酒店收益管理及公式

酒店收益管理基本原理及计算公式

一、收益管理基本原理

收益管理基本原理主要是根据当地市场的供求关系来决定房价：

◇供大于求时，降低房价，增加预订数量，使收益最大化；

◇供不应求时，提升房价，使收益最大化；

◇调整或优化客源结构，使收益最大化。

二、平均房价计算公式

平均房价一客房总销售额÷实际客房出售数

如A酒店有客房100间，其中60间为标准间，房价180元／间；40间为单人间，房价160元／间；当日房价以8折优惠，标准间房价144元／间，单人间128元／间，实际出租房为80间，其中标准间40间，单人间40间，则当日客房总销售额=144×40 +128×40=10 880，日平均房价=10 880÷80=136元。

三、出租率计算公式

出租率一（实际出租房间数÷可供出租房间数）×1OO%

如B酒店有客房125间，当日出租间数为89间，则出租率=(89÷125)×100%=71. 2%

四、每房日平均收益( RevPAR)计算公式

可以用两种方法计算出RevPAR。

公式(l)：RevPAR一实际客房收入÷可供房总数。仍以上面A酒店为例，A酒店的RevPAR=10

880÷100=108.8。这个数字表明，该酒店每间客房产生了108.8元的收入，经营状况尚可。

公式(2)：RevPAR=出租率×平均房价=80%×136=108.8。

假如上述A酒店实际出租房为50间，其中标准间30间，单人间20间，则当日客房总销售额=144×30

+128×20=6 880;日平均房价=6 880÷50=137.6元；出租率=(50÷IOO)×100% =50%; RevPAR=6 880÷100=50%×137. 6=68. 8。

RevPAR是一个非常重要的指标。因为光看出租率，我们并不能判断一个酒店的经营优劣，同理，仅凭平均房价我们也不能做出判断。而RevPAR则可以帮助我们比较全面地了解一个酒店的经营状况，因为它从出租率和平均房价两个方面来考察酒店的经营。举例来说，设一个酒店有100间客房，它的RevPAR是100元，那么不用任何计算器，也能够计算得出，客房总营收=IOO×100×365=3 650 000元。

举例说明，一家客房数为100间房的酒店，如平均房价下降5元，出租率下降4.5%，而导致RevPAR下降10%，最终造成了全年毛利润严重下滑。全年毛利润比原先减少：1528 750-1280423=248 327，即减少24万多元。

五、理想的平均房价计算公式

(l)理想单人房平均房价一门市价出售的单人间收入÷单人间总房数

如有一家经济型酒店有房100间，其中单人间25间，门市价160元；双人间50间，门市价180元；大床房25间，门市价180元，则该酒店理想的单人间平均房价=25×160÷25=160元。

(2)理想双人房平均房价=门市价出售的双人间收入÷双人间总房数

上例中酒店的理想双人房平均房价=50×180÷50=180元

(3)理想大床房平均房价=门市价出售的大床房收入÷大床房总房数

上例酒店的理想大床房平均房价=25×180÷25=180元

六、收益率指数

收益率指数是衡量一个饭店经营好坏的重要指标。收益率指数的计算公式是：

收益率-客房实际收入÷理想客房收入×IOO%

所谓理想收入就是按门市价出售的房价收入。

例如：一家有100间房的酒店。设它的门市价为100元，年出租率为85%，则收益率

=(IOO×100×365×85%)÷(IOO×100×365)×100%=85%

收益率指数越高，越接近理想的客房收入。收益率指数达到了100%的经济型酒店可考虑涨价。假如收益率太低，如低于75%时，要查找原因：

◇定价错误，房价太高；

◇竞争太激烈；

◇生意没有做好；

◇服务不好，留不住顾客；

◇客源结构有问题。

收益率指数还可以用来比较两家酒店的经营优劣，作为考核店长的重要指标。

两家地段相近、硬件相差无几的经济型酒店2005年的收益率指数比较。

2005年度A、B两家酒店收益率指数比较

从中可以看出B酒店经营好于A酒店，收益率高于竞争对手将近13个百分点。

下面我们再分析另一种情况。例如，为完成营收指标，××酒店可采用A、B、C三种策略，假设门市价为200元／间，见表6—3。

表6-3 ××酒店采用A、B、C三种策略比较

上述三种情况，到底哪一种比较好，要根据具体情况。对经济型酒店来说，第三种情况最佳。第一，目前中国经济型酒店就是卖客房，不像星级酒店还要考虑出租率高一点，可能产生附带的消费；第二，出租率低，而房价高，这样既可以节省水电煤和大量一次性用品，又可以节省维护保养费。但也有人喜欢第一种情况，因为第一种做法虽提高了成本，却扩大了市场份额，提高了人气。要知道市场份额就是客户份额，就是市场占有率，从某种意义上来说，它比收益管理更重要。