2018年房地产市场行情运行情况总结分析行情调研分析
2018年房地产行业调研分析报告

【最新资料,WORD文档,可编辑修改】一,对房地产行业走势的分析方法,要建立在中国特色的基础上,要基于人口特点,发展中国家特点,社会主义市场经济特点,当前经济和社会所处的历史时期特点。
这些角度,可以归纳为分析中国房地产行业的四个维度。
1、制度维度制度维度决定的是房地产行业的价格形成机制,在中国特色的基础下,价格形成的行政和制度成本很高,灰色地带很广,制度不确定性大。
因此对于房地产业而言,在这样的制度创造的市场环境中,成本具有很大的随机性。
不能用制度本身来看待成本,很多事情的人为随意性决定了这个行业本身的暴利不仅来自行业,还来自制度方向的选择和制度缺失导致的人为影响。
制度是决定房地产价格的主要因素,是由房地产业的特殊性决定的。
土地供给方式,税收制度,制度成本构成,这三个方面的制度选择决定了房地产业的定价机制。
要改变房地产业的现状,从制度入手是治本的方法。
制度维度对房地产业走势的影响,在当前的市场经济体制中,所占的权重最大。
如果制度采取支持地产价格向上的方向选择,房地产行业成为国民经济中的主导推动产业,任何房地产行业性的价格回落,从长期看都是一种回调。
制度性决定的地产价格走势,是主要的长期趋势。
以地产作为国民经济发展的主要推动力,将不可避免的通过推动地产价格上涨的方式完成推动经济发展的过程。
地产价格下跌,只会导致经济发展减速。
当前所采取的制度配置,正是以地产来推动经济发展的方式。
通过土地拍卖和税收制度,不断的推高房地产业的价格,为政府投资和社会投资融资,为与地产相关的行业制造景气度,并通过投资实现就业和社会收入的传导。
以地产作为国民经济的主导产业,是一种简单短期的政策选择。
其结果,就是象日本曾经走过的道路那样,最终导致社会成本高涨挤出其它行业,货币膨胀维持发展,直到经济崩溃重新开始。
制度维度选择支持地产价格向下的方向选择,在《将房地产价格打压到底》中已经详细论述过,在此不在重复。
2、宏观经济维度作为一个发展中国家而言,GDP和收入的增长将是长期的主要趋势。
2018年中国房地产总结分析报告(分区域)

2018年中国房地产总结分析报告(分区域)2018年1-12月,全国房地产投资保持平稳较快增长,销售增速继续回落,新开工和土地购置意愿依然较强,房价平均涨幅维持高位运行。
从全国各区域来看,区域间分化特征明显。
华北地区疲态明显,房地产主要指标增速放缓,房屋销售面积出现负增长;东北地区土地购置增长较快,但销售仍保持小幅下跌态势;华东地区投资增长较快,销售平稳,是保持房地产市场稳定的压舱石;华中和西南地区多数指标增速较快,是房地产市场的新兴力量和新的增长极,但西南地区需警惕房价上涨过快带来的不利影响;华南地区投资和新开工指标增长较快,但销售和土地购置指标增长较慢;西北地区投资和销售均较为平缓,但房价涨幅较快。
一、房地产开发投资增速平稳,东北、华南、华东增长较快,三四线城市增速快于一二线城市2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,同比名义增长9.5%,增速与1-11月份相比回落0.2个百分点,但与2017年全年相比提高2.5个百分点。
其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%,增速比2017年加快4.0个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%,与上年同期相比提高2.4个百分点。
分区域看,东北、华南、华东、西南增长较快,分别增长16.2、14.2、13.0和10.4个百分点,对全国房地产投资增长的贡献率为889.2%。
华北、华中、西北增速低于全国平均水平,分别增长0.4、3.3和5.1个百分点,对全国投资增长的贡献率为10.8%。
分省市看,广东、江苏两省房地产开发投资完成额超过1万亿,浙江、山东、河南、安徽、四川等5个省投资完成额超过5000亿。
从投资增速上看,西藏、吉林、浙江、广东、甘肃、黑龙江、山西、云南、黑龙江等省区增长较快,增速均在15%以上。
宁夏、海南、青海、河北、河南、内蒙古、新疆等7个省区房地产开发投资出现负增长,特别是宁夏降幅较大,超过30个百分点。
分城市看,根据国家信息中心宏观经济与房地产数据库对全国223个地级以上城市的数据监测,重庆、上海、北京投资完成额位居前三甲,分别实现4249、4033和3873亿元,西安、郑州、杭州、武汉、广州、深圳、苏州、天津、南京、成都、佛山等城市投资完成额也较高,均超过2000亿元。
2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析
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2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析一、房地产行业发展现状分析1、房地产调控政策现状分析2018年上半年,房地产调控政策继续积极抑制非理性需求,同时强调扩大并落实“有效供给”,但是,短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间,市场上的供需情况仍较紧张。
重点城市新房市场成交面积继续缩减,各线城市中一线城市领降;三四线城市新房成交面积亦有所回落,但绝对规模仍处历史较高水平。
上半年调控力度并未减弱,截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,海南上半年历经数次政策收紧。
2016年出台调控政策城市数量资料来源:公开资料整理2017年出台调控政策城市数量资料来源:公开资料整理2018年1-6月出台调控政策城市数量资料来源:公开资料整理与2017年相比,2018年上半年除在需求端进行重点调控外,也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。
短期需求侧调控(抑制非理性需求)和中长期供给侧改革(保证有效供给)共同发力。
2、房地产行业销售及投资情况分析2015 年至 2017 年,是城市需求热度从东部向中西部蔓延的过程,三四线城市销售也高歌猛进,成交创历史新高。
而进入2018 年后,这种热度蔓延的趋势进一步扩散、进一步下沉,但增速呈现放缓。
前4 月全国商品房销售面积仅同比增长 1.3%, 4 月单月同比增速已转为负增长。
分结构来看,增速下滑的主要原因是东部尤其是三四线城市开始面临增速回落,相对而言中西部三四线城市的热度依然维持,这也符合近期调研的结论。
积极的因素体现在重点一二线城市,虽然整体还是处于负增长区间,但是降幅在二季度开始明显收窄,一线城市也是在5 月近两年以来首次重归正增长。
一二线城市和三四线城市的增速差在经历了 2017 年的持续扩大后,在 2018 年重新收敛。
全国商品房销售面积单月增速资料来源:公开资料整理2018年全国城市商品房销售面积及增速展望资料来源:公开资料整理随着商品房销售面积单月增速在2018 年4 月份转负,地产板块相对大盘指数的正收益信号或已初步显现。
2018年房地产市场调研分析报告

2018年房地产市场调研分析报告报告编号:OLX-GAO-003完成日期:2018-08-28目录第一节房地产行业相关政策分析 (5)一、政策底部构建,利率上行空间有限 (5)1、调控分化,主流城市政策难再加码 (5)2、人才新政起效,二线或迎改善契机 (5)3、居民按揭仍紧,但利率上行空间或有限 (6)4、房企银行信贷从紧,4月信托发行再收紧 (7)二、房地产投资市场分析 (9)第二节房地产行业发展现状 (11)一、商品房销售和待售情况 (11)二、房地产开发企业到位资金情况 (12)三、房地产行业城市现状 (13)四、土地市场现状 (14)五、房地产行业重点企业 (15)六、房地产行业发展趋势 (16)第三节房地产市场格局分析 (19)一、销售预计温和下行,投资韧性较足 (19)1、三四五线销售韧性超预期,预计全年温和下行 (19)2、一二线去化率维持高位,期待供给改善 (20)3、销售强韧性带动新开工回升 (21)4、土地市场趋于理性 (22)5、全年投资增速预计6.5%左右 (23)二、集中度稳步提升 (24)1、销售集中度提升,拿地集中度趋缓 (24)2、海外、ABS融资相对畅通,规模房企优势凸显 (26)3、2014和2018年行业及公司基本面比较 (27)4、2014和2018年资金面比较一览 (28)第四节投资策略 (30)图表1:实施人才引进新政的代表性城市住宅成交同比增速 (5)图表2:居民中长期贷款(亿元) (6)图表3:十年期国债收益率领先房贷利率 (6)图表4:银行对房企信贷不断收紧 (7)图表5:房企发债渠道相对畅通 (7)图表6:4月信托发行现负增长(1年半来首次) (8)图表7:资产证券化异军突起 (8)图表8:2017年-2018年上半年全国房地产开发投资增速 (9)图表9:房地产市场开发景气度 (10)图表10:全国商品房销售面积及销售额增速 (11)图表11:全国房地产开发企业本年到位资金增速 (13)图表12:全国商品房销量单月同比 (19)图表13:分城市商品房销量增速 (19)图表14:重点城市去化率维持高位 (20)图表15:重点城市仍受供给主导 (21)图表16:分城市新开工面积增速 (21)图表17:2018年全年新开工增速预计4%左右 (22)图表18:分城市新开工面积增速 (22)图表19:百城宅地市场供需矛盾改善 (23)图表20:房地产开发、土地、施工投资累计同比 (24)图表21:资金面紧张影响施工进度 (24)图表22:销售及拿地集中度(按面积) (25)图表23:行业并购规模持续扩大 (25)图表24:A股5家龙头房企与板块杠杆率比较 (26)图表25:房企库存降至历史低位 (27)图表26:行业去化率达到历史新高 (27)图表27:龙头业绩保障度达历史最高水平 (27)图表28:龙头连续3年销售高增 (28)表格1:今年以来调控升级及放宽的城市一览(标红为升级城市,标黑为放宽城市) 5表格2:2018年1-6月份全国房地产开发和销售情况 (12)表格3:2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 (13)表格4:2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产销售情况 (13)表格5:房企主要融资一览(亿元) (26)表格6:A、H股主流房企2014和2017年融资成本比较 (28)表格7:2014年Q1及2018年Q1房企主要融资渠道比较 (28)表格8:主要推荐标的一览 (30)第一节房地产行业相关政策分析一、政策底部构建,利率上行空间有限1、调控分化,主流城市政策难再加码自2018年以来,城市间调控加速分化,市场热度较高的弱二线、四五线楼市调控逐步升级,而市场热度有所降温的个别强二、三线城市出现政策放宽迹象(人才落户、公积金额度上提等),我们认为这与“防止大起大落,保证行业平稳健康”的调控目标吻合。
2018年房地产市场分析
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2018年房地产市场分析一、背景在过去的几年里,中国的房地产市场一直是经济的重要组成部分。
2018年作为房地产市场的特殊一年,有着其独特的特点和变化。
本文将对2018年的房地产市场进行全面的分析。
二、政策背景2018年开始实施的一系列房地产调控政策对市场产生了重要的影响。
这些政策包括限购、限贷、限售等措施,旨在遏制房地产市场的过快增长,保持市场的稳定。
三、市场供需分析1. 供应端2018年,房地产开发商在各地的土地市场上积极争取地块,供应端保持着相对充足的状态。
然而,在调控政策的影响下,部分房地产开发商开始调整策略,减少新项目的开发,以应对市场的不确定性。
2. 需求端2018年的房地产市场需求端呈现出明显的下降趋势。
受限购、限贷政策的影响,购房者的购买能力受到了压制,购房需求有所降低。
而一线城市购房者的需求更加理性,注重房产的品质和投资价值。
四、价格走势1. 房价涨幅2018年全国房价整体呈现平稳的态势,较上一年度的涨幅有所放缓。
一线城市房价保持稳定,二线城市房价涨幅略有回落,三四线城市房价涨幅大幅下降。
2. 二手房价格受调控政策的影响,二手房市场的价格也表现出下降趋势。
购房者对于二手房的需求有所回落,市场上二手房供应量逐渐增加,导致二手房价格整体下降。
3. 租金水平房地产调控政策对租赁市场同样产生了重要的影响。
租金水平在2018年整体呈现平稳态势,一线城市租金涨幅放缓,二三线城市租金水平保持相对稳定。
五、投资分析1. 投资机会尽管调控政策对房地产市场产生了一定的影响,但2018年仍然存在一些投资机会。
例如,部分二线城市和新兴城市的房价相对较低,仍然具有较大的增长潜力。
另外,租赁市场的发展也为投资者提供了新的机会。
2. 风险提示投资者在参与房地产市场时需要注意一些风险。
首先是政策风险,调控政策可能随时发生变化,需要密切关注市场动态。
其次是项目风险,投资者需要充分考虑项目的质量和地理位置,以确保投资的安全性。
2018年房地产行业市场调研分析报告
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2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节下半年销售增速走弱,但全年仍将维持正增长 (6)一、预计新房销售面积全年同比上涨10%,销售额同比上涨15% (6)二、热点一二线城市成交量仍将低位运行 (7)三、三四线城市有望持续体现销售韧性 (9)四、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 (11)第二节投资和新开工无显著下行风险 (13)一、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%,新开工面积同比上涨10% (13)二、未来三年1500 万套棚改计划提供有力支撑 (15)三、下半年开发商土地投资热情仍将延续,地价难以松动 (16)第三节行业端政策平稳,信贷端风险较大 (18)一、一二线城市政策加码压力已部分释放,三四线市场政策支持不会主动收紧 (18)二、按揭投放量预计边际上将持续收缩,风险可能出现于年尾 (19)第四节本轮调控期内,行业集中度将加速提升 (22)一、龙头房企货源充足,成本优势显著,逆势积极推盘 (23)二、一二线城市供应收缩推高去化率,三四线城市势头强劲支撑销售表现 (25)三、资产负债表强劲,融资依旧通畅,助力龙头房企逆势扩张 (26)第五节行业重点企业分析 (29)附录:城市能级分类 (34)图表目录图表1:2017 年新建商品房销售面积预计同比涨10% (6)图表2:2017 年新建商品房销售金额预计同比涨15% (6)图表3:年初至今全国商品房销售面积和金额分别同比增长14.3%和18.6% (7)图表4:超高、高能级城市新建商品住宅销售面积历史同比增速 (8)图表5:2016 年四季度超高、高能级城市销售基数受调控影响大幅走低 (8)图表6:低能级城市销售势头保持强劲 (9)图表7:三四线城市已开工库存未出现显著下降 (9)图表8:各线城市已开工库存去化月数 (10)图表9:各线城市土地库存规模 (10)图表10:各线城市土地库存去化月数 (11)图表11:预计单月销售面积同比增速全年呈W型走势 (12)图表12:预计2017 年房地产开发投资额同比增7% (13)图表13:预计2017 年房屋新开工面积同比增10% (13)图表14:年初至今房地产开发投资额和房屋新开工面积分别同比增长8.8%和9.5% .14图表15:年初至今三四线城市新开工面积同比增速远高于一二线城市 (14)图表16:2018-2020 年全国计划建设棚改住房1500 万套,年均500 万套 (15)图表17:前四个月一二线和三四线市场住宅用地成交量同比增速分别为18%和14% (16)图表18:前四个月住宅用地成交量较去年同期有所提升,但与2013-2014 年同期水平仍有距离 (16)图表19:三四线市场住宅用地平均溢价率自年初持续上行 (17)图表20:当前一二线城市房价同比增速已有明显收窄;政策调控通常出现于房价同比增速高于10%时 (18)图表21:当前一二线城市房价环比增速已回落至1%以下;政策调控通常出现于房价环比增速连续三个月超1%时 (18)图表22:调控政策集中出台后一二线城市地价仍维持上涨态势 (19)图表23:重点城市首套房平均抵押贷款利率持续提升 (20)图表24:提供贷款利率优惠的银行比例显著降低 (20)图表25:前五个月居民家庭中长期贷款新增额累计2.3 万亿元,同比上涨13% (21)图表26:以TOP20 房企市占率为例,市场集中度在行业调控期提升较快,而此轮提升速度显著高于过去 (22)图表27:本轮调控期内,龙头房企销售额增速显著超过全国 (22)图表28:2017 年1-5 月龙头房企销售增速远超行业平均 (23)图表29:龙头房企土储大多可满足4 年以上销售 (24)图表30:龙头房企土地成本占销售均价比例仍位于较低水平 (24)图表31:龙头房企预计今年仍可实现销售高增速,同时高增速基于高去化率,销售质量有保障 (25)图表32:一二线城市开盘去化率走势 (25)图表33:内房股龙头公司净负债率及融资成本2016 年明显改善,资产负债表强劲 26图表34:龙头房企融资成本在2016 年明显改善 (27)图表35:预计龙头房企2017 年底在手资金量仍处高位,对2018 年到期债务覆盖倍数充足 (27)图表36:龙头公司延续2016 年的强劲表现,2017 年继续实现销售高增长 (29)图表37:龙头房企下半年新货储备丰富,给销售表现提供强支撑 (29)图表38:龙头公司高增长的同时注重把控去化率 (30)图表39:内房股核心净利润已开启强劲增长 (31)图表40:内房股核心净利润率也不断提升 (31)图表41:龙头房企2016 年底已售未结已高度锁定2017 年预测结算收入 (31)图表42:预计公司2017-18 年毛利率将延续恢复态势,为利润增长再添助力 (32)表格目录表格1:预计2017 年按揭贷款投放总额达6 万亿元左右 (20)表格2:融资环境持续收紧背景下,龙头公司融资依旧通畅,工具多样,且成本未见明显抬升 (28)表格3:重点房企月度销售数据 (30)表格4:城市能级分类 (34)第一节下半年销售增速走弱,但全年仍将维持正增长一、预计新房销售面积全年同比上涨10%,销售额同比上涨15%展望下半年,我们判断新房销售面积和金额同比增速受基数效应和调控政策影响整体可能出现下行,但全年仍有望实现同比正增长。
2018年房地产行业市场调研分析报告

图 1:“三价合一”政策调控梳理 ............................................................................. 8 图 2:2018 年 3 月重要中央政策一览 .................................................................... 8 图 3:2018 年 3 月重要地方政策一览 .................................................................... 9 图 4:全国重点 48 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 10 图 5:限购和非限购城市成交面积指数 ................................................................ 10 图 6:重点 48 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 ................................. 10 图 7:全国重点城市商品房与.................. 11 图 8:全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 ................................................... 11 图 9:全国 32 城市住宅库存面积及去化周期 ....................................................... 11 图 10:全国商品房销售批售比(销售面积/批准上市面积) ................................ 12 图 11:百城价格指数变化及环比.......................................................................... 12 图 12:13 个重点城市二手房销售面积指数 ......................................................... 14 图 13:中原二手房指数 ........................................................................................ 14 图 14:20 个一二线城市商品住宅可售面积(万方) ........................................... 15 图 15:12 个三四线城市商品住宅可售面积(万方) ........................................... 15 图 16:32 城商品住宅历史同期可售面积(万方)............................................... 15 图 17:32 城市当前商品住宅库存/15 年以来最低库存......................................... 15 图 18:广发各线城市成交面积指数 ...................................................................... 16 图 19:广发各线城市成交面积同比情况 .............................................................. 16 图 20:4 大一线住宅库存(万方)及去化周期 .................................................... 16 图 21:16 个二线城市住宅库存(万方)及去化周期 ........................................... 16 图 22:12 个三四线住宅库存(万方)及去化周期............................................... 17 图 23:各线城市房价环比情况 ............................................................................. 17
2018年房地产行业市场调研分析报告
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2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现 (5)一、17年以来楼市成交持续下降 (5)二、一二线城市房价涨幅持续回落调控成效显现 (7)三、预计开发投资增速拐点将现 (10)四、土地成交年内高点或已现 (11)第二节下半年资金流动性将进一步趋紧 (16)第三节楼市进入新一轮调控周期 (19)第四节房企业绩有支撑强者愈强将进一步凸显 (23)第二节房地产行业领先企业分析 (25)一、招商蛇口 (25)二、保利地产 (26)三、华夏幸福 (27)四、华发股份 (28)五、深振业A (29)图表1:全国商品房累计销售面积 (5)图表2:全国商品房累计销售额 (5)图表3:全国商品房单月销售面积 (6)图表4:全国商品房单月销售额 (7)图表5:70大中城市房价同比变化 (8)图表6:70大中城市房价环比变化 (8)图表7:一二三线城市住宅价格同比变化 (9)图表8:一二三线城市住宅环比变化 (9)图表9:房地产开发投资增速变化 (10)图表10:全国土地累计购置面积 (11)图表11:全国土地累计成交价款 (12)图表12:100大中城市单月土地成交建面 (13)图表13:100大中城市单月土地成交总价 (13)图表14:100大中城市土地成交楼面均价 (14)图表15:100大中城市土地成交溢价率 (14)图表16:房地产开发资金来源合计 (16)图表17:房地产开发资金来源变化 (16)图表18:SHIBOR隔夜利率变化走势 (17)图表19:房价走势情况 (19)图表20:上市房企一季度营业总收入 (23)图表21:一季度净利润同比变化 (23)图表22:销售商品收入现金占当期营收比例 (24)表格1:近十年楼市调控政策及成效汇总 (20)第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现一、17年以来楼市成交持续下降2017 年1—4 月全国商品房销售面积合计4.16 亿平方米,其中住宅销售面积合计3.65 亿平方米,同比分别上升15.7%和上升13%。
2018年房地产形势分析观察小结

房地产迎来历史性巨变,绝非虚张声势的妄 言,而是实实在在的事实,这种巨变可以从三 个维度观察:
房地产变天了,2018年钱荒会再现!
国人63%财富是房产,刺破将不堪设想! 中国的房地产泡沫是刚性的泡沫,还不能破,人们的财富都压在这儿
一旦刺破不堪设想。我们房地产泡沫的提法是抑制资产泡沫。要防止房地 产的泡沫破灭,引爆金融风险。现在决策层对于房地产极其担忧,担忧房 地产是未来中国的黑天鹅事件,对房地产泡沫的警惕性非常高,所以这次 抑制资产泡沫重点是房地产。监管主要关注一组数据,就是住房供给与刚 性需求的关系。如果住房供给过多,超过刚性需求了,比如说平均每家五 套房,泡沫就破了。
从各城市群拿地金额来看,长三角土地市场持续火热,中 西部成为开放新高地。
从城市群拿地企业来看,龙头房企布局更广,中小房企布 局集中于其深耕区域。
从城市排行榜来看,一二线城市仍为房企投资拿地的重心, 三四线重点城市持续火热。
2018年房企拿地趋势
1、投资拿地,逐渐成为房企进退与生死存亡的关键; 2、对手变伙伴,合伙拿地,联合体拿地开始成为拿地典型潮流; 3、过去招拍挂是拿地主渠道,如今并购成为拿地主渠道。
(2018年1-5月)
拿地情况
从拿地金额来看,碧桂园、万科、保利居前三甲。TOP10 房企1-5月拿地总额3696亿元,占TOP50企业的45.7%,龙 头房企获取土地资源优势相对稳定,继续保持领先地位。
品牌房企资源集聚效应日益加强,强者恒强态势凸显。15月,TOP10房企拿地总额,同比平均增长率为40.7%,依旧 保持较高拿地水平,强者恒强态势凸显。
——孙宏斌(2018.3.29)
严格说起来2018年是没法预测的。假定按照现有的政策不变,比如说 房地产政策不变、防范金融风险去杠杆的政策不变。楼市会有这样的变化:
2018年铜陵市房地产年度总结

2018年铜陵市房地产年度总结一、市场概况2018年,铜陵市房地产市场整体保持稳定发展态势。
受政府调控政策的影响,房价上涨趋势得到有效遏制,市场风险得到一定程度的控制。
同时,铜陵市积极推进城市更新和住房供应保障工作,为市民提供更多优质住房选择。
二、楼市成交情况2018年,铜陵市房地产市场成交量呈现出较为平稳的态势。
根据统计数据显示,全年铜陵市新建商品房销售面积达到XXX万平方米,同比增长X%;销售金额达到XXX亿元,同比增长X%。
其中,住宅销售占据了市场主导地位,成交量和成交额均保持稳定增长。
商业地产和办公楼市场也有一定的销售增长。
三、房价走势2018年,铜陵市房价整体保持平稳。
政府采取了一系列调控措施,如加强土地供应、限制企业购房、严控房贷等,有效遏制了房价的过快上涨。
根据统计数据显示,2018年铜陵市房价同比上涨X%,涨幅较去年略有放缓。
同时,二手房市场也呈现出较稳定的态势,成交量和价格保持相对平稳。
四、楼市投资热点2018年,铜陵市房地产投资热点主要集中在城市更新和住房供应保障项目上。
市政府积极推进老旧小区改造和棚户区改造工作,提升了城市的整体品质和居住环境。
同时,政府还加大了保障性住房的建设力度,为无房市民提供了更多的购房选择和租房保障。
此外,商业地产和办公楼市场也受到投资者的关注,成为了投资热点之一。
五、政府政策支持2018年,铜陵市政府出台了一系列支持房地产市场的政策措施。
其中,加强土地供应是重要举措之一,通过增加土地供应量,降低土地成本,有效推动了市场的发展。
此外,政府还加大了对保障性住房建设的投入,通过购买、租赁等方式,为市民提供了更多的住房保障。
对于购房者而言,政府鼓励购房者自住,对投资性购房者加大了限购和限贷政策的力度。
六、市场风险与挑战尽管铜陵市房地产市场整体保持平稳发展态势,但仍存在一些风险和挑战。
一方面,政府调控政策的不确定性对市场产生一定的影响,购房者对市场走势持观望态度。
2018中国房地产市场形势总结

1 政策:供需两侧精准调控,引导预期回归理性2018年,房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。
在金融财政政策定向“宽松”的同时,房地产调控政策仍然“从紧”。
2018年3月,两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控。
7月,中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”,两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。
地方延续2016、2017年因城施策的调控风格,在需求端继续深化调控的同时,更加注重强化市场监管,坚决遏制投机炒房,保障合理住房需求。
在供给端则发力住房供给结构调整,大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房,增加有效供给比重。
可以说,近期房地产市场出现的变化和调整,正是这一轮始于2016年的调控政策取得的积极效果。
但我们也要清醒认识到,支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固,稳定市场预期的效应正在不断强化。
由此,当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大,很难出现轻易转向。
基于短期调控政策取得的时间窗口,各地政府正在加快改善供求结构,特别是扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平,为中长期市场供求走2018中国房地产市场形势总结摘要:2018年,中国房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。
百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄,整体价格趋于稳定。
各类用地推出量继续增长,其中住宅用地成交面积增幅显著。
代表企业销售金额保持增长,销售规模有望创新高;拿地态度谨慎,土地投资热度下降。
关键词:房地产;政策;价格;供求;土地;企业;2018年中图分类号:F293文献标识码:B 文章编号:1001-9138-(2019)01-0021-27收稿日期:2018-12-19文章来源:文本由中国指数研究院供稿。
向平衡积累基础。
在2019年,面对复杂的调控环境仍然是企业的常态,特别是因为棚改调整、供给放大带来的影响,三四线城市的市场难度会进一步加大,需要企业未雨绸缪。
2018年房地产行业市场调研分析报告

2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节节后至今需求端放量明显,供给端已有加速仍存缺口 (5)一、核心城市一、二手房成交再度火爆,周边三四线外溢强劲 (5)二、一、二线加速住宅土地供应,缺口仍存 (13)三、多数热点城市存较大需求缺口,亟待供给端长效机制 (22)第二节两会统一思想各地跟进调控,供需端长效机制呼之欲出 (37)一、中央统一全年调控思路,住建部、国土部开启供给端调控 (37)二、地方集中调控需求端,供给端长效机制预计将迅速跟进 (38)三、住宅用地供应新政实效分析:北京为例 (45)图表目录图表1:48城一手房本月成交面积情况 (6)图表2:近3个月月度成交同比增速对比 (6)图表3:48城一手房成交面积:分城市类型 (7)图表4:48城一手房成交面积及同比 (7)图表5:17城二手房成交面积情况 (10)图表6:17城二手房近3月成交同比增速对比 (10)图表7:15城二手房成交面积:分城市类型 (11)图表8:15城二手房成交面积及同比 (11)图表9:一手房可售面积不去化时间:合计 (13)图表10:一手房去化时间:一线、二线、三四线城市 (13)图表11:一手房可售时间:一线、二线、三四线城市 (14)图表12:一线城市去化时间 (14)图表13:部分二线城市去化时间 (15)图表14:部分二线城市去化时间 (15)图表15:100个大中城市土地供给/成交建面 (16)图表16:100大中城市土地成交总价 (17)图表17:100大中城市土地成交均价、溢价率 (17)图表18:100大中城市土地供应建面累计同比 (18)图表19:100大中城市土地成交建面累计同比 (18)图表20:100大中城市土地成交金额累计同比 (19)图表21:住宅类土地3月供应建面 (19)图表22:住宅类土地3月成交建面 (20)图表23:成交住宅楼面均价(元/方) (21)图表24:成交住宅类用地溢价率%,三个月移动平均 (21)图表25:北京08年至今住宅供求情况 (22)图表26:北京08年至今住宅供给缺口 (23)图表27:天津08年至今住宅供求情况 (24)图表28:天津08年至今住宅供给缺口 (24)图表29:石家庄08年至今住宅供求情况 (25)图表30:石家庄08年至今住宅供给缺口 (25)图表31:广州08年至今住宅供求情况 (26)图表32:广州08年至今住宅供给缺口 (26)图表33:深圳08年至今住宅供求情况 (26)图表34:深圳08年至今住宅供给缺口 (27)图表35:上海08年至今住宅供求情况 (27)图表36:上海08年至今住宅供给缺口 (28)图表37:南京08年至今住宅供求情况 (28)图表38:南京08年至今住宅供给缺口 (29)图表39:杭州08年至今住宅供求情况 (30)图表40:杭州08年至今住宅供给缺口 (30)图表41:合肥08年至今住宅供求情况 (31)图表42:合肥08年至今住宅供给缺口 (31)图表43:武汉08年至今住宅供求情况 (32)图表44:武汉08年至今住宅供给缺口 (32)图表45:长沙08年至今住宅供求情况 (33)图表46:长沙08年至今住宅供给缺口 (33)图表47:南昌08年至今住宅供求情况 (34)图表48:南昌08年至今住宅供给缺口 (34)图表49:重庆08年至今住宅供求情况 (35)图表50:重庆08年至今住宅供给缺口 (35)图表51:成都08年至今住宅供求情况 (36)图表52:成都08年至今住宅供给缺口 (36)图表53:地方政府最新调控分布图(截至2017.4.5) (40)图表54:各城市最新去化时间汇总(预计上海、广州、杭州、南京、南昌、惠州将先行响应). 44表格目录表格13:月成交情况总览 (5)表格2:3月重点城市成交情况 (8)表格3:2017年1季度40家检测企业销售情况 (9)表格4:3月部分城市二手房成交情况 (12)表格5:典型城市住宅2008年至今供销缺口(单位:万方) (22)表格6:各地需求端调控方式(截至2017.4.5) (38)表格7:各地政府最新限购、限贷政策(截至2017.4.5) (41)表格8:2017年最新住宅用地供应计划仍处近年最低水平 (45)表格9:2011-2016年住宅用地供应计划整体执行率不高 (46)表格10:保障房部分全额、超额执行,商品住宅部分执行率仅60% (47)表格11:5年住宅用地供应计划高于逐年累加值(商品住宅部分) (47)表格12:住宅用地实际成交远低于供应执行情况 (47)表格13:2017年住宅用地供应执行情况预测 (48)表格14:2017-2021年住宅用地供应执行情况预测 (48)表格15:预测至2021年商品住宅供需关系难以改善、逆转 (48)第一节节后至今需求端放量明显,供给端已有加速仍存缺口一、核心城市一、二手房成交再度火爆,周边三四线外溢强劲一手房成交:一、二线城市成交大幅增加。
2018年房地产行业市场调研分析报告

2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节存量经营与经营性地产 (5)第二节增量开发面临天花板和估值约束 (7)一、土地供应从总量上看依旧明显不足 (7)二、新开工开始落后销售、新房进入紧缺时代 (11)三、土地价格约束机制缺乏、溢价率居高不下 (15)四、开发销售模式的局限性和估值约束 (17)第三节存量经营的特征和分类 (23)一、存量经营的核心要素 (23)二、存量经营的三种典型业态 (25)第四节物流地产的典型代表及经营模式 (30)一、资源驱动型代表-宝湾物流 (31)二、基金驱动型代表-普洛斯 (33)三、产业链驱动型代表-京东物流 (38)第五节长租公寓的典型代表及经营模式 (41)一、分散式租赁代表-自如(Ziroom) (41)二、集中式租赁代表-世联红璞 (46)三、开发商切入租赁代表-泊寓 (50)图表目录图表1:经营性地产的表现形态、盈利模式和企业行为 (6)图表2:土地购置费与房地产投资变化趋势高度拟合 (7)图表3:国有建设用地供地(含存量和增量)显著回落/万公顷 (7)图表4:国有建设用地出让面积在2013年见顶后回落显著 (8)图表5:“建设用地供地-房地产用地”在2013年达到峰值 (9)图表6:2015年末我国土地利用现状(万公顷) (10)图表7:2015年末城市建设用地面积构成(平方公里) (10)图表8:商品房新开工-销售面积显著减少 (12)图表9:去年商品住宅销售面积显著超过新开工 (12)图表10:2016Q2开始全国商品房狭义库存见顶回落 (13)图表11:三四线城市库存高点不一,呈现见顶回落或高位盘整 (14)图表12:我过商品房四个维度的绝对库存量(亿平方米,建筑面积口径) (14)图表13:2016Q2开始全国商品房狭义库存见顶回落 (16)图表14:三四线城市库存高点不一,呈现见顶回落或高位盘整 (16)图表15:典型龙头房企销售净利率的变化趋势 (18)图表16:典型龙头房企加权ROE的变化趋势 (18)图表17:2011年后万科、中海股价表现显著强于估值表现 (20)图表18:保利、金地、中海和碧桂园过去六年估值对比 (21)图表19:美股D.R.Horton、Lennar股价与估值表现 (21)图表20:保利、中海和美股D.R.Horton、Lennar估值对比 (22)图表21:增量开发模式下利润来自开发过程中的地价增值和产品的差异化收益 (23)图表22:存量经营模式下的资产、内容和服务划分 (24)图表23:科创园区属于“大资产-小客户”业态模式 (26)图表24:物流地产属于“小资产-大客户”业态模式 (27)图表25:长租公寓以资产为基础但竞争力更多体现在运营和服务 (28)图表26:覆盖C端客户全生命周期的经纪业务、信息平台和衍生服务 (28)图表27:物流地产商主要可以分为三类(资源驱动、基金驱动和产业链驱动) (30)图表28:宝湾物流战略布局城市 (31)图表29:宝湾物流的经营模式(从开发到运营的重资产模式) (32)图表30:普洛斯净资产价值全球分布情况 (33)图表31:物流地产属于“小资产-大客户”业态模式 (34)图表32:普洛斯为客户提供物流相关的综合解决方案 (35)图表33:普洛斯在中国在营物流设施面积绝对龙头(百万方) (35)图表34:普洛斯通过基金放大杠杆实现资金快速周转 (36)图表35:普洛斯的网络规模效应通过循环持续扩大 (37)图表36:京东物流与配送服务不可分割 (38)图表37:京东物流多仓合一保证供货速度 (38)图表38:京东物流依赖互联网大数据和物流网络提供上门接货服务 (39)图表39:自如提供的四大类产品 (43)图表40:60万自如客年龄和职业构成 (43)图表41:自如的主要经营模式 (44)图表42:上海某自如驿外景 (45)图表43:自如五星级标准卫浴设施 (45)图表44:世联红璞拓展集中式公寓的核心优势 (47)图表45:世联红璞在广州的公寓布局 (47)图表46:世联红璞拓展集中式公寓的核心优势 (49)图表47:世联红璞在广州的公寓布局 (49)图表48:泊寓全国布局情况 (52)图表49:泊寓(北京长阳半岛店)实拍 (52)图表50:泊寓的主要经营模式 (53)表格目录表格1:增量开发vs存量经营 (5)表格2:核心位置优质物业运营模式代表及核心指标 (25)表格3:宝湾物流部分运营项目经营指标 (32)表格4:自如的大致发展历程和重要事件 (41)表格5:世联红璞的大致发展历程和重要事件 (46)第一节存量经营与经营性地产“增量开发”和“存量经营”是我们在机构路演和研究报告中反复提及的两个词。
2018年房地产行业市场调研分析报告

2018年房地产行业市场调研分析报告目录一、驱动房价的需求因素:人口与流动 (4)1.1 存量人口需求 (4)1.2 潜在人口流入需求 (9)二、驱动房价的供给因素:库存与土地 (10)2.1 房地产库存 (10)2.2 土地供给 (13)三、驱动房价的金融因素:信贷、利率与估值 (14)3.1 信贷数量:M2与住房贷款 (14)3.2 利率水平:住房贷款利率 (16)3.3 估值水平:房价/收入比 (19)四、驱动房价的政策因素:房地产调控 (21)五、结论与展望:中国城市房地产的绩优股和潜力股 (23)图表目录图表 1:35 个大中城市的房价累积涨幅与常住人口/户籍人口 (4)图表 2:房价累积涨幅与常住人口/户籍人口之间的线性方程 (5)图表 3:35 个大中城市的房价累积涨幅与工作人口/常住人口 (6)图表 4:房价累积涨幅与工作人口/常住人口之间的线性方程 (6)图表 5:35 个大中城市的房价累积涨幅与小学生在校人数增速 (8)图表 6:35 个大中城市的房价累积涨幅与小学生在校人数增速之间的线性方程 (8)图表 7:小学生在校人数持续增加&排名前 10 城市,房价与小学生人数之间的线性方程 (9)图表 8:35 个大中城市的房价累积涨幅与优质公共资源 (9)图表 9:35 个大中城市的房价累积涨幅与优质公共资源之间的线性方程 (10)图表 10:35 个城市的 2011-2015 年的平均人均广义库存和 2015 年来的房价涨幅12图表 11:人均广义库存和 2015 年来的房价涨幅之间的线性方程 (12)图表 12:累计土地购置面积和房价涨幅之间没有显著负相关性 (13)图表 13:人均土地购置面积和房价涨幅之间的负相关性相对明显 (14)图表 14:70 个大中城市住宅价格同比与 M2 同比 (15)图表 15:住宅价格同比与个人住房贷款余额同比 (16)图表 16:住宅价格与住房贷款利率 (17)图表 17:住宅价格同比与首套房贷款利率 (17)图表 18:住宅价格与住房贷款利率优惠占比 (18)图表 19:2016 年一季度个人购房贷款平均利率 (19)图表 20:35 个城市的 2011-2015 年的平均房价/收入比和 2015 年来的房价涨幅 . 20图表 21:房价/收入比和房价涨幅之间的线性方程 (20)图表 22:房价周期与调控政策 (22)图表 23:房价周期与调控政策 (22)图表 24:七因素指标的各个城市排名 (24)图表 25:35 个大中城市房价驱动因素基本面强弱综合排名 (25)图表 26:35 个大中城市房价累计涨幅排名 (26)图表 27:35 个大中城市房价上涨空间排名 (26)图表 28:35 个大中城市中的“绩优股”和“潜力股” (27)一、驱动房价的需求因素:人口与流动人口是影响房价需求的根本因素,我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。
2018年房地产行业分析

2018年房地产行业分析2018年,中国房地产行业面临着一系列的挑战和机遇。
在经济转型升级和政策调控的背景下,房地产市场呈现出了一些新的变化。
首先,房地产市场出现了回落的迹象。
政府针对房地产市场的调控措施不断加强,包括限购、限贷等政策的出台,有效地遏制了房地产泡沫的风险。
因此,房地产市场出现了成交量下降、价格回落的趋势。
这对于购房者来说是一个较好的机会,他们可以更加优惠的价格购买到心仪的房屋。
但对于房地产开发商来说,则有一定的风险和挑战,他们需要调整策略以适应新的市场环境。
其次,房地产市场的结构调整进一步加大。
随着政府对经济结构的调整和房地产调控政策的实施,房地产市场的供需格局发生了较大的变化。
一线城市和部分热点城市的房价下降,二三线城市的房价呈现出不同程度的增长。
这说明房地产市场的热点正在逐渐转移,投资者需要更加关注二三线城市的投资机会。
再次,房地产市场的创新发展带来了新的机遇。
在经济转型升级的背景下,房地产行业也在不断寻找新的发展模式和业态。
例如,共享经济、租赁市场等新兴业务在房地产市场中得到了广泛的应用。
这为房地产企业提供了更多的发展机会,同时也为购房者提供了更多灵活、便捷的选择。
最后,房地产行业还面临一些风险和挑战。
例如,经济下行压力加大、政策调控过程中的不确定性、房地产融资风险等。
这些风险和挑战需要房地产企业加强风险防控、优化经营管理,以应对不确定的市场环境。
综上所述,2018年房地产行业面临着诸多挑战和机遇。
政府调控政策的加强使得房地产市场回归理性,供需结构调整引发投资热点的转移,创新发展带来新的商机。
然而,行业也面临着一些风险和挑战,需要企业加强风险应对和管理。
总体来说,房地产行业的发展进入了新的阶段,需要企业和投资者密切关注市场动态,寻找新的发展机会。
2018年房地产行业分析报告

2018年房地产行业分析报告2018年6月目录一、政策动向:呵护流动性,重提内需,加速落户,重申调控 (6)1、呵护流动性,置换式降准,资管新规延期 (6)(1)2018年初至今,央行多次采用存款准备金工具来呵护流动性 (6)(2)资管新规延期至2020年底,缓冲降风险 (6)2、外需不乐观,全面扩内需促消费,地产投资或托底 (7)(1)近期一波三折的中美贸易摩擦使短期外需情况不容乐观 (7)(2)地方债存量较大限制基建投资,房地产投资或成为托底工具 (8)3、热点二线城市开启抢人大战,部分城市落户激增 (10)4、重申房地产调控从紧基调不变,住建部约谈12城 (11)二、资金动向:总体紧缩态势,供给侧新工具,需求侧利率升 (13)1、资金面总体持续紧缩,到位资金增速快速下滑 (13)(1)资金面总体紧缩,房地产投资到位资金增速持续下滑 (13)(2)分结构来看,多个渠道资金增速出现持续下滑 (14)2、关门开窗,此消彼长,部分渠道融资金额提升 (16)(1)2018上半年上市房企境内债务融资出现温和放量 (16)(2)2017年底房地产信托余额占比逼近3年高点 (17)3、供给端融资新工具,资产证券化放量 (18)(1)资产证券化放量,2017年房地产ABS放量 (18)(2)租赁资产融资兴起,政策支持长租公寓资产证券化 (19)(3)近期房地产ABS产品密集审批通过,高峰期单周融资超120亿 (20)4、需求侧控制居民加杠杆速度,按揭利率持续提升 (21)(1)近年来居民部门加杠杆速度提升较快,杠杆率近50% (21)(2)居民部门过快上涨的杠杆率引起了高层的注意 (22)(3)按揭利率持续提升,首套平均房贷利率提升至5.56% (23)三、市场动向:分城轮动,周期弱化,库存低位,销售谨慎,投资纠结,土地分化 (23)1、因城施策,分城轮动,周期性减弱,结构化明显 (23)2、库存低位:狭义库存持续下降,去化周期缩短 (25)3、限价惜售:工期拖延,施工竣工比持续提升 (27)4、销售谨慎:增速个位数下滑,结构倾向一二线 (29)(1)2018年房地产销售面积出现个位数下滑 (29)(2)分城轮动,销售结构逐步倾向一二线 (30)5、投资纠结:低库存和价格因素支撑数据,紧缩资金面制约明显 (32)(1)土地购置费增速会在高位持续到三季度 (33)(2)资金面的持续紧缩对房地产投资形成明显压制 (34)6、土地市场:整体理性,分化明显,龙头拿地仍积极,热点城市受青睐 .. 35(1)资金面制约房企拿地积极性,整体趋于理性,逐步向三四线转移 (35)(2)土地资源向龙头房企聚集,部分人口流入城市土地仍受青睐 (36)四、重点企业简况 (38)1、万科:房地产股价值标杆,升级美好生活服务 (38)2、保利地产:一体两翼战略发力,稳健发展意图长远 (38)3、招商蛇口:资源整合渐入佳境,土储价值亟待释放 (39)4、新城控股:高成长房企典范,拿地下沉优势凸显 (40)5、蓝光发展:多元拿地成效显著,业绩承诺信心保证 (41)6、光明地产:地产+物流双轮驱动,产业协同拓展空间 (42)7、世联行:短期长租规模拖累业绩,中长期地产服务前景广阔 (43)五、主要风险 (44)1、资金链断裂:销售下滑和融资困难有导致房企资金链断裂的可能 (44)2、汇兑损益:美元升值和汇率波动有导致房企汇兑损失加大的可能 (44)3、利率提升:有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能 (45)4、多元化失败:多元化业务发展有不及预期和失败的可能 (45)。
2018年房地产市场运行情况总结分析

2018年房地产市场运行情况总结分析2018年的房地产市场,以政策为主导。
从降准降息到“330新政”,从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”,都体现了政府对房地产市场的重视。
在这样的大背景下,xx楼市延续了稳定表现。
据统计,2018年xx 主城区共成交新房27.6万套,二手房8.7万套。
受政策影响,xx市场整体呈现刚需为主,改善型需求明显增加的特点。
楼市量价关键词:稳定2018年,xx房地产市场无论从供应量,成交量还是房价,均保持了“稳”字当头。
首先,xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。
根据xx网上房地产的数据显示,2018年xx共成交一手商品房275781套,同比微涨1.44%。
其中,商品住宅共成交174744套,占比63.4%,非住宅101037套,占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米,同比微降2.4%。
此外,2018年xx主城区共成交二手房85197套,同比上涨15%。
在3月底的“五改二”政策落地后,二手房市场成交量有明显提升,从4月开始,平均每月成交8072套二手房。
第二,库存量降低,去化周期变长。
克而瑞机构数据显示,截止到2018年11月30日,xx楼市库存量为1300万方,而2018年12月时,库存量为1514万方,相比减少约214万方。
但与此同时,去化周期也从8.1个月上升到15个月,在全国重点城市中仍属健康范畴。
第三,xx房价同样保持稳定。
克而瑞机构数据显示,2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米,同时,单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。
其中,3、5、9、10四个月份,房价在传统的市场营销节点均值较低,在市场淡季有所回升。
因此,供需市场对xx房价起到决定性作用,而政策等因素影响很小。
政策关键词:救市去库存2018年是楼市“政策大年”,年内央行共降息5次,降准6次,政府部门出台了330新政,中央高层也在四季度屡次提到“去库存”,并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰,而这些政策对xx楼市,也有较为直观的影响。
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2018年房地产市场运行情况总结分析2018年的房地产市场,以政策为主导。
从降准降息到“330新政”,从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”,都体现了政府对房地产市场的重视。
在这样的大背景下,xx楼市延续了稳定表现。
据统计,2018年xx 主城区共成交新房27.6万套,二手房8.7万套。
受政策影响,xx市场整体呈现刚需为主,改善型需求明显增加的特点。
楼市量价关键词:稳定2018年,xx房地产市场无论从供应量,成交量还是房价,均保持了“稳”字当头。
首先,xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。
根据xx网上房地产的数据显示,2018年xx共成交一手商品房275781套,同比微涨1.44%。
其中,商品住宅共成交174744套,占比63.4%,非住宅101037套,占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米,同比微降2.4%。
此外,2018年xx主城区共成交二手房85197套,同比上涨15%。
在3月底的“五改二”政策落地后,二手房市场成交量有明显提升,从4月开始,平均每月成交8072套二手房。
第二,库存量降低,去化周期变长。
克而瑞机构数据显示,截止到2018年11月30日,xx楼市库存量为1300万方,而2018年12月时,库存量为1514万方,相比减少约214万方。
但与此同时,去化周期也从8.1个月上升到15个月,在全国重点城市中仍属健康范畴。
第三,xx房价同样保持稳定。
克而瑞机构数据显示,2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米,同时,单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。
其中,3、5、9、10四个月份,房价在传统的市场营销节点均值较低,在市场淡季有所回升。
因此,供需市场对xx房价起到决定性作用,而政策等因素影响很小。
政策关键词:救市去库存2018年是楼市“政策大年”,年内央行共降息5次,降准6次,政府部门出台了330新政,中央高层也在四季度屡次提到“去库存”,并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰,而这些政策对xx楼市,也有较为直观的影响。
第一,经历5次降息后,100万商业房贷每月可以少还700多元。
从2018年元旦开始,置业者将享受到这一利好。
第二,330新政使改善型置业成交量上涨。
330新政出台后,二套房首付降至四成,房贷还清后再买房首付款按首套房执行。
这些都加大了改善型置业需求。
数据显示,2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%,而建面100-160平方米的住宅成交占比约30%,建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。
而在xx市房地产业协会发布的《2018年xx商品房成交项目榜单》中,香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘,均受到改善置业者的青睐。
除了新房政策,二手房营业税也迎来重大改革,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
此项政策落地后,xx二手房市场成交量明显上涨,最终比2018年多成交11301套,政策影响明显。
第三,《渝八条》对xx房企现金流的改善。
2018年10月14日,xx 市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》,简称“渝八条”。
其中,“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容,有效缓解了房企的资金压力,对开发商而言意义重大。
房企关键词:转型相比xx楼市成交量价的稳定,xx房企则在稳中求变。
首先是市场占有率的变化。
xx房地产业协会发布的2018年xx房企商品房销售榜单(均为备案数据)显示,龙湖地产以92.32亿元的销售金额居于榜首,融创以66.41亿元排名第二,随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。
尽管龙湖重回销冠,但市场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食”。
而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。
外来房企中,今年表现较为突出的是鲁能地产。
截止到11月底,鲁能在xx的库存量为151.9万方,但保持了较快的去化速度,从拿地到入市仅需要6-8个月的时间。
最终,鲁能全年成交备案金额24.12亿元,并耗资63亿元再拿下230万方储备土地。
第二是战略结构的变化。
2018年xx有不少品牌房企谋求变革,或扩大产业链条,或调整产品结构,较为明显的是协信、万科两大开发商。
其中,协信在更名为启迪协信科技城集团后,逐渐淡化住宅市场的投入,转型为“商业+产业园”的新模式,并依靠商业地产的销售金额,成为2018年xx房企销售排行榜的第三位;而xx万科则转型城市配套服务商,通过试点万科西九驿”租售结合”的新模式,拓宽业务领域。
第三,房企数量的变化,并购案例增多。
2018年初,北碚天奇地产和xx金易地产爆出资金链问题;3月份,本土的晋愉地产传出破产流言,数月后多个项目开始为购房者清退本金。
而恒大则并购了xx 中渝部分项目和御龙天峰,进一步扩大了版图。
土地市场关键词:挂牌抱团xx土地以储备较充足著称,但在2018年,各项出让数据同比去年缩水明显。
xx土地交易中心的数据显示,2018年xx主城区共出让居住、商业、金融类用地146宗,土地出让面积为1121.7万方,同比下跌14.8%,出让总金额623.6亿元,同比下跌20.5%。
而2018年的xx土地市场,也表现出如下特点:一是挂牌率更高。
在146宗地块中,共有135宗地挂牌,仅9宗地溢价成交,占比6%,而2018年有33宗地溢价成交,占比24%。
二是品牌房企占有率高。
从全年出让土地的数量和质量来看,优质地块均被品牌房企收入囊中。
其中鲁能拿地6宗,成为品牌房企储备土地最多的一家,龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。
而中小房企受到现金流和库存的双重压力,再无能力拿地。
三是房企拿地更加精打细算。
据统计,今年共有9宗地块为房企联合拿地,其中包括龙湖、香港置地,东原、旭辉,协信、同景,融创、华美等品牌房企。
房企的联合开发,可以降低拿地成本,减少开发周期;同时,房企之间各司其职,发挥自身特点,对项目质量和品牌效应均有促进。
四是房企对区域选择发生变化。
三北区域再次成为房企首选,尤其是大竹林和溉澜溪。
1月份,恒大斥资41.3亿元拿下溉澜溪一宗地块,与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处”;而6-7月份,东原、旭辉,金科,龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林,拿地总金额达到72亿元,吸引了众多改善置业者和投资者的目光。
而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让,但再无房企问津。
在谈我的西语学习经验之前,先来做个自我介绍吧!小编本科非西语专业,2018年申请了巴亚多利德大学的翻译硕士,2018年回国,现就职于译猫西语运营岗。
我的西语学习之旅始于2018年,也就是大二的第一学期。
当时就一直很喜欢英语,英语成绩也不错,就想着该时候学门二外。
学语言嘛也要选门多人说的语言,当时上网一搜,发现德语跟西语是最多人说的小语种。
根据百度百科,世界上有8700万人把法语作为母语,德语有9500万人,而西语有4.75亿人,因此在德语和西语之间,我选择了西语作为了二外开始学习。
在学西班牙语之前,我对西班牙这个国家一无所知,看2018年世界杯的时候巴西西班牙还分不清。
学习一门外语仿佛真的会让人拥有另一个灵魂,让我爱上了西班牙这个国家。
去过西班牙留学的小伙伴们都知道,西班牙夏天太阳六点升起,晚上十点才下山。
充足的阳光让他们的性格开朗,成为天生的乐观派。
下面来说说我是如何入门的。
当初我希望的是自己自学,买了西语专业必学的教科书《现代西班牙语》,但由于颤音r太难发了,自己琢磨不出来就决定报班学习。
当时我中教跟外教班一起报,学的教材也比较多,《速成西班牙语》和《走遍西班牙》都学过。
如果要学扎实的话,建议学《现西》,只需要交流的话《速西》也不错,只有上下两册。
《走遍》说实在语法讲解没《现西》和《速西》好,不过课文实用性比较强,毕竟是西语本土教材。
颤音r我是用水练的,漱口的时候”咳咯咳咯”那样,找到用气抖动舌头的感觉。
在学了西语六年之后才发现,颤音r并不是最难发的,最难发的是d、g、b这三个音。
d跟t、g跟c、b跟p一浊一清,非常难分辨。
建议刚开始学西语的小伙伴们一定要把这几个音分清,这些我们听起来一模一样的音,在西班牙人眼里很不一样。
就这样自学了两年之后,我参加了2018年11月份的DELE B2等级水平考试(西语的DELE相当于英语的雅思托福),当时在听力这一块差了零点几分没通过,接着2018年5月份的时候再考了一遍才通过。
西语的听力资源特别少,我当时用的是上外的听力教程,一共有4册,把4册都听完了可以直接试着用西语电影练听力了。
在通过了DELE考试之后,准备的就是出国申请硕士。
当时找的是中介,不是一般的黑!收了高额的中介费就算了,还要在我交的学费里拿钱!过中复杂当时还找了律师。
中介不但没有帮助我还给我制造了这一麻烦,刚出国孤单一人,课程听不懂,还要收拾这一烂摊子。
当时是国内的中介联合了国外的中介,多收了我的学费,还虚称是跟大学的合作项目,为我们提供境外服务。
我当时就觉得不合理,堂堂的西班牙公立大学会没有经过学生的同意就收取学生高额的境外服务费(大概是一千多欧元)跟中介合作?所谓的境外服务就是带我去开银行账户、申请居留卡?这些服务对于对西语一窍不通的学生来说是不错的选择,可是对于已经达到中级水平的我来说尤为不解。
这一段经历西语发挥了大作用,外国的黑中介老板是西班牙人,多次跟他谈判才退回了一半多收了我的钱。
还要吐槽的就是国内黑中介找的房东,国内这边跟我说住到什么时候想走就走,哪知道我要走的时候跟智利房东大战,然后还不退我300欧元的押金,说中介那边答应了他我是住一年的。
所以在这里要提醒小伙伴们不要找中介,申请学校签证什么的都非常简单,网上的经验一大推。
找租房也不用怕,华人开的微博账号等等的都可以帮到大家,大家不需要害怕,更不需要找黑心中介。
回到我们的主题,我在西班牙一共呆了两年半。
第一年申请了萨拉戈萨大学的教育学专业,发现完全听不懂,也不感兴趣,当初因为本科读的是理科,人文类的专业都不愿意接收我。
所以无奈之下只能退学报读学校里面的语言课程。
在经过了大半年的学习之后,2018年的5月份考过了DELE C1级别。
当时我报语言班的时候就一直跟老师说我要考C1,所以在下学期的时候,老师每个星期给我们做一套C1的模拟题,当然也有真题。
所以建议想考C1的小伙伴们买一本模拟题练习册和真题册。
C1真题在塞万提斯的官网上很少,当时只有一套。
口语的话题目基本都不变,每年会增加一两道,具体题目的内容豆瓣有分享。
在拿到了C1证书之后,我就开始准备申请硕士了,当时一心想去马德里读对外西语教学专业,但是申请的人数太多了,没申请上,就考虑申请别的城市的大学。