房地产企业土地增值税清算案例

房地产企业土地增值税清算案例土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清算，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚；少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在；扣除项目的分摊不够合理；对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清；部分主管部门在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项目和可以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策辅导咨询不够深入，对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同，有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交管理局处理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此，笔者根据国家现行法律、法规，对土地增值税相关政策进行认真梳理，按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权 1

限，对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交流，旨在广大执法人员

在执行税收政策过程中能够“一把尺子量到底”，公正、公平、客观的处理涉税问题，并在认真调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。现以某房地产企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供参考。

一、基本案情某房地产企业，成立于2002年9月；经济类型为其他有限责任公司；主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售；注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至2011年期间共开发以下房地产项目：（一）该公司自成立以来房产开发项目有：清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世；贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。（二）经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已

达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清算申报表，并自行进行了清算，主管税务机关也组织进行了清算。 2

（三）经检查核实，该企业开发观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件，但该公司未按规定预缴土地增值税。检查发现：2007年—2011年土地增值税检查存在以下问题: 问题1：2012年6月，该企业已完工并达到清算条件的开发项目有：景墨家园二期、三期B区项目，该企业将非住宅项目按住宅增值额未超过20%的免税项目计算，查补土地增值税245万元，；问题2：该企业于2011年对已开发未完工项目，但达到可以进行土地增值税清算条件的有景墨家园三期A1区、A2区、C区、贺兰名居华庭项目项目进行了自行清算，该企业在项目完工的90日也向主管税务机关及时填写了清算申报表，主管税务机关也对该企业及时组织了清算，检查发现企业故意在帐上多列扣除项目，少列收入，查补土

地增值税270万元；问题3：检查发现，该公司对未完工、未达到土地增值税清算条件的观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府、东方盛世等项目，取得预售非普通标准住宅取得预售收入、商业用房项目取得预售收入、“兴庆华府”预售非普通标准住宅取得预售收入，未按规定预缴土地增值税70万元。针对上述案例： 3

问题一：由于该企业开发的景墨家园二期、三期B区项目达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。上级税务机关检查发现该企业故意将未达到免税条件的免税项目与应税项目混淆，未按住宅与非住宅严格划分，造成少缴土地增值税245万元。补税依据1：根据国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号通知第九、第十条，必须进行清算、可以进行清算条件的土地增值税的企业，总则第三条，纳税人符合土地增值税清算条件后，先向主管税务机关填写清算申报表，对未申报清算的纳税人，

应根据《征管法》63、64条第二款处理。补税依据2：根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，享受优惠政策的普通住宅原则上应同时满足以下条件：1、单套建筑面积在120平米以下；2、住宅小区建筑容积率在 1.0以上；3、实际成交价格在同级别住房交易价格 1.2倍以下。补税依据3：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； 4

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。补税依据4：非普通住宅原则上应符合以下条件之一：1、单套建筑面积在144平米以上；2、住宅小区建筑容积率在1.0以下；

3、实际成交价格在同级别住房交易价格1.2倍。据此，应补缴土地增值税245万元。处理意见及依据：根据《中华人民共和国税收征收管理法》第63、64条第二款，纳税人伪造、变造、

隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。该企业故意将未达到免税条件的免税项目与应税项目混淆，未按住宅与非住宅严格划分，应定性为偷税，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款245万元，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。建议处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第32条规定，加收滞纳金问题二:该企业于2011年对已开发达到土地增值税清算条件的景墨家园三期A1区、A2区、C 区、贺兰名居华庭项 5

目项目进行了自行清算，该企业在项目完工的90日也向主管税务机关及时填写了清算申报表，主管税务机关也对该企业及时组织了清算，检查发现，该企业多报扣除项目，少报收入，查补土地增值税270