裸心谷项目分析
裸心谷案例分析
裸心谷
总体规划
低密度开发（0.05）、非污染内部交通系统、建筑朝向（东南、西南）
低碳建造及技术
居住体验
会议设施 | conference facilities
09:30 多功能茶室会议
12:30会所自助午餐
行团队会议，演讲和茶歇
11:30 总结
13:30 减压竹林漫步
09:00 多功能茶室开会
11:00 总结
14:00 在大草坪在户外活动，
12:00 爬山
12:00 办理离店手续
13:50 在裸心之家午餐
10:30 茶歇
12:30 裸心之家享用午餐
17:00入住房间
13:30 Decompression Walk - short hike in Day 2
12:30 Lunch at naked Home
12:30 Buffet lunch at the Clubhouse
08:00 Western or local style breakfast at 12:00 Check out
Conference facilities naked Stables Private Reserve is an ideal venue for companies to host corporate meetings, incentives and teambuilding events set amid the rustic Zhejiang countryside. It is perfect for school trips, product launches, concerts and cultural events, weddings, wellness events, sporting events, company annual parties and more. 800 sqm high-tech Indaba Conference Centre 200 sqm multi-function space Accompanying outdoor event space Multiple room setups available Overhead projector AV/TV equipment Wireless internet Flip charts In-Villa meeting setup also available upon request Tea House and Terrace
深度解读中国野奢度假头牌项目——裸心谷
深度解读中国野奢度假头牌项目——裸心谷在观光旅游时代，很多人认为度假酒店只是旅游目的地的一个配套；现如今时过境迁，随着购买力的增长，进入到休闲旅游阶段，如今的度假酒店本身就是旅游目的地。
一般来看，度假酒店有几大类，一类是知名国际品牌的度假酒店，他们往往拥有绝美的海滩、幽静的山谷，他们装修奢华，度假设施完善，但略显生硬。
还一类是精品度假酒店，如安缦、悦榕庄等大牌将设计艺术与自然景观完美嫁接，勾起人们对度假的向往，但价格不菲；再有一类是民宿，他们有情怀，接地气，但仍不够精致、优雅。
市场上经历了一批这样的酒店度假热潮，产品标准化的同时也意味着逐步走向成熟，但这些似乎都不是能代表最新一代旅游度假市场的产品方向。
本着这样的思路，我们投资团队最近沿着江浙沪一带几乎跑遍了这里著名的酒店项目。
最终看下来，莫干山的裸心谷的确是其中最为出众的一家。
其实很早就听说了裸心谷。
听到这家酒店的大名不是在圈子内，而是通过一位在外企工作的朋友那里知道的。
裸心谷的大名，可能最早就来自于上海外企的圈子里。
如今，裸心谷越来越成熟，关于这个成功的案例还是值得好好研究一番。
下面我们就针对裸心谷的市场定位、产品特色、运营模式等多个方面进行系统的解剖，看看这个著名的野奢度假品牌是如何炼成的。
一、九年时间磨砺，低调的品牌逐渐丰满直到现在我们才知道，裸心其实已经发展快九年了。
他们的第一个项目是在莫干山地区开发的民宿，叫做裸心乡，占地150亩，于2007年开业。
好产品自己会说话，裸心乡自开始营业起，八栋农舍改建而成的度假屋客人即络绎不绝。
公司创始人在裸心乡运营的时候，就特别留意着每个客人的预订，从这些客户的消费习惯里，寻找到他们的需求，从而再进行下一步的产品升级。
因此，作为裸心谷的DEMO版，裸心乡的运营为裸心谷的孕育提供了很好的经验。
直到2011年，裸心的第二个项目——裸心谷开业，就很快就以其独特的定位和高品质的产品爆得大名，这才算是引爆了整个莫干山地区的休闲度假市场，成为整个德清莫干山地区的头牌产品。
莫干山裸心谷分析-wenhan
夯 土 小 屋
数量：40栋 价格：两人房(一个家庭)，租金在1500-2000 元/天+15%的服务费
运营主体：整个项目的开发及运营均由裸心
酒店管理公司实施，在运营管理上长期推出
运
各类活动，吸引人气；
营
产品销售形式：树顶别墅销售状况良好，无
管
产权夯土小屋只租不售，以租金回现，长期
理
经营，提升人气和品牌知名度。
小结
一． 主题性度假村可以承担核心引擎的功能， 提升片区知名度，并强化周边度假环境， 作为可行性方向之一；
二． 以“裸心”概念契合本案养身养心的整 体调性，具有可深化养身主题的能力 （持续经营），同时，突出本案“静” 的优势；
三． 度假村形式的旅游产品契合本案地块相 对“疏”的竞争优势，拥有大量土地做 体验性娱乐项目；
四． 契合本案“中国的”“原乡的”概念，
与生硬的国际化度假体验形成差异；
案
例
五． 针对的客户并非纯高端客户，而是中高
启
端客户，对于本案来说，能与市场热衷
示
的纯高端和中低端形成差异化。
体
辅以一望无际的茶园，使其具有脱离于都市
验
之外的闲逸气息。
共121间客房，含40个夯土小 屋、30栋树顶别墅
裸心乡，原乡体验，在保留原农舍本色的基
础上改建成了原汁原味乡村风格的民房，以
石径、石墙、石阶、竹篱、茅舍营造静逸质
朴、闲情野趣的相聚情怀；
居
裸心谷，结合亚洲和非洲风情，把非洲的粗
住
旷热情，利用天然建材，结合传统建造技术，
个有水库、翠竹、茶林以及数个小村庄环绕的豪华
度假村。
2005年，南非人高天成来到中国，他七次深入在上
裸心谷案例分析
会议设施 裸心｜谷是在这浙江一带为企业举办企业会议，奖励旅游 和团队建设活动的理想之地。活动包括：学校考察，产品 推介会，音乐会，文化活动，婚礼，健康活动，体育赛 事，年会等。 800平方米Indaba会议中心 200平方米多功能空间 室外活动空间 多功能厅 投影仪 音像和视频设备 无线网络 会议书写板 也可按照要求在别墅进行会议摆台 茶艺馆和茶艺馆露台
裸心谷
总体规划
低密度开发（0.05）、非污染内部交通系统、建筑朝向（东南、西南）
低碳建造及技术
居住体验
会议设施 | conference facilities
团队建设活动 |team building activities
采茶比赛
这个活动是裸心酒店特有的活动，需要 一系列的技巧来完成。首先我们当地的 采茶大师——裸心酒店的阿姨——教小 组成员如何采摘合适的茶叶，在剩下的 有限时间内每个小组要比赛看哪个小组 采摘到最最好的茶叶。季节性供应。
深度解读野奢度假头牌项目裸心谷
深度解读野奢度假头牌项目裸心谷Document serial number【NL89WT-NY98YT-NC8CB-NNUUT-NUT108】深度解读中国野奢度假头牌项目——裸心谷在观光旅游时代，很多人认为度假酒店只是旅游目的地的一个配套；现如今时过境迁，随着购买力的增长，进入到休闲旅游阶段，如今的度假酒店本身就是旅游目的地。
一般来看，度假酒店有几大类，一类是知名国际品牌的度假酒店，他们往往拥有绝美的海滩、幽静的山谷，他们装修奢华，度假设施完善，但略显生硬。
还一类是精品度假酒店，如安缦、悦榕庄等大牌将设计艺术与自然景观完美嫁接，勾起人们对度假的向往，但价格不菲；再有一类是民宿，他们有情怀，接地气，但仍不够精致、优雅。
市场上经历了一批这样的酒店度假热潮，产品标准化的同时也意味着逐步走向成熟，但这些似乎都不是能代表最新一代旅游度假市场的产品方向。
本着这样的思路，我们投资团队最近沿着江浙沪一带几乎跑遍了这里着名的酒店项目。
最终看下来，莫干山的裸心谷的确是其中最为出众的一家。
其实很早就听说了裸心谷。
听到这家酒店的大名不是在圈子内，而是通过一位在外企工作的朋友那里知道的。
裸心谷的大名，可能最早就来自于上海外企的圈子里。
如今，裸心谷越来越成熟，关于这个成功的案例还是值得好好研究一番。
下面我们就针对裸心谷的市场定位、产品特色、运营模式等多个方面进行系统的解剖，看看这个着名的野奢度假品牌是如何炼成的。
一、九年时间磨砺，低调的品牌逐渐丰满直到现在我们才知道，裸心其实已经发展快九年了。
他们的第一个项目是在莫干山地区开发的民宿，叫做裸心乡，占地150亩，于2007年开业。
好产品自己会说话，裸心乡自开始营业起，八栋农舍改建而成的度假屋客人即络绎不绝。
公司创始人在裸心乡运营的时候，就特别留意着每个客人的预订，从这些客户的消费习惯里，寻找到他们的需求，从而再进行下一步的产品升级。
因此，作为裸心谷的DEMO版，裸心乡的运营为裸心谷的孕育提供了很好的经验。
莫干山裸心谷项目分析通用课件
涉及项目的规划、设计、建设、运营等多个方面。
02
项目分析
市场分析
市场规模与增长
01
莫干山裸心谷项目所在的市场规模及增长趋势，包括目标客户
群、潜在市场和未来发展前景。
市场细分
02
根据客户的需求和偏好，将市场细分为不同的子市场，并分析
竞争策略
探讨如何制定有效的竞争策略， 包括定价、促销、渠道和合作等 方面，以提升项目的市场地位和 竞争优势。
技术分析
技术发展趋势
分析当前和未来的技术发展趋势，以及这些趋势对莫干山裸心谷项 目的影响。
技术风险与机会
评估项目中涉及的技术风险和机会，包括技术成熟度、知识产权保 护和新技术应用等方面。
技术实施方案
感谢您的观看
市场前景
随着国内旅游市场的不断发展和人们对高品 质休闲度假的需求增加，莫干山裸心谷项目 具有广阔的市场前景。
竞争优势
项目依托当地独特的自然资源和生态环境，结合高 端的设施和服务，形成了较强的竞争优势。
发展策略
未来，项目将继续加强品牌建设、提升服务 质量、拓展市场份额，以实现可持续发展。
THANKS FOR WATCHING
项目收益预测
1 2
收益来源
莫干山裸心谷项目的收益主要来源于酒店住宿、 餐饮、会议服务、高尔夫球场、SPA中心等业务 。
预测依据
根据市场调研和历史数据，结合项目实际情况， 对各业务板块的收益进行了预测。
3
预测结果
预计项目在未来几年内将实现稳定的收益增长， 并有望成为当地旅游业的龙头企业。
项目发展前景
莫干山裸心谷项目分 析通用课件
浙江德清裸心谷酒店考察报告
皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库咨询人士学习成长与交流平台本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /长三角地区主题特色度假酒店代表 ——裸心谷案例一、项目介绍裸心是一个酒店管理公司，是由南非籍高天成和香港籍叶凯欣共同创办。
迄今为止有两个裸心度假物业，属豪华乡村度假圣地，分别在上海周边筏头和浙江省莫干山。
该公司是一家外商独资企业。
裸心酒店管理公司一个关键的原则是保持原汁原味：自然的乡土建筑和当地社区。
二、盈利模式1. 项目共有亩出让土地（出售部分物业），亩租赁土地（茶林等配套设施用地）。
通过这种方式来节约开发成本；2. 在亩出让的土地中建设栋年产权的树顶别墅，从年底开始对外销售。
销售价格从万不等；目前还剩下栋待售；另外租赁土地上建设栋圆形小屋（土坯客房）。
项目整体通过经营来获取收益。
3. 树顶别墅（产权别墅）采用售后返租赁政策，年固定租金回报约定为；还有一种浮动租金回报，目前经营情况来看，浮动租金回报大多在％之间；三、酒店经营模式1. 彻底的高端小众路线的酒店营销模式：由于该项目老板为南非籍欧洲人，有固定的外籍住客的销售渠道，酒店常规入住客人为外企和外籍人士，其余为大型企业、高级白领等（如联想、万科的小型会议客人）。
依靠这一点，该酒店走小众高端路线，来提高客房售价。
虽然酒店服务离星级酒店相差较远，但仍能保证较高的入住率。
皮匠网——开放、共享、免费的咨询方案报告文库咨询人士学习成长与交流平台本资料由皮匠网制作整理，批量下载方案请点击： /2. 从销售方式上，该项目必须提前预约才能入住。
临时客人不接待；酒店前台不能预定客房，客房的预定必须通过上海； 从销售渠道上，该项目拒绝在大众的订房网上进行客房销售；也没有大规模的团队销售，销售部只在上海；销售推广上与众多高端品牌嫁接。
如高端汽车路虎汽车，通过吸引高品质客源来打造高品质形象；四、其他亮点和不足：1. 尊重自然的环保设计理念：规划和建设基本不破坏山体，大量采用环保材料。
莫干山裸心谷项目分析ppt课件
林纲洋 集团首席营运官 13年的企业财务及地产开发经验。在此 之前，作为中国金光的地产开发部的总 监，负责 上海第一家W酒店的开发。在 金光集团任职之前，林纲洋是澳大利亚 墨尔本普华永道会计师事务所的经理， 他专注于商业价值和战略咨询。
房产开发团队
叶凯欣女士， Ben Wood 设计工作室总 监，哈佛大学建筑学硕士。 来上海之前，她在香港、纽 约和波士顿工作。来上海后， 她代表Wood和Zapata负责 新天地项目的监督工作。 2005年秋季，叶凯欣女士成 为Ben Wood 设计工作室合 伙人。 有着不同文化游历经验的叶 凯欣女士，担任了许多高端 项目的监督，包括;杭州西湖 天地、朱家角东方花园、上 海外滩源、北京77宫殿、上 海虹桥商业中心、丽江拉市 海度假村总体规划设计等。
设施 树顶别墅 圆形小屋 马厩 游泳池 餐厅 会议室 健康中心 儿童日托中心 有机农场 活动中心
数量 30 40 1 3 3 1 1 1 1 1
概况——功能
备注
81间房
一室一栋
用于喂养私家马
2个冬日温水泳池
1000平米的会议空间，包括8个房间和礼堂 包括1个SPA馆和14间治疗室
为度假村提供所有蔬菜和家禽 包括山地车、垂钓、采茶、骑马、射箭
合计 ——
——
70
7335.04
说明：1、树顶别墅最多户型为“三间房”，因此以它的价格为基准。 2、夯土小屋两种房型数量基本相等，因此取其中间价格。 3、按照2012年的放假规定进行统计，平日为196天，假日为169天。
餐饮 日平均客人数量：150人 日人均餐饮消费：150人 全年餐饮收入： 821.25万元 配套SPA 日平均客人数量：10人 日人均消费：700人 全其年它收收入入：： 255.5万元 预计100万元
最新 酒店装潢设计案例解析-精品
酒店装潢设计案例解析第五章设计案例解析与方法探析及实践5.1 设计案例解析5.1.1 裸心谷1. 项目概况裸心谷处于浙江莫干山的一片私人山谷中，裸心谷所处的自然环境十分优美，而且丰富多样，竹海遍布山岭。
四周被一些大型水库、翠竹、茶林以及村庄环绕着，就像是个世外桃源，这个度假村是一个强调可持续理念的豪华度假中心。
（图 5-1）裸心谷的设计是由很多有才华的设计师合作完成，并非一人之力，因此设计风格也更加多样化。
整个项目包括复式树顶别墅、夯土小屋、餐厅、酒吧、会议中心、养生水疗中心、三个室外泳池、马术中心，还有提供互动式的体验中心，圆形露天剧场等，是一个集住宿、娱乐、休闲为一体的度假村，而且具有极强的体验性。
其实，从“裸心”一词并不能很好的解读出这个酒店的内涵，但“裸心”一词是“naked”翻译而来，“naked”意味着把多余的、没用的东西去除掉，很直白的解读，有点返璞归真的意思。
然而，整个酒店的设计真的就像酒店的名字一样，无论是空间氛围，还是材料，还是空间陈设，甚至是菜品都显出质朴、原始、自然的本色。
2. 区位分析：莫干山是国家级风景名胜区，位于浙江省湖州市德清县境内（图 5-2），美丽富饶的沪、宁、杭金三角的中心。
莫干山并不高大雄伟，而是以它的风景优美，山泉修竹而闻名。
裸心谷整个项目位于莫干山南侧，整个项目离上海、杭州、苏州这些大都市都不过数小时的车程（图 5-3），选址在这里也确实是一个很好的选择。
这个项目本就是抱着远离城市的喧嚣，亲近自然，回归自然的理念而设计的，而周边这些大都市生活节奏都很快，人们不停的忙碌着，尤其这几年还饱受雾霾的困扰，很少有亲近自然、享受生活的机会，而裸心谷就给人们提供了这样一个机会，从上海、杭州、苏州这些地方驱车数小时便可到达享受一个愉快自然的周末。
3. 客户定位裸心谷的定位也很明确，就是针对国内外相对富裕的一些时尚人士以及旅游爱好者，让人们远离城市的喧嚣以及工作的压力，与自然亲密接触。
酒店案例分析URBN裸心谷和深圳蓝汐酒店(共18张PPT)
第3页，共18页。
一、酒店发展趋势
1、绿色、环保慢慢形成了气候——上海URBN酒店
酒店概况
上海URBN（雅悦）精品酒店位于胶州路，地处南京路北侧，邻近著名的前法租 界，是中国第一家碳中性（carbon-neutral）环保酒店（一年可节省电力30%，节能 27%，降低25%-30%的经营成本）。该酒店2008年开始运营，拥有26间客房，客房总面积 2300平米。酒店大楼由70年代的邮政局改建而成，特点是融合了上海地道元素，旨在提供
不必每天更换床单等等），到鼓励住客购买“碳积分”减少对环境的损害（上海URBN酒店），到酒
店发表声明，餐厅不再提供鱼翅食品（香格里拉），和全球潮流渐趋合拍。
3、越来越强调文化的价值。喜欢在文化名胜边选址的安缦，在中国首开两家，与颐和园和灵隐寺为邻。设计风格既
尊重场所，也考虑了作为奢华度假村必须有的要素，分寸掌握算是不愠不火。标杆的出现，将推动行业的进步。
1、绿色业、）环、保三慢慢林形、成豫了园气候，—计—划上中海U的R酒BN店酒店和度假村有三家，分别位于昆山、南京、湖州。
如上海的水舍（Water House），广州的卡丽酒店。 2、目的地度假村开始出现了——浙江莫干山裸心谷 裸叶Spa：隐匿在密林中，就像大自然中的摇篮，满载舒适、安逸与极尽的呵护。 2、目的地度假村开始出现了——浙江莫干山裸心谷 1、绿色、环保慢慢形成了气候——上海URBN酒店 2、目的地度假村开始出现了——浙江莫干山裸心谷 2、目的地度假村开始出现了——浙江莫干山裸心谷 该酒店品牌立志创建一个新的度假村品牌，与当地自然和人文环境特色相融合。 喜欢在文化名胜边选址的安缦，在中国首开两家，与颐和园和灵隐寺为邻。 2、目的地度假村开始出现了——浙江莫干山裸心谷 2、目的地度假村开始出现了——浙江莫干山 裸心谷
浙江省湖州市休闲地产裸心谷养生中心案例研究分析
6000-12000 12000-30000 30000以上
喝茶、打牌等世俗休 普通市民 闲
温泉、高尔夫、游艇、 富裕阶层 生态等主题休闲为主
全民、全方位休闲 所有阶层
就近的室内或茶馆等
休闲度假的地产项目、 度假景区等 休闲主题城区、高品 质综合度假村
一些具有先天资源优势的休闲地产已逐步在市场上展露锋芒。 在城市近郊的项目因为可达性强、环境良好往往成为休闲地产的新宠。 交通条件的改善及假期的增多，人们对休闲产品类的需求日益增加。 人们逐步接受了“5+2”的生活模式。 目前休闲地产的购买者主要是私企业主和高级白领，用于投资或者自己度假。 因为人们对生活质量的追求，越来越多人渴望选择城郊区休闲地产作为第一居所。
裸心谷概况
地址 规模 主题板块 年游客接待量 经营理念 经营模式
门票详情
浙江省湖州市德清县莫干山
占地360亩
树顶别墅、夯土小屋、会所、有机餐厅、池吧、水疗中心、 马场
20万人次
与自然融为一体的裸心理念 利用乡土农舍改建而成的居所，提供生态自然的居住体验， 强调可持续理念的豪华养生中心兼牧马自然保护区 没门票费用，收住宿费 树顶别墅：两房5300元/天，三房7800元/天，四房10000 元/天；夯土小屋：1500-2000元/天+15%服务费
浙江省湖州市休闲地产裸心谷养生中心案例研究分析
休闲地产 发展情况
随着人均可支配收入的不断增长，人们的休闲度假方式也在进行着阶段性 的变化，我国休闲地产目前正处于发展阶段，潜力巨大。
目前我国国内休闲地产进入发展阶段（如下表） 休闲度假经济发展规律
阶段
人均GDP/美元
休闲方式
休闲人群休闲场地起步阶 Nhomakorabea 发展阶段 成熟阶段
酒店案例分析URBN裸心谷和深圳蓝汐酒店
一、酒店发展趋势
1、绿色、环保慢慢形成了气候——上海URBN酒店 酒店概况
上海URBN（雅悦）精品酒店位于胶州路，地处南京路北侧，邻近著名 的前法租界，是中国第一家碳中性（carbon-neutral）环保酒店（一年可节省 电力30%，节能27%，降低25%-30%的经营成本）。该酒店 年开始运营， 拥有26间客房，客房总面积2300平米。酒店大楼由70年代的邮政局改建而成， 特点是融合了上海地道元素，旨在提供不同寻常的住宿体验，让宾客沉醉于 四周的环境，完全融入酒店周边的都市生活之中。
一、酒店发展趋势
迄今为止有两个裸心度假物业，在上海周边筏头和浙江省莫干山。 健康会所及游泳池位于酒店三楼，配备国际先进设备的健身房，以及桑拿，蒸汽房，25米的无边际泳池可以俯瞰欢乐海岸的心湖怡人
景UR致BN与1环、保桥绿(C色lima、te B环rid保ge)公慢司慢签署形了成长期了合气作协候议—（环—保上桥公海司U是一R家B致N力酒于店亚洲地区开发和实施碳减排项目的跨国公司，拥有
180多个碳减排项目，为多个国家提供碳交易平台和技术支持）。
如1、上设海计的商酒水务舍店型（度特W假a色t酒er店Ho—us—e）深，圳广蓝州汐的精卡品丽酒酒店店。
如以养生为卖点的浙江莫干山裸心谷，试图抓住现代都市人经常萌发的避世愿望，提供一个有丰富体验的度假场所。
Kikaboni：餐吧的在名字绿是色东非建语筑，意设思计是“上有机，”。设计师加入了众多环保元素，除了用回收旧地板、旧 作的为创砖华 想来侨基城因做集，地团面公向面司高和打端造细墙的分面首市家场的精，品包装设括饰计富型有外酒旅，店行，经U蓝验R汐、B精眼N品光还酒独店到把作的房为休华闲间侨和定城商会旅义所客为的人重，“要融不组合成了穿部中鞋分国， 传区沉统”淀文了化，华元侨素免城和去在国酒际了店化地行的业现毯十代，多艺年术来手 法酒。店减通少过启了发洗式的涤设剂计、带全来面的的生污活体染验。、温泉养生理念、当代有机美食以及时尚的夜生活等功能为人们带来全新的身心灵体验。
浙江莫干山裸心谷全新分析
裸心|乡——木兰小筑
• 适合两个人或是小家庭入住的独栋小屋 • 房子周围的院子，不但增添了隐蔽性，也提供了额外的 休憩空间 • 有完整的厨房、用餐区，卫浴以浴帘相隔
裸心|乡——天空小筑 • 高度及隐蔽性 • 静谧质朴，古意乡居，设施齐备先进，暖气和百叶窗，更为屋内带来冬暖夏凉 的舒适。 • 四间卧房，适合结伴同游，共享闲情野趣。
• 平和、静谧及家居情怀是裸心的设计追求 • 裸心|乡——外表古意乡居，内部生活设施 先进齐备，以石径、石墙、石阶、竹篱、茅 舍、圆木、石材、毛皮、农家营造静谧质朴 、闲情野趣的乡居情怀
裸心|乡
裸心|乡——紫岭公寓 可住 16 － 20 人，六间卧房，适合团体共 住
• 适合家族或朋友举办大型聚会 • 山路边，出入很方便 • 广阔的户外空间可进行烧烤晚会或宴会 • 一楼露台、二楼阳台
餐饮特色——裸心|乡
A、中餐——有机农家菜价格：每人 80 人民币
B、西餐—— 1. 早餐免费 2. 马阿姨的迷迭香烤鸡，130元/人 3. 395、鸡肉、牛柳等自治三明治，60-85元/人 4. 意大利肉酱面，80元/人 5. 烛光晚餐，180元/人 6. 烧烤（大份：每人 160 元 ，中份：每人 130 元 ，小份：每人 80 元 ，素食：每人 65 元） 7. 是日色拉或例汤 8. 野餐篮 9. 什锦自治甜点 10.烤全猪（需提前预定）
裸心提倡的生活方式——
住在豪华舒适的住所，和大自然融为一体，沉浸在一片静谧里，适时适地的强健及调理身体，重拾身心的平 衡，找回自我。 “裸心理念”的核心是设计、建造和管理生态度假村，实现环境、社会和经济三者持续发展。
建筑&景观——裸心
• 裸心|乡——在保留原农舍本色的基础上改建成了原汁原味乡村风格的 民房，以石径、石墙、石阶、竹篱、茅舍、农家营造静谧质朴、闲情 野趣的乡居情怀 • 裸心|谷——结合亚洲和非洲风情，把非洲的粗旷热情，利用SIP （structuralinsulated panels）的建筑技术，利用本地天然建材，结 合传统建造技术，打造成独特的奢华生态度假村 • 尽量减低对环境的影响，并与自然融为一体为最高原则 • 平和、静谧及家居情怀是裸心的设计追求
莫干山裸心谷度假村案例研究
【途中的小品设置考虑景观融入性及特色化】 夯土小屋的房号采用丛林中的动物名命名（熊猫、大 象、猴子、野猪等）；树顶别墅采用飞翔的动物名命 名（喜鹊、鹤等）； 路灯采用鸟巢等形态演绎，不突兀，不奢华，融入外 部环境； 门牌利用开采山脉时的原石布置
裸心谷的设计正是围绕这种需求，在自然风景 秀丽的旅游目的地建立一家功能齐全的5星级酒 店，以高品质、具有特色的全方位服务获取高额
利润。其对客户的筛选，主要依靠高昂的价格和
较为封闭的销售信息传播途径。
商务会议旅游者
这边有一个特色是team building ,团队建设，公司会 过来开开会啊，写写报告之类的，尤其是上海外资 公司的一些人，比较喜欢这里这种山清水秀的地方， 来的团队以公司为主，大部分来的团队都是百人内 的规模，小团队多点，30人左右，这里也比较适合 做小团队，因为都是方桌，大的一般需要圆桌；一 般3、40人的团队这里的宴会厅是可以容纳的，曼德 拉大厅可容纳80人，里面包括舞台什么的，设施齐 全；其他这里有专门的活动中心，负责策划所有人 的活动地的限制，对外的通道是要穿过村庄的，改 变的难度很大，包括政府、村民的土地征用；
模的竹林环绕，辅以一望无际的茶园，使其具有脱离于
都市之外的闲逸气息
山坡上一望无际的茶园
莫干山以清幽的竹林闻名
【驱动力体系】居住体验：裸心乡，原乡体验，在保留 原农舍本色的基础上改建成了原汁原味乡村风格的民房， 以石径、石墙、石阶、竹篱、茅舍营造静逸质朴、闲情 野趣的相聚情怀
古老的中国和现代的舒适，在此交会！
考察启示
【酒店的实用性及仪式感兼备】 在裸心谷酒店，其承载了入住客人首进酒店的第一 印象，所以在位置选择上较为用心；因同时兼备餐 饮的功能，在就餐过程中客户体会到舒畅、轻松感 及宽阔眼界，面山露水，景色怡人； 酒店内部另布置了休息区及手工艺品等特色商品销 售区
dlc莫干山裸心谷方案文本
目标与愿景
dlc莫干山裸心谷方案的目标是实现 环境保护与旅游业发展的良性互动， 提升莫干山裸心谷的生态环境和旅游 品质。具体目标包括
2. 提升莫干山裸心谷的旅游品质，为 游客提供更加优质、舒适的旅游体验 ；
1. 保护莫干山裸心谷的生态环境，提 高生态系统的稳定性和抵抗力；
3. 通过实施方案，推动莫干山裸心谷 的可持续发展，促进当地经济的增长 。
资源循环利用
实现资源的循环利用，减少浪费，提高资源利用效率 。
未来发展预留空间
在规划设计中，为未来发展预留空间，确保项目的可 持续发展。
03
总体规划布局
功能分区规划
01
生态保育区
该区域主要负责保护和恢复生态环境，包括森林、湿地、野生动植物栖
息地等。该区域禁止任何形式的开发和建设，以确保生态系统的完整性
项目背景及意义
随着中国经济的快速发展和人民生活水平的提高，旅游业也得到了快速发展。然而，旅游业的快速发 展也对当地环境和生态系统造成了不同程度的破坏。因此，保护和提升旅游目的地的生态环境和旅游 品质成为当前旅游业发展的重要课题。
莫干山裸心谷作为中国著名的旅游度假胜地，其生态环境和旅游品质直接影响到游客的体验和当地经 济的发展。因此，dlc团队提出了莫干山裸心谷方案，旨在通过一系列措施来保护和提升莫干山裸心谷 的生态环境和旅游品质，为游客提供更好的旅游体验，促进当地经济的可持续发展。
客户服务
提供优质的客户服务，包括咨询、预订、投诉处理等方面，提高 客户满意度。
支持体系
建立完善的支持体系，包括技术支持、培训支持、物资支持等方面 ，确保景区运营顺畅。
客户关系管理
建立客户关系管理系统，对客户信息进行分类和管理，提供个性化 的服务方案。
德清裸心谷——心向自然 返璞归真
湖州德清裸心谷——心向自然返璞归真项目概况项目选址：位于浙江省风景秀丽的田园胜地莫干山。
距离上海两个半小时车程，距离杭州半小时车程，距离德清县火车站约15KM，杭宁高速德清出口20分钟车程。
项目定位：让裸心谷在中国成为一个范例，一个在自然环境中，能够永续经营的世界级度假村。
项目总体规模：裸心乡占地150亩；裸心谷占地360亩。
主要设计要点1.设计构思利用充满乡土气息的农舍改建而成的居所及融合亚洲和非洲风情的别墅，提供返璞归真、回归本源的体验，成为释放工作压力的理想去处，是一个强调可持续理念的高端奢华度假村。
2.开发模式采用“1+N”的开发模式，裸心谷拟打造以住宿为核心体验的高端度假产品，着力于品牌打造，“住”是核心，旨在享受绝妙住宿体验的风情产品，N为配套发展的多业态产品。
裸心谷的“1+N”模式定位为高端产品，将成为区域旅游产业发展的提升“引擎”，也是给优质自然旅游资源“雪中送炭”。
目前，裸心谷的开发逐步显现体量成规模、高度私密、外形独特、设施全面、运营扁平等特点。
3.客户定位中高端度假和商务客户，以上海客户为主，辐射长三角，企业客户、团队拓展特别多。
4.公共服务设施配套包括文化设施——活动中心、儿童俱乐部、Indaba会议中心等，休闲运动设施——私人马厩、健身中心、裸叶水疗中心等及商业设施——会所、裸心小馆、池吧、Kikaboni餐厅等。
5. 可持续发展理念通过采用闭环水系统、过滤湿地流水等方式达到节水效果，采用太阳能灯新能源和节能灯等措施减少能源消耗；同时，在建筑材料注重美感与环保的结合，使用可再生材料，室内装饰方面通过建筑工艺节能减排。
雇佣当地居民，提升就业机会。
所有的食物就地取材，以当季的农产为主，就近向当地农户购买。
标志性建筑与景观1.夯土小屋原乡体验，在保留原农舍本色的基础上改建成了原汁原味乡村风格的民房，以石径、石墙、石阶、竹篱、茅舍营造静逸质朴、闲情野趣的相聚情怀2.树顶别墅结合亚洲和非洲风情，把非洲的粗旷热情，利用天然建材，结合传统建造技术，打造成独特的奢华生态度假村。
裸心谷
裸心谷裸心|谷是中国为数不多的提供骑乘乐趣的度假村之一，拥有设备完善的马术中心，可容纳20匹良种骏马，设有马术赛场和跑马山道。
度假村明年将增设三个户外泳池（其中一个是为冬季而设的加热泳池）、山地自行车道、登山道以及有机农庄，让宾客可以享受到更多的自然美景、当地野生动植物，以及清新的山野空气。
裸心 | 酒店管理集团同时持有并经营位于莫干山的裸心 | 乡。
裸心 | 乡开设于2007年，是由八间位于山腰的农家小屋改造而成的度假村，树立了环保可持续发展和社区合作的典范。
而全新的裸心|谷带来进一步的奢华享受，在提倡户外体验的同时，兼顾了人与自然和谐相处的基本理念。
裸心|谷的目标是成为国内外富裕阶层人士及旅游爱好者首选的度假村，为客人提供与众不同的豪华度假体验，让人远离尘嚣，回归自然。
度假村设有121间客房，分布于独栋树顶别墅及夯土小屋之中——所有建筑均采用业内领先的可持续材料建造，裸心|谷锐意成为亚洲第一家获得LEED白金级可持续发展证书的度假村。
树顶别墅和融合亚非风格的室内设计均出自benwood Studio Shanghai的知名建筑师叶凯欣之手。
由benwood Studio Shanghai负责的知名大型项目包括集餐饮和娱乐于一体的上海新天地等。
夯土小屋则是由上海本土环保建筑设计师A00 Architects操刀。
匠心独运的室内外设计，令秀美的山野景观更显迷人，带来返璞归真的自然体验，同时对环境的影响减至最低。
30栋树顶别墅均采用复式设计，提供豪华的双卧室、三卧室或四卧室套房选择。
高挑的楼层和从地面到天花板的玻璃幕墙带来无障碍的绝佳视野。
别墅的第二层高于树冠，室内为设备齐全的厨房和客厅，而开阔的室外露台设有浴缸、烧烤台和用餐区。
所有别墅均配有高速无线上网、36寸卫星电视、CD机、DVD机、ipod基座、高级音响和中央空调系统。
水疗式淋浴、纯天然卫浴用品、独家床品和随传随到的管家服务，为宾客送上极致奢华的享受。
莫干山裸心谷度假村案例研究 课件
可持续性发展 度假村重视环保，采取了一系列可持 续性发展措施，如使用可再生能源、 水资源回收等。
市场定位准确 针对高端市场，提供定制化服务，满 足了客户对高品质休闲度假的需求。
不足之处反思
设施老化
部分设施使用年限过长，需要更新换代。
服务人员素质参差不齐
部分服务人员缺乏专业培训，服务质量有待提高。
价格偏高
精准市场定位
根据目标客户群体需求，提供定制 化服务，满足市场需求。
04
THANKS
感
投资预算
在度假村开发建设前，需要进行详细的项目投资预算， 以确保项目的经济效益。
资金使用监管
建立完善的资金使用监管机制，确保资金的安全和合 理使用。
施工进度与质量控制
施工进度安排
根据度假村的开发计划，合理安排施工进度， 确保项目按时完成。
质量控制措施
采取一系列的质量控制措施，如材料检测、施 工工艺控制等，确保施工质量符合要求。
安全监管
加强施工现场的安全监管，确保施工人员的生命安全和健康。
环境保护与可持续发展
环境保护措施
在度假村的开发建设中，采取一系列 的环境保护措施，如水土保持、噪声 控制等，以减少对环境的负面影响。
可持续发展策略
将可持续发展理念融入度假村的开发 建设中，如采用节能环保材料、推广 绿色出行等，实现经济、社会和环境 的协调发展。
招聘具有专业知识和技能的员工，通过面试、笔 试等环节选拔优秀人才。
员工激励与考核
制定合理的薪酬福利制度和绩效考核标准，激发 员工的工作积极性和创造力。
团队建设与培训
加强员工之间的沟通与协作，定期组织团队建设 活动和培训课程，提高员工凝聚力。
财务管理与风险控制
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管理费用：取总投资的5% 总费用：11700×0.05＝585万元
投资总额： 1300＋10400＋1500+585＝ 13785万元
项目投资分析说明
2、工程造价：
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1、土地费用根据德清国土局资产科调研预估，参考当地商业用地价格，可能更优惠；
主要分两部分，一是土建及装修造价，小屋为混凝土结构，成本较低；别墅为全钢 结构加混凝土楼板，造价较高；室内装修为简装+设备+家具，预计在3000元/平米 左右； 二是室外道路、管网以及与外部连接的市政水电、通讯、网络配套设施，该部分成 本较高，主要参考青山湖园区道路、挡墙，以及杭州外接市政管线推算。 3、费用：主要为财务和管理费用，按实际工期和资金占用推算，资金成本按6%暂估。 4、由于室外环境主要依托自然，未进行改造，景观成本比想象中要少很多。 5、设计费主要由境外公司和知名建筑人完成，预计费用较高。 注：酒店官网宣称总投资约1.5亿元人民币，与我们估计较为接近，预计实际投资1.21.3亿元左右。
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四、投资风险评估
选址规划风险
1、选址风险：主要依托景观、旅游和人文资源，以及经济和消费 水平，具有较高的风险； 2、规划风险：建筑、装修、设施设备和旅住方式的高度统一，具 有较高的规划难度；外围配套对成本影响较大。
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四、投资风险评估
经营风险敏感点
1、销售渠道：主要利用特色理念塑造品牌；注重境内外特属渠道推 广，是文化经营和特色旅游服务的结合，具有一定的复制难度； 2、酒店经营：软性服务和口碑传诵非常重要。
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三、模式可复制性分析
土地与开发政策
1、用地性质：商业或旅游用地，最好能直接销售； 2、规划要求：低容积率、高绿化率、低密度建筑； 3、土地成本：根据各地差异，在总投资中占比较低，未来有上升 趋势； 4、开发要求：前期有招商需求，未来将限制开发。
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三、模式可复制性分析
规划要求
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裸心|谷
项目综合分析
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目录
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一、酒店基本情况分析
缘起
2007年，湖州市莫干山镇劳岭村的三九坞总共有18户人家。 南非小伙高天成（Grant Horsfield）第一次骑自行车来这里游逛 时，村里只有二十来个留守的老人，年轻人或外出经商、或进城打 工，空留下很多老式的泥坯房、西洋楼。 了解到这些泥坯房大多闲置，高天成和朋友们毫不犹豫地租下 了八栋农房，一租就是15年。这些农房被改造成可以接待客人的 小屋，变成了度假村，于是在2007年，裸心乡诞生了。之后， 2011年10月，裸心谷也开幕了。在高天成和合伙人的努力下，裸 心成了一个颇负盛名，而且非常成功的的公司及品牌。
（四）裸心谷酒店营销
客源地
•境外（主要来源：美国、新加坡、马来西亚等），20％－30％比例 •境内（主要来源周边城市：上海、杭州、苏州、南京），70％－80％比例
主要客户形态
•家庭 •情侣（2－3人） •朋友（4人以上）
主要入驻目的
•度假 •休闲体验 •高端商务活动
客户价值诉求
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推广策略
餐饮： 按照15％GOP率估算：821.25×0.15＝123.18万元 配套： 按照25％净利润率估算：355.5×25％＝88.86万元 合计：2779.29万元 静态投资回收期：13785万元÷2779.29万元＝4.95年
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（六）未来发展战略
截至 2012年底，包括上海总部及浙江的两个度假村，在未来的五年到十年 间，裸心酒店管理集团计划扩展到十个度假村。
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40 40 70
（8500×1.15×0.6×30×169）=2973.55
（1700×1.15×0.6×40×196）= 919.63 （2100×1.15×0.7×40×169）=1142.78 7335.04
说明：1、树顶别墅最多户型为“三间房”，因此以它的价格为基准。 2、夯土小屋两种房型数量基本相等，因此取其中间价格。 3、按照2012年的放假规定进行统计，平日为196天，假日为169天。
naked 2、收入估计
客房
房型 树顶 别墅 夯土 小屋 合计 价格 （元/间/晚） 平日：6800 全年平均 入住率 50％ 数量 （套） 30 全年收益 （万元） （6800×1.15×0.5×30×196）=2299.08
假日：8500
平日：1700 假日：2100 ——
60％
60％ 70％ ——
裸心谷在ELLE台湾版上的软文
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主要营销策略是投放时尚类杂志软文或广告，进行精准营销
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(五）裸心谷酒店经营效益分析
1、价格
2012客房价格 餐饮价格
A、中餐——150元/人 B、西餐—— 快餐：120元/人 烧烤：250元/人
配套价格
SPA 680-980元/60m 骑马 250元/30m
可持续发展理念 在建筑上坚守永续的原则，第一个在亚洲得到LEED白金奖。雇佣当地居 民，提升就业机会.所有的食物就地取材，以当季的农产为主，就近向当地 农户购买 。
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二、酒店经营分析
产权式酒店开发与销售 经营内容
酒店经营管理
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（一）管理团队
高天成，南非人， 集团的创始人和总裁。 在2005年来到中国之前，高天成先 生曾在英国及南非工作，有超过10 年的商业经营及运作经验。2004年， 高天成获得了开普敦大学商学院的 MBA学位。
有着超过16年餐饮及高档豪华度假村的管理经验，他以丰富的经验领导新 度假村——naked Stables的试营业和运营。在加入naked 之前，Kurt曾 担任过“第六感觉”Laamu试营业总经理和“第六感觉”Soneva Gili的驻 店经理。Kurt是来自南非，并拥有康奈尔大学授予的酒店管理硕士学位。
韩天宁－销售总监
来自荷兰阿姆斯特丹，韩天宁拥有商业学学士学位、战略管理硕士（专注于 中国商业文化）。来集团的第一年韩天宁将公司的销售业务提高了350%， 并为公司带来了不少国际性的大公司客户，这其中有国际大企业联合利华和 可口可乐，也有上海美国学校等当地机构和中国银行等中国龙头企业。
Kurt Berman - naked 私人度假村总经理
林纲洋 集团首席营运官 13年的企业财务及地产开发经验。在此 之前，作为中国金光的地产开发部的总 监，负责 上海第一家W酒店的开发。在 金光集团任职之前，林纲洋是澳大利亚 墨尔本普华永道会计师事务所的经理， 他专注于商业价值和战略咨询。
房产开发团队
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叶凯欣女士， Ben Wood 设计工作室总 监，哈佛大学建筑学硕士。 来上海之前，她在香港、纽 约和波士顿工作。来上海后， 她代表Wood和Zapata负责 新天地项目的监督工作。 2005年秋季，叶凯欣女士成 为Ben Wood 设计工作室合 伙人。 有着不同文化游历经验的叶 凯欣女士，担任了许多高端 项目的监督，包括;杭州西湖 天地、朱家角东方花园、上 海外滩源、北京77宫殿、上 海虹桥商业中心、丽江拉市 海度假村总体规划设计等。
投资收益分析
1、建设成本：总体较低，以建安装修成本为主；外部配套具有很 大的不确定性 2、运营成本：人员和营销成本较高，对地域性的人工、食材等有 较高依赖性； 3、收益分析：按当前价格计算，有非常高的盈利能力；
4、未来预期：竞争可能加剧，售价和入住率有可能下降。
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三、模式可复制性分析
经营管理要求
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一、酒店基本情况分析
概况——业态
树顶别墅 • 2室、3室以及4室的别墅
夯土小屋 •夯土小屋与山顶夯土小屋
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一、酒店基本情况分析
概况——配套
包括马场、水疗中心、活动中心、三个餐厅、两个泳池、会议中心等
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一、酒店基本情况分析
概况——特色
设计构思 亚洲和非洲风情的巧妙结合，把非洲的粗旷热情，以及与自然密不可分， 天衣无缝的衔接在亚洲的土地上。所有建筑的设计都以尽量减低对环境的 影响，并与自然融为一体为最高原则。
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餐饮 日平均客人数量：150人 日人均餐饮消费：150人 全年餐饮收入： 821.25万元
配套SPA 日平均客人数量：10人 日人均消费：700人 全年收入： 255.5万元
其它收入： 预计100万元 总计：8500万元
naked 3、经营利润估计
客房： 按照35％GOP率估算：7335×35％＝2567.25万元
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酒店人员 员工总数：370人 人数最多岗位为清洁服务人员：160人 餐厅均为酒店自身经营，餐厅服务人员员工含 在其中，大约40人。 与一般酒店不同的岗位是：客户管家、茶园工 人、马场员工等。
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（二）项目投资分析
土地 总用地：按400亩测量估算 建设用地：100亩（可能不到，属政府 正式出让部分，其他为租赁） 土地单价：10万元/亩（参考当地类似商 业用地出让基准价格） 土地总价：1000万元 茶地租赁总额：300万元 合计：1300万元 财务费用 总费率：12％ 总费用：1.25×0.12＝1500万元 建筑 土屋单价：60万元 土屋总价：60×40＝2400万元 别墅单价：200万元 别墅总价：200×30＝6000万元 道路管网及其它配套设施 2000万元 合计： 10400万元 建设工期：拿地2009年 施工：2010-2011年9月
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三、模式可复制性分析
选址要求
1、自然环境：选择有地缘特色的自然环境，强调山水结合； 2、人文环境：以当地建筑风貌、风俗人情和特色人文景观为主，具有国际影响力 最佳； 3、交通通达性：与周边中心城市距离最好不要超过150公里； 4、内部环境：山地+峡谷+溪流，有一定的坡度，植被覆盖率较高； 5、经济消费水平和习惯：收入较高，崇尚自然生活方式，有钱有闲，有周末和 假日出游习惯。 注：以入住2天，人均消费1万元/人为例，至少需月收入5万元以上左右群体。