应用文-日本都市商业区更新的几种形态

日本都市商业区更新的几种形态

'日本，商业区，立体开发，复合开发

直到90年代初泡沫

危机爆发前，日本列岛持续的经济高速增长一直是令人瞩目的。它成功地与全球发达工业国家保持同步，并获得了从经济总量到诸多领域内的领先优势。高速经济增长给日本社会带来广泛而深刻的变化，特别是在向后工业时代转型的过程中，产业结构变化带来了生活方式和生活

的变迁，触发了城市空间形态的一系列更新改造行为。其中，围绕日益复杂化、时尚化的商业功能，出现了许多创造性的空间形态解决方案。

日本的社会特性、商业模式、城市

历程等都具有深远的东亚文化背景，因此在同源的亚洲国家那里具有相当的借鉴价值。我国城市规划领域对日本城市建设的各种现象与

一直都给予积极关注，在都市商业区的更新方面，也从各个角度进行过一定的观察和思考。在宏观政策引导方面有城市中心区的活性化政策的解读，对高速增长时期日本城市问题的对策研究等；在中观方面，对不动产开发领域内的成功案例，特别是对复合开发、商业综合体等形态关注较为集中，有比较详尽的解剖；并有多人更直接表述日本城市建设的经验和教训及对我国城市建设的启迪与借鉴意义。

日本作为世界第二大经济体，一方面在社会经济文化上已经具有整体性的后工业时代特征，另一方面，因日本社会自身文化的独特性，它又有自己的表象和演进逻辑。

1.老城区的结构调整

日本城市中心区是行政机构企业事业单位高度密集区，人口密度相对集中，人口与城市规模膨胀显得尤为突出。20世纪80年代，东京中心区普遍住宅密集，街道狭窄而很不规则。城区中小企业密度较高，与居民住宅犬牙交错，严重影响居民的生活质量。随着经济规模持续的高速增长，膨胀的城市开始突破原有的行政区划向周围扩展。日本政府针对此矛盾制订了一系列施政

，包括变“一心”为“多心”，兴建多个“副都心”，将单极化的城市中心所聚集的压力向外围疏散，并针对原市中心吸引力衰退的空心化现象推出了市中心活性化对策”。同时，进行大规模的产业结构调整，将传统制造工业用地向外围置换，改变原中心城区不合理的布局。这些城市发展的背景行为，一方面促成了对原有商业区的更新改造，另一方面则提供了大量非商业用地，并将其以有机的再利用方式向商业用地转化。

2.城市的立体化发展

土地资源的稀缺性导致土地高度集约化的开发利用模式。日本都市区普遍施行高密度的立体开发，各类城市功能在很小的空间尺度内堆叠、积聚并相互渗透，很容易形成高混合度的复式开发。为了提高城市土地利用率，日本各大城市纷纷修建超高层

。与此同时，还向纵深方向发展，修建地下商业街、车站等，形成立体化城市结构。在经济高速发展的1978年，日本东京建成和正在施工的超过90米的超高层建筑就有23栋。当时东京大规模的地下商业街已有17处之多。这种持续的城市立体化即使在90年代泡沫经济危机爆发时，也只是暂时停滞，到2000年左右开始复苏并有所接续。这一特点在所有发达的都市区虽然都是基本特征，但日本因为国土狭小而表现得尤为突出。

3.高度时尚化的商业区开发

各类轨道交通和高度立体化交通

的发育，加剧了整个都市区的空间张力。高效通勤方式带来的速度感，使得日本社会更关注产品更新的速率。相比其他国家，日本产品的更新换代周期明显偏短。例如德国家用汽车的换代周期平均为96个月，而日本的换代周期则只有其三分之一时间。商业区如果被

理解为一个大规模的空间产品，那么它也不能逃脱更新速率这一巨大漩涡。不动产业的开发通常相对其它产业缓慢，但因为日本总体社会文化所弥漫的紧张感，作为新兴工业国家对时尚的强烈追逐，驱使不动产类项目的开发也趋向快速更迭，靠新奇特异的空间体验、高度混合的多元功能以及强烈的风格吸引消费者眼球，从而被打上了鲜明的时尚化、流行化印记。某种开发形态的成功会迅速带来扩散效应，复制出类似的无数案例，复制的效率越高，扩散的范围越广，就越会导致人们体验疲劳更早地到来，从而加速催生新的模式，如此循环也是商业文明的一个基本特征。

从实际发生的更新项目类别来看，最普遍的大规模更新发生在废旧工业区或工业设施的功能置换后，例如某些废弃工业厂房的改造利用，滨水工业码头区的整体置换开发等。这类项目的特点是强调历史真实性和场所感的延续，注重保留利用原有基地的肌理特征，同时实现功能转化，即从废弃坏死的工业设施向多元化的休闲娱乐零售商业转化，以契合当代的休闲消费的生活形态。

另一类更新行为发生在一些旧商业区，在原有商业场所因陈旧过时而导致市场吸引力衰退，销售额滑坡后，业主从开发理念开始，寻找更具市场潜力的替代改良方案，这些更新项目从同样的经济目的出发，选择类似的渠道推陈出新，在原有地块范围内，有的强化立体空间的深度开发，有的则靠巨构模式创造统一的超大型内向商业空间，有的则是强化立体化的步行联络廊道等。

第三类更新行为发生在某些综合地段，比如以居住功能为主的地区在一定的商业诉求驱动下，突破原有地块功能，发展高度混合的复合商业开发形态，将居住和休闲、娱乐、文化等综合在一起，创造出新颖的富有想象力的综合开发方案，典型的如六本木山的综合开发。

几类开发形态中，因为土地成本、用地规模、价值诉求等的差异，导致更新项目在发生的地点、内在动力和最终形态上呈现出不同的特征。

1.工业区再生过程中衍生的商业区

进入后工业时代的城市发展，它的一个基本现象是一些传统工业设施的原有功能，已随着城市演替被置换。如何对待旧工业厂库房已成为全世界共同关注的课题，如何以原有的设施结构和空间形态，衍生出符合当代休闲商业要求的新都市空间场所，是这一时期面临的普遍问题。日本横滨MM21地区的更新计划为全世界的旧工业区改造提供了范本。它的策略不是废旧立新，而是旧物再利用。通过改变原有建筑、设施及场地的功能，既再现了工业区的历史，又为人们提供了文化、娱乐、商业、办公等多元混合的城市功能。

——案例A：横滨MM21对废弃工业设施的商业化利用。

横滨MM21位于东京湾南侧的横滨境内，既是横滨摆脱东京卧城形象、发展自立商务核心区的要求，又可向南翼疏解东京商务办公的巨大压力。该项目建于原城市中心附近滨海景观地区，总用地186公顷，总建筑面积300—400万平方米，规划就业人口19万。整个滨水区规划中体现了对原有港区工业设施细致的改造与再利用理念，将船厂、船台、船坞等巧妙地结合进公共场所中。特别是对仓库群的商业化利用，将百年旧仓库改造成为包容了时尚购物及美食新天地的红砖仓库，有效地将那些旧厂房所能提供的高大空间和充裕面积，改良成了契合当代新型生活方式的理想场所。

——案例B：京都新风馆。

京都新风馆原本是制造业厂房，设计师保留了厂房的外墙肌理和钢构架，深红色的耐火砖构成有历史感的表情。裸露的钢构架则被喷涂成鲜明的黄色和蓝色。在围合式厂房的中庭搭建了用以小型演出和发布会的露天舞台。周边原本均质化的厂房按原有开间出租，形成一系列特色专卖店、餐饮场所和其他零售店面。