恒大地产2012年年报

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2012中国房地产销售市场回顾

2012中国房地产销售市场回顾2012年是房地产调控大年，曾被寄予厚望的“金九银十”也略显冷情，但这一切都阻止不了房地产销售市场的高歌猛进。

继2011年高增长后，2012年全国房地产销售业绩再创辉煌，在年初公布销售计划的15家房企全都超额完成任务。

其中，万科仍是房企龙头，年销售达到1400多亿元；保利首次破千亿，与万科一并列入“千亿军团”，15家房地产开发商全年销售达6367亿元，销售面积、金额全都大幅增增长。

可以说，2012年仍是房地产企业的欣喜年。

后调控时代行业分化加剧2012年是我国整个房地产调控的转折年。

虽然宏观经济政策没有放松，但2012年下半年整个房地产市场开始进入以消费持续回归为特点的“后调控时代”。

在此大环境的推动下，同比2011年，销售金额、销售面积、超额完成年度目标“三涨”的情况出现并不意外。

面对限购等调控政策的压力，龙头房企通过“牺牲价格，追求销量”等房地产销售策略，使部分大型房企的销售业绩迅速攀升，资金快速回笼，楼市回暖的优势进一步扩大。

在此过程中，万科等一线房企表现更加优异，行业集中度明显提高。

房地产企业未来表现或将明显分化。

由于标杆房企整体业绩良好，资金链缓解，存库下降，因此在未来拿地过程中仍将成为主力军。

而一些中小开发商整体房地产销售情况一般，资金链紧张，未来卖地求生的趋势仍将持续。

目前房地产行业洗牌仍在进行，并购重组案例层出不穷，随着房地产销售市场自身发展以及房地产调整的长期化，未来一线城市的市场集中度仍将进一步提升。

房企业绩不降反升调控之年，房企的业绩不降反升。

早在2012年10月，就已经有保利地产、中海地产、招商地产、越秀地产、融创中国、中骏置业、华润置地、禹州地产及远洋地产等标杆房企完成全年销售目标。

进入2013年后，随着融创、旭辉、世茂房地产等公布2012年销售业绩，房地产行业的整体业绩水平普遍超出预期。

经营状况同比增幅最为明显的是2012年刚刚登陆H股主板的旭辉集团，签约销售金额达95.4亿元，销售面积102.6万平米，同比增幅分别为75%和90%。

2012年房地产运行情况分析

2012年房地产运行情况分析1、全年房地产开发投资增速回落2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。

其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比1-11月份回落0.1个百分点，比2011年回落3.4个百分点。

从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.53%。

图表1：全国房地产开发投资增速（%）数据来源：国家统计局银联信整理2、全年个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。

其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。

在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长18.2%；个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%。

图表2：2012年个人按揭贷款情况（亿元）资料来源：统计局银联信整理3、12月国房景气指数回落12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.59，比上月回落0.12点。

图表3：2012.12-2012.12月全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：国家统计局银联信整理4、全年商品房销售面积同比增长1.8%2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。

cpa财务造假案例

cpa财务造假案例近年来，十分熟悉的公司金融造假事件如雨后春笋一般层出不穷，其中大多数被公认的财务造假方式之一是以虚构账目和误导性的报告来误导投资者。

CPA竞争激烈，为了在行业中立足，有一些人不择手段来避免意义重大罪行。

下面是一些最突出的cpa财务造假案例的分析。

1.恒大地产在2012年，有一些投资者投资恒大地产，然而在随后的几个月中，恒大集团四次对其销售额进行了调整。

随后，有消息指出恒大地产虚假报告2012年度财务报表。

根据恒大地产公司给出的数据，其2012年销售额为4045亿人民币，但实际的销售额远远低于这个数字，需要下调约30%。

由于隐瞒了真实销售额，恒大地产的财务造假行为被加以证实。

造假的形式：虚报销售额。

恒大地产虚报的销售额意图是为了在市场上维持其地位，使投资者对公司的信心不会下降。

造假的原因是：恒大地产在市场上的地位是非常重要的。

为了维持这一地位，恒大地产没有其他选择而必须虚报销售额。

恒大地产违反了道德观念，并没有准确报告财务业绩，以获取更多的利润。

2.长江实业长江实业是中国一家有着超过90年历史的公司，主要从事地产、物流以及旅游等领域的业务。

但是，在2004年，长江实业却因为存在虚构资产价值而备受质疑。

在2004年末，一些投资者和分析师提出拨备问题。

长江实业的拨备，在不同年份显示出不同水平的不一致，然而它获得了不断增加的A+评级。

2005年初，业内人士指出，长江实业的拨备涉及数额极大的资产重估。

在调查中，长江实业幕后的公司负责人承认其存在虚假报告的事实，这个公司因为虚构资产价值而被曝光。

造假的形式：虚构资产价值。

长江实业虚构的资产价值是为了增加公司的市值，吸引更多的资本进入到公司内部。

造假的原因是：长江实业的财务数据非常糟糕，本身没有好的公共背景，而利用虚构资产可以搭上国际市场的快速增长，吸引来自投资者对近几年财务数据的信任。

3.中兴通讯2018年4月17日，中兴通讯发布了2017年年报，2009年至2017年出现非常严重的财务造假情况，公司2017年ISS带息净现金流为39.54亿元，但是公司最终营业收入却只有1096.37亿元。

恒大地产财务报表分析(2010-2012)

偿债能力分析
资产负债比率分析
负债项目变化情况
配股融资，偿还债务
• 今年1月16日晚间，恒大宣布其配股集资的计划。其计划配售12亿股份，集资额最多 45亿元。市场消息称，截止16日深夜，配股已获得了足额认购。恒大此次配售就是主要用于偿还企业债，高盛认为经过此次配售，可以降低恒大的净负债比率，由64% 降至53%，“是恒大经过往年进取扩张后，修理其资产负债表的所需一步”。
盈利能力分析
主要非流动资产变动情况
主要流动资产变动情况
营业额
总资产报酬率
运营成本增加
2012 行政开支 2600664 2011 2161218 2010 1384263
其他经营成本
1164213
79162
124957
2012 融资成本/收入（3010 271798
进入城市最多的房企
• 截止2012年，恒大的218个项目分布于121 个城市。不限购城市占比76%；在其现有的 218个项目中，二三线城市项目占比97.2%。
利润率
每股盈利

2012年房地产行业年度报告

2012年房地产行业年度报告目录第一章2011年全球房地产市场发展状况25第一节2009-2011年全球房地产发展分析25一、2009年全球房产市场现状25二、2010年全球房产市场现状27三、2010年全球房地产商投资额分析28四、2011年全球房地产市场发展概况29五、全球房地产市场发展形势分析34第二节2011年世界部分国家房地产发展分析35一、2011年美国房地产市场发展分析35二、2011年欧洲房地产市场发展分析39三、2011年德国房地产市场发展分析41四、2011年法国房地产市场发展分析43五、2011年英国房地产市场发展分析44六、2011年日本房地产市场发展分析46第三节2011年港台地区房地产市场发展状况48一、2011年香港房地产市场发展分析48二、2011年台湾房地产市场发展分析50三、台湾公司有望直接投资大陆房地产51第四节世界房地产泡沫及其影响分析52一、世界房地产泡沫概述52二、房地产泡沫特征分析52三、房地产泡沫的影响54第二章2011年中国房地产发展环境分析56第一节2011年中国宏观经济发展环境分析56一、2011年中国GDP增长情况分析56二、2011年工业经济发展形势分析57三、2011年全社会固定资产投资分析58四、2011年社会消费品零售总额分析61五、2011年城乡居民收入与消费分析62六、2011年对外贸易的发展形势分析64第二节2011年中国房地产业政策环境分析67一、2011年中国房地产土地政策分析67（一）《关于土地增值税清算有关问题的通知》67（二）国土资源部加大闲置土地清理力度68（三）《2011年全国住房用地供应计划公告》70二、2011年中国保障性住房政策分析71（一）中国保障性住房主要政策分析71（二）央行银监会要求支持保障房项目贷款73（三）保障性住房建设成为政府的工作重点73（四）《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》78 三、2011年中国房地产限购政策分析79（一）新“国四条”与新“国十条”79（二）新“国五条”限购政策出台81（三）新“国八条”房地产限购政策82（四）住建部公布新增限购城市五项标准83四、2011年中国房地产其他政策分析84（一）《住宅销售价格统计调查方案》84（二）个人住房转让营业税政策调整85（三）《商品房销售明码标价规定》85（四）2011年新“国五条”房地调控政策86五、银根紧缩政策对房地产行业的影响分析87第三节2011年中国房地发展社会环境分析90一、2011年人口规模及结构分析90二、中国城镇化进程分析93三、中国人均住房面积情况93四、家庭人均居住支出情况94五、居民住房观念的改变95第三章2011-2012年中国房地产市场运行分析96第一节2011年中国房地产景气指数分析96一、2011年企业景气指数持续回升96二、2010年“国房景气指数”分析98三、2011年“国房景气指数”分析99第二节2011-2012年中国房地产业供给情况分析100 一、土地开发及购置面积100（一）2010年房地产土地购置与开发情况100 （二）2011年房地产土地购置与开发情况101 （三）2012年房地产土地购置与开发情况104二、房地产投资完成额105（一）2011年房地产开发投资增速分析105（二）2012年房地产开发投资增长分析107三、资金来源分析107（一）2011年房地产开发企业资金来源分析107 （二）2012年房地产开发企业资金来源分析108 四、房屋施竣工面积109（一）2011年房屋施竣工面积109（二）2012年房屋施竣工面积111五、房地产业市场供给结构分析112（一）2010年房地产业市场供给结构分析112 （二）2011年房地产业市场供给结构分析113 （三）2012年房地产业市场供给结构分析115第三节2011-2012年中国房地产业需求情况分析116一、2011年中国房地产市场需求情况分析116二、2011年商品房销售面积和销售额增长情况117三、2012年商品房销售面积与销售额增长情况117四、2011年全国房地产市场价格变动情况119 （一）2010年全国房地产市场价格变动情况119（二）2011年全国房地产市场价格变动情况122 （三）2012年全国房地产市场价格变动情况125第四节2011年中国房地产企业发展情况分析128一、2010年中国房地产上市企业特征分析128二、2011年中国房地产企业销售业绩剖析131三、2011年中国房地产企业拿地速度放缓132四、2011年中国房地产企业打响业绩保卫战134五、2011年中国房地产企业品牌价值分析135六、2012年中国房地产企业发展分析138第四章2011年中国房地产业市场分析与展望141第一节2011年中国房地产市场发展状况分析141一、2011年中国房地产发展特点分析141二、2011年二三线城市房价变动情况142三、2011年保障性安居工程建设进度143第二节2011年中国房地产发展形势分析145一、2011年中国房地产总体走势145二、2011年房地产贷款情况分析147三、2011年房产成交情况分析148四、重点城市住宅库存量激增151五、2011年房地产市场融资情况152第三节2012年中国房地产发展趋势及预测分析159一、2012年宏观经济形势预测159二、2012年购房者心理预期分析162三、2012年房地产细分市场走势分析162第五章2011-2012年中国主要城市房地产市场分析164 第一节上海市164一、2011年上海市房地产投资开发情况164二、2011年上海市房地产土地市场情况166三、2011年上海市房地产建设供给情况168三、2011年上海市房地产销售需求情况169四、2011年上海市房地产价格走势情况171五、2012年上海市房地产市场运行分析171第二节北京市173一、2011年北京市房地产投资开发情况173二、2011年北京市房地产土地市场情况174三、2011年北京市房地产建设销售情况177四、2011年北京市房地产市场运行情况179第三节广州市180一、2011年广州市房地产调控政策分析180二、2011年广州市土地市场供求分析184三、2011年广州市房地产投资开发情况188四、2011年广州市房地产建设销售情况190五、2011年广州市商品住宅市场分析194六、2011年广州市保障房建设力度加大197第四节深圳市199一、2011年深圳市房地产市场运行情况199二、2011年深圳房地产市场表现分析203 （一）一级市场城市改造及土地成交203 （二）二级市场商品房成交分区情况204 （三）三级市场商品房成交分区情况210三、2011年深圳房地产土地市场分析213四、2011年深圳市新房市场供需分析215五、2011年深圳二手房市场供需分析227六、2011年深圳房地产写字楼市场分析231七、2011年深圳市房地产市场展望分析234 第五节南京市235一、2010年南京市房地产市场发展概述235二、2011年南京房地产建筑与销售情况238三、2011年南京市房地产市场成交情况240四、2011年南京市房地产市场运行状况243 第六节苏州市246一、2010年苏州市房地产市场概述246二、2011年苏州市商品房成交分析249三、2011年苏州市土地市场分析251四、2011年苏州市住宅市场分析252五、2011年苏州房地产开发销售情况253 第七节杭州市256一、2010年杭州市房地产市场概述256二、2011年杭州市房屋建筑与销售情况257三、2011年杭州市房地产市场发展状况259四、2011年杭州市房地产景气指数分析260 第九节重庆市261一、2010年重庆房地产土地市场分析261二、2011年重庆房地产土地市场分析263三、2011年重庆房地产市场运行分析267四、2011年重庆房地产地方政策分析270五、2012年重庆房地产市场前景展望271 第十节成都市272一、2010年成都市房地产土地市场分析272二、2010年成都市房地产市场供需分析276三、2010年成都市房地产市场运行分析283四、2011年成都市房地产土地市场分析284五、2011年成都市房地产市场供需分析289六、2011年成都市房地产市场运行分析290七、2011年成都市房地产市场发展分析291 第十一节武汉市299一、2011年武汉市房地产开发市场分析299二、2011年武汉市房地产市场运行特征303三、房地产市场运行中存在问题及分析310四、未来武汉市房地产市场前景展望311第六章2011年中国房地产竞争格局分析314第一节2011年房地产市场竞争层次体系探讨314一、房地产市场竞争层次概述314二、产品式样竞争314三、产品大类竞争315四、产品使用价值竞争316五、基于消费观念和文化导向的竞争317第二节中国房地产市场竞争格局分析318一、中国房地产百强企业研究报告318二、中国房地产上市公司总体状况331三、国资委勒令非地产国企退出房地产343四、中国房地产行业并购与重组分析346五、中国房地产市场集中度提高347六、中国房地产市场销售门槛提升348七、中国房地产市场竞争格局分析349第三节2011年房地产开发企业竞争力分析350一、房地产市场竞争阶段350二、房地产市场竞争特征351三、房地产企业竞争力分析352第四节2011年信息化与房地产企业核心竞争力354一、新形势下房地产企业核心竞争优势354二、房地产企业信息化增强核心竞争力355三、中国房地产企业信息化规划的原则357四、房地产企业培育核心竞争力的策略357第五节2011年中小房地产企业竞争策略分析359一、中小房地产企业发展现状359二、房地产中小企业竞争优势360三、房地产中小企业竞争劣势361四、中小房地产企业的竞争战略362五、中小房地产企业市场竞争措施364第七章2011-2012年中国房地产企业发展战略分析366 第一节后危机时代下中国房地产业发展的思考366一、未来宏观经济政策可能锚定房地产366二、当前我国房地产市场发展存在的问题367三、对当前房地产宏观调控力度的把握368四、对房地产信贷政策和房产税的思考370五、房地产企业战略转型的思考与对策371第二节企业应对房地产周期波动的经营策略373一、资本运作策略373二、土地储备策略374三、业务组合策略375四、区域互补策略376第三节房地产企业发展战略制定分析376一、房地产企业制定明确的发展战略376二、房地产企业品牌发展战略分析377三、房地产企业客户发展战略分析380四、房地产企业文化发展战略分析380第四节中国房地产业发展战略选择分析380一、中国房地产业的战略选择380二、房地产企业专业化战略选择383三、房地产企业多样化战略选择385四、二三线城市房地产开发策略选择388五、国有房地产企业的发展战略分析390六、新形势下房地产企业的战略选择392第五节新形势下中国房地产发展创新战略分析395一、新形势下房地产发展需要创新型智慧395二、新形势下房地产需要产品与金融创新396三、新形势下房地产市场的管理创新分析398四、新形势下房地产市场的创新营销策略399五、新形势下房地产企业创新转变的热点401第六节新形势下中国房地产企业持续发展思考406一、中国房地产企业发展面临新形势406二、房地产企业持续发展存在的问题408三、中国房地产企业持续发展的思路412第七节中国中小房产企业发展战略分析420一、中小房地产企业发展战略管理的特点420二、中小房地产开发企业发展战略的选择421三、中小房地产开发企业的竞争战略探讨425四、中小房地产企业的品牌战略建设分析428第八章2011-2012年中国房地产企业发展策略分析430 第一节房地产企业发展管理分析430一、成本控制策略430二、定价策略分析435三、竞争策略分析439四、并购重组策略441五、融资策略分析444六、资本运作策略446第二节房地产企业品牌发展策略447一、房地产品牌及其作用447二、房地产品牌塑造的必要性451三、房地产主流企业的品牌误区452四、房地产企业品牌开发步骤分析456五、房地产物业管理品牌化发展趋势458六、中国房地产企业品牌创建战略460七、中国房地产企业品牌战略的实施463第三节中国旅游房地产业发展策略分析465一、旅游房地产的概念及分类465二、中国旅游房地产发展的市场前景466三、发展旅游房地产业的宏微观思考467四、中国旅游房地产业发展对策探究469第四节新形势下房地产企业融资发展分析471一、新宏观形势下房地产企业融资困境471二、新宏观形势下房地产企业融资对策475三、宏观调控下房地产中小企业融资策略477四、中国房地产企业财务风险管理及防范480五、中小房地产企业财务风险分析与对策483第九章2011-2012年中国房地产营销策略分析486 第一节当前房地产企业营销状况分析486一、房地产企业营销中存在的问题486二、房地产企业做好市场营销的策略487第二节新形势下房地产企业发展策略489一、新形势下房地产企业产品策略489二、新形势下完善房地产营销的策略490三、新形势下的房地产整合营销策略493四、房地产市场迎对危机营销价格策略496第三节基于GISVR的新型房地产营销模式499一、GIS和VR介绍499二、基于GIS/VR新型营销模式的优势500第四节房地产网络营销的策略选择501一、房地产网络营销运作模式分析501二、房地产企业开展网络营销的优势503三、房地产企业开展网络营销的缺陷505四、房地产企业网络营销的整合互补506五、房地产实现网络“赢销”的策略507第十章2011年中国房地产重点企业经营分析509 第一节万科企业股份XXX509一、企业概况509二、2010年企业经营情况分析510三、2011年企业经营情况分析512四、2011年企业经济指标分析513五、2011年企业盈利能力分析514六、2011年企业偿债能力分析514七、2011年企业运营能力分析515八、2011年企业成长能力分析515九、2011年企业成本费用分析516第二节保利房地产（集团）股份XXX516一、企业概况516二、2010年企业经营情况分析517三、2011年企业经营情况分析520四、2011年企业经济指标分析523五、2011年企业盈利能力分析524六、2011年企业偿债能力分析524七、2011年企业运营能力分析525八、2011年企业成长能力分析525九、2011年企业成本费用分析525 第三节合生创展集团XXX526一、企业概况526二、2011年企业经营情况分析526三、2011年企业经济指标分析528四、2011年企业盈利能力分析529五、2011年企业偿债能力分析529六、2011年企业运营能力分析529 第四节北京首都开发股份XXX530一、企业概况530二、2010年企业经营情况分析531三、2011年企业经营情况分析532四、2011年企业经济指标分析533五、2011年企业盈利能力分析534六、2011年企业偿债能力分析534七、2011年企业运营能力分析534八、2011年企业成长能力分析535九、2011年企业成本费用分析535 第五节恒大地产集团XXX536一、企业概况536二、2011年企业经营情况分析537三、2011年企业经济指标分析538四、2011年企业盈利能力分析539五、2011年企业偿债能力分析539六、2011年企业运营能力分析539 第六节中国海外发展XXX540一、企业概况540二、2011年企业经营情况分析541三、2011年企业经济指标分析541四、2011年企业盈利能力分析542五、2011年企业偿债能力分析542六、2011年企业运营能力分析543 第七节碧桂园控股XXX543一、企业概况543二、2011年企业经营情况分析544三、2011年企业经济指标分析545四、2011年企业盈利能力分析546五、2011年企业偿债能力分析546六、2011年企业运营能力分析546 第八节绿城房地产集团XXX547二、2011年企业经营情况分析547三、2011年企业经济指标分析549四、2011年企业盈利能力分析549五、2011年企业偿债能力分析550六、2011年企业运营能力分析550第九节武汉南国置业股份XXX550一、企业概况550二、2010年企业经营情况分析551三、2011年企业经营情况分析552四、2011年企业经济指标分析554五、2011年企业盈利能力分析554六、2011年企业偿债能力分析555七、2011年企业运营能力分析555八、2011年企业成长能力分析555九、2011年企业成本费用分析556第十节金地(集团)股份XXX556一、企业概况556二、2010年企业经营情况分析557三、2011年企业经营情况分析559四、2011年企业经济指标分析560五、2011年企业盈利能力分析561六、2011年企业偿债能力分析561七、2011年企业运营能力分析562八、2011年企业成长能力分析562九、2011年企业成本费用分析563第十一节招商局地产控股股份XXX563一、企业概况563二、2010年企业经营情况分析564三、2011年企业经营情况分析565四、2011年企业经济指标分析567五、2011年企业盈利能力分析568六、2011年企业偿债能力分析568七、2011年企业运营能力分析568八、2011年企业成长能力分析569九、2011年企业成本费用分析569第十二节佳兆业集团控股XXX570一、企业概况570二、2011年企业经营情况分析570三、2011年企业经济指标分析571四、2011年企业盈利能力分析572五、2011年企业偿债能力分析572六、2011年企业运营能力分析573第十三节广州富力地产股份XXX573二、2011年企业经营情况分析574三、2011年企业经济指标分析576四、2011年企业盈利能力分析576五、2011年企业偿债能力分析577六、2011年企业运营能力分析577第十四节深圳华侨城股份XXX577一、企业概况577二、2010年企业经营情况分析578三、2011年企业经营情况分析579四、2011年企业经济指标分析580五、2011年企业盈利能力分析580六、2011年企业偿债能力分析581七、2011年企业运营能力分析581八、2011年企业成长能力分析581九、2011年企业成本费用分析582第十五节大连万达集团股份XXX583一、公司简介583二、2011年上半年企业经营情况584三、万达全国独创订单商业地产模式584四、2011年大连万达正式进驻东莞586第十六节大华（集团）XXX586一、公司简介586二、大华集团公司发展战略587三、大华签署芒市城市发展和旅游开发项目589第十一章2012-2016年中国房地产发展趋势与前景预测分析590 第一节2012-2016年中国房地产行业发展前景分析590一、促进房地产市场长期繁荣的因素590二、中国房地产业中长期发展目标分析592三、“十二五”中国保障房建设发展规划592第二节2011-2020年中国房地产行业发展预测分析593一、未来中国房地产市场分化趋势593二、2012-2016年中国房地产投资前景分析598三、2012-2020年中国房地产业的发展目标599第三节2012-2016年中国房地产企业发展趋势分析602一、房地产企业民营化趋势分析602二、房地产企业集团化规模化经营603三、房地产企业服务的差别化趋势605四、房地产企业专业化和品牌化趋势606五、房地产企业网络化信息化趋向608六、房地产企业与金融业融合的趋势609七、房地产企业市场营销新趋势分析611八、未来房地产企业发展方向分析614九、小户型未来房地产市场发展趋势615。

恒大集团财务分析_OK

• 反映：简单衡量企业长期债务状况
• 2012年19.63%
• 2013年23.15%
• 2014年19.77%
• 说明恒大地产在经营过程中对长期
资金的依赖性减小。企业的长期的
偿债压力也202在1/7/减2 小。
10
2.企业资金结构分析
• 自有资产率＝所有者权益合计／资产总额
• 反映：企业自有资金保障程度
22
4.企业盈利能力分析
2021/7/2
23
2021/7/2
24
4.企业盈利能力分析
项目/年份
12年
13年
总资产额（单位：亿元） 238.99 348.14
利润总额（单位：亿元） 164.9 254.0
主营业收入（单位：亿元） 652.60 936.71
成本费用额（单位：亿元） 470.50 660.23
25.32% 26.74% 25.63%
营业净利率=净利润/营业收入
14.07% 14.64% 16.17%
净资产收益率=净利润/所有者权益平均余额 26.15% 31.57% 36.14%
总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/总 3.84% 3.62% 2.66% 资产平均余额
恒大的一些获利能力指标，营业利润率基本持于平稳，
• 流动资产占用率＝流动资产总额／资产总额 • 反映：企业能够直接变现获利的资产比重 • 2012年83.91% 2013年83.11% 2014年80.86%
• 固定资产占用率＝固定资产合计／资产总额 • 反映：企业固定资产投资规模和长远发展 • 2012年3.58% 2013年3.27% 2014年3.27%
由图可知，恒大的利润率还是处于 2021/7/2

2012年房地产行业标杆分析：恒大地产

2012年房地产行业标杆分析：恒大地产
2012年12月
目录
一、高速成长的地产龙头 (4)
1、公司背景 (5)
2、股权结构 (5)
3、发展历程 (6)
4、业务结构 (7)
5、管理层简介 (8)
二、标准化运营模式加快开发速度 (9)
1、模式难以复制 (9)
2、开发速度及周转率位于行业前列 (11)
三、刚需产品定位维持高去化率 (12)
1、调控长期化趋势明显 (12)
2、刚需成为政策支持重点 (13)
3、公司以刚需产品为主 (15)
四、全国二三线城市分散布局，降低调控风险 (16)
1、一线城市销量占比逐年下降 (16)
2、城市化为二三线城市住房需求提供长期驱动力 (17)
3、二三线城市市场受调控影响较小 (18)
4、公司土地储备规模行业第一，成本处于低位 (19)
5、97%的项目位于二三线城市 (20)
五、行业龙头受益于市场集中度上升 (22)
1、调控加速行业整合 (22)
2、龙头企业融资优势明显 (23)
3、利润率短期难见起色，行业及项目整合将持续 (24)
4、品牌及管理优势逐步显现，区域中小开发商份额受挤压 (25)。

2012年四季度及全年房地产市场报告

【城市】：全国【发布时间】：2013-01-25【报告类型】：市场报告【发布机构】：中房协.【关键词】：中房协,住宅成交,销售额稳定,竣工面积,房地产,房屋的施工面积,成交面积,房地产市场,住宅, .【内容摘要】：在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。

土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。

.报告内容：2012年第四季度及全年房地产市场研究报告(主报告稿)中国房地产研究会中国房地产业协会北京中房研协技术服务有限公司二零一三年一月二十四日前言2012年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。

但货币政策的走势对房地产市场的影响很大。

在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。

房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。

商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。

房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。

与此相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%。

因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。

房地产市场是发展不平衡的市场。

开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区(东中西部)之间，在不同城市(一、二线和三、四线城市)之间，在不同企业(大型品牌房地产企业和中小房地产企业)之间，差异性明显存在。

2012年房地产开发企业管理状况盘点

2012年房地产开发企业管理状况盘点2011年-2012年房地产企业战略及管理动态战略调整或转型方面1.控制规模增速，主动调整企业增长方式万科在2010年实现了千亿规模后，提出由规模速度增长方式转型为质量效益型增长方式。

2011年，万科结算净利率是15.01%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%；公司全面摊薄的净资产收益率为18.2%，并创历史新高。

这说明万科在实现增长方式转变方面已初见成效。

受万科转变增长方式的影响，2012年保利、恒大、龙湖等许多企业纷纷调低年度销售目标，原先动辄增长百分之二三十甚至更高的情况已不多见。

与此同时，关注效益指标的企业越来越多。

2.调整企业定位和战略结构期内，有些企业开始思考并重新确定了企业定位，将企业定位于“城市综合运营商”的企业越来越多。

例如，绿地集团定位于“中国综合性地产领军企业”，绿城定位于“中国最具完整价值的房地产企业”。

许多企业还积极进行战略结构的调整。

例如：绿地通过调整产业结构，使能源、金融为核心的综合产业占到了集团营业收入的66.5%，而房地产业营业收入占比33.5%；万达则积极投资文化产业，并组建了文化产业集团。

3.调整产品结构，纷纷转向旅游地产、养老地产等新领域随着保障房政策和商品房“限购”政策的推行，已有越来越多的企业认识到调整产品结构的重要性和紧迫性。

通过研究176家房地产上市公司发现，有超过九成的企业都对企业的产品结构做出或大或小的调整。

例如，万科开始涉足商业地产和旅游地产，龙湖、万达、世茂等企业开始涉足旅游度假地产，还有很多企业涉足养老地产。

调查发现，100强企业中有超过三分之一的企业已涉足旅游地产。

报告显示，通过调整产品结构，万科的中小套型商品房比例已超过80%，而且大部分为精装修房；2011年华润针对自住型客户所开发的小户型的比例也已经占到整个住宅销售的80%，高端项目占比已调整为不到20%，而且三分之二以上的项目分布于二三线城市。

恒大地产2012年员工数据及项目情报_房地产标杆企业研究_

2. 项目情报
2.1. 项目数量 2.2. 项目构成 2.3. 项目销售
3. 附件
3.1. 房地产上市公司名录 3.2. 房地产上市公司资料
2
1.1.员工数量(1)公司员工总数
说明：各公司披露员工总数的口径等存在差异，请结合上市公司年报使用本报告。本页“卅企平均”指卅企中30家公司的平均值。 45000
7
1.3.人均项目(2)开发系统人均项目面积
说明：若数据均显示“0”表示该公司无相关披露。面积统计渠道和方法多样，面积数据仅供参考。本页“卅企平均”指卅企中30家公司的平均值。面积数据2012年员工数据及项目情报
开发系统人均项目面积
3,508 3,500
3,000 项目面积平方米 ) 1,500 1,439 ( 2,000
5,000
人均售罄面积
2,000
1,643 人均在售面积人均储备面积438 57 人均未售面积 93
人均未售面积 93 2,866 人均在售面积 460 6,999 人均售罄面积 1,643 6,510
1,000
460
0 【恒大地产】公司全员人均项目面积〖卅企平均〗公司全员人均项目面积
人均储备面积 57 438
恒大地产
【卅企2013版】 2012年员工数据及项目情报
公司员工总数
【恒大地产】员工总数(人) 2012年 38463
40000
【恒大地产】员工总数(人) 2011年 32644
35000
30000 员工数人 ( ) 20000 15000 〖卅企平均〗员工总数(人) 9631 〖卅企平均〗员工总数(人) 10933 10000 5000 0 【恒大地产】员工总数(人) 〖卅企平均〗员工总数(人) 2011年 32644 9631 2012年 38463 10933 25000

恒大地产投资分析

恒大地产（0333.H K）股票分析报告12工商管理刘英达 124171824郭宇 124171815宁波大学科技学院·2013年11月目录恒大地产（0333.HK）股票分析报告 (1)1. 股票项目概述 (3)1.1恒大地产 (3)1.2管理团队 (3)1.3发展战略 (4)1.4企业优势 (7)1.5所获殊荣 (9)1.6品牌价值 (10)1.7下属企业 (10)2. 恒大地产财务报表 (13)2.1综合损益表（最近四期） (13)2.2现金流量表（最近四期） (13)2.3资产负债表（最近四期） (14)3. 恒大地产经营数据分析 (16)3.1经营数据概览（前25名） (16)3.2盈利能力分析 (18)3.3营运能力分析 (18)3.4偿债能力分析 (19)3.5成长能力分析 (19)3.6综合分析（资产、负债、所有者权益、费用、利润以及现金流量） (20)3.7恒大地产销售数据分析 (22)3.8分析总结 (24)4. 恒大地产股票分析 (30)4.1恒大地产股票走势（3年） (30)4.2恒大地产股票走势（周K线） (31)4.3恒大地产股票走势（11月8日收盘时） (32)4.4恒大地产股票评估（国际评级机构2013年评估） (33)4.5恒大地产股票持有评估预测 (34)5. 恒大地产股票项目投资总结 (34)5.1中国房地产发展趋势 (34)5.2中国经济形势分析 (35)5.3恒大地产自身优势 (37)5.4恒大足球俱乐部征战亚洲冠军联赛（AFC）股票飞涨 (38)5.5综合恒大地产股票投资结论 (38)股票项目概述1.1恒大地产恒大地产即恒大地产集团。

恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。

恒大总资产2745.9亿元，员工4万多人，在广州、北京、上海、天津、重庆、深圳、合肥、济南、沈阳、长沙、南昌、南京、太原、郑州、成都、海口、哈尔滨、武汉、石家庄、长春、兰州、南宁、福州、贵阳、呼和浩特、西安、昆明、乌鲁木齐、银川、西宁、大连、桂林等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公司（地区公司），在全国140个主要城市拥有大型项目262个，连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。

恒大地产2012年经营数据分析_房地产标杆企业研究_

恒大地产
2012年经营数据分析
房地产上市公司2012年经营数据分析
【卅企2013版】
002[恒大地产]3333.HK
2013年6月
经营数据概览(30家房地产上市公司)
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
强强正 19 常较弱很弱 23
【多】销售净利率
6较
｛好｝总资产增长率 5
12
｛快｝固定资产周转率
｛好｝营业收入增长率 24 27 ｛好｝净利润增长率 25
18
17 10 ｛快｝总资产周转率
24
30
9 29 28 26 24
｛快｝存货周转率
17 〖省〗管理费用率
【稳】现金流动负债比
〖省〗销售费用率〖省〗销售成本率
排排排指标值指标值指标值指标值指标值指标值名名名 12 0.31 0.28 23 77.8% 76.1% 9 44% 42% 001[万科集团]000002.SZ 10 0.31 0.44 29 81.7% 80.2% 24 5% 35% 002[恒大地产]3333.HK 11 0.31 0.27 24 78.3% 78.7% 7 46% 31% 004[保利地产]600048.SH 9 0.32 0.26 4 61.0% 57.0% 13 31% 5% 005[中海地产]0688.HK 5 0.34 0.37 17 71.7% 70.7% 19 21% 35% 006[碧桂园__]2007.HK 22 0.22 0.21 6 65.0% 57.8% 17 23% 33% 007[华润置地]1109.HK 7 0.33 0.34 18 72.9% 73.6% 21 11% 11% 009[富力地产]2777.HK 21 0.23 0.24 11 69.4% 69.5% 23 10% 19% 011[世茂集团]0813.HK 17 0.25 0.29 20 74.6% 75.5% 20 16% 60% 012[龙湖地产]0960.HK 6 37% 22% 013[金地集团]600383.SH 0.34 0.29 14 70.4% 71.1% 12 4 0.35 0.30 13 70.2% 70.9% 14 31% 12% 014[雅居乐__]3383.HK 13 0.30 0.17 27 80.9% 87.3% 4 61% 97% 015[绿城中国]3900.HK 19 0.24 0.20 7 66.1% 64.6% 8 44% 45% 016[远洋地产]3377.HK 8 0.33 0.31 15 70.5% 70.5% 15 29% 0% 017[华侨城__]000069.SZ 15 0.27 0.22 16 71.6% 67.4% 3 67% 10% 019[招商地产]000024.SZ 27 0.14 0.17 1 46.1% 40.9% 27 -9% 104% 020[新世界__]0917.HK 20 0.24 0.32 19 72.9% 67.8% 22 10% 40% 021[佳兆业__]1638.HK 2 0.40 0.43 28 81.4% 75.5% 1 97% 59% 022[融创中国]1918.HK 24 0.21 0.24 9 68.9% 70.1% 25 -4% 36% 023[合景泰富]1813.HK 16 0.27 0.17 12 69.5% 68.6% 2 79% 19% 024[金融街__]000402.SZ 26 0.16 0.21 5 63.4% 63.8% 28 -13% 35% 025[恒盛地产]0845.HK 28 0.12 0.17 8 66.6% 66.9% 29 -15% 70% 026[越秀地产]0123.HK 3 0.39 0.38 22 75.9% 74.9% 10 41% 46% 027[荣盛发展]002146.SZ 1 0.49 0.35 30 83.8% 86.6% 5 55% 38% 029[新城地产]900950.SH 25 0.19 0.17 26 79.9% 77.5% 11 40% 16% 030[首开股份]600376.SH 30 0.06 0.14 2 57.8% 55.5% 30 -43% 74% 031[瑞安地产]0272.HK 23 0.21 0.22 25 78.6% 76.7% 18 21% 16% 032[首创置业]2868.HK 18 0.24 0.21 10 69.1% 68.1% 6 48% -18% 033[新湖中宝]600208.SH 14 0.29 0.38 21 75.7% 74.8% 26 -4% 47% 034[建业地产]0832.HK 29 0.09 0.07 3 60.8% 53.2% 16 23% -47% 035[合生创展]0754.HK

2012年全国房地产市场年报2012年12月

2013年全国房地产市场预判2012/12© 新聚仁地产研究院出品01.宏观经济展望02.楼市政策回顾03.全国土地市场04.全国市场表现05.未来市场预判06.上海市场预判01.宏观经济展望宏观经济主要内容一、稳增长倒逼政策放松二、通胀温和为货币政策放松提供条件三、政策放松的方式与方向四、2013 年宏观经济展望一、稳增长倒逼政策放松1.1 2013年国内经济仍有不可忽视的“硬着陆”风险⏹2011年以来，我国的宏观经济表现持续低于预期，GDP增长率连续7个季度大幅下滑，到今年3季度已经下降到同比7.4%的水平，甚至跌破了政府7.5%的增长底线，出现了08年金融危机以来的新低点。

虽然进入10月份之后，基本面的一系列数据表现企稳回升，在市场的“寒冬”中，实体经济突然显示出了回暖的迹象，但是“硬着陆”风险的压力仍然比较大，2013年中国经济的内需和外需仍然面临着极大的困难和挑战。

⏹从过去两年的经验来看，每年约2%以内的预算赤字率和14%的M2增长率，这种政策调控表面上中性偏积极，但实际执行效果却使2011、2012 年的同比增长每年下滑约1.3%，具有紧缩的特征。

如果延续上述政策搭配，明年经济增长将难以保7%，尤其是明年1季度经济增速可能会低于市场预期。

1.2 2013 年中国经济三种可能的宏观情景⏹情景一：政策不放松，增长保7%比较困难。

如果明年的财政赤字率不能大于2.0%，货币增长率目标不能超过14%，我们认为经济增速继续下滑的可能性非常大。

如果不放松，债市、股市基本上没有太大机会。

⏹情景二：政策倒逼逐渐放松，增长企稳。

财政政策温和放松，主要以数量手段的货币政策放松为主，容忍社会融资总额的扩张，从而推动经济增长达到8%左右的水平。

⏹情景三：政策主动放松，增长大幅上升。

中央高度警惕经济增速，提前安排，增加投资投入，扩大放松力度，那么不仅经济会迅速反弹，资本市场也会及时走强。

第二种情景可能性比较大，即稳中见松的逆周期手段，和先易后难的结构调整手段平衡使用，注重增长的宏观质量和微观效益。

2012年中国房地产行业年度报告

2012年中国房地产行业年度报告出版日期： 2012年5月报告页数及字数（预计）： 100 页/ 8~9万字联系我们：北京市西城区三里河路58号B座国家信息中心中经网产业研究中心100045Address：No.58, Sanlihe Road， Xicheng District， Beijing 100045， P.R.China 电话（Tel）：（86-10）6855 8533/6855 8546/6390 8232转803传真（Fax）：（86-10）6855 8555电子邮箱（E-mail）：hybgh@网站（Website）：/web/index.aspQQ在线咨询：1821464475报告目录第一章房地产行业发展环境分析一、国内宏观经济环境分析二、法律、法规及政策环境分析（一）行业管理体制（二）行业规划（三）行业政策解析（四）未来行业政策导向三、上下游产业链分析四、国际房地产环境分析（一）国际市场（二）政策及体制比较第二章房地产行业市场供求分析与预测一、土地市场供求分析与预测（一）供给规模及结构（二）需求规模及结构（三）土地市场价格分析与预测二、房地产市场供给分析与预测（一）供给规模（二）供给结构（三）影响供给因素（四）供给预测三、房地产市场需求分析与预测（一）需求规模（二）需求结构（三）影响需求因素（四）需求预测四、房地产市场供求关系与产品价格分析及预测（一）市场供求关系分析（二）产品价格分析（三）价格预测五、房地产租赁市场运行分析（一）房地产租赁市场运行分析（二）房地产租赁市场存在的主要问题（三）房地产租赁市场发展预测第三章重点城市房地产市场分析与预测一、北京（一）房地产业政策环境（二）房地产市场总体运行情况（三）商品住宅市场供需及价格走势（四）房地产投融资分析（五）房地产市场发展预测二、上海（一）房地产业政策环境（二）房地产市场总体运行情况（三）商品住宅市场供需及价格走势（四）房地产投融资分析（五）房地产市场发展预测三、广州（一）房地产业政策环境（二）房地产市场总体运行情况（三）商品住宅市场供需及价格走势（四）房地产投融资分析（五）房地产市场发展预测四、深圳（一）房地产业政策环境（二）房地产市场总体运行情况（三）商品住宅市场供需及价格走势（四）房地产投融资分析（五）房地产市场发展预测 48五、重庆（一）房地产业政策环境（二）房地产市场总体运行情况（三）商品房市场供需及价格走势（四）房地产投融资分析（五）房地产市场发展预测六、天津（一）房地产业政策环境（二）房地产市场总体运行情况（三）商品住宅市场供需及价格走势（四）房地产投融资分析（五）房地产市场发展预测七、武汉（一）房地产业政策环境（二）房地产市场总体运行情况（三）商品住宅市场供需及价格走势（四）房地产投融资分析（五）房地产市场发展预测八、成都（一）房地产业政策环境（二）房地产市场总体运行情况（三）商品住宅市场供需及价格走势（四）房地产投融资分析（五）房地产市场发展预测 64第四章房地产行业竞争状况分析一、行业竞争状况分析（一）市场竞争格局（二）进出入壁垒（三）行业兼并重组现状二、行业运营绩效三、行业主要企业竞争力分析（一）万科企业股份有限公司（二）恒大地产集团（三）大连万达集团股份有限公司（四）中国海外发展有限公司（五）绿地控股集团有限公司（六）保利房地产(集团)股份有限公司（七）龙湖地产有限公司（八）华润置地有限公司（九）世茂房地产控股有限公司（十）广州富力地产股份有限公司第五章房地产行业投融资分析与预测一、行业投资分析与预测（一）投资规模（二）投资结构（三）影响因素（四）投资预测二、行业融资分析与预测（一）资金来源结构（二）银行信贷状况（三）影响因素（四）融资预测三、行业投融资存在的问题第六章房地产行业发展趋势及投资机会分析一、行业发展趋势分析（一）2012年全国商品房销售面积将依旧保持温和上涨（二）国房景气指数在2012年重升至100以上的可能性较小（三）房地产企业将加速整合，行业集中度上升（四）2011年库存量大幅上升，2012年去库存任务艰巨（五）保障房制度建设加速，将更为注重竣工量二、行业投资机会分析（一）三四线城市开发投资持续上升，未来投资机会看好（二）商业地产、旅游地产和养老地产的开发与运营需结合实际（三）房企需调整拿地策略，未来应偏向慎拿地、促销售、高周转第七章房地产行业信贷建议及风险提示一、信贷建议（一）行业总体授信原则（二）积极进入类信贷政策建议（三）适度进入类信贷政策建议（四）维持类信贷政策建议（五）限制进入类信贷政策建议（六）退出类信贷政策建议二、信贷风险提示（一）政策风险（二）市场风险（三）经营风险第八章保障性住房市场分析与预测一、保障性住房政策解析二、保障性住房建设情况三、保障性住房发展预测四、保障性住房投融资分析与预测（一）保障性住房投资分析与预测（二）保障性住房资金来源结构分析与预测（三）保障房投资建议与风险提示（以上目录仅供参考，以实际报告为准）。

房地产公司2012年工作报告及2013年工作计划

完成主要工程质量通病总结及整改配合材料采购，完成保温材料种类选择及厂家考察；方法的讨论确定；完成建筑安装工程质量控制要点；完成铝合金门窗及配电箱厂家考察。完成工程装饰工艺展示做法；完成工程施工用建筑装饰标准；结合东区的景观问题，拟定西区景观设计优化意见。
加快工程收尾及各类维修，及时处理物业相关问题；组织完成对一期外墙渗水及一二期的景观维修；及时协调解决三期市政管网问题处理。
一、项目整体销售情况
﹡备注
西区一期东区三期东区二期
截止2013年1月20日，西区一
期开盘房屋584套，总销售493 套，完成销售84.4%
东区一期
493套 ﹡ 1764套 1236套
售罄完成98.55% 仅剩26套目前已销
2013年
加紧去化
480套
售罄
1、经济指标完成情况之销售执行
房屋销售
图：济南房地产市场成交走势图（2012年第47周至第53周）
从图中可以看出：
数据来源：CREIS 中指数据
一、在2012年的最后五周里，济南房地产市场成交近6500套商品住房，平均每月1300套；二、时间进入2012年12月份，商品房成交量急剧增长且反复，成交走势突破以往房地产市场 “金九银十”传统销售定式的同时，从侧面也反映出消费者对政策的迷茫和对2013年房价走势判断的不确定性；三、2013年元旦过后，短短的五天时间里，济南商品房成交套数即达到1398套，成交面积 109813.14㎡，高于2012年最后五周1300套的平均值。
积极投身公益事业
公司在不断发展自身业务的同时，积极投身社会公益事业，已经连续四年得到XX市慈善总会表彰。彰显了良好的社会责任和企业公民意识。

地产2012年度总结

地产2012年度总结房地产，一个不断制造新闻与社会焦点的行业，一个盛产富豪的行业，同时也是一个让人爱恨交织的行业。

自20年前中国开启住房改革那天起，中国房地产业就注定要成为影响甚至诱导国民经济发展的重要筹码，这份筹码的重量并非完全来自地产企业家们的勤劳与智慧，毕竟，各行各业的企业家都是勤劳与智慧的代表，然而在中国没有一个行业可以与房地产业的造富历程相媲美。

若回顾中国房地产业发展历程，不难发现是政府制定的土地与行业游戏规则以及汹涌的城镇化浪潮成就了今天占到国内500强企业70%以上席位的地产大佬们。

政府是市场游戏规则的制定者，市场规则决定着市场主体的运行路径，中国楼市经历的背后是政策调控干预的“从无到有、从松到紧”。

中国房地产行业的发展不到30年，却经历了最为跌宕起伏的发展轨迹，若将中国房地产业的发展比作春夏秋冬，楼市经历了从20年前商品房市场起步时期的春暖花开，到2000年以后的楼市供需两旺的火红盛夏，再到2009年的秋风肃杀乃至隆冬速冻。

正所谓成也政策、败也政策，由政策规则造就的地产繁荣今天面临的最大生存发展危机不是来自市场供求而是来自久控不松的“政府调控政策”。

在国内外经济萧条，金融危机等内忧外患的逼迫下，2009年诞生了被戏称为“史上最严厉调控政策”，实行限购、限贷、限融资等一系列行业限制性措施，楼市迅速降温并进入冰冻时期。

中央控制房价的决心甚大，动用财税政策、行政直接干预甚至官员问责等全面手段对房地产市场进行调控，包括央企在内的涉足房地产项目的非地产企业出现了一波退出潮，房地产企业也从2005年的8万多家锐减到6万家。

2009年到2010年可以说是房地产业的速冻期，不过，隆冬与盛夏的共同点就在于，极端温度只能维持在某个短暂的特定时期而不能持久。

那么，到了2012年，这个充满预测与神秘的年度，房地产市场究竟发生了些什么？哪些事情值得我们盘点呢？迈过2012年，房地产业又何去何从呢？房市、股市和车市是反映中国经济冷热的三个风向标，其中楼市作为近年来各地区拉动GDP 的核心力量更是成为经济复苏与发展的风向标。

2012年房地产年报

评析：
2012年保障性住房进展顺利，原因主要有：一是政府对于保
障性安居工程建设任务的部署较早；二是中央对于这项工作的补助力度不减，今年中央已下达地方1483亿元补助资金；三是各地在体制、机制建设方面积累了经验；四是政府各部门重视并多次强调完善相关政策全力推进住房保障工作。但目前保障性住房建设仍面临不少问题：一是选址偏远、周边配套设施相对滞后；二是征地拆迁难；三是廉租房、公租房的低回报难以吸引社会资金，且部分城市公租房试点运营情况差强人意。2012年以来保障房建设目标逐年下调，一方面表明未来保障房的着重点将从追求量转向追求质，从前期
政策执行层面已经有所松动；二是中央楼市调控坚决，不希望芜
湖的政策调整影响全国对调控的方向性判断。
事件三：保障房开工722万套，提前两月完成目标
2012年11月8日，住建部公布数据显示，今年前十个月全国城镇保障性安居工程新开工722万
套，基本建成505万套，完成投资1.08万亿元。
按计划，2012年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套，这意味着2012年度的保障房新开工和基本建成量已经提前达标。关于2013年保障房的开工建设问题，11月 12日在十八大新闻中心记者招待会上，住房城乡建设部部长姜伟新提出明年计划开工数量正在研究当中，不会低于500万套，有可能在 600万套左右。
政策七：多个城市“松绑”公积金房贷
今年4月份以来，武汉、南昌、郑州、沈阳等多个城市纷纷
上调公积金贷款额度，调整额度多在15%至25%之间。与此
同时，住建部也就各地公积金条例修改进行全面调研。目前，公积金针对购买首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定，
住建部暂不对此出台统一政策。

恒大地产2012年经营数据分析_房地产标杆企业研究_

排百万元百万元名 1 103,116 71,783 3 65,261 61,918 2 68,906 47,036 4 51,831 39,418 5 41,891 34,748 6 35,605 29,042 9 30,365 27,370 12 28,652 26,031 13 27,893 24,093 8 32,863 23,919 10 30,074 22,945 7 35,393 21,964 11 28,658 19,897 15 22,284 17,324 14 25,297 15,111 22 10,253 11,248 21 11,955 10,835 16 20,843 10,604 24 9,676 10,123 17 17,234 9,637 26 8,385 9,585 27 8,120 9,569 19 13,415 9,502 18 14,300 9,222 20 12,676 9,042 30 4,821 8,484 25 9,134 7,523 23 9,909 6,688 29 6,346 6,638 28 7,967 6,497
恒大地产
【卅企2013版】
总资产周转率（营运能力）
2012年 2011
2012年经营数据分析
营业收入公司简称
2012年 2011
净资产收益率（盈利能力）
2012年排名 9 6 10 7 12 20 8 15 5 21 13 3 26 11 18 28 19 2 16 23 30 24 4 1 25 27 22 14 17 29 2011 指标值指标值 20.9% 24.0% 20.6% 23.7% 20.0% 15.6% 22.8% 17.3% 24.2% 15.0% 19.9% 26.8% 9.9% 20.3% 15.9% 6.8% 15.7% 27.0% 16.8% 13.6% 5.7% 11.7% 26.1% 28.5% 11.5% 7.1% 14.6% 18.5% 16.3% 6.5% 19.0% 41.9% 19.9% 23.1% 21.0% 14.0% 22.6% 19.9% 33.4% 15.9% 23.7% 25.7% 7.3% 20.0% 14.6% 7.4% 17.3% 39.5% 16.6% 11.5% 13.1% 28.3% 24.7% 33.4% 16.2% 14.4% 14.8% 14.3% 16.9% 3.2%

2012年上半年中国房地产企业销售金额TOP50榜单

2012年上半年中国房地产企业销售金额TOP50榜单序：行业回归，理性应对2012的上半年即将结束之际，基于宏观经济基本面不确定性的前提下，行业调控基调有所缓和，在温总理稳增长的论调、住建部对扬州新政的肯定、国税总局对房产税开征期限的后移、央行对存款准备金的下调和降息等等一些举措倒逼之下，自三月份一轮刚需集中释放完之后始终犹豫不决的改善型需求，在五月下半月急剧释放，创造不少中高端项目的排队抢购和日销记录，创造了不少城市调控以来单月的成交量最高位，也创造了五月份万科、恒大、中海、保利四大企业单月破百亿的新记录！就市场需求而言，我们似乎再度经历了一个从压抑到释放的回归，我们愿意用最诚挚的笑容去祝贺2012年上半年各企业所取得的良好佳绩！但就行业而言，我们仍相信这个喜悦只能是短暂的，这是因为，本轮调控已经彻底改写了十年地产黄金周期的基本发展特征，行业从性质上来看已经发生了三个本质的回归，我们面对的仍然是寒冬。

行业发展驱动力：由专业创新向资源增值回归；2009年以来行业众多企业都在尝试着向商业地产、旅游地产、低碳地产和养老地产四大细分市场进军，尝试着差异化盈利模式和区别化创新空间，尤其是低碳地产市场从号称仅有4家专注企业到一夜间冒出至少400家新进者，场面何等壮观，彼时彼刻，我们期待着行业能够真正意义上有了新的发展创新的驱动力，不再是靠土地增值，不再是靠关系培育，我们也希望感受苹果给我们的启示。

但残酷的现实却是，调控以来，创新不再，全部回归住宅市场，为什么？创新的风险太高！而住宅市场则风险低很多，因为我们的二元化城乡户籍制度，也是因为我们的城市化还在加速，所以住宅市场不仅仅是解决居住功能，而且也解决入学、医疗等社会功能，最典型例子就是，去年调控限购一年，石家庄成交量成长70%，就是因为购房入户，城里人限购，城外人可以进城嘛。

而住宅市场我们企业赚什么钱？赚的是土地增值的而不是产品创新的，同时也赚城市化推进中的城乡二元结构下的社会价值。

恒大地产2012年 年报

2012中国房地产销售市场回顾

2012年房地产运行情况分析

cpa财务造假案例

恒大地产财务报表分析(2010-2012)

2012年房地产行业年度报告

恒大集团财务分析_OK

2012年房地产行业标杆分析：恒大地产

2012年四季度及全年房地产市场报告

2012年房地产开发企业管理状况盘点

恒大地产2012年员工数据及项目情报_房地产标杆企业研究_

恒大地产投资分析

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2012年全国房地产市场年报2012年12月

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房地产公司2012年工作报告及2013年工作计划

地产2012年度总结

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