商铺定价原则及一般方式
门店定价管理制度
门店定价管理制度一、导论门店定价管理制度是营销管理中的重要内容，对门店的经营效益和市场竞争起着重要作用。
门店定价管理制度是指为了实现门店经济效益最大化和市场竞争优势而制定的各种规章制度和工作程序，是门店针对市场需求和自身经营实际所制定的一套科学、合理的定价规则和制度。
门店是一个采购、销售和服务为一体的经营实体，对商品定价应该结合供求关系和市场竞争，制定合理的销售价格。
门店定价管理制度是门店定价机制的组成部分，直接影响门店的经营效益和市场竞争优势。
二、门店定价原则（一）市场价格原则在市场经济条件下，商品价格在市场经济条件下形成，门店的商品价格也应该以市场价格为基础，结合市场竞争情况合理制定价格。
门店不能随意定价，必须按照市场规律，以形成合理、稳定的销售价格。
（二）成本价格原则门店商品定价应该以商品成本价格为依据，客户可以接受的最高销售价格应该在成本价格的基础上适当提高，以保证门店的经营利润。
门店商品的成本价格主要包括进货价格、运输费用、门店人员工资、租金、水电费等成本，门店可以根据商品的成本价格合理制定商品的销售价格。
（三）竞争价格原则门店商品定价还应该结合竞争价格，根据市场竞争情况灵活调整商品价格。
门店应该密切关注竞争对手的价格变动情况，根据竞争价格合理制定自己的销售价格，以保持自身的市场竞争优势。
（四）差异化定价原则门店商品在定价时应该根据不同商品的特点和性质进行差异化定价。
门店可以根据商品的品质、档次、品牌、规格、功能、性能等差异进行差异化定价，以满足不同客户的需求和消费水平。
（五）灵活定价原则门店在商品定价时，应该根据市场情况灵活调整商品价格。
门店建立有弹性的价格制度，根据市场供求关系和客户购买力等因素随时调整商品价格，以适应市场需求和保持市场竞争优势。
三、门店定价方法门店商品的定价方法有多种，通常可以采用以下几种方法：（一）成本加成定价法成本加成定价法是门店商品定价的基本方法，主要是在商品成本价格的基础上加上一定的利润率或利润额。
商业项目租赁定价原则与方案
商业项目租赁定价原则与方案项目价格定位是房地产经营过程的核心和实务，直接影响着竞争对手和消费者的购买行为。
商铺售价的评估有多种方法，但在成熟的市场环境下，应多运用市场比较法进行评估。
本项目应采用市场比较法为依据，以租金反推法及其他方法进行验证，但由于项目处于初期阶段，以下仅为初步预估。
一、商业定价基本原则1.选取周边同类或相似商铺租金进行还原。
2.确定所选取对比项目周边商铺销售均价。
3.根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格。
二、商业定价的影响因素1.片区商业成熟度。
2.目前片区商铺的租金水平。
3.临街铺位的供需状况。
4.现在片区商业的销售价格。
5.开发商知名度及商铺硬件。
6.商铺的位置。
7.商铺的规划业态。
8.片区的交通状况。
9.商业物业及后期运营。
10.铺位价格差比率。
11.未来发展升值空间。
12.居民数和流动人流量。
三、综合分析评重要性定综合比例结合市场及地天泰阁多年代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评重要性定综合比例如下表：四、项目周边商业初步调查需要进行初步调查，包括片区商业成熟度、商铺租售情况、销售价格等方面的调查，以便更准确地确定商业定价。
项目策划部位于火车站客运站商圈、商场商业和铁西广场沿线临街商业，以及项目南侧各大厦底商及临街门市。
在确定价格前，需要考虑物业费、停车位和租赁费用，租赁费用为2.5元/㎡/天至10元/㎡/天。
销售方面，大部分商业不售，一层和二层的价格为2.3万/㎡至3.8万/㎡。
公摊比率广告位赠送也是需要考虑的因素。
在项目初步价格定位方面，本案商业定价采取一铺一价原则，综合考虑商场内楼层关系、动线级别、距离出入口的距离、商场内及临街面顾客可视范围及角度、转角包口、商铺面积大小及一带几关系等因素，通过价格杠杆来达到均匀去化的目的。
同时，参考同区同类铺位之综合软硬件及价格水平，利用“市场比较法”制定价格。
根据“租金还原”“住宅反推”原理，对相关铺位的价格进行修正。
商铺定价原则及一般方式
心之所向，所向披靡商铺定价原则及一般方式2007-6-25 23:48:001、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
商业地产商铺定价计算的三种模式
商业地产商铺定价计算的三种模式1.基于成本的定价模式基于成本的定价模式是最常见的一种商业地产商铺定价方法。
该方法将商业地产的成本作为主要的决策依据，确定合理的销售价格。
在这种模式下，商业地产的成本包括购买地块的成本、建筑物的建造和装修成本、税费和其他相关费用等。
然后，通过加上一定的利润来确定最终的销售价格。
基于成本的定价模式可以确保商业地产项目能够覆盖成本，并有一定的盈利能力。
但是，该定价模式忽视了市场需求和竞争情况，可能导致定价过高或过低的情况。
因此，这种定价模式通常需要结合其他定价模式来进行综合考虑。
2.基于市场比较的定价模式基于市场比较的定价模式是商业地产定价中另一种常见的模式。
该方法通过比较相似商业地产项目的价格来确定合理的销售价格。
在这种模式下，商业地产的价格会根据市场上类似地产的售价进行调整。
通过对市场上类似商铺的市场价格进行调研，商业地产开发商可以更好地了解市场价格趋势和竞争状况，从而确定适当的定价。
基于市场比较的定价模式基于市场供需关系，能够更好地反映市场价格的真实情况。
然而，该模式也有一些缺点，例如忽略了商业地产项目的特殊性、可能存在市场上类似项目数量较少的情况等。
因此，在使用该模式时需要慎重考虑，并结合其他模式进行综合分析。
3.基于收益能力的定价模式基于收益能力的定价模式是商业地产定价中的第三种常见模式。
该方法通过考虑商业地产项目的预期收益和投资回报率来确定合理的销售价格。
在这种模式下，商业地产的价格会根据预期租金收入、净收益率和市场利率等因素进行计算。
通过对商业地产项目未来收益的预测，商业地产开发商可以确定适当的定价。
基于收益能力的定价模式能够更好地反映商业地产项目的价值和潜在回报。
然而，该定价模式也存在一些局限性，例如可能存在预测不准确的风险、对市场因素的高度依赖等。
因此，在使用该模式时需要充分考虑相关风险，并结合其他模式进行综合分析。
综上所述，商业地产商铺定价可以基于成本、市场比较和收益能力等多种模式进行计算。
商业综合体定价方案
商业综合体定价方案商业综合体是一个集购物、娱乐、餐饮等多种商业功能于一体的综合性商业项目。
为了保证商业综合体的良好运营和收益，一个合理的定价方案是至关重要的。
本文将就商业综合体的定价方案进行探讨，并提出一套可行的定价策略。
一、定价原则1. 根据市场需求确定价格：商业综合体的定价应该根据目标市场的需求确定。
通过市场调研了解消费者的消费习惯和购买力，以及竞争对手的价格水平，从而确定一个合适的价格范围。
2. 弹性定价：商业综合体的定价应该具有一定的弹性，以适应不同消费者的需求和购买能力。
可以根据季节性需求的变化、周边竞争对手的价格调整等因素进行弹性定价。
3. 价值定价：商业综合体的定价应该与提供的价值相匹配。
比如提供更好的服务、更舒适的环境、更多的优惠等，可以在一定程度上提高产品或服务的定价。
二、定价策略1. 多元化定价策略：商业综合体可以采用多元化的定价策略，即为不同的产品和服务制定不同的价格。
例如，高端品牌可以定价较高，吸引高收入人群；快时尚品牌可以定价较低，吸引大众消费者。
2. 打包销售策略：商业综合体可以将多个产品或服务进行组合销售，从而实现降价促销的效果。
比如推出购物套餐，将几个相关产品进行组合销售，吸引消费者。
3. 会员制度策略：商业综合体可以推出会员制度来吸引忠实消费者。
会员可以享受一定的折扣或特殊优惠，从而增加他们的购买意愿和忠诚度。
4. 时段定价策略：商业综合体可以根据不同的时段进行定价。
例如在早晨或平日的低峰时段，可以提供一些特殊的折扣或优惠，以吸引更多的消费者到访。
三、定价实施1. 了解竞争对手的价格：在制定定价策略之前，首先需要了解竞争对手的价格水平和定价策略，以便能够找到自己的定位和差异化。
2. 建立价格管理系统：商业综合体需要建立一个完善的价格管理系统，包括产品和服务的定价标准、定价计算方法以及定价调整的流程等，以确保定价的准确性和及时性。
3. 定期评估和调整定价：商业综合体的定价策略并不是一成不变的，需要定期评估和调整。
商铺定价原则及一般方式
商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
3、产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。
商铺定价原则及一般方式
商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
3、产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。
商铺定位与定价
以后可能会有用的说广场街铺售价评估商铺售价的评估一般有市场比较法及租金反推法两种，对于在成熟的市场环境的情况下，多运用市场比较法进行评估，由于新亚洲中心广场南地块所处的片区商业已较为成熟，同时周边也存在可参照的市场售价，因此，本项目在销售均价的评估上宜采用市场比较法为依据，以租金反推法进行验证。
一、以市场比较法进行售价的评估市场比较法评估原理：1．市场比较法定价的影响因素——位置——商业气氛——人流量——周边环境——交通情况——内部规划设施——规模——发展商信誉——经营经营公司2．评估售价的基本原则结合市场需求及中原多年代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：★参考同区同类铺位之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格；★ 依据“市场比较”原理，对可比相关铺位的价格经过修正，加权后得出。
3．售价评估参照物近年来，华强北周边销售的商业物业较少，大部分的商业物业是由厂房改造而来，以出租经营为主，如顺电、女人世界、铜锣湾广场、丽人世界等，而新近开发地产项目也未进行裙楼的销售，如群星广场、都会100等，而属华强北商业圈内，仅现代之窗、赛格广场两个商业项目的商业销售对本项目有参照作用，根据中原的调查资料显示，此30%置业气氛流量边环境通情况部规划设施模展商信誉营管理公司各定价影响因素之权重分析图两项目的街铺平均售价为：现代之窗街铺参考平均售价：120000元/平方米赛格广场街铺参考平均售价：150000元/平方米相关项目售价参数修正参考均价计算修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=( Q X/ Q i)×Pi 注：Pi为各项目之均价P A’=( Q X/Q A)×P A =(70/93)×150000=1129032 P B’=( Q X/Q B)×P B =(70/82)×120000=1024390各相关楼盘权重取值为Wi’W A= 60% W B=40%P X=ΣP i W i=P A’W A+P B’W B=1129032×60%+1024390×40%=1087175新亚洲太古广场街铺之参考均价为：10.8万元/M2二、以租金反推法进行售价的评估（一）、邻街商业铺位的调查华强北商业片区内最主要的商业街有华强北路、振华路、振兴路及华发路。
商铺租金定价法则之市场定价法
商铺租金定价法则之市场定价法商铺租金定价法则之“市场比较法”本文介绍“市场比较法”在商铺租金定价中的应用。
该方法包括租金价格体系分析和商业项目价值评价两个方面。
一、租金价格体系分析第一步，确定竞争项目租金价格。
通过市场调查，列出周边街道及繁华街道的平均租金。
第二步，确定影响市场比较法定价的因素。
综合考虑地理位置、交通情况、商业氛围、人流量情况、车流量情况、建筑外观、项目规模、停车位、经营管理、经营商实力信誉和未来发展等因素，采用行业内部标准进行权重分配。
第三步，修正后各相关项目的价格。
根据修正公式计算出各街道的租赁均价，并计算出总体租赁均价。
二、商业项目价值评价第一步，制定项目价值评价表。
根据周边环境、商业位置、商业品牌、商业配套、租客群体等因素，制定项目价值评价表。
第二步，评定各因素分值。
根据项目价值评价表，对各因素进行评定，并进行权重分配。
第三步，计算出总体项目价值。
根据评定分值和权重分配，计算出总体项目价值。
以上是“市场比较法”在商铺租金定价中的应用方法，仅供参考。
在实际应用中，还需考虑租金返祖、销售价格、回报率等因素。
度10040%74.730%63.9720%57.9310%69.67交通便利度、周边房屋素质、周边居民质素、人流和车流等因素都对周边环境产生影响。
为了提高项目的周边环境质量，我们需要考虑这些因素并采取相应的措施。
规划建筑是项目的重要组成部分，它不仅影响着项目的外观建筑风格和建筑空间规划，还关系到停车位、便利大小等方面。
因此，我们需要精心规划和设计，以确保项目的整体规划和建筑质量。
配套设施是项目的重要组成部分，它们对提高项目的便利性和吸引力起着至关重要的作用。
公共配套设计、无障碍设计、导购等方面的设施都需要充分考虑，以满足客户的需求和提高客户的满意度。
营销管理是项目的重要组成部分，它关系到项目的形象、策略、业态、布局、商场人流设计、经营管理模式、商业管理公司、促销、活动、品牌、控制、物业、服务等方面。
商铺定价原则及一般方式
商铺定价原则及一般方式商铺定价是商业活动中的一个重要环节，合理定价是保证商铺利润的关键。
商铺定价需要遵循一定的原则，并且有不同的方式来确定。
一、商铺定价原则1.成本原则：商铺定价应该考虑到生产成本，包括采购成本、生产制造成本和运营成本。
商家需要将成本计算在内，并确保销售价格能够覆盖这些成本，以保证盈利。
2.价值原则：商铺定价应该根据商品或服务的实际价值来决定。
价值是由供需关系、商品特点和买家需求等多个因素综合决定的，商家需要根据市场行情和竞争状况来确定合适的定价，以反映商品或服务的价值。
3.竞争原则：商铺定价也要考虑到市场竞争的状况。
商家需要研究竞争对手的定价策略，并根据自身产品或服务的特点来确定相应的定价，以在市场上取得竞争优势。
4.盈利原则：商铺定价要追求最大化的利润。
商家需要在满足顾客需求的同时，通过合理定价来获得最大的盈利，包括考虑销售量和销售利润之间的平衡关系。
5.弹性原则：商店定价应该考虑产品或服务的价格弹性。
价格弹性是指需求对价格变化的敏感程度，商家需要根据产品或服务的价格弹性来确定定价策略，以最大程度地满足需求并保持盈利。
二、商铺定价一般方式1.成本加成定价：这是一种简单直接的定价方式，商家在计算商品或服务的成本基础上，加上一定的利润率来确定价格。
这种方式适用于成本相对稳定和市场竞争相对较弱的情况。
2.市场定价：商家根据市场需求和竞争状况，参考竞争对手的定价和市场行情来确定价格。
这种方式适用于市场竞争激烈和需求弹性大的情况。
3.差异化定价：商家根据产品或服务的特点和目标市场的需求，对不同产品或服务进行不同的定价。
这种方式适用于产品或服务具有差异化竞争优势和目标市场需求差异明显的情况。
4.折扣和促销定价：商家通过提供折扣和促销活动来吸引顾客，增加销量和知名度。
商家可以根据节假日、季节、新品发布等情况来制定不同的折扣和促销策略。
5.动态定价：商家根据市场需求和供应状况实时调整产品或服务的价格，以求最大程度地满足市场需求和保持盈利。
商铺定价方案
七、结语
本商铺定价方案旨在为项目提供细致、合理、具有市场竞争力的定价策略。在实施过程中，需根据市场变化和项目实际情况灵活调整，确保商铺定价的科学性和有效性。通过严谨的定价管理，为项目的成功奠定坚实基础。
商铺定价方案
一、项目概述
鉴于商业地产市场的动态变化与竞争激烈，商铺定价成为商业项目管理中的关键环节。本方案旨在为某商业项目制定一套细致、合理且遵循市场规律的商铺定价策略，以促进项目成功招商及持续运营。
商铺定价方案
一、项目背景
随着我国经济的快速发展，商业地产行业日益繁荣，商铺作为商业活动的重要载体，其价值日益凸显。为合理评估商铺价值，制定合法合规的商铺定价方案，本方案将结合项目具体情况，提出针对性的定价策略。
二、项目目标
-合理评估商铺价值，确保商铺价格的公平、合理；
-提高商铺的市场竞争力，吸引优质商家入驻；
六、保障措施
-建立健全内部审批制度，确保定价方案的合法合规；
-加强与相关部门的沟通，及时了解政策动态，确保定价方案符合政策要求；
-定期对商铺市场进行调查，掌握市场动态，为定价提供依据；
-加强对商铺定价过程的监督，确保公开透明；
-对定价方案进行定期评估，根据市场变化及时调整。
本方案旨在为商铺定价提供一套合法合规、科学合理、具有竞争力的定价策略，为项目顺利推进提供支持。在执行过程中，应根据实际情况灵活调整，确保商铺定价的合理性和市场竞争力。
第2篇
商铺定价方案
一、项目概述
鉴于商业地产市场的动态变化与竞争激烈，商铺定价成为商业项目管理中的关键环节。本方案旨在为某商业项目制定一套细致、合理且遵循市场规律的商铺定价策略，以促进项目成功招商及持续运营。
商铺如何定价 商铺投资收益率的四种计算方法
商铺如何定价商铺投资收益率的四种计算方法商铺如何定价商铺投资收益率的四种计算方法A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。
如：Y亿元。
B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
C、计算各层别的权重系数。
根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或建筑面积)计算得出该楼层的权重系数。
(此步骤在各楼层的计算方法相同)公式一：系数X销售面积(建筑面积)=权重系数D、计算总权重系数。
各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数公式二：∑权重系数=总权重系数E、计算层别总价和层别均价。
层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积(建筑面积)。
其他层别依次类推公式三：(目标销售总额÷总权重系数)X层别权重系数=层别总价公式四：层别总价÷层别销售面积(建筑面积)=层别均价F、在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值(此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似)位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积(建筑面积)计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积(建筑面积)=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
商铺估价方法
商铺估价方法商铺投资四种实用估价方法许学锋临街产权式商铺是公认的最具有保值和升值功能的房地产投资品类。
在商铺投资的实际操作中，投资者首先要明晰三种赢利模式（详见作者文章《商铺投资的三种赢利模式》，从中选择适合自己的赢利模式；接着，在目标区域寻找、发现价格合适的具体商铺。
根据相关统计数据和实践经验，我们总结出了四种评估商铺价值/价格的有效方法：方法一、租金收益利率法这一方法适用于评估成熟旺区的商铺价格。
计算公式：商铺价格≤租金收益÷n (n为同期银行按揭利率，现在是7.47%)例如，天河北的商铺，每平方年租金约4800元，那麽，商铺合理价格是4800÷0.0747=64257元/方又如, 海珠区前进路的商铺，每平方年租金约3600元，那麽，商铺合理价格是3600÷0.0747=48192元/方由于租金水平、银行利率和通货膨胀率都是动态的，通常情况下三者呈现高度正相关，也就是说，通货膨胀率高，银行相应调高按揭利率，而商铺租金也会逐年调高，每年为5-10%。
根据上面公式可知，当租金上涨高于利率上升幅度时，意味着商铺价值上升；相反，商铺价值下降。
这一方法是我们的首创。
是我们评估成熟旺区商铺价值/价格最主要、最有效的方法。
方法二、同类比价法这一方法适用于评估成熟旺区和刚开始转旺区域的商铺价格。
具体做法是，拿同一区域同质或近似的商铺的市场价格进行比较，扣除使用年限等主要因素后进行定价。
计算公式：商铺价格≤参照物商铺价格[1＋（y1-y2）/40] (y2为参照物商铺剩余使用年限，y1为被评估的商铺剩余使用年限) 例如，同一区域参照物商铺的市场成交价为60000元，剩余使用年限为30年，被评估的商铺的使用年限还有35年，那麽，商铺价格≤60000[1+（35-30）/40]=67800元这种方法是最直观、最稳妥的评估方法，确保能够按照市场价来买进。
但是，如果只是使用这种方法，容易犯盲目跟进的错误，因为市场价格有时候会大幅度偏离实际价值。
店铺商品价格管理制度
店铺商品价格管理制度
为了使XXX在市场竟争中保持定位优势，总体商品价格不偏离大方向，力争做到每家店铺都能合理的定价，有力竞争，赢得消费者的信赖。
经公司研究决定，特制定商品价格管理制度。
1、商场经营商品必须明码标价，使用商场统一提供的标价签，做到一货一签，
货签对应，凡没有使用价签，或标价签上没有商场物价员名章的商品，禁止上柜。
否则，商场有权将其强制撤柜。
2、店铺商品定价基本方法是：售价=进价（1+30～80%）同时根据XX场状况，
同一品牌，人有我有的商品，定价持平或稍低，人无我有的商品（代理）和新奇特商品较一般商品定价稍高。
3、店铺内销售，严禁强买强卖，漫天要价，留低还价的讨价还价现象，店铺商
品在明码实价前提下可打折销售，公平交易。
畅销商品议价幅度不超过30%，落令商品议价幅度不超过40%。
不能欺诈消费者，有影响企业声誉的行为。
同一商品如果售价高于本市其他商场价格，三日内退还消费者差价。
对举报者，经核实予以奖励，商场有权强制商户退还差价，情节严重者，罚100～300元。
4、店铺内主要商品销售价格应根据商品的规格、产地、用料、质地做合理的售
价制定。
店铺接受商场质检部门日常监督，对不合理定价监督部门提出后必须即日内整改。
拒不接受整改者，商场有权强制商品撤柜
5、商户在价格制定和零售中，严格执行商场价格管理制度。
对拒不执行商场价
格管理规定的店铺，商场将定期或不定期予以曝光。
情节严重者商场有权终止合作。
2011-12-18。
商铺定价方法
1、成本加成法（成本财向定价：定义：是指开发商按照所开发物定的成本，加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。
计算公式：物业售价=单位成本×（1目标利润率）÷（1－税率）。
利弊：用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格，因开发商对成本的了解要比对需求的了解多，所以这种定价方法可以简化定价过程，物汪售价更容易被确定。
但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报，因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格，可能导致销售不利。
2、租金参照法（需求导向定价）：投资回报率计算过程：××12）÷40=16.48%。
定义：租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。
例如，某项目所在地区同类型底商的租为为100元/平方米/月，根据市场情况，投资底商的回报率应不底于15%，可以计算出该项目底商的销售均价应不高于100×12÷15%=8000（元/平方米）。
利弊：该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。
这种定价格方法是依据购买者的投资回报来确定，充分考虑了市场需求，因而更被投资者所接受，造成物业的火爆销，但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润，甚至有可能造成亏损。
3、随行就市定价法（竞争导向定价）定义：是以该地区同类物业的价格水平来确定售价，采用这种定价法，项目售价是以竞争对手的价格为定价基础，并做或商或低的小幅度调整，而较少考虑产品成本和市场需求；这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价，属于一种中价策略，既可以为开发商带来较合理的利润，又使购买者的投资回报有一定的保障。
目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。
根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式只售不租模式定义：只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。
商铺定价原则
商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性。
若一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.8推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循上述方法，抓出均价。
金角银边，角间和边间的单价要高些。
面积小的单价要高些，进深浅，门面大的单价要高些。
层高比较高的单价要高些，楼层越高，单价越低，具体高低差别的幅度，就真的要看具体的店面了。
和位置、地形、项目经营主题、当地购买习惯都有关系。
商铺定价的几个参考：1.参考配套社区住宅价格：作为一二层的商业店铺，如果二层以上部分是住宅，且商铺为住宅社区配套，则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍，一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。
2.依据租金制定价格：根据当地同类型商铺的整体租金水平，按租金回报率在10%-----20%的情况，反算商铺的均价；3.根据商铺定位用途：根据商铺计划的用途，根据当地不同商业类别(餐饮、娱乐、超市等)在城市中的相对经营状况，制定不同的价格。
商铺定价的一些参考原则：1.一层，二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大，则价格越高。
3.商铺门面处于交通动线中的关键位置，随着距离关键位置的远近价格逐渐降低。
4.价格同商铺面积成反比。
5.执行建议：（1）一拖二式的销售（2）带租约式的销售（3）返租销售（4）统一售后商业物业管理，统一招商（5）作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
门店定价管理制度模板范本
门店定价管理制度模板范本第一章总则第一条为了规范门店定价行为，确保门店定价的科学性、合理性和稳定性，根据国家相关法律法规和公司内部管理规定，制定本制度。
第二条本制度适用于公司旗下所有门店在日常经营活动中涉及的商品定价、价格调整及价格监管等方面。
第三条本制度所称门店定价，是指公司在销售商品过程中，依据商品成本、市场行情、竞争态势、消费者需求等因素，制定商品销售价格的行为。
第二章定价原则与方法第四条门店定价应遵循以下原则：（一）合法合规原则：门店定价应符合国家法律法规、政策和行业规范，不得擅自提高商品价格。
（二）公平竞争原则：门店定价应充分考虑市场竞争状况，合理制定价格，不得恶意价格竞争。
（三）诚实信用原则：门店定价应真实反映商品价值，不得误导消费者。
（四）动态调整原则：门店定价应根据市场变化、成本变动等因素，适时进行调整。
第五条门店定价方法：（一）成本加成法：根据商品成本加上合理利润制定价格。
（二）市场对比法：参考同行业、同类型商品的市场价格，结合自身商品特点制定价格。
（三）消费者需求法：根据消费者对商品的需求程度和支付意愿，制定价格。
（四）动态调整法：根据市场变化、成本变动等因素，适时调整价格。
第三章定价程序与权限第六条门店定价程序：（一）市场调研：收集同行业、同类型商品的价格信息，分析市场行情。
（二）成本核算：计算商品成本，确定合理利润。
（三）价格制定：依据定价原则和定价方法，制定商品价格。
（四）价格审批：将拟定的价格报上级管理部门审批。
（五）价格公示：在门店显著位置公示商品价格，接受消费者监督。
第七条门店定价权限：（一）公司总部：负责制定门店商品的基准价格和价格调整政策。
（二）门店：在总部授权范围内，根据市场实际情况和消费者需求，调整商品价格。
第四章价格监管与调整第八条门店应建立健全价格监管制度，确保商品定价的合规性和合理性。
第九条门店应定期进行价格自查，发现问题及时整改。
公司总部不定期对门店价格执行情况进行检查，对违反本制度的门店进行处罚。
商业地产商招商部商铺定价原则及方法(结构完整)
商业地产商业物业租赁定价原则和方法一、前言二、原则概述三、定价目标1、利润目标2、市场占有率目标3、树立企业形象、完善项目配套目标四、定价方法1、成本导向定价法2、竞争导向定价法3、需求导向定价法五、定价策略1、低价入市策略2、阶段提升策略3、差异定价策略4、分级价格控制策略六、市场租金评估工具七、分层分业态租金体系定位八、结论一、前言商业物业需要一个反映商铺租金水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为企业及管理部门提供决策及参考的依据。
通过指标工具可以使企业及管理部门能够及时了解影响商铺变化的因素及其程度；透析商业地产现状，预测商业地产未来发展形势。
尤其是区域型商业地产通过指标工具能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使最终数据更具有借鉴意义。
二、原则概述定价原则，是市场营销组合中一个十分关键的组成部分。
租金通常是影响交易成败的重要因素，同时又是市场营销组合中最难以确定的因素。
企业对商铺定价的目标是促进成交，获取利润。
这要求企业既要考虑成本的补偿，又要考虑承租商对租金的接受能力，从而使定价原则具有租赁双方双向决策的特征。
商业地产项目的成本构成比较复杂。
所以定价原则的确定一定要以科学规律的研究为依据，以实践经验判断为手段，在维护开发商和承租商双方经济利益的前提下，以开发商投资回报及承租商可以接受的水平为基准。
此外，租金还是市场营销组合中最灵活的因素，它可以对市场作出灵敏的反映。
三、定价目标定价目标是指企业通过制定一定水平的租金，所要达到的预期回报及利润的目的。
一方面，它要服务于商业项目营销目标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的依据。
商铺定价目标一般有利润目标、市场占有率目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。
（一）利润目标利润目标是企业定价目标的重要组成部分，获取利润是企业生存和发展的必要条件，是企业经营的直接动力和最终目的。
利润是个综合性很强的指标，尤其对商业项目而言，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。
商业地产商招商部商铺定价原则及方法(结构完整)
商业地产商业物业租赁定价原则和方法一、前言二、原则概述三、定价目标1、利润目标2、市场占有率目标3、树立企业形象、完善项目配套目标四、定价方法1、成本导向定价法2、竞争导向定价法3、需求导向定价法五、定价策略1、低价入市策略2、阶段提升策略3、差异定价策略4、分级价格控制策略六、市场租金评估工具七、分层分业态租金体系定位八、结论一、前言商业物业需要一个反映商铺租金水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为企业及管理部门提供决策及参考的依据。
通过指标工具可以使企业及管理部门能够及时了解影响商铺变化的因素及其程度；透析商业地产现状，预测商业地产未来发展形势。
尤其是区域型商业地产通过指标工具能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使最终数据更具有借鉴意义。
二、原则概述定价原则，是市场营销组合中一个十分关键的组成部分。
租金通常是影响交易成败的重要因素，同时又是市场营销组合中最难以确定的因素。
企业对商铺定价的目标是促进成交，获取利润。
这要求企业既要考虑成本的补偿，又要考虑承租商对租金的接受能力，从而使定价原则具有租赁双方双向决策的特征。
商业地产项目的成本构成比较复杂。
所以定价原则的确定一定要以科学规律的研究为依据，以实践经验判断为手段，在维护开发商和承租商双方经济利益的前提下，以开发商投资回报及承租商可以接受的水平为基准。
此外，租金还是市场营销组合中最灵活的因素，它可以对市场作出灵敏的反映。
三、定价目标定价目标是指企业通过制定一定水平的租金，所要达到的预期回报及利润的目的。
一方面，它要服务于商业项目营销目标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的依据。
商铺定价目标一般有利润目标、市场占有率目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。
（一）利润目标利润目标是企业定价目标的重要组成部分，获取利润是企业生存和发展的必要条件，是企业经营的直接动力和最终目的。
利润是个综合性很强的指标，尤其对商业项目而言，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商铺定价原则及一般方式
1、通过两个方面来定价：
（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期
（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性
2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：
3、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习
惯都有关系
商铺定价的几个参考:
1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的倍;
2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;
3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价
格.
商铺定价的一些参考原则:
1.一层,二层的层差范围在25%-----40%
2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高
3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低
4.价格同商铺面积成反比
执行建议:
1.一拖二式的销售
2.带租约式的销售
3.返租销售
4.统一售后商业物业管理,统一招商
5.作好销售控制
定价方法参考
1、投资回报率法
投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法
周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
3、产品本身价值法
产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。
4、竞争分析法
竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。
5、区域价格走势法
区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。
比如有可能高，那就先定高些。
以上这些是比较通俗的说法，具体的还有些比较专业的术语。
其实定价一般不可能是单一使用一种定价法的，一般都是将几种集合起来。
尽量结合图表来说明，更加形象，容易打动发展商。
大致价格分析的结构可分为：
商铺投资界的定价原则
在商铺投资界有个基本的定价原则，一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。
按这样的定价，南龙·山水人家商铺的均价至少可以定在4000-5000元。
何况对面就是黄山超大型的家具建材市场金太阳和知名中学田家炳，南龙商铺独享市场成熟购物流，跟市场、名校一起赚大钱。
横向比较法（与周边比较相似的项目比较）
纵向比较法（区域市场价格的走势）
综合法。