上海正大广场规划图(各个楼层落铺图)
购物中心楼层商业布局方案ppt课件
日本购物中心的规模普遍偏小，平均单店规模在1.6万㎡，租户48家；单个店铺339㎡。
2
贰、楼层空间布局
2
表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况
楼层/项目
L13 L12 L11 L10 L9 L8 L7 L6 L5 L4 L3 L2 L1 B1 B2 B3 B4
西单大悦城
类型 总体规模 单店平均 单店铺
指标 总数（个） 总建筑面积（㎡） 总营业面积（㎡） 总销售额（亿日元） 平均单店建筑面积（㎡） 平均单店营业面积（㎡） 平均单店销售额（亿日元） 平均单店租户数（个） 平均单个店铺建筑面积（㎡） 平均单个店铺营业面积（㎡） 平均每坪销售额（千日元）
数据 2759 44,919,370 36,538,400 268,306 16,281 13,243 97.25
26353
21.1%
时尚集成店
10573
8.5%
时尚服饰
17420
13.9%
Zara复式店 、JINAVA 、Ein 、La Pargay 、Eachway 、Belle 、红科 、Best Seller复式店 、Ochirly 、Walker shop 、G2000 BLACK
LABLE 、EITIE 、零A售RR（T5C6O.9%、）COBO 、Prich 、Hiros休h闲im服a 、饰Giordano ladies 、MOTIV5I3、54Les Pallines 、Meta4ll.u3r%gy 、COTTON
购物中心面积（㎡） 9.5 10.0 11.0 11.5 14.5 15.2 15.4 15.9 16.0 16.1 16.4 16.4 16.5 16.8 16.9 17.2 17.3 17.4 17.4 17.7 18.3 19.0 20.0 21.0 21.3
上海正大广场市调分析
7F楼层较高，且 主要经营运动品牌， 美容健身，展览，因 此顾客群体较窄，人 流相对于其它楼层也 较少。 但7楼还可以看 到美发店，洗剪吹90 元，通常美发店很少 开在这么高的楼层。 可见该楼层平日的客 流量也还不错
7F业态分布概况
7F以健身、文化教育及美容SPA为主 主要餐饮、休憩品牌包括：港丽餐厅、广州蕉叶、喜多屋国际海鲜料理、威 尔士健身中心、紫颖美胸美体专业连锁机构、佰草集SPA、艾维庭、纽悦伊人、 史云逊护发、俊奥形象设计、大众书局、汤尼英盖美发培训学校、英孚教育
10被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，在地理位置上 很有优势，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大 的投资项目，也是华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠 实的家庭消费者。 正大广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。 正大广场面向陆家嘴最繁华地带，边上是东方明珠电视塔，对面是苹果上海旗舰 店，距离地铁2号线也只有10分钟步行的路程，客流量非常巨大，除了每日大批来此旅 游的外地游客，还有大量在周边写字楼上班的白领人员以及附近居住的居民。 正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过80多家具国际水准的特 色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，引进超过一百家国际著名 的优质时尚品牌，为消费者提供了高档次消费的便利。
1F业态分布概况
1F的业态分布是：东、中、西三个区，东区为生活休闲区（黄色）、中区为家庭生活 区（橙色）、西区为时尚精品区（紫色） 主要餐娱品牌有：美国猫头鹰餐厅、新元素、宜芝多、多乐星、星巴克、香啡缤、哈 根达斯（滨江休闲街）。 主要零售品牌有：希思黎、贝纳通、CK Jeans、Swatch、丝芙兰、波芒得、H&M、NOVO Concept、阿迪达斯经典、ZARA、LACOSTE、Tissot天梭、FANCL、HAZZYS、ENZO、天美 钻、AMIAMO、西雅衣家
上海正大广场
百强商业项目案例之十一——上海正大广场正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。
在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下，正大广场经过一年多的悉心调整和经营，已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。
广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。
正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。
正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。
一、物业概况正大广场，坐落于美丽的黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦，由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司耗资4.5亿美元精心打造而成。
正大商业广场长270米、宽121米，占地面积约31000平方米，地下三层、地上九层（局部八层）、层高5米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是一幢总高度57米，总建筑面积243000平方米，集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。
作为时尚潮流的先驱和全新商业标志，广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐，每天吸引了数以万计的中外顾客.2．楼层简介B3：停车场，436个车位B1－B2：易初莲花超市1F：世界顶级品牌专卖及百货2F：国际知名品牌专卖及超市3F：新潮服装及百货4F：家庭生活艺术馆、儿童乐园及百货5F：美食天地6F：节日之旅、婚纱摄影及健康美容中心7F：展览空间、中国精粹8F：7厅星美影城、IT MALL、KTV和音乐餐厅9F：能容纳2000人的多功能会议厅和商务中心10F：大型餐厅由于实际招商方面遇到较大的难度，导致部分楼面招商计划并未付诸实施，目前招商及经营状况较好的楼面有：B1－B2的易初莲花超市及5F的美食天地。
上海陆家嘴中央商务区规划开发回眸
１９９５年 ５
５．８８
２７．２４
共计 １７ ２１．０４
１２５．１８
平均容积率
６．４６ ４．６３ ５．９５
三、１９９７ 年～２０００ 年 １９９７年亚洲金融风暴，使整个亚洲的经济遭受极大的打击。以 房地产建设为主的上海陆家嘴ＣＢＤ又一次进入了困难时期。不少已 批租的土地进行再转让，更多的项目推迟了建设周期。在这一时 期，陆家嘴集团公司主要按照土地批租合同，积极做好市政配套工 作。同时在经济拮据情况下，筹集资金建设滨江大道、中心绿地、 世纪大道等项目，按照规划，在旧房拆迁、市政设施配套建设的同 时精心营造滨江环境和绿色公共空间。
滩金融街遥相呼应，共同形成上海的Ｃ Ｂ Ｄ 区域。
二是由国内银行到外资银行、由金融（银行、证券）到金融衍生
行业及相关服务业。２０００年以来，香港汇丰银行、美国花旗银行、
新加坡政府产业基金等国际性金融机构和房地产基金纷纷进驻，陆
家嘴Ｃ Ｂ Ｄ的国际化趋势初步形成。
三是由吸引国内投资到引进国外资金。１９９５年后香港香格里拉 图 ６：陆家嘴金融中心区五大功能组团结构示意图（２００４年）
时间
１９９２年 １９９３年 共计
表２ １９９３年以前的土地批租情况
数量 （幅）
７
占地面积 （万平方米）
９．４
总规划建筑面积 （万平方米）
３５．９６
１２
１４．３２
１９
２３．７２
９７．９２ １３３．８８
平均容积率
３．８３ ６．８４ ５．６４
二、１９９４ 年～１９９６ 年 在这三年里，陆家嘴集团公司土地批租持续看好。在东侧继续 补充完善，形成相对完整的四个街坊，共１８个项目，集聚了国内重 点的银行、证券、保险企业，为形成上海的金融中心奠定了坚实的 基础。 日本森大厦株式会社和泰国正大集团成为外资的代表和先驱 者。正大集团和陆家嘴集团合资成立了沿黄浦江开发区域，开创了 外资房地产企业在中国从事土地成片开发的先例。森大厦公司独具 慧眼，以大股东身份联合日本三十多家企业财团在陆家嘴金融中心 区内开发两个项目：一幢５０层高的现代化办公楼，一幢正在建设中 的超高层建筑—环球金融中心，仅此两块土地的批租总金额就有１ 亿多美金，成为这一阶段开发建设的重点。通过共同的努力，香格
上海2030市区规划图
上海2030市区规划图(2011-10-23 07:09:39)上海市域2030年远期的整体布局。
一个主城区：北侧以富锦路（绕城高速北段）、翔浏公路、蕰藻浜为界，西侧以嘉金高速、吴淞江、绕城高速西段、规划沪湖客运专线、嘉金高速为界，南侧以黄浦江、大治河为界，东侧以申江南路、迎宾大道、三甲港至狮子林段长江口岸线为界，面积约1620平方公里左右；主城区在外环线以内的660平方公里，可以分为浦西苏州河北、浦西苏州河南、浦东三片；浦东外环线以外，主要是川沙老城区和曹路、合庆、唐镇新城区及外高桥港区，以及康桥园区及航新、浦江、周浦新城区；浦西外环线以外，分为虹桥商务区、宝山-江翔地区，闵行及九新车地区。
主城区范围的划定，主要是覆盖了东西向和南北向两条发展轴线的主体部分，加上江湾五角场、大场、张江科学城、召稼楼、莘庄七宝、真如桃浦地区等六个城市副中心所涵盖的直接影响区。
同时，根据不与省市边界过度接触和与北京对齐的惯例，不把白鹤地区与川沙以南地区、浦东机场周边划入主城区。
三个辅助城区（即内部不能实现自体循环，主要是与主城区采取生态屏障隔离开的、采取组团化城市向乡村形态过渡区域）：青浦辅城区，北起吴淞江，东至绕城高速西段，南起沪湖客运专线及练塘、金泽地区上海湖区规划线南侧，西至省市边界，面积约250平方公里；空港辅城区，西起申江南路、东至大海、北至迎宾大道、南至大治河，面积大于300平方公里（涨滩因素）；宝山北部辅城区，即翔浏公路以东、长江口以西、省市边界以南、绕城高速北段以北的三个镇和宝钢地区，面积约150平方公里。
三个支撑性的重点新城：南汇、松江、嘉定。
南汇新城除了东海湖工程区域向东不断拓展以外，向西拓展到海港综合开发区西侧的洪庙附近，向北包括大团地区，拓展到大治河一线，远期约450平方公里以上；嘉定新城向西、向北与昆山太仓两地连为一体，面积在280平方公里；松江新城向南拓展到黄浦江，西南的新浜和石湖荡地区与上海湖区联动发展，面积在300平方公里左右。
22355004_上海联办新标杆：eat_n_work_浦东陆家嘴正大广场里的创富空间
eat n work 带着“EAT WELL, WORK WELL ”的美好愿景，融合江景餐厅与共享办公，创造联结生活与办公的全新生态圈。
上海联办新标杆：eat n work浦东陆家嘴正大广场里的创富空间源自世界500强的匠心铸造eat n work 是世界500强企业正大集团携手MUSE GROUP 共同打造的融合江景餐厅与共享办公的创新项目。
她位于上海陆家嘴正大广场西区9层至10层，秉承“EAT WELL, WORK WELL ”的美好愿景，其中，餐厅是甄选泰国正大安全可追溯的全球食材，引入MUSE GROUP 旗下多家知名高端餐饮的招牌菜品，联合的顶级主厨和明星调酒师，打造环球美食盛宴。
共享办公空间则提供多种特色办公室与多功能会议室，现代高端的办公设施，健康安全的办公环境，创造联结生活与办公的全新生态圈。
坐享陆家嘴繁华滨江，拥览全球财富美景eat n work 坐拥全线外滩无敌江景，是陆家嘴正大广场空间改造的标杆性项目。
2000平方米的江景餐厅和6000平方米的共享空间，全天候180度饱览江水流淌、船只如梭。
近千平方米一线外滩江景露台，与黄浦江为邻，与东方明珠为伴，抚水聆音，感受百年外滩商界风云的跌宕起伏，描摹浦东陆家嘴崛起之惊鸿篇章。
在陆家嘴6.8平方公里的金融区内，共有4.3万多家企业，包括6000多家持金融机构和融资租赁、商业保理、金融科技等新兴金融机构；1.3万家大型商贸企业、制造业企业营销中心和贸易中心；1300多家高端航运服务企业；3000多家律所、会计师事务所、咨询机构等专业服务机构，为全球供应链网络延伸价值链布局提供条件。
eat n work 自2019年9月开张迎客，并快速取得成功，不仅仅证明了浦东开发开放的活力，也证明了其为全球性企业提供灵活办公方案和便捷服务的卓越能力，同时还彰显了eat n work 及股东方正大集团积极助力国家双创、建设开放型世界经济、支持经济全球化的切实努力。
上海主要商场案例分析2012
中环商圈 新客站商圈 四川北路商圈 南京东路商圈 张扬路商圈 豫园商圈 南京西路商圈 淮海路商圈 中山公园商圈 徐家汇商圈 新虹桥商圈
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上海地区主要商圈情况
上海地区全市型商业区一览表
商圈名称 档次 代表商家 简介 租金价格
南京东路号称"中华第一街"，昔日以"十里洋场"的美称闻名 远东。如今的南京东路不仅是上海市民休闲购物选择场所之 15000~30000 一，也是到上海的游客必到之地。南京东路的商业结构以中 元/M2/年 档产品为主体，有不少名、特、优商店在这条商业街上成为 百年老字号。 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京 西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、 10000~20000 宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开 元/M2/年 几大顶级休闲广场的坐镇。 淮海路商圈自西藏中路起向西至陕西路为止，南北高架又将 10000~22000 淮海中路分为东、西二段：东段以商厦与写字楼结合的商务 元/M2/年 区为特色，西段以专业特色店中点缀商厦为特点。整条淮海 中路定位以吸引本地中、高档消费群体为主。 昔日的徐家汇以上海的文化中心著称，而今的徐家汇已经成 为上海市最活跃的商业中心之一。徐家汇的商业以各专业商 厦错位经营为特色，有规模宏大的Shopping Mall港汇中心，10000~18000 有集娱乐、休闲、餐饮、文化为一体的美罗城，有以年轻人 元/M2/年 为消费群体的太平洋百货徐汇店，有吸引工薪阶层的六百， 有定位白领的东方商厦与汇金百货。
新客站商圈 中环（真北） 商圈[新兴] 新虹桥商圈 [新兴]
中低档
太平洋百货站前店 以上海火车站为核心，地铁一号线、明珠线在此交汇，成为上海 新亚大包 的交通中心之一，流动人口成为该商圈的消费群体，商业定位中 环龙商厦 低消费。 赛博数码广场 曹杨商厦 伊登服饰广场 虹桥百盛 虹桥友谊商城 嘉顿广场 金虹桥国际中心 新规划网圈，定位为商务区
产品标准化-典型案例
图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布
楼层数
规模：5-8万㎡ 层数：6-8层 主力店：百货
主题型购物 中心
规模：8-12万㎡ 层数：8-12层 主力店：专业店+餐饮娱乐
百货型购物中心
综合体型购物中心
规模：12-18万㎡ 层数：6-8层 主力店：百货+超市+专业店
都市核心区
社区型购物 中心
规模：3-5万㎡ 层数：2-4层 主力店：超市/卖场
贰、楼层空间布局
表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况
1）地下3-4层，地上集中在9-11层，合计12-15个楼层； 2）零售业态约占6-7个楼层，集中分布于B2-Leabharlann 5层；餐饮、娱乐约占4-6个楼层。
2）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。
1）西单大 悦城F6-F11 为半层结构； 以餐饮、娱 乐业态为主。
F3： 茶餐厅/休闲餐饮/ 日韩料理/轻食小点
F2： 茶餐厅/咖啡/茶
F1： 咖啡/茶/休闲餐饮/ 日韩料理
B1： 快餐/轻食小点
通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。
表3-6.北京新光天地各楼层业态分布
以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大 悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。
表3-2.天津大悦城小业态组合
1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念； 并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。
表3-3.西单大悦城各楼层业态比例
1）业态垂直分布策略：西单大悦城零售约占7个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同 时，在零售集中的各楼层布置5%左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。
购物中心成功的7大密码
购物中心名称
零售（%）
餐饮（%）
娱乐（%）
服务（%）
上海梅陇镇广场
74
11
5
10
北京世茂天阶
74
15
3
8
成都财富中心
70
13
15
2
大连和平广场
75
12
1
12
武汉-武汉广场
70
10
5
15
重庆大都会广场
83
12
3
2
数据来源：CRIC系统
2、生活用品零售功能是社区型购物中心的重点
本地居民
东方明珠、金茂、上海海洋水族馆著名旅游景区
旅游人士
数据来源：CRIC系统
密码3、业种引进——零售餐饮为主，其他功能辅助
购物中心商业功能大多以零售、餐饮、休闲娱乐和服务为主。对于不同区位、不同的客户定位，购物中心商业功能配比也大不相同。在配套齐全，竞争较多的商业发达地区，客户以购物为主要目的，零售功能将占绝大部分，零售种类、品牌成为制胜关键；而周边商业较少，配套缺乏的区域，购物中心会适当增加餐饮功能，迎合消费者的饮食需求；同时，不少购物中心应根据不同客户需求，增加主题性服务内容，也为整体的功能增色不少。
本地居民
全市85%大中型商业企业和商务公司集中地
商务人士
南京著名购物商圈，旅游景区
旅游人士
数据来源：CRIC系统
2、区域型购物中心客户定位应多元化发展
城市的商务中心云集了消费力较强的白领人士，在此类地段建立的购物中心目标客户首先应以这些商务人士为主。但仅针对商务人士工作消费需求的定位会缩短消费时间。上海位于陆家嘴商务中心的正大广场，早期定位为商务人士的消费场所，结果出现白天客流很大，下班后“人去楼空”的尴尬局面。因此，结合区域特点，吸引如本地居民类的长期客户也是定位关键。
商业购物中心案例分析—上海正大广场
17
知识回顾 Knowledge Review
18
商场形态 停车位 周边地标 开发商 经营管理 建筑设计
购物中心
总建筑面积 24.3万平方米
约800个
商场楼层 B3-10F
东方明珠、中银大厦、香格里拉大酒店等
泰国正大集团
上海帝泰发展有限公司（正大集团全资子公司）
美国捷得国际建筑设计事务所
教育和城市生活配套
外观夜景
内景
内景
2
综合案例分析/上海正大广场
定位与规划的整体调整
2002年-2005年初时的定位：众揽世界顶极品牌 辐射浦东地区的大型顶级品牌购物中心
•全新定位： •现代家庭娱乐购物中心 •辐射全上海 •品牌定位针对中产阶级 •目标：将“面积大”这一劣势转变为优势 •调整：购物中心百货化实施平台
3
综合案例分析/上海正大广场
正大广场“变身”前后
原正大百货 1F-4F
商场形态 商场定位 主力厂商
人气厂商
品牌定位 目标客层 客源 客流 厂商入住
调整前（开业-2006年初）
购物中心
精品型
易初莲花、正大百货
易初莲花
精品品牌
白领，高收入人群 本地居民
4.5万（平日）
60%（最低）
调整后（2006年初-至今）
购物中心
中等家庭娱乐消费及购物中心
易初莲花（面积约原1/2）
商业购物中心案例分析——上海正大广场
1
综合案例分析/上海正大广场
目前上海浦东新区量体最大，集零售、餐饮、娱乐、教育于一体的购
物中心
区域
浦东陆家嘴板块 环线
内环内
区位属性：地处浦东陆家嘴，濒临黄浦 江畔，距离轨道交通2号线陆家嘴站仅 100米。 核心定位：中等家庭娱乐消费及购物中 心 主要功能：零售、餐饮、文化、娱乐、
正大广场、港汇广场及上海各大商圈简介
正大广场、港汇广场及上海各大商圈一、正大广场正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。
在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下，正大广场经过一年多的悉心调整和经营，已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。
正大广场的是由曾经负责设计美国洛城奥运会和拉斯维加斯比拉洁奥度假酒店的声誉全球的美国捷得国际建筑师事务所所设计。
内部设计是由迪斯尼乐园形象设计师之一的Selbert Perkins所担当，在正大广场形象中融入了全新的“四季” 理念（不同的楼层采用不同季节的象征色）及贯穿二楼到五楼的“黄金大道”的设计。
正大广场将久负盛名的中外品牌，环球美食和各式娱乐汇集一起，商场内设有主题百货、超市、各色美食、儿童娱乐场所和多厅影城。
位于B1-B2层的“易初莲花超市”满足了顾客的日常生活需要；1F-4F 正大百货提供了完整的商品结构；5F的饮食天地带给顾客独具特色的异国风味；8F正大星美影城是国内首家超五星级主题影院,满足各个消费层次与不同年龄群体的交流和生活需要。
广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。
正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。
正大广场由世界知名的建筑公司美国捷得国际建筑事务所设计。
该公司因设计了诸如日本富冈“博多水城”等许多获奖项目，受到广泛认同。
捷得先生和他的国际设计小组为正大广场构思、酝酿了独特的设计，其建筑风格融合了中外顾客的欣赏口味，能让置身其中的游客得到超卓的享受。
上海正大广场商铺设计规范
正大广场租户店面设计指南v.01 –2006.07.04.用于：上海浦东陆家嘴西路168号正大广场（Shanghai Kinghill Limited） 200120目录简介租户店面设计评估文件的提交零售店面规范3.1 标准零售店面3.2 大型零售店面3.3 沿走廊的零售店面4.0 餐饮店面规范4.1 开放式餐饮店面4.2 封闭式餐饮店面5.0 服务业店面规范5.1 标准服务业店面6.0店面附加条件7.0附件列表1.0 简介正大广场（业主）将为租户提供以下《租户店面设计指南》，作为参考并按照《租赁协议》的规定执行。
制定本《租户店面设计指南》的目的是为了体现我们业主一方所要求的与外观和总体形象相关的设计标准。
租户设计指南将保证和现有设施、系统、照明设计以及通道相协调一致。
《租户店面设计指南》将帮助租户安全、顺利和及时地开业。
2.0 租户店面设计评估所需的文件按照要求，租户应向业主方提交设计图样，以用于租户店面设计评估。
只有在得到业主的批准后，租户才能实施其装修设计方案并进行现场准备和施工。
租户店面设计方案的评估只有在收到完整的设计图样后才开始进行。
在收到租户的设计图样后，我们会将评估的结果，无论是批准、提出意见或重新提交等，及时地通知租户。
对已获批准的设计反案的变更、增加或重新设计，应重新提交方案，再次进行租户店面设计方案评估。
设计图样包括：（所有图样必须标注尺寸并清楚地体现和注明设计特点。
）项目说明封面显示方案名称、描述和店面在正大广场的位置俯视图体现店铺的外观和基本的布局天花反射图店面主视图应体现建筑材料店面剖视图应体现建筑材料店面的招牌显示字体和颜色店面的布置按照店面的要求进行布置规范要求照明的形式建筑材料样品3.0 零售店面规范零售店3.1 标准零售店面完整的标准零售店面图样见图A01和A03。
3.1.1 店面玻璃1业主提供的店面玻璃应保留。
2标准的店面玻璃应为12毫米厚的钢化玻璃，耐火时间为1小时。
商业地产研究-上海正大广场(13P)
上海正大广场正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。
在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下，正大广场经过一年多的悉心调整和经营，已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。
广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。
正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。
正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。
一、物业概况正大广场，坐落于美丽的黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦，由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司耗资4.5亿美元精心打造而成。
正大商业广场长270米、宽121米，占地面积约31000平方米，地下三层、地上九层（局部八层）、层高5米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是一幢总高度57米，总建筑面积243000平方米，集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。
作为时尚潮流的先驱和全新商业标志，广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐，每天吸引了数以万计的中外顾客2．楼层简介B3：停车场，436个车位B1－B2：易初莲花超市1F：世界顶级品牌专卖及百货2F：国际知名品牌专卖及超市3F：新潮服装及百货4F：家庭生活艺术馆、儿童乐园及百货5F：美食天地6F：节日之旅、婚纱摄影及健康美容中心7F：展览空间、中国精粹8F：7厅星美影城、IT MALL、KTV和音乐餐厅9F：能容纳2000人的多功能会议厅和商务中心10F：大型餐厅由于实际招商方面遇到较大的难度，导致部分楼面招商计划并未付诸实施，目前招商及经营状况较好的楼面有：B1－B2的易初莲花超市及5F的美食天地。
百货业态与购物中心的区别
4、观光性通常较差，缺乏 建筑群，又因内部功能齐全、服务
购物体验感，
项目多样性，环境美学价值高，而
成为观光游览地。
4、设计的复杂程度和科技感强，成
为地标的可能性大
6
3.2设计理念不同
内部空间
扶梯 客梯
百货商场
购物中心
1、挑空单一或者没有挑空 1、多采用大空间跳空到顶。
（跨单层或双层）
多个挑空空间设计
是城市的名片
与一体的城市的地标；
2、由于获利方式的不同 2、通过业态调整，长期
和营运成本问题，近现代 经营成为城市商业中心，
的百货商场一般不会选择 实现城市的商业主体定位，
城市核心的地段。会选择 城市消费文化聚集地等多
次核心的商圈。
种价值。
一般会选择城市的核心区
或替代的潜力商业区来树
立标杆。
商业规划与租务部
品档次
的店铺配置，
2、有一定餐饮娱乐的比重约：
2、多业态、多大型主力店为
15％～20％
主，并有较高的餐饮休憩的比
3、品牌调整频繁，大型调整每年定 重；30％或更高
期2次。
”
1、以联营为主的管理模式，合约期 1、以租赁为主，合约期长3年
短，条件灵活；收益可包底保障而收 ~5年；收益标准的依据又相对
益无上限
52
10、金融功能不同
金融功能不同
百货商场
购物中心
百货商城作为简单的流通 环节，通过商品销售实现经 营者和供应商的资金周转
1、购物中心整合了金融、 地产、物业和商业的庞大产 业链条，并且通过消费者的 长期重复的消费行为，实现 整个产业链条的持续更新和 市场流通。 2、购物中心的商业运营管 理是通过商业活动，实现消 费总收入，为商业地产投资 回收和物业资产的长期保值 增值的根本利益服务的，其
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1F
1. 雅天妮
20. 阿迪达斯经典
2. C&A
21. Calvin Klein Jeans (...
3. ENZO
22. FANCL无添加
4. 飞乐
23. GUESS ACCESSORIES
27
18
6 16
37 29 9 33
5. 亨达利钟表 6. 哈根达斯
24. H&M 25. Hilfiger Denim
8.
肯德基
25. 老上海弄堂菜
9.
廊亦舫
26. 麦当劳
10. 满记甜品
27. 名甲物语
11. 面加
28. 南非海鲜
12. 盘古烤肉
29. 骐祯宫
13. 松叶家日式烧烤 30. 泰泰小厨
14. THE FACE SHOP 31. 味千拉面
15. 享食78
32. 新素代
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33. 宴点秀
17. 云南美食园
13. 法文·箱子
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36. 新元素
18. 兆亿咖啡
37. 中银易兑行
19. ZARA
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1 19
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18
17
6
7 12
2F
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31. 星巴克
15. 夏娃的诱惑
32. 优衣库
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33. Z&A
17. 真锅咖啡馆
34. 正大百货伊殿
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3
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21 18
18
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4
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19 11 8 17 13
18 2
4F
1.
宝岛眼镜
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CROCS
35 12
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11 24
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26. Just Gold 27. 蓝蛙
36
3 19
14
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5
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29. 马哥孛罗
34
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2
31 22 15
13 21 111. NO源自O 12. 千禧之星 13. 斯沃琪
30. 波芒得 31. 古典玫瑰园 32. 塞纳烟草
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9 33
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5F
1.
必胜客
18. 彩华花艺
2.
东北家人
19. 大家乐
3.
富君韩国烧烤
20. 高丽苑
4.
干锅轩
21. 汉堡王
5.
皇家摄影
22. 和民
6.
禾绿寿司
23. 吉野家
7.
金同小厨
24. 季诺意式休闲餐厅
11. 正大百货美妆源
22. 正大百货美鞋苑
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3F
1.
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18. AGATHA
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CnE
21. 鼎泰丰
5.
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22.
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23. Jack&Jones
7.
交通银行
24. 卡佳
8.
楼兰
25. LAZO
9.
Luxman Spark 26. 莱尔斯丹
10. mu
27. Only
11. on on
28. PIERRE GARROUDI
12. Theme
29. TALLYWEIJL
13. Urban Shock 30. Vero Moda
34. 真功夫
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1
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4 10
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6F
1.
阿拉丁儿童摄影
2.
傲胜
3.
明洞本家韩国料理
4.
Chater House
5.
ECOH生态家
6.
皇家摄影
7.
泓叶汤馆
8.
卡通乐乐园创意童
话摄影
9.
雷诺瓦
10. 麦吉柯魔术
11. TEMPUR ZEN
3 1
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4 6
5 8
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14
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7F
1.
艾维庭
9.
港丽餐厅
2.
蕉叶音乐餐厅
10. 俊奥
3.
凯尔齿科
11. 史云逊护发中心
4.
时代生活美语时空 12. 思泳杰
5.
汤尼英盖
13. 威尔士健身中心
6.
喜多屋国际海鲜料理 14. 学乐英语
7.
英孚教育
15. 御美会
8.
紫颖美容
16. 正大百货欢乐童趣馆
17. 新都市舞工场
13 15
1
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7
83
2
8F
1. 爱晚亭酒家
10. City Art Center
2. 大众书局
11. DAIWO SUSHI
3. DQ冰淇淋
12. 大禾寿司
4. DC-咖啡
13. 健康煮休闲火锅
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5. 好乐迪
14. 孙平发型工作室
6. 肯德基精选餐厅
上海正大广场
正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大 型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家 嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正 大集团在中国最大的投资项目之一
地理位置
当今亚洲最大集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的一站式超大型购物中 心。其独特的建筑风格融入了全新的四季理念，令人耳目一新。
15. 萨利亚
7. 司凯特真冰滑冰场 16. 星美电影院
8. 味千拉面
9. 洋葱餐厅
9F 小南国 10F 俏江南
小南国 俏江南
B1
1. 春水堂
7. ENZO999
8
2. 芙瑞诗
8. 福奈特
10
5
3. JQ
9. 美蝶天堂
2 4 11
4. 屈臣氏
10. 瑞尔齿科
5. 特力屋
11. 中国银行
12. 汤姆熊
13. 炫动卡通乐乐园
14. 依曼琪
15. 张生记得味轩
16. 澳西奴 17. 宝宝贝贝 18. 楚炫堂 19. 多样屋 20. 风美花传日本大头
贴照相馆 21. 合衣坊 22. 汇美舍 23. 路易治.波米奥尼 24. 乐纷 25. 葡京茶餐厅 26. 唐宫海鲜舫 27. 外文书店 28. 渝乡人家 29. 樱之味