2018年房地产租赁市场分析报告
2018年房地产租赁市场建设与棚户区改造分析报告
2018年房地产租赁市场建设与棚户区改造分析报告2018年4月目录一、房地产市场双轨制势在必行 (6)1、地产“双轨制”重塑地产周期新格局 (6)（1）理解地产双轨制对未来行业走势预判有重要意义 (6)①“租购并举”将重塑热点城市住房供需格局 (6)②“棚户区改造”将重塑城级格局，推动新型城镇化 (6)（2）两大特征预示房地产双轨制势在必行 (7)2、一二线城市加速进入存量市场，租赁市场作用显著 (7)（1）一二线城市加速进入存量市场，二手房销售占比持续提升 (7)（2）一线城市二手房市场占比已接近日本水平，相较美国仍有巨大上升空间 (8)（3）北京+上海占全国房屋出租面积17.3%，一二线城市租赁市场空间广阔 (9)（4）一二线城市大学生数量稳步增长，“租售同权”对于吸引人才落户、产业结构升级至关重要 (10)3、三四线城市城镇化仍处于加速期，棚改带动市民化 (10)（1）一二线步入城镇化中后期，三四线仍处于加速城镇化阶段 (10)（2）阶梯型城镇化特征凸显，城镇化加速期三四线城市与二线城市同步吸附人口11 （3）户籍人口城镇化率亟待提升，湖南、安徽、江西、福建、浙江等省份市民化显著落后于城镇化进程 (12)（4）棚户区改造是推进城乡制度改革的重要手段，有力助推了农民进城及就地落户 (13)二、租购并举引导一二线市场平衡，投资增量可期 (14)1、“广覆盖、挖存量、金融配套”推动租赁市场规模化 (14)2、农村土改、存量改造提供租赁用地新机会 (16)3、预计18年住房租赁带动新开工1.0%，开发投资1.9% (21)4、各大行授信额度超3万亿元，资金保障充足 (23)三、城镇化是三四线城市的十年发展主线 (24)1、货币化棚改核心是新型城镇化 (24)2、棚改货币化资金充足，三四线市场平稳降温 (31)3、城镇化市民化加速，2020年目标户籍城镇化率45% (34)投资不再与销售挂钩，“租购并举、棚改、因城施策”构建地产双轨制新蓝图。
2018年房地产市场分析
2018年房地产市场分析一、背景在过去的几年里，中国的房地产市场一直是经济的重要组成部分。
2018年作为房地产市场的特殊一年，有着其独特的特点和变化。
本文将对2018年的房地产市场进行全面的分析。
二、政策背景2018年开始实施的一系列房地产调控政策对市场产生了重要的影响。
这些政策包括限购、限贷、限售等措施，旨在遏制房地产市场的过快增长，保持市场的稳定。
三、市场供需分析1. 供应端2018年，房地产开发商在各地的土地市场上积极争取地块，供应端保持着相对充足的状态。
然而，在调控政策的影响下，部分房地产开发商开始调整策略，减少新项目的开发，以应对市场的不确定性。
2. 需求端2018年的房地产市场需求端呈现出明显的下降趋势。
受限购、限贷政策的影响，购房者的购买能力受到了压制，购房需求有所降低。
而一线城市购房者的需求更加理性，注重房产的品质和投资价值。
四、价格走势1. 房价涨幅2018年全国房价整体呈现平稳的态势，较上一年度的涨幅有所放缓。
一线城市房价保持稳定，二线城市房价涨幅略有回落，三四线城市房价涨幅大幅下降。
2. 二手房价格受调控政策的影响，二手房市场的价格也表现出下降趋势。
购房者对于二手房的需求有所回落，市场上二手房供应量逐渐增加，导致二手房价格整体下降。
3. 租金水平房地产调控政策对租赁市场同样产生了重要的影响。
租金水平在2018年整体呈现平稳态势，一线城市租金涨幅放缓，二三线城市租金水平保持相对稳定。
五、投资分析1. 投资机会尽管调控政策对房地产市场产生了一定的影响，但2018年仍然存在一些投资机会。
例如，部分二线城市和新兴城市的房价相对较低，仍然具有较大的增长潜力。
另外，租赁市场的发展也为投资者提供了新的机会。
2. 风险提示投资者在参与房地产市场时需要注意一些风险。
首先是政策风险，调控政策可能随时发生变化，需要密切关注市场动态。
其次是项目风险，投资者需要充分考虑项目的质量和地理位置，以确保投资的安全性。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 (6)一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% (6)二、热点一二线城市成交量仍将低位运行 (7)三、三四线城市有望持续体现销售韧性 (9)四、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 (11)第二节投资和新开工无显著下行风险 (13)一、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10% (13)二、未来三年1500 万套棚改计划提供有力支撑 (15)三、下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 (16)第三节行业端政策平稳，信贷端风险较大 (18)一、一二线城市政策加码压力已部分释放，三四线市场政策支持不会主动收紧 (18)二、按揭投放量预计边际上将持续收缩，风险可能出现于年尾 (19)第四节本轮调控期内，行业集中度将加速提升 (22)一、龙头房企货源充足，成本优势显著，逆势积极推盘 (23)二、一二线城市供应收缩推高去化率，三四线城市势头强劲支撑销售表现 (25)三、资产负债表强劲，融资依旧通畅，助力龙头房企逆势扩张 (26)第五节行业重点企业分析 (29)附录：城市能级分类 (34)图表目录图表1：2017 年新建商品房销售面积预计同比涨10% (6)图表2：2017 年新建商品房销售金额预计同比涨15% (6)图表3：年初至今全国商品房销售面积和金额分别同比增长14.3%和18.6% (7)图表4：超高、高能级城市新建商品住宅销售面积历史同比增速 (8)图表5：2016 年四季度超高、高能级城市销售基数受调控影响大幅走低 (8)图表6：低能级城市销售势头保持强劲 (9)图表7：三四线城市已开工库存未出现显著下降 (9)图表8：各线城市已开工库存去化月数 (10)图表9：各线城市土地库存规模 (10)图表10：各线城市土地库存去化月数 (11)图表11：预计单月销售面积同比增速全年呈W型走势 (12)图表12：预计2017 年房地产开发投资额同比增7% (13)图表13：预计2017 年房屋新开工面积同比增10% (13)图表14：年初至今房地产开发投资额和房屋新开工面积分别同比增长8.8%和9.5% .14图表15：年初至今三四线城市新开工面积同比增速远高于一二线城市 (14)图表16：2018-2020 年全国计划建设棚改住房1500 万套，年均500 万套 (15)图表17：前四个月一二线和三四线市场住宅用地成交量同比增速分别为18%和14% (16)图表18：前四个月住宅用地成交量较去年同期有所提升，但与2013-2014 年同期水平仍有距离 (16)图表19：三四线市场住宅用地平均溢价率自年初持续上行 (17)图表20：当前一二线城市房价同比增速已有明显收窄；政策调控通常出现于房价同比增速高于10%时 (18)图表21：当前一二线城市房价环比增速已回落至1%以下；政策调控通常出现于房价环比增速连续三个月超1%时 (18)图表22：调控政策集中出台后一二线城市地价仍维持上涨态势 (19)图表23：重点城市首套房平均抵押贷款利率持续提升 (20)图表24：提供贷款利率优惠的银行比例显著降低 (20)图表25：前五个月居民家庭中长期贷款新增额累计2.3 万亿元，同比上涨13% (21)图表26：以TOP20 房企市占率为例，市场集中度在行业调控期提升较快，而此轮提升速度显著高于过去 (22)图表27：本轮调控期内，龙头房企销售额增速显著超过全国 (22)图表28：2017 年1-5 月龙头房企销售增速远超行业平均 (23)图表29：龙头房企土储大多可满足4 年以上销售 (24)图表30：龙头房企土地成本占销售均价比例仍位于较低水平 (24)图表31：龙头房企预计今年仍可实现销售高增速，同时高增速基于高去化率，销售质量有保障 (25)图表32：一二线城市开盘去化率走势 (25)图表33：内房股龙头公司净负债率及融资成本2016 年明显改善，资产负债表强劲 26图表34：龙头房企融资成本在2016 年明显改善 (27)图表35：预计龙头房企2017 年底在手资金量仍处高位，对2018 年到期债务覆盖倍数充足 (27)图表36：龙头公司延续2016 年的强劲表现，2017 年继续实现销售高增长 (29)图表37：龙头房企下半年新货储备丰富，给销售表现提供强支撑 (29)图表38：龙头公司高增长的同时注重把控去化率 (30)图表39：内房股核心净利润已开启强劲增长 (31)图表40：内房股核心净利润率也不断提升 (31)图表41：龙头房企2016 年底已售未结已高度锁定2017 年预测结算收入 (31)图表42：预计公司2017-18 年毛利率将延续恢复态势，为利润增长再添助力 (32)表格目录表格1：预计2017 年按揭贷款投放总额达6 万亿元左右 (20)表格2：融资环境持续收紧背景下，龙头公司融资依旧通畅，工具多样，且成本未见明显抬升 (28)表格3：重点房企月度销售数据 (30)表格4：城市能级分类 (34)第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15%展望下半年，我们判断新房销售面积和金额同比增速受基数效应和调控政策影响整体可能出现下行，但全年仍有望实现同比正增长。
2018年房地产行业市场调研分析报告
图 1：“三价合一”政策调控梳理 ............................................................................. 8 图 2：2018 年 3 月重要中央政策一览 .................................................................... 8 图 3：2018 年 3 月重要地方政策一览 .................................................................... 9 图 4：全国重点 48 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 10 图 5：限购和非限购城市成交面积指数 ................................................................ 10 图 6：重点 48 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 ................................. 10 图 7：全国重点城市商品房与.................. 11 图 8：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期 ................................................... 11 图 9：全国 32 城市住宅库存面积及去化周期 ....................................................... 11 图 10：全国商品房销售批售比（销售面积/批准上市面积） ................................ 12 图 11：百城价格指数变化及环比.......................................................................... 12 图 12：13 个重点城市二手房销售面积指数 ......................................................... 14 图 13：中原二手房指数 ........................................................................................ 14 图 14：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方） ........................................... 15 图 15：12 个三四线城市商品住宅可售面积（万方） ........................................... 15 图 16：32 城商品住宅历史同期可售面积（万方）............................................... 15 图 17：32 城市当前商品住宅库存/15 年以来最低库存......................................... 15 图 18：广发各线城市成交面积指数 ...................................................................... 16 图 19：广发各线城市成交面积同比情况 .............................................................. 16 图 20：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 .................................................... 16 图 21：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 ........................................... 16 图 22：12 个三四线住宅库存（万方）及去化周期............................................... 17 图 23：各线城市房价环比情况 ............................................................................. 17
2018年房地产租赁行业市场专题调研分析报告
2018年房地产租赁行业市场专题调研分析报告目录第一节房地产供给侧改革，从增量到存量 (4)一、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》出台 (4)二、政策方向符合预期 (5)第二节对《征求意见稿》主要内容解读 (6)一、扩大租赁用房来源，鼓励专业化运营 (6)二、加大力度保障承租人权益 (6)三、对“二房东”行为做出明确规定 (6)四、对开发商房产销售、中介行为做出更严格规定 (7)第三节万亿租赁市场规模大，后期影响深远 (8)一、有利构建“租售并举”多层次市场体系 (8)二、引导“人人有房住，不等于人人有房产”的消费观 (9)第四节政策有利行业健康发展，中长期构成利好 (11)一、万亿租赁市场规模大，后期影响深远 (11)二、风险提示 (12)第五节附录 (13)图表目录图表1：六大方向培育和发展住房租赁市场 (8)图表2：构建三大层次市场 (8)图表3：房地产中长期市场模式构建框架 (9)图表4：租赁行业规模大概测算 (11)图表5：租赁市场存在的问题 (11)表格目录表格1：《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》主要内容 (4)表格2：近期关于房地产租赁制度建设的相关会议和文件 (5)表格3：海通地产关于租赁制度建设的相关报告 (5)第一节房地产供给侧改革，从增量到存量我们在2016年行业深度《从区域和产品结构上推进地产供应侧改革》报告中指出，解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外，更加重要的方向在于存量改革，即构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。
一、《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》出台为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全，按照国务院2017年立法工作计划，住房城乡建设部近期起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）。
本次文件大体从“加大租赁用房供给，鼓励住房租赁企业长期经营”、“政府对租赁市场的监管、引导和信息公开制度”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”、“住房预售监管”和“房地产经纪专业人员职业资格制度”六大层面对行业住房租赁和销售管理的具体指导思想，做出明确规定。
2018年住房租赁市场分析报告
2018年住房租赁市场分析报告2018年10月目录一、租购并举政策引领，土地融资双重利好 (5)1、政策：延续此前框架，聚焦供给侧改善 (5)2、土地：自持地块增多，纯租赁助降成本 (8)3、融资：ABS稳步推进，租金贷或被限制 (12)二、轻重集散，模式各有千秋；房中酒创，主体优劣分明 (15)1、轻重集散，四象限剖析模式千秋 (16)（1）轻资产vs重资产：盈利能力和拓展速度的取舍 (17)（2）集中式vs分散式：依旧是盈利能力和拓展速度的取舍 (18)2、房中酒创，五维度研判主体优劣 (20)（1）房地产开发商：融资、房源获取、装修改造强势，获客、运营弱势 (21)（2）房地产中介：房源获取、获客强势，运营弱势 (22)（3）酒店：装修改造、运营强势，获客弱势 (23)（4）创业公司：禀赋相对弱势，但部分品牌具备先发优势 (24)三、中微观二元展望，房企和中介有望最为受益行业发展 (26)1、中观：人口流动+政策利好双重驱动，我国租赁市场规模或将快速提升 26（1）人口流动：热点一二线城市吸引力强，租赁需求或将持续旺盛 (27)（2）政策利好：租购同权抬高租赁价值，或将提升租房人口和租金水平 (29)2、微观：机构渗透率有望提升，房企和中介具备禀赋优势 (31)（1）与美国、日本等发达国家相比，我国住房租赁市场机构渗透率较低 (31)（2）从商业模式的角度来看 (32)（3）从参与主体的角度来看 (33)四、相关企业 (34)五、主要风险 (35)1、中观方面，租赁人口和租金水平的增长可能不及预期 (35)2、微观方面，住房租赁企业盈利不确定性较大 (35)3、负面新闻可能对行业造成不良影响 (35)预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元，机构渗透率有望快速提升。
融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势，有望最为受益行业发展。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节节后至今需求端放量明显，供给端已有加速仍存缺口 (5)一、核心城市一、二手房成交再度火爆，周边三四线外溢强劲 (5)二、一、二线加速住宅土地供应，缺口仍存 (13)三、多数热点城市存较大需求缺口，亟待供给端长效机制 (22)第二节两会统一思想各地跟进调控，供需端长效机制呼之欲出 (37)一、中央统一全年调控思路，住建部、国土部开启供给端调控 (37)二、地方集中调控需求端，供给端长效机制预计将迅速跟进 (38)三、住宅用地供应新政实效分析：北京为例 (45)图表目录图表1：48城一手房本月成交面积情况 (6)图表2：近3个月月度成交同比增速对比 (6)图表3：48城一手房成交面积：分城市类型 (7)图表4：48城一手房成交面积及同比 (7)图表5：17城二手房成交面积情况 (10)图表6：17城二手房近3月成交同比增速对比 (10)图表7：15城二手房成交面积：分城市类型 (11)图表8：15城二手房成交面积及同比 (11)图表9：一手房可售面积不去化时间：合计 (13)图表10：一手房去化时间：一线、二线、三四线城市 (13)图表11：一手房可售时间：一线、二线、三四线城市 (14)图表12：一线城市去化时间 (14)图表13：部分二线城市去化时间 (15)图表14：部分二线城市去化时间 (15)图表15：100个大中城市土地供给/成交建面 (16)图表16：100大中城市土地成交总价 (17)图表17：100大中城市土地成交均价、溢价率 (17)图表18：100大中城市土地供应建面累计同比 (18)图表19：100大中城市土地成交建面累计同比 (18)图表20：100大中城市土地成交金额累计同比 (19)图表21：住宅类土地3月供应建面 (19)图表22：住宅类土地3月成交建面 (20)图表23：成交住宅楼面均价（元/方） (21)图表24：成交住宅类用地溢价率%，三个月移动平均 (21)图表25：北京08年至今住宅供求情况 (22)图表26：北京08年至今住宅供给缺口 (23)图表27：天津08年至今住宅供求情况 (24)图表28：天津08年至今住宅供给缺口 (24)图表29：石家庄08年至今住宅供求情况 (25)图表30：石家庄08年至今住宅供给缺口 (25)图表31：广州08年至今住宅供求情况 (26)图表32：广州08年至今住宅供给缺口 (26)图表33：深圳08年至今住宅供求情况 (26)图表34：深圳08年至今住宅供给缺口 (27)图表35：上海08年至今住宅供求情况 (27)图表36：上海08年至今住宅供给缺口 (28)图表37：南京08年至今住宅供求情况 (28)图表38：南京08年至今住宅供给缺口 (29)图表39:杭州08年至今住宅供求情况 (30)图表40:杭州08年至今住宅供给缺口 (30)图表41:合肥08年至今住宅供求情况 (31)图表42:合肥08年至今住宅供给缺口 (31)图表43:武汉08年至今住宅供求情况 (32)图表44:武汉08年至今住宅供给缺口 (32)图表45：长沙08年至今住宅供求情况 (33)图表46：长沙08年至今住宅供给缺口 (33)图表47：南昌08年至今住宅供求情况 (34)图表48：南昌08年至今住宅供给缺口 (34)图表49：重庆08年至今住宅供求情况 (35)图表50：重庆08年至今住宅供给缺口 (35)图表51：成都08年至今住宅供求情况 (36)图表52：成都08年至今住宅供给缺口 (36)图表53：地方政府最新调控分布图（截至2017.4.5） (40)图表54：各城市最新去化时间汇总（预计上海、广州、杭州、南京、南昌、惠州将先行响应）. 44表格目录表格13：月成交情况总览 (5)表格2：3月重点城市成交情况 (8)表格3：2017年1季度40家检测企业销售情况 (9)表格4：3月部分城市二手房成交情况 (12)表格5：典型城市住宅2008年至今供销缺口（单位：万方） (22)表格6：各地需求端调控方式（截至2017.4.5） (38)表格7：各地政府最新限购、限贷政策（截至2017.4.5） (41)表格8：2017年最新住宅用地供应计划仍处近年最低水平 (45)表格9：2011-2016年住宅用地供应计划整体执行率不高 (46)表格10：保障房部分全额、超额执行，商品住宅部分执行率仅60% (47)表格11：5年住宅用地供应计划高于逐年累加值（商品住宅部分） (47)表格12：住宅用地实际成交远低于供应执行情况 (47)表格13：2017年住宅用地供应执行情况预测 (48)表格14：2017-2021年住宅用地供应执行情况预测 (48)表格15：预测至2021年商品住宅供需关系难以改善、逆转 (48)第一节节后至今需求端放量明显，供给端已有加速仍存缺口一、核心城市一、二手房成交再度火爆，周边三四线外溢强劲一手房成交：一、二线城市成交大幅增加。
2018年房租租赁市场分析报告
2018年房租租赁市场分析报告2017年9月目录1租赁市场是房地产市场的重要组成部分 (4)1.1租赁是解决住房问题的重要途径 (4)图1：全国各种房源的占比 (4)图2：城市、城镇、乡村各类房源的数量及构成（万套） (4)表1：不同房屋获取方式的优劣势比较 (5)图3：进入租赁市场的方式 (5)图4：房屋来源途径 (6)1.2租赁市场租金规模超过万亿 (6)图5：国内流动总人口（亿） (6)1.3租金回报率整体偏低 (7)图6：一线城市租金和对应城市人均年可支配收入的关系 (7)图7：房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度 (8)图8：一线城市的租金回报率快速下降 (8)2租售同权是最重要的长效机制之一 (8)2.1高房价折射的隐形问题 (8)表2：房屋租赁和所有权在权益上的差异 (9)2.2租售同权是重要的长效机制 (9)表3：各地实践租售同权的配套政策汇总 (9)2.3发展租赁市场的政策看点 (10)3长租公寓是租售同权最好的实践 (11)3.1长租公寓的优势 (11)3.2企业参与长租公寓的方式 (12)表4：扶持长租公寓的相关优惠政策 (12)表5：集中式和分散式长租公寓的特点比较 (12)3.3长租公寓的房屋来源 (12)表6：集中式和分散式适用于不同的房源 (12)3.4长租公寓的市场空间 (13)表7：目前房企涉足长租公寓的部分情况 (13)3.5长租公寓的典型盈利模式 (14)3.6长租公寓的投资模型和估值探讨 (15)表8：上海试点住房租赁地块的交易价格 (15)图9：自持长租公寓的投资模型 (16)图10：自持长租公寓投资模型关键因素的敏感性分析 (17)图11：租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 (17)图12：租入集中式或分散式房源运营长租公寓模型的关键因素敏感性分析 (18)4长租公寓的市场分析 (18)4.1长租公寓的参与主体 (18)表9：长租公寓的三类市场参与主体 (18)4.2海外长租公寓的企业 (18)表10：海外长租公寓模式的借鉴 (19)4.3长租公寓的核心竞争要素 (19)5行业队标企业 (20)1租赁市场是房地产市场的重要组成部分1.1租赁是解决住房问题的重要途径个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋。
2018年住房租赁政策专题市场分析报告
2018年住房租赁政策专题市场分析报告目录第一节中央精神的新变化 (4)一、明确发展住房租赁市场的意义 (6)二、确立发展住房租赁市场的三大目标 (7)三、部署发展住房租赁市场的四大举措 (7)第二节地方政策横向比较 (15)第三节租赁房政策对宏观经济的影响 (18)图表目录图表1：发展住房租赁市场的中央政策框架（2016年和2017年文件） (4)图表2：我国居民住房结构 (6)图表3：我国二手房租金回报率 (9)图表4：国非金融部门杠杆率 (18)图表5：广州试点方案框架 (19)图表6：沈阳试点方案框架 (20)图表7：武汉试点方案框架 (21)图表8：合肥试点方案框架 (22)图表9：成都试点方案框架 (23)图表10：郑州试点方案框架 (24)图表11：南京试点方案框架 (25)图表12：北京试点方案框架 (26)图表13：杭州试点方案框架 (27)图表14：深圳试点方案框架 (28)表格目录表格1：三份中央文件原文比较 (10)表格2：地方出台试点工作实施方案（截止2017年8月28日） (15)第一节中央精神的新变化2017年7月以来，关于发展住房租赁市场的中央政策和地方政策密集出台，频频互动：先是住建部会同八部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆这12个城市，作为首批开展住房租赁试点单位；接着，政治局会议明确要求“加快建立长效机制”；截止8月28日，上述城市中的9个已经公开发布了试点工作方案（或征求意见稿）；同日，国土资源部和住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,要求在13个城市（从上述12个试点城市中去掉了深圳，加入了北京和上海）开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
中央发布的关于发展住房租赁市场的纲领性文件主要有三份：2015年1月住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房[2015]4号）；2016年6月国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）；以及今年7月住建部联合8部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号）。
2018年房地产租赁行业分析报告
2018年房地产租赁行业分析报告2018年6月目录一、从“居者有其屋”到“住有所居” (5)（一）我国住房改革目标正在发生变化 (5)（二）培育和发展住房租赁市场具有重要的宏观意义 (5)（三）未来10年，租赁市场会获得稳定发展 (6)二、需求端：存量可观，增量可期 (6)（一）新房交易市场降温，租赁市场有待发育 (6)1、新房交易市场降温 (7)2、因资金紧张房企倾向于转向政策、信贷支持的新兴业务 (7)3、租金逐年上涨，租金回报率逐年下降，低于国际水平 (7)（二）租房者青睐小户型，流动人口为需求主力 (9)1、租房者中年轻人居多，小户型更受青睐 (9)2、毕业生增量可观，晚婚再推高住房需求 (10)3、流动人口总量稳定，购房意愿较低，是租赁市场的主力 (14)4、高企的房价、户籍制度制约着流动人口购置房屋的能力 (15)三、供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局 (17)（一）政策总纲要全方位支持，土地供应利好 (17)（二）国内长租公寓市场正在兴起 (21)1、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生 (21)2、各类企业纷纷布局长租公寓 (23)（1）开发商系长租公寓运营商主重资产运营，具有融资优势 (25)（2）酒店系主轻资产运营，经营分散式公寓充分发挥其管理能力 (26)（3）中介系主轻资产运营，依托中介背景可快速获取分散房源 (27)（4）创业系普遍生存困难，品牌决定成败 (28)3、各类公寓运营商融资渠道多样 (31)四、国外住房市场发展成熟，租售并举为常态 (35)（一）各国住房持有率较低，投资回报率较高 (35)1、发达国家住房持有率较我国低 (35)2、发达国家住房长期投资回报率较高 (36)3、我国租房率还有很大的提高空间 (37)（二）发达国家住房租赁市场支持政策较为全面 (37)1、美国：租赁市场供应主体市场化，主要为个人和开发商 (37)2、德国：政府限制租金，维护两方权益 (38)3、日本：机构逐步成为租赁市场供应主体 (39)五、美国、日本具有代表性的公寓运营公司 (41)（一）集中式公寓运营公司Equity Residential (41)（二）分散式公寓运营公司大东建托 (45)六、相关企业简况 (48)（一）万科：携泊寓率先进入长租公寓市场 (48)（二）世联行：依托房地产行业综合业务实现多元化服务 (49)从“居者有其屋”到“住有所居”。
2018年房地产市场运行情况总结分析
2018年房地产市场运行情况总结分析2018年房地产市场运行情况总结分析2018年的房地产市场，以政策为主导。
从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。
在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。
据统计，2018年xx 主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。
受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。
楼市量价关键词：稳定2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。
首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。
根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。
其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。
此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。
在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。
而在xx市房地产业协会发布的《2018年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。
除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比2018年多成交11301套，政策影响明显。
第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。
2018年10月14日,xx 市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。
其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。
2018年房地产租赁市场专题研究报告
２０１８年房地产租赁市场专题研究报告目录1.城市租金是否真的高速上涨了？ (3)1.1.租金上涨——2017年较大程度回撤 (3)1.1.1.市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加 (3)1.1.2.严控人口红线，租赁市场需求端承压 (4)1.1.3.重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分 (5)1.2.租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间 (5)2.长租公寓对于租赁市场的真正影响力 (6)2.1.长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力 (6)2.2.长租公寓溢价仍在合理范围 (9)2.3.长租公寓对于市场供应结构性的改善 (12)3.租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨 (14)3.1.拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨 (14)3.2.租赁地块入市尚需时间，将改善远期供需平衡 (14)4.多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局 (17)4.1.多方机构混战，多种运营模式并行 (17)4.2.银行机构多方式参与租赁市场 (18)4.2.1.联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道 (18)4.2.2.面向租客提供租金分期产品 (19)4.2.3.携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台 (19)4.3.融资方式多样化，如何盈利依旧存疑 (20)4.3.1.租赁住房专项债 (20)4.3.2.资产证券化产品 (23)4.3.2.1.轻资产租金收益权ABS (23)4.3.2.2.长租公寓CMBS (23)4.3.2.3.重资产类REITS (24)5.投资建议 (25)1.城市租金是否真的高速上涨了？截止10月底，北京、上海、广州、深圳四大一线城市住宅平均租金分别为93.67、76.39、52.22、79.38元/平米/月，在经历7-8月的租房高峰期后，近期租金均有一定程度的下滑或趋稳，但同比来看均达到历史高位，同比分别增长19.04%、19.21%、17.67%、25.32%，根据平均租金价格走势发现，四大城市其住宅租金在2017年均出现明显下滑，目前节点下同比2017年的数据虽然大幅增长，但是与当年年基数本就不高有一定原因，以2018年10月平均租金同比2016年10月租金分别上升27.30%、17.56%、15.94%、21.66%，年化增幅为12.83%、8.42%、7.63%、10.30%。
2018年房屋租赁行业市场调研分析报告
2018年房屋租赁行业市场调研分析报告2018年房屋租赁行业市场调研分析报告目录第一节顶层设计配套方案，三大看点值得关注 (5)一、顶层设计配套方案持续落地，针对行业问题逐个击破 (5)二、方案有三大亮点值得关注 (6)第二节四大创新突破用地制度，一石三鸟切合实际 (8)一、我国农村集体建设用地制度现状与演变 (8)二、四大创新试点内容 (10)三、切合实际、一石三鸟 (13)第三节多个试点出台政策，杭州经验先行 (15)一、当前地方试点政策 (15)二、杭州经验：盘活农村10%留用地，保障农民长远收益 (18) 第四节租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (23)一、租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (24)1、住房自有率法 (24)2、流动人口法 (26)二、对房地产销售影响 (27)1、商品房销售总量：分流24.2亿平，占比12.5% (27)2、对未来四年商品房销售影响 (29)三、对房地产新开工影响 (31)1、房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (31)2、对房地产新开工未来五年影响测算 (32)四、对房地产投资影响 (34)1、房地产投资总量：增加3.32万亿，占比4.2% (34)2、对房地产投资未来五年影响测算 (36)附录：利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 (39)图表1：小产权房与集体租赁房差异性比较 (11)图表2：样本1-庆春银泰城市综合体 (18)图表3：样本2-欧亚达秋涛城市综合体 (19)图表4：样本3-兴耀星耀城综合体 (19)图表5：样本4-中豪五福天地综合体 (20)图表6：房租租赁群体的主要分类 (24)图表7：发达国家非自有住房人口类型拆分 (25)图表8：新增租赁住房来源拆解 (32)图表9：新增租赁住房投资拆解 (36)表格1：顶层设计的6大政策内容 (5)表格2：方案主要内容和亮点 (7)表格3：《中华人民共和国土地管理法》规定 (8)表格4：我国集体建设用地制度演变 (9)表格5：四大试点内容的具体规定和意义 (12)表格6：租赁试点城市政策汇总 (15)表格7：杭州村级留用地管理办法 (20)表格8：企业参与村集体留用地租赁住房建设运营的三类模式 (22) 表格9：二十个发达国家住房自有率水平 (25)表格10：根据租房人口规模测算市场空间 (26)表格11：根据流动人口规模测算出的市场空间 (27)表格12：发展租赁市场分流商品房销售面积测算 (28)表格13：14城发展租赁住房对商品住房销售分流测算 (30)表格14：预测2017年各线城市销售增速 (30)表格15：发展租赁市场对2017-2020年商品房销售影响测算 (31) 表格16：发展租赁市场对未来5年新开工的影响测算 (33)表格17：发展租赁房试点对房地产新开工影响测算 (33)表格18：发展租赁市场影响房地产投资总量测算 (35)表格19：发展租赁住房试点对房地产投资影响测算 (37)表格20：各线城市2017年投资增速预测 (37)表格21：对未来5年投资增速影响测算 (38)第一节顶层设计配套方案，三大看点值得关注一、顶层设计配套方案持续落地，针对行业问题逐个击破2017年4月,住建部和国土部印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出：?在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。
2018年房地产租赁市场分析报告
2018年房地产租赁市场分析报告2018年1月目录一、供给：核心都市圈紧缺，广大三四线过剩 (5)1、库存结构详解：短期库存回落，长期仍存压力 (5)2、未来土地供应：一二线适当扩大、三四线缩量 (11)3、重庆经验：土储充足提供政策调控空间 (15)二、租赁市场发展迫在眉睫 (17)1、租赁是对居住需求的有效补充 (17)2、租赁市场发展空间广阔 (17)3、政策面：中央到地方积极推动 (21)4、财政角度，一二线城市会是租赁市场推进的主要区域 (23)三、各地区比较探讨长效机制：重在长效，意在保障 (29)1、新加坡组屋：政府严格管控下的居者有其屋 (30)2、香港公租房制度：公私二元制度鲜明 (35)3、长效机制探讨：保障居住需求，促进实体发展 (39)库存结构一般可以分为四类，目前短期库存（待售和可售）已经回到比较健康的位置，而远期库存（拿地未开工）则依然高企。
其中待售库存指的是已经施工完成一旦销售可以立即结算的现房，也是统计局公布的指标。
可售则是包括现房和期房的库存。
中期库存与远期库存（拿地未开工）2014年以来走势出现背离，远期库存则是库存结构中的大头，占比约80%。
未来15年土地供应会大幅减少，主要削减三四线城市指标，一线城市供不应求。
根据《全国国土规划纲要（2016—2030年）》中的约束性指标国土开发强度，按照17%的住宅用地供应比例测算下2016-2020年预计减少37%的住宅用地供应，2020-2030年预计减少46%的住宅用地供应。
根据一线城市2017-2020年的土地供应计划测算，至2020年一线年均新增建筑面积4130万平（不含租赁），而2012-2016年一线城市商品住宅年均销售面积4449万平，一线城市商品房市场供不应求格局难变。
从重庆经验看，政府拥有充足的土地储备给予了地产调控政策充足的空间。
在核心城市土地供应仍然紧缺的情况下，基于存量市场做文章，在核心城市发展租赁是对未来居住需求的一个有效补充。
2018年房屋租赁行业市场调研分析报告
2018年房屋租赁行业市场调研分析报告报告编号：1目录第一节从“居者有其屋”到“住有所居” (6)第二节需求端：存量可观，增量可期 (7)一、新房交易市场降温，租赁市场有待发育 (7)二、租房者青睐小户型，流动人口为需求主力 (11)第三节供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局 (23)一、政策总纲要全方位支持，土地供应利好 (23)二、国内长租公寓市场正在兴起 (27)1、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生 (27)2、各类企业纷纷布局长租公寓 (29)1）YOU+国际青年社区 (34)2）包租婆 (35)3）魔方公寓 (36)4）优客逸家 (37)3、各类公寓运营商融资渠道多样 (38)第四节国外住房市场发展成熟，租售并举为常态 (43)一、各国住房持有率较低，投资回报率较高 (43)二、发达国家住房租赁市场支持政策较为全面 (45)1、美国：租赁市场供应主体市场化，主要为个人和开发商 (45)2、德国：政府限制租金，维护两方权益 (46)3、日本：机构逐步成为租赁市场供应主体 (47)第五节美国、日本具有代表性的公寓运营公司 (50)一、集中式公寓运营公司Equity Residential (50)二、分散式公寓运营公司大东建托 (54)第六节重点企业分析 (59)一、万科：携泊寓率先进入长租公寓市场 (59)二、世联行：依托房地产行业综合业务实现多元化服务 (61)图表目录图表 1：新建商品住宅近三年1至4月累计成交面积 (7)图表 2：房地产开发资金来源合计累计同比（%） (8)图表 3：二手住宅租金指数 (9)图表 4：2017年一线城市人均房租（元/月）及房租收入比对比 (9)图表 5：一线城市人均月租金（元） (10)图表 6：二手住宅租金年回报率（%） (10)图表 7：2018年全球城市租金回报率（%） (11)图表 8：租户年龄分布百分比 (11)图表 9：租房状态分布百分比 (12)图表 10：租房同住分类百分比 (12)图表 11：全国用户租房户型需求百分比 (13)图表 12：北京2018年4月租赁住房户型占比 (13)图表 13：成都2018年4月租赁住房户型占比 (14)图表 14：上海2018年4月租赁房户型占比 (14)图表 15：北京和上海2018年4月每套房月租金(元)分段数量（套） (15)图表 16：本专科入学与毕业人数（万人） (16)图表 17：研究生入学与毕业人数（万人） (17)图表 18：婚姻登记人数的年龄分布（万人） (18)图表 19：我国流动人口总量（亿人） (19)图表 20：流动人口租金规模测算过程 (21)图表 21：流动人口与高校毕业生租金市场关系 (22)图表 22：流动人口与落户高校毕业生合计租金规模测算过程 (22)图表 23：住房租赁主要政策文件 (23)图表 24：住房租赁政策主要要点及相关具体文件 (23)图表 25：北京集体租赁住房项目用地供应地块位置分布 (25)图表 26：北京集体租赁住房项目用地供应地块数量在各区分布 (25)图表 27：长租公寓运营流程 (30)图表 28：万科泊寓公寓楼照片 (32)图表 29：窝趣轻社区公寓照片 (33)图表 30：自如友家照片 (34)图表 31：自如寓公寓户型 (34)图表 32：YOU+社区照片 (35)图表 33：包租婆公寓照片 (36)图表 34：魔方社区公共空间照片 (37)图表 35：优客逸家公寓照片 (37)图表 36：中联-保利租赁住房资产支持专项计划交易结构 (40)图表 37：美国住房自有率（%）、出租空置率（%） (43)图表 38：2017年各地平均房价租金比 (44)图表 39：2017年各大城市税前总租金回报率 (44)图表 40：日本新开工户数 (48)图表 41：EQR前期发展收购情况 (51)图表 42：EQR资产负债率与净资产收益率（%） (52)图表 43：EQR营业收入（亿元人民币）及同比（%） (52)图表 44：EQR管理费用（百万元人民币）及管理费用率（%） (53)图表 45：大东集团运营结构 (55)图表 46：大东建托杜邦分析（%） (55)图表 47：大东建托房屋出租率（%） (56)图表 48：大东建托业务利润率对比（%） (57)图表 49：大东建托2017年业务经营情况（亿日元） (57)图表 50：万科营业收入及归属母公司净利（亿元） (59)图表 51：万科ROE、销售毛利率、EPS (60)图表 52：世联行营业收入及归属母公司净利（亿元） (61)图表 53：世联行ROE、销售毛利率、EPS (61)表格目录表格 1：高校毕业生租金规模测算表（标黄为预测值） (17)表格 2：不同类型流动模式城市的城市融入状况 (20)表格 3：上海市2018年租赁住房用地交易情况 (26)表格 4：传统租房与长租公寓对比 (28)表格 5：集中式公寓与分散式公寓对比 (28)表格 6：长租公寓TOP20品牌榜单 (29)表格 7：房企经营长租公寓品牌情况 (31)表格 8：房企长租公寓品牌城市布局 (31)表格 9：2017年至今长租公寓融资事件（部分） (38)表格 10：各国及城市住房自有率对比（%） (43)表格 11：美国在用住宅存量用途 (46)表格 12：2016年德国家庭住房拥有情况 (46)表格 13：上市的住宅房地产投资信托市值前十（亿元人民币）（2018.05.31） (50)表格 14：2017年物业持有情况按类型分 (50)表格 15：2017年物业持有情况按产权分 (51)表格 16：2016年日本主要管理公司管理的公寓套数 (54)。
2018年住房租赁行业市场调研分析报告
2018年住房租赁行业市场调研分析报告目录第一节政策支持 (6)一、中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展 (6)1、中央层面积极推动 (6)2、地方政策持续跟进 (8)二、租赁用地推出，挤占部分商品房指标 (10)1、租赁用地供应计划 (10)2、上海推出租赁用地 (11)三、租购同权 (12)四、货币补贴 (12)第二节租赁市场现状：需求增加、供给不足且痛点较多、与国际市场存在差距.. 13一、需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出 (13)1、城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求 (13)2、畸形的租售比、限购限贷挤压出需求 (15)（1）房价与租金背离 (15)（2）限购限贷 (19)3、个体租赁消费周期延长，间接增加租赁需求 (20)二、供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多 (21)1、租赁房源不足 (21)2、租赁市场亟待规范 (22)（1）商品房出租占比低 (22)（2）承租体验差 (23)（3）租期错配 (24)三、资金端：金融支持力度加强，两支公寓ABS产品发行 (24)1、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 (24)2、自如房租分期信托受益权资产支持专项计划 (25)四、对比国际：租赁市场规模有待提高 (26)1、租赁人口占比有待提高 (26)2、租金规模有待提高 (27)第三节运营模式 (29)一、运营模式简介 (29)1、重资产运营的三类模式 (29)2、轻资产管理的两类模式 (30)二、长租公寓业务快速崛起 (30)1、长租公寓运营商与龙头房企涉足 (30)2、典型案例 (32)（1）典型品牌案例分析：魔方生活服务集团 (32)（2）典型品牌案例分析：旭辉领寓 (33)第四节量化政策影响：租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 (36)一、租赁风来，1.9万亿市场空间可期 (36)1、住房自有率法 (36)（1）通过租赁解决住房需求人口占比 (36)（2）每年租赁市场规模 (38)2、流动人口法 (39)二、对房地产销售影响 (39)1、商品房销售总量：分流20.8亿平，占比10.7% (39)（1）未来住房有效需求增量 (39)（2）发展租赁市场 (40)（3）分流商品住房有效总需求比例 (40)（4）分流商品住房有效增量需求面积 (41)2、对未来四年商品房销售影响 (41)三、对房地产新开工影响 (43)1、房地产新开工总量：增加6.1亿平，占比3.14% (43)2、对房地产新开工未来五年影响测算 (44)四、对房地产投资影响 (46)1、房地产投资总量：增加2.7万亿，占比3.4% (46)2、对房地产投资未来五年影响测算 (47)图表目录图表1：政策支持体系 (6)图表2：1995-2016年我国城镇化率增长示意图 (13)图表3：中国城镇化率增长空间 (14)图表4：城镇化发展三阶段（诺瑟姆曲线） (14)图表5：2009-2016年我国流动人口及占比 (15)图表6：2010-2015年北京流动人口（万人） (15)图表7：全国商品住宅平均价格（元/平） (16)图表8：一线四城房价及涨幅 (16)图表9：一线城市价格指数与租金指数 (17)图表10：租金月供差值逐渐拉大 (18)图表11：租售比国际对比 (19)图表12：我国公民等级结婚年龄分布变化 (21)图表13：北京租赁房供需缺口 (21)图表14：我国主要城市租赁房类型 (22)图表15：北京租赁市场现存问题 (23)图表16：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划结构图 (25)图表17：租赁人口国际比较 (26)图表18：世界主要城市租赁人口占比 (26)图表19：中美日三国租赁市场与交易市场GMV (27)图表20：主要城市年租金GMV对比 (28)图表21：魔方生活服务集团三大子品牌 (33)图表22：旭辉领寓三大产品线 (34)图表23：房租租赁群体的主要分类 (37)图表24：发达国家非自有住房人口类型拆分 (38)图表25：新增租赁住房来源拆解 (44)图表26：新增租赁住房投资拆解 (47)表格目录表格1：2015年-2017年7月住房租赁政策汇总 (7)表格2：住房租赁部分地方政策汇总 (8)表格3：北京2011-2016和2017-2021供地计划对比 (10)表格4：上海2011-2016和2017-2021供地计划对比 (11)表格5：上海首次推出两宗纯租赁居住地块详情 (11)表格6：一线城市限购限贷调控详情 (19)表格7：租期匹配程度（%） (24)表格8：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划明细表 (25)表格9：自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划 (25)表格10：近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况 (30)表格11：布局长租公寓的主要房地产开发企业盘点 (31)表格12：二十个发达国家住房自有率水平 (37)表格13：根据租房人口规模测算市场空间 (39)表格14：根据流动人口规模测算出的市场空间 (39)表格15：发展租赁市场分流商品房销售面积测算 (41)表格16：2017年14城发展租赁住房对商品住房销售分流测算 (42)表格17：预测2017年各线城市销售增速 (43)表格18：2017-2020年发展租赁市场对商品房销售影响测算 (43)表格19：2017年对14城租赁房减少房地产新开工计算 (45)表格20：对未来5年新开工增速影响测算 (46)表格21：发展租赁市场影响房地产投资测算 (47)表格22：发展租赁市场影响房地产投资测算 (48)表格23：各线城市2017年投资增速预测 (49)表格24：对未来5年投资增速影响测算 (49)第一节政策支持一、中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展1、中央层面积极推动2016年12月，习总书记在中央经济工作会议上，指出“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”；同月，在中财办14次会议上，指出“以建立购租并举的住房制度为主要方向”、“规范住房租赁市场，是实现住有所居的重大民生工程”。
2018年住房租赁市场研究报告
2018年住房租赁市场研究报告2018年1月目录一、租售并举，房地产市场长效机制破冰 (5)1、新时代、新征途：住房租赁破冰房地产长效机制建立 (5)2、租售并举，住房市场不平衡不充分发展阶段下的必然结果 (7)3、多层次、多方面、多渠道推进租售并举制度建立 (9)（1）顶层设计驱动租赁破冰地产长效机制建立 (9)（2）多地区通过金融、土地、住房保障等多元化政策推进租售并举制度建立 (10)4、多层次水平差别和多元化手段，是实现住房保障的必然途径 (13)二、租赁产业链的国际模式 (15)1、海外住房体系：体系完善的金字塔结构 (15)（1）美国：自有为主，租赁为辅，控租、补贴和公共房共存 (15)（2）德国：租赁为核心，公共住房和租金补贴并举 (16)（3）新加坡：公宅为主，私宅为辅 (17)（4）日本：发展公营住宅，鼓励私人投资 (17)（5）英国：公租房为核心，鼓励自有住房、私人出租住房 (18)（6）海外住房租赁：市场性分配和保障性分配两手抓 (19)2、国际经验：房地产金融模式和融资工具丰富 (19)（1）美国房地产金融模式：一二级联动，银行、保险、信托多种产品并存 (19)（2）德国房地产金融模式：储贷结合，资产证券化势头较弱 (20)（3）新加坡房地产金融模式：社会福利基金引导、REITs 为主 (21)（4）日本房地产金融模式：民间与政府金融机构并存、直接和间接投资并重 (22)3、立法到位，保护承租人合法权益 (23)4、海外住房租赁产业链 (25)（1）租赁运营体系完整，平台相对成熟 (25)（2）国外长租公寓模式探讨 (25)三、租赁产业链格局的投资机遇 (29)1、万亿蓝海，租赁市场前景广阔 (29)（1）我国住房租赁市场需求持续上升 (29)（2）多种运营模式长租公寓站上租赁市场新风口 (30)2、租赁产业链延伸带来新的产业机遇 (32)（1）传统租赁行业和长租公寓产业链全景 (32)（2）长租公寓产业链的布局和盈利多样化 (33)①物业资本升值或房租溢价 (33)②设计装修 (34)③附加服务 (34)④系统平台和网络信息平台 (34)⑤租约证券化和租赁金融服务 (34)3、相关企业 (35)随着我国迈入存量房时代，租售并举的发展方向成为必然。
2018年房租分析报告
2018年房租分析报告2018年9月目录一、中长期驱动与风险因素作用下，测算一线城市住宅租金10年CAGR5% (6)1、租房人口的增量 (6)（1）新增租房人口需求动力之一：流动人口的净增量 (6)（2）新增租房人口需求动力之二：高校毕业生的净增量（包括留学归来人员） (8)①我国未来十年高校毕业生的总体增速 (9)②我国高校毕业生，毕业后去一线城市就业的比例 (10)③我国出国留学回国人数可持续增长，一线城市就业比例较高 (10)④具体测算 (11)2、租房人口的可支配收入 (13)3、购房行为的替代 (15)4、区域人才招揽政策 (16)5、通货膨胀 (16)6、可租房源的缺口 (16)7、一线城市房租长期上涨的复合增速5%（CAGR） (18)二、本轮的房租上涨，背后的驱动何在 (19)1、租赁人口需求增量规模，为上涨创造了条件支撑 (19)2、购房行为替代，是现阶段较大的变量 (20)3、一线城市产业阶段，引入更多高收入，支撑高房租 (21)三、针对房租业务的商业模式 (23)1、可渗透空间巨大，机构运营者中逐步参与其中 (23)（1）机构化运营的住宅租赁物业，分为分散式和集中式品牌公寓 (23)（2）行业格局：分散式公寓的竞争格局已逐步确立；集中式公寓的成规模玩家数量较少、资金资源追逐龙头 (24)2、长租公寓单房经济测算 (25)3、租赁金融的逐步成熟，租赁REITS的有待突破 (27)四、趋势：一线城市住房自有率的下降 (28)当前，恰逢一线城市的房租出现新一轮的上涨，而对房租因素，成为当前极具研究意义的问题；但地产行业的研究，过去更多的围绕“房价”问题，而对“房租”的研究，却相比甚少。
买房和租房，从居住需求的角度看，是“买房住”与“租房住”之间的相互替代。
但是，来源于居民财富配置的投资性需求，会放大“房价”的预期波动，故买房所对应的“房价”，除了对当前居住价值的反映外，也更多包含了未来的预期资产价值；而租房所对应的“房租”，更多的反映房屋现阶段的居住价值。
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2018年房地产租赁市场分析报告
2018年11月
目录
一、城市租金持续上涨 (5)
1、租金上涨：2017年较大程度回撤 (6)
（1）市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加 (6)
（2）严控人口红线，租赁市场需求端承压 (7)
（3）重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分 (8)
2、租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间 (9)
二、长租公寓对于租赁市场的真正影响力 (10)
1、长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力 (10)
2、长租公寓溢价仍在合理范围 (14)
3、长租公寓对于市场供应结构性的改善 (17)
三、租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨 (19)
1、拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨 (19)
2、租赁地块入市尚需时间，将改善远期供需平衡 (20)
四、多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局 (23)
1、多方机构混战，多种运营模式并行 (23)
2、银行机构多方式参与租赁市场 (24)
（1）联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道 (25)
（2）面向租客提供租金分期产品 (25)
（3）携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台 (26)
3、融资方式多样化，如何盈利依旧存疑 (27)
（1）租赁住房专项债 (27)
（2）资产证券化产品 (30)
①轻资产租金收益权ABS (31)
②长租公寓CMBS (31)
③重资产类REITS (32)
一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入涨幅匹配。
以10月租金数据来看，北上广深平均租金较去年同期上升19.04%、19.21%。
17.67%、25.32%，主要由于2017年出现租金下降，导致基数过低；与2016年同期租金相比，分别上升27%、18%、16%、22%，与同期人均可支配收入增幅基本一致。
长租公寓其市场渗透率、溢价空间有限，反而改善供应结构。
市场占有率方面，国内以青年公寓为代表的专业租赁机构市场渗透率不足5%；租金方面，自如挂牌房源较平均租金溢价在20-30%，考虑其装修、保洁、拎包入住等服务，溢价在合理范围内；供应结构上，其挂牌房源以合租占比约3/4，借助互联网力量提升租赁市场效率。
核心问题在于供需失衡，租购并举政策引领市场走向平衡。
一线、强二线城市强大的人口吸附力与人均收入的快速增长导致了我国租赁市场长期处于供小于求的状态，带来了租金的逐年稳步增长；短期内，拆违工作和应届生毕业两大因素叠加带来了年中的租金快速上升。
考虑长租公寓市场占比的提升导致房源品质提升与有效供应的长期不足，未来房租将保持上升态势；未来待由政府主导的租赁用地入市对市场形成有效供应后，租赁市场供需关系有望得到改善。
多方机构混战租赁市场，短期内盈利成难题。
目前已有多方机构加入长租公寓蓝海市场，在政策的推动与帮助下，各类租赁住宅相关融资工具也得到了蓬勃发展，然而在当前的租金水平与融资利率下，长租公寓盈利仍成困局。
随着租赁住宅融资手段的逐渐开放与各地租赁用地出让总量的增加，重资产模式的土地成本、融资问题已得到一。