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浅谈房地产金融发展趋势及布局论文

近年来，中国房地产金融投资业发展缓慢，日趋成熟，特别是近年来，房地产金融如雨后春笋般涌现。房地产金融投资业正在推动我国经济的发展。目前，房地产金融在市场中的主流地位正在发生深刻的变化。随着国内金融改革的深入:随着大资本管理时代的到来，资本市场和融资工具的开放，金融产品的丰富性显著增加。房地产金融的发展也迎来了一个关键的时间窗口。房地产金融创新正是时候。本文从以下几个方面论述了房地产金融的发展

1:中国房地产上市公司融资状况

2014年再融资大门开启后，监管部门在2015年进一步放松了对企业债券和再融资的限制，住房企业融资渠道再次拓宽。在优惠政策的推动下，上市房地产企业直接融资速度加快，融资规模呈现爆炸式增长。融资成本较低的公司债券:定向发行和中期票据正越来越多地取代银行贷款和信托等高利率负债，成为房地产企业的主要融资方式。融资结构不断优化，融资成本重心不断下移。具体表现如下:

(1)公司债券市场蓬勃发展，公司大规模发行债券。在公司债券发行机构的扩张中:简化审批程序、降低融资成本、增加融资需求等因素，2015年公司债券融资快速增长，特别是自2015年7月以来，房地产企业的公司债券发行周期和发行规模大幅增加，交易总量达到326笔，4068.22亿元，分别占全年规模的91.57%和93.53%。截至2016年4月22日，住房企业公司债券发行频率和规模分别为2330亿元和3175.33亿元，分别占2015年总规模的65.45%和73.01%。

随着大规模债券发行的推进，住房企业的融资结构和成本得到优化。一些优秀的住宅企业以其强大的综合实力、稳定的经营特点和突出的商业模式，在资本市场上引起了广泛关注。

(2)中国证监会宣布取消再融资:涉及房地产业务事前审查的并购重组，进一步降低住宅企业增资门槛年初以来，不仅大型上市房企融资频繁增加，中小上市房企也加入了再融资大军，相继宣布了固定增资计划。再融资呈井喷趋势。据统计数据显示，截至发债日，2015年，房地产上市公司定向增发融资超过1500亿元，单笔融资超过50亿元的案例有6起，总金额达981.8亿元。除了利用募集资金进行公司项目建设和贷款偿还外，股权投资和并购也成为重要方向。

(3)银行间市场仍是住房企业直接融资的重要渠道2014年9月，交易商协会发布了对主体评级为AA及以上的上市房地产企业的中票融资限制，2015年6月中票融资限制再次放宽。发行主体扩大到a类上市国有背景房地产企业，以房地产为主营业务的16家国资委中央企业集团或其下属房地产企业和省级(含直辖市)房地产企业优先开放:省会城市、副省级城市和计划单列市地方政府，进一步拓宽房地产企业债务融资主体范围

2:房地产金融发展趋势

房地产和房地产金融正处于历史性的转折点。在一起经历了“黄金十年”之后，他们面临着机遇和挑战。房地产金融作为一个为房地产提供“服务”的行业，与房地产息息相关。根据房地产的宏观环境和发展趋势以及金融创新的内生需求，未来房地产金融将呈现以下发

展特征:

(1)从融资到投资的转变随着房地产行业全面崛起时代的结束，房地产行业不可能像其发展之初那样保持高利润水平，因此住宅企业对财务成本变得非常敏感。例如，传统的房地产金融贷款合作模式是:开发商有需要融资的项目，金融机构作为借款人提供资金双方的关系基本上是对立的，开发商需要降低融资成本，而金融机构希望获得更高的回报根据经济学原理，这将导致逆向选择问题。(开发商不愿意与高收益项目合作，而差的项目无法获得融资；或者金融机构只愿意选择顶级开发商，而顶级开发商不愿意承担更高的融资成本)。如果双方的合作安排能够从简单的融资关系转变为投资利益共同体，充分发挥各方在不同领域的优势，金融机构就可以通过挖掘深层次的需求获得部分最终的利益分享权，开发商也不必担心过度负债带来的现金流问题，从而实现风险共担，创造双赢局面。这一趋势可以从近年来房地产信托投资业务的比重上升中看出。

(2)资产证券化探索目前，国内房地产金融大多介入项目开发阶段，而很少介入资产持有阶段。这是因为在发展阶段的干预促进了资金的快进和快出，具有高回报和短持续时间。然而，这种模式不能在“存量房”时代继续下去其中一个原因是由于收益率的降低，很难通过传统的债务型和股权型融资工具来满足投资者的需求，资产证券化应运而生。

资产证券化可以在资本市场上将不可转让的房地产实物资产或金融资产直接转换为证券资产，实现可交易性，为投资者提供稳

定的现金流其次，资产证券化可以将现有的银行抵押贷款证券化。例如，在9月30日央行和银监会的联合通知中，除了放宽贷款限制，最引人注目的是鼓励银行通过发行住房抵押贷款证券化和长期特殊金融债券来增加贷款交付，以重振其资产截至2014年，中国个人住房贷款余额已达10万亿元。住房抵押贷款证券化对整个房地产金融流动性的改善是极其明显的，流动性的改善带来了风险的分散和降低以及资本的松动，这反过来又促进了房地产的发展，使二者形成良性互动和循环。

(3)房地产并购业务在房地产行业格局不断分化、市场整合加速的背景下，并购已成为中小开发商退出市场的有效渠道，也成为大型住宅企业进一步扩大市场份额的必由之路:做大做强。据清科统计，2006年至2012年，国内房地产行业发生了327起并购，金额达171.2亿美元。M&A项目的主要来源是:资金紧张或缺乏发展能力和竞争力的中小开发商、非房地产企业的退出、大型住宅企业的战略调整和资源整合。预计在未来几年，M&A将成为房地产金融的重要组成部分。

(4)投资组合理论的实践-资助通货膨胀时代的结束带来的另一个变化是单个项目风险的增加。对于投资者来说，由于市场不确定性的增加，并不是所有的项目都能在投资之初达到预期的回报率。过去，由于房地产单项工程量大，除银行贷款外，用于项目融资的金融工具通常只投资于单个项目。即使是房地产私募股权基金，虽然以“基金”的名义，但由于筹资能力和管理能力的限制，往往采取一个指令

撤回，下一个指令下达的模式。这种运作方式不利于分散风险采用融资模式后，整体投资组合风险将首先降低。其次，由于投资组合中存在许多项目，资产的收益分配和终止期可以最大程度的分散，这也创造了生产不同时期、不同开放程度的金融产品的可能性，以满足不同需求的投资者，降低融资难度。

3:中国房地产“大金融”战略布局

(1)除传统融资渠道外，房地产企业的金融化已成为行业年度发展的新亮点。房地产企业涉足传统金融业务:发展新兴的互联网金融和发展资产证券化，这不仅有助于企业融资和实现快速去资本化，也为房地产企业创新更加灵活的融资工具提供了更多的可能性。例如，2015年，随着资产证券化相关政策的进一步实施，房地产企业对资产证券化项目热情高涨。从鹏华前海万科房地产投资信托开始的资产证券化产品的推出，打破了我国房地产资产证券化的发展困境，有效地拓展了房地产企业的融资渠道，改善了企业的资本流动。

(2)近年来，住宅企业加快产业转型升级，房地产金融化趋势加快。许多企业已经开始涉足银行的金融领域:保险、券商、交易所、信托基金等，逐步形成大的金融战略布局。

住房公司的财务战略布局可以受益于投资收益:业务支持、融资渠道和社区增值。首先，房地产企业不断加强规模扩张和业务拓展战略，促使其建立稳定的大额和低成本融资渠道。其次，住房公司需要寻求高回报的业务投资，以形成新的利润增长点；第三，利用金融资源可以更好地支持养老地产、工业地产、旅游地产等业态；最后，