成都市天府广场中心城商业规划评估及装修建议-47PPT

处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势
地铁地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物，受空间、 环境等因素的限制，地铁商业的竞争，因而可以说在特定时空条件下，地 铁站内商业对于巨大的客流资源具有市场独占性。
地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关
地面各商圈具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如 动脉，能加速客流，二者相互支持。因此地铁内商业与地面商 业发展密切相关，地上地下各商业设施之间相互补充，能更大 的方便和满足顾客需求。
目录
装修建议方案 第一节、 物业现状分析 第二节、 整体装修风格建议 第三节、 商户装修标准
物业装修建议
第一节、 物业现状分析
空间组织及环境设计
整体空间组织以A区下沉式广场为中心，结合通道系统规划布局，组成 不同类型、性质的空间层次，着力为商户提供一个人流汇聚的的商业环境。
在广场的几个主要入口处，靠近西御饭店的自动扶梯让地面的人群进入到广 场后第一时间下到购物区，起引导人流，突出入口，展现中心购物区识别性 的作用，形成购物区域到的过渡性空间。进入卖场后，首先展现的是10米超 宽的公共性通道，该通道将区内的公共性空间与商业空间作出限定和划分： 之后通过通道进入各个相对独立的商业空间。
本项目运用川西民居建筑元素， 融入现代购物中心。在原有通道的 基础上，规划出富有层次的街巷空间。
在街巷和小院中增设茶座、咖啡座等休闲功能设施。青砖建筑的简约 风格与时尚的服装类卖场相结合，现代与传统融为一体。街巷两侧小空 间营造出地方情调和地域风格。
景观设计
通过景观设计，实现了由商业空间---过渡性空间---公共性空间空间的演 变。而在这一系统的空间演变之中，则精心结合现有地形、地貌，设计环境 小品， 布置绿化景观，达到步移景换的效果。而步行系统的空间组织及环境 设计则将区内半公共空间与区内的公共空间穿插在整个步行的过程之中，与 空间演变的系列相结合，展现了更为丰富的景观变化。
各商铺提供独立配电箱，铺内布线由商户负责。租户如需增加用电容量，须报经业主审批 同意后方可增容，由此产生的电力增容费用由租户承担。
预留给排水接口在租户厨房内，设独立水表及总阀。如需要改位，费用由租户负责。给水 管径DN50mm，排水管径DN100mm。
餐饮、清吧、茶坊区商铺
天府广场餐饮、清吧、茶坊区商铺交付使用条件
地铁内商业和地铁商城运营的局限性
从属于地铁建设和运营的地铁地下商业的运营要受 到地铁运营法规、地下空间建设技术和消费习惯等方面 的限制。
乘客安全是地铁建设和运营考虑的首要因素
地铁在通风、防火、排水以及紧急情况时的乘客疏散等方 面都有严格要求。地铁地下商业要求客流滞留则与地铁交通本 身要求的客流疏散功能背离，因此需要地铁地下商业开发经营 要兼顾客流疏散和滞留要求，经营业态的选择也要以此为出发 点。
天府广场·中心城主通道景观设计
天府广场·中心城主通道景观设计
天府广场·中心城主通道景观设计
天府广场·中心城主通道景观设计
天府广场·中心城主通道景观设计
天府广场·中心城主通道景观设计
共享空间的造型与美化
二次商装要着重把握柜台装修的标准
就柜台装修标准而言，不同品类的商品，不同档次的品牌，装修标准都不一 样。实际中，一些正规品牌厂家有其自己的装修标准，而要想引进该品牌，就要 按照品牌厂家的标准装修，它的材质要求、工艺要求、主形象面、LOGO招牌、 壁柜、柜台、货架的尺寸等，都有固定的标准。
门楣与招 牌
业主负责间隔，商铺间隔采用轻质墙体，商铺与中庭回廊采用落地钢化防火玻璃分隔。 租户提供设计方案给业主审批，经审批同意后由租户自行施工。 内容样式租户自定，方案报业主审批同意后由租户自行承担。
卫生间 商城内设有公共卫生间。
中央空调 机电 设备 供电
给排水
预留空调冷冻水管接口在租户铺内1米内，租户铺内空调风管由租户负责安装，设计方案 经业主审批同意。
相关参数
1、噪音
各种噪音控制标准建议：
公共区/电梯间
≤55dB(A)
餐厅/咖啡厅
≤50dB(A)
零售店铺/商场/娱乐 ≤55dB(A)
办公室/管理用房 ≤45dB(A)
2、照明要求及预留用电标准建议
1)光源：有装修要求的场所按装修要求确定，一般场所为荧光灯，金属卤化物灯或节能 型灯具，光源显色指数Ra≥80,色温应在2500～5000K之间；
二次商装要着重把握柜台装修的标准
二次商装要着重把握柜台装修的标准
外立面和下沉式广场的要求
首先是主入口。由于出入地面的入口较多，建议重点规划靠西御街自动扶梯 口为主入口，便于引导人流直接进入B区商场中心地带；而A区因为有下沉广场， 本身关注度就较高。
本项目因在地下，没有可以使用的建筑外立面，因此主入口建议树立大型醒目 招牌，可以作为一个广场的景观点考虑来制作。
地铁建设和与地铁相关的商业空间均属地下构筑物，其结构 和技术条件一旦形成就很难进行改造，即使改造也存在工程难度 大、投资成本高的问题，具有较大的不可逆性，因此该类项目的 前期规划尤为重要。
乘客安全是地铁建设和运营考虑的首要因素
商业运营要奉行消费者导向观念
地铁地下商业环境会不太符合于地面上生活的消费者长期形成的消费习 惯、消费心理：低可视性使消费者产生压抑感；封闭环境影响消费者在时间 等方面的判断；地下空间的封闭性与商业空间要求的开放性的矛盾等。这就 客观上要求地铁商业经营创新，突破习惯障碍，强化地下消费引力，把消费 力引入和留在地下。
5排风：提供排风管道接口至铺内1米内。
6保安系统：提供铺位外围公共区域的闭路电视监控、巡更、防盗等保安设施。
通讯系统
互联网系 统 有线电视
提供外线电话接点两个，由租户向电信局报装开通。 提供互联网宽带接点一个，租户需要可电信公司报装开通。 租户需要可向业主申请设置线路接驳点到铺内，并向有线电视公司报装开通。
2、新风及排烟
1、关于新风设计：考虑到是地下商业，又是人流集中的地方，根据相同条件项 目的数据，建议空调新风量标准应调整烟需求。建议一：在地面广场边沿修建标志性 物体，兼做烟囱；建议二：烟管穿越道路，在广场四周道路外沿修建标志性 物体，兼做烟囱。建议三：借鉴机场肯德基的做法，采用水过滤，在地面排 放。
第二节、 整体装修风格建议
装修设计
商业项目的装修依照先后次序，包括一次装修，二次装修以及美陈 导购布置。
首先是一次装修。包括天花、地板、柱、墙的装修；然后是二次 装修，又叫二次商装，针对的是较细致的项目，包括货架、壁柜、灯 光、道具等。最后是美陈导购布置，包括指示牌、导购牌、盆景、吊 旗、橱窗、广告等。
装修的整个过程中，一次装修是基础，它的档次的设定、材质的 选择、动线的设计都很重要，对后面两个步骤起着决定性的作用。
灯具的选择
二次装修中灯具的选择是最值得重点探讨的问题之一，照度 和颜色对一个商场非常重要，灯光的照度与经营品类要协调。首先， 我们提倡使用高度节能灯，虽然这种灯相比之下较为昂贵，但它的 照度比其他照明设备高很多，而且节能，质量也很好。其次，不同 品类商品对照度的要求也不一样。水晶材质工艺品要求照度最高， 皮具、服装次之，其它百货商品再次之；单就服装来说，女装和男 装也有差异，女装的灯光要求暖色调，可能还带一点颜色，因为女 装的颜色比较丰富，男装的颜色会比较深沉，灯光最好是冷色。这 些差异决定了在电量、灯具、光源的配置上我们也要相应区别对待。
餐饮、清吧、茶坊区商铺
1、消防 1)、根据天府广场-1层原来的消防设计，消防分区采用防火材料隔墙，这将严重影 响天府广场地下商业的整体性，并影响区域内店面的布置，降低商业区域的商业纷 围，并且会直接影响商铺的租金价格，为此，建议主通道应采用防火卷帘。 2)、根据原来的消防审批方案，明确不能做餐饮，因此，建议先咨询消防部门，明 确是否可以做酒吧、西餐、特色餐饮等项目。如果经消防部门认可，下沉式广场周 围区域可以做酒吧、西餐、特色休闲餐饮等项目，则该区域内局部楼板需要改造， 因为有的商家局部荷载可能超过450kg/平方米.
消防
1、喷淋头：铺内上喷淋头由业主负责安装。
2、烟（温）感、消防广播喇叭：由业主统一安装，如租户需要重新定位或改动，由业主指定 的施工单位设计、施工，相关的工程费用由租户负责。 3、保安系统：提供铺位外围公共区域的闭路电视监控、巡更、防盗等保安设施。
通讯系统 提供外线电话接点一个，由租户向电信局报装开通。
卫生间
中央空调
供电
商城内设公共卫生间。
按商场标准设计。租户装修设计方案如要求改动，经审批后由业主指定的施工单位设计、施 工，相关的工程费由租户承担。 按商场规范要求设计，各商铺设独立电表和开关。租户如需要增加用电容量，须报经业主审 批同意后方可增容，由此产生的电力增容费及相关的工程费用由租户负责。
机电 设备
灯具的选择
灯具的选择
共享空间的造型与美化
共享空间是用来做广告，还是做绿化？广告如做在哪儿？绿化摆 在哪儿？诸如此类关于共享空间的用途问题，我们需要在一次装修时候 确定。共享空间的装修风格还要与业态、功能相统一。
共享空间与经营成本之间的关系，也是一个事先需要重点考虑的问 题，切忌只顾空间好看，不计经营成本。要提前考虑今后耗费的水电费 由谁负担，电费怎样分摊等问题。
1喷淋头：铺内喷淋头由业主负责安装。
消防
2烟（温）感：由业主统一安装，如租户需要重新定位或改动，由业主指定的施工单位设 计、施工，相关的工程费用由租户负责。 3煤气（仅限部分商铺）：预留煤气管接口至租户厨房1米内，煤气表（包括总阀）及内部 管线由租户负责。 4排油烟：预留排油烟管接口在租户厨房1米内。
地铁站内商业与沿线商业的开发属于地下商业空间开发范畴，相对于地上 商业空间的开发经营，有其自身的特点和约束条件。
地铁相关资源的开发具有明显的交通优势
地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流， 而客流在乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁相关资源的 开发旨在有效利用客流带来的巨大市场机会，就具有明显的交通优势。