产业地产-产业地产项目操作思路及案例

OUR REFERENCE---关于项目容积率
项目名称
形象概念
依托产业
功能定位
容积率
占地面 积(万㎡)
星月·大业领地
企业总部花园
无明显产业主题
展示、贸易、研发、财务 结算
1.3
钢领
钢铁物流总部基地
钢铁流通业及其 集钢铁贸易物流、商流、
相关产业
信息流育一体的基地
1.4
上海总部湾
产学研基地+总部基 地
空降（产业） 看资源、看规划
OUR REFERENCE---上海松江工业设计产业园
（曾操盘项目）
产品情况 •定位：以工业设计为主题，整合政府资源、行业协 会资源、大专院校、各国各地区工业设计组织等资 源，打造代表上海、代表中国工业设计能力的工业 设计之都。 •占地面积：12万平方米 •总建筑面积：20余万平方米 •物业组成： 花园式独栋总部办公、高层标准办公楼等 说明：本案不是从产业类型，而是从产业链环节入 手打造产业主题
以当地政府大力发展的“文化信息产业”为核心
人才公寓、商务别墅
浦江智谷商务园
基本情况 •定位：研发型总部商务园区 •规模：占地88万平方米，建筑面积106万平方米 •产业主题：IT、航空航天、生物医药等 •物业组成：大平面研发楼+独栋商务楼 •功能组成：研发+总部办公+产品展示等 是以研发为主要功能定位的产业地产项目；项目主体物业类型以研发楼为主，这些研发 楼具有大平面的特研征发，楼单层面积在6000平方米以上，商适务合大型企业的研发中心进驻。
OUR REFERENCE---金石湾
（曾操盘项目）
产品情况 •定位：上海国际化工服务业中心 •占地面积：850亩 •总建筑面积：60余万㎡ •物业组成： •一期：8.2万平方米，包含： 花园式独栋总部办公，面积2156～5百度文库39㎡ 高层标准办公楼单层，面积为1247-1333㎡
空降（产业） 看资源、看规划
金石湾（曾操盘项目）
一业特强——金山---化工
基本情况
•定位：上海国际性化工服务业中心
•规模：占地约850亩，总体量60余万平方米
•产业主题：化工产业
•物业组成： ➢产业类物业：独栋总部办公楼、标准办公楼、定 制式办公楼 ➢配套类物业：星级酒店、精品公寓、商业休闲中 心等
启发
以金山区“上海国际化工城”为依托，发展 工产业的现代服务业
总部经济主要的理论精髓是：企业总部与加工制造基地在空间上逐渐实现分 离，总部向中心城市聚集，而产业制造基地向制造成本较低的区域集中的规律， 并出现专业化和集群化的趋势。总部经济属于“一手‘托’着欠发达地区，一手‘托’着 发达地区”的梯级发展理论。
总部经济理解
下游客户
总部
研发
专业中介服务
设计
中试
虚拟制造
产业主题明晰 政府扶持 因地制宜 有序开发
产业表象
我司在后期解决核心问题 的思路和考虑方向
产业集聚的重要性
有产业主题要优于无产业主题！
在硅谷不能解决的技术问题，那在全世界也找不到解决办法---土豆网络CEO王微
产业集聚的方式
产业分类和产业链分段
挖掘本项目的产业主题
产业打造
2条路径
源发性 看现状、看基础
总
部 研发中心
要求条件 商务条件要求较高 物流条件要求较高 物流条件要求较高 商务条件要求较高
本案适应度 低 高 高 中
研发条件要求较高
高
我司在后期解决核心问题 的思路和考虑方向
土地性质
本案发展“总部经济”
适宜 不适宜 不适宜 适宜
适宜
我们认为： 随着虹桥综合交通枢纽的建 存度较高采购中心、营销中 可能.,但本项目的土地性质是 适宜建设商铺产品,因此采购 中心的建设具有局限。 区域周边具有多所国际学校 术氛围良好，同时周边环境 发展产业链高端的研发功能
电子产业研发功能模型
3
看产品
看产品
市场需求指导产品规划 对目标产业内的企业、研究机构进行 客
户需求调研
建筑风格 产业特征左右风格/地域文化左右风格
关于项目容积率
思路和考虑方向
本案指导容积率≤2
用足容积率并非能获得利益最大化 容积率规划原则
①产业+功能决定标准 ②参考同类项目
（备注：在未明确产业主题及功能的情况下，当前同类项目的容积率指标可作为参考）
经营和运营
总部楼规模 酒店规模 商业配套规模
1200-6000平方米 60000平方米 125000平方米
食堂
几十个200-500平方米的食堂
商务会所
每个庭院中心设置一个200-500平方米的商务会所
入住企业
迄今共吸引了包括中华通信、中国铁通、中国诚通、中国质量认证中心、中成进出口、中国航天 、长征火箭、三星电子、中金科技等大型国有企业以及知名跨国企业在内的200余家企业入住
星月·大业领地
基本情况 •定位：总部基地 •规模：建筑面积60万平方米
A型：4~5层 1250~1550㎡
物业类型
B型：6~7层 1500~2000㎡
•产业主题：无明确产业主题
•物业组成：总部办公楼+会展酒店+商业配C型：8~9层
套
2000~2200 ㎡
•功能组成：总部办公为主,贸易、财务结算 、会展为辅
楼
一业特强 依托城市或地区主导产业
钢领
金石湾
爱尔兰PW 商务花园
钢领---上海钢铁服务业中心（曾操盘项目）
一业特强——宝山---钢铁
基本情况
启发
•定位：钢铁服务业企业集聚区 •规模：占地23万平方米，建筑面积32万平方米 •产业主题：钢铁贸易、物流及钢铁相关服务业 •物业组成：总部办公楼+高层办公楼+商业+酒店
空降（产业） 看资源、看规划
OUR REFERENCE---无锡（国家）工业设计园
产品情况 •定位：国内第一家以工业设计为主题的专业化园区； 国内首家工业设计知识产权园 •规划：总规划面积2.5平方公里，一期12万平方米，二 期100万平方米 •物业类型：创业型、研发设计办公务业 •产业格局：IC设计、自动控制设计、产品造型设计、 机械与模具设计、建筑设计、平面设计 存在问题：税收优惠尤其是15%的所得税税收优惠政策 长时间未落实；展贸平台相对滞后；地区影响力有限
启发
总部经济概念的内涵需扩大、产业主题需明确
弱产业 整合资源，塑造，发展某一产业
上海文化信 息产业园
浦江智谷商 务园
上海文化信息产业园（曾操盘项目）
基本情况
•定位：以现代文化产业、信息产业、创意产业 为核心的文化信息产业公园
•规模：占地600亩，容积率1.2，总建筑面积近
50万平方米
•产业主题：现代文化产业、信息产业、创意产 业 •物业组成： ➢产业类物业：总部办公、标准办公、专家办公 、企业孵化楼 ➢配套类物业：高星级酒店、超星级会所、会展 中心、主题商业、主题娱乐、组团内商业配套、
双拼型 独立单元：650平方米 组团：1300平方米
•物业组成：研发办公楼+会展酒店+商业配套+物流仓储
+公寓 •功能组成：研发+总部办公+产品展示等
弧线型 单栋：600平方米 组团：3600~6500平方米
财富兴园定位为面向成长型中小企业的商务花园，具有 一定差异化；但项目无确定明确产业主题，因此园区独内栋型 提供服务平台亦不具有针对性，项目价值难以有较大独程立单元：1300平方米 度提升
营销
总部经济
运营总部 跨国公司企业地区总部机构、国内优秀企业总部机构、民营财团总部
制造业 企业总
部
采购中心 销售中心 信息中心
大型企业在供应商集中地设立的采购集中地 大型企业面向下游客户的销售职能中心 大型企业进行结算、物流、配送的信息处理中心
研发中心 跨国公司、高新技术企业创新、研发机构
金融企业总部
无明显产业主题
集研发、办公、生产、贸 易于一体的基地
平台功能
2
看功能
看功能
“2.5产业”和“总部经济”
2.5产业理解
2.5产业 第二产业中附加值较高的部分
生产性服务业
不从事物资资料生产而只提 供非物质性服务
新兴制造业 从事物资资料生 产并提供物质性 产品
核心 技术 少污染 高附 加值
会展 售后 服务 结算
营销 研发 设计
总部经济理解
总部经济概念 某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造 基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间 耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。
D型：9层 4200 ㎡
物业介绍—总部办公楼
上海第一批建设的总部经济项目之一，以吸 引500强总部和国内企业总部聚集为目的。 但项目泛产业定位，难以对企业客户尤其是 知名客户产生较大吸引力。
ABP北京丰台总部基地
功能组合 物业组成 规划和建筑
特征 总部办公+科研+中试+生产 总部办公楼+酒店+公寓+商业配套+食堂+商务会所+会展讲堂 中国传统建筑围合式空间与西方开放式街区相结合
民营银行总部、全国和外资银行企业总部服务中心、投资银行、证券公司 、基金公司、保险公司、担保公司、财务公司
科研机构总部
国家与社会科研机构、社会经济研究中心
机关机构总部
行业协会、商会、社会基金
其它类型总部
学历教育、认证机构
本案发展总部经济的方向（示例）
项目类型
运营总部 制
造 采购中心
业 企
营销中心
业 信息中心
产业地产-产业地产项目 操作思路及案例
2020年5月26日星期二
构思导读
看市场 看产业 看功能 看产品 看推广
未来竞争激烈：……
明确产业主题： ①源发（产业）：家用电器及电气器材制造、五金机械、纺织服装及化纤制造 ②空降（产业）：？
根据产业主题建立功能模型：包括平台功能、优惠政策、配套服务等
关于容积率：根据产业主题及功能定位的不同,存在两个定位方向:
空降型 看资源、看规划
OUR REFERENCE---钢领
（曾操盘项目）
源发（产业） 看现状、看基础
产品情况
•定位：钢铁服务业中心（钢铁企业集群，集信息中心、 交易中心、研发中心、物流中心)
•占地面积：347亩
•总建筑面积：32万㎡
•物业组成：独栋总部楼（2200-4000㎡） 、综合商务楼 （80-160，1000-1200、交易市场（9700）
产业打造 “空降型”和“源发性”
产业表象
3个方向
泛产业 无明显产业主题
弱产业 整合资源，塑造，发展某一产业
一业特强 依托城市或地区主导产业
泛产业 无明显产业主题
财富兴园（ 上海）
大业领地（ 上海）
ABP北京丰 台总部基地
财富兴园 ·国际企业花园
基本情况
物业类型
•定位：成长型中小企业商务园
•规模：占地18.7万平方米，建筑面积28万平方米 •产业主题：无明确产业主题
园区特点
总部楼设计 交通条件
规模多样化，适合不同类型企业总部需求 交通动线设计提高交通便捷度，停车位充足
配套设施
楼宇配套设施体现科技化、商业和生活配套设施注重人性化
产业定位 经营模式
定位为企业总部聚集区，但无明确产业主题 总部楼产权销售
营销推广
广告、会议、论坛、异地招商等
优惠政策 园区总规模
财税优惠、人才引进优惠、其他优惠 140万平方米
以宝山强势产业“钢铁”为明确 产业主题，并根据钢铁贸易物 流商的特殊需求打造的资金、 信息和货物流通平台。
•功能组成：总部办公+研发+展示交易+四大软性平台
•信息交易中心：MySteel网上电子交易平台，WSD、MEPS国 外信息资源共享交换等 •金融服务中心：10亿元资金第三方担保公司、银企战略合作 等 •物流分拨中心：与中储物流合作 •会展服务中心：行业展会、论坛、博物馆
OUR REFERENCE---上海三林国际科研创新服务基地
（曾操盘项目）
产品情况 •定位：以新材料新能源为切入点，集科研、设计、 中试、虚拟制造、科技成果转化、展贸、营销等多 功能为一体的新兴制造业和生产性服务业园区 •占地面积：1000亩 •总建筑面积：110余万㎡ •物业组成： 花园式独栋总部办公、高层标准办公楼等 产业定位支撑 开发商富春集团在新材料产业有一定的产业基础和 号召力，新材料也是浦东重点发展产业
爱尔兰PW商务花园
一业特强——哥本哈根机场---物流
特征 •大学城的商务花园（剑桥）：创业型高科技企业 •城市更新形成的商务花园（Oakdale）：政府扶 持、高绿化率 •面向物流业的商务花园（哥本哈根机场）：产业 主题明确 •规模和个性并重的商务花园（沃灵顿）:物业类 型多样、注重细部处理、谨慎控制开发进度 启发
一:低密度，以环境取胜，独栋建筑为主，吸引大型总部企业入驻，建议容积率在0.6-0.8左右 二:中高密度,以小高层建筑或大独栋建筑为主，获得更大的销售面积，建议容积率在1.5-1.8左右
关于建筑风格：根据项目定位主题并结合城市文化元素进行嫁接和融合
渠道推广：脉络和直达
1
看产业
看产业
产业表象 泛产业→弱产业→一业特强