伊宁市房地产市场描述

伊宁市房地产市场描述

伊宁市房地产市场描述

（一）近年来房地产市场描述

伊宁市房地产市场近几年得到了迅猛的发展，商品房的开发量不断增长，开发品质不断提升，楼价也不断地上升，市场呈现良好的发展态势。

1、价格走势

伊宁市商品房近几年来加大了开发投资力度，无论在规模、环境、配套、户型设计等方面都有所提高，并逐步引入智能、生态、人性化等概念，中高档楼盘数量增加，使其整体均价从不足1200元/m2上涨到1550元/ m2，其中普通住宅达到1450元/ m2左右；中高档楼盘的均价已经达到1600元/ m2，特别是“望景华庭”，其均价已达1850元/ m2，成为伊宁市区内售价最高的住宅项目，这也使得伊宁市房地产市场销售价格呈上升趋势。

2、房地产开发投资情况

从调查得知，伊宁市近几年的房地产开发投资呈上升趋势，预计2007年房地产开发投资会继续增长，进入一个房地产市场投资高增长期，预计明年的开发量将持续在2006年的水平上。但开发投资的增长将主要集中表现在中高档商品房开发的增加。中高档商品房的急剧增长以及2006年遗留的可供销售的面积，将会使竞争日益加剧，风险也相应增加。

伊宁市房地产投资逐年上升，但从城市人均房产拥有量来看，与国家平均水平仍有差距，房产发展有一定的增量空间，同时需要注意的是伊宁市非农业居民只有28.58万，本地市场消化量有限，因此，开发商只有通过寻求更广的市场来消化。

伊宁市目前的房地产发展状况来看，拥有开发商36家，大开发商有15家，2006年有项目的开发商只有8家。其中营建、仁和、怡安、上海城、华厦、鑫合、永城等六家开发商的开发量较大。

3、房地产销售情况

从调查得知，2005年的销售是一个高潮，交易量较大，但单价较低，2006年房产交易量有所下降，但最终实现的销售价值远远大于去年，究其原因主要在于中高档楼盘陆续上市，整体均价上涨。从2006年的销售情况看，当地市场的购买力得到了较大的释放，但购买人群数量呈下降趋势。只要在伊宁市创造一定的投资机会，其购买潜力是可以进一步激发出来的。

2006年伊宁市商品房销售情况较好的主要是营建经典花园、仁和房产的雅居苑、怡安都市田园、上海城的徐汇苑二期，其中经典花园主要以独特的外立面以及优越的地理位置；仁和房产的雅居苑主要通过仁和房产的企业声誉以及地理位置的优势；怡安都市田园主要通过连续两次各推出100套特价房，给购房者一种高性价比的心理冲击，从而达到快速销售的目的；上海城的徐汇苑一改一期面积大的特点，推出面积相对较小的户型，从而增加了其销售量。

4、城镇居民储蓄、城镇居民人均可支配收入情况

伊宁市城镇居民储蓄和人均可支配收入逐年上升，收入水平的上升将带动整体消费能力的提高，恩格尔系数的下降。尤其是近年来，周边县市农民的收入水平有了近一步的提高，将进一步推动伊宁市房地产市场的发展，加快城市化进程。

随着城镇居民储蓄余额的提高，带动银行贷款量的放大，同时在其他投资渠道尚不明朗的情况下，加之2008年精伊霍铁路的开通，有利于推动房地产市场投资活动的活跃，促进房地产经济的发展

5、周边县市、乡、镇对伊宁市房地产的影响

由于近几年伊宁市提出建设中等城市，放低入住“门槛”等政策，据调查目前全市商品住

宅里有30%左右都是被周边城镇的消费者买走，加快了伊宁市商品房的消化能力，也成为一支不容忽视的购房主力军。

伊宁是伊犁州的政治中心、经济中心、军事中心、文化中心、交通中心。不仅沟通中亚各地和西亚，也有许多支线联接南亚和欧洲各地，是中国西部的一个繁华商埠和东西陆路交通的要冲。同时伊宁市的自然生态环境在新疆范围内最优，人居环境优越。

因此，周边县、乡、镇的居民考虑到孩子就学、老人养老以及自身谋求发展等各项因素，加入到伊宁市购房群体中来，成为伊宁市房地产市场中的生力军，进一步促进了城市化进程的快速发展，也促进了伊宁市房地产的发展。

6、目前伊宁市的旅游经济状况

伊宁市作为伊犁州的重要城镇，旅游资源独特。地理、水体、生物景观和文物古迹、民俗风情、休闲健身等六大旅游资源类型一应俱全。有美丽的草原风光，浓郁的民俗风情，独特的草原文化，悠久的历史古迹，是中国西部最理想的旅游目的地。同时据对有关部门调查显示，重要旅游城市的房地产投资近年来都呈增长趋势，商品房销售也逐渐升温。同时随着精伊霍铁路的建成通车，伊宁市旅游人流量将进一步加大，旅游将进一步促进当地经济的发展，从而促进伊宁市房地产市场的发展。

7、霍尔果斯口岸对伊宁市房地产市场的拉动效应

霍尔果斯口岸是中国西北最大的公路口岸，位于新疆伊犁河谷西端，是中国与哈萨克斯坦及第三国之间贸易和人员往来的主要国际性通道。

霍尔果斯口岸是新疆众多口岸中自然条件最佳，基础设施建设最完善，辐射中亚市场地理位置最优越口岸，是新疆改革开放的窗口和企业开拓中亚市场的重要桥头堡。

同时霍尔果斯口岸处于一个难逢的历史发展机遇，将建成一个集进出口商品集散地、进出口商品加工基地、涉外商务旅游基地于一身的综合对外经济口岸。并且国家、自治区、伊犁州都给予了足够的支持。伴随着2008年精伊霍铁路的建成通车，将进一步刺激内地客商的投资热情，从而拉动伊犁州的经济发展。

霍尔果斯口岸的经济辐射相应势必带动伊宁市房地产市场的进一步发展和完善，伊宁市房地产市场发展将会向一个多元化发展的道路上迈进。

结论：

总体上看，伊宁市房地产市场表现良好，较有利于新项目的投资建设。综合上述各方面的情况，伊宁市房地产市场呈现出一种上升的趋势，其市场购买力逐年增加，而城市人均房产拥有量与国家平均水平具有差距，这使得房地产市场具有较大的投资潜力；但另一方面，就伊宁市目前市场而言，城区非农业居民只有28.58万，而开发量每年成倍增加，依靠本地市场很难完全消化，开发的竞争已经开始进入白热化，这对于项目开发提出了一个问题，既如何增大客户群体来源，借用何种竞争中在有限市场中抢占制高点，成为伊宁市房地产住宅市场中开发成功的关键。

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