2011上海城市开发强度分区研究：实施评估、经验借鉴、策略建议
沪府办发〔2011〕6号 上海贯彻落实国办发〔2011〕1号文实施意见
市政府办公厅印发本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见沪府办发〔2011〕6号各区、县人民政府，市政府各委、办、局：《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅二○一一年一月三十一日为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，进一步促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：一、坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。
根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。
二、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。
继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面，实现“应保尽保”；在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面；研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。
加快保障性住房房源建设和供应，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。
继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米（受益家庭约3.2万户），启动郊区城镇危旧房改造。
加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。
按照国家要求，确保完成2011年全市保障性安居工程目标任务。
三、个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。
严格按照《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》（沪府发〔2010〕34号）规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作。
上海市城市规划管理技术规定(2011)修改版
上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）（2003年10月18日上海市人民政府令第12号发布，根据2010年12月20日上海市人民政府令第52号公布的《上海市人民政府关于修改〈上海市农机事故处理暂行规定〉等148件市政府规章的决定》修正并重新公布）第一章总则第二章建设用地的区划分类和适建范围第三章建筑容量控制指标第四章建筑间距第五章建筑物退让第六章建筑物的高度和景观控制第七章建筑基地的绿地和停车第八章特定区域第九章附则表一各类建设用地适建范围表表二建筑密度和建筑容积率控制指标表表三建筑容积率折减率表附录一名词解释附录二计算规则附录三建筑间距和离界距离图示第一章总则第一条为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《上海市城乡规划条例》和上海市城市总体规划，制定本规定。
第二条本规定适用于本市范围内各项建设工程。
本市旧住房综合改造、零星建设工程、临时建设、郊区村民建房等按有关规定执行。
特定区域内的建设工程，适用本规定第八章的规定。
第三条各项建设工程的建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规定执行。
编制详细规划涉及建筑管理内容的，应当符合本规定的要求。
第二章建设用地的区划分类和适建范围第四条本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分类如下：（一）居住用地；（二）公共设施用地；（三）工业用地；（四）仓储用地；（五）市政设施用地；（六）绿地。
第五条居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。
居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下公共服务设施用地、道路用地和绿地。
（一）第一类居住用地（R1），指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；（二）第二类居住用地（R2），指以多层住宅为主的用地；（三）第三类居住用地（R3），指以高层住宅为主的用地。
2011年上海市国民经济和社会发展统计公报
2011年上海市国民经济和社会发展统计公报【法规类别】经济统计【发布部门】上海市统计局国家统计局上海调查总队【发布日期】2012.02.24【实施日期】2012.02.24【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件2011年上海市国民经济和社会发展统计公报2011年是“十二五”规划的开局年，也是改革创新的突破年。
面对复杂多变的外部环境，全市人民在党中央、国务院和中共上海市委、市政府的坚强领导下，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕创新驱动、转型发展，按照“六个着力”的要求，努力做好各项工作，国民经济保持平稳健康发展，各项社会事业全面进步，人民生活继续改善。
一、综合经国家统计局联审通过，全年实现上海市生产总值（GDP）19195.69亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%（见图1）。
其中，第一产业增加值124.94亿元，下降0.7%；第二产业增加值7959.69亿元，增长6.5%；第三产业增加值11111.06亿元，增长9.5%。
第三产业增加值占全市生产总值的比重为57.9%，比上年提高0.6个百分点。
全市按常住人口计算的人均生产总值为82560元。
图1 2007-2011年上海市生产总值及其增长速度在全市生产总值中，公有制经济增加值9584.12亿元，比上年增长7.3%；非公有制经济增加值9611.57亿元，增长9.1%，占全市生产总值的比重由上年的49.5%提高到50.1%。
其中，私营及个体经济增加值4667.45亿元，增长8.3%，占全市生产总值的比重达到24.3%。
全年经工商登记新设立的各类市场主体18.52万户，比上年增长0.4%。
其中，企业13.44万户，增长7.3%；个体工商户4.91万户，下降15.5%。
在新设立企业中，内资企业（不含私营企业）4853户，增长16.8%；外商投资企业6999户，增长8.4%；私营企业122505户，增长6.9%。
全年地方财政收入3429.83亿元，比上年增长19.4%。
上海开发强度研究
毛容积率 GPR >2.8 最高2.8 up to 2.8 最高2.1 up to 2.1 最高1.6 up to 1.6 最高1.4 up to 1.4 由高度表示(resultant from height)
表2-6 新加坡住宅开发的一般强度规定
毛容积率GPR 1.4 1.6 2.1 2.8 >2.8
商办用地 容积率 主导建筑高度 1.0～1.5 24米 ＜2.0 24米 1.5～2.0 40米 ＜3.0 60米 2.0～3.0 60米 ＜4.0 100米
中心城现状容积率分布
共涉及25个编制单元，约500个 新建地块 234个商办地块容积率平均值为 2.85，集中于2.0-4.5区间，3.0 和4.0最为常见；商办容积率与空 间区位条件体现出一定相关性 169个住宅地块容积率平均值为 1.90，集中于1.0-3.0区间，2.0 最为常见；住宅容积率与空间区
平、与大容量公共交通体系的关系，
进一步划分为不同的强度分区。 密度指标采用可接受强度法确定， 综合区位、现状、未来功能布局、 交通、环境、居民承受能力等确定 不同片区上限。
图2-1 香港岛、九龙、新九龙发展密度分区
香港的强度分区实践
1) 都会区的开发强度分区
都会区内依据大容量公共交通设施覆盖服务水平划分为三类区域。 住宅发展密度第1区：适用于有大容量公共交通系统服务的地区。 住宅发展密度2区：虽然有大容量公共交通系统服务，但却是算不上方便的地区。 住宅发展密度3区：适用于公共交通系统容量极为有限、或者城市设计、交通或环境 方面受到特别限制的地区。
发展密度区最高住用地积比率最高地盘发展比率地点方面的准则住宅发展密度第1区36倍乡郊市镇的商业中心住宅发展密度第2区21倍乡郊市镇的商业中心以外的地区以及其他有中等容量运输系统提供服务的重要乡郊发展区住宅发展密度第3区075倍乡郊市镇的商业中心外围的地方或其他乡郊发展区或在远离现有民居但设有足够基础设施以及在景观方面的很大限制的地点住宅发展密度第4区04倍地点与乡郊住宅发展密度区第3区相同但发展密度受基础设施或景观方面的限制所规限住宅发展密度第5区02倍取代地区内的临时构筑物以便改善地区内的环境住宅发展密度第6区30倍在传统认可乡村的规定范围界限内资料来源
上海基本管理单元建设的现状、问题与建议
专题论坛 | 17上海基本管理单元建设的现状、问题与建议DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2018.01.005文 \ 熊 竞 \ Xiong Jing \ 上海交通大学中国城市治理研究院助理研究员、博士摘要：党的十九大报告提出，实施乡村振兴战略。
对于特大城市的郊区而言，推进乡村振兴战略的核心任务之一是加强郊区基层基础工作，健全自治、法治、德治、共治的郊区治理体系。
做实基本管理单元目的在于补好上海郊区基层治理体系的短板，进一步提高基层公共管理的有效性、基本公共服务的可及性和基层民众参与的便利性，它是上海在探索特大型城市特点和规律的社会治理新路中总结提升的重要制度创新。
及时跟踪并总结这一新探索，为新时代探索特大城市郊区空间治理的理论研究提供案例借鉴。
Present Situation, Problems and Suggestions of Basic Management Unit Construction关键词一、基本管理单元的提出及概念（一）基本管理单元的建设背景做实基本管理单元，是上海市委2014年一号课题“创新社会治理加强基层建设”和二号课题“推进城乡一体化”两项课题研究成果在应用转化和具体落实中所推出的政策抓手。
2015年上海市政府正式启动这一工作，在市民政局、市编办、市发改委、市财政局等部门的努力下，通过制定出台政策、调配专属资源、组织发动宣传等一系列工作推动，截至2016年底，全市首批67个基本管理单元的建设已进入全面验收阶段，第二批基本管理单元的申报工作也已基本完成。
基本管理单元的设置，其目的在于补好上海郊区基层治理空间组织体系的短板，进一步提高基层公共管理的有效性、基本公共服务的可及性和基层民众参与的便利性，它是上海在探索特大型城市特点和规律的社会治理新路中总结提升的重要制度创新。
它的理论意义则在于，构建规模适度、层级合理、条块协同的基层空间治理体系，是我国特大城市在应对特有的空间尺度大且分异强、要素容量高且流动快、市民需求多且要求高等治理挑战的必要制度。
上海市城市规划管理技术规定-2011版
第二章 建设用地的区划分类和适建范围
9
照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保 证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于 连续一小时（第二十七条、第三十条有关建筑日照的计算规则由 市城市规划管理部门另行制定），并应符合下列规定：
（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距： 1、南北向的，不小于南侧高层建筑高度的 0.5 倍，且其最 小值浦西内环线以内地区为 24 米，其他地区为 30 米。 2、东西向的，不小于较高高层建筑的 0.4 倍，且其最小值 为 24 米。 （二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距： 1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于 高层建筑高度的 0.5 倍，且其最小值浦西内环线以内地区为 24 米，其他地区为 30 米。 2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距 不小于 24 米。 （三）高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时的间距： 1、南北向的间距，高层居住建筑与其北侧高层居住建筑的 间距不小于南侧高层建筑高度的 0.3 倍，且其最小值为 20 米。 2、东西向的间距，高层居住建筑与其东（西）侧高层居住 建筑的间距不小于较高高层建筑高度的 0.3 倍，且其最小值为 20 米。 3、建筑山墙宽度大于 16 米的，其间距按平行布置的居住建 筑控制。 （四）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时的间距 不小于 20 米。
凡须改变规划用地性质、超出《表一》规定范围的，应先提 出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。
2011年上海甲级写字楼市场报告整理——最终版
市场需求方面： 市场需求方面： 境内买家成为上海写字楼投资主体！ 买家成为上海写字楼投资主体 境内买家成为上海写字楼投资主体！
2011年上海写字楼大单成交十分活跃，来自境外投资者（包括来自香港 特区的投资者）投资总额占到全年总交易量的42％，境内买家则占剩余 的58％。
上海写字楼市场 价格大幅上涨， 租售价格大幅上涨，空置率再创新低
2011年上海甲级写字楼市场 年上海甲级写字楼市场 年上海甲级写字楼市 整理汇总
上海人均GDP全国居首，CPI同比上涨 全国居首， 同比上涨 同比上涨5.2% 上海人均 19,195.69亿元，人均GDP达到8.256万元；居全国各 省级区域之首。 – GDP增速8.2%，对处于经济转型中的上海，是比较合适的增长速度，预 计未来几年上海仍能保持这一增速。
• • • 平均售价26698元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上升24.6%； 平均租金246元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上升16.6%； 平均空置率7.6%，与2010年相比下降28.3%。
附：上海2011年整购案例分享
二十一世纪中心大厦：单价10万元/平米 上海环球金融中心：单价8.3万元/平米 上海港国际客运中心一号办公楼： 单价7.2万元/平方米
• CPI:涨幅回落，同比上涨5.2%
– 食品类价格上涨幅度最大，为10.8%；居住类价格涨5.4% – CPI涨幅虽然有所回落，但通胀压力仍然非常大！
市场供应方面： 市场供应方面： SOHO中国拥有上海写字楼市场的定价权！ 中国拥有上海写字楼市场的定价权！ 中国拥有上海写字楼市场的定价权
根据CORC统计，2011年上海写字楼市场供应量达202万平方米，市场整体吸纳量 为179万平方米，较于2010年吸纳量153万平米，增加17.0%。 上海每年写字楼供应量200万平米，而SOHO中国上海项目总建筑面积约200万平米， 对上海写字楼市场具有定价权！
城市土地利用规划中的开发强度评估
城市土地利用规划中的开发强度评估随着城市化进程的加快，城市土地资源的合理利用和规划成为了当代城市发展中的重要问题。
城市土地利用规划中的开发强度评估是一种评价城市土地利用程度和效果的方法，它对城市的可持续发展和生态环境保护具有重要意义。
本文将从城市土地利用规划的背景和意义、开发强度评估的方法和指标以及评估结果的应用三个方面进行论述。
一、城市土地利用规划的背景和意义城市土地利用规划是指对城市土地资源进行科学规划和合理利用的过程。
在城市化进程中，土地资源的有限性和城市发展的需要之间存在着矛盾。
因此，通过制定土地利用规划，可以实现城市土地资源的合理配置，提高土地利用效益，保护生态环境，推动城市可持续发展。
而开发强度评估则是城市土地利用规划的重要组成部分，它可以对土地利用的程度和效果进行客观评价。
二、开发强度评估的方法和指标开发强度评估是通过对城市土地利用情况进行量化分析，得出城市土地开发强度的大小。
常用的评估方法包括遥感影像解译、地理信息系统分析和统计学方法等。
在评估过程中，需要选取一些合适的指标来衡量土地利用的程度和效果。
常用的指标包括建筑覆盖率、绿地率、水体面积比例、人口密度等。
这些指标可以客观反映城市土地利用的情况，为制定合理的土地利用规划提供科学依据。
三、评估结果的应用开发强度评估的结果可以为城市土地利用规划提供重要参考。
首先，评估结果可以揭示土地利用的状况和问题，为规划制定者提供决策依据。
例如，如果评估结果显示某个区域的开发强度过高，就可以采取相应的措施来调整土地利用结构，减少开发强度。
其次，评估结果可以为城市规划的监测和评估提供数据支持。
通过定期进行开发强度评估，可以及时了解城市土地利用的变化，为城市规划的调整和改进提供参考。
最后，评估结果还可以为城市的可持续发展和生态环境保护提供指导。
通过合理控制开发强度，可以保护土地资源，减少生态环境的破坏，实现城市的可持续发展。
综上所述，城市土地利用规划中的开发强度评估是一种重要的评价方法，它对城市的可持续发展和生态环境保护具有重要意义。
上海城市开发强度分区研究实施评估、经验借鉴、策略建
0.99:1
B 距离中心城区较远 规模大于40万人 平均容积率:1.74
D 距离中心城区较远 规模小于40万人 平均容积率:1.07
1:0.71
1:0评估
A 距离中心城区较近
规模大于40万人 平均容积率:1.42
1:0.89
C 距离中心城区较近
规模小于40万人 平均容积率:1.27
1:0.88 B 距离中心城区较远 规模大于40万人 平均容积率:1.25
D 距离中心城区较远 规模小于40万人 平均容积率:1.19
1:0.94
1:0.95
12
嘉定新城社区:66.7%的地块控规容积率超出控制体系上限 嘉定南翔东部社区:54.0%的地块控规容积率超出控制体系上限 青浦新城西区:与控制体系符合 临港新城中心区一期:13%的地块控规容积率超出控制体系上限
六类开发强度分区。
乡郊地区
最高住宅用地积比率 最高地盘发展比率 地点方面的准则
住宅发展密度第1区
3.6倍
-
乡郊市镇的商业中心
住宅发展密度第2区 住宅发展密度第3区
2.1倍 -
住宅发展密度第4区
住宅发展密度第5区 住宅发展密度第6区
-
3.0倍
0.75倍
0.4倍 0.2倍
-
乡郊市镇的商业中心以外的地区， 以及其他有中等容量运输系统提 供服务的重要乡郊发展区
31
32
3.2.2住宅开发强度控制参数
开发强度DENSITY 超高密度Very High Density 高密度High Density 中高密度Medium High Density 中密度Medium Density 低密度Low Density 独立式或联立或住宅(低密度) Landed Housing(low density)
建筑总量控制开发强度分区研究
建筑总量控制开发强度分区研究摘要:开发强度控制是营造城市空间形态和城市空间结构的重要手段，合理确定控制开发强度能够有效落实上位规划的控制要求，引导城市开发建设。
以建筑总量控制为前提，借助GIS技术平台，应用多因子分析方法对西咸新区沣东新城三桥片区用地的开发强度进行分区研究，为控制性详细规划中的开发强度分区控制提供研究方法。
关键词:开发强度，建筑总量，容积率，强度分区，GIS0引言控制性详细规划是城市规划管理和城市建设的依据，在城市建设开发中发挥着重要的作用，其中以开发强度的控制尤为重要。
城市管理者可以通过合理的开发强度引导城市的建设和发展，塑造城市的形态空间，但是开发强度过低会导致城市土地利用不充分，与现如今城市土地集约利用政策不符，会制约土地经济价值的挖掘;开发强度过高，容易造成城市生态空间的失衡，导致城市景观不理想，城市通风不畅，城市交通拥堵，城市基础设施载荷过大等问题。
如何合理的确定片区开发强度是控制性详细规划编制成功的关键。
1基于建筑总量的开发强度分区技术框架技术框架分为四个步骤:第一步，规模预测。
规模预测包括人口规模、建筑总量规模、居住和非居住建筑规模。
根据上位规划对该片区平均容积率的要求，结合区域内建设用地面积，预测建筑总量规模;通过人均建设用地指标、人均居住用地指标、人均绿地指标等方法，预测区域内规划人口数;根据预测人口数，按照区域内人均住宅建筑面积指标，核算居住建筑规模，进而推算非居住建筑规模。
步骤二，强度分区模型建构。
借鉴国内现有模型构建方法，通过对规划空间分布特征的分析，选取基础影响因子和修正影响因子。
在因子选择、基准模型建构、修正模型构建创新技术运用，增加模型的技术理性。
步骤三，强度分区分级标准。
根据当地的技术管理规定要求，结合现状已开发强度，对修正模型后的强度分区进行分级标准确定。
步骤四，建筑规模校核。
根据强度分区确定的指标，对区域内用地建筑总量进行计算。
若计算建筑总量与预测建筑总量之间误差在3%以内，则强度分配合理;若误差超过3%，则应对强度分配进行调整。
上海市城市总体规划实施评估报告
上海市城市总体规划实施评估报告为深入贯彻“十八大”精神，按照市委、市政府的工作部署，2012年10月，上海市规划和国土资源管理局组织启动上海市城市总体规划实施评估研究工作。
2013年5月，杨雄市长组织召开市规划委员会，听取“关于上海市城市总体规划实施评估及城市未来发展若干思考的汇报”，对实施评估工作表示充分肯定，认为总体规划实施评估是城市发展和新一轮总体规划编制的重要技术支撑，并要求“开门做规划”，继续深化研究评估报告和开展战略讨论。
随后，市规划国土资源局会同市发展改革委、市政府研究室、市政府发展研究中心、市建设交通委召开19 场专题研讨会，多次征询全市专家和人大政协相关专委会委员以及23 个委办局、17 个区县的意见。
目前结合意见反馈情况，已修改完成《上海市城市总体规划实施评估报告》。
主要内容如下：一、总体评价2001年5月，国务院批复同意《上海市城市总体规划（1999-2020）》，明确了上海建设“四个中心”和现代化国际大都市的战略目标，成为指导新世纪上海城市建设的纲领性文件。
为应对世博会、虹桥枢纽、临港等国家战略和上海城市发展需要，2003 年和2006 年分别编制了城市近期建设规划，并与国民经济社会发展规划、土地利用总体规划等相衔接。
总体规划不断深化细化，体现了较好的适应性，对引领和指导十几年来上海城市发展发挥了重要作用。
从城市总体规划实施成效来看，规划实施有力、有序、有效，城乡建设取得了巨大成就，主要表现在四个方面：一是城市经济总量和综合功能持续提升，经济结构不断优化，“四个中心”建设框架基本形成，现代化国际大都市的发展目标初步实现。
二是虹桥商务区、世博园区、上海国际旅游度假区、临港地区、前滩地区、黄浦江两岸等重点地区建设取得重大进展，重点新城建设加速，城乡统筹的市域空间格局不断优化。
三是以“三港三网”为重点的一系列枢纽型、功能性、网络化基础设施体系基本建成，城市运营支撑能力显著提高。
上海用地分类(2011年8月起实施)
分局，该用地应归入公共设施用地（C）
10
X
城市发展备建用地 需进一步研究其功能定位和开发控制要求的近期建设用地
Xc 公共设施备建用地 公共设施近期建设预留地
Xu 市政设施备建用地 市政设施近期建设预留地
Xx 其它备建用地
除以上备建用地之外的城市近期发展备建用地
大类 中类 小类 序号
代码 代码 代码
水利用设施、再生水处理设施等，不包括排水河渠用地，该用地应归入
水域和未利用土地（E）
U32 粪便垃圾处理用地 粪便、垃圾的收集、转运、堆放、处理等设施用地
U4 施工与维修设施 房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物等施工及养护维修
设施等用地
U5 殡葬设施用地
殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地
M3 三类工业用地
对周边地区环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地
M4 工业研发用地
各类产品及其技术的研发、中试等设施用地
4
W
仓储物流用地
仓储企业的库房、堆场和物流企业的配载、分装车间、运输及其附属设
施等用地
W1 普通仓储用地
以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地
W2 危险品仓储用地 存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地
路用地
T3 管道运输用地
运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地
T4 港口用地
海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地
T5 机场用地
民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空
控制范围用地
6
S
道路广场用地
城市各级道路、广场、停车场等交通设施用地
S1 道路用地
我国城市地下空间开发适宜性评价研究现状与发展趋势
第60卷第2期2024年3月地质与勘探GEOLOGY AND EXPLORATIONVol. 60 No. 2March，2024doi:10.12134/j.dzykt.2024.02.012我国城市地下空间开发适宜性评价研究现状与发展趋势刘鑫宇1，董杰2，3，王睿4，5，曾海燕2，3，徐美君2，3，秦升强2，3，于鹏2，3（1.中国海洋大学环境科学与工程学院，山东青岛266100；2.自然资源部滨海城市地下空间地质安全重点实验室，山东青岛266100；3.青岛地质工程勘察院（青岛地质勘查开发局），山东青岛266100；4.中国地质调查局南京地质调查中心，江苏南京210016；5.自然资源部城市地下空间探测评价工程技术创新中心，江苏南京210016）［摘要］城市地下空间是缓解用地饱和矛盾、改善城市生态的重要空间资源，也是开创城市高质量发展新局面的良策，科学高效地进行城市地下空间开发适宜性评价工作至关重要。
本文从评价指标体系、评价指标赋权、评价模型、三维建模与可视化、评价系统5个方面，系统梳理了城市地下空间开发适宜性评价研究现状与不足；对如何合理构建评价指标体系、提升三维地质建模精度、搭建地下空间综合系统三个关键问题进行探讨并给出相应对策；阐明了城市地下空间开发适宜性评价的发展趋势：全要素、全资源的统筹协调，需求导向的针对性评价模式，创新性、连续化的评价模型。
该研究成果可促进城市地下空间开发适宜性评价工作的深化，为城市地下空间的合理评价与有序开发提供参考。
［关键词］城市地下空间开发适宜性立体评价全要素协同规划地下空间综合系统［中图分类号］TU9；P642 ［文献标识码］A ［文章编号］0495-5331(2024)02-0348-08Liu Xinyu, Dong Jie, Wang Rui, Zeng Haiyan, Xu Meijun, Qin Shengqiang, Yu Peng.Current situation and development trend of urban underground space development suitability evaluation inChina[J]. Geology and Exploration,2024, 60(2): 0348-0355.0 引言1991年东京“城市地下空间利用”国际学术会议通过《东京宣言》，提出“21世纪是人类地下空间开发利用的世纪”。
上海城市轨道交通网络规划实施评估
上海城市轨道交通网络规划实施评估张安锋【摘要】上海城市轨道交通系统经过20余年的发展,建设规模过半,网络效应明显.为了更好地开展未来的城市轨道交通网络规划建设,对已运营和规划的城市轨道交通网络从城市规划、综合交通、客流特征、建设运营等方面进行了分析评估,并提出了相应的建议.【期刊名称】《城市轨道交通研究》【年(卷),期】2015(018)006【总页数】6页(P1-6)【关键词】上海;城市轨道交通;网络规划;实施评估【作者】张安锋【作者单位】上海市城市规划设计研究院,200040,上海【正文语种】中文【中图分类】U2311 评估对象评估的对象分为现有的上海城市轨道交通网络和规划的上海城市轨道交通网络两个层面。
现有的上海城市轨道交通网络指2014年6月前建成通车的16 条线路(含磁浮示范线和金山支线)，长约615 km，共340 座车站。
规划的上海城市轨道交通网络指2008 版的城市轨道交通网络规划中的22 条线路，长约1 051 km，共599 座车站。
2 综合交通评估2.1 公共交通发展目标2013年上海全市现有公共交通出行量占总出行量的比例为21%(公共交通指城市轨道交通和道路公交)，中心城(即外环线以内)这一比例为31%;预测到2020年全市公共交通出行量将占总出行量的比例为28%，中心城这一比例为38%(见表1)，与上海综合交通规划发展目标提出的30%和45%仍有差距。
故在今后几年应进一步增加全市尤其是市郊地区公共交通的供给水平，提高公交吸引力，并优化公共交通的发展模式，构筑与区域空间结构相匹配的轨道交通网络系统，从而提升全市公共交通分担率和整体服务水平。
2013年中心城的城市轨道交通客运量占公共交通的48%;规划的中心城的城市轨道交通客运量将占公共交通的65%。
2013年中心区内环内(含内部出行和进出内环内)的城市轨道交通占公共交通出行的比重已达61%，预测2020年可以达到70%左右，可以实现轨道交通占公共交通出行比例50%的发展目标。
上海市控制性详细规划技术准则--沪府办〔2011〕51号令精编版
上海市控制性详细规划技术准则（沪府办〔2011〕51号发）上海市规划和国土资源管理局印二〇一一年六月目录1.总则 (1)1.1.目的和依据 (1)1.2.适用范围 (1)1.3.基本要求 (1)1.4.编制范围 (1)1.5.规划原则 (2)1.6.编制深度 (2)1.7.控制性详细规划强制性内容 (2)2.术语 (4)3.土地使用 (7)3.1.规划导向 (7)3.2.用地分类 (7)3.3.混合用地 (12)4.开发强度 (15)4.1.规划导向 (15)4.2.控制方法 (15)4.3.中心城及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等的开发强度控制 (15)4.4.其它城镇的开发强度控制 (16)4.5.地块容积率的确定 (17)4.6.其它用地开发强度控制 (17)5.空间管制 (18)5.1.规划导向 (18)5.2.空间景观构架 (18)5.3.建筑高度 (21)5.4.建筑界面 (22)5.5.公共空间 (23)5.6.风貌保护 (23)5.7.地下空间 (24)5.8.其它 (25)6.住宅 (26)6.1.规划导向 (26)6.2.基本要求 (26)6.3.具体标准 (26)7.公共服务设施 (28)7.1.规划导向 (28)7.2.基本要求 (28)7.3.区级公共服务设施 (28)7.4.社区级公共服务设施 (30)7.5.基础教育设施 (32)8.生态环境 (34)8.1.规划导向 (34)8.2.基本要求 (34)8.3.生态建设 (34)8.4.防护距离 (35)9.综合交通 (37)9.1.规划导向 (37)9.2.基本要求 (37)9.3.道路系统 (38)9.4.轨道交通系统 (41)9.5.交通枢纽 (42)9.6.常规公交 (43)9.7.出租车 (44)9.8.加油（气）站 (44)9.9.静态交通 (45)9.10.慢行系统 (46)9.11.地块机动车出入口控制 (47)10.市政设施 (48)10.1.规划导向 (48)10.2.基本要求 (48)10.3.给水 (48)10.4.雨水 (50)10.5.污水 (51)10.6.供电 (52)10.7.燃气 (54)10.8.通信 (55)10.9.邮政 (55)10.10.环卫 (56)10.11.水系 (57)10.12.市政设施的设置方式 (58)11.防灾避难 (60)11.1.规划导向 (60)11.2.基本要求 (60)11.3.防洪除涝 (60)11.4.消防 (60)11.5.应急避难场所 (61)12.地名 (63)12.1.规划导向 (63)12.2.基本要求 (63)12.3.道路命名 (63)12.4.河流和湖泊命名 (64)12.5.公共绿地命名 (64)12.6.公共广场命名 (65)13.规划执行 (66)13.1.控制性详细规划执行适用规定 (66)13.2.地块边界/用地面积的适用 (66)13.3.土地使用性质的适用 (66)13.4.容积率的适用 (67)13.5.建筑高度的适用 (67)13.6.贴线率的适用 (68)13.7.住宅套数的适用 (68)13.8.保留用地的适用 (68)13.9.现状用地的适用 (69)13.10.特定建（构）筑物的适用 (69)13.11.建筑面积、绿地率、建筑密度、建筑退界线的适用 (69)14.附则 (70)14.1.动态更新 (70)14.2.用词说明 (70)14.3.生效日期 (70)附录 (71)附录一中心城及宝山新城、闵行新城、虹桥商务区等强度区划分方法 (71)附录二轨道交通站点300米服务范围示意 (72)附录三容积率修正规则 (73)附录四建筑控制线和贴线率的计算规则 (74)附录五准则用词说明 (78)1.总则1.1.目的和依据为适应城市建设和管理的需要，规范本市控制性详细规划的编制，提高规划成果的科学性和操作性，保障规划有效实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《上海市城乡规划条例》、《城市规划编制办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律、法规和规章，参考相关技术标准和规范，结合本市的实际情况，制定本准则。
上海2011年经济运行状况评估2012年经济形势分析
上海2011年经济运行状况评估2012年经济形势分析2011年，是上海实施“十二五”规划的开局之年，也是国内外经济环境变化较大的多事之年。
上海积极应对不稳定、不确定因素增多的错综复杂的国际经济环境，积极贯彻与落实国家一系列加强宏观调控的措施，积极推动创新驱动、转型发展各项举措落到实处，使全市经济经历恢复性增长后进入转型期的常态化发展，按照宏观调控的预期目标保持了经济平稳增长。
一、2011年上海经济运行状况评估2011年上海经济运行的特点是：经济发展速度有所放缓，但经济增长仍能保持8-9%的增长，这是转型期间经济增长的正常水平；经济转型发展有所起步，但相应的政策支持和制度安排尚不匹配，这是转型期间必须努力做好的基础性与保障性工作。
（一）经济增长有所放缓由于受到全球经济复苏放缓、国内宏观调控力度加大以及自身结构调整等因素叠加的影响，2011年上海经济增长速度出现放缓。
从已公布的数据看，前三季度上海GDP增长8.3%，较一季度和上半年增速分别下滑了0.2和0.1个百分点，比全国9.4%平均增速低了1.1个百分点，也低于长三角16个城市10.9%平均增速2.6个百分点。
在全国31个省份地区中的GDP增速排名中上海位居倒数第二，仅比北京高了0.3个百分点，比沿海地区的浙江、广东、江苏等省分别低1.2、1.8和2.9个百分点。
在长三角16个城市中GDP增速排名中上海位居倒数第一，是增速低于两位数的两个城市之一。
但同时我们也要看到，上海今年的经济增长速度虽然同遭受金融危机影响最困难的2009年接近，但经济运行并没有出现当时那种大幅度波动的现象，整体表现较为平稳。
1、工业增长逐步回落今年以来，上海工业增长在去年高增长的基础上呈现前高后低、增速回落的态势。
全市完成工业总产值累计增幅已经从今年1-2月12.6%，下降到1-11月的7.1%；工业单月增幅也已经从最高的13.5%，下降到11月的3.3%。
从产业领域看，对工业生产产生较大影响的主要是钢铁、石油化工和精细化工等重化工基础行业。
上海市人民政府印发《关于本市加快新城发展的若干意见》的通知
上海市人民政府印发《关于本市加快新城发展的若干意见》的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2011.05.18•【字号】沪府发[2011]19号•【施行日期】2011.05.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文上海市人民政府印发《关于本市加快新城发展的若干意见》的通知（沪府发〔2011〕19号）各区、县人民政府，市政府各委、办、局：现将《关于本市加快新城发展的若干意见》印发给你们，请按照执行。
上海市人民政府二○一一年五月十八日关于本市加快新城发展的若干意见为充分发挥新城在上海创新驱动、转型发展中的战略作用，进一步提高统筹城乡发展的水平，现就本市加快新城发展提出如下意见：一、认识加快新城发展的重大意义“十二五”时期上海城市建设的重心将向郊区转移，新城建设对郊区发展具有十分重要的带动作用。
新城作为支撑上海创新驱动、转型发展的战略空间，是上海统筹城乡发展、探索新型城市化道路的重要载体，是实践世博理念、放大世博效应的重要抓手，是加强与长三角地区联动发展、共同打造世界级城市群的重要途径。
（一）加快新城发展，有利于优化城市发展空间布局，促进人口、基础设施、社会资源和各类生产要素的合理分布，在更高水平上统筹城乡发展，构建覆盖城乡的基础设施体系和公共服务体系，切实提升城市现代化管理水平，构筑符合上海特大型城市特点的城乡一体化发展新格局。
（二）加快新城发展，有利于将新城及周边地区建设成为本市主要的先进制造业基地、战略性新兴产业基地和重要的现代服务业集聚区，培育具有全球竞争力的产业集群，打造支撑和引领转型发展的新增长极，促进本市产业结构调整和产业能级提升。
（三）加快新城发展，有利于在中心城区和周边长三角地区城市中间地带形成郊区新城群，拓展中心城区的辐射功能，深入开展城市间互利共赢合作，积极融入长三角城市群，打造面向长三角地区集聚、辐射和服务的新高地，分享长三角一体化发展的重大机遇。
《创新城区的崛起：美国创新地理的新趋势》报告解读
科技发展研究第5期（总第398期）上海科技发展研究中心2015年03月03日编者按：2014年5月，美国布鲁金斯学会发布《创新城区的崛起：美国创新地理的新趋势》研究报告，重点探讨了创新城区与传统创新区的主要区别，归纳了创新城区的主要内涵、构成要素及模式类型。
上海市软科学研究基地——创新型城市发展战略研究中心整理了该报告的核心要点，总结了美国创新城区发展的主要经验，并针对上海建设“具有全球影响力的科技创新中心”提出若干启示与建议。
供参考。
上海建设“具有全球影响力的科技创新中心”专题系列简报打造“创新城区”，推动城市创新——《创新城区的崛起：美国创新地理的新趋势》报告解读创新区域的建设是城市创新发展的重要突破口。
2014年5月，美国著名智库布鲁金斯学会发布了《创新城区的崛起：美国创新地理的新趋势》（The Rise of Innovation Districts: A New Geography of Innovation in America）研究报告，提出了“创新城区（Innovation Districts）”的概念，归纳了创新城区的要素，总结了创新城区的类型。
一、创新城区的内涵特征创新城区在全球范围，特别是在美国迅速发展，与其独特的内涵特征、空间模式和创新机制密切相关，这也是创新城区区别于传统创新区的主要特征。
一是超越“硅谷模式”的创新空间。
创新城区是集聚高端研发机构、企业孵化器及促进机构、企业集群和创业企业的城市空间，具备物理空间的紧凑性、交通的通达性、技术的网络性，以及居住、办公与零售功能的混合性等特点。
其特性表现出对50年来以郊区选址、空间隔离、汽车通勤、忽略综合服务功能为特征的“硅谷”创新空间模式的颠覆。
二是中心城市的“开放创新”机制。
创新城区的出现揭示了一种新的发展趋势：创新型企业与创新型人才趋向于集聚或迁移到空间紧凑且基础设施便利的中心城市。
创新城区“由交通体系连接、由新能源支撑、由数字科技联网、以咖啡作为媒介”充分体现出“城市特质（Cityness）”。
城市的河道水环境生态治理要点及策略探析
城市的河道水环境生态治理要点及策略探析目录一、内容概览 (3)1.1 研究背景与意义 (4)1.2 研究目的与内容 (5)1.3 研究方法与思路 (6)二、城市河道水环境生态治理概述 (7)2.1 城市河道的定义与功能 (9)2.2 水环境生态治理的基本概念 (10)2.3 城市河道水环境生态治理的重要性 (11)三、城市河道水环境生态治理要点 (12)3.1 水质改善与污染控制 (13)3.1.1 水质监测与评估体系构建 (14)3.1.2 污染源治理与减排措施 (15)3.1.3 生态修复与水质提升技术 (17)3.2 生态系统恢复与保护 (18)3.2.1 生物多样性保护策略 (20)3.2.2 湿地与生态廊道建设 (21)3.2.3 游览休闲功能拓展 (22)3.3 河道管理与维护 (24)3.3.1 管理体制创新与协作机制建立 (25)3.3.2 定期监测与评估制度完善 (25)3.3.3 公众参与与社会监督机制建设 (27)四、城市河道水环境生态治理策略 (28)4.1 空间管控与景观设计 (29)4.1.1 河道空间规划与管理 (30)4.1.2 生态景观设计与实施 (32)4.1.3 文化传承与创新 (33)4.2 政策引导与法规保障 (34)4.2.1 政策体系构建与实施路径 (36)4.2.2 法规政策完善与执行力度 (36)4.2.3 跨部门协同与信息共享机制 (38)4.3 科技创新与人才培养 (39)4.3.1 科技研发投入与成果转化 (40)4.3.2 人才培养与引进计划 (41)4.3.3 国际合作与交流平台搭建 (42)五、案例分析 (43)5.1 国内城市河道治理成功案例 (45)5.2 国际城市河道治理经验借鉴 (45)六、结论与展望 (47)6.1 研究结论总结 (49)6.2 政策建议与发展展望 (50)一、内容概览本文旨在分析和探讨城市河道水环境生态治理的关键要素与策略，以确保城市水生态系统的健康与可持续发展。
城市基准开发强度分区方法改进研究
摘要在2013年末，为解决当前城镇化过程中的问题和认清未来的发展趋势，中央在北京召开了新形势下的城镇化工作会议，会议中明确提出，要求各级城市要科学设置开发强度，优化城市空间布局和形态[1]。
在伴随中国快速城镇化和整体经济实力腾飞的这十多年内，国内大城市的人口规模经历了爆发式的增长，大量涌入的人口造成城市规模加速扩张，滞后的规划体系和不够健全的法律制度已经不能控制城市的超态势发展，造成了城市的土地粗放利用、人口分布不均和强度分布不合理的问题。
同时，由于我国大部分城市在开发强度控制方面缺乏有效的科学方法，即便是在编制相应规划时对强度的评判也均多基于定性分析，缺乏定量评判标准和宏观层面的把握，更是加剧这一问题的严重程度。
本文研究是基于国内城市开发强度分布欠合理以及控规编制中确定容积率等强度指标时缺乏足够上层依据的大背景下，在收集整理国内外城市在城市开发强度分区方面的实践经验基础上，通过对城市基准开发强度分区的框架体系的剖析，对其评价单元、因素选取等方面进行反思总结，借鉴其逻辑思路并完善和细化相关影响因素，接着尝试性的增加了控规管理单元层级评价模型，改进了街区层级的评价模型，最后以合肥滨湖新区为案例选取了7个控规管理单元和69个街区进行了方法应用。
基准开发强度分区是城市开发强度分区方法体系中重要的组成部分。
文章是针对城市的基准开发强度分区方法进行改进研究，得出了控规管理单元和街区两个层级的基准强度评价模型。
基准强度模型有别于修正强度模型，具有较大普适性，本文研究中对影响因素的选取一方面考虑比较全面，另一方面也尽量选取具有全局性影响的因素，因此，研究得出的方法体系和评价模型对一般性大城市都具有较强的适用性。
城市开发强度分区方法的框架体系复杂，涉及因素广、层次深、难度大，时至今日在国内仍没有完善成熟的方法可以有效的应用，这也是笔者仅仅选取基准强度分区进行改进研究的原因之一。
文章在研究中顺应了目前规划编制的趋势和一般性思路，尽管对基准强度分区的操作体系进行了改进研究，对影响因素的选取也考虑的比较全面，同时也运用了层次分析法对影响因素的权重进行了赋值，但不可否认，这些方面仍然值得商榷。
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控规容积 率低于控 制值下限
控规容积 率位于控 制值区间
控规容积 率等于控 制值最高 值
控规容积 率高于控 制值
控规容积 率远高于 控制值
地块数量
50
64
57
36
16
百分比 (%)
22.4
28.7
25.6
16.1
7.2
2. 2.2住宅地块开发强度的实施评估
控规容积 率低于控 制值下限
控规容积 率位于控 制值区间
主体建筑层 数
建成年代
瑞虹新城
虹口区
4.5 34~35全高层 2006年
新昌城
中远两湾城三期 E地块
黄浦区 普陀区
河滨围城
普陀区
3.7 23~31全高层 2006年
3.5 27~32全高层 2003年
2.6
12~34高层 +小高层
2004年
2. 4.1 瑞虹新城 瑞虹新城的容积率为4.5，四栋板式34~35层板式高层形成围合式布
根据第六次人口普查资料，2010年度，上海市的常住人口 规模达2302万人，比2000年增加628万人。其中，户籍人口为 1412万人，外来人口为890万人。
在城市建设用地供求关系日益紧张的严峻形势下，不仅要 求更为高效集约的土地使用方式，而且注重更为科学合理的开 发建设分区管制。因此，开发强度分区研究是我国特大城市规 划的一个重要议题。
1：0.71 嘉定新城社区：30%
的地块控规容积率超出
2. 3.2 住宅地块开发强度的实施评估
A 距离中心城区较近 规模大于40万人 平均容积率：1.47
B 距离中心城区较远 规模大于40万人 平均容积率：1.25
1：0.89 1：0.95 1：0.94
1：0.88
C 距离中心城区较近 规模小于40万人 平均容积率：1.27
面积的20%。在过去数十年中，香港人口平均每十年增加100万。
3. 1.1总体发展模式 根据《香港2030：规划远景与策略》的预测，香港人口将从目前的
700万增长到2030年的840万。香港采取轨道交通导向的高强度发展模 式，以2%的新增建设用地就可以满足2030年的居住和产业用地需求。
《香港规划标准与准则》中住宅发展密度的一般原则： 【1】 住宅发展密度配合基础设施容量、环境吸纳量所能负荷 的水平。 【2】 鼓励居民使用公共交通工具。较高密度发展尽可能建于 铁路车站及主要公共交通交汇处附近。 【3】 发展密度随着与铁路车站及公共交通交汇处的距离增加 而渐次下降。在主要交通走廊或铁路车站服务范围以 外，倘若有足够的接驳交通工具连接铁路车站及公共交 通交汇处，也进行较高密度的住宅发展。 【4】 必须周详考虑环境事宜，以确保环境目标。 【5】 避免城市形态单调乏味，考虑规划不同密度的住宅发 展。 【6】 位于环境易受破坏地区附近地点进行低密度住宅发展，
2. 4.4 河滨围城 河滨围城的容积率为2.6，12~34层，6栋小高层和2栋板式高层形成
平行式布局。 在容积率为2.6的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要
求。 对周边地块日照影响较小，如容积率上升到3.0以上和建筑高度16层
以上的情况下，则对周边地块的日照会有较大影响。
3. 经验借鉴
3. 1 香港的开发强度分区管制 香港陆域面积为1104平方公里，其中适合开发的土地仅占全港土地
2、 实施评估
2. 1：上海现行开发强度分区管制体系 2. 1.1 原型：深圳经济特区开发强度分区模型 宏观层面策略：土地供求关系、环境价值判断、总体开发强度 中观层面策略：开发强度分区
基准模型（一般区域）：交通区位、服务区位、环境区位 修正模型（特殊区域）：生态、文化、美学、安全…… 微观层面策略：地块开发强度分配（土地用途、地块规模、交通条 件、城市设计等）
2. 4.3 中远两湾城三期E地块 中远两湾城的容积率为3.5，六栋27~32层板式高层形成平行式布
局。 在容积率为3.5的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要
求。 对周边地块日照影响较大，只有当容积率在2.5及以下和建筑高度在
22层左右的情况下，对于周边地块的日照影响才可能在可接受范围内。
B 距离中心城区较远 规模大于40万人 平均容积率：1.74
1：0.78 1：0.61
0.99：1
C 距离中心城区较近 规模小于40万人 平均容积率：1.50
D 距离中心城区较远 规模小于40万人 平均容积率为：1.06
控制体系上限 嘉定南翔东部社区：与控制体系基本符合 青浦新城西区：与控制体系基本符合 临港新城中心区一期：与控制体系基本符合
2. 4.2新昌城 新昌城的容积率为3.7，五栋23~31层板式高层形成平行式布局，其
中西侧为三排，东侧为两排。 在容积率为3.7的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要
求。 对周边地块日照影响较大，只有当容积率在2.5及以下和北侧建筑高
度在18层左右的情况下，对于周边地块的日照影响才可能在可接受范围 内。
设施，以及在景观方面有很大
限制的地点。
住宅发展密度 第4区
-
0.4倍
地点与乡郊住宅发展密度第3 区相同。但发展密度受基础设 施或景观方面的限制所规限。
住宅发展密度 第5区
-
0.2倍
取代地区内的临时构筑物，以 便改善地区内的环境。
住宅发展密度 第6区
3.0倍
-
在传统认可乡镇…（原照片此 处内容被遮挡）
3. 2 新加坡的开发强度分区管制 新加坡是一个国土陆域面积仅660平方公里的城市国家。1991年概
念规划预期未来【X年】人口规模将会达到400万人，2001年概念规划
的目标人口规模上升到550万人。总体规划将新加坡划分为五个规划区 域，再细分为55个分区。每个分区大致能容纳15万人口，并设置市镇 中心。
1.4
4
5
1.6
10
宅地块控规容积率高于控制体系上限的比例【55.6%】明显高于商办 地块【23.3%】。
在郊区城镇，城镇规模对于商办地块开发强度的影响大于城镇区 位，城镇规模和区位对于住宅地块开发强度的影响基本相等；在区位 相同的情况下，住宅地块控规容积率高于控制体系上限的比例明显高 于商办地块。
2. 4 超高开发强度的建成案例分析 地区 容积率
局，其中北侧和南侧两栋为南北向排布，东侧和西侧两栋为斜45度排 布，基地中央有一栋两层大卖场。
在容积率为4.5的情况下，地块自身日照可以满足大寒日2小时要 求，但东西两侧建筑是45度排布，采光质量受一定程度影响。
对周边地块的影响非常大，大寒日日照达不到1小时，只有当容积率 在2.5及以下和建筑高度在20层左右的情况下，对于周边地块的日照影 响才可能在可接受范围内。
数
下
层
上
建筑密 ＜30% ＜30% ＜30% ＜25% ＜25% ＜25% 度
商 容积 ＜1.0 办 率？ ？ 一般高 ＜15
度? 米
＜2.0
＜25 米
＜2.5
＜40 米
＜3.0 ＜4.0 ＜4.0
＜60米 ＜80米 80米以 上
适宜层 3层以 3~5层 5~8层 16层以 20层以 20层以
数? 下
下
下
上
（注：标记？的内容位于原照片被遮盖处，此标记内容为制表时推测所得，仅供参考）
2. 1.3 郊区新城开发强度分区管制体系(基于各自规划)
住宅组团用地
商办用地
开发强度类别
容积率
主导建筑 高度
容积率
主导建筑 高度
Ⅰ级强度 基本强度 1.0~1.2 区 待定强度 ＜1.5
24米 24米
1.0~1.5 ＜2.0
24米 24米
Ⅱ级强度 基本强度 1.2~1.5 区 待定强度 ＜2.0
40米 60米
1.5~2.0 ＜3.0
40米 60米
Ⅲ级强度 基本强度 1.5~2.0
区
待定强度 ＜2.5
60米 60米
2.0~3.0 ＜4.0
60米 100米
2. 2 中心城区开发强度分区管制体系的实施评估 分析样本涉及25个编制单元的约500个新建地块 2. 2.1商办地块开发强度的实施评估
以保护环境。
3. 1.2 香港住宅发展密度分区 【1】都会区的开发强度分区 在都会区内依据大容量公共交通设施覆盖服务水平划分为三类区
域。 住宅发展密度第1区，包括最高密度的住宅发展，适用于有大容量公
共交通系统服务的地区。 住宅发展密度第2区，包括中密度的住宅发展，这些地区虽然有大容
量公共交通系统服务，但却是算不上方便的地区。 住宅发展密度第3区，其住宅开发密度最低，适用于公共交通系统容
3. 2.2 住宅开发强度控制参数 开发强度DENSITY
毛容积率GPR
超高密度 Very-High Density
>2.8
高密度High Density
最高2.8 up to 2.8
中高密度Medium-High Density
最高2.1 up to 2.1
中密度Medium Density
最高1.6 up to 1.6
低密度Low Density
最高1.4 up to 1.4
独立式或联立式住宅（低密 度）
Landed Housing(Low Density)
由高度表示 （resultant from height）
毛容积率GPR
建筑层数控制 STOREY HEIGHT CONTROL 总体规划Master Plan 修订后 Revised
3. 2.1 总体发展模式 新加坡始终采取轨道交通导向的高强度发展模式。大部分住宅建筑
为10~13层，还有5~10%的4层建筑和5%的20~25层建筑。至今已经建 成23个新镇，80%以上的人口居住在新镇的组屋社区。各个新镇由大容 量快速交通线【MRT】与中心区连接。在部分居民较多的偏远新镇，还 建设了与MRT相连接的轻轨交通线【LRT】。