2015年房地产9大维度的判断

对2015年房地产9大维度的判断

时间已近是2014年12月29日，2015年即将到来，对于未来，对于中国楼市，大家看法不一，但行业达成相对一致的看法是——“房地产的好日子没有了，具有市场化精神和核心竞争力的房企未来赢面机会会越来越大”。但对于眼前的2015年，怎么看？大家莫衷一是，旭辉市场研究对2015年的判断，数据说话，理性务实，推荐给地产总裁参考。

【2014年盘点】2014年，房地产行业焦虑并暗流涌动，市场高位震荡，逐步降温。与此同时，行业又处于移动互联网、金融创新的时代背景，于是乎我们的行业充斥着互联网思维、创新、转型等词汇。经过2014年的瞬息万变，面对2015年，很多人感慨“永远不知道明天会发生什么”。

【2015年展望】展望2015年，整体市场呈现平稳复苏的主基调，楼市从全国来看，量会增，增幅会平缓；价会涨，涨幅会温和。而细看各城市、各区域，则市场表现分化剧烈。但不可否认的是未来的几年，楼市整体的蛋糕仍然较大。从政策变量、供求变量、货币变量、市场预期，几个方面分析来看，2015年的楼市，将会春风拂面，平稳复苏，但强风难等，猪仍难飞。

1、宏观政策：2015年稳中趋好

2015年稳增长仍是第一目标，而房地产仍是GDP贡献的大头，经济和行业下行，政策仍将托底。2015年及未来政策不会一刀切，会更精准化，转向市场化和差异化，支持居民合理购房需求释放，主要将表现为：

（1）新常态下中央调控将更重市场化，以金融手段来鼓励自住性住房消费，调节供求；（2）限购的行政手段退出，金融财政政策主导，地方政策持续灵活调整；（包括信贷支持、公积金政策、契税减免、财政补贴等鼓励自住刚需释放）

（3）支持行业发展的长效机制将持续有序的推进。（包括户籍改革、土地改革等）

2、货币流动性：2015年稳中趋好

明年市场复苏的快慢取决于货币的宽紧程度。预期2015年CPI 低位徘徊，流动性转向宽松，首套按揭发放利率开年将回归9 折，按揭贷款支持将有所好转。流动性2015年将好于2014年，支持住房需求释放。2015年货币信贷环境与资金价格而言：继续降息和全面降准仍是大势所趋，资金价格的实际利率较2014年会有平稳回落。

3、供应：少于2014年，上半年压力大于下半年

2014年土地购置面积和新开工增速都出现明显下滑，2015年市场供应压力明显降好于2014年。三季度后新增供应收缩明显，下半年供应小于上半年。预计2015年下半年去库存化速度将明显加快！随着有效存货的快速去化，意味着这部分结构的房价有可能出现快速回暖！

4、成交：销售规模见顶，但好于2014年

（1）预计2015年成交将好于2014年，但较难突破2013年的市场高点；

（2013年约全国商品房销售面积约13亿平方米，2014年预估约12亿平方米，2015年预估12.5亿平方米左右）

（2）上半年新增供应量大于下半年，下半年市场会好于上半年；

5、库存：见顶回落，下半年加速去库存化

（1）2015年重点城市将呈现月度供小于求的去库存化走势（下半年尤其明显）

（2）明年第二季度（最晚第三季度）30个重点城市存销比将回落至12附近。

6、房价：稳步回升

2015年价格走势总体将呈现稳步回升的态势，3-5月将是上半年市场回暖的窗口期，下半年各主要城市房价有望全面上涨，但涨幅会有明显差异。

7、区域分化：回暖速度、回暖幅度差异大

从全国楼市看,市场已经严重分化，一、二线城市回暖，需求基础依然庞大，而三、四线的很多城市库存积压严重,楼市风险仍在聚集。

从另一个方面分析，房价的涨幅=当地人口收入的增长+人口数量的增长-房子的供应端和需求端的增长，这个层面来看，定位高收入的类似金融中心、IT中心的区域及城市（北京、上海、深圳）将进一步引领市场，而缺乏产业支撑、同时人口吸附力弱的三四线城市，差距将进一步拉大。

8、土地市场：量价齐升，城市分化继续演绎

（1）总体：15年土地市场稳中有升，2014年标杆房企拿地创历史低位，随着楼市的回暖，同时基于补仓需求，2015年土地市场较2014年回出现量价齐升；

（2）区域：承接2014年表现，15年仍将演绎城市分化，重点一二线城市将延续地热，三四线城市仍将表现不温不火，部分二线城市土地市场会由冷转暖；

（3）时间：各城市土地市场表现会存在时间差，总体而言，上半年机会多余下半年。

9、土地投资：窗口期打开

2014年市场回落后，旭辉在2014年8月关注的投资启航三座灯塔亮起，2015年投资窗口期打开：

（1）房价指数：同比由正转负&环比跌幅收窄（最低点出现，底部形态构筑完成，右侧交易）的底部信号；

（2）供求关系：月度供过于求的关系出现逆转，呈现连续3个月以上成交供求平衡及供小于求的表现，库存顶部形态形成，存销比高位回落；

（3）底部放量：连续3个月以上出现月度成交量表现高于3年月均值，房价相对低位成交放量

【旭辉案例】回顾2014年，细观旭辉，张弛有道，顺势应变稳中进，有钱却是不任性。

基于前期对市场精准的把握，市场高位震荡下行期，多卖楼、少买地、现金为王、不拿地王。以精准的市场判断作为集团中期发展战略和短期应对策略的基石，踏准节拍、调整节奏，低潮买地，高潮卖楼。在2013年年底楼市冲上高位，土地市场水涨船高后，我们已正式告别楼市的“三高”，即投资高速增长、消费高速增长、房价高速增长。

旭辉早在2013年8月份就准确的预判到了2014年的楼市调整，2014年多卖楼、少买地也得以顺利落地：2014年全年预计销售金额220亿，同比增长将超过40%；而投资金额106亿，则同比下降40%。旭辉积攒了许久的力量在准备迎接春天，机会来了，便能实现弯道超车。（来源：旭辉市场研究）