房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点
房地产行业税收分析
房地产行业税收分析房地产税收是指国家通过税务机关，或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。
下面是店铺整理的一些关于房地产行业税收分析的相关资料。
供你参考。
房地产企业税收分析房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。
1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。
2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税(1)查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
(即预售房产时缴纳所得税的办法)。
(开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%;开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
)(2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。
目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。
例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。
但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。
房地产业行业税收介绍营业税营业税是对规定的提供商品或劳务的全部收入征收的一种税。
根据《营业税暂行条件》的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。
提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿销售不动产的活动。
有偿包括通过提供、转让或销售取得货币、货物或其他经济利益。
销售不动产包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物，此时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
企业所得税汇算清缴的自查要点
企业所得税汇算清缴的自查要点1.税收政策遵守：企业应确保自身在所得税申报和清缴过程中遵守税法的规定，不得采取任何不合法的避税手段。
2.营业收入和成本核算：企业应准确核算和申报营业收入和成本，包括销售收入、经营费用、利息收入、非经常性损益等项目。
3.投资收益核算：对于以投资为主要目的的企业，应按照税法规定核算投资收益，包括股息、利息、租金、特许权使用费等项目。
4.财务报表准确性：企业应确保财务报表的准确性，包括资产负债表、利润表和现金流量表等，这将直接影响企业所得税的计算和清缴。
5.折旧和摊销费用核算：企业应按照税法规定，合理核算和计提固定资产、无形资产和长期待摊费用的折旧和摊销费用。
6.减免和优惠政策适用：企业应准确计算和申报可以享受的各项减免和优惠政策，包括地区差别性税收政策、技术创新和研发支出等。
7.跨地区经营所得税的核算：如果企业在不同地区经营，需要根据不同地区的税收政策和规定对所得税进行适当的调整和核算。
8.非居民企业所得税核算：对于非居民企业，在计算和申报所得税时需要根据税法规定进行适当的调整和核算，包括境内企业所得税适用政策和税率。
9.经营亏损和税前扣除项目：企业应根据税法规定，合理处理经营亏损和税前扣除项目，如可扣除的利息支出、捐赠支出、研发费用等。
10.资产负债项目清查：企业应自查并核实资产负债项目的完整性和准确性，包括货币资金、应收账款、存货、长期应付款等。
11.其他业务所得税清缴：对于从事其他业务的企业，如出租、承包、转让资产等，需要按照税法规定核算和申报相应的所得税。
总结起来，企业所得税汇算清缴的自查要点主要包括税收政策遵守、营业收入和成本核算、投资收益核算、财务报表准确性、折旧和摊销费用核算、减免和优惠政策适用、跨地区经营所得税的核算、非居民企业所得税核算、经营亏损和税前扣除项目、资产负债项目清查以及其他业务所得税清缴等。
企业需要严格按照税法的规定进行自查，并确保税务申报的合法准确，以避免造成税收风险和纳税争议。
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。
而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。
自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。
但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。
尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。
本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。
房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。
由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。
为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。
房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。
而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。
对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。
其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。
依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
房地产企业所得税预征与结转的税务处理开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发[2009]31号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下：一、未完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。
当期未完工开发产品的税务处理如下：当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%二、完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文第九条规定的，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
房地产开发企业所得税政策
房地产开发企业所得税政策1. 背景介绍房地产开发企业是指从事房地产开发经营活动的企业。
随着房地产市场的快速发展，各级政府纷纷出台相应的税收政策，以引导和管理房地产市场。
所得税作为重要的税种之一，对于房地产开发企业来说具有重要的意义。
2. 房地产开发企业所得税税率根据国家税收政策规定，房地产开发企业需要缴纳企业所得税。
房地产开发企业的所得税税率为25%。
在计算所得税时，房地产开发企业可以采用以下两种方法之一：•分季度计税：根据企业的经营状况，每季度进行一次税前利润核算，并按照当期利润的25%缴纳税款。
•年终汇算：在每年年底进行税前利润核算，然后缴纳当年全年利润的25%作为所得税。
3. 房地产开发企业所得税优惠政策为了鼓励和支持房地产开发企业的发展，政府还出台了一系列的所得税优惠政策。
常见的所得税优惠政策包括：•投资补贴：对于房地产开发企业的投资项目，政府可以给予一定的投资补贴，将其纳入进项税额的抵扣范围，并减少应缴纳的所得税额。
•长期资本收益免税：对于持有房地产开发企业股权且持有时间超过一定年限的投资者，其通过出售股权所得取得的长期资本收益可以免征所得税。
•技术转让收益免税：对于房地产开发企业通过技术转让取得的收益，可以在一定条件下免征所得税。
4. 减免和退还房地产开发企业所得税在特定情况下，房地产开发企业还可以享受减免和退还所得税的政策。
例如：•投资固定资产一次性扣除：对于购置新的固定资产的房地产开发企业，可以将购置固定资产的金额一次性扣除，并减少应缴纳的所得税额。
•投资特定区域免税：对于投资于特定区域的房地产开发企业，可以在一定期限内免征所得税。
5. 申报和纳税房地产开发企业在享受所得税优惠政策的同时，也需要按照国家的税收法规进行申报和纳税。
具体步骤包括：•填写所得税申报表：按照税务局要求，房地产开发企业需要按照特定格式填写所得税申报表，并携带相关财务文件和证明材料进行申报。
•缴纳所得税款：根据房地产开发企业实际的经营情况和利润额，计算应缴纳的所得税款，并在规定的时间内缴纳税款。
房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法
房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法房地产行业是一个涉及多个税种的行业，其中涉及的主要税种包括土地增值税、企业所得税、契税、居民个人所得税、增值税等。
以下是对这些税种及其计算缴纳方法的详细解释。
1.土地增值税:土地增值税是指在土地变现时，增值部分需要纳税的税款。
计算方法一般为出让价款减去土地成本、土地收购税和相关费用后的销售额，再按税率要求计算缴纳税款。
2.企业所得税:企业所得税是指企业利润的一部分需要纳税的税种。
计算方法为企业年度利润减去允许扣除的项目后的应纳所得额，再按适用税率计算缴纳税款。
3.契税:契税是指在买卖不动产时，按照买方支付的房屋交易价格的一定比例来计算缴纳的税款。
具体的税率根据不同的省份和城市而有所不同。
4.居民个人所得税:居民个人所得税是指个人在获取各种收入时需要缴纳的税款。
房地产行业相关的个人所得税主要涉及出售不动产的差额收入和出租不动产的租金收入。
计算方法为差额收入（或租金收入）减去相关抵扣项后的应纳税额，再按适用税率计算缴纳税款。
5.增值税:增值税是指在销售商品、提供劳务时，按照销售额的一定比例计算缴纳的税款。
对于房地产企业来说，增值税主要涉及房地产开发中的销售额。
计算方法为销售额减去销售成本后的增值额，再按适用税率计算缴纳税款。
在房地产企业的税务管理中，需要提前认真规划，合理安排税款的计算和缴纳。
同时，房地产企业还需要严格遵守税收法律法规，及时、正确地申报纳税，并按规定缴纳税款。
对于不同的税种，还需要掌握相关政策和法规的变化，确保税务工作的合规性。
此外，房地产企业还可以通过合理的税务筹划和优化税务结构，降低企业税负，提高经营效益。
这包括合理利用相关税收优惠政策、合理安排资金流动以减少税费支出、合理设置企业的投资和融资结构等等。
总之，房地产企业涉及的税种众多，对于企业来说，合规缴纳税款，遵守税收法律法规是重要的责任和义务。
加强税务管理，提升税收合规性，是房地产企业可持续发展的重要保障之一。
房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定
房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定房地产企业所得税汇算清缴是指在每个纳税年度结束后，房地产企业根据其实际所得情况，进行所得税汇算清缴的一项税务程序。
与其他行业相比，房地产企业所得税汇算清缴存在一些特殊规定，旨在维护税收公平和规范房地产市场。
首先，房地产企业所得税汇算清缴涉及的收入和费用计算存在着特殊规定。
根据《企业所得税法》和相关配套文件的规定，房地产企业应当按照实际发生原则计算其所得。
特别是在房地产开发过程中，存在一些特殊的费用和收入项目需要纳税人特别关注。
例如，开发阶段可以扣除的土地使用权出让金、规划建设费用等。
此外，在销售房产时，房地产企业需要正确计算房地产销售收入，扣除合理的销售成本和费用，并根据相关政策控制好预售收入的确认时机。
其次，房地产企业所得税汇算清缴中存在特殊的税收政策。
在目前的税收政策中，针对房地产市场的调控，涉及到部分城市实行的限购政策、限售政策等，对房地产企业的所得税税务处理也存在一些特殊规定。
例如，对于购买第二套及以上自住房的个人，其转让房产所得在一定条件下可以免征个人所得税；而对于企业，如果在购置和出售自有住房、商业用房等过程中，遵守相关政策规定，可以享受相关税收优惠政策。
此外，房地产企业所得税汇算清缴还存在与土地增值税的关联。
在房地产开发中，土地增值税是一个不可忽视的税种。
根据规定，房地产企业在销售房产时，除了应当缴纳企业所得税外，还需要根据土地增值情况缴纳土地增值税。
而在房地产企业所得税汇算清缴中，应当合理计算并核对土地增值税的缴纳，确保税务申报的合规性。
此外，房地产企业所得税汇算清缴还存在相关的税务风险和合规要求。
由于房地产业涉及大额资金流转和多环节交易，税务机关对房地产企业的税务合规性监管较为严格。
在汇算清缴中，房地产企业需要合理解释和合规处理各项收入和费用，确保申报的准确性和真实性。
同时，房地产企业还应了解和遵守土地使用权转让、预售资金监管等相关法律法规的要求，确保遵纪守法。
房地产企业所得税汇算清缴服务方案
房地产企业所得税汇算清缴服务方案（一）关于每季度预交。
根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。
根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续。
当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
新企业所得税法及其实施条例已于2008年1月1日起施行。
与原税法相比，新税法在很多方面有突出的变化。
国家税务总局所得税管理司有关负责人最近在接受记者采访时说：“从长远来看，新税法对内、外资企业会产生六个方面的积极影响。
”一是使内、外资企业站在公平的竞争起跑线上。
新税法从税法、税率、税前扣除、税收优惠和征收管理等五个方面统一了内、外资企业所得税制度，各类企业的所得税待遇一致，使内、外资企业在公平的税收制度环境下平等竞争。
二是有利于提高企业的投资能力。
新税法采用法人所得税制的基本模式，对企业设立的不具有法人资格的营业机构实行汇总纳税，这就使得同一法人实体内部的收入和成本费用在汇总后计算所得，降低了企业成本，提高了企业的竞争力。
新税法采用25%的法定税率，在国际上处于适中偏低的水平，有利于降低企业税收负担，提高税后盈余，从而增加投资动力。
新税法提高了内资企业在工资薪金、捐赠支出、广告费和业务宣传费等方面的扣除比例。
房地产开发企业在企业所得税汇算清缴时的注意事项
房地产开发企业在企业所得税汇算清缴时的注意事项房地产开发企业有⼀定的特殊性，所以在其所得税汇算清缴时关注的要点也不⼀样，这⾥对其简单介绍⼏点。
主要政策依据是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)。
⼀、收到预收款收到预收款就发⽣了企业所得税的纳税义务。
企业销售未完⼯开发产品取得的收⼊，应先按预计计税⽑利率分季(或⽉)计算出预计⽑利额，计⼊当期应纳税所得额。
同时相关的税⾦及附加、⼟地增值税可以扣除。
填列《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调增明细表》(A105010)的22⾏⾄25⾏。
⼆、开发产品完⼯开发产品完⼯后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收⼊的实际⽑利额，同时将其实际⽑利额与其对应的预计⽑利额之间的差额，计⼊当年度企业本项⽬与其他项⽬合并计算的应纳税所得额。
填列《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调增明细表》(A105010)的27⾏⾄28⾏。
⼀开发产品成本的确定(⼀)⽇常维护费企业对尚未出售的已完⼯开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共⽤部位、共⽤设施设备)进⾏⽇常维护、保养、修理等实际发⽣的维修费⽤，准予在当期据实扣除。
(⼆)维修基⾦已计⼊销售收⼊的共⽤部位、共⽤设施设备维修基⾦按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
这⾥明确移交时扣除。
(三)预提费⽤正常情况下，预提费⽤是不允许在汇算清缴时扣除的，但对于房地产开发企业来说，规定了⼀些例外情形，这是由房地产开发周期⽐较长，结算⽐较慢导致的。
这些例外情形包括：1、出包⼯程未最终办理结算⽽未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不⾜⾦额可以预提，但最⾼不得超过合同总⾦额的10%。
2、公共配套设施尚未建造或尚未完⼯的，可按预算造价合理预提建造费⽤。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或⼴告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费⽤、物业完善费⽤可以按规定预提。
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号
![国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号](https://img.taocdn.com/s3/m/5c68a931bc64783e0912a21614791711cc7979b3.png)
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。
2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
3.位于其他地区的，不得低于10％。
（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。
三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。
房地产企业所得税的预缴如何计算
房地产企业所得税的预缴如何计算房地产企业所得税的预缴如何计算《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元房地产企业如何预缴企业所得税企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。
但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。
一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。
另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。
两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。
那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢?首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。
房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品——房屋预先进行销售，收取预收款现象。
因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。
如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。
其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(国税函[2008]44号)规定，“利润总额”填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。
房地产开发企业所得税
房地产开发企业所得税概述
预售调 增调减
主要政策规定
一.区分完工和未完工开发产品分别征税 就企业而言分为完工和未完工二部分计算所得纳税
；就开发产品而言分为未完工和完工后二个阶段纳 税 （一）完工开发产品 按一般制造业产品规定，分别确定计算收入、扣除 项目，计算应纳税所得额 完工的标志（除土地开发之外）为下列条件之一： 1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 2. 开发产品已开始投入使用 3.开发产品已取得了初始产权证明
初始产权证 笔产权转让手续较
明之一
早者
所处位置不 预计利润率 同规定不低 于5%-15%
经济适用房 不低于3%
限未完工 不限未完工（折旧 ）
主要政策规定
二.完工开发产品收入 （一）收入的范围 1.销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等
价物及其他经济利益 2.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确
1.征收方法 （1）查账征收是基本的征收方法 （2）核定征收方法
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三 十五条规定的情形（因账务设置或核算无法确定收 入、成本或费用），税务机关可对其以往应缴的企 业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规 范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等 税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先 确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理
收益性支出和资本性支出等原则
具体的扣除项目，凡没有行业特点的（也即国税发 [2009]31号未提及或虽规定不冲突）按税法规定： 如不允许扣除项目；捐赠、招待费、广告和宣传费 、利息支出、工资附加费、资产税务处理等
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点房地产行业在中国是一个重要的经济支柱产业，对于相关企业的所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点，一直是关注的焦点。
本文将从预缴和汇算清缴两个方面介绍房地产企业所得税的相关政策与要点。
一、预缴所得税的要点1. 预缴所得税的计算方式房地产企业所得税的预缴计算方式采用实际利润率法，即根据房地产企业当年实际利润金额的百分比来确定所得税的预缴金额。
具体计算公式如下：预缴所得税金额 = 实际利润 ×实际利润率 ×征收率其中，实际利润率是根据房地产企业的历史经营情况和行业平均水平确定的，征收率根据税法规定为25%。
2. 预缴所得税的时间要求根据税法规定，房地产企业应当在每个纳税年度结束后，在次年1月1日至6月30日期间，按照上一年度实际利润的30%进行预缴。
具体预缴时间要根据当年纳税人申报纳税情况而定，需事先向税务机关申请确定。
3. 预缴所得税的申报和缴纳房地产企业应当在预缴期限届满后的15日内，通过在线税务系统进行预缴所得税的申报和缴纳。
在申报过程中，需要填写相关的预缴所得税申报表，并按照税务机关的指导完成缴税手续。
二、汇算清缴所得税的要点1. 汇算清缴的时间要求汇算清缴是指房地产企业在每个纳税年度结束后的次年，按照税务部门的规定，对该纳税年度的应纳税所得额进行核算，并进行补缴或退缴所得税的过程。
具体汇算清缴的时间要求为：1月1日至6月30日为汇算清缴期，申报期为7月1日至7月31日。
2. 汇算清缴的计算方法房地产企业进行汇算清缴时，需要按照所得税法的相关规定，对纳税年度的应纳税额进行计算。
具体计算方法为：应纳税所得额 = 总收入 - 成本 - 费用 - 毛利减除 - 投资优惠 - 损失减免其中，总收入是指纳税年度内房地产企业的全部收入，包括销售收入、租金收入等；成本是指房地产企业在纳税年度内用于生产经营的直接成本和间接成本；费用是指房地产企业在纳税年度内用于管理和销售的费用；毛利减除是指为了保证企业正常经营，根据税法规定可以扣除的金额；投资优惠是指根据税法规定可以享受的各类减免；损失减免是指在纳税年度内发生的损失情况，根据税法规定可以扣除的金额。
企业所得税汇算清缴审核要点
企业所得税汇算清缴审核要点企业所得税汇算清缴是企业在一个纳税年度结束后，依照税收法律法规及相关规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。
这一过程涉及众多复杂的法规和计算，需要进行细致的审核，以确保企业合规纳税并充分享受税收优惠。
以下是企业所得税汇算清缴审核的一些要点：一、收入类项目的审核1、销售收入审核企业的销售收入确认是否符合会计准则和税法规定，特别关注特殊销售方式如分期收款销售、委托代销等的收入确认时间和金额。
检查销售合同、发票、发货凭证等资料，确认销售收入的真实性和完整性。
对于视同销售行为，如将自产产品用于职工福利、对外捐赠等，要确认是否按照规定申报纳税。
2、劳务收入核实劳务收入的确认方法和时间，是否与合同约定和实际提供劳务的情况相符。
审查劳务完工进度的确认依据，如已完工作的测量、已提供劳务占劳务总量的比例等。
3、利息收入检查利息收入的计算是否准确，是否按照合同约定的利率和时间确认收入。
对于国债利息等免税收入，要确认企业是否正确进行了纳税调整。
4、租金收入审核租金收入的确认时间，是否按照合同约定的租赁期限均匀确认或者按照实际收取的时间确认。
查看租赁合同和收款凭证，确保租金收入的完整性。
5、其他收入包括补贴收入、违约金收入、资产盘盈收入等，要审查其来源和性质，确认是否应计入应纳税所得额。
二、扣除类项目的审核1、成本核实企业的成本核算方法是否符合规定，成本结转是否准确。
检查原材料、在产品、产成品等存货的计价方法是否一致，是否存在随意变更的情况。
对于生产成本、制造费用等的归集和分配，要审查其合理性。
2、费用管理费用：审查办公费、差旅费、业务招待费等的支出是否合理，是否符合税法规定的扣除标准。
特别要注意业务招待费，按照发生额的 60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
企业所得税汇算清缴及注意事项
问：企业所得税是怎样做汇算清缴？答：企业所得税汇算清缴，是指纳税人在纳税年度终了后4个月内（现在改为每年5月底前），依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴所得税的数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。
实行查账征收的企业（A类）适用汇算清缴办法，核定定额征收企业所得税的纳税人（B 类），不进行汇算清缴。
A类企业做汇算清缴要从几个方面考虑：1、收入：核查企业收入是否全部入账，特别是往来款项是否还存在该确认为收入而没有入账；2、成本：核查企业成本结转与收入是否匹配，是否真实反映企业成本水平；3、费用：核查企业费用支出是否符合相关税法规定，计提费用项目和税前列支项目是否超过税法规定标准；4、税收：核查企业各项税款是否争取提取并缴纳；5、补亏：用企业当年实现的利润对以前年度发生亏损的合法弥补（5年内）；6、调整：对以上项目按税法规定分别进行调增和调减后，依法计算本企业年度应纳税所得额，从而计算并缴纳本年度实际应当缴纳的所得税税额。
特别注意：所得税汇算清缴所说的纳税调整，是调表不调账的，在会计方面不做任何业务处理，只是在申报表上进行调整，影响的也只是企业应纳所得税，不影响企业的税前利润。
本文来自: ★北京会计师事务所★ 详细出处参考：/huisuan/ShowInfo.asp?InfoID=923根据《企业所得税暂行条例》及其实施细则，《中华人民共和国税收征收管理法》及《国家税务总局企业所得税汇算清缴管理办法》等法律的规定，企业所得税的汇算清缴应按以下程序进行：（一）汇算清缴期限企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴纳税人应当在月份或者季度终了后十五日内，向其所在地主管税务机关报送会计报表、预缴所得税申报表和纳税人发生的应由税务机关审批或备案的有关税务事项；年度终了后四十五日内，向其所在地主管税务机关报送会计决算报表和所得税申报表，在年度终了后四个月内结清应补缴的税款。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
房地产开发经营业务企业所得税处理办法1. 引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产开发经营业务已成为经济的重要组成部分。
为规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，保障国家税收收入，特制定本处理办法。
2. 业务概述房地产开发经营业务涉及土地购置、规划设计、建设施工、销售转让等多个环节。
企业所得税的税务处理需考虑各环节的成本、收入及相关税费。
3. 所得税处理方法（1）一般原则：房地产开发经营业务所得税应按照《中华人民共和国企业所得税法》及相关法规计算缴纳。
（2）计税依据：企业所得税的计税依据为应纳税所得额，即企业每一纳税年度的收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
（3）纳税期限：房地产开发企业应按照月度或季度预缴所得税，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。
4. 特殊规定（1）预售收入处理：房地产开发企业预售房屋取得的收入，应按规定预缴企业所得税。
（2）土地增值税处理：房地产开发企业销售房屋时，应按规定缴纳土地增值税，该税种与企业所得税分别计算。
（3）成本费用扣除：房地产开发企业的成本费用扣除应遵循真实性、合理性和相关性原则，并按照税法规定进行列支。
5. 案例分析本部分将列举房地产开发经营业务所得税处理的典型案例，旨在加深对税法条款的理解和实际应用。
6. 目的和背景本处理办法的制定旨在规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，确保税收政策的公平性和透明度，同时适应房地产市场发展的新形势，为企业提供清晰明确的税务指导。
7. 适用范围本处理办法适用于中华人民共和国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产中介服务机构等。
8. 经营业务税处理（1）收入确认：房地产开发经营业务收入应在房屋销售合同签订且房屋所有权转移时确认。
（2）成本核算：房地产开发经营业务应合理划分各项成本费用，并按照税法规定进行扣除。
成本核算应遵循权责发生制原则，确保数据的真实性和准确性。
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。
一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。
同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。
这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。
内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税:税率5％。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1％（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3％.计算公式:应交教育费附加额=营业税×3％。
4、印花税：(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三；（4)借款合同，税率为万分之零点五;（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花;（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额（不含税) 税率（％) 速算扣除数（元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式:应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率—速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
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房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点
企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴
首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！
案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:
实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损
=-12+25-5=8(万元)
应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)
填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5
行特定业务计算的应纳税所得额栏次，填报25万元。
二、汇算清缴
那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法国税发[2009]31号文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:
1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
2.国家税务总局公告2016年第70号第一条规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，即按扣减3%预缴增值税还是扣减5%的增值税企业可以选择，本题目按不含税的收入为基数，但实务中有些地方税务机关强制企业按只扣减3%预缴增值税的方式计征。
3.预售房款印花税方面计税基数是否按含税价实务中各地税务机关执行不一，理论上如果销售合同中未分别列明房款及增值税应全额纳，如分别列明则应按不含税的纳，本案例按含税预售房款计算。
4.有关其他调整事项如福利费、职教费、工会经费等的计算同一般企业汇算清缴，有关房地产税收政策均不在此做赘述，可查阅长河税务公众号往期文章，均有详细
解读。
案例二：石家庄某房地产企业有本市一个正在开发的老项目，增值税适用简易计税。
企业所得税在地税缴纳且按季预缴，2017年前三个季度预售房款315万元，第四季度预售房款105万元，计税毛利率前三个季度15%，第四季度25%。
销售费用列支广告宣传费5万元（上年度广告宣传费超列10万元），管理费用列支招待费5万元，会计利润-12万元, 以前年度可弥补的亏损20万元(不考虑其他调整事项)。
计算过程如下：
1.销售未完工产品预计毛利额：315/(1+5%)*15%+105(1+5%)*25%=70（万元）
2.实际发生的税金及附加：
城建税、教育附加及地方教育附加：
（315+105）/(1+5%)*3%*(7%+3%+2%)=1.44（万元）
土地增值税：（315+105）/(1+5%)*2%=8（万元）
印花税：（315+105）*0.05%=0.21（万元）
合计1.44+8+0.21=9.65（万元）
3.广宣费调整：
税前列支限额: （315+105）/(1+5%)*15%=60（万元）
本年5万元未超标准列支，上年超列10万元在本年转回做调减处理。
4.招待费调整：
税前列支限额：（315+105）/(1+5%)*0.5%=2（万元）；5*60%=3（万元）
（按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售收入的5‰。
）
招待费超标准列支：5-2=3（万元）
5.纳税调整增加额：毛利额70-税金及附加9.65+超标招待费3=63.35（万元）
6.纳税调整减少额：上年在本年度转回的广宣费10万元
7.应纳税所得额=利润总额-12+纳税调整增加额63.35-纳税调整减少额10-弥补以前年度亏损20=21.35（万元）
8.应纳所得税额=应纳税所得额21.35*税率25%=5.34（万元）
填写《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（A类）时其他栏次正常填报，房地产特殊调整事项在A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表填列，其中第23行销售未完工产品的收入栏次，填写不含税的预售收入400万元，第24行销售未完工产品预计毛利额栏次，填写70元，第25行实际发生的营业税金及附加、土地增值税栏次，填写9.65万元，第22行房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）栏次，填写60.75万元。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。