论建立小区车位、车库用益物权的必要性和可行性

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论建立小区车位、车库用益物权的必要性和可行性

一、问题的提出

在我国《物权法》颁布以前，关于小区车位、车库的规定引发了学术界的激烈讨论，争议的焦点在于小区车位、车库的归属及利用问题。小区停车位可以分为三大类，地上独立车库，地面停车位，地下停车位。实践中，还有建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位等种类，而现实生活中多见的是上述三种类型车位，本文的论述即以此三种车位、车库为中心，除非特别指明，本文所指车位、车库即指上述三种车位、车库。

小区车位、车库归属问题随着《物权法》第74条的规定已基本得到解决，然而归属争

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端渐渐平息后，逐渐而来的是小区车位、车库利用的问题。在我国《物权法》中规定的不动产用益物权的法定四种类型主要以土地为客体，而对于现实中与生活息息相关的不动产——小区车位、车库是否也能作为用益物权的客体来规范小区车位、车库的利用问题，法律没有规定，但是它是否应该作为用益物权客体进行规定呢，值得研究。笔者认为，在现实情况下，为了充分开发利用土地资源，用益物权的地位越来越重要，对于小区车位、车库规范利用的问题，建立小区车位、车库用益物权有其必要性及可行性。二、建立小区车位、车库用益物权的必要性（一）小区车位、车库用益物权的制度价值

制度价值指的是小区车位、车库用益物权制度作为一种制度设计所能满足主体需求的能力，该价值之大小由其制度的优越性即小区车位、车库用益物权制度在现实社会生活中的作

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用决定。一些人认为，对于小区车位、车库没有必要设立用益物权进行利用，其完全可以通过租或者买的方式来进行。但是笔者却认为，这种观点值得斟酌。

认为小区车位、车库完全可以通过购买或者租赁来加以利用，没有必要设立用益物权，这种说法没有认识到通过买和租的方式利用他人小区车位属债权性利用，而通过设立用益物权进行利用则属于物权性的利用。债权仅具有相对性，为相对权，不具有支配性和对抗性，其效力仅及于债之相对人，而物权的优势恰恰是具有排他性的对世效力，属于支配权，绝对权，其效力具有对世性，可以对抗任何人。以债权调整小区车位、车库的利用增加了车位主更多的交易风险与诉讼风险，而对小区车位、车库设立用益物权，对其进行物权性利用则更能保护物的使用人的利益，王泽鉴说：“用益物权使物的利用关系物权化，巩固当事人间的

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法律关系，得对抗第三人，此为用益物权在法律结构上异于债权的特色。”有些学者也提出了租赁权在性质上是用益物权而非传统理论上的债权。这些都体现了用益物权的优越性，但是并不是说小区车位的债权性的利用制度就完全可以废弃，而是给予当事人更多的利用选择权，让其决定对物的利用方式。（二）建立小区车位、车库用益物权结构价值结构价值，其主要是指对小区车位、车库进行用益物权的利用，其作为不动产用益物权的一部分，它对整个用益物权体系的影响。本文所讨论的小区车位、车库，设置于存在建筑物区分所有权情形下的小区住宅内。

我国《物权法》中的用益物权类型包括有：土地承包经营权、建设用地使用权、地役权和宅基地使用权。这四种用益物权都主要存在于土地之上的。而国外对于用益物权的法律规

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定，大多是既可适用于土地，也可适用于建筑物之上。众所周知，我国理论上采取建筑物与土地的二元主义。由此，突出的问题是，我国《物权法》中的用益物权类型主要只针对于土地，而建筑物在用益物权法上究竟有没有存在的价值？笔者认为，土地用益物权和建筑物用益物权具有同样的价值，在我国关于不动产的物权法理论研究中，关于土地的相关法律研究相对而言较为丰富。但对于另外一种重要的不动产——建筑物，学者们对其之上的用益物权问题研究并不充分。而小区车位作为小区住宅建筑物的一部分，小区车位用益物权的建立，对于完善整个不动产用益物权体系有重大意义。（三）建立小区车位、车库用益物权的理念价值

理念价值则是指对小区车位、车库进行用益物权的利用，对于《物权法》上的“物尽其

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用”理念的深刻贯彻与影响。《物权法》是以调整物的归属和利用为核心，传统的物权法主要是以调整物的归属为其核心价值。但是，随着社会生活的变迁，时代的发展，现代《物权法》逐渐从以“所有”为核心价值过渡到以“利用”为核心价值，“物尽其用”不仅是其重要理念，也是其核心价值。正如有的学者所言：“现代市场经济的发展中人们利用他人财产来创造经济和社会效益的做法被称之为普遍的行为方式，物权法也随之以重视和保护财产的所有关系为中心，逐步转向了以重视和保护财产的利用为中心。”用益物权是具有使所有权人与使用权人相分离的特色，所有权人不用自己使用物也能获得收益，而使用权人不用取得物的所有权就能对物进行占有、使用和收益，这样看来，所有权人与使用权人都得到了自己的利益，从而使物的价值得到充分的发挥，社会资源得到有效的利用，资源进行充分的整合。

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因此，对小区车位、车库进行用益物权的利用，是这个社会发展的必然要求，满足了人们对物利用的需求，也是《物权法》物尽其用价值理念的全面体现。三、建立小区车位、车库用益物权的可行性（一）小区车位、车库用益物权变动的公示制度

某种权利若要得到尊重与保护则必须先为他人所知晓。就债权而言，其不存在公示的要求，因为债权仅需特定人的履行行为即得满足。而在物权领域，其属支配权、绝对权，权利人以外的所有人皆负不得侵害的消极义务，因此，物权的设立与变动都必须以一种可以从权利外部察知的方式向社会公开，从而使第三人知道。对于小区车位、车库公示的方法，笔者认为小区车位、车库属不动产，对其进行登记作为其公示方法较为妥当。但从现行法律法规看，对小区车位、车库进行登记缺乏相应的理论依据。《物权法》第10条规定：“不动产