2015年房地产9大维度的判断
2015中国地产解析--行业篇.doc
2015 行业篇：高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观>>重点提要<<▪行业销售回升得益于政策推动，2016年政策红利仍将持续▪全年成交接近历史峰值，2016年销售难再惊艳，平稳为常态▪开发投资“跌跌不休”，企稳迹象或在2016年下半年显现▪新开工低迷致未来新增供应减少，为消化存量赢得宝贵时间▪土地市场总量锐减与深度分化并行,2016年整体规模维持今年水平▪“十二五”收官之年，中国经济在“稳增长”和“调结构”平衡间一改以往“高增长”态势，经济增速下行的压力有增无减。
在经济新常态下，处在“白银时代”变革风口的房地产业表现差强人意，开发投资、土地购置面积、新开工等指标早早进入“寒冬”，在全年宽松政策推动下购房需求开始释放，商品房销售显著好转并创新高，但销售与投资背离的现象并没有扭转，高居不下的库存问题仍是2016年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵，着力解决城市间的供求关系不平衡以及产品结构性供应过剩的问题仍将是行业调整的核心。
▪▪❤2015年总结❤▪1行业环境稳增长是第一要务，房地产行业受益于政策青睐▪纵观2015年经济，政府致力于经济转型，将投资驱动、以制造业为主导转变为以服务为导向、由消费驱动，但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺。
数据层面上，中国三季度GDP同比增速为6.9%，创2009年第一季度以来新低，六年来首次跌破7%。
▪在经济增速下滑之际，房地产行业依旧是被作为拉动经济增长的重要抓手，成为经济增长的“稳定器”。
以往来看，每年中央对于房地产态度将直接成为行业未来走势的风向标。
2010、2011年，中央称部分城市房价上涨压力仍然较大，限购大幕全面执行，行业政策收紧，进入全面调整期。
2012年中央在强调调控主基调不变的其情况下，政策面上有所放松，在行业基本面出现好转。
2013年，政府对市场调控态度“模糊”，房地产行业政策大环境持续缓和，行业迎来顶峰。
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一，它基于市场上类似物业的交易数据来确定目标房地产的价值。
该方法适用于有足够交易数据的房地产市场，特别是用于住宅和商业地产的评估。
市场比较法的步骤如下：1. 收集市场上类似物业的交易数据，包括售价、面积、位置、建筑年代等信息。
2. 对这些交易数据进行分析，找出与目标房地产最为相似的物业。
3. 根据相似物业的交易价格，进行调整，考虑目标房地产与相似物业之间的差异，如面积、位置、建筑质量等。
4. 最终得出目标房地产的市场价值。
二、收益法收益法是用于评估商业地产的一种方法，它基于房地产所能产生的未来收益来确定其价值。
该方法适用于投资性房地产，如写字楼、商场等。
收益法的步骤如下：1. 收集目标房地产的租金收入数据，包括租金水平、租约期限、租户稳定性等。
2. 根据租金收入数据，计算出目标房地产的净收益。
3. 估算未来净收益的增长率，考虑市场因素和房地产特点。
4. 根据未来净收益的现值，确定目标房地产的价值。
三、成本法成本法是一种基于房地产的重建成本来确定其价值的方法。
该方法适用于新建或翻新的房地产，以及特殊用途的房地产，如医院、学校等。
成本法的步骤如下：1. 估算目标房地产的重建成本，包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等。
2. 考虑目标房地产的折旧和磨损程度，调整重建成本。
3. 考虑市场因素和房地产特点，对重建成本进行调整。
4. 最终得出目标房地产的价值。
四、收益资本化法收益资本化法是用于评估租赁房地产的一种方法，它基于租金收入的资本化来确定其价值。
该方法适用于租赁房地产，如公寓、写字楼等。
收益资本化法的步骤如下：1. 收集目标房地产的租金收入数据，包括租金水平、租约期限、租户稳定性等。
2. 计算目标房地产的年净收益，即租金收入减去管理费用和维护费用等。
3. 根据市场资本化率，将年净收益资本化为目标房地产的价值。
4. 最终得出目标房地产的价值。
如何从四个维度快速评估房地产项目
项目初判的四个维度土 地市场效益风险如何快速研判项目表象土地市场本质效益风险“看地”……有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害表象“看地”的内容土地表象有利因素不利因素法规手续规划条件销售影响规划影响合法合规施工影响实质影响：促进或阻碍……施工条件地质灾害“看地”的内容成本影响安全影响“看地”的目的-----看地的内容一、土地维度有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害景观资源配套资源区位条件山林、河流、湖泊、海洋、特殊地质、公园、景点……医疗、教育、商业、生活、行政办公、交通……距离感、认知度、贫富分区……有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害噪声污染机场、车站、码头、公路、铁路、工厂、采石场、矿场……噪声污染——不想听到的，严重干扰人们休息、学习和工作的声音有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害噪声污染空气污染化工化肥、农药、制药 、污水处理、电镀、印染、水泥、钢铁、砖窑、陶瓷、屠宰、养猪养殖、水产品加工、制革、垃圾焚烧、垃圾填埋、臭水沟（塘）……空气污染——各种臭味、异味、刺激性气味源及粉尘污染源有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害肮脏、杂乱、破旧的环境……所有客户比较介意、反感甚至抵触的，在项目周边能被客户观察到的，影响买房决心的因素噪声污染空气污染视觉污染有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害不安全、不吉利、不健康……客户自发的认为对自身和家人、朋友不利的因素；客户根据自身知识和经验判断，或盲目跟随他人；噪声污染空气污染视觉污染心理忌讳有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害•看：周边有无显眼的不利因素•闻：闻到臭味、怪味时不应捂着鼻子躲开，而应判断气味的种类，严重程度，来源方向•问：对于拿捏不准的要询问当地人，或政府合作方是否清楚，还要询问不利因素的存在时间•想：通过经验分析，并结合各种情报判断不利因素的种类和影响程度。
房地产项目判断的基本要素 最终版
房地产项目判断的基本要素房地产行业是一个复杂的行业，在选择房地产项目时，我们需要了解许多因素。
在这篇文章中我们将介绍7个基本要素，这些要素将帮助你评估房地产项目是否值得投资。
1. 地理位置在房地产投资中，地理位置是至关重要的。
好的地理位置可以为房地产项目带来更高的价值和吸引力。
投资者应该关注以下几个因素：•地段是否繁华，方便交通和商业设施；•是否靠近优质学校；•周围环境是否优美。
2. 房地产项目的类型房地产项目的类型有许多种，如公寓、别墅、商业项目等等。
每种类型的风险和回报不同，投资者需要考虑他们的风险承受能力和投资目标来选择适合自己的类型。
3. 目标客户群体了解目标客户群体将帮助投资者确定房地产项目的目标市场。
投资者需要考虑以下几个因素：•年龄分布和收入水平；•家庭构成是否以学龄儿童为主；•是否适合租客。
4. 项目的质量和技术水平房地产项目的质量和技术水平将直接影响房产的价值和吸引力。
投资者需要定期检查项目的质量和技术状态，并确保它们达到标准，以保护自己的投资。
5. 竞争情况了解市场上的竞争对手将帮助投资者判断项目的竞争力和潜在的回报。
投资者需要了解竞争对手的价格、房型和销售情况。
6. 法律和规章制度房地产项目需要符合各种法律和规章制度。
投资者需要了解相关法规和规章制度，并确保项目符合标准，避免后续的法律问题和纠纷。
7. 投资方案最后需要考虑的因素是投资方案。
投资者需要考虑以下几个因素来确定最佳的投资方案：•投资规模和预期回报；•投资期限和退出机制；•投资人员的角色和职责。
以上是房地产项目判断的7个基本要素。
投资者需要了解每一个要素，以此为基础评估房地产项目的潜在风险和回报，从而制定出最佳的投资策略。
房地产行业的多维度竞争与综合实力评估
房地产行业的多维度竞争与综合实力评估介绍在中国，房地产行业一直是经济发展的重要支柱之一。
随着改革开放以来的快速城市化进程，房地产市场的竞争也日益激烈。
如何评估房地产企业的综合实力和竞争力成为一个关键问题。
本文将探讨房地产行业竞争的多维度特点，并提供一些综合实力评估的方法和指标。
多维度竞争房地产行业的竞争不仅仅是单一的价格竞争，还涉及多个方面的竞争：1. 土地资源竞争房地产企业需要与其他企业争夺有限的土地资源，以建设项目。
土地资源是稀缺的，因此企业需要通过竞争来获取优质土地资源，以获得更好的项目开发潜力。
2. 市场份额竞争房地产企业需要争夺市场份额，以保持自己的竞争优势。
市场份额通常与企业的销售额和品牌影响力相关，具有重要的经济和战略意义。
3. 产品差异竞争房地产企业需要提供具有差异化的产品，以区别于竞争对手。
差异化产品可以通过设计、品质、服务等方面进行突出，满足不同消费者的需求。
4. 品牌竞争房地产市场涉及许多知名品牌，品牌竞争是竞争中的重要一环。
有知名品牌的企业通常具有较高的信誉和市场认可度，从而更容易吸引客户和合作伙伴。
综合实力评估评估房地产企业的综合实力对于企业自身发展和投资者的决策都非常重要。
下面列举了几种常见的综合实力评估方法和指标：1. 资产规模资产规模是评估企业实力的重要指标之一。
它包括企业的固定资产、流动资金、股东权益等。
资产规模较大的企业通常具有更好的项目开发能力和盈利能力。
2. 财务状况财务状况是评估企业健康程度和盈利能力的重要指标之一。
财务指标包括企业的利润、净资产收益率、偿债能力等。
财务状况较好的企业更有可能在竞争中取得优势。
3. 品牌价值品牌价值是评估企业品牌竞争力的重要指标之一。
品牌价值通常通过市场调查和品牌评估来确定，包括品牌知名度、品牌关注度、品牌忠诚度等。
4. 项目质量项目质量是评估企业项目开发能力和产品差异化的指标之一。
项目质量包括项目的地理位置、规划设计、施工质量等。
房产形象定位九大元素
行销概念
基本概念
定位核心-1
案例
概念由来及文化底蕴
精神性广告语
形象定位中突出和强化出来，同时结合项目特征，这是最常用
的定位切入点。如禾祥首府，地处禾祥西路，素有名人静巷之 称，其行销概念定位为‚名人静巷〃国际名流社交圈‛。
New Visual Angle
形象力
案名及LOGO
形象定位核心---确定行销概念的切入点
New Visual Angle
形象力
案名及LOGO
衡量标准
案例：夏商〃大学康城
大 学：人类永远的精神家园、创造性思想的发源地！大学
城，最具文化价值的居住环境、城市未来的文化魂魄！具有
90年历史、蜚声海内外的集美学村、大学城是本项目无法复 人文环境！ 康 城: 地中海边美丽的欧洲风情小镇，浓郁花园绿色风格
对于商品房而言，客户购买的是价值，而不一定是产品 服务多样性
人员价值 服务可靠性 客户价值
货币价格
时间成本 精神成本 体力成本 总客户购买成本
形象定位要上升到战略的高度
我们的观点一：
营销战不是一场“产品战”，而是一场“认知战”
认知的信息元素-项目品牌和形象是消费者所经历的总和
Name and sign 案名和logo Line extensions 产品延伸 Corporate reputation 企业声誉 Collective memory 记忆累计 Packaging 项目包装 Price 价格
Delivery trucks 看房车 Design andcolourcolour 设计和色彩 Word of mouthWord mouth 市场口碑
Design and colourcolour 设计和色彩
房地产项目开发核心要素多层面分析
房地产项目开发核心要素多层面分析房地产项目的开发是一个复杂的过程，涉及到多个方面的考虑和决策。
在这个过程中，核心要素的选择和优化尤为重要，直接影响着项目的成败。
本文将从多个层面，对房地产项目开发的核心要素进行分析。
1. 地理位置：地理位置是房地产项目开发的首要考虑因素。
一个好的地理位置可以给项目带来许多优势，如便捷的交通、周边配套设施完善、自然景观优美等。
选择优秀的地理位置有助于提高房地产项目的吸引力和卖点。
2. 项目类型：在房地产项目开发中，不同的项目类型有着各自的特点和市场需求。
开发商需要针对市场的需求，选择合适的项目类型。
例如公寓、别墅、商业楼宇等，有着不同的目标客户和销售方式，选择物业类型需要经过详细的市场分析和调研。
3. 投资规模：开发商需要考虑项目投资规模的问题。
投资过大或过小都会给项目带来不利影响。
过大的投资会导致项目成本过高，不利于收回投资；过小的投资则会导致项目质量下降，影响项目的销售和口碑。
4. 市场需求：市场需求是影响房地产项目开发的重要因素之一。
商业化物业更需要关注市场需求，针对不同的人群，开发出符合市场需求的房地产项目。
例如中年人士需要更加注重公寓舒适性和基础设施完善，而年轻人更加注重房地产的时尚性和高端元素。
5. 资金来源：房地产项目开发需要大量的资金投入，在选择资金来源时，需要考虑财务风险和利率等因素，并选择合适的融资方式。
针对不同的资金来源，在项目规划和实施过程中，需要考虑资金投入周期和资金利用的效率等问题。
6. 项目设计：项目设计是房地产项目开发过程中的一个重要环节。
需要根据物业类型、市场需求等因素进行灵活的设计调整。
项目设计应该体现出功能性、美观性和实用性三个方面的平衡。
在项目的建设过程中，需要严格控制设计师和施工方的质量标准。
7. 建筑材料：建筑材料的质量不仅影响建筑的外观和美观度，同时也直接影响房屋的使用寿命和保值率。
开发商需要选择高质量的建筑材料，确保项目的质量和耐久性。
2015年三季度房地产市场十大热点剖析与预判
2015年三季度房地产市场十大热点剖析与预判目录一、行业环境：实体经济增长缓慢，楼市刺激政策持续加码1、宏观经济：内外需不振，“保增长”压力不小2、政府救市：中央继续降低购房限制门槛，地方加快前期政策落地实施3、经济增长困局下，房地产业面临转型和模式创新双重机遇与挑战二、信贷环境：资金面维持宽松，公积金政策或将多有创新1、信贷现状：信贷环境保持宽松，但刺激作用效用递减2、信贷预期：利率优惠提升空间有限，公积金将多方“创新”三、行业宏观：三季度表现不容乐观，四季度有望筑底企稳1、开发投资：房地产开发投资持续探底，四季度有望低位企稳2、新开工：企业开发信心不足，房屋新开工增幅加速回落3、销售面积和金额：触底回升之势明显，市场预期向上4、行业预判：四季度保持相对乐观态度四、城市供求：环比供求齐降，四季度市场有望迎回升1、新增供应：42城供应同环比下跌，二线城市下降最明显2、城市成交：三季度整体成交明显降温，三、四线降幅尤甚3、趋势研判：4季度整体回升可期，二线城市分化继续加剧五、城市房价：一线领涨加速拉升，四季度仍将继续上行1、全国房价指数：年内先跌后涨，三季度上涨速度明显加快2、各线城市住宅价格：一线城市房价领涨，三线城市仍未全面止跌3、房价预判：四季度增速或有所放缓，但上涨势头不会改变六、城市库存：去化压力持续走低，分化特征仍显著1、供求和库存：三季度供求基本平衡，库存量不断走低2、库存预判：城市分化特征愈显著，供求结构有望继续优化七、需求结构：刚需成交占比提升，改善需求成主力，高端占比走低1、三房户型成交主力地位不改，二房成交占比持续下滑2、大户型产品成交占比下滑，小户型项目占比相应上升3、高端改善需求过度透支，刚需型产品占比有望提升八、项目营销：利好区域项目最受关注，定向导客为O2O营销卖点1、三季度市场总体趋稳，利好区域项目最受关注2、总体让利不及上半年，定向导客为O2O营销卖点九、土地市场：土地市场热度攀升，四季度成交继续上行1、土地市场明显回暖，三季度成交环比上涨近4成2、四季度有望实现量价齐升，城市分化仍将继续十、企业表现：业绩完成总体良好，三季度拿地总量提升1、业绩完成情况总体良好，部分房企目标未达五成2、三季度房企投资意愿提升，拿地成本普遍增加3、行业竞争不断加剧，房企转型步伐继续迈进摘要1>>行业环境：实体经济增长缓慢，楼市刺激政策持续加码三季度以来内外需表现仍然差强人意，经济“保增长”压力不小。
房地产投资的五大指标分析方法
房地产投资的五大指标分析方法房地产投资一直是吸引众多投资者的领域。
然而，对于房地产投资的成功与否，往往离不开对市场情况的准确分析和判断。
在这篇文章中，将介绍房地产投资中常用的五大指标分析方法，帮助您更好地进行投资决策。
一、人口增长率分析人口增长率是评估一个城市或地区房地产投资潜力的重要指标。
人口增长率较高的地区通常代表着潜在的市场需求增加，这会推动房地产市场的发展。
通过分析人口增长趋势和预测人口变化，可以帮助投资者选择有潜力的房地产市场。
二、就业率分析就业率是另一个影响房地产市场的重要因素。
一个健康的经济环境通常伴随着较低的失业率，这会吸引更多的人前往该地区工作和居住。
较低的失业率会刺激需求，增加房地产的销售和租赁机会。
因此，投资者应该研究并关注相关地区的就业率数据，以评估房地产市场的潜力。
三、经济增长分析经济增长是一个国家或地区房地产市场发展的直接驱动力。
一个稳定增长的经济通常伴随着增加的商业活动和投资机会，这对房地产市场产生积极的影响。
通过研究和分析相关地区的经济增长数据，投资者可以预测未来的房地产市场供需情况，从而做出更明智的投资决策。
四、租金回报率分析租金回报率是一个重要的投资绩效指标，能够帮助投资者评估房地产投资的盈利潜力。
通过比较购买房产的价格与预计的租金收入，可以计算租金回报率。
较高的租金回报率代表着投资回报较高的机会。
投资者应该细致地计算和分析租金回报率，以评估投资的可行性和潜在收益。
五、房价增长趋势分析房价增长趋势是投资者关注的重点之一。
通过分析房价的历史数据和趋势，可以预测未来的房价发展情况。
房价稳定增长的地区通常是投资者青睐的对象，因为这代表着投资潜力和增值机会。
投资者应该密切关注房价的动态，并结合其他指标分析，以找到潜在的投资机会。
总结：对于房地产投资者而言，准确的市场分析和判断至关重要。
通过分析人口增长率、就业率、经济增长、租金回报率和房价增长趋势等指标，可以帮助投资者更好地评估投资潜力并做出明智的决策。
叶长征：住宅产品定位决策的六个维度
叶长征：住宅产品定位决策的六个维度作者：暂无来源：《中国房地产业》 2015年第3期文叶长征北京津西博远置业有限公司总经理诺贝尔奖金获得者西蒙的名言——“管理就是决策”。
对于房地产企业的管理者来说，获取土地与产品定位，无疑是所有决策中最重要的两项。
对于房地产的投资者以及房地产项目的融资对象（包括但不限于银行、信托公司、基金及普通投资者），投资一个项目除了关注其土地的基本信息，项目的定位是否准确，也关系到项目投资人的投资是否可行的基本条件。
如何进行市场调研和产品定位有了很多系统且有效的研究，但按照相似的方法，相同的市场数据，不同的人会形成不同的产品结构，这就为公司的决策及房地产投资者的判断造成了困难。
另外目前的决策论体系需要较多的数学公式，对于部分房地产的管理者和普通投资者来说，具有一定的难度。
单纯的德尔菲法（即专家判断法）又缺乏量化标准。
笔者多年的房地产从业经验，依据区域经济研究相关方法，试图提出一套简单可行的评价方法，为项目决策者及房地产投资方进行正确的决策提供依据。
提出PVC判断方法为判断项目市场定位的主线，所谓PVC，分别指利润（Profit）、价值(value)、现金流（Cash flow）。
PVC最大化无疑是任何一个项目的定位目标，但一个项目定位无疑在不同的维度（Dimension）下PVC又有不同的体现，所以本文提出了6D原理，对PVC的判断要在时间、空间、市场、客户、政策、公司自身6个维度去综合考虑。
6D理论——住宅产品定位决策的六个维度笔者根据多年的房地产从业经验，觉得应该从6个维度去判断项目产品定位的决策。
所以把这理论称为6D理论（six dimension）。
1．时间维度TIME（简称TD）：开发周期：对于一般的开发商来说，开发周期越短越好，开发周期长，虽能带来土地溢价，但市场的不确定性增加，且增加开发周期要支付更多的管理费用和财务费用。
通常来说，预测的时间越短，准确性越大，对两年以后的市场预测都非理性预测，所以判断房地产定位的周期应该着眼于未来两年，不超过5年。
房地产市场分析的三个维度—宏观、中观、微观三维度分析方法
乏症 ” 出路便 是 构 建一 种适 应 房地 产 分析 的研 究 范 的
式。
范 式在 科 学研 究 中 ， 其 是在 一 个学 科 的形 成 与 尤
发 展 中起着 至关 重 要 的作 用 。首先 ， 范式 为研 究 者 在
某一 领 域进行 研 究提供 了一个 基础 。 果没 有一 种范 如
研 究 方 面缺 乏 建 树 ， 为 房地 产研 究存 在“ 乏 症 ” 认 贫 。
笔者认 为 ： 房地 产研 究“ 乏 症 ” 贫 的根 源 在于 内部而 非
外 部 。就房 地产 研 究 内部 而言 ， 贫 乏症 ” 其“ 也不 仅 仅
是概 念 混 乱 、 标 误 读 以及 逻 辑 矛 盾 ， 些 “ 级 错 指 这 低 误” 仅仅 是 更深 层 次矛 盾 的具 体表 现 而 己 。房地 产 研 究“ 乏 症 ” 贫 的根 源在 于其 缺 乏 一 个 借 以构 建 整 个 房 地 产经济 学体 系 的研 究范 式 。 “ 式” 范 是库 恩 （ ｈ ｍ ｕ ｎ 科 学方 法 论 的 中 Ｔ ｏ ａ Ｋ ｈ ） Ｓ 心 范畴 ， 其含 义 大 致 为 ， 套 公认 的信 念 、 一 标准 、 思想
方 法 、 率 知觉 的条 理 化 规则 等 ， 者说 是 研 究 者 对 统 或
研 究领 域 事 实 的 内容 、 结构 的一 个 基 本 判 断 ， 以及 由
概念 的争论 上 。最 后 ， 式还 为研 究 者所 研 究 的领 域 范
购房买房置业有大学问 九大维度综合分析好房子的标准
购房买房置业有大学问九大维度综合分析好房子的标准随着经济不断发展，大家对于购房、买房、置业也开始越来越重视。
但在市场上，价格不一的房子让人摸不着头脑，很多人面对这样的情况都不知从何入手。
其实，购房买房置业也有一定的标准，以下从九个方面分析如何选择好的房子。
1. 市场需求和地段：在选择买房的地段时，不妨察看该地段是否有良好的基础设施、交通路线、医院、学校、购物中心等。
这些设施能够提高你日常生活的便利和舒适度，而地段的市场需求也是房价高低的重要原因。
2. 房屋的性质和产权：在购房前，要清楚房屋的产权性质，比如商品房、公房、集体房等，以及是否出现了产权纠纷等问题。
选择商品房，产权清晰，较稳妥。
3. 开发商的实力和信誉：购房时需要考虑开发商的实力和信誉问题。
选择信誉良好、实力雄厚的大型房企，可以确保房屋质量和开发商承诺履行等问题。
4. 房龄和装修：选择房龄较新的房屋，可以降低房屋维修和修缮等成本，同时在装修上可根据自己的需求和预算进行个性化设计，全新装修的房屋更能令人心动。
5. 采光和通风：购房时不要忽略采光和通风的问题。
选择光线充足的房屋，不仅能节约能源，而且也能促进健康。
阔气的阳台和透风通气的房型，也是选房时需要考虑的重要因素。
6. 建筑质量和环保性：建筑质量和环保性是购房时最重要的问题。
如果建筑质量不好，容易出现安全事故，环保性不好可能会影响健康，所以要注意选择符合建筑规范，环保问题得到足够重视的房屋。
7. 空间和面积:选房时需要考虑面积是否够大，空间是否够用。
家庭人口多的话，要注意样板间是否够宽敞，并考虑到未来的家庭成员情况。
8. 社区环境：在购房时还需要考虑社区环境问题。
选择社区环境优美、氛围和谐的小区，给自己提供一个安静舒适的休息和居住环境。
9. 房子管理和服务：在购房之前，也要对房子的管理和服务有所了解。
优秀的物业管理和良好的服务，能够让生活更加便捷舒适，而且在后续的使用过程中也更有保障。
对未来房地产的12个判断
CHINA REAL ESTATE 房地产市场判断一：前途光明，道路曲折，总体看多未来10-15年，我们总体看多，看多跟看空是基本的判断。
如果看空，每一轮调整的时候就会恐慌，会选择撤出。
但每一轮看多、每一轮调整都是机会，弯道超车的机会来了。
未来应该是光明的，道路是曲折的，上升是波浪的。
判断二：中国房地产业处于规模增长战略机遇期2016年是载入史册的历史大年，成交面积超过15亿平方米，成交总金额11万亿元。
未来5年之内，中国房地产行业还处在一个高位平台期，也是地产行业中大型企业的32CHINA REAL ESTATE房地产市场规模增长期，TOP100、TOP50、TOP10房企的规模还会再增长。
关注增量市场机会的同时，百强房企也会更加关注存量市场的机会，未来10年之内，房地产高位期将会结束。
判断三：中国房地产行业从粗放发展期到能力提升期粗放发展期谁都可以做，并不讲专业或者能力上的优势。
早几年我们提出要做到畅销溢价、快速精准、一次做对，已经是很高的要求。
回到今天看，这是行业在粗放发展期最根本的要求，如果做不到，基本上很难在粗放发展期（黄金时代）做大。
而现在是白银时代，一线市场开发模式已经发生很大变化。
过去的高周转模式，已经逐步转变为慢周转、高溢价模式。
尤其是针对一线城市的土地，短期内很难实现高周转，“僧多粥少”，每块土地都不便宜，4万—5万/平方米的高地价比比皆是，要挣钱得乘以1.75倍后，那就8万—10万/平方米，这个8万—10万/平方米销售价的客户厚度还是比较有限的。
所以，现在的一线城市拿地，三年开盘，五年去化。
房地产三个阶段：开发销售阶段、经营持有阶段、资产证券化阶段。
目前，一线城市开发商正在从开发销售阶段正在逐步向经营持有阶段转变，未来的开发商会更看重租金收入。
判断四：快速城市化带来巨大发展机会中国用30年，走过欧美100年、200年城市发展的历史，前无古人后无来者。
中国的高速城市化，对应的是一个信息化时代，欧美的高速城市化对应的是工业化时代，有巨大的差异。
9个维度预测2015年楼市
9个维度预测2015年楼市【2014年盘点】2014年，房地产行业焦虑并暗流涌动，市场高位震荡，逐步降温。
与此同时，行业又处于移动互联网、金融创新的时代背景，于是乎我们的行业充斥着互联网思维、创新、转型等词汇。
经过2014年的瞬息万变，面对2015年，很多人感慨“永远不知道明天会发生什么”。
【2015年展望】展望2015年，整体市场呈现平稳复苏的主基调，楼市从全国来看，量会增，增幅会平缓；价会涨，涨幅会温和。
而细看各城市、各区域，则市场表现分化剧烈。
但不可否认的是未来的几年，楼市整体的蛋糕仍然较大。
从政策变量、供求变量、货币变量、市场预期，几个方面分析来看，2015年的楼市，将会春风拂面，平稳复苏，但强风难等，猪仍难飞。
1、宏观政策：2015年稳中趋好2015年稳增长仍是第一目标，而房地产仍是GDP贡献的大头，经济和行业下行，政策仍将托底。
2015年及未来政策不会一刀切，会更精准化，转向市场化和差异化，支持居民合理购房需求释放，主要将表现为：（1）新常态下中央调控将更重市场化，以金融手段来鼓励自住性住房消费，调节供求；（2）限购的行政手段退出，金融财政政策主导，地方政策持续灵活调整；（包括信贷支持、公积金政策、契税减免、财政补贴等鼓励自住刚需释放）（3）支持行业发展的长效机制将持续有序的推进。
（包括户籍改革、土地改革等）2、货币流动性：2015年稳中趋好明年市场复苏的快慢取决于货币的宽紧程度。
预期2015年CPI 低位徘徊，流动性转向宽松，首套按揭发放利率开年将回归9 折，按揭贷款支持将有所好转。
流动性2015年将好于2014年，支持住房需求释放。
2015年货币信贷环境与资金价格而言：继续降息和全面降准仍是大势所趋，资金价格的实际利率较2014年会有平稳回落。
3、供应：少于2014年，上半年压力大于下半年2014年土地购置面积和新开工增速都出现明显下滑，2015年市场供应压力明显降好于2014年。
评价房地产开发企业的维度
评价房地产开发企业的维度房地产开发企业维度评价## 背景随着城市化进程不断推进，房地产开发企业在我国经济中扮演着重要角色。
如何评价这些企业的表现，对于政府、投资者、购房者以及整个社会都具有重要意义。
本文将从几个关键维度出发，对房地产开发企业进行综合的评价。
## 维度一：产品质量产品质量是评价房地产开发企业的重要指标之一。
优秀的房地产企业应当始终保持高品质的产品，包括建筑工艺、装修材料、小区环境等。
产品质量的好坏直接关系到人们的居住品质，也间接影响到房地产市场的稳定和可持续发展。
企业在产品质量上的表现可通过以下几个方面进行评估：- 建筑质量：对房屋结构的牢固性、防水性、隔音性等进行检查；- 装修材料：采用环保材料、选择合理的装修设计，确保居住者的健康与舒适；- 环境配置：小区内的绿化、公共设施、配套服务等是否完善。
## 维度二：企业信誉信誉是企业长期发展的基石。
优秀的房地产开发企业应当具备良好的信誉，以合法合规、不损害客户权益为基本原则，建立起良好的企业形象。
评估企业信誉可从以下几个方面出发：- 履约能力：是否能按照合同约定的时间、质量、价格等要求按时交付房产；- 诚信守法：企业的行为是否依法合规，在交易过程中是否保持诚信、公平；- 客户口碑：通过客户的反馈、评价了解企业服务的质量和态度。
## 维度三：社会责任房地产开发企业作为城市建设的推动者和参与者，应当承担起相应的社会责任。
优秀的企业将关注公益事业、参与社区建设，并积极参与环保、慈善等社会活动。
从社会责任的角度评价企业可从以下几个方面考量：- 环保建设：在建设过程中注重资源的合理利用，减少对环境的污染和破坏；- 社区参与：积极参与社区的公益活动，推动社区的可持续发展；- 公共设施：企业是否在建设项目中考虑到社区居民基本需求，为社区提供良好的公共设施。
## 维度四：创新能力房地产行业竞争激烈，优秀的企业应当具备良好的创新能力，以应对市场的变化和需求的变化。
房地产SWOT分析
房地产SWOT分析目前，SWOT分析已逐渐被许多企业运用到包括：企业管理、人力资源、产品研发等各个方面。
作为一种特殊产品的研发，房地产开发项目也越来越多的运用到SWOT这种工具加以分析。
SWOT分别代表：strength（优势）、weakness（劣势）、opportunity(机会)、threat（威胁）。
房地产项目的SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整开发策略，来达成企业的目标。
这有些像我们中国古代哲学中的“权衡”思想。
从整体上看，SWOT可以分为两部分。
第一部分为SW，主要用来分析内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部条件。
另外，每一个单项如S又可以分为外部因素和内部因素，这样就可以对情况有一个较完整的概念了。
SWOT分析法注重三个要素：目标；外部环境、内部条件。
可按以下步骤完成这个SWOT分析表：(1)把识别出的所有优势分成两组，分的时候应以下面的原则为基础：看看它们是与行业中潜在的机会有关，还是与潜在的威胁有关。
(2)用同样的方法把所有劣势分成两组。
一组与机会有关，另一组与威胁有关。
(3)建构一个表格，每个占1/4。
(4)把项目的优势和劣势与机会或威胁配对，分别放在每个格子中。
SWOT表格表明项目内部的优势和劣势与外部机会和威胁的平衡。
在你的SWOT分析中，一定要把以下步骤都写出来：①在某些领域内，你可能面临来自竞争者的威胁；或者在变化的环境中，有一种不利的趋势，在这些领域或趋势中，公司会有些劣势，那么要把这些劣势消除掉。
②利用那些机会，这是公司真正的优势。
③某些领域中可能有潜在的机会，把这些领域中的劣势加以改进。
④对目前有优势的领域进行监控，以便在潜在的威胁可能出现的时候不感到吃惊。
如图：也可以用一个更简洁的图表来表示：A项目的优势是：地处市中心、交通方便、人口集中。
劣势是：地价昂贵、拆迁费用大、基本配套设施老旧。
机会是：政府加大旧城改造力度，给予众多优惠条件。
房地产经营的几个核心问题
房地产经营的几个核心问题1 解析房地产成功开发的九大理念屋子的价值是价位最关键的热点，老百姓以为不值，不管如何吹嘘，如何用物去弥补都是徒劳的(海量营销治理培训资料下载)变幻莫测的房地产市场，包括有："环境、外观、质量、户型、适用、方便、随意、工期，价位"等九大理念。
要占据市场，百分之百地博得市场回报，必需坚持切实惠民的理念。
环境--在开发商的共识中称为包括交通、购物等在内的优越的地理环境和宜人的人文景观等。
开发什么样的品牌，其内涵应该是以人为本，制造优质优势来适应各层次的需要。
比如打造住宅品牌，必然要给人以环境的安居气氛，绝不能靠监控和保安的单一方式去营造安居气氛，如此不太符合公共的正常心理。
外观--在一些开发商的眼里是：闭门造车，即从个人的主观意向动身对外观和色彩任意组成。
其实，应该尊重购房者的欣赏体味，用高低结合的方式来进行认可。
比如如何运用欧式建筑外观设计，如何在雾都之地确信永久维持的色调而让人共誉等等。
绝不能将不三不四的造型和复杂繁琐的含蓄艺术附加到"大方明快"上，也不能轻忽"民族共识同赏"的适应。
质量--部份开发商以为它是建筑平安所必需强调的要素，就工程项目开发而言，质和量是两个概念。
从建设上来讲，真正的质必然要物有所值；其二，建筑的面积和物看成全量，让老百姓自我考核。
老百姓的了解认可值是更高的，不然谁也可不能掏钱的。
购买力是质和量最认可的查验?quot; 户型--市场上，开发商由于受流行风的误导，单一化进展已经成了通病。
把户型置入公共化适应性认可范围之内，让户型布局多样化，使购房者在自已的需要范围之内和艺术享受上挑选适合的屋子。
这才是开发商应当做的。
适用--有一部份开发商自作主张，将自己的意识强加给消费者，这是不可取的。
适用是购房者的鉴定表态，开发商不能自己说了算。
开发企业要在适用上下功夫去考虑，去了解百姓需要什么样的屋子，然后在开发时期提早去为购房者作出正确判定。
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对2015年房地产9大维度的判断
时间已近是2014年12月29日，2015年即将到来，对于未来，对于中国楼市，大家看法不一，但行业达成相对一致的看法是——“房地产的好日子没有了，具有市场化精神和核心竞争力的房企未来赢面机会会越来越大”。
但对于眼前的2015年，怎么看？大家莫衷一是，旭辉市场研究对2015年的判断，数据说话，理性务实，推荐给地产总裁参考。
【2014年盘点】2014年，房地产行业焦虑并暗流涌动，市场高位震荡，逐步降温。
与此同时，行业又处于移动互联网、金融创新的时代背景，于是乎我们的行业充斥着互联网思维、创新、转型等词汇。
经过2014年的瞬息万变，面对2015年，很多人感慨“永远不知道明天会发生什么”。
【2015年展望】展望2015年，整体市场呈现平稳复苏的主基调，楼市从全国来看，量会增，增幅会平缓；价会涨，涨幅会温和。
而细看各城市、各区域，则市场表现分化剧烈。
但不可否认的是未来的几年，楼市整体的蛋糕仍然较大。
从政策变量、供求变量、货币变量、市场预期，几个方面分析来看，2015年的楼市，将会春风拂面，平稳复苏，但强风难等，猪仍难飞。
1、宏观政策：2015年稳中趋好
2015年稳增长仍是第一目标，而房地产仍是GDP贡献的大头，经济和行业下行，政策仍将托底。
2015年及未来政策不会一刀切，会更精准化，转向市场化和差异化，支持居民合理购房需求释放，主要将表现为：
（1）新常态下中央调控将更重市场化，以金融手段来鼓励自住性住房消费，调节供求；（2）限购的行政手段退出，金融财政政策主导，地方政策持续灵活调整；（包括信贷支持、公积金政策、契税减免、财政补贴等鼓励自住刚需释放）
（3）支持行业发展的长效机制将持续有序的推进。
（包括户籍改革、土地改革等）
2、货币流动性：2015年稳中趋好
明年市场复苏的快慢取决于货币的宽紧程度。
预期2015年CPI 低位徘徊，流动性转向宽松，首套按揭发放利率开年将回归9 折，按揭贷款支持将有所好转。
流动性2015年将好于2014年，支持住房需求释放。
2015年货币信贷环境与资金价格而言：继续降息和全面降准仍是大势所趋，资金价格的实际利率较2014年会有平稳回落。
3、供应：少于2014年，上半年压力大于下半年
2014年土地购置面积和新开工增速都出现明显下滑，2015年市场供应压力明显降好于2014年。
三季度后新增供应收缩明显，下半年供应小于上半年。
预计2015年下半年去库存化速度将明显加快！随着有效存货的快速去化，意味着这部分结构的房价有可能出现快速回暖！
4、成交：销售规模见顶，但好于2014年
（1）预计2015年成交将好于2014年，但较难突破2013年的市场高点；
（2013年约全国商品房销售面积约13亿平方米，2014年预估约12亿平方米，2015年预估12.5亿平方米左右）
（2）上半年新增供应量大于下半年，下半年市场会好于上半年；
5、库存：见顶回落，下半年加速去库存化
（1）2015年重点城市将呈现月度供小于求的去库存化走势（下半年尤其明显）
（2）明年第二季度（最晚第三季度）30个重点城市存销比将回落至12附近。
6、房价：稳步回升
2015年价格走势总体将呈现稳步回升的态势，3-5月将是上半年市场回暖的窗口期，下半年各主要城市房价有望全面上涨，但涨幅会有明显差异。
7、区域分化：回暖速度、回暖幅度差异大
从全国楼市看,市场已经严重分化，一、二线城市回暖，需求基础依然庞大，而三、四线的很多城市库存积压严重,楼市风险仍在聚集。
从另一个方面分析，房价的涨幅=当地人口收入的增长+人口数量的增长-房子的供应端和需求端的增长，这个层面来看，定位高收入的类似金融中心、IT中心的区域及城市（北京、上海、深圳）将进一步引领市场，而缺乏产业支撑、同时人口吸附力弱的三四线城市，差距将进一步拉大。
8、土地市场：量价齐升，城市分化继续演绎
（1）总体：15年土地市场稳中有升，2014年标杆房企拿地创历史低位，随着楼市的回暖，同时基于补仓需求，2015年土地市场较2014年回出现量价齐升；
（2）区域：承接2014年表现，15年仍将演绎城市分化，重点一二线城市将延续地热，三四线城市仍将表现不温不火，部分二线城市土地市场会由冷转暖；
（3）时间：各城市土地市场表现会存在时间差，总体而言，上半年机会多余下半年。
9、土地投资：窗口期打开
2014年市场回落后，旭辉在2014年8月关注的投资启航三座灯塔亮起，2015年投资窗口期打开：
（1）房价指数：同比由正转负&环比跌幅收窄（最低点出现，底部形态构筑完成，右侧交易）的底部信号；
（2）供求关系：月度供过于求的关系出现逆转，呈现连续3个月以上成交供求平衡及供小于求的表现，库存顶部形态形成，存销比高位回落；
（3）底部放量：连续3个月以上出现月度成交量表现高于3年月均值，房价相对低位成交放量
【旭辉案例】回顾2014年，细观旭辉，张弛有道，顺势应变稳中进，有钱却是不任性。
基于前期对市场精准的把握，市场高位震荡下行期，多卖楼、少买地、现金为王、不拿地王。
以精准的市场判断作为集团中期发展战略和短期应对策略的基石，踏准节拍、调整节奏，低潮买地，高潮卖楼。
在2013年年底楼市冲上高位，土地市场水涨船高后，我们已正式告别楼市的“三高”，即投资高速增长、消费高速增长、房价高速增长。
旭辉早在2013年8月份就准确的预判到了2014年的楼市调整，2014年多卖楼、少买地也得以顺利落地：2014年全年预计销售金额220亿，同比增长将超过40%；而投资金额106亿，则同比下降40%。
旭辉积攒了许久的力量在准备迎接春天，机会来了，便能实现弯道超车。
（来源：旭辉市场研究）。