《房地产经济学》第5章房地产价格体系(精)
2024版房地产经济学基础概论
2024版房地产经济学基础概论2.1 房地产经济学定义2.2 房地产市场的特点2.3 房地产经济学的研究范畴第三章：房地产市场分析3.1 市场供需分析3.2 价格决定机制3.3 市场周期与波动第四章：房地产投资分析4.1 投资特性与风险4.2 投资回报分析4.3 投资组合与策略第五章：房地产金融5.1 房地产融资方式5.2 房地产信贷市场5.3 房地产信托与基金第六章：房地产开发流程6.1 土地获取与规划6.2 设计与施工6.3 销售与运营第七章：房地产法律与政策7.1 房地产法律法规概述7.2 房地产政策影响7.3 房地产税收政策第八章：房地产估价方法8.1 估价原则与方法8.2 市场比较法8.3 成本法与收益法第九章：房地产经济周期与宏观经济9.1 经济周期对房地产的影响9.2 宏观经济政策与房地产9.3 国际视角下的房地产经济第十章：房地产经济学案例研究10.1 国内外房地产案例分析10.2 案例中的经济学原理10.3 案例启示与应用第十一章：课程总结与展望11.1 课程知识回顾11.2 房地产经济学发展趋势11.3 未来研究方向与挑战第十二章：附录12.1 参考文献12.2 术语解释12.3 相关法规与政策链接第十三章：课程评估与反馈13.1 课程评估标准13.2 学生反馈机制13.3 教学改进建议第十四章：签字与认证14.1 学生签字栏14.2 课程完成时间14.3 课程认证机构合同编号______第一章：引言1.1 课程概述本课程旨在为学生提供房地产经济学的基础知识，涵盖房地产的市场分析、投资、金融、开发流程以及相关法律法规等多个方面。
1.2 教学目标课程目标是使学生能够理解房地产市场的运作机制，掌握房地产投资分析的基本技能，并熟悉房地产相关的法律政策。
1.3 课程结构与安排课程分为理论教学和实践案例分析两部分，每周安排____课时，共____周。
第二章：房地产经济学基础2.1 房地产经济学定义房地产经济学是研究房地产资源配置、市场交易和价格形成等经济活动的学科。
房地产价格体系
房地产价格体系在房地产市场中，价格体系是一个重要的组成部分，它直接影响着房屋的买卖行为及市场的运行。
房地产价格体系主要由供需关系、市场信息、政府政策等因素来决定。
首先，供需关系是影响房地产价格体系的核心因素之一。
当需求大于供应时，房地产价格往往会上涨；相反，当供应大于需求时，房地产价格会下跌。
供需关系的变化受多种因素影响，包括经济发展水平、人口流动、城市化程度等。
例如，高速经济发展下人口集聚，导致购房需求增加，从而推高房地产价格。
其次，市场信息在房地产价格体系中起着至关重要的作用。
市场信息的透明度和准确性，能够提供给买卖双方全面的信息，帮助他们做出合理的决策。
例如，及时发布房价指数、土地供应计划等信息，可以使市场有效运行，并减少信息不对称带来的不确定性，从而稳定房地产价格。
此外，政府政策也对房地产价格体系产生重要影响。
政府通过调控市场供需、调整土地供应、制定贷款政策等手段，来影响房地产价格。
例如，政府实施的限购政策可以抑制需求，从而降低房地产价格；政府对土地供应的控制可以影响新房的供应，进而影响市场价格。
在实践中，房地产价格体系是一个复杂的系统，受到多种因素的综合影响。
为了保持市场稳定，有必要建立一个监管机制，确保价格的公平和透明。
同时，政府还应加大对市场的宏观调控力度，优化土地使用规划，加大住房供应，以平衡房地产市场供需关系，从而维护房地产价格的稳定。
总之，房地产价格体系是一个复杂的系统，受到供需关系、市场信息和政府政策等多种因素的共同影响。
只有在供需平衡、市场信息透明和政府政策合理的前提下，才能建立稳定的房地产价格体系。
这有助于保持市场的健康发展，推动经济的可持续增长。
房地产价格体系是一个极其复杂的系统，它受到诸多因素的综合影响。
在这个体系中，供需关系、市场信息和政府政策是主要的影响因素。
首先，供需关系对房地产价格体系的影响至关重要。
供需关系取决于市场的需求和供应状况。
需求方面，人们购买房屋往往受到收入水平、信贷政策、人口流动等因素的影响。
《房地产价格》PPT课件
第二节 房地产价格的构成
一、商品房价格的构成 （一）土地开发费 1、生地价格 2、征地发生费 3、前期工程费 4、基础设施建设费 5、土地开发企业管理费和计入成本的贷款利息 6、税金 （二）建设安装工程费 （三）基础设施建设费 （四）工程设计费 （五）公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费 （六）商品房流通费 （七）房地产开发企业的利润和税金 （八）贷款利息
（一）房地产价格的涵义 房地产价格是房屋价格和土地价格的统一，是
房地产商品价值和地租资本的综合价值的货币表现。
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格概述 （二）房地产价格形成的三因素
房地产的效用 供给的相对稀缺性 房地产的有效需求
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格的概述
二、房地产价格的特征 （一）价格影响的广泛性 （二）价格的趋升性 （三）房地产价格实体的双重性 （四）价格因素的复杂性 （五）价格的地域性 （六）价格的风险性
制作人 丁刚 张奎
BACK
第三节 影响房地产价格的因素
一、房地产价格的内部影响因素 （二）地产本身基本条件对土地价格的影响
1、区位 2、地形、地势 3、地质条件 4、土地使用功能
制作人 丁刚 张奎
BACK
第三节 影响房地产价格的因素
二、房地产价格的外部影响因素 （一）社会因素
1、社会稳定状态 2、人口因素 3、城市化 4、教育及社会福利状态
制作人 丁刚 张奎
第一节 房地产价格的概述
三、房地产价格的分类 （一）房产价格、地产价格、房地产价格 （二）评估价格、理论价格、市场价格 （三）单位价格、楼面价格、总价格 （四）拍卖价格、招标价格、协议价格 （五）使用权价格、所有权价格 （六）标准价、成本价 （七）征用价格、课税价格、抵押价格 （八）出售价格、出租价格
房地产经济学讲义PPT课件第4讲 房地产价格
•
评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算
而得出的价格，可称之为参照价格。
•
实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争
烈度等因素的深刻影响，也可称之为市场价格。
•
房地产价格形成方式还可从价格形式的角度进行划分
为：自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。
何地点使用，而是一种权利关系的转移；因而房地产价格实质上是权利价格。房地产权利
包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权
利组成的。房地产所有权是最完全的、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当
权。同时，又由于房地产使用价值的多样性，对于同一种房地产不同的人所需要的用途是
• 周边环境因素 ：如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气 清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、 机场等噪声源或垃圾处理场等，价格就低。
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房地产价格与其它变量的关系
• 房地产价格与房地产租金
租赁和买卖市场具有互补、竞争和依存关系
其他一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。
房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地
的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不
可分割的统一体的价格。
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（二）房地产价格的具体特点
• 1．房地产价格具有明显的权利价格特征
•
房地产本身空间的固定性和不可移动性，不像其他商品一样通过买卖可以转移到任
•
自由市场价是完全由市场自发调节并由企业自主确定的房地产价格，这是主体，
房地产经济学之房地产估价概述经典课件(PPT58页)
表格式报告
书面报告
叙述式报告
1.确定问题 2.制订评估计划 3.收集并分析有关数据
一般数据
标的财产数据
可比财产数据
最有效和最佳使用 4.使用估价方法
销售比较法
成本法
收入法
5.得出估价结论 6.形成估价报告
3.房地产估价方法
3.1比较法
比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市 场情况下的价格或价值得一种方法。
⑵确定房地产估价的基本事项 ①明确估价目的：买卖、地明确估价对象，因为依据有关法律、法规 ，有些房 地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围 和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着 很重要的规定作用。 如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。
或价值。 过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。 实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。 ⑸ 公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来
说都是公平合理的价格。
2.2房地产估价的基本程序
是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后 进行次序。 ⑴获取估价业务 被动接受、主动争取、自有自估
• 不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。 • ⑴房地产交易的需要 • ⑵房地产抵押的需要 • ⑶房地产保险和损害赔偿的需要 • ⑷房地产税收的需要 • ⑸ 房地产征用补偿的需要
* 房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥
2.房地产估价基本理论
2.1基本原则
《房地产价格及体系》PPT课件
房地产价格的特征
1．房地产的价格受区位的影响很大。 2．房地产价格实质是房地产权益的 价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有 权、使用权或其他权益。
3．房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 4. 房地产价格是在长期考虑下形成的。 5.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。
房地产的供求状况
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2.寿命长久性
政府出让方式取得的土地使用权是有期限 的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用 地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、 卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为 40年，综合或者其他用地为50年。
对此点的认识在房地产估价上具有重要意义， 如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由 于土地使用年限较短而价值很低。
（1）土地，如对空地的估价。 （2）建筑物，如对火灾发生后建筑物的 损失评估。 （3）房地，最常见形态的估价。
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1.2 本书对房地产用词界定
为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、 “房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义 分别下：
1．“房地产”：可指土地，也可指建筑物， 还可指土地与建筑物的合成体。
抵押人（通常最主要的角度是前者）对 抵押房地产所认定的价格。
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4、不同产生方式的房地产价格
实际成交价格——房地产交易双方实际达成交易的价格。 评估价格——专业的房地产估价人员对房地产的真实价值进行估算而得出的
价格， 理论价格——房地产内在价值的货币表现,也就是理论上存在的价格。
房地产价格评估
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房地产价格体系(二)2024
房地产价格体系（二）引言概述：
房地产价格体系是指房地产市场中各种因素相互作用所形成的价格体系。
本文将重点从房地产供需关系、政策调控、金融因素、地理位置和房屋品质五个方面来探讨房地产价格体系的形成和影响因素。
一、房地产供需关系
1.人口变动对房地产供需的影响
2.城市化进程对房地产供需的影响
3.房地产库存对市场供需的影响
4.房地产开发的诱因和影响
二、政策调控
1.政府政策对房地产价格的影响
2.土地供应政策对房地产价格的影响
3.住房贷款政策对房地产价格的影响
4.房地产税收政策对房地产价格的影响
5.其他政策对房地产价格的影响
三、金融因素
1.利率水平对房地产价格的影响
2.货币政策对房地产价格的影响
3.金融市场对房地产价格的影响
4.房地产投资对金融市场的影响
四、地理位置
1.城市地理位置对房地产价格的影响
2.地区经济发展对房地产价格的影响
3.周边配套设施对房地产价格的影响
4.房地产项目地理位置选择的影响因素
五、房屋品质
1.建筑工艺对房屋品质的影响
2.材料质量对房屋品质的影响
3.装修水平对房屋品质的影响
4.小区环境对房屋品质的影响
5.房屋维护状况对房屋品质的影响
总结：
综上所述，房地产价格体系的形成和影响因素可以从房地产供需关系、政策调控、金融因素、地理位置和房屋品质等方面来进行分析。
而这些因素的综合作用将直接或间接地影响房地产市场的价格波动。
因此，了解房地产价格体系的形成和影响因素对于市场参与者和政府决策部门具有重要意义。
房地产价格体系
4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
影子地价
是影子价格的一种。
影子价格是指资源得到最优配置和利用时所应具有 的价格，也是资源的机会成本。
影子地价具体是指土地资源得到最优配置和利用时 所应具有的价格或其机会成本。
例如：如果房地产开发项目所占用的是农业用地，那么该地的 影子价格应以该地在项目寿命期内所放弃的净农业收益来估价 ；如果占用的是没有用途的偏僻荒山野地，可以认为其影子地 价为零。
这组地价广义上可称为管理地价。基准地价、宗地地价是政府调 整土地行情、优化土地资源配置的工具，影子地价是投资建设项 目经济评价中的重要经济参数。
基准地价
是城镇国有土地使用权的基本标准价格。 是政府部门组织有关专家,以土地定级为基础,以土地收益为依
据,以市场交易资料为参考,运用多种方法比较测定出来的,它由 有关部门定期公布。 其特点在于:它是一种官方性控制地价;是在一定区域内有代表 性的相对稳定的基准性价格;具有多种使用功能,如作为征地计 价依据、土地作价入股依据、银行抵押地价计算依据。
▣房地产业范围内，不同房地产商品价格相互联系 形成的有机整体。
4.2 地价系列（地产价格种类）
▣理论地价、管理地价、评估地价、交易地价 ▣生地价、毛地价、熟地价、楼面地价 ▣土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格 ▣基准地价、宗地地价、影子地价 ▣拍卖地价、招标地价、协议地价 ▣其他地价形式
4.2.1 理论地价、管理地价、评估地价、交易地价
房屋设备及附属设施→房屋设备的好坏不同，价格不同,附属
设施的完善与否，价格不同。
地段、层次、朝向增减因素→一般通过在原价基础上确定
的增减率来综合处理地段、层次和朝向三因素对价格的影响。
房屋的折旧和完好度→建成的房屋因使用或闲置会发生损耗
房地产经营管理第五章-房地产价格评估PPT课件
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5.4 收益法
房地产经营管理
• 5.4.3 折现率估算
3.投资资本结构法 ：即将购买房地产的抵押贷款的 利息率与自有资本所期望的投资回报率，按照资金 构成比例进行加权平均求得折现率。用公式表示为： r=rm×m+re×（1-m）。
4.债务保证率法 该方法最早由盖特（1978）提出，其公式为： r=DCR×rm×m式中，DCR为债务偿还保证率，等 于年净收益（NOI）与年债务偿还额（Im）的比值； rm、m的含义同前面的公式。
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5.4 收益法
• 5.4.4 收益法计算常用公式
房地产经营管理
在收益法公式中，我们用V表示所估算的收益价 格；Ai表示第i年的净收益，在各年净收益相等时 以A表示；r表示折现率；n表示估价对象的收益 年限；b为等额递增时的年递增额（递减时将公 式中的b换为“-b”）；g为等比率递增时的递增 比率（递减时将g换为“-g”）。
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5.2 成本法
房地产经营管理
• 5.2.1 成本法基本理论
基本原理
成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是：一 宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之 和。即：
MV=LV+IV
式中，MV是市场价格；LV是土地价格；IV是改良物 残余价值。IV可分成重置成本RCN（即建一同等功 能建筑物的成本和）折旧D两部分。上述公式可表示 为：
在对土地或建筑物单独进行估价时，应分别根据 土地剩余使用权年限和建筑物剩余经济年限，来 确定未来可获取收益的年限。
• 5.4.6 残余法
A=VL×rL+Vb×rb 式中，A为土地和地上建筑物共 同产生的净收益；VL为土地价值；Vb为建筑物价 值。因而，我们可以进一步将上式写为：
《房地产估价》讲义(第2讲-房地产价格)
第2讲 房地产价格重点：掌握房地产价格的特征和影响房地产价格和因素，了解房地产价格的种类。
难点：熟悉房地产的供求关系。
2.1 房地产价格的概念房地产价格是房地产的效用、相对稀缺性及其市场供需关系相互作用的结果。
房地产价格的形成条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。
⎩⎨⎧地产价格房产价格 ⎩⎨⎧地租资本化价格商品价值 2.2 房地产价格的特征共同之处：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。
2.2.1 土地价格的特征1. 土地价格没有一个波动中心。
一般商品有生产成本；土地无生产成本，地价是地租的资本化。
一般商品是劳动创造的；土地不是劳动创造的。
2. 土地价格主要由需求价格决定，并呈不断上升趋势。
（土地的供给总量是固定的，人类对土地的需求却不断增加）3. 土地价格具有明显的地域性。
4. 土地价格受到各国政府政策的控制。
2.2.2 房地产价格的特征1. 房地产价格受区位影响明显。
2. 房地产价格是关于房地产权益的价格。
⎪⎩⎪⎨⎧其他权利、利益房地产的使用权房地产的所有权3. 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。
4. 房地产价格是在长期综合考虑中形成的。
5. 房地产价格容易受交易者的个别因素影响。
2.3 房地产供求与均衡价格2.3.1 房地产需求2.3.1.1 房地产需求的概念房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个价格水平上愿意而且能够购买的房地差商品或劳务的数量，也可以叫做房地产市场需求，即房地产的有效需求。
2.3.1.2 影响房地产需求的因素1. 城市人口数量和结构的变化。
2. 房地产价格水平。
3. 消费者的收入水平。
4. 消费者的偏好。
5. 相关物品的价格水平。
6. 消费者对未来的预期。
2.3.1.3 房地产需求曲线2.3.2 房地产供给2.3.2.1 房地产供给的概念房地产供给是指生产者在某一定特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量，也可叫做房地产市场供给。
《房地产价格体系》课件
通过类似房地产的成交价格来评估目标房地产的价值。
详细描述
市场比较法是最常用的一种房地产价格评估方法，它通过选取与待估房地产类似的房地产作为参照物，收集类似 房地产的成交价格、交易时间、交易情况等信息，然后对影响价格的各个因素进行比较和修正，最后得出待估房 地产的价格。
市场比较法
适用范围
适用于市场比较发达、成交案例较多 的地区。
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政策影响
政府对房地产市场的调控政策对房价产生重要影 响，如限购、限贷等政策措施对房价涨跌起到关 键作用。
短期波动
市场供需关系
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短期内房地产市场的供需关系是影响房价波动的主要因素。供
不应求时房价上涨，供过于求时房价下跌。
经济周期
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经济周期的波动对房地产市场产生影响，经济繁荣时房价上涨
，经济衰退时房价下跌。
住宅地产投 资
工业地产投 资
土地投资是指对未开发土地的投资，通过土地开发后 获得收益。土地投资的收益主要来自于土地升值的潜
力。
土地投资
工业地产主要用于制造业、物流等产业活动。投资工 业地产可以获得稳定的租金收入，同时也可以享受产 业发展的红利。
投资时机判断
经济周期
政策环境
房地产市场受经济周期影响较大，投资者 需要关注宏观经济形势，把握经济周期的 节奏，选择合适的投资时机。
政府对土地供应、土地税收等方面的 政策调整，会对土地价格产生影响， 进而影响房地产价格。
土地出让方式
土地出让方式包括招标、拍卖、协议 出让等，不同的出让方式会影响土地 价格。
建筑成本
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建筑成本
建筑成本包括材料成本、 人工成本、税费等，是决 定房地产价格的重要因素 之一。
房地产价格与房地产经济学分析.pdf
摘要:伴随社会经济的发展进步，社会民众的物质生活水平不断提升，房地产经济是社会经济的重要组成部分，房地产价格也是直接影响公众生活质量的关键因素。
文章针对房地产价格与房地产经济学的相关问题进行研究，分析房地产价格及其影响因素，房地产经济学需要进行深入研究的问题，旨在促进房地产经济的持续发展，房地产经济学。
关键词:房地产价格;房地产经济学;影响因素探究 21世纪以来，我国经济得到快速发展，各行业领域在经济的带动下发生巨大变革，房地产行业作为与社会民众生活息息相关的行业类型，在经济发展和社会发展方面的影响作用也逐渐凸显。
一段时间以来，房地产经济的快速发展成为调动某些地区经济发展的重要支柱，与此同时，持续攀升且居高不下的房地产价格，成为影响和限制部分民众生活质量的重要因素，很多民众渴望改变生活状态，但是面对高昂的房地产价格也只能望而兴叹。
伴随国家相继提出房地产调控政策，使得房地产经济发展步伐逐步放缓，如何通过管控房地产价格，满足社会公众的基本住房需求，保证民众的生活质量，已经成为社会发展关注的重点问题。
针对房地产价格与房地产经济学的相关问题进行探讨，对于保证房地产价格的合理性具有重要意义。
一、房地产价格及其影响因素 (一)房地产价格。
房地产价格是指建筑物价格与建设建筑物所占土地价格的总和，土地价格能够体现土地自然资源的应用价值，建筑物价格则直观表现建筑物建设过程中产生的劳动价值累积、资源投入价值累积，房地产价格高低对于房地产经济运行秩序、建设房地产的资源调配具有至关重要的影响作用。
市场经济领域房地产以商品形式存在，其使用价值需要以商品价值的方式进行衡量和体现，从本质而言，房地产价格便是房地产价值的货币表现形式。
由于房地产具有商品属性，人或者机构想要获得房地产的使用权或者所有权，便需要以货币作为交换条件，房地产交易也是一种形式的商品买卖，但是又与普通商品买卖存在差异，对房地产价格的调节和控制也具有较大的难度。
房地产价格体系
前言房地产价格体系是房地产销售过程中最关键的一个环节，起着重要的控制作用。
一个方案的优势将直接影响楼盘的进度、资金回收速度和预期利润指标。
一个优秀的价格方案，必定是以精密的科学计算为依托，再控制楼盘均价的基础上，细致的考虑到楼盘的每幢楼、每个楼层、每个单元和朝向之间的优劣势与互补性，然后精确的计算出每套房子的销售价格的；其次是通盘考虑楼盘各阶段的销售量体和各阶段的价格走势，再什么阶段卖什么样的价格，卖的又是那些房子，在什么时候应该涨价，涨幅应该多少；再次是付款方式比例的控制以及各阶段不同付款方式的折扣控制。
通过科学计算制订的价格方案，在销售过程中任何一个时候，都可以掌握楼盘阶段性均价，而不需要在最后再去看均价是高了还是低了，并可以有效控制各楼层去化的速度。
然而，目前郑州市绝大部分楼盘在销售价格制订上十分随意，都是参照周边楼盘价格结合成本与期望利润，然后每层的价格递增多少或递减多少，造成的后果就是最终均价控制不住以及两头房子跑掉而中间房子滞销。
一、价格执行分析根据目前郑州市场状况以及竞争楼盘价格执行来看，绝大部分住宅在制定价格上考虑不细，一般采用成本加利润的定价方式，往往在销售过程中形成好房子销售快、两头房子销售快的现象，而存在缺陷的房子和中间的房子大量积压，直接导致项目利润无法实现，发展商苦不堪言。
本楼盘价格执行方案，是在充分考虑市场因素和楼盘成本因素的同时，采用科学性极强、准确性极高的系数定价法则制订的。
这种定价法则是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、单元、朝向、结构、景观、气候等因素，进行客观评判并制定每套房子的系数，然后确保所有系数的总和为零，再用预期的销售均价计算出每套的价格。
这样计算出来的价格，可以使大部分的房子的价格不一样，用一房一价表现了合理性和科学性，在销售过程中，容易把握客户的心理，客户容易于接受，更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售，使价格能真正起到杠杆调节的作用。
房地产经济学完整PPT课件
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
可编辑课件
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3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
可编辑课件
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第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
可编辑课件
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一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
可编辑课件
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第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
可编辑课件
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本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
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沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可
房地产经济学全部内容
第一章经济学是研究资源配置的学问,创始人亚当·斯密，代表作《国富论》，“看不见的手"原理。
实证经济学用来描述经济社会的事实，实证分析的目的在于发展出一种“理论"或“假说”，对尚未观察到的现象给出合理的、有意义(而不是用事实重复事实）的解释或预测.规范经济学则涉及伦理信条和价值判断。
从一定的社会价值判断标准出发，根据这些标准,对经济体系的运行或经济行为进行所谓的“好坏”评价，即“应该如何”。
实证经济学的判断标准往往是“效率”，而规范经济学的评价标准可以概括为“公平”。
规范经济学离不开实证经济学的支持。
理论是对现实的一种抽象,是我们“透视”事实的桥梁。
理论研究使得经济学家能够进行一般化抽象，舍弃经济现象中的一些非基本因素或个性因素，只就基本因素或共性因素及其相互关系进行研究，从而使得经济理论能够说明经济现象的主要特征以及基本因素之间的因果关系.从构成上看，理论包括一系列假设和从这些假设中得出的结论。
经济模型就是用来描述所研究的经济现象的有关经济变量之间相互关系的理论结构。
经济模型不一定必须用数学的形式(比如函数式或几何图形)来表示,也可以用文字描述，但是采用数学是形式化、精确化、准确化的需要，大多数时候是一种高效率的选择。
经济模型一般是由一组变量所构成的方程式或方程组来表示的，变量一般可以分为内生变量、外生变量和参数经济模型的分析方法:静态分析，比较静态分析，动态分析经济学的基本逻辑：演绎与归纳房地产是房产与地产的统称,即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。
房地产的特性：1.位置的固定性与质量的差异性 2。
数量的有限性及供给的稀缺性 3.利用永续性与报酬递减性 4.产权分割性与权益的流动性第二章市场的含义可以从四个方面理解：(1)市场是指买卖双方进行交易的专门场所，这是狭义的市场；(2)市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制,这是典型的西方经济学中的市场定义；(3）市场是交易活动的总和，即在流通中所发生的交换关系的总和，这是广义的市场；(4）市场是资源配置的一种手段,与“计划”手段相对应。
房地产价格与房地产价格体系
土地二级市场
第三节 房地产价格体系
二、房地产价格体系 1、生产价格
+销售成本 +流通税金和利润 商品房价格 （市场价格）
出售价格
出租价格
2、供给价格
（流通价格）
经济适用房价格 （国家指导价） 房改房价格（成本价）
消费价格
主要内容
房地产价格本质和功能
房地产价格特征和种类
房地产价格体系
第一节
房地产价格本质和功能
房地产价格由房产价格和地产价格构成，两者经济 性质或本质是完全不同的。
房屋价格是房屋价值的货币表现，是房屋价值的价 格。土地价格是地租资本化的价格，由于城市土地 投入人类劳动形成的价值，因此土地价格由土地地 租（绝对地租、级差地租或垄断地租）和土地资本 的价值构成，即土地价格由土地的资源价格（土地 使用权价格）和土地的资本价格构成。
需要补地价的情形主要有以下四种：
1.更改原出让土地使用权时规定的用途
2.增加原出让土地使用权时规定的容积率 3.转让、出租、抵押划拨土地使用权的房途后的地价－改变用途前的地价
第三节 房地产价格体系
一、城市土地价格体系 管理价格 1、使用权价格 市场价格 财产价格 2、所有权价格 征地价格
补地价改变用途后的地价改变用途前的地价一城市土地价格体系管理价格1使用权价格市场价格财产价格2所有权价格征地价格基准价格标定价格出让价格转让价格出租价格抵押价格入股价格土地一级市场土地二级市场二房地产价格体系1生产价格2供给价格销售成本流通税金和利润商品房价格市场价格出售价格出租价格经济适用房价格国家指导价房改房价格成本价消费价格流通价格教你写字下面是赠送的ppt模板不需要朋友可以下载后编辑删除
房地产经济学5.3
2006年1-9月 广州市十区住宅交易登记累计信息 （均价=总成交金额÷总成交面积）
广州房地产价格调控
目前，广州房地产市场宏观调控目标是希望通过打击短期投资热， 调整房地产市场秩序来达至稳定房价。从去年年初开始，政府分别从 供给和需求方面采取相应措施。在供给方面，严格控制土地供应，规 范土地政策及银行信贷政策；在需求方面，提高置业首期款比例，禁 止预售房买卖及规范公积金缴存政策等。减少供给量是为了抑制房地 产投资，以便抑制房价过快上涨，供应量减小，那么需求量也必然减 少，供求才能获得平衡。 由政策实施的情况来看，2005年广州严紧土地政策，严格控制一手 土地市场供应，大力盘活闲置土地。未来一段时间住宅土地供应量是 充足的，但由于受到各种利好因素影响，开发商拿地的难度明显增加。 一手土地市场竞争激烈，即使资金实力较足的开发企业，想通过招拍 挂拿到住宅建设用地也较为困难；而一些有土地储备而资金不雄厚的 企业也难以进行住房开发；而一些闲置多年的土地由于历史原因及政 策因素等原因难以盘活，这些都在一定程度上影响房地产市场供应。 从需求的情况来看，广州房地产市场自住需求仍占主导，宏观调控 的政策一定程度上有效打压投资性需求，但对于自住性需求的影响相 对较小，刚性需求特征抵消了调控打压需求的力量。在2005年新规出 台后，消费者对市场不了解，不少人持币观望，尽管购买力在去年底 已有所释放，但相当一部分积蓄到2006年，加大2006年的需求量。
我有一只看 不见的手在 帮我！
2005年下半年商品住宅 成交价格走势图（十区）
2006年1月，广州商品 住宅成交价为5564元/ 平方米，相比去年12月 上涨5.42%。去年10月 是商品住宅价格上升重 要转折点，十区商品价 格从9月4950元/平方米 跃升至5597元/平方米， 是2005年单月最高升幅。 尽管11和12月有所回落， 但到2006年1月价格再 次跃升，显示房价的升 势仍然持续。从去年7 月的4849元/平方米到 2006年1月的5564元/平 方米，十区的商品住宅 的升幅达14.75％。
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5.1 房地产价格构成与体系 5.2 房地产价格运动和评估
5.1.1房地产价格的本质与特点
1）房地产价格的本质 2）房地产价格的特点
▪ （1）房地产价格是一种权利价格。 ▪ （2）房地产价格的基础具有特殊性。 ▪ （3）房地产价格的形成机制具有特殊性。
▪ 它与正规的房地产估价的区别主要有以下几方面。 ▪ （1）主体不同。 ▪ （2）方法不同。 ▪ （3）估价结果的表现方式不同。 ▪ （4）法律效力和责任不同。
2）房地产价格评估的意义和作用
▪ （1）房地产价格评估的意义。 ▪ （2）房地产价格评估的作用。
3）房地产价格评估ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ基本思路和方法
5.2.2房地产价格评估
1）房地产价格评估的基本概念
▪ 房地产价格评估，又称房地产估价，是指专业的房地产估价人员，根据 特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估
价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地
产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断。
▪ （1）市场比较法。
▪ （2）重置成本法。 ▪ （3）收益现值法。
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▪ （1）以价值为基础。 ▪ （2）符合市场供求状况。 ▪ （3）从实际出发，多种价格并存。
3）房地产价格的构成因素
▪ （1）土地取得成本。 ▪ （2）房地产开发成本。 ▪ （3）管理费用。
▪ （4）财务费用。
▪ （5）销售费用。 ▪ （6）销售税金。 ▪ （7）开发利润。 ▪ （8）房屋楼层、朝向和地段的差价。
▪ （2）根据价格形成的角度不同，房地产价格可分为自由市场价、政府
指导价、政府定价三种类型。
4）按计价单位划分
5.1.3影响房地产价格的因素
1）经济因素 2）社会因素 3）行政与政治因素 4）房地产的内在因素和周边环境因素
5.2.1房地产价格构成原理
1）房地产价格形成的基本原理 2）房地产价格的确定原则
▪ （4）房地产价格具有显著的个别性。
▪ （5）房地产价值不具有直接的可比性。 ▪ （6）房地产价格的表现形式具有多样性。 ▪ （7）房地产价格总水平具有上升趋势。
5.1.2房地产价格的基本类型
1）按权属形态划分 2）按物质实体形态划分 3）按形成方式划分
▪ （1）根据价格形成的方式不同，房地产价格可以划分为理论价格、评 估价格和实际成交价格三种类型。