社会、经济、自然环境或背 景，还应包括在该区位进行房地产投资 所须支付的成本高低和竞争关系。
专业型物业管理企业
定位：是具有物业运行过程中某种专业 管理能力的企业，通常以专业分包的形 式，也可以直接受业主委托的形式，在 成本、绩效或成本加绩效合同的基础上， 获得物业管理业务。 管理重点：通过在某个环节提供专业管 理服务，可以提高管理效率和质量，也 能有效控制和降低管理成本，提高物业 管理企业的劳动生产率和效益。
零售商业物业的分类
区域购物中心 市级购物中心 地区性购物商场 居住区商场 邻里服务型商店 特色商店
出租型别墅与公寓
别墅：独立式住宅 公寓：不分割产权出售，供出租或短期 居住
工业物业分类
工业厂房 仓储用房 高薪技术产业用房 研究与发展用房
物业经营管理服务的目标
是从业主的角度出发 在物业经济寿命的全寿命周期内 持续满足租户正常空间使用需求 在实现物业各期净收益最大化的基础上 保持和提高物业的市场价值以及未来发 展潜力。